开发商促销策略 - 开发商在四季度加速去化，推出“买房送黄金”等花式促销手段，例如购买折后400万元房产可获赠价值57万元的黄金，合同签约价为457万元 [1][3] - 除送黄金外，部分项目采用“0.5成首付”甚至“零首付”的低首付营销策略，其本质是通过关联第三方公司借款给购房者，与首付贷无异 [3] - 有观点认为此类花式营销更像短期应急措施，房企应回归房地产本质，按期保质交付产品并提升服务品质，以顺应“好房子”发展趋势 [4] 市场反应与潜在风险 - 购房者对“买房送黄金”等促销活动的真实性存疑，难以辨别是噱头还是真优惠，市场曾出现因金价上涨导致开发商承诺赠送的黄金未能按时兑现的情况 [3] - 通过提高合同金额获取贷款的操作涉嫌违规，增加购房风险，且低首付现象突破差别化住房信贷政策，可能催生金融乱象甚至断供 [3][4] - 低首付现象通常出现在楼市低迷期，当前开发商因自身缺钱，更可能对接第三方金融机构为购房者垫付首付 [4] 行业展望与政策环境 - 短期来看楼市政策预计将继续维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成一定支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [5] - 随着购房者主动权越来越大，房企需要在品质上增加投入，守住价格 [4]

政策核心内容 - 澳大利亚联邦政府从本周三起扩容“首次置业者担保计划”，允许首次购房者仅凭5%的首付购房 [1] - 政府为符合条件的购房者提供最高15%的担保，使购房者无需支付通常低于20%首付所需的贷款保险（LMI）费用 [13] - 政策取消了此前单身人士年收入12.5万澳元、夫妻年收入20万澳元的上限，并取消了年度配额限制 [6] - 不同城市的房价上限有所提高，例如悉尼的房价上限为150万澳元 [17] 申请资格与条件 - 申请人必须是澳大利亚公民或永久居民，年满18岁，且为首次购房者或过去10年内未拥有澳大利亚房产 [7] - 房产必须为自住型住宅，不能用于投资，购买形式包括已建房、联排别墅、公寓、期房、空地+建房合约等 [7] - 贷款必须为本金+利息类型，最长期限30年，建房类贷款可例外使用只付利息方式 [10][11] - 贷款需从33家指定银行中选择，包括联邦银行（CBA）、澳大利亚国民银行（NAB）和西太平洋银行（Westpac）等 [11] - 政策不允许购房后短期内出租，若搬离自住房产，银行可能重新评估贷款条件并要求补交LMI等费用 [9] 财务影响分析 - 低首付显著降低了购房的现金门槛，例如购买80万澳元房产，首付从16万澳元降至4万澳元，并节省可能高达3.2万澳元的LMI费用 [14][15] - 低首付导致贷款额度更高，进而带来更高的月供压力和总利息支出 [2][16] - 专家指出，尽管月供压力大，但提早购房以抵御房价上涨可能在一定程度上抵消利息成本的增加 [4] - 政府担保的15%部分通常不会导致银行提高贷款利率，市场存在竞争激烈的利率可选 [21][22] 潜在成本与风险 - 除首付外，购房者需准备接近总房价10%的资金以覆盖印花税等其他成本 [30] - 印花税因州而异，例如悉尼80万澳元以下房产可免印花税，但购买150万澳元上限房产需支付超过6万澳元印花税 [24][25] - 维州印花税政策为60万澳元以下全免，60.1万至75万澳元享有折扣 [27][28] - 尽管高房价带来高印花税，但利用政策购买上限附近房产所节省的LMI和首付差价可能使整体方案仍显划算 [26] 市场影响预测 - 政策取消配额限制可能缓解过去“抢名额”的压力 [31] - 长期来看，需求增加可能推高房价，财政部估算六年内全国房价可能上涨约0.5% [32][33] - 有报告预测更显著的房价上涨，例如2026年房价可能上涨3.5%至6.6%，并在之后几年继续上涨 [34] - 若计划推高房价，收入最低的首次置业者可能最终被挤出市场 [35]