政策核心内容 - 澳大利亚联邦政府从本周三起扩容“首次置业者担保计划”，允许首次购房者仅凭5%的首付购房 [1] - 政府为符合条件的购房者提供最高15%的担保，使购房者无需支付通常低于20%首付所需的贷款保险（LMI）费用 [13] - 政策取消了此前单身人士年收入12.5万澳元、夫妻年收入20万澳元的上限，并取消了年度配额限制 [6] - 不同城市的房价上限有所提高，例如悉尼的房价上限为150万澳元 [17] 申请资格与条件 - 申请人必须是澳大利亚公民或永久居民，年满18岁，且为首次购房者或过去10年内未拥有澳大利亚房产 [7] - 房产必须为自住型住宅，不能用于投资，购买形式包括已建房、联排别墅、公寓、期房、空地+建房合约等 [7] - 贷款必须为本金+利息类型，最长期限30年，建房类贷款可例外使用只付利息方式 [10][11] - 贷款需从33家指定银行中选择，包括联邦银行（CBA）、澳大利亚国民银行（NAB）和西太平洋银行（Westpac）等 [11] - 政策不允许购房后短期内出租，若搬离自住房产，银行可能重新评估贷款条件并要求补交LMI等费用 [9] 财务影响分析 - 低首付显著降低了购房的现金门槛，例如购买80万澳元房产，首付从16万澳元降至4万澳元，并节省可能高达3.2万澳元的LMI费用 [14][15] - 低首付导致贷款额度更高，进而带来更高的月供压力和总利息支出 [2][16] - 专家指出，尽管月供压力大，但提早购房以抵御房价上涨可能在一定程度上抵消利息成本的增加 [4] - 政府担保的15%部分通常不会导致银行提高贷款利率，市场存在竞争激烈的利率可选 [21][22] 潜在成本与风险 - 除首付外，购房者需准备接近总房价10%的资金以覆盖印花税等其他成本 [30] - 印花税因州而异，例如悉尼80万澳元以下房产可免印花税，但购买150万澳元上限房产需支付超过6万澳元印花税 [24][25] - 维州印花税政策为60万澳元以下全免，60.1万至75万澳元享有折扣 [27][28] - 尽管高房价带来高印花税，但利用政策购买上限附近房产所节省的LMI和首付差价可能使整体方案仍显划算 [26] 市场影响预测 - 政策取消配额限制可能缓解过去“抢名额”的压力 [31] - 长期来看，需求增加可能推高房价，财政部估算六年内全国房价可能上涨约0.5% [32][33] - 有报告预测更显著的房价上涨，例如2026年房价可能上涨3.5%至6.6%，并在之后几年继续上涨 [34] - 若计划推高房价，收入最低的首次置业者可能最终被挤出市场 [35]