项目核心信息 - 新盘“北京隅·海岄”于海淀西四环亮相，最低单价为8.2万元/平方米，该定价被市场视为具有吸引力的“惊喜价” [1] - 在当前市场环境下，该定价策略被认为兼具吸引力与抗风险能力，其市场表现可能验证“产品力为王”的新逻辑 [1] 地段与外部资源 - 项目位于海淀西四环宝山板块，距离地铁6号线廖公庄站约600米，交通便利 [2] - 项目西北侧规划有九年一贯制学校，对注重教育的海淀家庭极具吸引力 [2] - 项目南侧紧邻城市绿地，三面被超规划绿地环抱，生态资源优越 [2] 社区规划与建筑标准 - 项目整体规划13栋6-11层纯洋房，容积率仅为2.1，楼栋呈围合式错落排布，楼间距约50米，保证了各楼栋的均好性 [4] - 外立面采用金属铝板、陶板与石材插接工艺，视觉高级且耐久性强，是住宅价值的重要参考线 [4] - 园林设计以“两轴九章五艺”为骨架，通过微地形高差和全冠移植乔木打造立体生态景观 [4] - 社区内配备约1800平方米下沉式无界会所，整合运动、社交等功能，达到豪宅标准 [4] 户型设计与功能 - 项目聚焦108至145平方米的三至四居户型，全部采用南向三面宽及LDK一体化设计，空间使用率超出预期 [6] - 建面约108平方米三居实现“零过道浪费”，边户主卧均配转角飘窗 [6] - 建面约145平方米四居采用5米宽厅与四叶草布局，适配多代家庭 [6] - 项目构建了贯穿全屋的系统化收纳体系，包括功能玄关、分区厨房海量储物及隐藏式家政空间，以维持空间整洁 [7] 装修标准与品牌配置 - 精装修标准全面升级，地面采用大规格瓷砖密缝铺陈，墙面融合天然石材肌理与名贵木饰面，营造富有层次感的氛围 [9] - 项目全线甄选大金、博世、杜拉维特、汉斯格雅等一线品牌或同档次品牌，确保日常生活的品质与可靠性 [9] 目标客群与开发商背景 - 项目精准对焦海淀改善客群需求，包括预算在900至1300万元左右、追求低密环境与优质教育的家庭，以及关注资产长期稳健性、看重产品稀缺性的理性购房者 [9] - 开发商金隅集团深耕海淀30载，对区域客群需求有深度洞察，曾开发金隅山墅、金玉府等项目 [9] - 此次以“超配产品力+诚意定价”的组合推出新作，旨在为市场提供一个经得起推敲的选择 [9]

业绩表现 - 2025年上半年预计营收10 35亿元 同比减少1 44亿元 降幅12 21% 净利润预亏近1亿元 [2] - 2017-2024年期间有4年出现营收和扣非净利润同比下滑 2020年营收增速转负至-5 46% 2021年扣非净利润同比骤降60% [2] - 传统冲泡奶茶市场规模从2012年113亿元峰值降至2023年76亿元 缩水32 7% [2] 竞争环境 - 新茶饮品牌通过鲜果 鲜茶 鲜奶等产品创新快速占领市场 喜茶 奈雪的茶 茶颜悦色等挤压传统冲泡奶茶空间 [2] - 蜜雪冰城等品牌通过下沉市场策略重构行业成本结构 现制茶饮赛道规模实现十倍级增长 [2] - 快消品行业进入"产品力为王"阶段 过度依赖营销的模式边际效应递减 [3] 转型尝试 - 推出即饮产品线Meco果汁茶和兰芳园系列 并在一二线城市开展奶茶店快闪活动 [3] - 营销费用持续高企但效果有限 新产品与原有三四线渠道存在战略错配 [3] - 行业分析师指出公司存在品牌 产品 渠道 客户 团队"五重老化"问题 [3] 历史背景 - 2017年凭借冲泡奶茶产品和渠道优势登陆上交所 曾号称"中国奶茶第一股" [2] - 2018-2019年营收增速仍保持22%以上 2020年起业绩明显恶化 [2]