一二手房市场客户重合度 - 2025年7月新房与二手房市场客群重合度为11.8%，环比下降0.2个百分点，与去年同期基本持平，长期低于20%表明客群分离度较高[2] - 各能级城市重合度均环比下降：一线城市回落0.2个百分点至8.6%，新一线城市回落0.4个百分点至12.1%，二线城市回落0.1个百分点至13.4%，三四线城市回落0.3个百分点至16.5%[2] - 低能级城市重合度更高（三四线16.5%）源于新房供应充足且二手房多为次新房，高能级城市（一线8.6%）因产品、地段、价格差异显著导致客群目标清晰[2] 二手房找房人数占比 - 2025年7月全国二手房找房人数占比62.1%，环比下降1.4个百分点但同比上升2.5个百分点，1-7月均值66%较去年同期提升5个百分点[5] - 各能级城市占比均超50%但环比略降：一线城市63.8%、二线城市63.2%、新一线城市61.7%、三四线城市58.6%，一线城市较三四线高5.2个百分点[5] 二手房市场分流强度 - 2025年7月二手房对新房分流强度为28%，环比下降1.4个百分点但同比上升5.2个百分点，反映二手房关注度短期回落[7] - 分流强度呈现"能级越低压力越大"特征：三四线城市最高达33%，一线城市最低为20.2%，新一线和二线城市居中[7] - 低能级城市因重合度高且次新房议价空间大具有替代性，高能级城市因购房目的不同（如教育/改善）导致选择分化[7] 重点城市分流强度分布 - 46城中仅哈尔滨分流强度超40%（43%），30%城市强度超30%（共14个），较上月减少11个，上海压力最低为16%[9] - 41个城市分流强度环比下降，天津降幅最大（-6.1个百分点），南通（+1.9个百分点）和徐州（+1.7个百分点）增幅明显[9] - 城市能级与分流强度负相关：三四线城市如秦皇岛（39%）、呼和浩特（37%）较高，一线城市如上海（16%）、北京（21%）较低[11] 找房热度与成交关联 - 2025年7月新房找房热度指数同比下降7.9，二手房降2.1，新房降幅远大于二手房[12] - 找房热度领先成交3-4周变化，7月重点7城新房成交套数环比降20%，二手房降3%，预计8月成交仍将小幅下滑[12] - 1-7月二手房找房人数占比均值66%同比升4个百分点，实际成交占比从61%升至64%升3个百分点，两者趋势一致[14] 市场动态总结 - 7月二手房分流压力环比减轻但同比仍增大，1-7月重点7城分流强度均值24%同比提升3个百分点[14] - 高能级城市需聚焦产品创新与差异化，低能级城市需控制成本提升性价比，中介需强化客群精准分析[16] - 购房者在高能级城市应明确核心需求（交通/教育/改善），低能级城市可综合比较价格与品质并把握优惠时机[16]