VICI Properties (VICI) Q1 2025 Earnings Call May 01, 2025 10:00 AM ET Company Participants Samantha Gallagher - EVP - General Counsel & SecretaryEdward Pitoniak - Chief Executive OfficerJohn Payne - President & COODavid Kieske - EVP & CFOSteve Sakwa - Senior Managing DirectorBarry Jonas - Managing DirectorAnthony Paolone - Executive DirectorCaitlin Burrows - Vice PresidentRichard Hightower - Managing DirectorDavid Katz - Managing DirectorHaendel St. Juste - Managing DirectorGabriel Wasserman - Senior VP, Ch ...

好的，我将为您分析VICI Properties 2025年第一季度财报电话会议记录，并总结关键要点。报告内容如下： - **财务数据和关键指标变化**: 公司AFFO每股为0.58美元，同比增长4.3% [20]；年度AFFO指导范围上调至24.7-25亿美元，每股2.33-2.36美元 [21]；净债务与年化调整后EBITDA比率约为5.3倍 [19] - **各条业务线数据和关键指标变化**: 公司与Red Rock Resorts建立新合作关系，提供5.1亿美元延迟提取定期贷款设施 [11]；投资组合涵盖13个租户和8个融资伙伴 [13]；在部落土地上的首个游戏投资，第二个整体投资 [12] - **各个市场数据和关键指标变化**: 拉斯维加斯市场需求强劲，仅12%游客来自国际 [15]；区域游戏表现预计相对韧性 [16]；加州游戏市场存在空白空间，部落游戏需求增长 [73] - **公司战略和发展方向和行业竞争**: 专注于通过关系驱动投资机会 [12]；保持低G&A比率，仅占总收入1.5% [21]；积极管理资本成本和资产负债表 [19] - **管理层对经营环境和未来前景的评论**: 股息对REIT总回报至关重要 [5]；市场波动影响并购和增长雄心 [45]；对拉斯维加斯前景保持乐观 [14] - **其他重要信息**: 公司流动性约32亿美元 [19]；加权平均利率4.47%，平均期限6.7年 [19]；完成4亿美元三年期票据和9亿美元十年期票据发行 [18] - **问答环节所有提问和回答**: 涵盖新交易细节、部落土地贷款、管道机会、合作伙伴关系等话题 [25][124] 接下来是详细的文本分析： 财务数据和关键指标变化 - AFFO每股为0.58美元 较2024年3月31日止季度的0.56美元增长4.3% [20] - 2025年全年AFFO预期介于24.7亿美元至25亿美元之间 或每股摊薄普通股2.33美元至2.36美元 [21] - 相比先前AFFO每股指导范围2.32美元至2.35美元 范围两端均提高0.01美元 [21] - 基于2025年指导中值 公司预计实现3.8%的同比AFFO每股增长 [21] - 净债务与年化第一季度调整后EBITDA比率约为5.3倍 处于5至5.5倍的目标杠杆范围内 [19] - 加权平均利率为4.47% 加权平均期限为6.7年 [19] - G&A为1490万美元 仅占总收入的1.5% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与Red Rock Resorts建立新合作关系 承诺提供5.1亿美元延迟提取定期贷款设施 用于北福克 Mono赌场度假村开发 [11] - 投资组合目前包括13个租户和8个融资伙伴 [13] - 在部落土地上的首个游戏投资 第二个整体投资（第一个是2023年2月宣布的Great Wolf Northeast贷款） [12] - 继续对拉斯维加斯保持信心 该城市拥有独特需求驱动因素 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯2024年仅12%的游客来自国际旅客 [15] - 区域游戏表现预计相对韧性 但因地理位置和资产而异 [16] - 北福克项目位于加利福尼亚州马德拉 直接毗邻99号高速公路 420万人居住在距离该地点两小时车程范围内 [12] - 加利福尼亚游戏市场仍相对年轻 部落游戏仅有约20年历史 地图上仍有空白空间 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心能力是发展关系并将其转化为有价值的长期投资伙伴关系 [11] - 专注于关系驱动的方法 与所有租户保持持续频繁的对话 [13] - 保持低G&A比率 不仅是三重净租赁行业 而且是所有REIT中最低的比率之一 [21] - 积极管理资本成本、资产负债表和流动性状况 [19] - 通过波动市场继续追求股东持续和可持续的回报目标 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 股息对REIT总回报至关重要 在过去100年中贡献了标普500总回报的约三分之一 [5] - 公司目前提供超过5%的股息收益率 被认为是"有防御性的股息" [10] - 市场波动影响了并购和增长雄心 这些是资本需求的最大驱动因素 [45] - 对拉斯维加斯前景保持乐观 该城市有多种需求驱动因素 [14] - 可能从国内降级效应中受益 如果美国人放弃国际目的地 [15] 其他重要信息 - 公司总流动性约为32亿美元 包括3.34亿美元现金 6.25亿美元未结远期和23亿美元循环信贷可用性 [19] - 3月26日定价债券发行 订单簿峰值超额认购6倍 [18] - 发行4亿美元三年期票据 票面利率4.75% 和9亿美元十年期票据 票面利率5.625% 混合票面利率5.34% [18] - 通过远期出售780万股 通过ATM筹集2.54亿美元总收益 [18] - 2月重组25亿美元无担保多币种循环信贷设施 将到期日延长至2029年 [18] - 1300万美元承诺资本未纳入指导 [48] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于新交易细节和地点吸引力 [25] - 该度假村主要针对中央加利福尼亚市场 拥有420万人口 within两小时车程 [12][26] - Red Rock是顶级游戏开发和管理公司 拥有超过90亿美元的区域游戏和娱乐目的地开发经验 [12][28] - 竞争产品质量远不如Red Rock的开发质量 [30] - collateral是建筑本身 但对现金流和游戏收入有第一优先担保权益 [65] 问题: 对部落售后回租的看法 [34] - 部落售后回租仍然是一个复杂主题 尚未完全弄清楚 [35] - 在违约情况下 作为建筑所有者没有权利或机会运营游戏 [36] - 目前仍处于学习阶段 但对与部落和Red Rock合作感到高兴 [36] 问题: 关税对合作伙伴的影响 [38] - 与有深厚开发记录的经验丰富的开发公司合作 [39] - Kane和Red Rock都有能力管理与关税相关的可变性 [39] - Kane甚至围绕原材料潜在未来购买开发对冲策略 [40] 问题: 当前管道情况 [44] - 市场波动影响了并购和增长雄心 [45] - 继续采用基于关系的方法 与运营商保持沟通 [46] - 确保投资对公司和合作伙伴都有增值价值 [47] 问题: Red Rock选择公司进行开发融资的原因 [52] - 多年来一直尊重Red Rock 自2017年公司成立以来就试图建立关系 [53] - 这是建立关系的方式 [54] - Red Rock建造和运营质量极高 与strip级别质量相当 [55] 问题: 未来与Red Rock的合作机会 [56] - 目前只有一笔交易 没有其他机会 [57] - 如果Red Rock发展业务 未来有兴趣以各种方式帮助他们 [57] - 必须对公司和Red Rock都有增值作用 [57] 问题: 部落贷款抵押品细节 [61] - 借款人是部落 North Oak Lawn and Rancheria [63] - Red Rock作为开发商提供完工担保 [63] - 抵押品是建筑 但对未来现金流和游戏收入有第一优先担保权益 [65] 问题: 部落贷款格局变化 [62] - 部落贷款机会是业务的一部分 已经研究多年 [70] - 增长创造资本需求 加利福尼亚仍有空白空间 [73] - 不是过去两个季度才关注 而是已经研究多年 [70] 问题: Century Casino租赁预期 [76] - 对最近的资本支出投资感到满意 这些投资有助于提高覆盖率 [76] - 不断与运营商沟通 获得月度业绩 [77] - 看到新开发项目在密苏里州物业取得成功 [77] 问题: 与Caesars的对话 [79] - 没有紧急对话 对Caesars继续投资资产感到满意 [80] - 在新奥尔良投资约3亿美元 在大西洋城投资数亿美元 在太浩湖投资1.6亿美元 [80] - 这些投资应最终导致租金覆盖率达到满意水平 [80] 问题: Red Rock交易的资本结构和定价 [83] - 总设施7.25亿美元 包括定期贷款A和B [84] - 混合全部收益率约为7% 包括一些增量费用 [84] - 风险偏好基于具体机会 而非一般原则 [86] 问题: 建筑贷款 appetite [92] - 没有一般建筑融资策略 始终是具体情况具体分析 [93] - 由建立关系的机会驱动 而非成为建筑融资者的欲望 [94] 问题: 当前合作伙伴的增长机会 [95] - 希望与现有13个租户和8个融资伙伴一起成长 [96] - 战略是找到业内最佳者并帮助他们成长 [96] 问题: 非公开合作伙伴的拉斯维加斯趋势 [99] - 对拉斯维加斯持续成功感到兴奋 [100] - Venetian业务强劲 Sphere为拉斯维加斯带来全新消费者群体 [100] - 运营商继续寻找不同方式吸引新客户 [101] 问题: 风险管理办法 [103] - 自2017年成立以来就有严格的风险管理流程 [104] - 每季度召开两次管理团队会议 分别审查租户和借款人的表现 [105] 问题: Caesars Forum会议中心期权 [108] - 期权于今年9月下旬生效 [109] - 喜欢该资产 性能良好 [109] - 将在时机到来时研究机会 [109] 问题: 与Kane International的战略关系 [112] - 他们参与许多体验式类别 [112] - 例如对The Saint James的投资 类似于Chelsea Piers [112] - 就如何帮助他们发展网络进行了初步对话 [113] 问题: 澳大利亚机会 [116] - 澳大利亚市场经历根本性变化 监管和法规对业务造成影响 [116] - 目前难以对澳大利亚游戏资产的未来盈利状况有能见度或信心 [117] - 不会参与澳大利亚Star的机会 [116] 问题: 战略优先事项 [118] - 专注于持续可持续的总回报 [111] - 尽最大努力使业务具备抗风雨能力 [118] - 高度预期潜在情况并做好准备 [118] 问题: 纽约游戏许可证进程 [121] - 预计6月至7月初提交RFP [122] - MGM是竞标者之一 在公司拥有的地点 [122] - 支持当前租户MGM成长 如果他们赢得三个许可证之一 [123]

行业背景 - 汽车行业属于资本密集型且竞争激烈 福特和通用汽车股价因关税不确定性而承压[1] - 两家公司正投入数十亿美元开发电动车 但在中国等海外市场表现挣扎[1] 通用汽车(GM) - 管理层坚定承诺回购股票 当前市盈率仅7倍显示股价被严重低估[3] - 2023年2月宣布将季度股息提高25% 并启动60亿美元新股回购计划 其中20亿美元将在上半年快速执行[4] - 此前已完成100亿美元回购计划 显著减少流通股数量并对股价产生积极影响[5] - CFO明确表示将继续通过回购减少股本 并将超额资本返还股东[7] 福特汽车(Ford) - 主要通过高股息回报股东 最新季度股息为每股0.15美元 近年多次发放同等金额的补充股息[8] - 当前股息收益率高达7.4% 股息支付率仅41%显示可持续性强[9] - 福特家族通过控股确保股息政策延续 股息回报成为投资者持有该股的核心原因[11] 投资价值 - 在关税威胁和经济衰退风险下 两家公司通过股息/回购返还价值成为当前主要投资逻辑[12] - 通用侧重股票回购提升每股价值 福特侧重高股息收益 两种策略均体现长期股东回报承诺[4][8]

高股息率股票投资机会 - "yield"一词作为动词有负面含义 但作为名词(股息率)则代表正面投资回报 [1] - 异常高股息率可能反映潜在业务问题 但也存在优质投资标的 [2] Ares Capital(ARCC) - 当前股息率高达9_3% 连续15年保持稳定或增长的分红 [3] - 过去10年在市值超7亿美元的外部管理型业务开发公司中 股息增速最高 [3] - 业务聚焦年收入10亿至100亿美元的中端市场企业 潜在市场规模达3万亿美元 [4] - 同时覆盖年收入超100亿美元企业的直接贷款业务 额外市场空间2_4万亿美元 [4] - 行业最大上市业务开发公司 净债务权益比低于1 资产负债表强劲 [5] - CEO交接由任职母公司Ares Management超20年的资深高管接任 [6] Enterprise Products Partners(EPD) - 当前分配收益率达6_9% 连续26年保持分配增长 [7] - 中游能源行业领导者 通过单位回购回报投资者 [7] - 经济周期中保持稳定现金流 包括2008金融危机和2020疫情期间 [8] - 未来五年全球液态烃需求增长中 NGL和石脑油占比超60% [9] - 美国因低成本生产优势保持竞争力 AI发展推升数据中心天然气需求 [9] Verizon Communications(VZ) - 当前股息率6_3% 连续18年提高分红 [10] - 今年股价逆市上涨 受关税影响有限 资本支出中仅极小部分涉及关税 [11] - Q1无线服务收入行业领先 宽带市场份额提升 自由现金流同比增33%至36亿美元 [12] - 推进收购Frontier Communications 预计2026年Q1完成 将扩大消费者及中小企业服务 [13]

投资策略 - 收入投资者的主要目标是产生稳定的现金流而非追求高回报 [1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资收益和股息 [2] - 股息占长期回报的很大比例 许多情况下超过总回报的三分之一 [2] ConnectOne Bancorp概况 - 公司位于新泽西州Englewood Cliffs 属于金融板块 今年股价下跌0.74% [3] - 当前季度股息为每股0.18美元 股息收益率3.17% 高于东北地区银行业平均的2.87%和标普500的1.64% [3] - 年度股息0.72美元 较去年增长1.4% 过去5年有4次年度增长 平均年增幅18.45% [4] 财务指标 - 当前派息率为38% 即过去12个月EPS的38%用于分红 [4] - 2025年每股收益预期2.48美元 同比增长36.26% [5] 行业比较 - 大型成熟企业通常被视为最佳股息选择 而高增长企业或科技初创公司很少分红 [7] - 利率上升期间高股息股票往往表现不佳 [7] - 该公司兼具股息优势和增长潜力 目前Zacks评级为3级(持有) [7]

投资策略 - 收益型投资者的主要目标是产生稳定的现金流，而非追求高额回报 [1] - 股息是公司盈利分配给股东的部分，股息收益率是衡量股息占股价比例的指标 [2] - 学术研究表明股息在长期回报中占重要比例，许多情况下超过总回报的三分之一 [2] Acadia Realty Trust概况 - 公司总部位于Rye，属于金融板块的房地产投资信托基金(REIT) [3] - 年初至今股价下跌19.12%，当前股息为每股0.2美元，股息收益率4.09% [3] - 行业平均股息收益率为4.41%，标普500平均收益率为1.64% [3] 股息增长分析 - 当前年度股息0.8美元，较去年增长8.1% [4] - 过去5年股息年均增长6.36%，共上调股息2次 [4] - 当前派息率为59%，即支付了最近12个月每股收益的59%作为股息 [4] 盈利展望 - 2025年Zacks一致预期每股收益1.36美元，同比增长6.25% [5] - 未来股息增长取决于盈利增长和派息率变化 [4] 行业特征 - 大型成熟企业通常提供更稳定的股息，而高增长企业或科技初创公司较少派息 [7] - 高股息收益率股票在利率上升期可能表现不佳 [7] - 该公司不仅是具有吸引力的股息选择，还被Zacks评为"买入"(排名2) [7]

行业概述 - 石油和天然气行业在全球经济中扮演重要角色 为交通运输、制造业、发电等提供主要能源[1] - 行业涵盖勘探、开采、炼化、运输和销售等环节 尽管可再生能源转型加速 但石油和天然气仍因高能量密度和成熟基础设施而不可或缺[1] - 行业表现受地缘政治、法规、市场需求和技术进步影响 具有周期性和战略重要性[4] 公司概况 Devon Energy (DVN) - 美国领先的独立油气勘探生产公司 主要在美国多盆地运营 通过高质量资产和战略收购扩大业务[2] - 通过出售高成本资产和启用低成本新资产降低运营成本 提升利润率[2] - 2024年资本支出36.4亿美元 2025年计划投资38-40亿美元用于资产升级和扩张[18] Occidental Petroleum (OXY) - 国际综合性油气公司 业务涵盖上游勘探生产、中游物流和化工制造[3] - 通过非核心资产出售和超额现金流减少债务 强化资产负债表[3] - 2024年资本支出超70亿美元 2025年计划投资74-76亿美元用于现有业务强化[19] 财务指标 盈利预测 - DVN 2025年盈利预计同比下降5.81% 2026年预计增长1.1% 长期每股收益增长率11.01%[5][6] - OXY 2025年盈利预计同比下降26.01% 2026年预计增长19.42%[9] 资本结构 - DVN债务资本比36.35% 流动比率1.04 OXY债务资本比42.01% 流动比率0.95[14] - DVN当前ROE 22.52% OXY ROE 16.33% 均高于行业平均15.44%[11] 估值 - DVN EV/EBITDA 3.76倍 OXY 5.09倍 行业平均4.38倍[15] 股东回报 - DVN当前股息收益率3.07% 过去五年增发股息11次 OXY股息收益率2.38% 过去五年增发5次[20] - 两家公司股息收益率均高于标普500平均1.65%[20] 风险管理 - DVN对2025年产量进行对冲 OXY无商品对冲 若大宗商品价格大幅下跌将影响业绩[21] 市场表现 - 过去三个月DVN股价下跌11.1% OXY下跌15.8%[22] 竞争优势 - DVN因聚焦美国多盆地资产 相比OXY的国际业务能更好规避地缘政治和监管风险[24] - DVN当前在运营效率和估值方面略占优势[25]

When a stock yields more than 5%, investors start to become skeptical about whether the payout is indeed safe. While it's tempting to want to believe that it can be safe and that it can be an excellent source of future dividend income, you also don't want to get burned and see that dividend get cut or suspended.Consider pharmaceutical giant Pfizer (PFE 3.38%). Its dividend yield is around 7.5% right now, and if the stock continues to decline, it may not be long before it hits 8%. The big question is whether ...

投资策略 - 投资者关注通过股票、债券、ETF等证券获得高回报，而收入投资者更注重从流动性投资中获取持续现金流 [1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资利息和股息，股息占长期回报的很大比例，在许多情况下超过总回报的三分之一 [2] 公司概况 - Hanmi Financial总部位于洛杉矶，是一家金融类股票，今年以来股价下跌3.73% [3] - 公司当前股息为每股0.27美元，股息收益率为4.75%，高于行业平均3.33%和标普500的1.65% [3] 股息增长 - 公司当前年度股息为1.08美元，较去年增长8% [4] - 过去五年中，公司股息逐年增长三次，年均增长率为27.60% [4] - 公司当前派息率为51%，即支付了最近12个月每股收益的51%作为股息 [4] 盈利展望 - 2025年每股收益预期为2.55美元，同比增长24.39% [5] 行业比较 - 大型公司和盈利稳定的公司更倾向于派发股息，而科技初创公司或高增长企业很少派发股息 [6][7] - Hanmi Financial不仅股息吸引力强，还拥有Zacks排名第二（买入）的评级 [7]

投资策略 - 收益型投资者关注通过股息等产生持续现金流的投资方式 [1][2] - 股息贡献长期回报的重要部分 在许多情况下超过总回报的三分之一 [2] Civista Bancshares公司概况 - 总部位于Sandusky的金融股 年初至今股价变动0.1% [3] - 当前每股股息0.17美元 股息收益率3.23% 低于中西部银行业3.44%但高于标普500的1.65% [3] 股息增长情况 - 当前年化股息0.68美元 较去年增长6.3% [4] - 过去5年股息年均增长9.33% 共上调股息4次 [4] - 当前派息率为30% 即将过去12个月EPS的30%作为股息支付 [4] 盈利预期 - 2025年Zacks一致预期EPS为2.35美元 预计同比增长16.92% [5] 行业比较 - 大型成熟企业通常被视为最佳股息选择 而高增长企业或科技初创公司较少派息 [7] - 高股息率股票在利率上升期可能面临压力 [7] - 该公司兼具股息吸引力(Zacks买入评级2)和投资机会 [7]