公募REITs市场发展现状 - 公募REITs市场累计发行规模超1500亿元 资产类型扩展至10余类 形成首发+扩募双轮驱动格局[1] - 2024年国务院及监管部门发布文件推动公募REITs进入常态化发行阶段[1] - 公募REITs成为盘活存量资产和服务实体经济的重要金融工具[1] 负债结构下的企业所得税问题 - 项目公司通过内部借款协议产生利息支出 面临税务机关对商业合理性的质疑[2] - 各地税务机关对金融企业同期同类贷款利率认定标准不统一 部分参照LPR或银行基准贷款利率[2] - 超出传统贷款业务利率水平的利息费用可能无法税前列支[2] 企业所得税处理建议 - 依据财税[2008]121号文关联债资比要求和国家税务总局公告2011年第34号进行税务处理[3] - 建议结合发改委文件要求与税务机关沟通解释市场普遍性和商业合理性[3] - 可参考同类不动产证券化产品的现金流分配率争取税前列支利息水平[3] 增值税政策变化影响 - 2024年通过的增值税法将于2026年施行 未明确不动产老项目税率安排[4] - 老项目租赁收入增值税处理存在不确定性 可能影响基金运营期间税务处理[4] - 若不再适用5%简易征收办法 将增加现金流支出并降低可供分配现金流水平[7] 房产税征收现状 - 租赁资产面临市场冲击 租赁收入下行 免租期增长和空置率变高[5] - 免租期间按财税[2010]121号文规定依房产原值缴纳房产税[8] - 空置部分需按自用从价计征房产税 需关注计税方式切换的税务影响[8] 投资者所得税处理 - 专项计划和公募基金穿透处理 收入归集至投资者层面纳税[9] - 企业投资者从基金份额取得收入暂不征收企业所得税[10] - 个人投资者分红收益个税处理存在不确定性 需进一步明确[10] 基金份额转让税务处理 - 企业转让基金份额所得需缴纳企业所得税[10] - 个人转让基金份额所得暂不征收个人所得税[10] - 增值税应税收入由专项计划管理人按3%征收率缴纳并加收12%附加税费[10]