财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股收益（EPS）为0.76美元，同比增长46%，息税前利润（EBT）美元增长39% [7] - 净收入为8200万美元，总收入为12.7亿美元，同比增长约29% [24] - 房屋竣工毛利率（含资本化利息）为18%，与2018年第二季度持平，超出季度指引 [24] - 金融服务收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋竣工收入的10.1%，与2018年第二季度相比有40个基点的杠杆效应 [25] - EBT利润率为8.7%，与2018年第二季度相比提高约60个基点 [25] - 所得税约2800万美元，有效税率为25.6% [27] - 季度土地购买和开发支出约3亿美元 [27] - 季度末拥有和控制约54000块土地，拥有土地比例约80% [27] - 季度末积压订单有5051个单位，销售价值约25亿美元，单位数量同比增长近7%，销售价值增长1% [28] - 季度末有2194个样板房，其中440个已完工 [29] - 第二季度耗尽1亿美元股票回购授权，收购380万股，花费7600万美元 [33] - 自收购AV Homes以来，已收购1690万股，花费2.96亿美元，平均每股价格17.52美元 [33] - 第三季度指导：竣工量计划在2200 - 2400之间，GAAP房屋竣工毛利率（含资本化利息和购买会计）预计在17%中高端，有效税率预计约25.5%，稀释股份数预计约1.07亿 [34][35] - 全年指导：预计竣工量在9600 - 10100之间，GAAP房屋竣工毛利率预计在17%高端，SG&A占房屋建筑收入预计在10%低端，合资企业收入预计约800万美元，有效税率预计约25%，土地和开发支出预计约12亿美元，稀释股份数预计约1.08亿 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务收入为12.3亿美元，同比增长约29% [24] - 金融服务业务季度收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度销售势头强劲且稳定，所有消费者群体都表现出优势，包括入门级和改善型产品 [38] - 奥斯汀的Crystal Falls社区原本预计有七年供应，现预计明年第一季度清盘 [39][40] - 凤凰城市场各价格点需求强劲，三个社区平均销售速度接近每月五套 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于满足入门级和婴儿潮一代消费者群体需求，AV Homes收购有助于降低整体价格点，增加市场份额 [13][14] - 利用并购在难以通过自身发展的地区实现增长，自2012年底已成功完成五次收购，平均市净率为1.2，自2013年以来年度竣工量几乎翻倍 [15] - 宣布与Christopher Todd Communities建立战略合作伙伴关系，进入单户租赁市场，计划在2019年底在凤凰城开始三个新开发项目，未来几年在亚利桑那州交付超过2000套单户租赁房屋，并迅速向全国扩张 [17][19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场在春季销售季节表现出相对优势，各消费者群体需求强劲 [38] - 公司对与Christopher Todd Communities的合作感到兴奋，认为这将增加社区交付速度，提高生产效率，实现需求侧多元化，增强市场影响力 [20][22][23] - 公司将继续关注具有财务意义的规模扩张机会，寻找对核心业务有增值作用的潜在机会 [16] 其他重要信息 - AV Homes整合工作提前完成，协同效应年化运行率从4000万美元提高到5000万美元 [11][12] - 完成债务再融资交易，发行8年期5亿美元高级票据，利率5.875%，赎回2021年到期的5.5亿美元高级票据；发行8.5年期4.5亿美元票据，利率5.75%，赎回AV Homes发行的2022年到期的4亿美元、利率6.625%的高级票据，将近期高级票据到期日推迟到2023年，所有高级票据利率低于6%，平均利率略低于5.8% [30][31][32] - 季度末总可用流动性约7.17亿美元，其中现金1.97亿美元，其余来自6亿美元公司循环信贷额度 [32] - 净债务与资本比率为43% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在改善型市场表现强劲的原因 - 公司认为成功取决于当地市场定位、对买家的了解以及前期对供需和市场属性的评估，明确细分市场和目标买家可提高利润率 [47] 问题2: 与Christopher Todd的合作模式及经济差异 - 这是战略合作伙伴关系，初期部分资产将采用合资模式，之后会根据情况决定是否全资拥有，不打算长期持有资产，预计在租赁期一年内出售以实现定价和回报最大化，持有期将短于传统社区 [49][50][51] 问题3: 退出租赁资产的回报情况 - 公司认为回报将达到或超过当前水平，合作将提高采购和建设效率，增加整体规模，降低成本，提升整体回报 [53][54] 问题4: 不同产品类型的吸收速度差异 - 各消费者群体的吸收速度相似，具体取决于特定资产的预期，整体在季度平均速度的两到三个周转范围内 [59] 问题5: Christopher Todd的资本结构和增长计划 - 这是独家战略合作伙伴关系，增长将通过其现有土地管道、公司土地专业人员识别的新土地以及公司现有资产实现，他们将负责社区设计、监督租赁和物业管理 [61][62] 问题6: 与Christopher Todd合作的风险、资本投入和土地使用考虑 - 公司认为建设风险较小，生产过程高效，资本投入将在预算内，短期内约2500万美元将通过合资结构投入，将根据市场需求和资产情况决定土地用途，会在租赁过程中寻找最佳出售时机 [67][68][85] 问题7: 利率对首次改善型买家的影响 - 利率改善使一些更具性价比的项目吸引买家重返市场，对于首次和二次改善型买家，利率更多是增强他们的购买信心，使他们在购买时更自由地选择升级选项和地块溢价，具体情况因社区而异 [71][72] 问题8: 第三季度毛利率下降的驱动因素 - 可能的驱动因素包括地理组合变化、AV交易购买会计收益减少、AV业务组合影响以及预计激励措施可能略有增加，若激励措施不增加，毛利率可能达到或略高于预期范围上限 [78][79] 问题9: 激励措施可能增加的原因 - 为处理部分成品样板房留出空间，维持销售势头，同时考虑到地理组合和购买会计收益减少的影响 [80][81] 问题10: 与Christopher Todd合作的规模和资本投入 - 资本投入在预算内，今年预计约2500万美元通过合资结构投入，该合作机会无限，未来有望成为公司业务的重要组成部分，目前正在学习业务模式，未来可能带来交叉营销机会 [84][85][86] 问题11: 平均销售价格下降但销售速度持平的原因 - 直观上价格和速度相关，但公司部分高价项目销售速度也很高，销售速度受多种因素影响，包括季节性和地理组合，公司对全年销售速度指导保持平稳有信心 [95][96] 问题12: 本季度样板房销售速度快且利润率高的原因 - 去年底市场信心下降、利率上升导致库存积压，今年初信心恢复、利率下降、就业数据良好，形成买方市场，延长了春季销售季节，低利率也对销售有帮助 [100][101] 问题13: 激励措施的具体数据和趋势 - 第二季度交付的激励措施与第一季度持平，同比下降约10%，新订单激励措施趋势相对稳定，公司为灵活调整价格和速度留出一定空间 [109][110] 问题14: 2020年社区数量的趋势 - 目前难以提供详细信息，但预计业务将继续增长，社区数量将增加，今年下半年和明年将有新产品线推出，有助于增加社区数量 [114][115] 问题15: 7月销售趋势 - 7月销售符合预期，与6月夏季月份情况相对一致，公司对第三季度开局满意 [116] 问题16: 协同效应的成本构成和时间 - 协同效应从最初的3000万美元增加到4000万美元，本季度最终确定为5000万美元，最初约三分之二为间接费用，三分之一为抵押贷款、保险和全国回扣，主要驱动因素包括间接费用、全国回扣和地方规模增加带来的成本改善，预计2020年实现年度效益 [120][121][122] 问题17: 定价能力的更新 - 公司继续看到定价优势，上一季度超过一半的社区有适度价格上涨 [124] 问题18: 并购活动的情况 - 并购是公司资本分配的一部分，公司一直在寻找机会，目前AV Homes整合完成，资产负债表状况良好，市场交易活动在夏季有所增加，但无明显趋势，公司将在运营和资产负债表上做好准备，寻找对业务有增值作用、文化契合且能提升长期财务结果的机会 [126][127][128] 问题19: 不同价格点的活跃成人社区吸收速度差异 - 第二季度，AV Homes和Taylor Morrison的活跃成人社区吸收速度相似，AV Homes略好，公司最大的55岁以上社区部门在2019年第二季度的吸收速度高于2018年第二季度 [130] 问题20: 选择与Christopher Todd合作而非大型参与者的原因 - 公司研究该领域已久，认为Christopher Todd具有最佳的业务模式、平台和长期潜力，其创造的生活方式社区与公司业务契合，合作能更好地利用公司资本结构和核心技能，实现市场规模和份额增长，控制业务发展 [135][136] 问题21: 竞争对手激励措施情况 - 市场上可能存在个别激进的建筑商，但总体而言市场表现正常，竞争合理，反映了市场的优势和需求 [137][138] 问题22: QM Patch到期的影响 - 公司对QM Patch到期表示担忧，到期时间为2021年1月10日，可能影响新房市场，最早明年初新借款人开始抵押贷款流程时就会受到影响，约20% - 30%的政府支持企业（GSE）抵押贷款量可能受影响，公司希望监管机构重新定义相关标准，考虑借款人的多个因素，公司对行业组织参与制定新定义持谨慎乐观态度 [144][145][146] 问题23: 购买会计对利润率影响的澄清 - 此次收购按账面价值进行，与通常高于账面价值的收购不同，需要分配部分价值到商誉，降低了收购土地资产的公允价值，从而降低成本、提高利润率，但这种好处每个季度都会减少，约18个月后AV业务利润率将与传统Taylor Morrison业务更接近 [152][153] 问题24: 交付指导与订单情况不符的原因 - 本季度交付超出预期是因为库存处理速度加快，存在一定的提前交付情况，但仍有大量库存正在生产中，无法立即调整，公司对全年交付指导有信心，第三季度交付情况更多是时间问题 [154][155]

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UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Table of Contents For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other ...

Form 10-K ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of i ...