收入和利润（同比环比） - 公司第二季度房屋销售收入增长15%至19亿美元[114] - 公司第二季度调整后每股收益为2.27美元(稀释后)[121] - 公司2022年第二季度净利润为2.93154亿美元，同比增长135%，占营收比例14.7%[127] - 2022年第二季度EBITDA达4.31648亿美元，同比增长116%，占营收比例21.6%[127] - 2022年第二季度净利润为2.91亿美元，摊薄每股收益2.45美元，较2021年同期的1.241亿美元和0.95美元分别增长134.5%和157.9%[150] 成本和费用（同比环比） - 公司第二季度SG&A占房屋销售收入比例改善140个基点至8.8%[114] - 销售佣金及营销费用占房屋销售净收入比例降至5.1%（2021年同期为5.9%），主要因可控营销成本优化[143] - 管理费用占比降至3.7%（2021年同期为4.3%），受益于收入增长和运营效率提升[144] - 2022年第二季度实际税率25.1%，同比上升1.5个百分点，受州税和非抵扣高管薪酬影响[149] 房屋销售业务表现 - 公司第二季度房屋销售毛利率提升750个基点至26.6%[114] - 房屋销售毛利率在2022年第二季度提升至26.6%，同比增加750个基点，反映定价能力超越通胀成本压力[141] - 2022年第二季度净销售订单量同比下降25.4%，但平均售价同比上涨17.1%至69.9万美元[133] - 公司整体订单取消率从2021年同期的5.2%上升至2022年第二季度的10.8%[135] - 截至2022年6月30日，销售订单积压量同比下降12.8%，但积压订单销售总值因均价上涨21.9%而增长6.3%[136] - 2022年第二季度房屋交付量下降7.2%，但交付收入因均价上涨23.5%而增长14.5%[138] 地区表现 - 西部地区2022年第二季度销售订单量同比下降37.7%，降幅最大[133] - 东部地区2022年第二季度房屋交付收入增长8.8%，均价上涨23.7%至55.9万美元[138] - 东区土地销售收入在2022年6月30日止的六个月期间达到3075.1万美元，同比增长96.4%，主要由于佛罗里达市场的商业资产和住宅地块出售[139] 其他业务线表现 - 公司第二季度土地转让收益为1370万美元[113] - 公司企业部门（Corporate）的配套设施及其他收入在2022年第二季度激增至3390.4万美元，同比增长13571.0%，主要源于城市形态业务资产出售[140] - 金融服务总收入在2022年第二季度同比下降5.1%至3547.1万美元，贷款数量减少31.7%至1595笔[142] - 联营企业净亏损360万美元（2021年同期为净收益210万美元），与新合资项目初期投入相关[145][146] - 其他净收入达1100万美元（2021年同期为净支出4.5万美元），含合资土地公允价值转让收益1370万美元[147] 资本活动和债务管理 - 公司第二季度回购680万股股票，金额达1.72亿美元[114] - 公司第二季度债务清偿净收益为1350万美元[113] - 债务清偿净收益1350万美元，源于2027年到期6.625%优先票据的收购[148] - 截至2022年6月30日，净房屋建造债务资本化比率升至36.4%，较上季度增长0.7个百分点[130] - 截至2022年6月30日，公司总流动性为10.62亿美元，较2021年12月31日的16.43亿美元下降35.4%，主要因循环信贷额度可用资金减少至6.837亿美元[153] - 2022年上半年经营活动净现金流为1.955亿美元，较2021年同期的经营现金流出9760万美元显著改善[154] - 2022年上半年投资活动净现金流为420万美元，较2021年同期的投资现金流出2200万美元转为正值[155] - 2022年上半年融资活动现金流出6.567亿美元，主要因偿还高级票据和抵押贷款仓库设施，以及股票回购[156] - 公司与Värde Partners成立合资企业开发租赁房产，总股权承诺8.5亿美元，其中公司出资占比40%[159] - 2022年上半年对非合并合资企业的现金出资增至6960万美元，较2021年同期的1460万美元增长376.7%[160] - 截至2022年6月30日，土地期权合同总采购金额达15亿美元，较2021年底的13亿美元增长15.4%[161] 债务结构 - 公司89%债务为固定利率，11%为浮动利率，1500万美元循环信贷额度借款未偿还[167] - 公司债务中89%为固定利率，11%为浮动利率[167] - 截至2022年6月30日，公司在8亿美元循环信贷额度下有1.5亿美元未偿还借款，1亿美元循环信贷额度下无未偿还借款[167] - 公司信贷额度下还有6.837亿美元的可供借款额度，包括在8亿美元循环信贷额度下1.337亿美元的信用证可用额度[167] - 固定利率债务总额为26.331亿美元，加权平均利率为5.2%[169] - 浮动利率债务总额为3.296亿美元，加权平均利率为1.7%[169] - 固定利率债务按到期日分布：2022年1.367亿美元，2023年5.098亿美元，2024年4.029亿美元，2025年3990万美元，2026年2750万美元，此后15.163亿美元[169] - 利率每上升1%，公司浮动利率债务的年利息支出将增加约330万美元[169] 资产和土地储备 - 公司截至2022年6月30日拥有约82,000个住宅地块，同比增长8%[114] - 弗雷迪美30年期抵押贷款利率在2022年上升260个基点至5.70%，影响买家决策[135] 财务控制和报告 - 公司披露控制和程序在2022年6月30日被评估为有效[171] - 2022年6月30日结束的季度内，公司财务报告内部控制未发生重大变化[172] 股东回报和盈利能力 - 公司第二季度净资产收益率提升1090个基点至23.1%[114] - 公司第二季度调整后EBITDA利润率为18.3%[125]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入2.91亿美元，摊薄后每股收益2.45美元；调整后净收入2.71亿美元，调整后每股收益2.27美元，较2021年二季度增长139% [42][43] - 交付3032套房屋，平均售价62.1万美元，房屋交付收入19亿美元，同比增长15% [44] - 房屋交付毛利率为26.6%，较去年同期提高750个基点，较两年前提高超1100个基点；预计三季度毛利率与二季度持平，全年房屋交付毛利率为25% - 26% [9][47] - SG&A占房屋交付收入的比例为8.8%，同比下降140个基点；预计今年SG&A比率在8%中高位 [11][48] - 季度末总流动性近11亿美元，包括3.78亿美元无限制现金和6.84亿美元循环信贷额度未提取部分 [50] - 季度内回购680万股，花费1.72亿美元，平均股价25.43美元；季度末回购授权剩余4.25亿美元 [54][55] - 净资产收益率同比提高超1000个基点至略超23%；预计今年实现20%中高位的净资产收益率 [12][55] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 季度内房屋建造土地投资4.51亿美元，其中52%用于开发，高于去年的45% [35] - 预计今年房屋建造土地收购和开发总投资约20亿美元，低于此前预期 [37] 租赁业务 - 与Verde Partners的8.5亿美元租赁合资企业上季度敲定后，已在德州、佛罗里达、北卡罗来纳和亚利桑那州完成11项资产收购，共计近2400块土地 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 月度销售吸纳率降至每个社区2.6个净订单，低于去年狂热时期，但与2021年前二季度正常水平一致 [16] - 二季度取消率环比升至总订单的10.8%，占期初积压订单略超3%，但仍远低于长期平均水平 [21] - 7月销售活动持续承压，取消率上升，但部分市场新销售计划和调整开始让购房者谨慎重新参与，网络流量上升，抵押贷款预审批量自6月中旬起积极回升，7月在线销售工具转化率近30% [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取以消费者为中心的动态业务管理方法，根据社区情况调整销售节奏和价格，通过全资抵押公司推出抵押融资计划 [18][19] - 谨慎保护资产负债表，对土地投资保持纪律性，评估土地交易时通过投资委员会确定最佳融资方式，以实现长期风险调整后的预期回报最大化 [33] - 关注2025年及以后的新土地机会，对现有交易管道进行压力测试，适时重新谈判条款，把握市场机会 [36][37] 行业竞争 - 行业内多数建筑商倾向使用金融激励措施，以保护社区定价和消费者利益，同时在推出新社区时按市场定价 [182][183] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度行业面临高利率、房价上涨、市场波动和地缘政治紧张等挑战，购房需求迅速下降，但公司仍取得创纪录盈利 [9][14] - 长期来看，市场需求的潜在驱动因素依然积极，公司团队有能力应对不确定性，将耐心进行投资支出，适应市场变化 [28] 其他重要信息 - 季度末拥有约8.2万套住宅用地的土地储备，代表6.1年的总供应量，其中41%通过期权和表外结构控制，高于去年的35%和两年前的28% [31] - 超过60%的自有地块于2020年或更早签约，按历史成本入账，具有潜在价值 [34] - 季度末有3000套样板房，其中仅60套完工；季度内每月开工速度降至每个社区3.4套，未来开工速度将与销售紧密匹配 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前激励措施水平与历史相比如何，能否继续使用定向融资激励，是否最终需进行价格调整 - 与去年和今年一季度相比，二季度激励措施减少，但市场上销售激励有所增加；公司希望继续使用融资作为激励，因其效果优于降价，能更好保护盈利能力和社区长期价值；是否进行价格调整取决于市场反应和竞争对手降价情况 [68][69][71] 问题2: 不同买家群体的销售趋势差异 - 入门级买家受利率和房价上涨影响最大，销售和节奏下降最明显；活跃成年买家较为成熟，受利率影响较小，不同地区表现不同；首次换房买家表现较好，二次换房买家面临一定压力 [72][77][80] 问题3: 本季度定制订单与样板房订单的比例及变化 - 本月至今定制订单比例较前几个季度提高500 - 600个基点，达到45%，上季度为37%，正接近历史平均水平；定制订单优势主要体现在活跃成年、换房和豪华买家群体 [85][87][89] 问题4: 定制订单和开工前订单的取消情况差异 - 二季度75%的取消订单是今年签订的，取消情况更多集中在样板房销售，因样板房快速成交时定金较少 [92][93][94] 问题5: 土地银行合作的条款情况及对毛利率的影响 - 公司对现有土地银行合作安排感到满意，其条款无异常，成本在谈判时具有吸引力，还有25%的增长空间；公司会根据市场情况调整，优先考虑土地卖方融资和合资企业 [100][101][103] 问题6: 市政问题对建筑周期的影响 - 后端市政问题仍较紧张，本季度建筑周期延长1 - 2周，主要是最终检查和公用事业公司仪表安装延迟；前端开始出现改善迹象，劳动力供应有所增加 [105] 问题7: 取消订单的转售情况和价格 - 转售情况取决于订单签订时间，定价相对平稳，可能会有额外融资激励；由于成品库存较低，取消订单能够顺利转售 [108] 问题8: 能否量化7月销售趋势及激励措施对订单的影响，7月与6月的吸纳率对比 - 6月销售开始下滑，7月4日当周可能是低谷，此后每周预审批、网络流量和销售管道等指标出现积极迹象；目前难以确定7月最终销售情况，但早期指标显示较去年同期下降20% - 30% [115][116][162] 问题9: 全年土地支出指导降低的原因 - 公司采取机会主义立场，优先考虑土地共置，对现有土地储备有信心，2023 - 2024年供应有保障；市场出现一些松动迹象，公司准备把握机会；目前大部分交易需进行压力测试和条款修改 [121][122][124] 问题10: 州外和州内买家需求趋势对比，虚拟社区销售表现，SG&A控制是否有一次性或时间性因素 - 多个市场持续出现显著的州外迁入情况，不同消费者群体均有体现；虚拟社区销售自2020 - 2021年到2022年前六个月每月翻倍，占总销售的比例也翻倍，定制虚拟销售转化率最高；SG&A控制得益于收入杠杆和多年来的增长 [133][138][141] 问题11: 热门市场激励措施使用情况及未来预期，6月以来哪些市场表现改善 - 激励措施应按社区而非市场来看，各市场社区激励措施范围从很少到5%不等；南加州内陆帝国市场通过定制金融激励方案取得较好效果，但难以指出单一表现突出的市场 [147][148][149] 问题12: 位置较好的社区是否有助于提高流量和转化率，样板房的建设周期情况 - 位置好的社区，如交通和学校条件好的地方，以及大型总体规划社区，流量和转化率更高；大部分样板房处于干墙施工前的早期阶段，随着接近完工，销售兴趣增加 [154][155][156] 问题13: 6月和7月销售月度节奏情况，当前销售节奏下目标节奏及激励措施的影响 - 5月是销售高峰，6月销售下滑，7月情况尚不确定，早期指标显示较去年同期下降20% - 30%；公司按社区进行供需分析，不设定统一目标节奏，而是根据社区情况调整，通过分析激励措施弹性来提高销售节奏 [161][162][164] 问题14: 全现金购房比例变化及未来趋势 - 二季度全现金购房比例为16%，高于去年的12%和历史平均的13% - 14%；未来趋势难以确定，但目前抵押贷款贷款价值比下降，首付和收入增加，支持全现金购房比例上升 [170][171][172] 问题15: 去年初指导的2022年毛利率与当前指导差异原因，后整合毛利率与疫情提升的毛利率对比及可持续性 - 公司去年指导时考虑了供应链压力，实际毛利率提升得益于协同效应、定价能力、运营效率、产品简化、土地储备质量和市场聚焦等因素；入门级买家业务毛利率较低，其他业务毛利率较高，存在组合渗透问题 [177][178][181] 问题16: 行业内建筑商是否有激进定价情况，哪些市场定价最脆弱 - 建筑商倾向使用金融激励措施，同时在新社区按市场定价；边缘和郊区市场可能面临更大定价压力，同时需关注二手房市场趋势 [182][183][184] 问题17: 本季度开工数量及三季度开工计划，前端交易价格是否改善 - 本季度开工3283套，三季度开工将与销售紧密匹配；部分市场前端交易价格开始出现下降调整，预计未来会更多 [192][193]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83-202 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度摊薄后每股收益为1.44美元，同比增长92% [29] - 第一季度房屋交付收入为16亿美元，平均成交价格增长23%至59.4万美元 [29] - 第一季度房屋成交毛利率为23.1%，较2021年第一季度提高450个基点，较2020年第一季度提高770个基点 [33] - 第一季度SG&A占房屋成交收入的比例为9.6%，同比下降120个基点 [34] - 净债务与资本比率为35.7%，公司有望在年底前将净债务与资本比率降至20%左右 [37] - 第一季度回购190万股，花费5800万美元，季度末2.5亿美元授权中还剩1.72亿美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度交付2768套房屋，预计2022年交付1.4 - 1.5万套，第二季度交付3000 - 3200套 [29][32] - 金融服务业务：通过泰勒莫里森房屋融资公司为购房者提供贷款，第一季度传统借款人可承受比实际利率高近650个基点的利率，政府、FHA和VA借款人第一季度利率缓冲约为370个基点 [14] - 租赁业务：公司的租赁业务处于发展阶段，目前在2.5年的发展中，已从9 - 10个市场拓展，预计每月生产20套房屋 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度市场需求健康，平均净销售订单价格同比增长24% [9] - 第一季度末每月每个社区的吸收速度为3.1个净销售订单 [10] - 4月销售活动总体保持弹性，但近期抵押贷款利率上升可能会影响入门级买家 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于运营优先级，包括简化生产能力和提高土地投资的资本效率，以利用市场规模、优质土地位置和以消费者为中心的产品等核心优势 [7] - 发展方向：重申2022年房屋成交指导为1.4 - 1.5万套交付，并再次提高2022年房屋成交毛利率指导至至少24.5%，提高2022年净资产收益率指导至20% - 25% [7][8] - 行业竞争：公司在土地投资上采取谨慎策略，在竞争激烈的市场中具有选择性，通过控制土地供应和优化投资组合来提高竞争力 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：行业面临供应链限制、通货膨胀压力和抵押贷款利率快速上升等挑战，但公司的业务表现超出预期 [6] - 未来前景：公司对前景充满信心，预计未来几个季度将取得更强劲的业绩，2022年将是创纪录的财务表现年 [8] 其他重要信息 - 公司发布了第四份年度环境、社会和治理报告，强调了可持续商业实践和ESG倡议 [39] - 泰勒莫里森房屋融资公司推出了新的延长利率损失计划，允许新购房者以较低成本锁定利率长达1年 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不同客户群体在本季度和4月的订单表现如何？ - 公司在各消费群体中都看到了强劲的需求，不同群体之间的订单表现没有明显差异。4月，全国范围内的活跃成人社区表现良好，但也有一些社区的生活方式买家对宏观环境感到担忧 [47] 问题2: 今年提前开工的房屋，在垂直建设的哪个阶段开始销售？何时可以取消销售限制？ - 4月销售仍处于相对受限的环境，预计到本季度后期销售环境会更加开放。公司的开工速度领先于成交速度，随着样板房的推进，未来开工速度将与销售速度更加一致。具体的销售释放时间因社区而异，有些社区会在早期释放，有些则会等到框架完成 [49][50][53] 问题3: 利率上升是否会改变公司业务细分的理想组合？ - 公司整体业务组合较为稳定，各细分市场之间的年度变动在3% - 4%。公司对目前的业务组合感到满意，特别是活跃成人社区业务。新社区的推出将保持与现有组合一致的平衡 [62][63][64] 问题4: 自COVID以来购买的30%土地，在成本通胀持续和价格上涨停滞的情况下，利润率会受到怎样的影响？ - 公司在土地收购上一直很有选择性，即使是近期购买的土地，也经过了充分的尽职调查。目前项目的剩余比率略低于过去几年，公司会对各种情景进行敏感性分析。过去12 - 24个月的利润率预期是多年来最高的，即使市场回调，公司也处于有利地位 [68][69][71] 问题5: 随着抵押贷款利率上升，是否有之前错过的土地重新回到市场？ - 截至目前，尚未看到土地市场出现有意义的抛售情况。通常情况下，如果出现这种情况，会有大约9个月的滞后时间 [78] 问题6: 作为按订单建造的建筑商，能在多大程度上削减SKU？削减SKU是否带来了毛利率的提升？如何平衡削减SKU与最大化客户收入的关系？ - 公司的Canvas计划和简化策略在大多数消费群体中都取得了成效，消费者对简化设计中心的过程表示赞赏。活跃成人业务是个例外，该业务的选项收入明显高于整体投资组合，但公司在佛罗里达的活跃成人业务中成功引入了Canvas套餐。总体而言，简化模式将使所有产品类别受益 [82][83] 问题7: 请更新一下公司的租赁业务和整体市场情况，以及在利率上升环境下如何看待该业务？ - 公司的租赁业务已经开展了2.5年，与公司的简化努力完全一致。目前业务正在从9 - 10个市场扩展，预计每月生产20套房屋。公司在凤凰城的一个早期社区取得了成功，预计年底前出售该资产。公司认为租赁业务在利率上升环境下具有优势，租金相对销售价格更稳定，可以作为通胀环境的对冲。此外，租赁业务还可以为公司提供与消费者建立关系的机会，促进他们未来向购房市场的转化 [88][90][91] 问题8: 是否仍看到社区房屋销售的长等待名单或竞价活动？这是否表明如果有供应，公司可以接受更多订单？ - 第一季度，公司在大多数社区管理销售节奏，不同市场采用不同的策略，如最高最佳报价、自然释放或抽签。4月，一些市场仍采用最高最佳报价策略，但公司希望在第二季度转向更开放的销售环境。此外，公司通过修改在线预订系统，要求购房者支付定金，提高了消费者的参与度和需求可见性 [96][97] 问题9: 与上一季度相比，周期时间有何进展？是否有迹象表明全年情况会有所改善？ - 劳动力和供应链环境仍然困难，自COVID开始以来，周期时间延长了6 - 8周，本季度又延长了1 - 2周。公司看到市政检查延迟以及材料和劳动力供应问题，但通过采取措施，如增加样板房开工、优化选项和SKU等，提高了对交付的信心。本季度末，97%的单位已关闭或正在生产中，高于去年的87% [99] 问题10: 毛利率指导提高的原因中，内部效率提升、更有利的价格/成本关系和原展望的保守性各占多少比例？ - 很难具体分解各因素的贡献比例。公司预计成本年化增长率约为10%，包括下半年预计的较高木材成本。第二季度木材成本将带来最佳顺风，第三季度可能是今年木材成本的最高点，第四季度末和2023年第一季度将开始看到一些缓解。尽管第三和第四季度木材成本上升，但每个季度仍将实现环比增长 [107] 问题11: 有多少买家接受了一年期的利率锁定优惠？过去4 - 6周，定价能力趋势是否有减速迹象？ - 自4月中旬推出延长利率锁定优惠以来，已有近400个锁定到期日超过60天的订单，过去10天的锁定数量超过了过去5年的总和。买家对该优惠反应积极，因为如果利率回落，他们可以享受一次性免费下调利率。第一季度，公司的定价逐月加速增长，4月根据反馈仍在对新推出的产品进行提价，但公司希望提价幅度能够逐渐缓和 [109][110] 问题12: 关于开工情况，实际库存单位有多少？在建工程库存是多少？如何在线收取定金？定金是否会限制买家？ - 第一季度末，公司有11265个单位正在建设中，已将已售未开工的单位从2021年第一季度的2708个减少到825个。公司可以在会后提供在建工程库存数据。公司通过名为Stripe的技术在线收取定金，目前定金为100美元，购房者可以通过支付定金预订地块48小时，以便公司向他们交付合同。该技术可以防止同一电子邮件地址多次支付定金，提高了转化率。公司预计在未来30天内将在所有市场推出该预订系统 [119][120][123] 问题13: 为什么现在优先考虑生产而不是销售？如果需求保持当前水平，未来几个季度是否会尝试使销售速度与开工速度相匹配？如果需求放缓，是否会放慢开工速度？ - 由于供应链挑战，公司有意识地决定增加样板房开工，并在建设过程中稍后销售，以提高对成交日期的信心，改善客户体验。目前公司已经完成了这一转变，随着样板房的推进，未来将增加销售释放。如果需求保持当前水平，公司的意图是使销售速度与开工速度相匹配；如果需求放缓，公司将根据社区情况管理样板房库存，并继续推进按订单建造的房屋开工 [127][128][130] 问题14: 第二季度末，公司对每个社区的样板房数量有何目标？是基于成品还是整体样板房来管理？ - 公司希望有一些成品样板房，以便购房者在第二季度末学校假期结束时能够快速入住。公司认为每个社区7 - 8套样板房是合适的数量，目前整体数量令人满意。公司会综合考虑产品组合和社区组合来调整样板房数量 [138][139] 问题15: 社区数量在第二季度下降，年底的目标是如何实现的？第三季度会有多少社区开业？ - 第三季度社区数量将开始改善，全年预计有150个新社区开业，130个社区关闭，净增20个社区。第四季度可能会有最大幅度的增长 [140][141][142] 问题16: 与去年相比，州外买家的情况如何？公司目前对股票回购计划有何看法？ - 与去年第一季度相比，州外买家数量翻了一番，主要集中在活跃成人业务。在一些地区，如凤凰城和佛罗里达，州外买家的比例显著增加。公司预计今年运营现金流强劲，将优先考虑对现有核心业务进行再投资，其次是实现净债务目标，最后会继续寻找机会进行股票回购，因为公司认为股票被低估，但会考虑即将到来的到期债务 [148][149][150]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 83-2026677 (State or oth ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司增加房屋交付量9%至13,699套，房屋交付收入增长22%至近72亿美元，房屋交付毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年公司税前利润率提高超600个基点，摊薄后每股收益增长176% [12] - 2021年第四季度公司净收入为2.73亿美元，摊薄后每股收益为2.19美元，同比增长204%；税前利润率为13.7%，较上年提高610个基点 [46] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，房屋交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2021年第四季度公司销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为7.8%，同比下降180个基点 [53] - 2021年公司土地收购和开发投资20亿美元，回购990万股流通股，花费2.81亿美元，资产负债率降低近500个基点至34.1% [61] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，房屋交付毛利率至少为23.5%，平均销售价格至少为60万美元，预计实现净资产收益率达到20%以上 [14][49][51] - 2022年公司预计土地收购和开发投资23 - 24亿美元，将资产负债率降至20%多的中间水平 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2021年公司房屋交付量增加9%至13,699套，交付收入增长22%至近72亿美元，毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，平均销售价格至少为60万美元，房屋交付毛利率至少为23.5% [14][49][51] 金融服务业务 - 2021年公司金融服务业务表现强劲，实现了有意义的成本杠杆效应 [11] - 2021年第四季度公司房屋贷款业务的客户转化率为82% [27] 租赁业务 - 公司已在9个市场开展租赁业务，拥有约4,000个可控地块，计划2022年再完成20 - 25笔交易，预计年底可控地块数量翻倍 [38] - 公司首个租赁社区已开始出租，预计今年年底评估退出策略并出售资产 [39] - 预计2023年将有多个社区全部出租并准备出售，2024年及以后将实现强劲增长 [40] - 租赁业务预计利润率将适度高于传统业务，杠杆回报率目标超过30% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第四季度公司各消费群体和地区市场需求趋势良好，改善型住房市场净订单和消化速度同比增长，占总销售额的比例从44%提高至略超50% [22] - 2021年第四季度公司55岁以上活跃生活方式市场保持强劲势头 [23] - 2022年初公司各社区的客户参与度保持健康，月销售速度与第四季度的3.2套持平 [23] - 2021年第四季度约75%的社区需要销售活动，类似比例的社区提高了基础价格，平均净订单价格上涨23% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司战略重点是利用规模和投资组合多元化优势，提高毛利率和资产效率 [15] - 公司通过简化设计流程、优化生产工艺、加强供应商关系等方式提高运营效率 [16][17] - 公司通过加强资产负债表、实施新的土地融资工具等方式提高资本效率 [19] - 公司计划扩大租赁业务规模，建立高效的运营模式和资本基础设施，实现回报增长 [37] - 公司将进一步利用租赁业务优势，开发和建设面向单户租赁投资者的租赁房屋和社区 [42] 行业竞争 - 公司通过提供高品质的房屋和优质的客户服务，赢得了客户的信任，连续七年被评为美国最受信赖的建筑商 [10] - 公司通过优化产品设计和库存管理，提高了产品的性价比和市场竞争力 [26][31] - 公司通过加强土地储备和开发，提高了市场份额和竞争力 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司面临严重的供应链中断问题，但通过团队的努力，公司实现了创纪录的业绩 [9] - 2022年公司将继续应对供应链挑战，通过优化运营和资本配置，实现收入和利润的显著增长 [13] - 公司认为市场需求强劲，受到人口结构、消费者需求和偏好、迁移趋势以及新房和二手房供应有限等因素的支持 [23] - 公司将继续关注房价和利率的变化，采取积极措施确保产品的可负担性 [30][31] 其他重要信息 - 公司新任命Lou Steffens为首席财务官，Erik Heuser为首席企业运营官 [6][7] - 公司连续四年被评为彭博性别平等指数中唯一的房屋建筑商，董事会多数成员为多元化背景 [32] - 公司推出了Canvas选项计划，该计划占下半年净销售额的约15%，预计2022年将稳步提高 [18] - 公司客户的信用状况良好，平均信用评分为752分，债务收入比为36%，第四季度取消率为8.2%，2021年为6.6% [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来产品组合如何调整，是否有地区性变化？ - 未来新社区将增加首次购房者的比例，平均销售价格将有所下降；地区上，佛罗里达州将继续优先发展活跃成人市场，卡罗来纳州、佐治亚州和加利福尼亚州将增加首次购房者的市场份额 [68][69] 问题2: Canvas计划对建筑周期时间的最终改善目标是多少？ - 与传统设计中心建造相比，Canvas套餐的建筑周期时间已缩短约20天；随着该计划在公司内的推广和市场环境的正常化，预计至少可保持几周的周期时间改善 [71] 问题3: 提高毛利率预期至23.5%的信心来源是什么？ - 公司拥有超过9,100套已售房屋的积压订单，对未来利润率有较强的可见性；团队已考虑了成本增加的因素，并对定价有较好的预期；与去年相比，公司的样板房库存翻倍，能更好地受益于实际定价 [79][80] 问题4: 购房者偏好是否因可负担性问题发生变化？ - 目前购房者行为未发生明显变化，首次购房者面临一定的可负担性压力；调查显示，购房者对利率上升的承受能力较强，现金购房者比例显著增加，且多数购房者认为有多种策略应对利率上升 [81][84][85] 问题5: 批量销售是在公司资产负债表上还是在合资企业中？ - 批量销售将在公司资产负债表上，由公司控制处置决策；单户租赁业务是利用公司核心业务生产房屋，最终出售给单户租赁投资者，与租赁业务模式不同 [94][96] 问题6: 取消率与去年和第三季度相比如何？ - 去年第四季度取消率为7.9%，公司金融服务团队对购房者的预审工作做得很好，使得取消率较低 [38][44] 问题7: 社区平均地块数量增加25%，是否需要更远的地块，是否会影响利润？ - 公司仍专注于核心地段，地块数量增加是由于可获得的交易和社区多出口设计的优势；公司规模较大，能够承担大型项目并获得协同效应 [99][102] 问题8: 毛利率全年的提升节奏如何？ - 第二季度由于木材成本下降，毛利率将较强；随着时间推移，公司能够应对成本增加，预计年底毛利率将达到24%左右 [112] 问题9: 公司目前土地交易的毛利率预期是多少，与2015 - 2019年相比如何？ - 公司目前无法提供2022年以后的毛利率指导；从行业长期来看，正常时期毛利率在20%以上，由于供需失衡，预计未来一段时间将略高于此水平；公司在土地承销时考虑了当前市场价格和销售节奏的不确定性 [116][118] 问题10: 样板房的销售策略是什么，如何考虑竞争格局？ - 各市场根据供应链环境和成本可见性，在不同时间点推出样板房；公司希望尽快将样板房推向市场，目前已售样板房数量较2020年增长66%；样板房库存的增加影响了销售速度 [124][127][128] 问题11: 购房者是否愿意放弃低利率贷款？ - 公司通过调查了解到，购房者有多种动机进行搬迁，如需要更多空间、靠近家人等；购房者的房屋净值较高，能够抵消利率上升的影响；首次购房者面临一定的可负担性压力，公司会针对性地调整产品规格 [131][132] 问题12: 消费者在不同户型上的偏好如何，低户型是否与高户型利润率相同？ - 毛利率主要受土地收购成本影响，而非户型面积；目前购房者在户型上的选择未发生明显变化，但样板房的推出使平均户型面积有所下降；首次购房者面临一定的可负担性压力，但仍在可承受范围内 [137][139] 问题13: 利率上升是否导致土地市场出现保守情绪？ - 公司在土地收购策略上非常谨慎，会考虑房价下跌等情景对土地承销的影响；公司拥有充足的土地储备，不会追逐高价土地项目 [141][142][144] 问题14: 入门级、改善型和活跃成人产品的利润率是否有差异？ - 各产品的利润率相对较为一致，部分原因是收购项目中的低价土地；活跃成人产品的地块溢价和选项花费较高，有助于提高利润率 [149][150] 问题15: 公司遗留土地和收购土地在利润率上是否有差异？ - 随着整合和简化措施的实施，遗留土地和收购土地的利润率差异逐渐缩小；预计到第三年，各部门的利润率将实现一致 [154][155] 问题16: 2021年下半年和2022年上半年的开工与订单关系如何，在产品价值和社区开工情况如何？ - 2021年公司共开工约16,000套房屋，在产品价值年底达到13亿美元，在建房屋总数同比增长30%；截至1月底，75%的在建房屋计划在今年交付；2021年下半年销售领先于开工，2022年第一季度公司希望开工领先于销售，大部分房屋计划在4月底前开工 [163][164][165] 问题17: 第四季度开工数量和在建房屋总数是多少，样板房数量具体增加了多少？ - 第四季度开工约3,400套房屋，2021年全年开工16,000套；年底在建房屋总数接近10,000套，其中样板房约2,000套，2020年约为800套 [171][173] 问题18: 设计简化策略是否适用于样板房和定制房？ - 设计简化策略适用于样板房、样板间和定制房；目前Canvas计划主要受到年轻家庭的欢迎，活跃成人市场在样板房上的接受度逐渐提高；公司通过全国样板房计划，减少了电器、油漆和地板等产品的SKU数量 [174][175][177] 问题19: 公司是否会减少股票回购？ - 公司将投资业务和加强资产负债表作为优先事项，有多余资金时会考虑股票回购；公司不会在前瞻性指导中包含股票回购计划，但会按季度更新情况 [182][183]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入1.68亿美元，摊薄后每股收益1.334美元，同比增长54% [21] - 净销售订单3372份，月吸纳率为每个社区3.3份净销售订单，取消率低于历史平均水平，为6.7% [21] - 平均净订单价格上涨31%，达到64.1万美元 [21] - 季度末积压订单为10273套房屋，销售价值61亿美元，同比增长63% [22] - 交付3327套房屋，全年预计交付约1.4万套，较之前指引下调5% [5][23] - 房屋交付毛利率同比提高400个基点，达到21.2%，超出此前约20%的指引 [5][25] - 第四季度房屋交付毛利率预计约为21%，全年指引提高至20%左右，2022年预计提高至少200个基点，超过22% [6][25][26] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为9.5%，预计全年SG&A比率在9%左右 [26] - 季度内土地收购和开发投资约4.78亿美元，预计全年土地投资约20亿美元 [27] - 季度末总流动性为11亿美元，包括3.73亿美元无限制现金和7.22亿美元循环信贷额度可用容量 [28] - 净债务与资本比率为41.1%，预计年底降至30%左右，2022年降至30%以下 [28] - 季度内回购330万股，花费9200万美元，年初至今共回购860万股，花费2.37亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 55岁以上活跃生活方式细分市场表现强劲，净销售订单占比从20%提升至27%，地块溢价和设计支出高于入门级和改善型消费群体 [21] - 社区数量平均为338个，预计第四季度保持该水平，全年平均指引范围略提高至335 - 340个 [22] - 季度末每个社区的样板房库存为5.3套，高于第二季度末的4.7套 [24] - 土地总供应量增加至约7.8万个住宅用地，代表6.2年的总供应量和4年的自有地块量，季度末36%的地块通过期权和其他安排控制，同比提高约700个基点 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 各消费群体和地区需求健康，但较年初更为正常和可持续，订单量和吸纳率逐月加速增长，10月有望取得类似强劲结果 [8] - 社区流量、转化率和消费者信贷指标等前瞻性指标显示需求和买家兴趣依然健康，支持进一步提价能力 [10] - 消费者调查数据显示，购房者愿意将更多收入用于住房，首次购房者受影响最大 [13] - 来自加利福尼亚、纽约和新泽西等高成本市场的州外买家向得克萨斯、内华达和佛罗里达等州迁移的趋势持续增加 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优化产品组合，评估户型和选项，进行价值工程、成本合理化和提升消费者吸引力，尤其关注受William Lyon收购影响的市场 [15] - 采购部门推动选项合理化，过去三个季度将选项数量减少近三分之一，预计随着全国规格的提升，利用率将进一步提高 [16] - 销售和营销方面，引领行业进行购房数字化，推出首个数字社区，提高预订到销售的转化率，未来将继续扩大虚拟购房体验 [17][18] - 引入新的土地融资工具，降低土地收购和开发的前期资本投入，加速向轻资产资产负债表转型，预计未来一年将期权土地比例提高至至少40% [19] - 积极向股东返还超额资本，同时致力于降低净债务杠杆，预计今年将股本回报率提高至18% - 19%，2022年提高至20%以上 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临严重的供应侧挑战，材料和劳动力限制导致生产计划不确定性增加，施工进度延迟2 - 4周，但市场基本面依然积极 [5][6] - 尽管面临挑战，公司对实现协同效应、运营改进和积压订单的执行充满信心，预计2022年房屋交付毛利率将继续提高 [6] - 消费者需求健康，尤其是55岁以上活跃生活方式细分市场，预计该市场将继续表现出色，公司的Esplanade品牌扩张时机良好 [8][9] - 公司意识到高房价对消费者情绪和购买力的影响，预计市场动态将趋于稳定，定价策略将根据社区情况进行调整 [10] - 公司的运营和资本举措预计将推动股本回报率达到新高，为股东创造长期价值 [20] 其他重要信息 - 公司任命Lou Steffens为下一任首席财务官，自2022年1月1日起生效，他拥有超过30年的住宅建筑、运营和财务经验 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链限制对毛利率的压力有多大？ - 直接建造成本较第二季度有个位数增长，不包括木材，木材价格目前对公司有利，定价能力足以抵消成本增加，但量化压力较为困难，公司正与贸易伙伴密切合作缓解负担 [37] 问题2: 目前是否仍在限制销售？ - 约70%的社区仍在限制销售，但方式不同，主要是为了与生产保持一致，市场已从年初的过热状态回归正常 [38] 问题3: 目前的激励措施与三个月前相比如何？ - 第三季度交付的激励措施同比和环比均大幅下降，积压订单中的激励措施也有所减少，市场上激励措施有轻微回升，但仍非常适度，公司的激励措施主要集中在抵押贷款方面 [42][43] 问题4: 第四季度交付指引意味着积压订单转化率同比提高，公司为何有信心在供应限制下完成交付？ - 材料短缺问题已存在一段时间，难以预测，过去一个月材料交付日期推迟，即使材料在年底前到货，劳动力安装也可能面临挑战，因此调整了交付指引，这只是交付时间的推迟，团队和贸易伙伴已做好准备 [46] 问题5: 第四季度毛利率指引与上一季度持平，但交付量增加，是否是因为木材成本上升？ - 第四季度毛利率的最大压力来自木材，预计木材成本将在第四季度达到峰值，然后在2022年第一、二季度略有下降，下半年降幅更大，此外，交付房屋的组合也会影响毛利率 [49][50] 问题6: 取消70%社区销售限制的具体指标是什么？第三季度每个社区开工的3.5套房屋中，样板房和预售房的比例是多少？ - 取消销售限制需综合考虑生产能力、市场状况、供需关系等因素，社区层面需具体分析，预计春季销售旺季可能会再次实施销售管理计划；样板房占比相对去年有所增加，但仍低于预售房，公司希望在更经济适用的业务中提高样板房比例至6 - 7套 [58][60][61] 问题7: 州外买家的交付比例、变化情况以及对销售价格的影响如何？ - 在一些市场，州外买家的涌入使当地消费者更难适应价格上涨，来自加利福尼亚、东北部等高成本市场的买家能够支付更高的价格，推动了价格上涨，例如佛罗里达州的锁定溢价和选项支出较2020年有显著增长 [63] 问题8: 公司对2022年毛利率提高200个基点的信心来自哪些方面？ - 难以详细分解各因素的影响，但公司对2022年房屋建造交付毛利率超过22%充满信心，这得益于运营改进、样板房库存增加、定价与市场同步以及2022年积压订单的表现，公司将在90天后提供更具体的毛利率指引 [67][68] 问题9: 公司在购房数字化进程中的进展以及消费者的接受程度如何？ - 消费者对购房数字化需求强烈，公司的虚拟工具转化率是行业平均水平的两倍，近30天内通过系统产生了近800个预订，消费者喜欢自主购房的自由，购房数字化仍处于早期阶段，未来效率有望进一步提高 [69] 问题10: 55岁以上活跃生活方式细分市场的增长是由哪些社区推动的？ - 增长由新旧社区共同推动，新社区在加利福尼亚和佛罗里达州表现良好，Esplanade品牌的接受度和增长、消费者态度的变化、高成本市场的迁移以及去年市场复苏较慢等因素都对增长起到了作用 [73] 问题11: 全自动化社区在总社区数量和房屋中的占比将如何变化？是否有助于缩短整体周期时间？ - 全自动化社区的首个试点社区采用预制房屋，产品简化提高了效率，缩短了周期时间，预计将向其他消费群体推广，但目前主要针对更经济适用的预制产品，未来占比难以确定，消费者反馈将决定其发展，公司认为该模式将在2022年继续增长 [75] 问题12: 公司业务的合理组合是怎样的？未来吸收速度的可持续水平是多少？ - 本季度销售组合能反映未来12个月的情况，预计2022年平均销售价格（ASP）将上升，但2023年随着更多经济适用房项目的推出，ASP可能会下降；公司不设定目标吸收速度，但长期来看，吸收速度高于历史水平（低2 - 中2），达到3以上更为合理 [80][81][83] 问题13: 本季度开工率从每个社区约5套降至3.5套的原因是什么？对2022年和2023年社区数量目标的信心如何？ - 开工率下降是因为第二季度的高开工率难以持续，部分是为了满足需求和建造样板房，以及应对行业内的天气挑战，目前的开工率更为健康；社区数量难以预测，面临劳动力、材料短缺和市政审批等挑战，尤其是水平业务方面，管道短缺是主要问题之一，如果问题持续或恶化，可能会导致社区开业延迟，公司将在90天后提供2022年社区数量的最新信息 [89][92] 问题14: 公司对未来股票回购的看法如何？是否考虑开始分红？ - 公司目前的股票回购授权还剩1亿美元，将继续采取机会主义策略，认为公司股价被低估，股票回购将提高股本回报率，同时公司也希望降低债务，但目前受到再融资溢价的限制；分红是公司管理层和董事会每年讨论几次的话题，目前的优先事项是偿还债务和利用被低估的股票，预计几年后会考虑分红 [96][97]

业绩总结 - 2021年第三季度，住宅交付毛利率提高了400个基点，达到21.2%[3] - 预计2021年住宅交付毛利率将在低20%范围内，2022年将超过22%[3] - 受益于强劲的订单积压，住宅交付量预计在2021年达到约14,000套[4] - 2021年第三季度，平均订单价格同比增长31%，达到641,000美元[3] - 2021年第三季度，净销售订单同比下降24%，至3,372套[23] - 2021年第三季度，已售房屋积压同比增长32%，达到10,273套[23] - 预计2021年第四季度的GAAP住宅交付毛利率约为21%[4] - 2021年第三季度，流动性总额为11亿美元，其中373百万美元为不受限制现金[42] - 2021年第三季度，已回购330万股股份，总金额为9200万美元，年初至今回购总数为860万股，约占总股份的7%[42] - 2021年第三季度，金融服务部门的收入为3800万美元，毛利润为1200万美元，毛利率为31.1%[53] 用户数据 - 2021年第三季度，39%的贷款客户为首次购房者[53] - 2021年第三季度，东部地区的平均活跃销售社区为136个，较2020年第四季度的145个下降了6.2%[66] - 2021年第三季度，东部地区的净销售订单为1,279百万美元，较2020年第四季度的1,384百万美元下降了7.6%[66] - 2021年第三季度，东部地区的房屋关闭收入为555百万美元，较2020年第四季度的494百万美元增长了12.3%[66] - 2021年第三季度，东部地区的销售订单积压为3,729千个，较2020年第四季度的2,835千个增长了31.5%[66] - 2021年第三季度，东部地区的积压价值为2,091百万美元，较2020年第四季度的1,320百万美元增长了58.3%[66] 财务状况 - 计划到2022年将净债务资本比率降低到30%以下[3] - 预计到2021年底，净债务与资本比率将下降至低30%范围[42] - 2021年第三季度，公司的净住宅建设债务为2,610,144千美元，较2021年第二季度的2,498,807千美元增长了4.5%[70] - 2021年第三季度，公司的总资本化为6,356,040千美元，较2021年第二季度的6,167,656千美元增长了3.1%[70] - 2021年第三季度，公司的净住宅建设债务与资本化比率为41.1%，较2021年第二季度的40.5%上升了1.5个百分点[70] - 2021年第三季度，公司的总债务为3,221,569千美元，较2021年第二季度的3,082,648千美元增长了4.5%[70] 风险因素 - 公司面临的风险包括COVID-19疫情的规模和范围、经济条件变化、住房市场的放缓等[75] - 公司需应对的因素还包括利率、税收或政府费用的增加，以及劳动力的短缺和成本上升[75] - 现有销售协议的取消率上升可能对公司业绩产生负面影响[75] - 公司在某些地理区域的重大运营集中度带来额外风险[75] - 公司需管理的风险还包括信息技术故障和数据安全漏洞[75] - 公司在资本市场的融资能力受到限制，需关注与债务相关的风险[75] - 公司需遵守环境法律法规，特别是与气候变化相关的规定[75] - 公司在土地和地块的获取上面临竞争，可能影响其开发能力[75]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入1.24亿美元，摊薄后每股收益0.95美元，GAAP基础上同比增长90%，调整后同比增长19% [22] - 净销售订单3422份，与去年同期基本持平，月吸纳率同比增长23%至每个社区3.4份净销售订单 [22] - 季度末积压订单为10228套房屋，销售价值57亿美元，同比增长78%，取消率为5.2%，创公司历史新低 [23] - 第二季度交付3268套房屋，房屋交付毛利率同比提高370个基点至19.1%，超过先前指引 [24] - 预计第三季度房屋交付毛利率提高至约20%，第四季度提高至21%左右，全年毛利率达到19% - 20%，2022年进一步提高至约22% [24][25] - SG&A占房屋交付收入的比例为10.2%，全年预计降至9%左右 [25] - 第二季度土地收购和开发投资约4.51亿美元，全年预计约20亿美元 [26] - 季度末总流动性为11亿美元，包括3.66亿美元无限制现金和7.55亿美元循环信贷额度可用容量 [28] - 净债务与资本比率为40.5%，预计年底降至30%左右，2022年进一步去杠杆化 [28] - 第二季度董事会授权将股票回购授权增加至2.5亿美元，本季度花费1.07亿美元，累计回购近7.95亿美元，占已发行股份的33% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第二季度交付3268套房屋，平均销售价格50.3万美元，房屋交付收入同比增长12%至16亿美元 [5] - 土地业务：第二季度净增加约3000个地块，总拥有和控制地块达7.6万个，相当于6年的供应量，其中3.9年为自有 [26] - 单户出租业务：已宣布在7个市场开展业务，正在规划2个新市场，预计年底至少在7个市场开展业务，目前约有25 - 30笔交易处于不同阶段，预计明年晚些时候开始对财务产生影响 [68][69] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求在4月和5月较为有利，6月有所正常化，各消费群体销售速度同比增长，活跃成年买家表现突出 [6] - 月吸纳率同比增长23%至每个社区3.4份净销售订单，平均订单价格同比增长32%至59.7万美元 [6][15] - 部分市场如奥斯汀和佛罗里达西南部，州外买家份额回升或超过疫情前水平，且无逆转迹象 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦资本效率、运营卓越和客户体验三个支柱，以充分利用竞争优势，为股东创造长期回报 [9] - 计划在未来18个月内将期权土地比例提高至至少40%，通过新的土地融资工具提高土地投资组合的资本效率和回报 [8] - 优化业务流程，包括优化平面图和选项、采购流程、实施标准化设计包等，以提高运营效率和盈利能力 [12][13][14] - 利用战略销售工具，平衡销售速度和价格，提高平均订单价格和毛利率 [15] - 行业竞争激烈，土地市场价格竞争激烈，公司将保持审慎的土地收购策略，注重风险调整后的回报 [110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境面临天气、供应链中断、材料短缺和劳动力供应紧张等挑战，但市场需求依然强劲，公司有信心应对挑战 [5][77] - 预计2021年是实现运营和财务优势的重要转折点，下半年财务业绩将显著改善，2022年房屋交付毛利率预计达到约22%，净资产收益率将创新高 [31] - 住房市场受新建筑供应有限与家庭形成增长和消费者需求演变之间的长期不匹配支撑，公司产品组合能够满足不同消费者需求，未来前景乐观 [32] 其他重要信息 - 首席财务官Dave Cone即将退休，公司正在寻找继任者，确保平稳过渡 [20][21] - 公司推出标准化设计包Canvas，已在所有部门推广，可提高供应链可见性、毛利率和减少施工时间 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年22%毛利率指引的假设条件 - 指引中不包含价格上涨假设，市场价格将由市场决定，未来几个月可能会有适度价格上涨 [36] - 成本方面也假设一切保持不变，目前积压订单反映了当前的价格和成本情况 [37] 问题: 本季度平均订单价格接近60万美元的原因 - 部分原因是产品组合向活跃成年买家转移，该群体销售占比约25%，较之前有所上升 [39] - 活跃成年买家通常支付更高的地块溢价，选项费用约为公司平均水平的2倍 [39] 问题: 2022年22%毛利率指引是否包含木材顺风因素 - 指引中不包含木材因素，目前木材成本仍高于市场交易价格约50%，预计第三、四季度达到峰值，2022年有望下降，但尚未纳入指引 [42][45] 问题: 如何看待买家需求 - 公司在75% - 80%的社区管理销售计划，需求仍非常强劲，市场比年初更加健康和可持续 [48] - 消费者在经历了抽签和价格上涨后有些疲劳，但7月仍保持强劲势头 [49] 问题: 毛利率提高的原因及各因素贡献 - 第二季度毛利率提高主要得益于特卖房屋的定价能力，以及威廉·里昂协同效应开始显现 [53] - 第四季度将是协同效应真正发挥作用的转折点，同时还包括运营改进措施，如平面图合理化、价值工程、扩大标准设计包等 [53][54] - Canvas预计未来对毛利率的贡献将增加，目前处于早期阶段 [55] 问题: 本季度SG&A略有上升的原因及是否削减佣金 - SG&A上升主要是由于时间因素，本季度交付量处于指引下限，如果处于中间水平会有所改善，全年仍预计降至9%左右 [59] - 公司在部分市场调整了经纪人佣金，包括调整费用和采用全国性计划，虚拟交易的经纪人参与度和费用较低 [60] 问题: 2022年毛利率指引的价格成本优势来源 - 主要来自运营改进措施，旨在提高价格和降低成本，土地成本通常每年会略有上升，不是主要驱动因素 [65] 问题: 克里斯托弗·托德和单户出租业务的进展 - 已宣布在7个市场开展业务，正在规划2个新市场，预计年底至少在7个市场开展业务 [68] - 目前约有25 - 30笔交易处于不同阶段，预计明年晚些时候开始对财务产生影响，今年租赁收入微不足道 [69] 问题: 对建造出租业务的资本投入及未来资本分配 - 目前已投入约1.3亿美元，其中约60%进行了融资，未来每年将投入数亿美元，已纳入整体土地和开发预算 [73] 问题: 对第四季度交付量的信心及风险和机会 - 隐含指引显示第四季度交付量在5100 - 5400套之间，目前仍处于施工早期阶段，但团队有信心克服挑战 [77] - 主要挑战是材料短缺，如窗户、屋顶桁架和砖块等，公司正在积极应对，提前订购和储备材料 [77][79] 问题: 开工率上升是否可持续及是否调整销售限制 - 第二季度开工率上升是由于第一季度天气挑战和积压订单需要开工，预计未来将稳定在每个社区3个以上的较高水平 [83] - 未来将根据社区情况采用不同的销售策略，部分社区将恢复传统销售，部分仍将进行管理 [84] 问题: 未来一年半平均价格的走势 - 预计2022年价格将高于2021年，2023年可能会有所回落，主要受社区组合和地块溢价影响 [87] - 消费者购买更大的房屋并在设计中心花费更多，同时公司减少了特卖库存的房屋面积以服务更具购买力的消费者 [89] 问题: 下半年销售速度展望 - 预计7月与第二季度基本一致，长期来看，销售速度将稳定在每个社区3个以上的较低水平 [92] - 销售速度的变化受管理策略和季节性因素影响，同时公司业务结构的变化也会导致销售速度的结构性变化 [93][94] 问题: 是否存在高估当前需求广度的情况 - 市场需求仍然强劲，但已从年初的狂热状态回归正常，消费者参与多个抽签是因为担心无法获得房屋 [96] - 公司认为市场供应不足，需求仍有增长空间 [96] 问题: 需求放缓是流量还是需求本身的问题 - 需求仍然强劲，流量同比增长约10%，转化率也有所提高，网络流量和转化率都很强劲 [99] - 需求放缓有消费者疲劳和季节性因素的影响，但买家财务状况良好，能够承受价格上涨 [100] 问题: 2021年毛利率指引上调是否包含成本行动效益 - 上调指引既包含成本行动效益，也包含定价因素，成本效益在第三、四季度开始显现，且比预期更快、更显著 [103] 问题: 2022年22%毛利率是否是所有成本行动的全运行率 - 目前距离年底还有6个月，将在接下来的几个季度提供更多信息，预计第四季度达到协同效应的年化运行率，2022年还有额外的改进措施将惠及2023年 [104] 问题: 新土地融资工具的回报概况和土地市场情况 - 土地融资工具的回报门槛没有变化，旨在提高项目和公司的整体回报，同时会有一定的毛利率拖累，但运营改进措施将抵消这一影响 [108] - 土地市场竞争激烈，卖家对价格和成本有更高期望，公司将保持审慎的收购策略，注重风险调整后的回报 [110] 问题: 本季度州外买家数量与上季度的比较 - 公司看到州外买家数量持续增长，尤其是加利福尼亚州买家在德克萨斯州、亚利桑那州、科罗拉多州和内华达州的增长，以及东北部买家在佛罗里达州和卡罗来纳州的增长，但具体数据需后续提供 [112] 问题: 目前材料短缺和劳动力短缺哪个更严重 - 这取决于市场和施工阶段，行业更习惯于应对劳动力短缺，而材料短缺是新的挑战，两者相互关联 [116] - 如果材料供应充足，可能会出现更严重的劳动力短缺，目前物流问题也加剧了材料短缺的影响 [117][119]