业绩总结 - 2023年第三季度，净销售订单为2,592套，同比增长25%[2] - 2023年第三季度，房屋交付数量为2,639套，同比下降14%[2] - 2023年第三季度，房屋交付收入为16.12亿美元，同比下降19%[2] - 2023年第三季度，调整后的每股收益为1.62美元，同比下降40%[2] - 2023年第三季度，房屋建设的毛利率为23.1%，同比下降440个基点[2] - 2023年第三季度的家庭交付收入为1,611,883千美元，较2022年同期的1,983,775千美元下降18.7%[30] - 2023年第三季度的家庭交付毛利为372,884千美元，毛利率为23.1%[30] - 2023年第三季度的家庭交付成本为1,238,999千美元，较2022年同期的1,438,164千美元下降13.8%[30] 财务状况 - 2023年第三季度，现金及现金等价物为6.14亿美元，同比增长87%[2] - 2023年第三季度，股东权益为51.75亿美元，同比增长18%[2] - 截至2023年9月30日，总债务为1,992,077千美元，较2022年9月30日的2,729,924千美元下降26.9%[28] - 净家庭建筑债务为1,195,436千美元，较2022年9月30日的2,265,587千美元下降47.3%[28] - 截至2023年9月30日，总资本化为6,984,357千美元，较2022年9月30日的6,998,297千美元下降0.2%[28] - 家庭建筑债务与资本化比率为29.7%[28] - 净家庭建筑债务与资本化比率为37.1%[28] 未来展望 - 2023年预计总房屋交付数量约为11,250套[3] - 2023年预计房屋建设土地及开发支出约为18亿美元[3] 其他信息 - 2023年公司在《财富》500强榜单中首次亮相，排名为13,699[23] - 2023年公司再次被评为“美国最受信赖的建筑商”，这是连续第七年获此荣誉[24] - 2022年公司实现了24%的股本回报率（ROE），25%的房屋交付毛利率，以及每股账面价值为42美元[23] - 2022年公司在Bloomberg性别平等指数中连续第四年被认可[24] - 2022年公司在ESG报告中测量了其2020-2022年的碳足迹[24]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后净收入为1.8亿美元，摊薄后每股收益1.62美元；报告净收入为1.71亿美元，摊薄后每股收益1.54美元 [21] - 第三季度交付2639套房屋，平均成交价格61.1万美元，房屋建筑总收入16亿美元，低于去年的20亿美元 [21] - 第三季度调整后房屋成交毛利率为23.9%，超出指引；报告房屋成交毛利率为23.1% [23] - 第四季度预计交付约2950套房屋，全年总计约11250套，高于此前指引；全年平均成交价格预计约62.5万美元，第四季度约61.5万美元 [22] - 第四季度房屋成交毛利率预计约23%，全年调整后房屋成交毛利率约23.7%，高于此前指引 [23] - 财务服务团队第三季度收入4000万美元，毛利率42.2%，高于去年的2800万美元和26.5% [24] - 第三季度净订单同比增长25%至2592套，月吸收率增长26%至每个社区2.7套，社区数量持平于325个 [24] - 取消率为11.4%，低于去年的15.6% [24] - 截至季度末，总流动性约16亿美元，包括6.14亿美元无限制现金和11亿美元循环信贷额度 [25] - 房屋建筑净债务与资本比率为18.8%，低于去年的34% [26] - 季度内赎回3.5亿美元2024年高级票据，下一次高级票据到期时间为2027年 [26] - 季度内花费1亿美元回购股票，自2020年以来已花费约8.65亿美元，稀释股份数量减少约3300万股，约30% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度交付2639套房屋，平均成交价格61.1万美元，房屋建筑总收入16亿美元 [21] - 第三季度开工约2800套房屋，每月每个社区开工2.9套，低于上一季度的3.5套，但高于去年的1.5套 [23] - 截至季度末，约有2700套样板房，其中280套已完工，主要集中在入门级社区 [22] 财务服务业务 - 第三季度收入4000万美元，毛利率42.2%，得益于创纪录的88%的捕获率 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度净销售订单中，改善型类别占43%，入门级占35%，度假生活方式占22% [8] - 第三季度约55%的销售为样板房，45%为待建订单，与近期季度相似 [8] - 第三季度净订单同比增长25%，月吸收率为每个社区2.7套，高于去年的2.1套 [11] - 约60%的社区提高了价格 [11] - 15%的第三季度销售来自在线预订，转化率高达45% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多元化消费者战略和平衡产品组合，以应对当前住房市场的挑战 [7] - 土地投资策略注重在有长期需求驱动的市场实现资本高效增值增长，平衡自有和控制地块库存 [17] - 优先将现有土地组合转化为新社区，提高社区效率，以支持未来增长 [19] - 销售策略优先考虑金融激励措施，以保护毛利率、社区价值和消费者信心 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩健康，但受到去年活动放缓和利率上升的影响 [6] - 近期利率快速上升导致市场销售势头放缓，这种情况在10月仍在持续 [6] - 尽管面临挑战，公司仍提高了全年房屋成交和调整后房屋成交毛利率的指引 [7] - 长期来看，住房市场供应不足，对新建筑有需求，公司有机会实现增长 [29] 其他重要信息 - 公司被评为《新闻周刊》2024年美国最环保公司之一 [30] - 公司被列入《美国新闻与世界报道》首届最佳雇主名单 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 消费者是否因担心房价下跌而犹豫购房 - 公司未听到消费者担心房价下跌的反馈，消费者犹豫主要是因为利率上升对购房负担能力的影响，以及媒体对利率的报道 [31] 问题2: 如何看待SG&A固定成本及长期改善比率的能力 - SG&A中G&A部分约占一半，主要由人员和办公设施等固定成本驱动，公司会持续监控和评估这些成本 [35] - 可变部分同比略有上升，主要是由于外部佣金增加和营销成本调整以适应市场条件 [35] 问题3: 第三季度到10月的每月销售吸收率情况 - 7月销售情况良好，8月更强，9月略有回落，10月从历史和季节性角度看仍不错，但与夏季早期相比有差异 [39] 问题4: 与第二季度和去年相比，未合格流量的百分比情况 - 季度流量同比上升，网络、聊天机器人和预订的转化率都更高 [40] - 首次购房者的转化率从过去的5:1变为现在的7 - 8:1，具体取决于社区和市场 [40] 问题5: 请详细介绍Buy Build Secure计划，消费者如何看待该计划与其他激励措施，与当前提供的降息措施有何不同，对利润率有何影响 - 约94%的季度成交有买家或卖家支付折扣点，平均约2.5% [44] - 临时降息成本按贷款金额计算，约2.25%，仅13%的第三季度成交使用 [45] - 远期承诺（包括Buy Build Secure计划）占第三季度总成交的18%，对利润率影响小于1%，第三季度平均利率约5.5% [45][46] 问题6: 预计样板房与待建房的比例如何随利率环境变化，两者的利润率差距是否仍在300 - 400个基点 - 第四季度样板房比例可能接近第二季度，比例受消费者需求和社区情况影响 [48] - 样板房与待建房的利润率差距通常为300 - 400个基点，在55岁以上度假生活方式社区差距更大 [48][50] 问题7: 考虑到当前利率环境，2024年销售季节性会如何变化，哪些市场在激励措施使用上有意外情况，这种趋势是否会持续 - 利率和宏观因素会影响消费者，但住房供应不足将支撑市场，预计2024年行业和公司的销售和成交都会上升 [53][54] - 萨克拉门托、湾区、西雅图和切斯特代尔等社区很少使用远期承诺激励措施，奥兰多和休斯顿等更注重可负担性的市场使用较多，但占总激励措施的比例较小 [56][58] 问题8: 约三分之一的业务有某种形式的降息，为何不更广泛提供以提高吸收率，第四季度该比例会升至多高 - 市场上对折扣点和远期承诺的讨论存在混淆，公司根据消费者需求提供不同激励措施，30%的比例与首次购房者和现金业务的比例相符 [60][61] - 第四季度库存房比例预计会上升，第三季度部分高利润率业务的提前交付会影响第三和第四季度的利润率轨迹，但全年利润率仍有所提高 [61][62] 问题9: 如何从当前的吸收率提升到中期目标的低3水平，时间框架和业务组合会如何变化 - 预计2024年吸收率将达到低3水平，公司社区组合的转变将推动这一提升 [64][65] - 公司在承保时已考虑到3的门槛，会平衡价格和利润率 [66][67] 问题10: 能否总结激励措施，其占平均销售价格的比例，以及选项占平均销售价格的比例 - 选项占平均销售价格的比例多年来一直保持在15% - 16%，房屋面积范围也没有太大变化 [69] - 消费者预期低利率环境不会回归，房屋价值相对稳定，公司通常营销5.49% - 5.99%的30年固定利率，第三季度成交的票面利率升至6.20% [69][70] 问题11: 机会性债务削减是否会纳入资本分配讨论，第三季度提价的社区在10月能否维持价格 - 公司资本分配的首要任务是投资业务，也会考虑机会性股票回购和高级票据削减，但目前没有明确计划 [71][72] - 10月与第三季度情况没有太大不同，可能会对首次购房者更多使用远期承诺激励措施 [73] 问题12: 之前的分析显示消费者能承受更高利率，现在情况是否依然如此，入门级、改善型和活跃成年人市场的销售情况如何 - 常规购房者仍有近400个基点的承受空间，第四季度成交的平均票面利率为6.23% [76][77] - FHA购房者的承受空间从去年的240个基点降至140个基点，积压订单的常规购房者条件持续改善，FHA购房者条件略有收紧 [77] - 第三季度销售速度最快的是入门级市场，其次是改善型市场，活跃成年人市场排名第三，符合夏季销售季节的预期 [78]

房屋交付与销售 - 2023年第二季度，房屋交付量增加3%，达到3,125套，平均价格为639,000美元，房屋交付收入为20亿美元[100] - 净销售订单增加18%，达到3,023套，社区的月吸收率为3.1，较去年同期的2.6有所提升[100] - 2023年第二季度的总收入为20.6亿美元，较2022年同期的19.95亿美元增长[101] - 2023年第二季度净销售订单为3,023套，同比增长18.4%[111] - 2023年第二季度销售订单取消率为11.2%，较2022年同期的10.8%有所上升[113] - 截至2023年6月30日，销售订单积压的已售房屋数量为6,165套，同比下降30.9%[115] - 2023年第二季度东部地区的销售订单数量下降6.6%，销售价值下降20.2%[111] - 2023年第二季度，东部地区的房屋交付收入为732,279千美元，较2022年同期的613,176千美元增长19.5%[124] 财务表现 - 调整后的净收入为234,602,000美元，调整后的每股收益（稀释后）为2.12美元[108] - 2023年第二季度总收入为2,060,564千美元，同比增长3.3%[109] - 调整后的税前收入为315,759千美元，同比下降13.4%[109] - 2023年第二季度EBITDA为349,531千美元，同比下降19.0%[109] - 2023年第二季度平均销售价格为613千美元，同比下降12.3%[112] - 2023年第二季度，整体房屋交付毛利率为24.2%，较2022年同期的26.6%下降[124] - 2023年第二季度，西部地区的房屋交付毛利率为18.3%，较2022年同期的26.6%显著下降[124] - 2023年第二季度，净收入为234.6百万美元，稀释每股收益为2.12美元，较2022年同期的291.0百万美元和2.45美元下降[137] 现金流与流动性 - 总流动性达到历史最高水平，达到23亿美元[100] - 截至2023年6月30日，公司总现金及现金等价物为1,227,264千美元，较2022年12月31日的724,488千美元增长了69.5%[141] - 2023年上半年，公司的经营活动净现金流为607.1百万美元，较2022年同期的195.5百万美元增长了210.5%[142] - 2023年上半年，投资活动净现金使用为44.8百万美元，而2022年同期为净现金流入4.2百万美元，主要由于对未合并实体的资本投资增加[143] - 2023年上半年，融资活动净现金使用为60.9百万美元，较2022年同期的656.7百万美元减少了90.7%[144] - 截至2023年6月30日，公司可用的循环信贷额度为1,028,123千美元，较2022年12月31日的1,030,751千美元略有下降[141] 债务与利率 - 截至2023年6月30日，公司90%的债务为固定利率，10%为浮动利率[154] - 预计2023年每增加1%的利率将使公司的利息支出增加约2.5百万美元[157] - 公司在2023年6月30日的可借款额度约为10亿美元，其中包括1.281亿美元的信用证可用额度[154] - 固定利率债务的加权平均利率为5.2%，浮动利率债务的加权平均利率为6.7%[157] - 每增加1%的利率，公司的浮动利率债务将导致每年额外支出约250万美元[157] - 公司在2023年6月30日的固定利率债务总额为21.533亿美元，公允价值为20.883亿美元[157] - 公司在2023年6月30日的浮动利率债务总额为2.499亿美元[157] - 公司在2023年6月30日的固定利率债务到期安排包括2024年到期的4.791亿美元[157] 其他财务信息 - 截至2023年6月30日，公司拥有和控制的房屋用地约72,000块，代表5.8年的总供应量，其中3.3年为自有土地[100] - 公司信用评级被穆迪从Ba3上调至Ba2，展望稳定[100] - 每股账面价值增长30%，达到45.96美元[100] - 2023年第二季度，金融服务总收入为45,173千美元，同比增长19.9%[126] - 2023年第二季度，抵押贷款服务收入为30,945千美元，同比增长20.0%[126] - 2023年第二季度，销售、佣金及其他市场营销成本占房屋交付收入的比例上升至5.7%，较2022年同期的5.1%有所增加[127] - 2023年第二季度，财务服务税前收入为19,831千美元，同比增长22.5%[126] - 2023年第二季度，东部地区的便利设施和其他收入为5,734千美元，较2022年同期的5,376千美元增长6.7%[123] 内部控制与合规 - 公司在2023年第二季度未发生内部控制的重大变更[159] - 公司在2023年6月30日的财务报告控制程序被评估为有效[158]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付3125套房屋，房屋成交毛利率为24.2%，SG&A比率为9.2%，摊薄后每股收益为2.12美元 [4] - 过去18个月进行近4亿美元的股票回购，推动每股账面价值同比增长30%至近46美元，股本回报率达22% [4] - 季度末流动性达23亿美元创历史新高，房屋建筑净债务与资本比率降至15.4%，较去年下降2100个基点 [4] - 净销售订单环比增长6%，同比增长18%，月均每个社区吸纳率从一季度2.9套和去年2.6套提升至3.1套 [5] - 第二季度总营收约21亿美元，其中房屋建筑业务近20亿美元，由3125套房屋成交带动，平均成交价格63.9万美元 [19] - 房屋成交毛利率虽从去年近创纪录的26.6%降至24.2%，但仍处公司历史较高水平，预计全年约23.5%，三季度约23% [22] - 金融服务团队营收4200万美元，去年为3500万美元，毛利率39.5%，抵押贷款捕获率达创纪录的86% [23] - SG&A占房屋成交收入的比例为9.2%，较去年8.8%上升40个基点，预计全年在9%以上 [23] - 季度运营现金流2.6亿美元，获得穆迪信用评级从BA3上调至BA2，展望稳定 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度土地收购和开发投资加速至3.97亿美元，其中54%与开发相关，预计今年总土地支出约18亿美元，2024年有望进一步增长 [15][16] - 季度末拥有和控制超7.2万个房屋建筑地块，代表5.8年的总供应量，其中43%通过期权等表外结构控制，自有地块供应为3.3年 [17] - 自有地块供应约52%于2020年或更早协商确定，提供了有吸引力的历史成本基础 [17] - 开工量环比增长36%，同比增长6%至约3500套，相当于每月每个社区3.6套开工量，高于上一季度2.6套和去年3.4套 [20] - 季度末有8000套房屋在建，包括约2600套样板房，其中完工样板房少于150套，远低于每个社区一套完工样板房的目标 [20] - 预计全年交付约1.1万套房屋，三季度约2600套，因去年开工量低和年初天气延误导致交付量环比下降 [21] 金融服务业务 - 凭借“金融优先”战略，抵押贷款捕获率达创纪录的86%，金融服务团队营收4200万美元，去年为3500万美元，毛利率39.5% [11][23] 租赁业务 - 截至二季度，Yardly租赁业务拥有或控制约7200个地块，分布在约30个项目中，约一半已进入开发阶段，预计2024年及以后实现增长 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售势头在几乎所有市场都很明显，西部地区表现最为突出，如萨克拉门托、西雅图和凤凰城；中部地区也有显著改善，尤其是达拉斯和休斯顿；东部地区多数市场保持健康趋势，罗利和夏洛特表现积极 [6] - 按消费者群体划分，二季度净销售订单中，改善型住房占39%，入门级住房占33%，度假式生活社区占28%，与去年相比，入门级和度假式生活社区销售强劲复苏，核心改善型住房市场在近几个季度保持稳定 [6] - 7月活动符合季节性规范，领先指标如网络和实地流量、抵押贷款预资格和数字房屋预订量保持在健康稳定水平，在线房屋预订系统贡献了二季度总销售额的16%，转化率达创纪录的47% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于运营效率和资产负债表管理，通过规模效应、简化运营和平衡投资组合实现增长，同时利用金融工具克服利率波动，提供个性化激励方案 [4][11] - 土地投资策略注重在有长期需求驱动的市场实现资本高效、增值增长，优先开发现有资产，根据土地交易的最佳融资方式确定未来地块组合，以实现预期回报最大化 [15][17] - 持续推进“金融优先”战略，将金融作为销售工具，提高抵押贷款捕获率，增强客户价值和信心，同时减少因大幅价格调整带来的毛利率压力 [11] - 在建筑业务方面，致力于加快库存周转、优化生产计划和降低成本，通过简化和精简业务流程，减少选项和户型，提高运营效率 [12] - 积极推进ESG战略，发布第五份年度环境、社会和治理报告，在温室气体排放清单、气候风险管理分析、多样性和包容性等方面取得进展 [26][27] 行业竞争 - 自美联储加息以来，行业通过调整定价、激励措施和产品供应，适应高利率环境，消费者对新房的偏好和现有住房市场库存不足，推动新房市场份额增加，新上市房屋占比从长期平均水平翻倍至超30% [8] - 公司凭借平衡的产品组合、优质的地理位置和良好的客户资质，在市场竞争中占据优势，能够满足不同消费者群体的需求 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美联储加息带来利率波动和宏观经济不确定性，但公司具备应对能力，通过过去一年采取的措施和各部门间的协作，能够保持高效运营、为未来增长投资并服务好客户 [13] - 市场需求保持韧性，价格趋于稳定，土地市场出现更多投资机会，公司预计2024年随着开工量增加和建设周期正常化，业务将实现有意义的加速增长 [16][21] - 公司将继续利用规模优势、简化运营和创新举措，推动业务增长和提升盈利能力，同时关注市场动态，灵活调整战略以适应变化 [14] 其他重要信息 - 公司董事会任命Curt VanHyfte为执行副总裁兼首席财务官，他自5月起担任临时首席财务官，在公司拥有丰富经验 [3] - 公司发布第五份年度环境、社会和治理报告，在温室气体排放清单、气候风险管理分析、多样性和包容性等方面取得进展，被《新闻周刊》评为美国最具责任感的公司之一 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待销售季节性，未来销售节奏是否符合历史模式 - 历史上第一、二季度是销售旺季且较为平稳，下半年销售通常会下降10% - 20%，目前公司销售团队专注于管理销售节奏，预计下半年会有一定程度的放缓 [29][30] 问题2: 鉴于利润率指引上调，今年剩余时间和2024年建筑成本和激励措施的走向如何 - 建筑成本目前较为稳定，木材价格带来一定利好，但全国开工量增加可能带来压力，预计全年仍将保持稳定，部分部门新开工项目可能有成本节约 [31][32] - 激励措施方面，二季度新订单的激励措施环比下降，未来将取决于利率环境 [34] 问题3: 本季度交付量远超指引中点，4月给出指引后，哪方面因素导致交付量大幅提高 - 一是本季度能够完成过去因劳动力市场紧张而未能完成的收尾工作，二是春季销售旺季样板房和库存房销售表现强劲，但这也给三季度交付带来一定压力 [36][37] 问题4: 公司此前通过收购扩大规模，目前如何考虑规模优化，是否还有收购或阶梯式增长计划 - 公司致力于在各个市场实现规模最大化，不同市场情况不同，部分市场仍有增长空间，也会关注互补市场的机会，但目前更注重有机增长 [38][39] 问题5: 请说明按订单建造和样板房的利润率差异，以及各地区的定价趋势和激励措施变化 - 按订单建造和样板房的利润率差异正回归正常水平，约为300 - 400个基点 [41] - 各地区定价趋势方面，多数社区在二季度提高了价格或减少了激励措施，机会遍布所有市场，但波特兰市场定价较难，佛罗里达、德克萨斯部分地区、萨克拉门托等市场表现较好 [42][43] 问题6: 上季度样板房订单占比约60%，二季度情况如何，是否会在可预见的未来维持这一水平 - 二季度样板房和按订单建造房屋的比例与一季度基本一致，样板房占比略超50%，公司喜欢这种平衡的方式，未来比例可能在60 - 40或40 - 60之间波动 [45] 问题7: 考虑到过去几年的业务整合和模式优化，公司目前的正常化毛利率水平如何 - 行业和公司的毛利率将稳定在高于疫情前的水平，随着业务的发展，未来毛利率有望进一步提升，但目前暂无法给出具体数字 [48][49] 问题8: 二季度在线潜在客户转化率为47%是否正确，与去年相比情况如何，未来该数字的走向如何 - 二季度转化率为47%，在线预订占总销售额的16%，若考虑部分预订后又继续流程的客户，占比达20%，同比增长超50% [51] - 得克萨斯州的预订量最高，按订单建造房屋的预订量自去年底推出以来增长了两倍，且转化率最高，各消费群体的参与度较为均衡 [52][53] 问题9: 土地市场的机会是否会推动2024财年社区数量净增长，目前土地市场情况和社区净增长机会如何 - 公司预计增加土地支出将推动未来社区数量增长，目前土地市场竞争激烈，但价格未出现大幅上涨，快速决策成为竞争优势 [54][55] 问题10: 像凤凰城、奥斯汀、丹佛等去年的问题市场目前情况如何 - 凤凰城表现出色，在销售速度和新开盘项目方面都有良好表现；奥斯汀销售速度保持强劲，取消订单情况有所改善；卡罗莱纳州、奥兰多和西雅图的销售速度也较高 [57][58] 问题11: 公司在过去几年积极回购股票，今年至今暂停，原因是什么，未来回购节奏如何 - 股票回购仍是公司资本配置策略的一部分，过去18个月回购了近4亿美元股票，目前授权额度还剩2.76亿美元，未来将继续采取机会主义的方式进行回购 [60][61][62] 问题12: 近期一些地区出现如亚利桑那州的水问题、佛罗里达州的财产保险问题、卡罗莱纳州的下水道连接禁令等，对公司战略规划和投资分配有何影响，是否会改变业务的地理布局 - 这些问题在项目评估中会被考虑，但目前不会对业务造成实质性影响，公司团队会提前做好规划，确保增长计划不受影响，不会因这些问题而大幅改变业务的地理布局 [63][65][66] 问题13: 二季度样板房成交占比是多少，下半年指导中样板房成交的比例假设是多少 - 二季度样板房成交占比60%，按订单建造房屋占比40%，目前未对下半年样板房成交比例进行具体指导，但预计占比仍较高 [69] 问题14: 利润率的环比下降是由于样板房比例增加，还是样板房利润率正常化，哪个因素影响更大 - 利润率下降是由样板房成交比例、样板房和按订单建造房屋的利润率差异以及样板房的地理分布等多种因素共同作用的结果 [71] 问题15: 考虑到西部地区的销售吸纳情况较好，但利润率存在差距，随着吸纳情况的改善，西部地区的利润率是否会与其他地区接近，还有多大提升空间 - 公司正在努力提高西部地区的利润率，通过价格调整、成本控制和激励措施优化等方式，但这需要时间，预计该地区利润率百分比仍会低于其他地区，但利润额可能较高 [73][74][75] 问题16: 拍卖土地组合中预计完工的比例是多少，选择收购未开发或已开发土地的逻辑和动机是什么 - 公司更倾向于拥有已开发地块，但目前市场上已开发地块供应减少，约70%的土地以未开发状态收购，未来这种情况可能会持续 [78] 问题17: 考虑到北加州科技行业就业疲软和利率上升导致库存下降，萨克拉门托市场表现强劲，其购房群体情况如何 - 萨克拉门托市场的购房群体包括本地居民和来自湾区的购房者，公司在该市场推出的度假式生活社区吸引了州内购房者，尤其是接近退休年龄的人群，该市场的销售速度和利润率表现良好，公司预计将继续扩大市场份额 [80][81] 问题18: 公司交付量远超指引，但三季度指引下降，原因是什么，是否与建造时间或提前加速交付有关 - 部分交付从三季度提前到二季度，同时去年底因利率和需求下降放缓了开工量，年初西海岸的降雨天气又导致开工延误，这些因素导致三季度可交付房屋数量减少，但全年交付指引上调，这只是时间安排问题 [83][84]

财务表现 - 2023年第一季度，住宅交付量下降8%，达到2,541套，产生收入16亿美元[88] - 总收入为16.62亿美元，较去年同期的17.03亿美元下降2.4%[90] - 2023年第一季度净收入为1.911亿美元，摊薄每股收益为1.74美元，较2022年同期的1.767亿美元和1.44美元有所增长[118] - 调整后的EBITDA为2.84亿美元，较去年同期的2.76亿美元增长2.6%[99] - 2023年第一季度的房屋交付收入为1,612,595千美元，较2022年同期的1,644,409千美元下降1.9%[107] - 2023年第一季度的土地交付收入为4,520千美元，较2022年同期的15,610千美元下降71.0%[108] - 2023年第一季度的销售价值为1,785,693千美元，较2022年同期的2,085,219千美元下降14.4%[102] 销售与订单 - 净销售订单下降7%，至2,854套，月均吸收率为每个社区2.9套，较去年同期的3.1套有所下降[89] - 2023年第一季度净销售订单为2,854套，较2022年同期的3,054套下降6.5%[101] - 2023年第一季度的销售订单取消率为14.0%，较2022年同期的6.4%显著上升[103] - 2023年第一季度的销售订单积压为6,267套，较2022年同期的9,400套下降33.3%[105] 毛利率与成本 - 房屋交付毛利率提高80个基点，达到23.9%[88] - 2023年第一季度的房屋交付毛利率为23.9%，较2022年同期的23.1%上升80个基点[110] - 2023年第一季度的销售、佣金和其他市场营销成本占房屋交付收入的比例上升至5.8%，较2022年同期的5.4%有所增加[112] 资产与负债 - 截至2023年3月31日，总债务为2,301,878千美元，较2022年3月31日的3,048,373千美元减少了24.4%[100] - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务总额为21.657亿美元，平均利率为5.2%[138] - 公司的可变利率债务总额为1.463亿美元，平均利率为6.4%[138] - 截至2023年3月31日，公司94%的债务为固定利率，6%为可变利率[135] 现金流与流动性 - 2023年第一季度的经营活动净现金流为3.474亿美元，较2022年同期的5750万美元显著增加[123] - 2023年第一季度的流动性总额为19.07563亿美元，较2022年12月31日的17.55239亿美元有所增加[122] - 2023年第一季度的投资活动净现金使用为2460万美元，较2022年同期的740万美元有所增加[124] 税务与其他收入 - 2023年第一季度的有效税率为23.0%，较2022年同期的23.4%有所下降[117] - 2023年第一季度的其他收入净额为480万美元，而2022年同期为50万美元，主要由于之前注销存款的恢复[116] 控制与合规 - 公司在2023年第一季度内，内部控制未发生重大变化，未对财务报告产生实质性影响[140] - 公司在2023年第一季度的披露控制和程序被评估为有效，能够及时警示重大信息[139] - 公司已将其抵押仓库设施和循环信贷设施的利率基准从LIBOR重构为SOFR和BSBY[136] 投资与信贷 - 公司在信贷设施下的可借款额约为10亿美元，其中包括1.298亿美元的信用证可用额度[135] - 公司在特定控制权变更事件发生时，需以101%的总本金加上应计和未支付利息的方式购买所有未偿还的高级无担保票据[137] - 截至2023年3月31日，公司未在其循环信贷设施下有任何未偿还借款[135] 其他财务指标 - 每股账面价值增长32%，达到44.04美元[89] - 股东权益回报率提高480个基点，达到23.9%[89] - 2023年第一季度的利息收入净额为110万美元，而2022年同期的利息支出净额为430万美元[115] - 2023年第一季度对未合并实体的净收入为190万美元，较2022年同期的180万美元有所增长[114] - 2023年第一季度对未合并合资企业的现金贡献为1110万美元，较2022年同期的210万美元显著增加[129]

股息与回购计划 - 公司目前打算用未来收益发展业务、满足营运资金需求等，预计短期内不支付现金股息，此前也未宣布或支付过普通股现金股息[201] - 2022年和2021年分别回购普通股14568364股和9918104股[202] - 2022年第四季度共回购1627423股普通股，10 - 11月分别回购1228160股和399263股，均价分别为24.72美元和26.30美元[203] - 2022年5月31日，董事会授权5亿美元股票回购计划至2023年12月31日，取代原定于2024年6月30日到期的2.5亿美元回购授权[203] - 2022年5月31日董事会授权新的股票回购计划，允许公司在2023年12月31日前回购最多5亿美元普通股，取代原2.5亿美元回购计划[451] - 2022年和2021年分别回购14,568,364股和9,918,104股普通股，成本分别为376,275千美元和281,420千美元[452] 债务情况 - 截至2022年12月31日，约88%的债务为固定利率，12%为可变利率，无循环信贷安排下的未偿还借款，信贷安排下有10亿美元额外借款额度，包括1.308亿美元信用证额外额度[305] - 公司需在特定控制权变更事件发生时，以101%的本金总额加应计未付利息回购所有未偿还高级无担保票据[307] - 截至2022年12月31日，固定利率债务总额21.886亿美元，加权平均利率5.2%；可变利率债务总额3.061亿美元，平均利率5.1%[309] - 可变利率债务余额不变时，利率每提高1%，公司每年利息支出约增加310万美元[309] - 截至2022年12月31日，公司总债务为248386.1万美元，2021年为330212.4万美元[403] - 2022年10月31日，公司以100%的价格赎回2023年到期的5.875%优先票据，产生0.8百万美元的债务清偿净损失[405] - 2014年3月5日，公司发行3.5亿美元2024年到期的5.625%优先票据，特定控制权变更事件下需以101%价格回购[406] - 2019年6月5日，公司发行5亿美元2027年到期的5.875%优先票据，2027年3月15日前赎回需加“全额补偿”溢价[409][410] - 2020年第一季度交换要约后，公司有2.904亿美元2027年到期的6.625%TM Communities优先票据和960万美元2027年到期的6.625%WLH优先票据[411] - 2022年6 - 7月，公司以100%和97%价格回购2.65亿美元2027年到期的6.625%TM Communities优先票据，产生1360万美元债务清偿净收益[413] - 2022年11月3日，公司以91.25%价格回购800万美元2027年到期的6.625%WLH优先票据，产生110万美元债务清偿净收益[414] - 2019年8月1日，公司发行4.5亿美元2028年到期的5.75%优先票据，2027年10月15日前赎回需加“全额补偿”溢价[416][417] - 2020年，公司用发行5亿美元2030年到期的5.125%优先票据所得赎回部分2023年和2025年优先票据，产生1020万美元债务清偿净损失[419] - 2022年9月9日，公司将循环信贷额度从8亿美元增加到10亿美元，截至2022年12月31日无未偿还借款[422] - 10亿美元循环信贷安排要求公司及子公司遵守最高债务与资本比率不超过0.60比1.00，最低合并有形净资产至少29亿美元的财务契约[424] - 截至2022年12月31日，公司10亿美元循环信贷安排下所有契约均合规[426] - 2021年9月17日公司签订1亿美元循环信贷安排，2024年9月17日到期[428] - 截至2022年和2021年12月31日，1亿美元循环信贷安排未摊销债务发行成本分别为50万美元和70万美元，可用额度分别为1亿美元和6850万美元[429] - 截至2022年12月31日，公司1亿美元循环信贷安排下所有契约均合规[430] - 截至2022年12月31日，公司抵押仓库借款总额为3.06072亿美元，总额度为4.95亿美元；2021年12月31日借款总额为4.13887亿美元，总额度为7.6亿美元[431][432] - 2022年和2021年12月31日，公司应付贷款和其他借款利率范围为0%至约8%[434] - 2022年12月31日止年度，公司债务本金到期情况为2023年5.03367亿美元、2024年4.1532亿美元、2025年5257.1万美元、2026年2857.9万美元、2027年5.37105亿美元、之后9.57686亿美元，总计24.94628亿美元[435] 审计相关 - 审计机构对公司2022年和2021年财务报表及2022年财务报告内部控制发表无保留意见[314][315] - 审计机构认为房地产存货估值是关键审计事项，对管理层减值指标分析和现金流量分析进行了测试和评估[319][322] 财务数据关键指标变化 - 2022年末总资产为84.71亿美元，较2021年末的87.28亿美元下降2.94%[328] - 2022年末总负债为38.24亿美元，较2021年末的47.57亿美元下降19.61%[328] - 2022年总营收为82.25亿美元，较2021年的75.01亿美元增长9.66%[330] - 2022年总成本为61.33亿美元，较2021年的59.53亿美元增长3.02%[330] - 2022年毛利润为20.92亿美元，较2021年的15.48亿美元增长35.17%[330] - 2022年所得税前收入为13.93亿美元，较2021年的8.63亿美元增长61.38%[330] - 2022年归属于公司的净利润为10.53亿美元，较2021年的6.63亿美元增长58.80%[330] - 2022年基本每股收益为9.16美元，较2021年的5.26美元增长74.14%[330] - 2022年综合收益为10.56亿美元，较2021年的6.82亿美元增长54.85%[331] - 2022年归属于公司的综合收益为10.52亿美元，较2021年的6.65亿美元增长58.26%[331] - 2019年12月31日，公司普通股股份为105,851,285股，股东权益总额为2,545,712千美元[333] - 2020年12月31日，公司普通股股份为129,476,914股，股东权益总额为3,593,750千美元[333] - 2021年12月31日，公司普通股股份为121,833,649股，股东权益总额为3,970,982千美元[334] - 2022年12月31日，公司普通股股份为107,995,262股，股东权益总额为4,646,859千美元[334] - 2020年净收入为682,367千美元[333] - 2021年净收入为1,056,247千美元[334] - 2020年其他综合损失为2,050千美元，2021年其他综合收入为 - 330千美元[333][334] - 2020年行使股票期权增加资本9,579千美元，2021年为6,697千美元[333][334] - 2020年回购普通股花费103,332千美元，2021年为376,275千美元[333][334] - 2020年向非控股股东分配46,938千美元，2021年为31,261千美元[333][334] - 2022年、2021年、2020年净收入（未分配给非控股股东前）分别为1056247美元、682367美元、249527美元[337] - 2022年、2021年、2020年经营活动提供的净现金分别为1107772美元、376646美元、1123282美元[337] - 2022年、2021年、2020年投资活动使用的净现金分别为14880美元、74260美元、312804美元[337] - 2022年、2021年、2020年融资活动使用的净现金分别为1202597美元、155美元、604941美元[337] - 2022年、2021年、2020年现金及现金等价物净（减少）/增加分别为109705美元、302231美元、205537美元[337] - 2022年、2021年、2020年期末现金、现金等价物及受限现金分别为726635美元、836340美元、534109美元[338] - 2022年、2021年、2020年支付的所得税净额分别为270034美元、146171美元、3357美元[338] - 2022 - 2020年折旧费用分别为760万美元、750万美元和630万美元[371] - 2022 - 2020年公司向401(k)计划分别贡献1360万美元、1130万美元和470万美元，2020年有一个季度暂停员工匹配部分[377] - 2022 - 2020年广告成本分别为3390万美元、3040万美元和3190万美元[384] - 2022 - 2020年基本每股收益分别为9.16美元、5.26美元和1.90美元，摊薄每股收益分别为9.06美元、5.18美元和1.88美元[388] - 2022 - 2020年归属于TMHC的基本净收入分别为10.528亿美元、6.63026亿美元和2.43439亿美元[388] - 2022年和2021年有效税率分别为24.2%和20.9%，受州所得税和能源税收抵免等因素影响，2021年还受《CARES法案》税收优惠影响[442] - 2022年末和2021年末净递延所得税资产分别为67,656千美元和151,240千美元，2022年末和2021年末估值备抵均为36,054千美元，公司约有2.061亿美元可用联邦净营业亏损结转[444] - 2022年公司总营收为8224917000美元，2021年为7501265000美元[463] - 2022年公司毛利润为2092366000美元，2021年为1547881000美元[463] - 2022年公司所得税前收入为1392675000美元，2021年为863108000美元[463] - 2020年全年总营收为6129320千美元，毛利润为1044219千美元，税前收入为324117千美元[464] - 截至2022年12月31日，房地产库存和土地存款为5634232千美元，投资非合并实体为282900千美元，其他资产为2553592千美元，总资产为8470724千美元[465] - 截至2022年和2021年12月31日，未偿还信用证和担保债券总额均为12亿美元[466] - 截至2022年和2021年12月31日，土地购买合同的总购买价格分别为15亿美元和13亿美元[468] - 截至2022年和2021年12月31日，法律应计费用分别为2060万美元和2170万美元[470] - 截至2022年和2021年12月31日，衍生工具资产（负债）净额分别为3476千美元和1661千美元，贷款承诺分别约为4.196亿美元和1.737亿美元[474] - 2020年12月31日止年度总营收为6216418千美元[483] - 2020年12月31日止年度分配给非控股股东权益前净收入为309022千美元[483] - 2020年12月31日止年度归属于非控股股东权益（合资企业）的净亏损为6975千美元[483] - 2020年12月31日止年度TMHC可用净收入为302047千美元[483] - 2020年12月31日止年度基本加权平均股数为131011[483] - 2020年12月31日止年度摊薄加权平均股数为132370[483] - 2020年12月31日止年度基本每股收益为2.31美元[483] - 2020年12月31日止年度摊薄每股收益为2.28美元[483] - 2020年12月31日止年度合并运营报表总营收包含16亿美元来自WLH的收入[483] - 2020年12

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司摊薄后每股收益为2.51美元，调整后为2.93美元，较2021年第四季度增长32% [22] - 2022年全年，公司交付超12600套房屋，调整后房屋成交毛利率达25.5%，较之前提升超500个基点，SG&A比率降至8.2%，净收入增长近60%，总收入增长10% [4] - 2022年底，公司净房屋建筑杠杆率从2021年底的34%降至24%，回购约12%的流通股，每股账面价值增长33%至超42美元，净资产收益率提高近700个基点至超24% [5] - 2022年，公司经营活动产生的现金流为11亿美元，高于2021年的3.77亿美元 [30] - 2022年底，公司净债务与资本比率为24%，较一年前下降1100个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 2022年第四季度，公司交付3797套房屋，平均成交价格为62.6万美元，房屋成交收入达24亿美元 [23] - 2022年第四季度，公司净销售订单为1810套，较去年同期下降42%，月吸纳率降至1.9套/社区，社区数量减少2%至324个 [29] - 2023年第一季度，公司预计交付2300 - 2400套房屋，全年预计交付10000 - 11000套房屋，第一季度平均成交价格预计在63 - 64万美元之间 [25] 土地投资业务 - 2022年底，公司拥有和控制约75000个房屋建筑地块，总供应年限为5.9年，其中自有地块供应年限为3.5年，通过期权和其他表外结构控制的地块比例从一年前的38%升至41% [17] - 2022年，公司房屋建筑、土地收购和开发投资总计16亿美元，低于2021年的19亿美元和年初目标的23 - 24亿美元 [18] - 2022年第四季度，公司因土地交易产生2500万美元的预收购放弃费用 [17] 租赁业务 - 2022年第四季度，公司完成首个租赁项目出售，位于凤凰城，毛利率超35% [20] - 2022年底，公司拥有16个租赁项目，分布在6个市场，其中10个正在开发中，另有超40个潜在土地交易正在评估中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年1月中旬以来，公司销售活动和客户情绪呈积极态势，前六周毛销售订单恢复至每月约3套的正常水平，取消率降至中低水平，净销售速度从第四季度的1.9套提升至2.5套 [8] - 2022年第四季度，公司客户取消率略高于开盘积压订单的7%，低于行业平均水平且与长期趋势一致 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购和有机增长扩大市场覆盖范围和产品定位，服务于入门级、首次和二次改善型以及度假生活方式等不同客户群体，采用灵活运营策略以适应市场变化 [6] - 公司根据市场情况调整定价策略，通过金融激励、地块和选项溢价调整等方式促进销售，同时保护积压订单价值 [7] - 公司持续推进数字销售工具的发展，其在线房屋预订系统成为去年最大的潜在客户来源，第四季度转化率达40%，全年转化率为32%，推动了12%的总销售额 [13] - 公司在土地投资上采取谨慎策略，根据市场情况调整投资节奏，优先考虑资本效率和风险调整后的回报 [17] - 公司看好租赁业务的长期增长潜力，推出新的租赁品牌Yardly，专注于单户租赁市场 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管住房市场整体仍低于峰值水平且前景高度不确定，但公司认为当前的积极趋势表明目标客户群体对住房所有权的持久需求和财务实力，以及核心社区位置竞争库存的有限供应 [10] - 公司将继续密切关注市场动态，灵活调整运营策略，以应对市场变化和挑战，实现长期盈利增长 [10] 其他重要信息 - 公司连续第八年被评为美国最受信赖的房屋建筑商，连续第五年成为唯一入选彭博性别平等指数的房屋建筑商 [33] - 公司推出董事会研究员计划，增加两名非投票董事会研究员，以扩大董事会的视角和多样性 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年第一季度前六周的净订单吸纳速度以及全年社区数量预期 - 前六周净销售速度约为每月2.5套，毛销售约为3套，1月销售情况与12月相似，2月有持续增长 [36] - 2022年土地开发和许可时间延长，销售环境疲软导致部分社区开业推迟，预计2023年社区开业数量将比去年增加25% - 30% [36][39] 问题2: 公司相对同行的毛利率提升空间 - 公司2023年有较大的积压订单，60/40的现房与期房销售比例使期房仍有较高毛利率，土地储备和运营改进也有助于提升毛利率 [41][42] - 市场需求疲软导致现房激励增加，但近期利率下降使激励成本降低，总体来看公司对第一季度毛利率有信心 [43] 问题3: 2023年不同客户群体的销售组合是否会有变化 - 目前来看，销售组合不会有显著变化，尽管第四季度入门级和活跃成人市场有一定增长，但整体变化不大 [46] 问题4: 消费者对房屋特征和面积的偏好研究对设计和利润率的影响 - 尽管市场面临 affordability压力，但公司房屋面积多年来保持稳定，消费者在房屋特征上的支出也未减少 [48] - Canvas套餐受到欢迎，随着其在更多房屋中的应用，选项利润率略有上升 [49] 问题5: 何时减少激励措施或价格调整 - 目前还难以确定，但公司已经开始减少激励措施，且很少进一步降低基础价格，将继续密切关注市场和其他开发商的行为 [51][52] - 近期利率下降使激励成本降低，公司将根据利率环境调整激励策略 [53] 问题6: 2023年平均销售价格（ASP）的趋势 - 第四季度订单ASP受到积压订单调整和未来季度交付调整的影响，存在一定噪音，毛订单ASP仍超60万美元 [56] - 现房ASP通常低于期房，但整体ASP仍较为稳定 [56] 问题7: 高端和活跃成人客户的需求情况 - 第四季度二次改善型客户销售速度最快，度假生活方式市场在新年有所改善，活跃成人市场也有显著增长 [59] - 公司客户存款同比增长20%，贷款价值比降至76%，现金买家比例创纪录达到21%，显示出客户实力较强 [62] 问题8: 库存减值费用及未来预期 - 第四季度的库存减值主要来自一个非核心社区，公司认为整体投资组合不存在系统性减值问题，未来将继续关注 [67] 问题9: 激励措施的量化及未来趋势 - 激励措施难以量化，因为不同社区的情况差异较大，且与价格调整相互关联 [73] - 公司已经开始减少激励措施，将继续以金融激励为主要销售工具，保护社区价值并为客户提供信心 [69][70] 问题10: 2023年土地投资计划 - 公司预计2023年土地投资与2022年持平，目前更注重土地开发，将根据市场情况灵活调整土地收购策略 [75] 问题11: 第四季度现房订单中有意建造和转售取消订单的比例以及未来现房销售占比预期 - 公司按社区管理现房库存，根据市场需求调整现房与期房的比例，目前约为60/40，未来希望逐渐提高期房比例 [80] - 不同客户群体对现房和期房的偏好不同，首次购房者可能更倾向于现房，而二次改善型和活跃成人客户更偏好期房 [81] 问题12: 目前销售房屋的最大挑战 - 年初主要挑战是市场情绪和 affordability问题，随着时间推移，现在主要是确保客户能在合适的社区找到合适的房屋 [83][84] - 公司通过金融计划帮助客户克服 affordability问题，增强客户信心 [84] 问题13: 2023年社区开业计划是否有调整 - 公司预计社区组合不会有显著变化，但千禧一代客户的比例有所增加，他们的财务状况和信用状况较好 [87][88] 问题14: 资本分配和股票回购计划 - 公司优先投资业务，将在股票回购方面保持机会主义，根据市场情况灵活决策 [90] 问题15: 第一六周订单占季度订单的比例 - 通常1月销售较慢，2月和3月逐渐增加，目前销售情况符合历史平均水平且有更大的增长动力 [92] 问题16: 库存单位数量及第四季度预期 - 公司目前有7700套房屋在建，未来库存数量将取决于周期时间的变化，如果周期时间能恢复到长期平均水平，可能不需要那么多库存 [94][96] 问题17: 第一季度毛利率是否为全年低点 - 公司对第一季度毛利率表现满意，由于年初有较强的积压订单，对全年前景持乐观态度 [100][101] 问题18: 与去年相比，现房开工策略的变化 - 公司目前现房开工数量比历史水平有所增加，将根据市场情况和库存水平灵活调整开工策略，保持现房和期房的平衡 [102][103]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83-2026677 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股收益为2.72美元，同比增长103%，主要得益于强劲的收入增长、房屋交付毛利率显著提高、销售及管理费用率降低和股份数量减少10% [41] - 交付3050套房屋，平均售价65万美元，房屋交付收入达20亿美元，同比增长12%，但略低于指引范围，主要受飓风伊恩对生产和交付的影响 [42] - 房屋交付毛利率为27.5%，同比提高630个基点，环比提高90个基点；销售及管理费用占房屋交付收入的比例为7.4%，同比下降210个基点，创历史最低水平 [45] - 季度末资本状况良好，流动性约14亿美元，包括3.29亿美元无限制现金和11亿美元循环信贷额度；公司将企业循环信贷额度从8亿美元提高到10亿美元，并赎回3.5亿美元2023年到期的高级票据，预计年底净债务与资本比率降至20%左右 [46][47] - 季度内回购420万股，花费1.05亿美元，平均股价24.92美元；年初至今共回购1290万股，花费3.35亿美元，季度末回购授权剩余3.2亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度净销售订单2069份，每月每个社区平均吸纳2.1份净订单，均较去年同期大幅下降 [13] - 第一和第二改善型住房市场表现最具韧性，东南部地区尤为强劲；度假生活方式业务需求回落，取消率最低；入门级社区面临压力最大，但仍有健康的客流量 [14][15] - 季度末积压订单超过7900套，平均定金近10%或每套超6.6万美元；约60%的积压订单客户购买定制待建房屋；第三季度取消率为4.3%，处于历史低位，取消订单主要为样板房 [24][25] 土地投资业务 - 第三季度新住宅建设用地收购支出同比下降近70%至1.02亿美元，为2016年以来最低水平；开发相关支出同比增长超80%，占总土地投资的73% [35][36] - 预计全年土地总投资约18亿美元，偏向开发；季度末拥有和控制约8万个住宅建设用地，相当于6.1年的总供应量，其中42%通过期权和表外结构控制，高于去年的36%；自有土地供应年限从去年的4.0年适度降至3.5年 [37] 租赁业务 - 第三季度签订首个项目销售合同，为凤凰城的一个水平公寓社区，已收到可观定金 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月和8月净销售订单环比改善，但9月随着利率重新加速上升，市场活动再次放缓 [12] - 高抵押贷款利率和经济不确定性使许多潜在购房者观望，市场需要时间找到新的平衡，近期利率高达8% [16] - 不同地区市场表现不同，佛罗里达州和东南部地区表现较好，奥斯汀和西部市场压力较大，夏洛特和亚特兰大市场同比有所改善 [70][71][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取谨慎和长期的经营策略，平衡节奏和价格，保持健康的库存水平，保留资本 [17] - 调整资本配置，减少土地投资，优先考虑资产负债表健康；谨慎管理开工节奏，季度内每月每个社区开工量从去年的3.5套降至1.5套；与供应商和合作伙伴合作降低成本，优化运营结构 [18][19] - 在销售方面，根据市场定价和竞争压力，提供有吸引力的激励措施和调整价格，以刺激需求，同时保护社区和积压订单的价值；强调使用金融手段作为销售工具 [20][22] - 推出增强型端到端数字预订系统，提高销售转化率，占公司销售额的13% [28][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临可负担性和供应链挑战，以及飓风伊恩的影响，但公司团队仍实现了创纪录的盈利指标 [7] - 市场需要时间找到新的平衡，需要稳定价格、提高消费者信心和明确美联储的策略 [16] - 公司在运营和财务上处于有利地位，能够应对当前的市场环境和不确定性，资本配置优先考虑平衡运营和增长目标与资产负债表健康 [49] 其他重要信息 - 公司在2022年收购威廉·莱昂家园后，对土地投资采取机会主义方法，过去几个季度更加保守，对每笔交易进行压力测试和重新评估 [32][33] - 第三季度建设周期略有延长，预计2023年后期后端建设周期才会改善；受飓风伊恩影响，佛罗里达州的建设和土地开发时间线需要几个月才能明确，因此公司不提供第四季度运营指引 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何管理积压订单中的定制待建产品价格？ - 公司采取社区差异化策略，95%的情况是为客户提供金融激励，帮助他们锁定贷款，以减轻利率变化的影响；第三季度在保护积压订单上的支出约占总交付量的15 - 16个基点，约为贷款金额的2%或销售价格的1.5%以上；实际影响积压订单的交易约占8% [57][58] 问题2: 飓风伊恩对生产和订单的影响，以及受影响市场的流量和销售机会如何？ - 飓风期间公司有近500套房屋受到影响，主要是绝缘、干墙、房屋包裹和景观等方面；两周内业务停滞，对活跃成年消费者影响最大；目前业务已恢复正常，流量有所上升，可能有新的销售机会 [60][61][62] 问题3: 未来激励措施的规模和平衡价格削减的方式？ - 公司优先了解消费者需求，继续将金融手段作为销售工具，因为它比单纯降价更有效；目前激励措施和价格调整综合影响在中到高个位数，具体因社区而异 [66][67][68] 问题4: 不同地区市场的可负担性压力和价格压力如何？ - 佛罗里达州和东南部地区表现较好，奥斯汀和西部市场压力较大；不同地区消费者行为不同，如活跃成年市场在某些地区表现强劲，在其他地区较弱；夏洛特和亚特兰大市场同比有所改善 [70][71][73] 问题5: 本季度一般及行政费用大幅下降的原因及可持续性？ - 主要是由于本季度较高的平均销售价格提供了强大的杠杆作用；随着价格下降，广告和经纪人合作费用可能会增加，费用水平将恢复到更正常的水平；没有特定的单一因素，主要是全面的成本控制 [81][84][85] 问题6: 过去两年购买的土地资产的隐含回报和利润率如何？ - 公司一直根据近期报告水平进行土地项目的承保，并对市场变化保持敏感；会努力重新谈判交易，必要时放弃不符合要求的项目 [88][89] 问题7: 公司对减值的关注情况，以及潜在减值的指标和监控方式？ - 第三季度公司只有一个项目进入减值名单；预计未来可能会有更多，但基于目前改善的利润率，没有系统性减值风险；当项目积压订单持续处于10%或以下利润率时，会将其列入观察名单；如果账面价值超过现金流折现的公允价值，将进行减记 [94][95] 问题8: 第四季度和2023年的建筑成本预期如何？ - 随着行业开工量的减少，预计成本将逐渐降低，但第四季度和第一季度仍会受到今年较高木材成本的影响；预计第二季度平均木材成本将有实质性下降，约1.7万美元；目前成本增长已放缓，公司正在努力推动成本下降 [97][98] 问题9: 本次市场疲软周期与过去周期的不同之处，以及需求稳定和市场达到新平衡所需的条件？ - 本次周期与过去不同，包括疫情后的价格大幅上涨和利率在几个月内翻倍；需求在价格和利率变动下仍有一定韧性，但波动较大；需求稳定需要消费者对美联储的行动有信心，以及市场价格和利率的稳定 [103][104][107] 问题10: 10月份的订单趋势如何？ - 10月份订单趋势延续第三季度，每周情况因当地因素（主要是利率）而异；消费者会比较市场上的激励措施和价格调整；利率稳定时流量会改善，利率上升则会影响流量 [112] 问题11: 定制待建和样板房销售的定金要求和比例如何？ - 第三季度定制待建房屋与样板房的比例为40:60，定制待建房屋比例逐渐增加；公司尽量收取10%的定金，但实际情况因房屋接近完工程度和价格而异；活跃成年业务的定金比例较高，且现金支付比例也较高；较低的定金与样板房较高的取消率相关 [114][115] 问题12: 如果价格回调10%，预计从供应商处获得的成本节约比例和时间如何？ - 难以具体量化成本节约比例，由于木材价格上涨和多户住宅开工的影响，成本节约比例可能较高；目前已在前端看到一些影响，但尚未达到预期；预计在开工量持续低迷的情况下，12 - 18个月内可获得显著的成本节约，但成本下降速度可能较慢 [117][118] 问题13: 未来一两个季度利润率的下降幅度和节奏如何？ - 公司未提供利润率指引，但认为第四季度利润率仍将在25% - 26%的范围内，可能更接近下限；随着激励措施的增加，利润率将逐渐下降，但由于有强大的积压订单，对第四季度利润率有信心；未来利润率将持续下降 [125][126] 问题14: 买家资格拒绝和积压订单流失的情况如何？ - 取消率未如预期那样大幅上升，直接拒绝的比例非常低；买家有能力在较高利率下获得资格，但更多是受情绪因素影响；公司积压订单中大部分已锁定较低的利率，有助于提高可负担性 [128][129][131] 问题15: 建造时间是否有改善，如何解决劳动力短缺问题，平均建造时间和因建造时间长导致的取消情况如何？ - 本季度建造周期延长约10天，后端尚未看到改善，预计第四季度仍具挑战性；前端贸易可用性有所增加，随着行业开工量减少，未来建造时间有望改善；目前平均建造时间为9.4个月，不同地区差异较大；有因建造时间长而取消订单的情况，但数量不多 [136][137][142] 问题16: 本季度开工量和增加样板房开工的想法如何？ - 本季度开工量为14146套，约为每个销售点1.5套；季度内样板房数量下降17%，平均每个销售点从9.5%降至7.8%，符合公司预期；未来开工量将更接近销售节奏；公司相信平衡样板房和定制待建房屋的模式，在更实惠的水平上样板房数量会更高 [145][148][149]

业绩总结 - 2022年第二季度住宅交付收入增长15%，达到19亿美元[2] - 住宅交付总收入为19.95亿美元，同比增长16%[3] - 净销售订单的平均销售价格为69.9万美元，同比增长17%[3] - 2022年全年的住宅交付预计在13,500个左右[5] - 2022年第二季度TMHC的净房屋建设债务与资本化比率为36.4%[54] 用户数据 - 东部地区2022年第二季度净销售订单为1,121，较2021年同期下降14%[51] - 中部地区2022年第二季度净销售订单为642，较2021年同期下降24%[51] - 西部地区2022年第二季度净销售订单为791，较2021年同期下降38%[51] - TMHC（总市场房屋关闭）2022年第二季度净销售订单为2,554，较2021年同期下降25%[51] 毛利率与成本 - 住宅交付毛利率提高750个基点，达到26.6%，创历史新高[2] - SG&A占住宅交付收入的比例改善140个基点，降至8.8%，为第二季度历史最低[2] - 2022年第二季度东部地区房屋关闭毛利率为27.3%，较2021年同期提升670个基点[51] 现金流与回购 - 现金及现金等价物为3.78亿美元，流动性总额为11亿美元[14] - 回购680万股，耗资1.72亿美元，为2018年以来的最高水平[2] - 股东权益回报率提高1,090个基点，达到23.1%，创历史新高[2] 风险因素 - 公司面临的风险包括通货膨胀或通货紧缩、经济条件变化、住房市场放缓等[59] - 住房买家获得适合融资的能力受到影响，可能导致现有销售协议的取消率上升[59] - 公司依赖于分包商，可能面临土地收购、库存管理和建设过程中的管理失败风险[59] - 由于原材料和建筑供应短缺，价格波动可能影响公司的运营成本[59] - 公司的债务水平较高，可能受到限制性契约的影响[59] 其他信息 - 住宅建筑用地供应增加8%，约为82,000个住宅用地，其中41%为公司控制[2] - 2021年公司交付了13,699套住宅[46] - 2021年总收入为75亿美元[49] - 2021年毛利润为1,548百万美元[49] - 2021年公司在美国被评为“最受信任的建筑商”连续第七年[38]