物业重新定位与重建 - 截至2024年6月30日，公司有28处物业正在进行重新定位或重建，6处物业处于租赁阶段，并计划在2024年第三季度至2025年第二季度之间启动另外6处物业的重新定位/重建工作[247] - 公司预计未来四年内将有约500万平方英尺的可出租面积用于重新定位/重建项目[247] - 公司预计在2024年第三季度至2026年第三季度期间，将需要3.329亿美元用于28个物业的重新定位和再开发[306] 财务表现 - 2024年上半年，公司总组合的租金收入增加了6470万美元，同比增长17.1%，主要由于新收购的71处物业带来的增量租金收入[263][264] - 2024年上半年，公司总组合的租户报销收入增加了1170万美元，同比增长18.3%，主要由于保险费用、物业税和其他可报销费用的增加[264] - 2024年上半年，公司总组合的一般和行政费用增加了280万美元，同比增长7.7%，主要由于非现金股权补偿费用和员工人数增加[266] - 公司2024年第二季度净收入为86,017千美元，同比增长51.2%[271] - 公司2024年上半年净收入为150,294千美元，同比增长24.7%[271] - 公司2024年第二季度现金净营业收入为164,233千美元，同比增长21.8%[271] - 公司2024年上半年现金净营业收入为312,782千美元，同比增长19.7%[271] - 2024年6月30日，公司租金收入为23.2973亿美元，同比增长19.9%[297] - 2024年6月30日，公司净营业收入为18.1068亿美元，同比增长20.9%[297] - 2024年6月30日，公司现金净营业收入为16.4233亿美元，同比增长21.8%[297] 债务与融资 - 2024年第二季度，公司总组合的利息支出增加了1120万美元，同比增长65.4%，主要由于2024年3月完成的11.5亿美元可转换票据发行[261] - 公司2024年3月通过股票发行协议获得17,179,318股普通股，预计将获得7.525亿美元现金收益[275] - 公司2024年上半年融资活动净现金流入为12亿美元，同比增长430.9百万美元[285] - 公司2024年6月30日未偿还的循环信贷额度为995百万美元[277] - 公司2024年6月30日固定利率债务占总债务的100%，平均利率为3.835%[282] - 公司2024年6月30日无担保债务占总债务的97%，平均利率为3.811%[282] - 截至2024年6月30日，公司总债务为33.9亿美元，全部为固定利率债务，利率变动不会影响利息支出或未来收益[286] - 2024年3月，公司发行了5.75亿美元的2027年可转换高级票据和5.75亿美元的2029年可转换高级票据，净收益分别为5.631亿美元[302] - 截至2024年6月30日，公司信用评级为Baa2（穆迪）和BBB+（标普和惠誉）[304] 投资与收购 - 公司2024年上半年完成7笔收购，涉及52处物业，总购买价格为13亿美元[278] - 2024年上半年，公司投资活动净现金流出增加4.709亿美元至14亿美元，主要由于物业收购支出增加4.257亿美元[312] 其他 - 2024年第二季度，公司总投资组合管理和租赁服务收入减少1.5万美元，同比下降8.8%[290] - 公司披露控制和程序在2024年6月30日评估为有效[453]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股为0.60美元,同比增长11% [44] - 同店NOI同比增长6%,现金同比增长9.1%,主要由于过去12个月租金上涨61%和43% [45] - 公司租户基础保持强劲和抗风险能力,坏账占收入比例为30个基点 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了230万平方英尺的租赁活动,净租金上涨率为68%,现金上涨率为49% [15] - 公司同店组合的占用率上升70个基点至97.3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在的南加州内陆市场需求基本面依然强劲,是全美最具长期供需失衡的主要工业市场之一 [18][19] - 高质量、功能性强的中小型空间相比老旧产品表现更出色,出现明显分化 [19][28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于南加州内陆地区中小型工业物业的价值创造,未来三年内部增长潜力巨大 [22][23][24] - 公司未来三年内部现金NOI有望增长35%,主要来自于资产改造提升和租金上涨 [24][53] - 公司在资产收购方面保持谨慎,专注于质量和现金流增长 [64][65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济不确定性,但公司所在的南加州内陆工业市场依然相对抗风险 [17][18] - 公司看好未来市场租金增长的基础,租户续租意愿强烈,合同租金年涨4% [21] - 管理层对未来三年内部增长前景充满信心,预计FFO每股年均增长11%-13% [109][110] 其他重要信息 - 公司计划提拔首席运营官,并正在招聘首席财务官 [67][68][69][71] - 公司二季度完成了1.7亿美元的资产收购,平均初始收益率为5.8% [39] - 公司有4.2万平方英尺的价值提升和再开发项目在进行或即将启动 [43] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 询问公司未来收购意向和机会 [63] **Michael Frankel 回答** 公司收购意向专注于质量和现金流增长,不会设定收购规模目标 [64][65][66] 问题2 **Blaine Heck 提问** 询问市场租金增长的潜在催化因素和时间点 [82] **Michael Frankel 回答** 虽然时间点难以预测,但公司看好南加州内陆市场的长期基本面支撑租金增长 [83][84][85][86][87] 问题3 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司未来3年FFO增长预期是否可以维持 [103][108] **Laura Clark 回答** 公司仍然有信心未来3年FFO每股年均增长11%-13% [109][110]

业绩总结 - 截至2024年7月16日，Rexford Industrial的实体价值为150亿美元[8] - 过去五年，股东总回报率为38%[8] - 2024年第二季度的净利为$86,017,000，较2023年同期的$56,910,000增长[116] - 2024年第二季度的每股基金运营收益（FFO）为0.60美元，较2023年第二季度的0.54美元增长11.1%[181] - 2024年第二季度的年化NOI为6.57亿美元[31] - 2024年第二季度的合并投资组合NOI同比增长20.9%[153] - 2024年第二季度的调整后EBITDA为1.78亿美元，较2023年第二季度的1.41亿美元增长26.2%[188] 用户数据 - 2024年每股核心FFO指导范围为$2.32至$2.34，较1Q24的$2.31至$2.34有所上升[104] - 2024年同物业组合的GAAP NOI增长指导范围为4.25%至5.25%[104] - 2024年同类物业组合包含293个物业，总可租赁面积为3700万平方英尺[2] - 2024年第二季度的平均同物业组合入住率为96.5%至97.0%[104] 未来展望 - 预计到2027年，年化净运营收入（NOI）将达到8.86亿美元，较2024年第二季度的6.57亿美元增长229百万美元[31] - 预计未来三年内，重新定位和重建将带来9500万美元的现金流增长[31] - 预计未来18个月内，将有4.2百万平方英尺的项目开始[40] - 2024年投资总额达到14亿美元，预计初始无杠杆现金收益为5.0%[82] 新产品和新技术研发 - Rexford的投资组合自首次公开募股（IPO）以来，平均年增长率为22%[64] - Rexford的平均执行租金增长7%，增量净营业收入（NOI）为5000万美元[71] - Infill Southern California的市场租金在过去六个季度保持稳定，显示出强劲的供需背景[83] 市场扩张和并购 - Rexford在Infill Southern California市场的市场占有率为2.7%，在18亿平方英尺的市场中创造了显著的增长机会[65] - 洛杉矶和长滩港口的年初至今（YTD）港口货运量同比增长17%[1] - 东海岸港口的年初至今（YTD）港口货运量同比增长13%[1] 财务健康状况 - Rexford的净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍，显示出良好的财务健康状况[98] - 截至2024年6月30日，公司的净债务与企业价值比率为24.1%[126] - 通过利率互换交易，公司有效固定了760百万美元债务的日常SOFR利率[161] 负面信息 - 2024年第二季度的净利息支出为$28,412,000，较2023年同期的$17,180,000增长[116] - 2024年一般和行政费用指导包括预计的非现金股权补偿费用为3920万美元[3]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为2.3757亿美元，同比增长21.4%，超出Zacks共识预期的2.2412亿美元，超出幅度为6.00% [1] - 公司2024年第二季度每股收益（EPS）为0.60美元，同比增长130.77%，超出Zacks共识预期的0.58美元，超出幅度为3.45% [1] 关键财务指标 - 租金收入为2.3297亿美元，超出三位分析师平均预期的2.1011亿美元，同比增长20% [3] - 管理租赁和开发服务收入为16万美元，低于三位分析师平均预期的13万美元，同比下降8.8% [3] - 利息收入为444万美元，低于三位分析师平均预期的516万美元 [3] - 稀释后每股净收益为0.37美元，超出四位分析师平均预期的0.27美元 [3] 股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨12.9%，同期Zacks S&P 500综合指数上涨4.4% [4] - 公司目前Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与大盘一致 [4]

公司业绩表现 - Rexford Industrial 最新季度每股运营资金（FFO）为0.60美元 超出Zacks共识预期的0.58美元 同比增长11.1% [1] - 公司最新季度营收为2.3757亿美元 超出Zacks共识预期6% 同比增长21.4% [2] - 过去四个季度中 公司两次超出FFO预期 四次超出营收预期 [2] 市场表现与预期 - Rexford Industrial 股价年初至今下跌11.4% 同期标普500指数上涨18.8% [3] - 当前市场预期下季度FFO为0.58美元 营收2.2716亿美元 本财年FFO预期2.34美元 营收8.9816亿美元 [7] - 公司目前Zacks评级为3（持有） 预计未来表现与市场持平 [6] 行业比较 - REIT和股权信托-其他行业在Zacks行业排名中处于后40% 研究表明前50%行业表现优于后50%超过2倍 [8] - 同行业公司Farmland Partners预计下季度每股收益0.01美元 同比增长150% 但过去30天下调预期11.1% [9] - Farmland Partners预计下季度营收1184万美元 同比增长2.3% [10]

财务表现 - 公司第二季度净营业收入（NOI）同比增长21%，达到1.81亿美元[14] - 公司核心资金运营（Core FFO）同比增长20%，达到1.296亿美元[15] - 调整后的EBITDAre同比增长26%，达到1.781亿美元[16] - 调整后的运营资金（AFFO）同比增长26%，达到1.091亿美元[19] - 公司2024年第二季度总租金收入为232,973千美元，同比增长19.6%[24] - 公司2024年第二季度净收入为86,017千美元，同比增长51.2%[24] - 公司2024年第二季度净运营收入（NOI）为181,068千美元，同比增长20.9%[24] - 公司2024年第二季度核心FFO为129,575千美元，同比增长19.5%[24] - 2024年第二季度租金收入为2.11亿美元，同比增长8.7%[38] - 2024年第二季度净收入为6427.7万美元，同比增长13.0%[38] - 2024年第二季度每股基本收益为0.37美元，同比增长42.3%[39] - 2024年第二季度总收入为2.375亿美元，同比增长21.4%[43] - 2024年第二季度净收入为8601.7万美元，同比增长51.2%[43] - 2024年第二季度每股基本收益为0.37美元，同比增长42.3%[44] - 2024年第二季度公司份额的FFO（Funds From Operations）为1.293亿美元，同比增长19.6%[51] - 2024年第二季度公司份额的Core FFO为1.295亿美元，同比增长19.5%[51] - 2024年第二季度公司运营资金（FFO）为137,645千美元，同比增长5.4%[53] - 2024年第二季度调整后运营资金（AFFO）为109,119千美元，同比增长26.0%[53] - 2024年第二季度净营业收入（NOI）为181,068千美元，同比增长20.9%[57] - 2024年第二季度现金净营业收入（Cash NOI）为164,233千美元，同比增长21.8%[57] - 2024年第二季度EBITDAre为166,057千美元，同比增长25.0%[57] - 2024年第二季度调整后EBITDAre为178,106千美元，同比增长26.1%[57] - 2024年第二季度同物业组合净营业收入（Same Property Portfolio NOI）为134,699千美元，同比增长6.0%[61] - 2024年第二季度同物业组合现金净营业收入（Same Property Portfolio Cash NOI）为124,353千美元，同比增长9.1%[61] - 2024年第二季度同物业组合租金收入为173,520千美元，同比增长5.8%[61] - 2024年第二季度同物业组合物业费用为38,821千美元，同比增长5.1%[61] - 2024年第二季度租金收入为193,497千美元，同比增长19.4%[158] - 2024年第二季度租户补偿收入为39,682千美元，同比增长23.1%[158] - 2024年第二季度同物业组合（SPP）租金收入为173,520千美元，同比增长5.8%[161] - 2024年第二季度同物业组合（SPP）现金净营业收入（Cash NOI）增长率为9.1%[162] - 2024年第二季度净营业收入（NOI）为181,068千美元，同比增长20.9%[164] - 2024年第二季度同物业组合（SPP）现金净营业收入为124,353千美元，同比增长9.1%[164] 债务与资本结构 - 公司市场资本化率为24.1%[12] - 公司净债务与调整后EBITDAre的比率为4.6倍[12] - 公司信用评级为BBB+（标普）和Baa2（穆迪），展望均为稳定[12] - 公司总债务为33.87亿美元，其中无担保债务占97%，加权平均剩余期限为4.1年[70] - 公司净债务与总市值的比率为24.1%，较2023年6月30日的16.0%有所上升[66] - 公司2024年6月30日的总市值为135.35亿美元，较2023年6月30日的132.14亿美元有所增长[66] - 公司2024年6月30日的净债务与调整后EBITDAre的比率为4.6倍，较2023年6月30日的3.7倍有所上升[66] - 公司2024年6月30日的净债务及优先股与调整后EBITDAre的比率为4.9倍，较2023年6月30日的4.2倍有所上升[66] - 公司2024年6月30日的总债务中，固定利率债务占100%，加权平均利率为3.835%[70] - 公司2024年6月30日的总债务中，有担保债务占3%，加权平均利率为4.552%[70] - 公司循环信贷额度为10亿美元，设施费根据信用评级在0.125%至0.300%之间浮动，2024年6月因可持续发展绩效达标，设施费调整从-0.01%变为0[73] - 公司400M定期贷款期限延长一年至2025年7月18日，利率为3.97231%，全固定利率为4.872%[74][6] - 公司300M定期贷款固定利率为2.81725%，全固定利率为3.717%[8] - 公司60M定期贷款固定利率为3.710%，全固定利率为5.060%[10] - 公司债务加权平均剩余期限为4.1年，包括延期选项为4.2年[11] - 截至2024年6月30日，公司总债务为33.865亿美元，普通股和运营合伙单位总计2.256亿股[143] - 2024年第二季度公司最大杠杆比率为25.2%，最大有担保杠杆比率为0.8%[149] - 2024年第二季度公司最低有形净资产为66.383亿美元，最低固定费用覆盖率为4.93:1[149] - 2024年第二季度公司无担保杠杆比率为27.3%，无担保利息覆盖率为5.44:1[149] - 公司当前债务与总资产比率为25.6%，远低于60%的上限[151] 租赁与出租率 - 公司2024年第二季度租赁面积为350万平方英尺，租金变化率为97%[78] - 公司2024年第二季度整体组合结束占用率为97.3%，不包括重新定位/重新开发的空间[82] - 公司2024年第二季度洛杉矶县组合结束占用率为97.6%，平均租金为每平方英尺16.41美元[88] - 公司2024年第二季度橙县组合结束占用率为99.4%，平均租金为每平方英尺17.48美元[89] - 公司2024年第二季度圣地亚哥县组合结束占用率为94.8%，平均租金为每平方英尺17.15美元[91] - 2024年第一季度GAAP租金变化为17.3%，现金租金变化为13.2%[96] - 2024年第二季度GAAP租金变化为67.7%，现金租金变化为49.0%[97] - 2024年第二季度新租赁面积为1,033,006平方英尺，续租面积为1,228,905平方英尺[97] - 2024年第二季度净吸收面积为399,014平方英尺[97] - 2024年第二季度保留率为68%，保留+回填率为80%[97] - 2024年第二季度新租赁的加权平均租期为5.1年，续租的加权平均租期为4.5年[97] - 2024年第二季度新租赁的GAAP租金变化为45.2%，现金租金变化为29.7%[97] - 2024年第二季度续租的GAAP租金变化为78.6%，现金租金变化为58.2%[97] - 2024年第二季度总租赁活动的加权平均租期为4.8年，GAAP租金变化为67.7%，现金租金变化为49.0%[97] - 公司总租赁面积为46,612,784平方英尺，占总可租赁面积的94.2%[108] - 超过100,000平方英尺的建筑租赁率最高，达到97.3%[108] - 2024年第二季度末整体出租率为97.3%，较2023年同期下降0.8个百分点[162] - 2024年第二季度洛杉矶县的出租率为94.9%，较2023年同期持平[168] - 2024年第二季度整体加权平均出租率为93.7%，较2023年同期下降0.3个百分点[168] 资本支出与投资 - 公司2024年第二季度新增投资143百万美元，带来每股0.02美元的NOI增长[32] - 公司2024年第二季度处置资产27百万美元，导致每股0.01美元的NOI减少[32] - 公司2024年第二季度总资产为123.81亿美元，较上一季度的109.30亿美元增长13.3%[35] - 2024年第二季度房地产投资净值为114.33亿美元，较上一季度的103.74亿美元增长10.2%[35] - 2024年第二季度总负债为39.66亿美元，较上一季度的27.86亿美元增长42.4%[35] - 2024年第二季度加权平均流通股数为2.17亿股，较上一季度的2.14亿股增长1.4%[40] - 2024年第二季度利息收入为297.4万美元，同比增长98.7%[38] - 2024年第二季度折旧和摊销费用为6627.8万美元，同比增长12.7%[38] - 2024年第二季度加权平均流通股数为2.173亿股，同比增长8.4%[45] - 2024年第二季度折旧和摊销费用为6789.6万美元，同比增长15.5%[43] - 2024年第二季度房地产销售收益为1626.8万美元，去年同期为0[43] - 2024年第二季度利息支出为2841.2万美元，同比增长65.4%[43] - 2024年第二季度加权平均稀释后流通股数为2.173亿股，同比增长8.3%[51] - 公司第二季度新租赁的首次租户改善费用为681,000美元，涉及646,694平方英尺[111] - 第二季度总租户改善费用为1,408,000美元[112] - 第二季度新租赁的首次租赁佣金为6,110,000美元，涉及1,169,907平方英尺[113] - 第二季度总租赁佣金和租赁成本为16,777,000美元[114] - 第二季度非经常性资本支出为151,157,000美元，主要用于重新定位和再开发[117] - 第二季度总资本支出为177,365,000美元，包括经常性和非经常性支出[117] - 公司第二季度重新定位和再开发项目的估计建设成本为138,535,000美元[117] - 公司第二季度其他资本化成本为26,208,000美元，包括人员补偿和利息等[118] - 公司当前重新定位项目总投资为399.8百万美元，累计投资已达354.7百万美元，预计年稳定净营业收入为24.7百万美元，稳定收益率为6.2%[121] - 公司租赁重新定位项目总投资为111.3百万美元，累计投资已达108.6百万美元，预计年稳定净营业收入为7.2百万美元，稳定收益率为6.5%[121] - 公司稳定重新定位项目总投资为78.3百万美元，累计投资已达77.3百万美元，预计年稳定净营业收入为6.2百万美元，稳定收益率为8.0%[121] - 公司未来重新定位项目总投资为89.0百万美元，累计投资已达70.5百万美元，预计年稳定净营业收入为3.9百万美元，稳定收益率为4.3%[121] - 公司其他重新定位项目总投资为17.7百万美元，累计投资已达11.1百万美元，预计年稳定净营业收入为10.5百万美元，稳定收益率为6.5% - 7.5%[121] - 公司总重新定位项目（不包括其他）总投资为678.4百万美元，累计投资已达611.1百万美元，预计年稳定净营业收入为42.0百万美元，稳定收益率为6.2%[121] - 公司总重新定位项目面积为1,976,238平方英尺，租赁/重新定位面积为1,653,092平方英尺[121] - 公司总重新定位项目截至2024年6月30日的租赁率为978,335平方英尺[121] - 公司总重新定位项目截至2024年6月30日的租赁率为58%[121] - 公司总重新定位项目截至2024年6月30日的租赁率为100%[121] - 公司当前重新开发项目总面积为1,883,895平方英尺，预计总投资为6.836亿美元，预计年稳定现金净营业收入为4300万美元，预计无杠杆稳定收益率为6.3%[127] - 公司租赁重新开发项目总面积为345,105平方英尺，预计总投资为1.266亿美元，预计年稳定现金净营业收入为720万美元，预计无杠杆稳定收益率为5.6%[127] - 公司稳定重新开发项目中，12752-12822 Monarch St.项目已出租93%，预计年稳定现金净营业收入为460万美元，预计无杠杆稳定收益率为8.6%[127] - 公司未来重新开发项目总面积为494,427平方英尺，预计总投资为2.026亿美元，预计年稳定现金净营业收入为1010万美元，预计无杠杆稳定收益率为5.0%[127] - 公司总重新开发项目面积为2,887,291平方英尺，预计总投资为10.658亿美元，预计年稳定现金净营业收入为6490万美元，预计无杠杆稳定收益率为6.1%[127] - 公司总重新定位/重新开发项目面积为4,540,383平方英尺，预计总投资为17.442亿美元，预计年稳定现金净营业收入为1.069亿美元，预计无杠杆稳定收益率为6.1%[127] - 截至2024年6月30日，公司正在进行重新定位/重建的物业总面积为1,111,885平方英尺，其中Rancho Pacifica Building 5的重建面积为76,500平方英尺[129] - 2024年1月31日至5月23日期间，公司共收购了5处物业，总投资额为12.5028亿美元，总面积为3,743,959平方英尺[131][132] - 2024年4月16日至5月17日期间，公司共处置了4处物业，总面积为144,678平方英尺，总售价为3703万美元[135] - 2024年3月28日，公司收购了Blackstone Industrial Assets的48处物业，总面积为3,008,578平方英尺，总投资额为9.968亿美元[131][138] - 截至2024年6月30日，公司正在进行重新定位/重建的物业中，12821 Knott Street的稳定收益率为10.3%，12133 Greenstone Avenue的稳定收益率为7.2%[129] - 2024年5月10日，公司以9425万美元收购了1901 Rosslynn Avenue物业，面积为278,572平方英尺，预计稳定收益率为6.3%[131] - 2024年5月23日，公司以4850万美元收购了16203-16233 Arrow Highway物业，面积为134,542平方英尺，预计稳定收益率为6.2%[131] - 截至2024年6月30日，公司正在进行重新定位/重建的物业中，12752-12822 Monarch Street的出租率为93%，预计在2024年第三季度达到100%的出租率[129] - 2024年3月28日，公司收购的Blackstone Industrial Assets物业中，17705-17709 Valley Blvd的出租率为47%，面积为32,000平方英尺[138] - 截至2024年6月30日，公司正在进行重新定位/重建的物业中，3233 Mission Oaks Blvd的总面积为526,575平方英尺，其中117,358平方英尺为新建筑[129] - 2024年第二季度公司收购的Blackstone工业资产总面积达到3,008,578平方英尺[141] - 2024年第二季度公司预计完成重新定位/再开发项目的剩余成本为3.328亿美元[143] 运营与市场表现 - 公司第二季度同物业组合现金NOI增长率为11.1%[12] - 公司2024年第二季度投资组合可出租面积（RSF）为49,710,628平方英尺，同比增长12.5%[24] - 公司2024年第二季度同物业组合NOI增长率为6.0%，现金NOI增长率为9.1%[24] - 公司2024年全年同物业组合NOI增长指引为4.25%至5.25%，现金NOI增长指引为7.0%至8.0%[27] - 公司2024年全年核心FFO每股稀释后指引为2.32至2.34美元[32] - 2024年第二季度公司运营租金收入为2.329亿美元，物业运营费用为5190万美元[143] - 2024年第二季度公司Pro Forma净运营收入（NOI）为2.071亿美元，现金NOI为1.903亿美元[143] - 2024年第二季度公司现金及现金等价物为1.257亿美元，应收账款净额为1.230亿美元[143] - 2024年第二季度公司最大杠杆比率为25.2%，最大有担保杠杆比率为0.8%[149] - 2024年第二季度公司最低有形净资产为66.383亿美元，最低固定费用覆盖率为4.93:1[149] - 2024年第二季度公司无担保杠杆比率为27.3%，无担保利息覆盖率为5.44:

财务表现 - 公司2024年第二季度归属于普通股股东的净利润为7980万美元，摊薄后每股收益为0.37美元，相比去年同期的5160万美元和0.26美元有显著增长 [2][4] - 公司核心FFO（Funds from Operations）为1.296亿美元，同比增长19.5%，摊薄后每股核心FFO为0.60美元，同比增长11.1% [2][5] - 公司合并投资组合的NOI（净营业收入）为1.811亿美元，同比增长20.9%，同物业投资组合的NOI和现金NOI分别增长6.0%和9.1% [2][6][7] 运营表现 - 公司在2024年第二季度完成了129份租赁合同，总租赁面积为226万平方英尺，可比租金率在GAAP基础上增长67.7%，现金基础上增长49.0% [8] - 同物业投资组合的平均入住率为96.9%，截至2024年6月30日，同物业投资组合的入住率为97.3% [8] - 公司完成了三笔收购，总收购价为1.695亿美元，并出售了四处物业，总售价为3700万美元 [2][9][10] 交易活动 - 公司在2024年第二季度完成了三笔收购，总面积为50.1万平方英尺，预计加权平均无杠杆初始收益率为5.8%，稳定收益率为6.1% [9] - 公司出售了四处物业，总售价为3700万美元，加权平均无杠杆投资内部收益率为12.9% [10] - 公司目前有约1.6亿美元的近期收购管道，主要集中在南加州的优质工业市场 [11] 资产负债表 - 截至2024年第二季度末，公司持有1.257亿美元现金，未使用的无担保循环信贷额度为9.95亿美元 [15] - 公司总债务为34亿美元，平均利率为3.8%，平均到期期限为4.1年，无浮动利率债务 [15] - 公司的净债务与企业价值比为24.1%，显示出较低的杠杆水平 [2][36] 股息 - 公司董事会批准了2024年第三季度的普通股股息，每股0.4175美元，将于2024年10月15日支付 [17] - 公司还批准了B系列和C系列优先股的季度股息，分别为每股0.367188美元和0.351563美元，将于2024年9月30日支付 [18] 行业背景 - 公司专注于南加州的工业地产市场，该市场是全球第四大工业市场，需求旺盛且供应紧张 [24] - 公司拥有422处物业，总租赁面积约为4970万平方英尺，租户基础稳定且多样化 [24]

房地产投资信托基金（REITs）概述 - REITs 是投资者获取稳定收入的重要工具 投资组合多样化在当前市场环境下尤为重要 [1] - 选择具有增长潜力、可靠股息和坚实基本面的 REITs 有助于投资组合的稳定收益 [1] - 文章推荐了三只具有潜力的 REITs 股票 涵盖移动房屋公园、无线通信和工业地产等领域 [9] Sun Communities (SUI) - SUI 是最大的移动房屋（MH）、房车（RV）和码头物业的公开交易运营商 拥有约 18,200 个 MH 和 RV 运营站点 以及约 48,000 个湿滑和干存储空间 [10] - 2024 年全年核心运营资金（FFO）每股指导范围为 7.06 至 7.22 美元 当前股息收益率为 3.04% 且股息逐年增加 第一季度股息增至每季度 94 美分 即每年 3.76 美元 [3] - 第一季度稀释后每股核心 FFO 为 1.19 美元 主要得益于强劲的房地产收入增长和有效的费用管理 北美地区同物业净营业收入（NOI）增长 7.9% 收入增长 6% 费用增长 2.2% [4] - 2024 年全年调整后 FFO（AFFO）指导略微下调至 13.09 至 13.46 美元 每股下降 5 美分 主要原因是汇率波动 [5][12] - SUI 将 2024 年全年预计总房地产 NOI 从 6.3% 至 7.3% 略微上调至 6.5% 至 7.3% 显示出 NOI 的历史性增长 [15] SBA Communications (SBAC) - SBAC 是一家塔式 REIT 在美洲、非洲和亚洲提供和运营无线通信基础设施 [11] - 由于美元对部分国际市场货币的强势 整体站点租赁收入、总收入、塔式现金流和调整后 EBITDA 的展望略低于初始指导 [17] - SBAC 在第一季度花费 2 亿美元回购了 90 万股股票 表明管理层认为其股票被低估 [6] Rexford Industrial Realty (REXR) - REXR 是一家专注于南加州的工业 REIT 其租户主要来自仓储/运输、批发贸易和制造业 占租户基础的 67% [7] - REXR 提高了 2024 年全年核心 FFO 每股稀释指导 从 2.27 至 2.30 美元上调至 2.31 至 2.34 美元 同时将 GAAP 同物业 NOI 增长指导从 4% 至 5% 上调至 4.25% 至 5.25% 并重申现金同物业 NOI 增长指导为 7% 至 8% [19] - REXR 的净利息支出因收购 Blackstone 投资组合而增加 总成本约为 10 亿美元 预计未来几个季度可能会进行更多收购 [13]

公司概况 - 公司专注于投资、运营和重新开发南加州核心区域的工业地产，该地区是全球第四大工业市场，也是美国需求最高、供应最低的市场 [3] - 公司通过其独特的价值创造和资产管理能力，实现了内部和外部的增长机会 [3] - 公司拥有422处高质量、不可替代的物业组合，总租赁面积约为4950万平方英尺，租户基础稳定且多样化 [3] - 公司是一家房地产投资信托基金（REIT），在纽约证券交易所上市，股票代码为“REXR”，并且是标普中型股400指数成分股 [3] 财务信息 - 公司将于2024年7月17日市场收盘后发布2024年第二季度财务业绩 [5] - 公司高级管理层将于2024年7月18日下午1:00（东部时间）举行电话会议，讨论财务业绩 [5] 投资者关系 - 投资者可通过拨打电话1 (800) 715-9871（美国境内）或1 (646) 307-1963（国际）参与电话会议，会议ID为9448082 [1][6] - 电话会议的实时网络直播和回放将在公司官网ir.rexfordindustrial.com上提供 [2]

公司管理层变动 - Laura Clark 从首席财务官（CFO）晋升为首席运营官（COO），以优化公司价值创造计划的执行和协调 [1][3] - 公司已启动招聘新 CFO 的程序，并通过 Russell Reynolds Associates 进行高管搜寻 [3] - Laura Clark 作为 COO 将负责公司的运营和增长部门，包括资产管理、投资、开发与建设、租赁、物业管理和市场营销等 [8] 公司业务与战略 - 公司专注于在南加州投资、运营和重新开发工业地产，该地区是全球第四大工业市场，需求高且供应低 [2] - 公司通过其独特的价值创造和资产管理能力，推动内部和外部增长机会 [2] - 公司拥有 422 处物业，约 4950 万平方英尺的可出租面积，租户基础稳定且多样化 [2] 公司背景与市场地位 - 公司是一家房地产投资信托基金（REIT），在纽约证券交易所上市，股票代码为 "REXR"，并且是标普中型股 400 指数的成员 [2] - 公司致力于通过投资和运营工业地产为股东创造价值，特别是在南加州的核心区域 [3]