同店设施表现 - 2023年同店设施收入增长4.7%，达到1.54亿美元[155] - 2023年同店设施运营成本增长4.7%，达到3590万美元[155] - 2023年同店设施的直接净营业收入（Direct NOI）为27.31亿美元，同比增长4.1%[179] - 2023年同店设施的每平方英尺实际年租金为22.93美元，较2022年增长6.3%，主要由于对长期租户的累积租金上调[179][183] - 2023年同店设施的营销费用为6915.8万美元，同比增长44.5%，主要用于增加搬入活动和促销折扣[179] - 2023年同店设施的搬入量同比增长8.8%，搬出量同比增长5.9%，搬入量净增长部分抵消了入住率的下降[184] - 2023年同店设施的延迟费用和行政费用为1.15亿美元，同比增长10.1%，主要由于更多逾期账户和搬入量增加[179][188] - 2023年新租户的平均年合同租金为每平方英尺18.12美元，较2022年下降13.9%，主要由于搬入租金下降和促销折扣增加[190] - 2024年公司预计同店收入将与2023年持平，主要由于新客户需求稳定、现有客户行为稳定以及新竞争供应减少[187] - 2023年同店设施的年度合同租金为每平方英尺23.04美元，较2022年增长0.7%[179] - 2023年同店设施的平均入住率为93.3%，较2022年下降1.6%，主要由于2023年搬出活动增加和客户需求疲软[179][184] 收购与开发 - 2023年收购和新开发及扩展设施的净运营收入增长28.7%，达到1.094亿美元[156] - 2023年公司收购了BREIT Simply Storage LLC，交易金额为22亿美元，包括127个自存储设施[157] - 2023年公司完成了22亿美元的无担保高级票据公开发行[158] - 2023年公司在“明日物业”计划上花费了1.6亿美元，预计2024年将花费1.5亿美元[160] - 2023年公司在太阳能计划上花费了5100万美元，预计2024年将花费1亿美元[160] - 2023年公司以22亿美元现金收购了BREIT Simply Storage LLC，包括127个自存储设施和25个第三方管理设施，收购后贡献了4440万美元的收入和2940万美元的净营业收入[209] - 2021年收购的ezStorage组合包括48个物业，收购成本为18亿美元，2023年贡献了1.051亿美元的收入和8220万美元的净营业收入[210] - 2021年收购的All Storage组合包括56个物业，收购成本为15亿美元，2023年贡献了8910万美元的收入和5900万美元的净营业收入[211] - 2023年公司完成了对2021年收购设施的扩建项目，增加了17.9万平方英尺的存储空间，成本为2690万美元[213] - 2023年公司开发了57个新设施，并对88个设施进行了扩建，其中22个扩建项目在2022年或2023年完成[214] - 2023年公司总净营业收入为3.06155亿美元，同比增长40.8%[206] - 2023年公司总成本为1.44498亿美元，同比增长31.7%[206] - 2023年公司净亏损为1764.1万美元，同比减少45.7%[206] - 2023年总营收为262,450千美元，同比增长31,451千美元，增幅13.6%[215] - 2023年净营业收入为183,919千美元，同比增长20,725千美元，增幅12.7%[215] - 2023年净收入为122,498千美元，同比增长13,419千美元，增幅12.3%[215] - 2023年总设施面积为17,101千平方英尺，同比增长1,735千平方英尺，增幅11.3%[216] - 2023年设施平均占用率为79.3%，同比下降4.9个百分点[216] - 2023年每平方英尺年合同租金为18.67美元，同比增长1.6%[216] - 2023年开发成本总计1,639,167千美元，其中2023年新开发设施成本为193,766千美元[217] - 2023年新开发设施占用率为27.9%，较2022年无变化[216] - 2023年扩展设施占用率为70.4%，同比下降1.4个百分点[216] - 2023年扩展设施每平方英尺年合同租金为18.88美元，同比增长0.9%[216] - 公司已开发和扩展的设施总计145个，净可出租面积为1710万平方英尺，2023年贡献了1.839亿美元的净营业收入[219] - 2023年公司完成了7750万美元的扩展项目，拆除了130万平方英尺的存储空间，并新建了680万平方英尺的新存储空间[223] - 截至2023年12月31日，公司有23个设施正在开发中，总净可出租面积为230万平方英尺，预计开发成本为4.614亿美元，预计在未来18至24个月内开放[224] - 公司预计2024年折旧费用将继续增加，原因是资本支出水平较高以及新设施的收购、开发或扩展[229] 财务表现 - 2023年公司净收入为19亿美元，每股摊薄收益为11.06美元，同比下降22亿美元[161] - 2023年自存储净运营收入增加2.318亿美元，其中同店设施贡献1.182亿美元，非同店设施贡献1.136亿美元[162] - 2023年公司FFO（Funds from Operations）为每股16.60美元，同比增长0.9%[167] - 2023年归属于普通股股东的净收入为1,948,741千美元，同比下降53.0%[170] - 2023年核心FFO（Core FFO）为2,975,932千美元，同比增长6.0%[170] - 2023年自存储业务总收入为4,259,613千美元，同比增长7.9%[174] - 2023年自存储业务中，Same Store Facilities的收入为3,427,867千美元，同比增长4.7%[174] - 2023年自存储业务中，Acquired Facilities的收入为450,653千美元，同比增长37.7%[174] - 2023年自存储业务中，Newly Developed and Expanded Facilities的收入为262,450千美元，同比增长13.6%[174] - 2023年自存储业务中，Other Non-Same Store Facilities的收入为118,643千美元，同比增长4.1%[174] - 2023年自存储业务的总净运营收入（NOI）为3,197,663千美元，同比增长7.8%[174] - 2023年自存储业务的总折旧和摊销费用为970,056千美元，同比增长9.2%[174] - 2023年自存储业务的总净收入为2,227,607千美元，同比增长7.2%[174] - 2023年总收入为34.28亿美元，同比增长4.7%，净营业收入为26.26亿美元，同比增长4.7%[199] - 2023年公司运营留存现金流为4.8亿美元，预计2024年留存现金流约为4.5亿美元[252] - 2023年公司资本支出为2.37亿美元，预计2024年资本支出为1.8亿美元[263] - 2023年公司未回购任何普通股，自回购计划启动以来至2024年2月20日，公司已回购23,721,916股普通股，总成本约为6.791亿美元[271] 市场表现 - 洛杉矶市场2023年每平方英尺实际租金为35.92美元，同比增长10.9%，平均占用率为95.4%，同比下降1.5%[198] - 达拉斯-沃斯堡市场2023年每平方英尺实际租金为18.49美元，同比增长7.8%，平均占用率为92.2%，同比下降2.3%[198] - 洛杉矶市场2023年净营业收入为4.63亿美元，同比增长9.6%，直接费用为7110万美元，同比增长11.0%[199] - 休斯顿市场2023年净营业收入为8609.9万美元，同比增长9.0%，直接费用为3162万美元，同比增长0.3%[199] - 洛杉矶市场每平方英尺实际租金从2021年的27.17美元增长至2022年的32.40美元，增长率为19.2%[202] - 迈阿密市场每平方英尺实际租金从2021年的22.37美元增长至2022年的28.09美元，增长率为25.6%[202] - 公司总收入从2021年的28.42亿美元增长至2022年的32.74亿美元，增长率为15.2%[203] - 洛杉矶市场净营业收入从2021年的3.51亿美元增长至2022年的4.22亿美元，增长率为20.2%[203] - 迈阿密市场净营业收入从2021年的1.06亿美元增长至2022年的1.36亿美元，增长率为28.9%[203] - 达拉斯-沃斯堡市场净营业收入从2021年的7803.7万美元增长至2022年的9485.3万美元，增长率为21.5%[203] - 休斯顿市场净营业收入从2021年的6291.9万美元增长至2022年的7897.1万美元，增长率为25.5%[203] - 奥兰多-代托纳市场净营业收入从2021年的4815.5万美元增长至2022年的6025.2万美元，增长率为25.1%[203] - 坦帕市场净营业收入从2021年的3953.5万美元增长至2022年的4934.5万美元，增长率为24.8%[203] - 夏洛特市场净营业收入从2021年的3698.6万美元增长至2022年的4625.9万美元，增长率为25.1%[203] 运营成本 - 2023年运营成本（不包括折旧和摊销）同比增长4.7%，2022年同比增长5.7%，主要由于物业税、营销费用和其他直接物业成本的增加[192] - 2023年物业税费用同比增长3.4%，2022年同比增长4.1%，主要由于评估价值的上升[193] - 2023年营销费用同比增长44.5%，2022年同比增长15.5%，主要由于在线付费搜索项目的增加以吸引新租户[194] - 2023年其他直接物业成本同比增长8.8%，2022年同比增长10.1%，主要由于信用卡费用的增加[195] - 2023年集中管理成本同比下降5.0%，2022年同比增长12.3%，2023年下降主要由于规模经济效应[196] 风险与挑战 - 公司持有Shurgard的股权面临货币风险、立法和税收风险、资本汇回障碍等欧洲市场特有的风险[84] - 公司可能因未能有效保护知识产权而失去商标和商业秘密的保护，导致品牌受损[101] - 公司可能因未能有效实施CEO和高管继任计划而影响战略目标的实现[100] - 公司可能因未能采用新技术或信息技术的失败而处于竞争劣势，影响业务和财务表现[92] - 公司可能因网络安全事件导致机密信息泄露，损害声誉和业务关系[94] - 公司可能因经济衰退或不利的经济条件导致收入和现金流减少，影响资本获取和增长[80] - 公司可能因税收法律变化而面临更高的联邦所得税率，影响股东收益[112] - 公司可能因支付联邦、外国、州或地方税收而减少可用于股东分配的现金[113] - 公司在加利福尼亚州的2023年净营业收入约为8.212亿美元，相关财产税支出约为4910万美元，若《第13号提案》的优惠效果结束，财产税支出可能大幅增加[116] - 公司受《加州隐私权法案》（CPRA）等新法规的影响，可能增加合规成本或减少收入[119] - 公司的租户再保险业务受政府监管，可能因监管或私人行动而暂时或永久暂停部分或全部再保险活动，减少净收入[120] 资本结构与融资 - 2023年公司完成了22亿美元的无担保高级票据公开发行[158] - 2023年公司从现金余额中获得的利息收入为6481.9万美元，较2022年增加了4399.5万美元，主要原因是现金余额增加和利率上升[245] - 2023年利息支出为2.104亿美元，较2022年的1.424亿美元增加，主要由于2023年7月发行了22亿美元的应付票据以及2021年4月发行的7亿美元可变利率无担保票据的SOFR利率上升[246] - 2023年外汇损失为5120万美元，主要由于欧元兑美元汇率波动导致欧元计价的无担保票据价值变化[247] - 2023年公司完成了一笔房地产交易，出售了一个自存储设施，账面净值为710万美元，获得4000万美元的总收益，并收购了一块土地用于1350万美元[248] - 截至2023年12月31日，公司拥有9.1亿美元的应付票据，加权平均利率约为3.1%[246] - 公司计划在2024年4月到期时再融资7亿美元的无担保票据和1亿欧元的欧元计价无担保票据[261] - 截至2023年12月31日，公司拥有3.7亿美元的现金和14.854亿美元的循环信贷额度可用借款能力[257] - 2023年公司开发项目总成本为7.662亿美元，已完成3.455亿美元，剩余4.207亿美元预计在未来18至24个月内完成[268] 其他业务与投资 - 2023年公司第三方物业管理业务新增152个设施，管理了210个设施，并签订了114个设施的合同，其中105个设施正在建设中[235] - 2023年公司从Shurgard获得的股权收益为2789.7万美元，较2022年增加了151.2万美元[236] - 2022年公司出售了PSB的41%股权，获得了27亿美元的现金收益，并确认了21亿美元的收益[238] - 2023年公司的一般和行政费用增加了900万美元，主要原因是IT应用和软件开发支出增加以及UPREIT重组成本[243] - 2023年公司从租户再保险业务中获得的总收入为2.58077亿美元，较2022年增加了2194.2万美元，主要原因是租户基础增加和保险参与率提高[232] - 公司持有Shurgard约35%的普通股，账面价值为3.902亿美元，市场价值为17亿美元（基于2023年12月31日Shurgard普通股的收盘价）。2023年，公司从Shurgard获得2790万美元的股权收益和3900万美元的股息[82] - 公司约65%的新存储客户是通过Google的“免费”和“付费”搜索活动直接或间接获取的[87] - 公司拥有约6200名员工和190万客户，业务遍及40个州，面临来自多个司法管辖区的法律索赔和监管行动的风险[89] - 公司依赖自动化信息技术和互联网商务，超过一半的新客户来自电话或互联网[93] 法律与监管 - 优先股股东在公司清算时享有每股25,000美元（或每存托股25美元）的清算优先权，并在普通股股东之前获得任何应计和未支付的分配[104] - 公司作为控股公司，依赖PSA OP和PSOC的分配来支付普通股和优先股股息，股东索赔在结构上次于PSA OP和PSOC及其子公司的所有现有和未来负债[105] - 公司可能发行额外债务或优先股，增加优先股股东无法获得分配或清算金额的风险[107] - 如果公司未能保持REIT资格，将面临美国联邦企业所得税，并可能受到《通胀削减法案》中的公司替代最低税和不可扣除的1%股票回购消费税的影响[110] - REIT支付的股息不享受某些股息的优惠税率，可能导致投资者认为REIT投资吸引力较低，从而影响公司股价[111]

财务表现 - 2023年第四季度净收入为3.897亿美元，同比增长2710万美元，主要由于自存业务净运营收入增加3760万美元[7] - 2023年全年净收入为19亿美元，同比下降22亿美元，主要由于2022年出售PSB股权带来的21亿美元收益[9] - 2023年第四季度净收入为3.89657亿美元，同比增长7.5%[14] - 2023年全年净收入为19.48741亿美元，同比下降53.0%[14] - 2023年公司净收入为21.6012亿美元，同比下降50.5%，主要由于2022年出售PS Business Parks, Inc.股权获得21.2886亿美元收益[30] 同店运营表现 - 2023年第四季度同店收入增长0.8%，达到640万美元，主要由于每平方英尺租金上涨，但部分被入住率下降抵消[8] - 2023年全年同店收入增长4.7%，达到1.54亿美元，主要由于每平方英尺租金上涨，但部分被入住率下降抵消[10] - 2023年第四季度同店运营成本增长5.1%，达到970万美元，主要由于营销费用增加[8] - 2023年全年同店运营成本增长4.7%，达到3590万美元，主要由于物业税、营销费用和其他直接物业成本增加[10] - 2023年第四季度Same Store Facilities总收入为8.51433亿美元，同比增长0.8%[15] - 2023年全年Same Store Facilities总收入为34.27867亿美元，同比增长4.7%[15] - 2023年第四季度，公司自存储设施的同店收入为8.51亿美元，同比增长0.8%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的同店净营业收入（NOI）为26.26亿美元，同比增长4.7%[37] 非同店运营表现 - 2023年第四季度非同店净运营收入增加4080万美元，主要由于2023年收购的设施贡献[8] - 2023年全年非同店净运营收入增加1.136亿美元，主要由于2021年、2022年和2023年收购的设施以及新开发和扩展设施的填充[10] FFO（Funds from Operations）表现 - 2023年第四季度FFO（Funds from Operations）为每股3.78美元，同比增长11.8%[12] - 2023年全年FFO为每股16.60美元，同比增长0.9%[12] - 2023年第四季度FFO（Funds From Operations）为6.66263亿美元，同比增长12.0%[14] - 2023年全年FFO为29.24288亿美元，同比增长0.8%[14] - 2023年第四季度Core FFO为7.40253亿美元，同比增长1.1%[14] - 2023年全年Core FFO为29.75932亿美元，同比增长6.0%[14] 收购与开发 - 2023年公司收购了164个自存储设施，总净可出租面积为1210万平方英尺，总收购金额为27亿美元[18] - 2023年Simply收购的127个物业（940万平方英尺）自收购以来产生了4440万美元的自存储收入和2940万美元的NOI[19] - 公司在2021年以18亿美元收购了48处ezStorage品牌物业，总净可出租面积为410万平方英尺，2023年完成了其中4处设施的扩建项目，耗资2650万美元，新增16.9万平方英尺的存储空间，2023年这些设施实现收入1.051亿美元，NOI为8220万美元，平均出租率为86.3%[20] - 公司在2021年以15亿美元收购了56处All Storage品牌物业，总净可出租面积为750万平方英尺，2023年这些设施实现收入8910万美元，NOI为5900万美元，平均出租率为77.9%[21] - 2023年第四季度，公司新开发了5处设施并完成了多个扩建项目，新增80万平方英尺的净可出租面积，耗资1.903亿美元，2023年全年新增170万平方英尺的净可出租面积，耗资3.629亿美元[22] - 截至2023年12月31日，公司有多个开发和扩建项目正在进行中，预计将新增360万平方英尺的净可出租面积，预计总成本为7.662亿美元，其中4.207亿美元预计在未来18至24个月内投入[22] 未来展望 - 2024年公司预计Same Store收入增长在-1.0%至1.0%之间，费用增长在2.0%至3.5%之间，NOI增长在-2.4%至0.7%之间[24] - 2024年公司预计Non-Same Store NOI在4.95亿美元至5.15亿美元之间，Ancillary NOI在1.83亿美元至1.86亿美元之间[24] - 2024年公司预计Core FFO每股在16.60美元至17.20美元之间，Core FFO每股增长在-1.7%至1.8%之间[24] 自存储设施表现 - 2023年公司自存储设施收入为42.596亿美元，同比增长7.9%，辅助业务收入为2.58077亿美元，同比增长9.3%[30] - 2023年第四季度，公司自存储设施的总收入为10.93亿美元，同比增长6.2%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的总收入为42.60亿美元，同比增长7.9%[37] - 2023年第四季度，公司自存储设施的总成本为2.68亿美元，同比增长11.0%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的总成本为10.62亿美元，同比增长8.3%[37] - 2023年第四季度，公司自存储设施的净营业收入（NOI）为8.25亿美元，同比增长4.8%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的净营业收入（NOI）为31.98亿美元，同比增长7.8%[37] 公司资产与股权 - 截至2023年12月31日，公司在40个州拥有3044处自存储设施，总净可出租面积为2.18亿平方英尺，并在欧洲拥有Shurgard Self Storage Limited 35%的股权，后者在7个西欧国家拥有275处设施，总净可出租面积为1500万平方英尺[26] - 公司总资产从2022年的175.52亿美元增长至2023年的198.09亿美元，增长12.9%[32] 股东分配 - 2023年全年，公司普通股股东的分配支付率为82.8%，而2022年为155.0%[34]

行业背景 - 自存仓REITs受益于两大需求驱动因素：迁移和缩小居住空间 由于工作原因导致迁移增加 许多人选择自存仓来存放物品 同时 生活成本上升促使人们缩小居住空间 进一步推动自存仓需求 [1] 公司概况 - 公司是第二大自存仓REIT 拥有近3300处物业 覆盖40个州 总计2.38亿平方英尺可出租面积 自2019年以来 投资组合增长了34% [2] - 今年已完成153项收购 总计1129.6万平方英尺 6个新开发项目 总计59.5万平方英尺 5个扩建项目 总计32.6万平方英尺 [2] 运营表现 - 尽管行业需求下降 但公司入住率差距从年初的250个基点缩小至上季度的60个基点 得益于有效的营销、促销和租金策略 [2] - 核心FFO上季度达到4.33美元 同比增长5.6% 同店收入环比增长2.5% 运营成本增长2.8% NOI增长2.4% [3] - 公司拥有行业领先的80%的运营NOI利润率 并通过运营模式转型和可持续发展计划进一步提高利润率 [4] 财务表现 - 公司A级资产负债表 总债务91亿美元 其中大部分为固定利率 混合利率为2.9% 债务/EBITDA比率为2.7倍 [5] - 目前年度股息为12美元 收益率为4% 派息率为71% 去年是自2016年以来首次增加股息 并伴随特别股息 今年股息进一步增加 [6] 估值与展望 - 与主要竞争对手EXR和CUBE相比 公司具有行业领先的利润率 但P/FFO估值仅略高于CUBE 远低于EXR [7] - 基于2025年FFO每股20美元的预测 假设P/FFO回归历史平均20.33倍 股价可能达到400美元 意味着33%的上涨空间 加上股息 年回报率可能达到15% [7] - 公司积极扩张 有效应对低入住率 基于第三季度业绩和全年指引 运营指标强劲 加上健康的资产负债表 预计将持续增长 [7]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO为每股4.33美元，同比增长5.6%，不包括PS Business Parks的贡献 [14] - 同店收入增长2.5%，同店运营成本增长2.8%，导致同店NOI增长2.4%，运营利润率达到行业领先的80% [15][16] - 公司提高了2023年核心FFO的预期范围，低端从16.60美元提高到16.85美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现强劲，214个同店物业的NOI增长了6%，主要得益于稳定的需求和有限的新供应 [16] - 新收购和开发的物业表现突出，NOI同比增长近20%，这些物业占公司总组合的近30% [16] - 公司今年已收购了价值超过26亿美元的物业，包括22亿美元的Simply Self Storage组合，涵盖127个物业 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场继续引领公司组合，214个同店物业的NOI增长了6% [16] - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过数字化和运营模式转型提升客户体验和财务表现，超过60%的客户通过在线租赁平台完成租赁 [9] - 公司计划在年底前完成3.75亿美元的开发项目，并拥有近10亿美元的开发管道，预计在未来两年内交付 [11] - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管新租户需求有所下降，但现有租户表现良好，租户流失率进一步放缓 [15] - 管理层预计，随着卖家预期的调整，公司将有机会继续扩大其投资组合 [12] - 管理层认为，尽管新租户需求有所下降，但现有租户表现良好，租户流失率进一步放缓 [15] 其他重要信息 - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] - 公司计划在年底前完成3.75亿美元的开发项目，并拥有近10亿美元的开发管道，预计在未来两年内交付 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店收入增长和NOI增长的预期 - 公司预计第四季度同店收入增长和NOI增长将继续放缓，预计同店收入增长在第四季度将转为负值 [21] - 10月份新租户租金同比下降18%，但租户数量同比增长9% [22] 问题: 关于现有租户的租金调整策略 - 公司表示，现有租户的租金调整策略将继续，尽管成本增加，但公司仍将根据市场情况动态调整租金 [31] 问题: 关于交易市场的预期 - 公司预计，随着资本成本的上升，卖家的预期将有所调整，交易市场将有所放缓 [33] 问题: 关于新租户和现有租户的租金差异 - 公司表示，新租户和现有租户的租金差异在第三季度为26%，预计这一差异在第四季度和2024年初将继续扩大 [37] 问题: 关于开发项目的回报要求 - 公司表示，尽管环境更具挑战性，但开发项目仍然是公司最具活力的机会之一，公司将继续寻找合适的土地和开发机会 [81] 问题: 关于行业供应量的预期 - 公司预计，2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 问题: 关于租户的停留时间 - 公司表示，租户的停留时间继续保持在较高水平，平均停留时间从疫情前的32-33个月增加到35-36个月 [89] 问题: 关于成本管理 - 公司表示，将继续通过技术改进和集中化管理来降低运营成本，特别是在营销和公用事业费用方面 [94] 问题: 关于新租户的租金调整策略 - 公司表示，新租户的租金调整策略将继续，尽管成本增加，但公司仍将根据市场情况动态调整租金 [97] 问题: 关于债务到期和再融资计划 - 公司表示，计划在2024年初对到期的7亿美元浮动利率票据进行再融资 [123][127]

公司重组与收购 - 公司于2023年8月14日完成了企业重组，采用控股公司结构，即UPREIT模式，主要业务通过Public Storage OP, L.P.及其子公司进行[120] - 自2021年初以来，公司收购了459个设施，净可出租面积为3800万平方英尺，总成本为83亿美元[128] - 2023年9月13日，公司以22亿美元现金收购了BREIT Simply Storage LLC，该公司拥有127个自存储设施（940万平方英尺）[129] - 2023年9月30日后，公司收购或签订了11个自存储设施的合同，净可出租面积为80万平方英尺，成本为1.703亿美元[180] - 2021年收购的ezStorage组合在2023年前九个月贡献了7830万美元的收入和6140万美元的净营业收入[178] - 2021年收购的All Storage组合在2023年前九个月贡献了6640万美元的收入和4240万美元的净营业收入[179] - 2023年9月30日后，公司收购或签约收购11个自存储设施，总价为1.703亿美元[225] 财务表现 - 2023年第三季度，公司净收入分配给普通股股东的金额为5.632亿美元，同比下降21亿美元，主要由于2022年7月出售PSB股权投资的21亿美元收益[134] - 2023年前九个月，公司净收入分配给普通股股东的金额为16亿美元，同比下降22亿美元，主要由于2022年7月出售PSB股权投资的21亿美元收益[136] - 公司2023年第三季度净收入为5.63亿美元，同比下降79.2%[142] - 公司2023年第三季度核心FFO（Funds From Operations）为7.63亿美元，同比增长4.9%[142] - 公司2023年第三季度总收入为6.78亿美元，同比增长6.48亿美元，增幅10.6%[182] - 2023年前九个月净收入为9.15亿美元，同比增长1.13亿美元，增幅14.1%[182] - 公司2022年留存经营现金流达到10亿美元，2023年预计为5亿美元[210] - 公司2023年9月30日现金余额为6.298亿美元，未来12个月预计留存经营现金流为4亿至4.5亿美元[215] 自存储业务表现 - 2023年第三季度，公司自存储净运营收入增加3900万美元，其中同店设施贡献1570万美元，非同店设施贡献2330万美元[135] - 2023年前九个月，公司自存储净运营收入增加1.942亿美元，其中同店设施贡献1.214亿美元，非同店设施贡献7280万美元[137] - 公司2023年第三季度自存储业务总收入为10.79亿美元，同比增长5.0%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Same Store Facilities收入为8.70亿美元，同比增长2.5%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Acquired Facilities收入为1.13亿美元，同比增长26.6%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Newly Developed and Expanded Facilities收入为6775.8万美元，同比增长10.6%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Other Non-Same Store Facilities收入为2874.7万美元，同比增长0.4%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务净运营收入为8.11亿美元，同比增长5.1%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Same Store Facilities净运营收入为6.67亿美元，同比增长2.4%[144] - 公司2023年第三季度自存储业务中，Acquired Facilities净运营收入为7690万美元，同比增长33.5%[144] 同店设施表现 - 2023年第三季度，公司同店设施收入同比增长2.5%（2110万美元），同店运营成本增长2.8%（550万美元）[127] - 2023年前九个月，公司同店设施收入同比增长6.1%（1.475亿美元），同店运营成本增长4.5%（2610万美元）[127] - 公司同店设施总收入在2023年第三季度和九个月内分别增长2.5%和6.1%，主要由于每平方英尺实际年租金分别增长3.7%和8.0%，但平均入住率分别下降1.2%和2.0%[152] - 2023年第三季度和九个月内，公司同店设施的每平方英尺实际年租金增长主要由于对长期租户的累计租金上调，但新租户的每平方英尺平均租金分别下降16.0%和12.8%[153] - 公司同店设施的加权平均入住率在2023年第三季度和九个月内均为93.4%，分别同比下降1.2%和2.0%[154] - 2023年第三季度和九个月内，公司新租户的每平方英尺平均年合同租金分别为15.96美元和16.21美元，同比下降16.0%和12.8%[160] - 公司同店设施的运营成本（不包括折旧和摊销）在2023年第三季度和九个月内分别增长2.8%和4.5%，主要由于物业税和营销费用的增加[162] - 公司预计2023年物业税费用将增长5.8%，主要由于评估价值的上升[163] - 2023年第三季度和九个月内，公司同店设施的延迟费用和管理费用分别增长6.7%和11.8%，主要由于更多逾期账户和更高的新租户数量[158] - 公司同店设施的总直接运营成本在2023年第三季度和九个月内分别增长4.9%和6.6%，主要由于物业税、营销费用和其他直接物业成本的增加[149] - 公司同店设施的直接净营业收入在2023年第三季度和九个月内分别增长1.9%和5.9%，达到692,999美元和2,055,504美元[149] 市场表现 - 洛杉矶市场的每平方英尺实际租金从2022年的33.87美元增长到2023年的36.40美元，增长了7.5%[167] - 达拉斯-沃斯堡市场的每平方英尺实际租金从2022年的17.82美元增长到2023年的18.84美元，增长了5.7%[167] - 洛杉矶市场的净营业收入从2022年的110,149,000美元增长到2023年的116,761,000美元，增长了6.0%[168] - 达拉斯-沃斯堡市场的净营业收入从2022年的24,584,000美元增长到2023年的25,682,000美元，增长了4.5%[168] - 所有市场的总收入从2022年的848,596,000美元增长到2023年的869,715,000美元，增长了2.5%[168] - 所有市场的净营业收入从2022年的651,641,000美元增长到2023年的667,308,000美元，增长了2.4%[168] - 洛杉矶市场每平方英尺实际租金从31.63美元增长至35.83美元，同比增长13.3%[169] - 达拉斯-沃斯堡市场每平方英尺实际租金从16.90美元增长至18.48美元，同比增长9.3%[169] - 奥兰多-代托纳市场每平方英尺实际租金从17.58美元增长至19.72美元，同比增长12.2%[169] - 洛杉矶市场净营业收入从308,659千美元增长至346,817千美元，同比增长12.4%[171] - 达拉斯-沃斯堡市场净营业收入从69,925千美元增长至75,776千美元，同比增长8.4%[171] - 奥兰多-代托纳市场净营业收入从44,132千美元增长至48,722千美元，同比增长10.4%[171] - 公司总收入从2,433,134千美元增长至2,580,649千美元，同比增长6.1%[171] - 公司净营业收入从1,853,791千美元增长至1,975,158千美元，同比增长6.5%[171] - 洛杉矶市场平均入住率从97.1%下降至95.5%，同比下降1.6%[169] - 达拉斯-沃斯堡市场平均入住率从94.8%下降至92.6%，同比下降2.3%[169] 运营成本与费用 - 现场物业经理工资支出在2023年第三季度和前三季度分别增长了2.4%和2.7%，主要由于大多数地理市场的竞争性劳动力条件导致工资率上升[164] - 营销费用在2023年第三季度和前三季度分别增长了38.8%和42.2%，主要由于公司增加了在线付费搜索计划以吸引新租户[165] - 其他直接物业成本在2023年第三季度和前三季度分别增长了4.9%和7.4%，主要由于信用卡费用的增加[166] - 2023年9月30日止三个月和九个月的折旧和摊销费用分别增加1800万美元和2090万美元，主要由于资本支出增加和新设施的收购与开发[194] - 2023年9月30日止九个月的租户再保险运营成本增加410万美元，主要由于火灾和洪水事件导致的索赔费用增加[198] - 2023年9月30日止三个月和九个月的利息支出分别增加2560万美元和3490万美元，主要由于2023年7月发行的22亿美元无担保票据[207] 开发与扩展 - 公司预计未来18至24个月内将新增24个设施，总开发成本约为5.02亿美元，新增240万平方英尺的存储空间[189] - 公司预计通过扩建现有设施将新增220万平方英尺的存储空间，总开发成本为4.5亿美元[190] - 2023年第三季度，公司设施的平均平方英尺占用率为84.6%，同比下降0.7%[183] - 2023年第三季度，公司设施的平均年合同租金为每平方英尺18.94美元，同比增长3.0%[183] - 公司预计新开发或扩建的自存设施通常需要三到四年才能实现收入稳定[185] - 2023年9月30日止三个月和九个月的平均入住率分别为89.4%和88.1%，较2022年同期的91.4%和90.7%有所下降[193] - 2023年9月30日止三个月和九个月的每平方英尺实际租金分别为18.45美元和18.22美元，较2022年同期的17.58美元和16.45美元有所增加[193] - 2023年9月30日止三个月的租户再保险保费收入增加340万美元或7.1%，九个月增加1120万美元或8.0%，主要由于租户基数的增加[196] - 2023年9月30日止九个月的第三方物业管理收入增加433.7万美元，主要由于新增80个设施[199] - 2023年9月30日止三个月和九个月的利息收入分别增加2036.6万美元和4331.2万美元，主要由于现金余额增加和利率上升[206] - 2023年9月30日止三个月和九个月的外汇收益分别为4790万美元和1990万美元，主要由于欧元兑美元汇率波动[208] 资本支出与债务 - 公司2023年前九个月资本支出为1.58亿美元，预计全年支出为2亿美元[221] - 公司2023年前九个月在设施升级上投入1.19亿美元，预计全年投入1.5亿美元[221] - 公司2023年前九个月在LED照明和太阳能板安装上投入4600万美元，预计全年投入6000万美元[221] - 公司2023年9月30日债务总额为91亿美元，其中75亿美元为美元计价的无担保票据，16亿美元为欧元计价的无担保票据[219] - 公司2023年9月30日开发项目总成本为9.521亿美元，已完成4.571亿美元，剩余4.95亿美元预计在未来18至24个月内完成[227] - 公司2023年6月12日将循环信贷额度从5亿美元提高至15亿美元，截至2023年10月30日未使用额度为14.854亿美元[213] - 公司2023年9月30日优先股年度分配要求为1.947亿美元[224]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度核心FFO每股为4 28美元 同比增长11 5% 不包括PS Business Parks的贡献 [141] - 同店收入增长6 3% 主要得益于创纪录的搬入量增长 同店运营成本增长5 2% 导致稳定同店净营业收入增长6 6% 直接运营利润率超过80% [142] - 非同店净营业收入增长20% 主要来自近期收购和开发设施的租赁表现 这些设施占公司总组合的25% 是增长的重要引擎 [143] - 公司全年展望上调 同店收入增长指导的低端上调50个基点 非同店净营业收入预期上调4000万美元 主要反映超预期表现和Simply收购的影响 [144] 各条业务线数据和关键指标变化 - 7月搬入量同比增长7%至8% 搬入租金同比下降14% 搬出量开始缓和 同比增长4% 导致7月底的入住率差距缩小至130个基点 [7] - 现有租户表现持续强劲 第二季度客户停留时间创纪录 尽管新客户增加可能略微降低平均停留时间 但长期客户表现依然良好 [9] - 洛杉矶市场表现良好 尽管从第一季度有所放缓 但公司在该市场拥有200多个物业 位置优越 需求强劲 供应有限 预计市场将继续表现良好 [11][12] - 南加州市场整体表现良好 包括圣地亚哥在内的市场在2023年表现强劲 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过Simply Self Storage收购扩大了组合 该交易在几小时内完成 展示了公司在行业中的收购优势 预计该组合将在第三年稳定在6%的名义收益率 [135][136] - 公司正在进行数字和运营模式转型 超过60%的客户通过在线租赁平台租用 数字生态系统是客户选择公司的主要原因之一 [137][138] - 公司计划继续投资太阳能项目 目标是超过1000个物业实现太阳能化 预计未来几年资本支出仍将保持较高水平 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为宏观经济环境有所改善 软着陆的可能性增加 预计下半年同店收入增长将趋于稳定 尽管第四季度可能出现负增长 [1][47][48] - 公司预计入住率差距将继续缩小 尽管季节性需求不如往年 但新客户的停留时间较长 预计下半年入住率下降幅度较小 [19][20] - 公司对现有租户的租金增长计划保持谨慎 尽管租户表现良好 但替换成本较高 导致租金增长幅度和频率低于往年 [43][44] 其他重要信息 - 公司第二季度营销支出占收入的1 7% 低于疫情前的2%至3% 客户获取成本具有吸引力 公司将继续使用营销支出作为客户获取工具 [52][53] - 公司第三季度增加了23个第三方管理物业 目前该平台共有215个资产 公司继续看到开发过程中的物业进入平台的机会 [111][112] 问答环节所有提问和回答 问题: 7月的搬入率和需求趋势 - 7月搬入量同比增长7%至8% 搬入租金同比下降14% 搬出量开始缓和 同比增长4% 导致7月底的入住率差距缩小至130个基点 [7] - 7月是搬入率最具挑战性的时期 预计从7月开始 搬入率同比下降将开始缓和 [8] 问题: 洛杉矶市场的趋势 - 洛杉矶市场表现良好 尽管从第一季度有所放缓 但公司在该市场拥有200多个物业 位置优越 需求强劲 供应有限 预计市场将继续表现良好 [11][12] - 去年同店收入增长受益于限制解除 今年增长放缓至50至100个基点 预计市场将继续缓和增长 [13] 问题: 季节性需求的变化 - 自2019年以来 每年都有其独特的需求属性 2023年也不例外 住房市场是影响季节性需求的主要因素之一 [18] - 预计下半年入住率下降幅度较小 入住率差距将继续缩小 [20] 问题: 现有租户的租金增长计划 - 现有租户表现良好 接受租金增长 但增长幅度和频率低于往年 主要由于替换成本较高 [43][44] 问题: Simply收购的影响 - Simply收购预计将在第三年稳定在6%的名义收益率 公司对该组合的整合充满信心 [136] - 收购后 公司杠杆率从3 3倍增加到3 8倍 仍低于长期目标的4至5倍 公司仍有能力进行更多交易 [69] 问题: 营销支出的趋势 - 第二季度营销支出占收入的1 7% 低于疫情前的2%至3% 客户获取成本具有吸引力 公司将继续使用营销支出作为客户获取工具 [52][53] 问题: 第三方管理平台的表现 - 公司第三季度增加了23个第三方管理物业 目前该平台共有215个资产 公司继续看到开发过程中的物业进入平台的机会 [111][112] 问题: 全年展望的隐含意义 - 展望的低端反映了潜在的宏观经济疲软 可能导致第四季度同店收入增长转为负 高端则反映了软着陆的可能性 预计同店收入增长将保持正增长 [117][118]

同店设施收入与成本 - 公司2023年第二季度同店设施收入同比增长6.3%，达到5110万美元，同店运营成本增长5.2%，达到970万美元[44] - 公司2023年上半年同店设施收入同比增长8.0%，达到1.265亿美元，同店运营成本增长5.4%，达到2070万美元[44] - 2023年第二季度Same Store Facilities（同店设施）收入为8.65亿美元，同比增长6.3%[53] - 2023年第二季度Same Store Facilities的净运营收入为6.68亿美元，同比增长6.6%[53] - 同店设施收入在2023年6月30日结束的三个月和六个月内分别增长了6.3%和8.0%，主要由于每平方英尺实际年租金增长了8.3%和10.3%，但平均入住率下降了2.1%和2.2%[61] - 同店设施的加权平均入住率在2023年6月30日结束的三个月和六个月内分别为93.7%和93.5%，同比下降了2.1%和2.2%[61] 非同店设施收入与成本 - 公司2023年第二季度非同店设施的净营业收入同比增长24.1%，达到2180万美元[44] - 公司2023年上半年非同店设施的净营业收入同比增长27.7%，达到4710万美元[44] - 2023年第二季度Acquired Facilities（收购设施）收入为9857万美元，同比增长27.9%[53] - 2023年第二季度Newly Developed and Expanded Facilities（新开发和扩展设施）收入为6470万美元，同比增长15.2%[53] - 2023年第二季度，收购设施的总收入为9857.5万美元，同比增长2149万美元[70] - 2023年第二季度，收购设施的总运营成本为3183.6万美元，同比增长523.9万美元[70] - 2023年第二季度，收购设施的净营业收入为6673.9万美元，同比增长1625.1万美元[70] - 2023年第二季度，开发和扩展设施的总收入为6470.5万美元，同比增长852.8万美元[76] 财务表现 - 公司2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为5.283亿美元，同比下降7510万美元[47] - 公司2023年上半年归属于普通股股东的净收入为9.958亿美元，同比下降7170万美元[48] - 公司2023年第二季度FFO（运营资金）为每股4.29美元，同比下降6.3%[49] - 公司2023年上半年FFO为每股8.24美元，同比下降2.0%[50] - 公司2023年第二季度净收入为5.28亿美元，同比下降12.5%[51] - 2023年第二季度FFO（运营资金）为7.57亿美元，同比下降6.3%[51] - 2023年第二季度Core FFO（核心运营资金）为7.54亿美元，同比增长7.0%[51] 市场表现 - 洛杉矶市场的每平方英尺实际年租金在2023年6月30日结束的三个月内增长了13.7%，达到36.07美元，而平均入住率下降了1.8%[65] - 奥兰多-代托纳市场的每平方英尺实际年租金在2023年6月30日结束的三个月内增长了13.7%，达到19.89美元，而平均入住率下降了3.0%[65] - 洛杉矶市场2023年第二季度收入为137,156千美元，同比增长12.0%[66] - 旧金山市场2023年第二季度直接费用为9,662千美元，同比增长14.4%[66] - 纽约市场2023年第二季度净营业收入为39,296千美元，同比增长8.3%[66] - 迈阿密市场2023年第二季度间接费用为1,043千美元，同比下降2.2%[66] - 洛杉矶市场2023年上半年每平方英尺实际租金为35.53美元，同比增长16.5%[67] - 旧金山市场2023年上半年平均入住率为94.3%，同比下降1.7%[67] - 纽约市场2023年上半年每平方英尺实际租金为31.99美元，同比增长9.0%[67] - 迈阿密市场2023年上半年每平方英尺实际租金为29.98美元，同比增长12.0%[67] - 洛杉矶市场2023年上半年收入为270,767千美元，同比增长14.5%[68] - 旧金山市场2023年上半年净营业收入为100,618千美元，同比增长4.1%[68] 收购与开发 - 公司计划在2025年完成“明日物业”计划，2023年上半年已投入6700万美元，预计2023年全年投入1.6亿美元[44] - 公司于2023年7月24日达成协议，以22亿美元收购BREIT Simply Storage LLC，预计在2023年第三季度完成交易[44] - 公司在2021年至2023年期间共收购了322个设施，总净可出租面积为2800万平方英尺，收购成本为60亿美元[75] - 公司在2023年6月30日后收购或签订了11个自存储设施的合同，总净可出租面积为80万平方英尺，收购成本为1.182亿美元[75] - 公司计划通过Simply Acquisition增加127个全资自存储设施，总净可出租面积为940万平方英尺[75] - 截至2023年6月30日，公司开发设施的总成本为13.62亿美元，其中2022年或2023年完成的扩建成本为1.37亿美元[78] - 2023年6月30日，公司拥有15.8百万平方英尺的可出租面积，其中德克萨斯州占3.7百万平方英尺，佛罗里达州占3.1百万平方英尺[80] - 2023年6月30日，公司有25个设施正在开发中，预计将增加2.5百万平方英尺的可出租面积，开发成本总计约5.54亿美元[83] - 2023年6月30日，公司正在进行的扩建项目预计将增加2.3百万平方英尺的可出租面积，直接开发成本为4.73亿美元[83] - 2023年6月30日，公司管理的第三方物业数量为132个，另有83个物业正在建设中[87] 费用与支出 - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，延迟费用和管理费用分别增长了14.7%和14.6%，主要由于更多的逾期账户和更高的搬入量[63] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，营销费用分别增长了59.2%和44.3%，主要由于增加了在线付费搜索计划以吸引新租户[64] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，维修和维护费用分别增长了7.2%和10.4%，主要由于设备故障和天气条件的影响[64] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，其他直接物业成本分别增长了5.6%和8.8%，主要由于信用卡费用的增加[64] - 2023年第二季度，公司折旧和摊销费用增加了340万美元，主要由于资本支出增加和新开发设施的投入使用[85] - 一般及行政费用：2023年6月30日，公司的一般及行政费用为2543.4万美元（三个月）和5097.8万美元（六个月），较2022年同期分别减少339.7万美元和922万美元[89] - 利息及其他收入：2023年6月30日，公司的利息及其他收入为1845.2万美元（三个月）和3708.6万美元（六个月），较2022年同期分别增加817.3万美元和2342.8万美元[89] - 利息支出：2023年6月30日，公司的利息支出为4010万美元（三个月）和7790万美元（六个月），较2022年同期分别增加580万美元和930万美元[90] - 外汇损失：2023年6月30日，公司录得外汇损失110万美元（三个月）和2800万美元（六个月），而2022年同期录得外汇收益1.017亿美元和1.371亿美元[90] 资本与债务 - 流动性及资本资源：截至2023年6月30日，公司拥有6.517亿美元现金，预计未来12个月的留存经营现金流为4亿美元，并计划通过债务和股权融资满足资本需求[92][93] - 资本支出：2023年上半年，公司在维护房地产设施上的资本支出为1.05亿美元，预计全年支出为1.73亿美元[95] - 股息分配：2023年8月2日，公司宣布每股普通股季度股息为3.00美元，总计约5.26亿美元，较2022年增加50%[96] - 债务偿还：截至2023年6月30日，公司债务总额为69亿美元，计划在2024年4月到期时再融资7亿美元的无担保票据和1亿欧元的无担保票据[93][95] - 公司债务总额为69亿美元，加权平均有效利率为2.3%，其中2023年剩余债务为60,000美元，2024年为8.08977亿美元，2025年为2.63571亿美元，2026年为11.50138亿美元，2027年为5.00146亿美元，之后为42.07532亿美元[98] - 公司于2023年7月24日完成了总计22亿美元的公开债券发行，分别发行4亿美元、5亿美元、7亿美元和6亿美元的未担保高级票据，利率分别为SOFR + 0.60%、5.125%、5.100%和5.350%，到期日分别为2025年7月25日、2029年1月15日、2033年8月1日和2053年8月1日[98] 投资与收益 - 2023年第二季度，租户再保险保费收入为5037万美元，同比增长7.9%[86] - 2023年第二季度，第三方物业管理收入为598万美元，同比增长31.8%[86] - 2023年第二季度，公司从Shurgard的股权投资中获得的收益为956万美元，同比增长13.9%[88] - Shurgard的投资收益：2023年6月30日，公司在Shurgard的股权收益中，折旧和摊销费用分别为920万美元（三个月）和1770万美元（六个月），而2022年同期分别为800万美元和1500万美元[89] - 公司持有的Shurgard投资账面价值为2.768亿美元，公允价值为14亿美元，同时持有15亿欧元（17亿美元）的欧元计价未担保票据，作为对Shurgard投资的自然对冲[98] 其他 - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，搬入量同比增长了13.6%和13.1%，而搬出量同比增长了9.6%和10.5%[61] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月内，新租户的平均年合同租金每平方英尺分别下降了14.4%和11.1%，而长期租户的租金有所增加[61] - 2023年第二季度，公司其他非同店设施的平均出租率为88.4%，较2022年同期下降3.1个百分点[84] - 公司以1.182亿美元收购了11个自助存储设施，并以22亿美元达成协议收购BREIT Simply Storage LLC，后者拥有127个自助存储设施（940万平方英尺）并管理25个设施（180万平方英尺）[97] - 截至2023年6月30日，公司开发和扩展项目的总成本约为10亿美元，已完成投资4.499亿美元，剩余5.77亿美元预计在未来18至24个月内完成[97]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入同比增长9.8% [4] - 同店运营成本增长5.6%，同店净运营收入增长11.2% [13] - 核心FFO（运营资金）为4.08美元，同比增长16.2% [12] - 净杠杆率为3.3倍，季度末现金储备为7亿美元 [14] - 新租户的搬入量增长13%，现有租户的停留时间创历史新高 [4][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店业务表现强劲，搬入量增长13%，收入增长9.8% [4] - 非同店收购和开发组合占总组合的近25%，表现优异 [1] - 最近收购和开发的设施在租赁和表现方面增长29% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现突出，同店NOI增长20%，主要得益于2022年2月租金限制的解除 [123][124] - 公司在洛杉矶市场占据主导地位，需求强劲，竞争产品较少 [124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过非市场交易完成了大部分收购，2023年已完成或正在收购约2亿美元资产，全年目标为7.5亿美元 [11] - 开发管道超过10亿美元，目标是交付成本收益率达到8%以上 [44][75] - 公司继续投资于技术和品牌提升，特别是在“明日物业”计划中，已完成70%的资本支出 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性，但公司对第二季度的表现持乐观态度 [5] - 公司认为当前环境提供了机会，特别是在其他开发商因高利率和成本压力放缓活动的情况下 [2] - 管理层预计搬入租金将在上半年显著下降，下半年有所改善 [79] 其他重要信息 - 公司正在优化劳动力效率，目标是将劳动力工时减少25%，并已取得显著进展 [88] - 公司有400处物业采用了客户驱动的数字平台，未来将进一步扩展 [85][86] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于搬入量和搬出量的趋势 - 搬入量在第一季度增长13%，搬出量略有下降，4月趋势继续向好 [31][21] 问题: 关于洛杉矶市场的持续增长潜力 - 洛杉矶市场表现强劲，需求持续，竞争产品较少，预计未来仍有增长空间 [123][124] 问题: 关于开发管道的进展和挑战 - 开发管道超过10亿美元，尽管面临利率和成本压力，公司仍保持活跃 [58][75] - 开发项目的审批时间延长，成本上升，但公司认为这些挑战为自身创造了竞争优势 [72][73] 问题: 关于远程管理物业的进展 - 公司有400处物业采用了客户驱动的数字平台，未来将进一步扩展，目标是优化劳动力效率 [85][86][88] 问题: 关于搬入租金的趋势 - 搬入租金预计在上半年显著下降，下半年有所改善，4月已出现下降趋势 [79]

财务表现 - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为4.676亿美元，同比增长350万美元[41] - 2023年第一季度，公司FFO（Funds from Operations）为每股3.94美元，同比增长2.9%[42] - 2023年第一季度，公司Core FFO为每股4.08美元，同比增长11.8%[43] - 2023年第一季度总收入同比增长9.8%，达到8.487亿美元，净营业收入同比增长11.2%，达到6.415亿美元[56] - 2023年第一季度直接费用同比增长8.2%，达到1.789亿美元，间接费用同比下降8.0%，至2828万美元[56] - 2023年第一季度，公司自存储净运营收入增加9200万美元，其中同店设施贡献6440万美元，非同店设施贡献2760万美元[41] - 2023年第一季度，公司自存储业务总收入在2023年第一季度达到1,032,184千美元，同比增长12.6%[45] - 2023年第一季度，公司从PSB的股权出售中获得了27亿美元的现金收益，并确认了21亿美元的收益[76] - 2023年第一季度，公司租户再保险收入增加了410万美元，同比增长9.1%[74] 同店设施表现 - 2023年第一季度，公司同店设施收入同比增长9.8%，达到7550万美元[39] - 2023年第一季度，公司同店设施运营成本同比增长5.6%，达到1100万美元[39] - 同店设施收入在2023年第一季度为848,724千美元，同比增长9.8%[45] - 同店设施净营业收入在2023年第一季度为641,505千美元，同比增长11.2%[45] - 同店设施加权平均占用率为93.2%，同比下降2.4%[47] - 同店设施每平方英尺实际年租金为22.65美元，同比增长12.4%[47] - 同店设施每平方英尺合同年租金为22.94美元，同比增长10.8%[47] - 公司同店设施数量从2022年底的2,276家增加到2023年3月31日的2,348家[46] - 公司同店设施净可出租面积为155.5百万平方英尺，占美国自存储组合总净可出租面积的76%[46] 收购与开发 - 公司自2021年以来收购了311个设施，总净可出租面积为2700万平方英尺，耗资59亿美元[40] - 2023年第一季度，公司新收购和新建扩展设施的净运营收入同比增长31.7%，达到2530万美元[40] - 2023年第一季度，收购设施的总收入为9522万美元，同比增长25.9%[57] - 2023年第一季度，收购设施的总运营成本为3288万美元，同比增长35.8%[57] - 2023年第一季度，收购设施的总净营业收入为6234万美元，同比增长38.3%[57] - 2023年第一季度，收购设施的平均平方英尺占用率为82.9%，同比增长2.3%[57] - 2023年第一季度，收购设施的平均每平方英尺年合同租金为16.76美元，同比增长5.9%[57] - 公司在2023年第一季度开发及扩展设施的总收入为6203万美元，同比增长21.4%[64] - 2023年第一季度，开发及扩展设施的总运营成本为1935万美元，同比增长17.6%[64] - 2023年第一季度，开发及扩展设施的总净营业收入为4268万美元，同比增长23.2%[64] - 2023年第一季度，开发及扩展设施的平均平方英尺占用率为83.9%，同比下降2.9%[65] - 公司在2023年3月31日完成了6.1百万平方英尺的新存储空间建设，总直接成本为6.256亿美元[71] - 公司预计在未来18至24个月内将开发25个新设施，总存储空间为2.4百万平方英尺，总开发成本约为5.378亿美元[71] - 公司计划通过扩展现有自存储设施增加2.4百万平方英尺的存储空间，总直接开发成本为4.882亿美元[71] - 截至2023年3月31日，公司开发和扩展项目的总成本约为10亿美元，已完成投资3.773亿美元，剩余6.486亿美元预计在未来18至24个月内完成[81] - 2023年3月31日后，公司收购或签订了12个自存储设施的收购合同，总收购价为1.39亿美元[81] 运营成本与费用 - 2023年第一季度逾期费用和管理费用同比增长14.5%，主要由于更多逾期账户和更高的搬家量[53] - 2023年第一季度运营成本（不包括折旧和摊销）同比增长5.6%，主要由于物业税、维修和维护费用、营销费用增加[54] - 2023年第一季度营销费用同比增长32.7%，主要由于增加了在线付费搜索计划以吸引新租户[54] - 2023年第一季度其他直接物业成本同比增长12.0%，主要由于信用卡费用增加[54] - 2023年第一季度，公司利息支出为3780万美元，较2022年同期增加了350万美元[77] 市场与需求 - 2023年夏季需求预计低于2022年，主要由于宏观经济前景疲软和搬家活动减少，预计2023年下半年收入增长将显著下降，甚至可能出现同比下降[53] - 2023年第一季度新租户的平均年合同租金同比下降7.5%，而促销折扣同比增长41.1%[53] - 洛杉矶市场2023年第一季度每平方英尺实际租金同比增长19.4%，但平均入住率同比下降1.8%[55] 资本支出与投资 - 公司计划在2025年完成“明日物业”计划，2023年第一季度已投入3200万美元，预计2023年全年将投入1.6亿美元[40] - 2023年第一季度资本支出为9370万美元，预计2023年全年资本支出将达到4.5亿美元[79] - 2023年第一季度用于提升设施竞争力的投资为3200万美元，预计2023年全年将投入1.6亿美元[79] - 2023年第一季度LED照明和太阳能板安装投资为900万美元，预计2023年全年将投入1.32亿美元[79] - 公司预计2023年的留存现金流约为4亿美元[78] - 公司目前的资本需求包括1.39亿美元的物业收购和6.486亿美元的开发支出[78] 债务与股息 - 截至2023年3月31日，公司债务总额约为69亿美元，其中包括1000万美元的担保票据、17亿欧元的无担保票据和53亿美元的无担保票据[79] - 2023年5月2日，公司宣布每股普通股季度股息为3.00美元，总计约5.26亿美元，较2022年增长50%[79] - 截至2023年3月31日，公司优先股的年度分配要求为1.947亿美元[80] - 截至2023年5月3日，公司已回购23,721,916股普通股，总成本约为6.791亿美元[81] - 截至2023年3月31日，公司债务的加权平均有效利率为2.2%[82] 第三方物业管理 - 公司管理的第三方物业数量在2023年3月31日达到116个，并有77个新设施正在建设中[75] 非同店设施表现 - 其他非同店设施在2023年3月31日的平均占用率为86.2%，每平方英尺的实际租金为17.83美元[72]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为4.16美元，全年为15.92美元，超出指引范围上限，同比增长22.4%（不包括PS Business Parks的贡献）[10] - 2022年同店收入增长13%，较上一季度的14.7%有所放缓，主要由于季节性因素和2021年的高基数[42] - 同店直接运营成本增长5.3%，同店净营业收入（NOI）增长15.8%[22] - 2022年资本支出为10亿美元，其中第四季度收购了价值1.9亿美元的Neighborhood Florida资产组合[9] - 2022年开发管道达到约10亿美元，计划在2023年交付3.75亿美元的新一代物业[21] - 2022年非同店收购和开发物业的NOI贡献为4.48亿美元，预计2023年将达到5.2亿美元[43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过收购、开发和第三方管理扩大了物业组合，2022年自有面积超过2亿平方英尺，总收入超过40亿美元[7] - 公司通过远程物业管理平台运营超过400处物业[9] - 公司计划在2023年增加300处物业的太阳能设施，使太阳能设施总数达到500处[80] - 公司通过“明日物业”计划提升物业的客户体验和运营效率[19] 各个市场数据和关键指标变化 - 季节性市场（如明尼阿波利斯、芝加哥和东北部地区）的入住率已经开始回升[83] - 迈阿密等市场的租金增长显著放缓，从之前的25%-30%年增长率下降[88] - 公司预计2023年同店费用增长5.75%，主要由物业税和营销费用驱动[11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提出以溢价收购Life Storage，认为合并将加速增长和盈利能力，并提升Life Storage的运营利润率至接近80%[5] - 公司计划通过内部开发团队和行业领先的资产负债表支持未来的增长[5] - 公司预计2023年交易量将保持在7.5亿美元左右，与2022年持平[41] - 公司将继续通过收购和开发扩大物业组合，并利用其品牌和平台优势提升资产价值[85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年同店NOI增长中位数为3.2%，主要受租金增长驱动[11] - 公司预计2023年入住率将下降，并遵循典型的季节性模式[11] - 公司预计2023年宏观经济环境存在较大不确定性，低端指引为衰退情景，高端指引为软着陆情景[146] - 公司认为消费者需求仍然强劲，但美联储的政策可能对经济产生进一步影响[146] 其他重要信息 - 公司宣布将季度普通股股息提高50%，从每股2美元提高到3美元[151] - 公司预计2023年核心FFO指引中位数为16.45美元，同比增长5.5%[146] - 公司预计2023年同店收入增长将受到租金增长和入住率下降的双重影响[11] - 公司预计2023年营销费用将增加，以推动更多新客户进入系统[66] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年的资本配置和收购与开发收益的比较 - 公司预计2023年开发环境仍然具有挑战性，但将继续寻找优质土地和开发机会[27] - 公司预计开发项目的现金回报率在8%左右[27] - 公司预计2023年收购收益率将保持在5%左右，具体取决于资产质量和位置[26] 问题: 2023年同店收入指引的范围和不确定性 - 公司预计2023年同店收入增长将受到宏观经济环境的影响，低端指引为衰退情景，高端指引为软着陆情景[146] - 公司预计2023年同店收入增长将受到租金增长和入住率下降的双重影响[11] 问题: 2023年营销费用的增长和回报 - 公司预计2023年营销费用将增加，以推动更多新客户进入系统[66] - 公司预计2023年营销费用的增长将受到2021年低基数的影响[66] 问题: 2023年同店费用增长的主要驱动因素 - 公司预计2023年同店费用增长5.75%，主要由物业税和营销费用驱动[11] - 公司预计2023年物业税增长5%-6%，营销费用增长将受到2021年低基数的影响[78] 问题: 2023年入住率的预期变化 - 公司预计2023年入住率将下降，并遵循典型的季节性模式[11] - 公司预计2023年入住率将受到季节性市场的影响，季节性市场的入住率已经开始回升[83] 问题: 2023年开发项目的现金回报率 - 公司预计开发项目的现金回报率在8%左右[27] 问题: 2023年同店收入增长的不确定性 - 公司预计2023年同店收入增长将受到宏观经济环境的影响，低端指引为衰退情景，高端指引为软着陆情景[146] 问题: 2023年营销费用的增长和回报 - 公司预计2023年营销费用将增加，以推动更多新客户进入系统[66] - 公司预计2023年营销费用的增长将受到2021年低基数的影响[66] 问题: 2023年同店费用增长的主要驱动因素 - 公司预计2023年同店费用增长5.75%，主要由物业税和营销费用驱动[11] - 公司预计2023年物业税增长5%-6%，营销费用增长将受到2021年低基数的影响[78] 问题: 2023年入住率的预期变化 - 公司预计2023年入住率将下降，并遵循典型的季节性模式[11] - 公司预计2023年入住率将受到季节性市场的影响，季节性市场的入住率已经开始回升[83] 问题: 2023年开发项目的现金回报率 - 公司预计开发项目的现金回报率在8%左右[27]