Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2020 Earnings Conference Call August 6, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Smedes Rose - Citi Spenser Allaway - Green Street Advisors John Kim - BMO Capital Markets Ki Bin Kim - SunTrust Ronald Kamdem - Morgan Stanley Rick Skidmore - Goldman Sachs Mike Mueller - J.P. Morgan Steve Sakwa - Evercore ISI Todd Stender - Wells Fargo Todd Thomas - K ...

JPMorgan Chase & Co. (JPM) Q1 2020 Results Conference Call May 1, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore Todd Thomas - KeyBanc Smedes Rose - Citi Jonathan Hughes - Raymond James Ronald Kamdem - Morgan Stanley Todd Stender - Wells Fargo Ki Bin Kim - SunTrust Mike Mueller - JP Morgan Spenser Allaway - Green Street Adviso ...

财务数据和关键指标变化 - 同店收入连续第七个季度增长1%至2% [8] - 第四季度广告支出增长40% [14] - 第四季度迁入量下降3.5% [19] - 第四季度迁出量下降1.5% [20] - 第四季度迁入租金与迁出租金之间的差距为17%，而前一年为16% [52] - 现场物业经理工资增长约6% [91] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年完成约4.3亿美元收购，涉及44个独立物业 [27] - 2019年开发及再开发投资约3.75亿美元，上线40个物业 [30] - 2019年广告支出增长约50% [13] - 约三分之二的迁入量来自非付费渠道 [15] - 约一半的付费迁入量来自品牌搜索和品牌广告 [16] - 第四季度休斯顿迁入租金下降16% [54] - 第四季度休斯顿迁入量增长超过5% [54] - 第四季度洛杉矶迁入租金实现正增长 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿当前入住率同比增长超过300个基点 [56] - 芝加哥、丹佛和达拉斯是收入同比增长最佳的市场 [58] - 休斯顿、亚特兰大和波士顿是表现落后的市场 [59] - 丹佛、夏洛特、休斯顿、奥斯汀和芝加哥的新供应交付量正在下降 [65] - 波特兰、波士顿、西雅图、迈阿密、华盛顿特区和纽约的新供应交付量预计增加 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 提交非约束性提案，拟以每股2.40澳元收购澳大利亚National Storage REIT的全部钉合证券 [8] - 持续评估美国境外的市场机会，可能通过平台方式进入新市场 [25][26][75][76] - 积极利用广告支出、租金调整和折扣来驱动流量，应对具有挑战性的运营环境 [18] - 开发团队非常活跃，看到更多有吸引力的土地地块 [31][32] - 实施"明日物业"计划，2019年投入约1亿美元改造约250个资产，2020年该计划规模将进一步扩大 [45][46] - 资产负债表状况良好，资本来源充足，资本定价具有吸引力 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境仍然具有挑战性 [18] - 新供应继续对市场产生影响，在某些市场几乎没有定价权 [55] - 2020年预计将有强劲的交付量，可能比2019年下降约10% [63] - 过去四五年交付量保持在40亿至50亿美元的高位水平 [63] - 看到更少的竣工即售交易交付市场，这是一个令人鼓舞的迹象 [67] - 劳动力市场非常紧张，预计2020年工资压力将持续 [91][92] 其他重要信息 - 公司受益于在加利福尼亚州拥有约440个物业的强大组合，这些资产位于优越地段，多年前收购或建造 [36] - 2019年在加利福尼亚州支付了4200万美元的物业税 [83] - 谷歌是广告支出的主要部分，公司也利用社交媒体和联盟营销 [17] - 搜索平台上的付费搜索竞争变得更加激烈 [115] 问答环节所有提问和回答 问题: 营销支出的有效性和2020年趋势 [13] - 公司对2019年增加的广告支出效果满意，喜欢从客户那里看到的需求响应 [13] - 如果继续看到广告支出带来的增量流量，2020年可能会继续增加支出 [18] - 2020年初至今，公司对看到的情况感到满意，预计将继续利用这一杠杆 [18] 问题: 第四季度和第一季度的迁入率和街面租金 [19] - 迁入率在第四季度为2.4%，比第二和第三季度略好 [19] - 迁入量下降3.5%，但现有租户的停留时间延长和持续良好表现带来了好处 [20] - 公司更关注迁入率而不是街面租金 [19] 问题: 收购National Storage REIT的理由 [24] - 作为实体，公司始终对各种资本配置机会保持好奇，无论是否在美国境内 [25] - 将继续寻找出现的机遇，就像多年前对Shurgard平台的投资一样 [26] 问题: 加州13号提案的潜在影响 [35] - 公司受益于在加利福尼亚州的强大组合，许多资产位于优越地段，多年前收购或建造 [36] - 10-K中披露了2019年加利福尼亚州的净营业收入和物业税，这为评估潜在影响提供了最佳信息 [37] 问题: 2020年收购量能否达到2019年水平 [38] - 很难预测，但看到更多卖家进入市场，许多交易是场外交易 [40] - 看到更多业主带着更急切的动机来找公司，收购团队非常忙碌 [41] - 2020年开局良好，但全年情况尚待确定 [43] 问题: "明日物业"计划的状态和范围 [44] - 该计划于2018年启动，2019年投入约1亿美元改造约250个资产 [45] - 2020年该计划规模将进一步扩大，是一个多年计划，可能需要五年或更长时间完成整个组合 [46][47] - 优先考虑市场集中度较高、收入较高的市场，这些市场投资影响更好 [47] 问题: 第四季度平均迁入率和迁出率差距以及未来趋势 [51] - 第四季度迁入租金与迁出租金之间的差距为17%，前一年为16% [52] - 这是季节性较宽的时期，公司通过降低租金来填充空置率 [52] - 不同市场表现不同，休斯顿等受新供应影响的市场迁入率较低 [54] 问题: 供应竞争压力是否开始稳定 [60] - 减速已经缓解，感觉有强大的工具包来应对高供应市场 [62] - 2020年将有强劲的交付量，可能比2019年下降约10% [63] - 看到更少的竣工即售交易交付市场，这是一个令人鼓舞的迹象 [67] - 对自身能力充满信心，能够应对过去两三年来的环境 [74] 问题: 海外投资的协同效应 [75] - 可能通过平台方式进入任何新市场，Shurgard就是一个成功的范例 [76][77] - 平台方式可能带来某些优势，但不一定是唯一方式 [76] 问题: 为大额投资融资的考虑 [78] - 资产负债表状况非常好，去年是良好的资本筹集年 [78] - 延长了信贷额度，发行了10亿美元优先股，赎回10亿美元优先股，在美国发行了一些债务，最近在欧洲发行了债务 [78] - 资本来源充足，资本定价具有吸引力 [78] 问题: 加州物业的平均税基 [83] - 公司认为披露的4200万美元物业税和加利福尼亚州净营业收入已足够进行承销分析 [83] 问题: 收购策略和参数是否发生变化 [84] - 收购方法论始终保持严格纪律，没有放宽承销标准或做出额外让步 [84] - 看到更多符合门槛的优质资产，对交易量感到满意 [84] 问题: 收购价格与重置成本的关系 [86] - 重置成本是一个关键评估因素，公司拥有唯一的公共平台开发能力，非常了解重置成本 [86] 问题: 劳动力成本上升的原因和趋势 [90] - 主要驱动因素是工资上涨，劳动力市场非常紧张 [91] - 预计2020年工资压力将持续，同时寻找提高效率的方法 [92] 问题: 扩张决策的依据 [93] - 扩张决策基于具体情况，需要考虑分区规划、批准和经济障碍等因素 [94][95] 问题: 2020年营销支出水平展望 [99] - 不基于上年支出管理广告支出，而是基于当期回报 [101] - 如果喜欢看到的回报，2020年可能会支出更多 [101] - 历史上广告支出占收入的比例曾达到3%以上，2015-2016年降至1%左右，近年来持续增加 [103][104] 问题: 2020年收购资产的类型划分 [105] - 是新旧资产的组合，包括一到三年较新的资产和十年以上更稳定的资产 [106] - 业主动机多样，有些寻求快速获利，有些是更成熟的业主因各种原因选择退出 [106] 问题: 谷歌广告搜索的变化和竞争环境 [114] - 搜索平台上的付费搜索竞争变得更加激烈，谷歌在让更多竞争者参与关键词拍卖方面做得很好 [115] - 这是一般趋势，不是最近才发生的变化 [116]

Public Storage (NYSE:PSA) Q3 2019 Earnings Conference Call October 30, 2019 12:00 PM ET Company Participants | --- | --- | |---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------| | | | | Ryan Burke - Vice President, Investor Services Joe Russell - Chief Executive Officer Tom Boyle - Chief Financial Officer | | | Conference Call Participants | | | Shirley Wu - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets | | | Smedes Rose - Ci ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2019 Earnings Conference Call July 31, 2019 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - CEO Tom Boyle - CFO Conference Call Participants Shirley Wu - Bank of America Merrill Lynch Jeremy Metz - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Ronald Kamdem - Morgan Stanley Smedes Rose - Citigroup Steve Sakwa - Evercore Eric Frankel - Green Street Advisors Todd Stender - Wells Fargo Michael Mueller - JPMorgan Ki Bin Kim - SunTrust Robinson Humphrey ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度收入增长保持在120万至150万美元之间，预计第二季度收入将保持在这一范围内 [9] - 第一季度街边租金上涨略高于1%，但实际入住租金下降1%，这是公司近年来最好的入住租金表现 [15] - 第一季度营销支出增加，主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度交付了1.37亿美元的新建项目，主要集中在休斯顿的重新开发项目 [41] - 公司开发管线的60%以上与现有物业的重新开发相关，主要集中在优化物业性能和扩展市场 [43] - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和芝加哥等市场的入住率有所改善，分别增长了180和160个基点 [38] - 新供应量在丹佛、夏洛特、休斯顿、奥斯汀和坦帕等市场有所减少，但在波特兰、波士顿、西雅图、迈阿密和纽约等市场有所增加 [21] - 洛杉矶和东海岸市场的入住租金表现良好，而休斯顿等受新供应影响的市场则继续出现负增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在通过第五代物业升级计划优化现有物业，包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] - 公司预计2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对现有租户的表现感到满意，租户搬出率下降，居住时间略有增加，这得益于强劲的劳动力市场 [10][11] - 公司预计2019年将是一个新供应量较大的年份，但市场动态正在发生变化，部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 管理层认为，随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加，特别是在回报未达预期的物业上 [23][26] 其他重要信息 - 公司推出了第五代网站，旨在提升移动端的用户体验，并增强在线营销能力 [52][53] - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] - 公司计划在未来几年内逐步升级整个物业组合，预计将投入超过5亿美元 [76][78] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收入增长前景 - 公司预计收入增长将保持稳定，主要受现有租户表现和强劲劳动力市场的支持 [10][11] - 公司将在第二季度进入季节性繁忙的搬入期，这将决定2019年的收入趋势 [13] 问题: 新供应量的影响 - 公司预计2019年新供应量将保持在较高水平，但部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 公司认为2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] 问题: 营销支出增加的原因 - 营销支出增加主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计营销支出将继续增加，但具体增长幅度将根据市场动态调整 [36] 问题: 物业升级计划的细节 - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] - 升级计划包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] 问题: 收购策略的变化 - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] - 公司预计随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加 [23][26] 问题: 物业税的增长趋势 - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] 问题: 现金流和融资策略 - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] - 公司计划继续使用优先股和长期债务作为主要融资工具 [63][64]

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度入住率从负110个基点提升至正20个基点 [15] - 第四季度广告支出增加29% 主要用于付费搜索 [18] - 全年物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬也面临压力 [20] - 2019年资本支出预计为2亿美元 较2018年增加40% 主要用于现有物业的升级改造 [67][68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务从零开始 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] - 开发项目继续表现良好 过去3-4年投入市场的物业达到或超过预期 [25] - 现有租户表现稳定 约60%的租户租期超过1年 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛 达拉斯 芝加哥 夏洛特等市场仍受新供应影响 [12] - 波士顿 费城 洛杉矶 纽约 亚特兰大 旧金山 奥兰多等市场表现较好 [13] - 西海岸市场(除波特兰外)对新供应表现出较强韧性 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [22][23] - 继续推进开发项目 同时加大现有物业的改造力度 [24][25][67] - 第三方管理业务取得良好进展 未来将继续扩大规模 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管仍处于高供应环境 但对2018年第四季度和2019年初的表现感到鼓舞 [14][27] - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 [10] - 一些市场可能出现业主经营困难 可能带来收购机会 [11][23] 其他重要信息 - 公司赎回6.38%的Y系列优先股 计划在3月底完成 [60] - 公司持有Shurgard Europe 35%的股份 将继续支持其发展 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019-2020年供应展望 - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 一些市场可能出现业主经营困难 [10][11] 问题: 第四季度和第一季度租金趋势 - 第四季度街面租金下降1.4% 实际入住租金下降3.5% 但入住率有所提升 [15] 问题: 2019年费用展望 - 物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬面临压力 将继续增加在线营销支出 [20] 问题: 开发项目现状和收购机会 - 开发项目表现良好 准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [21][22][23] 问题: 业务是否趋于稳定 - 相比一年前更加乐观 但仍需观察旺季表现 [26][27][28] 问题: 租金增长和租户流失率 - 60%租户租期超过1年 现有租户表现稳定 [47][48] 问题: 第三方管理业务进展 - 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] 问题: Shurgard Europe持股情况 - 持有35%股份 将继续支持其发展 [58] 问题: 资本支出增加原因 - 主要用于现有物业的升级改造 预计2019年支出1亿美元 [67][68] 问题: 非同店物业转入同店池 - 2016年收购和2013-2015年开发的部分物业可能转入同店池 [70][71]