财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度同店收入同比增长14%，环比增长3.2%，主要受租金上涨驱动 [17] - 同店净营业收入（NOI）同比增长21.7%，主要得益于租金上涨和成本控制 [18] - 公司核心FFO（运营资金）指引上调0.55美元，增幅为4.5% [19] - 预计2021年同店收入增长从9.5%上调至10.5%，但第四季度收入增长将有所放缓 [20] - 预计第四季度同店费用增长0%至0.5%，主要受物业税时间差影响 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过电子租赁平台（e-rental）完成近50%的租赁业务，年内已有近50万客户选择电子租赁 [9] - PS应用程序下载量接近100万，客户可以通过该应用程序管理账户和导航物业 [9] - 公司第三季度新增28个第三方管理物业，管理物业总数达到145个，计划到2025年达到500个 [16] - 自2019年初以来，公司投资约70亿美元，新增3600万平方英尺的物业，平均每平方英尺193美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯-沃斯堡市场表现强劲，人口增长率是全国平均水平的两倍，公司在该市场的NOI增长率比全国平均水平高150个基点 [13] - 公司在达拉斯-沃斯堡市场通过收购All-Storage组合，新增56个物业，进一步扩大了在该市场的份额 [12] - 公司在东南部市场（如迈阿密、亚特兰大）和阳光地带市场表现强劲，租金增长率超过50% [48] 公司战略和发展方向 - 公司通过收购、开发、重新开发和第三方管理四大外部增长平台推动增长 [11] - 2021年公司已收购或签订合同的总价值达51亿美元，占行业交易量的30% [11] - 公司计划通过技术投资和数字化平台提升客户体验，推动运营模式转型 [8][9] - 公司计划到2025年将第三方管理物业数量增加到500个 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求仍然强劲，客户行为趋于稳定，预计2022年及以后的前景良好 [7] - 管理层对劳动力市场压力表示关注，正在通过提高工资和增加专业化职位来应对 [10] - 管理层预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 其他重要信息 - 公司任命David Lee为首席运营官，David曾在UPS Store担任高级运营副总裁，负责5200多个零售点的运营 [10] - 公司通过提高物业经理工资来应对劳动力市场压力，预计这将导致未来费用增加，但部分将被运营模式转型带来的效率提升所抵消 [18] - 公司预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于新首席运营官David Lee的角色和贡献 - David Lee将负责领导客户旅程，推动公司运营模式的转型，特别是在数字化和客户体验方面 [26][27] 问题: 关于2023年供应量的担忧 - 管理层预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 问题: 关于达拉斯市场的收购策略 - 公司在达拉斯-沃斯堡市场通过收购All-Storage组合，新增56个物业，进一步扩大了在该市场的份额 [35][36] 问题: 关于收购的收益率和稳定化目标 - 公司预计All-Storage组合的稳定化NOI收益率为6%，其他收购物业的收益率也类似 [44][45] 问题: 关于现有客户租金增长的影响 - 现有客户租金增长和新增客户租金增长对收入的贡献大致相当，预计未来现有客户租金增长将继续推动收入增长 [58][59] 问题: 关于开发业务的土地获取挑战 - 公司在获取土地方面面临竞争，但凭借其全国范围内的数据和市场知识，能够找到合适的土地进行开发 [63][64] 问题: 关于通货膨胀对业务的影响 - 公司通过月度租赁模式能够灵活应对通货膨胀带来的成本压力，预计能够有效管理通胀影响 [67] 问题: 关于第三方管理业务的盈利前景 - 公司预计第三方管理业务的利润率在20%至30%之间，随着物业数量的增加，盈利能力将逐步提升 [80][81] 问题: 关于使用股权融资进行收购的意愿 - 公司对使用股权融资持开放态度，特别是在大规模收购交易中 [89][91] 问题: 关于劳动力成本上升的影响 - 公司预计劳动力成本将继续上升，但将通过运营模式转型和效率提升来部分抵消这一影响 [93] 问题: 关于未来资产出售的可能性 - 公司将继续评估资产价值，并在适当时机考虑资产出售以回收资本 [98] 问题: 关于新首席运营官的优先事项 - 新首席运营官的首要任务是优化运营模式，推动数字化和客户体验的提升 [101][102] 问题: 关于供应链问题对业务的影响 - 公司未观察到供应链问题对业务需求的显著影响，但认为部分商业客户可能会因库存增加而使用存储服务 [106] 问题: 关于营销费用的变化 - 公司根据市场需求动态调整营销费用，目前市场需求强劲，营销费用保持稳定 [108][109] 问题: 关于All-Storage组合的租金增长预期 - 公司预计All-Storage组合的租金增长将基于当前市场租金和未来租金上涨潜力 [115] 问题: 关于新首席运营官的历史背景 - David Lee在UPS Store的运营经验使其具备推动公司运营模式转型的能力 [125] 问题: 关于未来物业零售机会的探索 - 公司正在探索多种战略机会，包括物业零售和客户互动方式的创新 [127] 问题: 关于大规模收购的风险 - 公司凭借其规模、运营能力和技术平台，能够有效管理大规模收购的风险 [131][132] 问题: 关于季节性需求变化 - 公司预计季节性需求模式将继续存在，但客户粘性增强可能会减少季节性波动 [134][135] 问题: 关于2022年交易量的预期 - 公司预计2022年交易量仍将保持高位，现有业主有较强的动机出售资产 [136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from ____________ to ____________. Commission File Number: 001-33519 Public Storage (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 95-3551121 | | --- ...

财务数据和关键指标变化 - 同店收入同比增长10.8% [13] - 同店净营业收入(NOI)增长21.7% [15] - 核心FFO指引中点上调0.55美元，增幅4.8% [17] - 同店收入增长预期上调至7%至8.5% [17] - 同店费用增长预期为0%至1% [17] - 非同店资产贡献FFO 0.20美元，NOI为138% [11] - 综合杠杆成本降至3.1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 电子租赁平台采用率近50% [9] - 开发与再开发管道本季度增长1.5亿美元 [10] - 第三方管理资产数量增至131处 [11] - 第三方管理业务目标在2025年达到500处资产 [11] - 第三方管理业务长期利润率目标为25%至30% [77] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国市场表现强劲，需求广泛 [47] - 佛罗里达州和德克萨斯州等阳光地带市场表现突出，迈阿密移动租金较2019年上涨43% [64] - 西海岸市场（西雅图至圣地亚哥） occupancy 极高，供应有限 [50] - 休斯顿 occupancy 达95%，尽管供应量高 [50] - 洛杉矶 occupancy 超98%，但受野火相关租金限制影响 [71] - 非同店资产组合 occupancy 为86%，而同店组合为96.5% [11] - Easy Storage 投资组合 occupancy 从收购时约86%升至94% [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长由四大支柱驱动：收购、开发、再开发和第三方管理 [10] - 年初至今已完成或签约近30亿美元资产收购 [10] - 技术投资推动运营模式转型，提升客户体验和员工效率 [9][73] - 行业新供应量在2019年达到峰值（约500处新资产），2020年下降10%至15%，2021年预计类似降幅 [38][59] - 收购策略聚焦于非稳定资产（平均 occupancy 50%-60%），以规避激烈竞争并获得更高回报 [40] - 开发面临投入成本（钢材、劳动力、混凝土）上升和地方政府审批缓慢的挑战 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务表现优异，移动租金较2019年上涨27% [6] - 需求强劲，受活跃的房屋销售（同比增长34%）和混合工作模式（68%公司计划采用）推动 [7] - 2021年已迎来近70万新客户，许多是首次使用自助仓储 [7] - 预计 occupancy 将从峰值下降约300个基点，回归典型季节性，但仍高于历史水平 [17] - 下半年业绩的主要驱动力将是租金增长，而非 occupancy 提升 [32] - 对行业采用率的持续增长充满信心，因其被视为住宅或商业空间存储的成本效益替代方案 [7] 其他重要信息 - 公司拥有行业中最长存续期的资产负债表，融资成本低，有为重大额外增长提供资金的空间 [12] - 本季度通过债券发行融资23亿美元 [12] - 大多数疫情期间的租金定价和滞纳金限制已到期，但洛杉矶除外 [30][71] - 财产税会计处理导致前三个季度每股收益受益约0.05美元，但第四季度将产生0.15美元逆差 [15] - 与疫情前相比，现有租户表现持续良好，但2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 [67] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何协调对行业的乐观评论与 occupancy 将下降的指引 [20] - 业务本身非常强劲，但指引反映了向典型季节性回归的可能性 如果当前势头持续，这种回归可能不如历史典型 [21] 问题: 是否有针对商业客户的新举措 [22] - 公司始终同时关注消费者和商业客户 目前两者需求都很强劲，没有像同行那样的特定微履约计划 [23][24][25] 问题: 现有租户租金增长在下半年的可持续性 [29] - 由于移动租金高企和定价限制到期，预计不会出现大幅回撤 与去年相比，今年可发出的加租幅度更大 [30] 问题: 预计的300基点 occupancy 下降与历史趋势的比较 [31] - 这与历史趋势一致 7月中旬 occupancy 达到峰值（超过97%），但真正的故事是下半年租金增长将推动业绩 [31][32] 问题: 收购渠道和定价预期 [38] - 市场上有相当数量的产品 估值具有竞争性，但公司通过收购非稳定资产（ occupancy 50%-60%）来规避激烈竞争 预计2021年下半年会有更多产品上市，包括一些较大的投资组合 [39][40][41] 问题: 在定价上涨和收益率下降的情况下，如何平衡资产负债表的使用 [42] - 开发和收购仍能提供超过资本成本的良好回报 拥有使用具有吸引力的无担保债务为这些活动提供资金的资产负债表灵活性 [43] 问题: 高 occupancy 商店的运营差异以及季节性预期 [46] - 许多市场 occupancy 达到96%-98% 重点已转向驱动租金率而非 occupancy 不同市场会有差异，较冷市场的季节性波动通常较大 [47][48][49] 问题: Easy Storage 投资组合的表现 [51] - 收购后90天， occupancy 从约86%升至94% 正在部署公司的收入管理工具，并开始扩张计划（约10%的扩张潜力） 整合顺利 [52][53] 问题: 第三方管理平台的增长路径 [56] - 增长将来自新开发项目和现有资产 一些业主从一两处资产开始，现在提供多处资产 已从该计划中收购了10处资产 [57][58] 问题: 供应展望更新 [59] - 由于地方政府审批缓慢和投入成本上升，2021年交付量可能下降10%-15% 2022年可能进一步下降或持平 2023年及以后的情况尚不清楚 [59][60] 问题: 市场间表现差异的原因 [63] - 所有市场都强劲，但存在差异 阳光地带市场（佛罗里达、德克萨斯）受益于人口流入和住房活动等宏观驱动因素 较大的沿海市场同比基数更艰难，但相对于2019年表现仍然良好 [64][65] 问题: 疫情后客户终身价值的变化 [66] - 去年入住或搬入的租户持续表现良好，超过疫情前预期 2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 更高的租金率和良好的停留时间导致终身价值更高 [67] 问题: 投资组合中剩余的租金限制和费用恢复 [70] - 大多数租金限制已到期，但洛杉矶除外 due to wildfires 滞纳金和拖欠租户流程的限制也在到期，但本季度财务影响不重大 费用拖累现已过去 [71][72] 问题: 物业经理薪酬下降34%的驱动因素 [73] - 主要由数字化和电子租赁推动（近50%的客户选择电子租赁） 数据分析用于优化劳动力配置和调度 [73][74] 问题: 第三方管理业务的长期利润率 [77] - 利润率有望达到25%-30%，但由于许多物业处于租赁期，未来几年利润率可能会低得多 [77]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q [X] Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or [ ] Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from ____________ to ____________. Commission File Number: 001-33519 Public Storage (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 95-3551121 | | --- ...

Company Presentation June 2021 Important Information FORWARD-LOOKING STATEMENTS: All statements in this presentation, other than statements of historical fact, are "forward-looking statements" within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934. These statements include, but are not limited to, expectations regarding amount and timing of future acquisitions, developments, and redevelopments, estimates of future NOI from non-same-store proper ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q1 2021 Earnings Conference Call April 29, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joseph Russell - CEO, President & Trustee Thomas Boyle - CFO & SVP Conference Call Participants Jeffrey Spector - Bank of America Merrill Lynch Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Smedes Rose - Citigroup Samir Khanal - Evercore ISI Richard Hill - Morgan Stanley Ki Bin Kim - Truist Securities David Balaguer - Green Street Todd Stender - Wells Far ...

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为3.858亿美元，摊薄后每股2.21美元，较2020年增加7270万美元，摊薄后每股增加0.42美元[182] - 2021年第一季度，运营资金（FFO）摊薄后每股3.08美元，较2020年同期增加18.0%，即摊薄后每股增加0.47美元[186] - 2021年3月31日稀释每股收益为2.21美元，2020年为1.79美元；2021年FFO每股收益为3.08美元，2020年为2.61美元[187] - 2021年核心FFO每股收益为2.82美元，2020年为2.58美元，同比增长9.3%[188] - 2021年第一季度运营成本（不包括折旧和摊销）较2020年同期下降4.3%，主要因物业税、现场物业经理工资和监督工资减少，部分被股份支付和其他直接物业成本增加抵消[212] - 预计2021年全年物业税费用较2020年增长约5.0%，主要因评估价值提高和税率上升[213] - 2021年第一季度其他直接物业成本同比增长8.6%[220] - 2021年第一季度监管人员薪资支出同比下降9.9%[221] - 2021年第一季度集中管理成本同比下降5.8%，预计2021年剩余时间因员工数量增加而上升[222] - 2021年第一季度同店折旧和摊销同比下降0.8%，预计2021年剩余时间因资本支出增加而适度上升[224] - 2021年第一季度，公司的一般和行政费用为1957.4万美元，较2020年同期的1786.8万美元增加170.6万美元[281] - 2021年第一季度，公司的利息和其他收入较2020年同期减少310万美元，其中现金余额利息减少290万美元[290] - 2021年第一季度，公司的利息支出为1620万美元，较2020年同期的1460万美元增加，主要因2021年1月发行5亿美元的高级票据[291] - 2021年第一季度，公司的外汇收益为4540万美元，较2020年同期的890万美元增加[293] - 2021年第一季度，公司在房地产投资销售上的收益为940万美元，2020年同期为110万美元[294] - 公司分配给优先股股东的净收入从2020年第一季度的5200万美元降至2021年同期的4610万美元，预计2021年第一季度的季度分配约为4520万美元[295] - 公司预计明年资本资源约29亿美元，超过目前确定的约26亿美元资本需求[304] - 截至2021年3月31日，公司债务本金约30亿美元，其中包括2470万美元的有担保债务、10亿美元的欧元无担保债务和20亿美元的美元无担保债务[307] - 2021年前三个月资本支出总计3580万美元，预计2021年全年约2.5 - 3亿美元[309] - 2021年4月21日，董事会宣布普通股季度股息为每股2美元，总计约3.5亿美元，将于6月底支付[312] - 预计2021年3月31日流通在外的优先股年度分配要求约为1.807亿美元[313] - 预计向2021年3月31日流通在外的非控股权益每年支付约510万美元的分配[314] - 截至2021年3月31日，公司开发和扩建项目总成本约5.103亿美元，已发生成本2.013亿美元，剩余成本3.09亿美元预计在未来18 - 24个月发生[317] - 董事会授权管理层在公开市场或私下协商交易中回购最多3500万股普通股，从回购计划开始到2021年4月28日，已回购2372.1916万股，总成本约6.791亿美元[319] - 截至2021年3月31日，公司债务约30亿美元，占股权账面价值的34.9%[325] 自存业务线数据关键指标变化 - 自存业务分为四类设施，2021年第一季度总营收7.16347亿美元，同比增长6.3%[189][191] - 自存业务2021年第一季度总成本2.12105亿美元，同比增长0.5%[191] - 自存业务2021年第一季度总净营业收入5.04242亿美元，同比增长8.9%[191] - 自存业务2021年第一季度总折旧和摊销费用1.46859亿美元，同比增长8.1%[191] - 自存业务2021年第一季度总净收入3.57383亿美元，同比增长9.2%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务设施总数为2563个，较2020年的2492个增长2.8%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务净可出租面积为1.76165亿平方英尺，较2020年的1.69773亿平方英尺增长3.8%[191] 同店设施业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度同店设施收入较2020年同期增长3.4%，同店入住率为95.6%，较2020年同期增加2.8%，每平方英尺合同租金较2020年3月31日高1%[176] - 2021年第一季度同店设施收入增加2110万美元，运营成本减少820万美元[183] - 2021年第一季度同店设施平均入住率提高2.8%至95.6%[193] - 2021年第一季度同店设施收入6.47817亿美元，较2020年同期增长3.4%，主要因平均入住率提高2.8%和每平方英尺实际租金增长1.7%，但滞纳金和管理费减少24.9%[197][200] - 2021年第一季度同店设施运营直接成本1.51972亿美元，较2020年同期下降5.7%，主要因物业税、现场物业经理工资等减少[197] - 2021年第一季度同店设施净营业收入4.66805亿美元，较2020年同期增长6.7%，净利润3.57398亿美元，增长9.2%[197] - 2021年第一季度末，同店设施平方英尺入住率为96.0%，较2020年同期提高3.6%；每平方英尺年合同租金为18.06美元，增长1.0%[197] - 2021年第一季度，新入住租户平均年合同租金每平方英尺14.95美元，较2020年同期增长15.8%；搬出租户平均年合同租金每平方英尺16.26美元，增长2.7%[207] - 2021年第一季度，新入住租户平方英尺数为2.4534万，较2020年同期下降6.3%；搬出租户平方英尺数为2.1842万，下降11.3%[207] - 2021年第一季度，促销折扣为1650.5万美元，较2020年同期下降20.5%[207] - 2021年第一季度同店设施总收入为647,817千美元，2020年同期为626,691千美元[226] - 2021年第一季度同店设施总运营成本为181,012千美元，2020年同期为189,189千美元[226] - 2021年第一季度同店设施加权平均入住率为95.6%，2020年同期为93.0%[226] - 2021年第一季度各市场同店设施净营业收入均有增长，总体同比增长6.7%[227] 收购设施业务线数据关键指标变化 - 自2019年初以来，公司共收购121处设施，净可出租面积930万平方英尺，花费14亿美元；新开发和扩建自存仓空间总成本5.632亿美元，增加净可出租面积510万平方英尺[177][178] - 2021年3月31日后，公司签订合同以18亿美元收购ezStorage组合，含48处物业，净可出租面积420万平方英尺，预计到2023年面积增加10%，预计4月下旬完成收购[179] - 收购设施包括2019年、2020年和2021年前三个月收购的121个设施[229] - 截至2021年3月31日的三个月，收购设施总收入为2016.9万美元，较2020年的774.3万美元增加1242.6万美元；总成本为1070.7万美元，较2020年的370.6万美元增加700.1万美元；净运营收入为946.2万美元，较2020年的403.7万美元增加542.5万美元；净亏损为429.3万美元，较2020年的328.1万美元增加101.2万美元[231] - 截至2021年3月31日，收购设施的总收购成本为14.29023亿美元，其中2019年收购成本为4.2985亿美元，2020年为7.96065亿美元，2021年为2.03108亿美元[233] - 2019 - 2021年收购设施的净可出租面积分别为315.4万平方英尺、507.5万平方英尺和108.7万平方英尺，总计931.6万平方英尺，较2020年的389.3万平方英尺增加542.3万平方英尺[231] - 2021年3月31日后，公司收购或签约收购18个州的87个自助存储设施，净可出租面积760万平方英尺，总价23亿美元，其中ezStorage组合48处房产（420万平方英尺）收购成本18亿美元，预计2021年4月底完成交易[238] - 2021年和2020年3月31日止三个月，收购设施的折旧和摊销分别为1380万美元和730万美元，预计2021年12月31日止年度折旧和摊销约4430万美元[241] - 2019年收购的44个设施在截至2021年3月31日的三个月，基于净运营收入的加权平均年化成本收益率为5.1%，2020年和2021年收购设施的收益率因不稳定设施或持有期有限而无意义[237] - 收购设施的总面积约930万平方英尺，分布在多个州，其中弗吉尼亚州80万平方英尺，亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州各60万平方英尺等[236] - 公司积极寻求收购更多设施，新收购环境有所改善，但未来收购量取决于业主出售意愿，受经济条件和卖方信心等因素影响[239] 开发和扩建设施业务线数据关键指标变化 - 开发和扩建设施包括自2016年1月1日以来在新地点开发的65个设施和71个净可出租面积扩建的设施，其中44个在2020年1月1日完成，10个在2021年3月31日前15个月完成，17个正在进行或预计2021年开始翻新[242] - 截至2021年3月31日的三个月，开发和扩建设施总收入为4293.9万美元，较2020年的3470.1万美元增加823.8万美元；总成本为1813.8万美元，较2020年的1609.2万美元增加204.6万美元；净运营收入为2480.1万美元，较2020年的1860.9万美元增加619.2万美元；净收入为846.6万美元，较2020年的544.1万美元增加302.5万美元[243] - 2021年3月31日止年度，不同年份开发及扩建设施每平方英尺年合同租金有不同变化，如2016年开发的从14.85美元涨至15.61美元，涨幅5.1%[244] - 截至2021年3月31日，公司有开发16个新自助存储设施和扩建25个现有设施的开发计划，将增加约340万净可出租平方英尺，成本5.103亿美元[249] - 2016年开发的设施在2021年3月31日入住率高，且在截至该日的三个月内同比收入增长14.1%，年化成本收益率为8.3%[250] - 公司通常预计新开发项目稳定时净运营收入成本收益率约为8.0%，认为2017 - 2019年开发的设施总体将达此目标[251] - 已完成扩建的设施截至2021年3月31日，直接成本4.787亿美元，拆除110万净可出租平方英尺，新建520万净可出租平方英尺[256] - 正在进行扩建的设施计划增加200万净可出租平方英尺，总直接开发成本2.861亿美元[257] - 2021年和2020年3月31日止三个月，开发和扩建设施折旧及摊销分别为1630万美元和1320万美元，预计2021年全年约4560万美元[258] 其他非同店设施业务线数据关键指标变化 - 其他非同店设施净运营收入在2021年和2020年3月31日止三个月分别为320万美元和300万美元，平均入住率分别为87.4%和77.4%[260] - 2021年和2020年3月31日止三个月，其他非同店设施折旧及摊销分别为740万美元和510万美元，预计2021年剩余时间维持该水平[263] 租户再保险业务线数据关键指标变化 - 2021年3月31日止三个月，租户再保险收入同比增加500万美元，增幅14.4%，主要因平均保费提高和租户基数增加[265] 第三方管理业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司为第三方管理99个设施，另有25个设施签订管理合同，其中24个正在建设中[270] 非合并房地产实体权益业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司在非合并房地产实体的权益收益为1945.6万美元，较2020年同期的2396.8万美元减少451.2万美元[271] 对外投资业务线数据关键指标变化 - 公司持有PSB约42%的普通股权益，PSB在2021年3月31日拥有约2780万平方英尺的商业空间和一个395单元的公寓综合体95%的权益[271][272] - 公司持有Shurgard约35%

Public Storage (NYSE:PSA) Q4 2020 Results Conference Call February 25, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - Vice President of Investor Relations Joe Russell - President & Chief Executive Officer Tom Boyle - Senior Vice President & Chief Financial Officer Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Smedes Rose - Citi Ki Bin Kim - Truist Ronald Kamdem - Morgan Stanley Mike Mueller ...

员工构成情况 - 公司约有5400名员工，其中4700个为面向客户的岗位，380名为现场管理人员，320名为公司运营人员[50] - 公司员工约70%为女性，约51%为有色人种，其中黑人或非裔美国人占23%，西班牙裔或拉丁裔占18%，亚裔占4%，多族裔占4%，美洲原住民占1%，太平洋岛民占1%[52] - 公司高管团队中女性占25%，有色人种占25%，38%的领导岗位由女性担任，2020年晋升到领导岗位的员工中有54%为多元化员工[53] - 公司员工中婴儿潮一代占16%，X世代占28%，Y世代占47%，Z世代占9%[53] 员工培训与认可情况 - 2020年公司员工完成了超过367000小时的正式培训[63] - 2020年公司颁发了超过54000个员工认可徽章[64] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司债务总额约为25亿美元，占股权账面价值的29.7%[312] - 截至2020年12月31日，公司对Shurgard的投资账面价值为3.411亿美元，公允价值为14亿美元，有8.42亿欧元（10亿美元）的欧元计价无担保应付票据[313] - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务的公允价值约为28亿美元，加权平均有效利率为2.4%[314] - 公司固定利率债务2021 - 2025年及以后的到期金额分别为185.1万美元、5.02574亿美元、1921.9万美元、1.2277亿美元、2.96952亿美元、16.14563亿美元，总计25.57929亿美元[315]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营销支出同比增长约8% - 9%，因漏斗顶部需求改善，较第二季度减少了广告支持 [41] - 第二季度末 occupancy 上升约50个基点，第三季度末上升200个基点，10月底上升230个基点 [50] - 第三季度入住率在许多市场达到97% - 98% [69] - 6月30日在租租金下降3.1%，9月30日下降1.8% [71] - 2019年第三季度租金滚动下降约15%，2020年第三季度缩小至约4% [71] - 截至9月30日，总合同租金恢复至正20个基点 [72] - 第三季度公用事业成本下降超过9% [121] - 应收账款在本季度下降约30%，租金核销减少约30%，拍卖减少约30% [140] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15% [33] - 住房市场同比增长超20%，是自存仓业务的传统驱动因素 [32] - 纽约和旧金山等城市因员工灵活工作需求，自存仓需求旺盛，系统内入住率达97% - 98% [30][54] - 夏洛特市场新客户需求良好，入住率和租金提高 [56] - 旧金山湾区圣何塞的租赁业务表现强劲，住房市场也很强劲 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续寻找符合位置和质量要求的资产进行收购，本季度有一个包含36处房产的大型投资组合正在进行中，预计年底前完成24处资产的收购，其余12处将于2021年完成开发 [10][11][12] - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用知识和经验实现业务增长 [80] - 公司认为保持保守的资产负债表和单一A评级是合适的，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司将继续使用营销和促销工具吸引新客户，同时优化运营成本 [40][119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 收购市场已经开放，低利率和充足的资本推动了市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 现有租户租金增长将继续对在租租金增长产生适度拖累，但客户活动总体良好，入住率上升，新客户需求稳定 [18][19] - 由于疫情和住房市场等因素，自存仓需求持续强劲，但未来需求变化难以预测 [32] - 公司将继续关注市场动态，评估收购和发展机会，优化运营和资本配置 [92][95] 其他重要信息 - 公司通过e - 租赁平台获得了约40%以上的新入住客户，该平台交易便捷，受到消费者欢迎 [89] - 公司现有资产的平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入 [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购市场情况、机会、资本回报率及正在进行的30处房产投资组合交易情况 - 收购市场已开放，低利率和充足资本推动市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 公司正在进行一个包含36处房产的大型投资组合交易，分布在15个市场和13个州，其中24处已开业运营，平均年龄2 - 3年，为A类优质资产，预计年底前完成收购，其余12处将于2021年完成开发 [11][12] - 由于资本充足和成本因素，资本回报率没有下降趋势，公司将继续关注 [14] 问题2: 何时能恢复对现有客户的历史租金涨幅 - 第三季度公司恢复了对现有租户的租金增长测试，并逐步增加了租金涨幅通知的数量 [16] - 由于疫情和市场价格监管，租金涨幅较小，预计未来几个季度仍将对在租租金增长产生适度拖累 [17][18] 问题3: 随着市场正常化，入住率可能的变化以及如何鼓励客户续租 - 疫情期间，入住率上升，迁出活动减少，各月迁出量下降12% - 15%，且这种趋势持续到10月 [26][28] - 多种因素导致自存仓需求持续，如员工灵活工作、住房市场强劲等，但未来需求变化难以预测 [30][32] 问题4: 全国自存仓供应情况 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15%，但市场仍有大量资本关注该行业 [33] 问题5: 第三季度营销支出大幅下降的原因及未来趋势 - 第二季度因漏斗顶部需求较低，营销支出增加，第三季度需求改善后减少了广告支持 [41] - 公司将继续使用营销工具，根据市场情况调整支出 [40] 问题6: 黑石收购Simply投资组合，公司是否关注及看法 - 公司活跃于所有市场，关注大多数交易，但未对该特定投资组合发表看法 [42][43] - 该交易体现了机构资本对自存仓行业的兴趣 [44] 问题7: 第三季度迁入趋势、迁入率上升原因及纽约和旧金山市场需求强劲的原因和风险 - 迁入活动在3月激增，4月放缓，5 - 6月恢复，7月以来漏斗顶部需求改善，迁出活动减少，入住率上升，迁入率提高 [48][49][50] - 纽约和旧金山等城市员工灵活工作需求增加了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [52][54] 问题8: 是否看到对大型单元的需求增加 - 与去年相比，小型空间的需求更强 [59] 问题9: 收购资产的收益率及对同店收入的影响 - 稳定资产的现金收益率在5% - 6%以上 [63] - 同店收入从第二季度的 - 3%改善至第三季度的 - 2.7%，入住率提高和租金滚动下降缩小抵消了现有租户租金增长的拖累 [66][71] - 未来费用可能继续对收入增长产生负面影响 [72] 问题10: 关于2021年可赎回的12亿美元优先股的处理及与债务融资的比较 - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，认为这对业务周期有利 [76] - 2021年有机会进行优先股再融资，可选择债务或优先股，公司将根据市场情况利用两者进行融资 [77] - 30年期债券成本低于优先股 [78] 问题11: 公司对国际投资机会的看法 - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用在Shurgard投资的经验实现业务增长 [80] 问题12: 疫情期间自存仓需求的驱动因素及疫苗推出后需求的变化 - 工作在家、住房市场等因素推动了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [32][85] - 公司将继续监测需求因素，通过技术工具提高客户体验，吸引新客户 [85][89] 问题13: 公司每年的收购机会及限制因素 - 公司有严格的分析方法来评估收购机会，目前资本成本低，有能力进行收购，但会考虑时机、质量和适应性 [92][95] 问题14: 公司对杠杆率的看法及优先股规模和融资方式 - 公司认为应保持保守的资产负债表和单一A评级，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，未来随着公司发展，优先股和债务规模可能增加 [102] - 普通股融资是一种选择，但目前公司更倾向于使用债务和优先股融资 [104][105] 问题15: 历史上衰退期间迁出率的变化及当前趋势的可持续性 - 金融危机期间，迁出率连续几个季度上升至中个位数，但本次疫情情况特殊，未来趋势难以预测 [108][109] 问题16: 租户停留时间的现状和趋势及租金增长的影响 - 平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入，预计明年年初这种趋势将加速 [114][112] 问题17: 收购投资组合的入住率和净营业收入情况 - 收购的36处房产投资组合中，24处已开业运营的房产入住率约为35%，有良好的租赁机会 [115] - 这些资产需要达到稳定的运营水平才能产生净营业收入，但公司对其前景充满信心 [116] 问题18: 第三季度运营成本下降的原因及未来趋势 - 第三季度运营成本下降，主要是由于优化了工资成本、公用事业成本和维修保养成本，同时营销支出也有所优化 [119][120][121] - 公司将继续寻找优化成本的方法 [121] 问题19: 第三方管理业务的发展趋势 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 问题20: 收购的投资组合是否来自第三方管理业务及品牌情况 - 收购的大型投资组合不在公司的第三方管理平台上，有自己的品牌 [132][134] 问题21: 第三方管理业务作为收购渠道的前景 - 第三方管理业务是建立与业主关系的良好方式，有机会发展成为收购渠道，但具体情况需观察 [133][134] 问题22: 滞纳金下降的原因及趋势 - 滞纳金下降主要是由于客户收款情况改善，自动支付比例提高，客户付款模式加速，应收账款和租金核销减少 [139][140] - 这种趋势预计在可预见的未来将持续，但公司将密切关注 [141]