财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO(不含净促销费用)为每股1.45美元,略高于预期 [8] - 期末占用率为96.2%,远高于市场平均水平 [8] - 净有效租金变化为68%,现金租金变化为44% [8] - 同店净有效增长6.2%,同店现金增长7.2% [9] - 收入受到约35个基点的坏账影响,高于正常15-20个基点 [9] - 整体组合的租金溢价为34%,相当于16亿美元的潜在NOI [9] - 公司在本季度筹集了46亿美元的新债务,平均利率为4.6%,期限约9年 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度启动了超过5亿美元的开发项目,包括一个已预租给超大型客户的数据中心项目 [10] - 公司的可开发土地储备超过400亿美元,首次进入印度市场 [10] - 公司在本季度启动了54兆瓦的新能源系统,目标到2025年达到1吉瓦 [10] - 公司的风险投资部门Prologis Ventures实现了一笔9倍的投资回报 [11] - 公司在墨西哥的FIBRA Prologis成功收购了Terrafina的近80%股权 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场租金平均下降约3%,其中不包括南加州的下降幅度约为一半 [13][14] - 南加州市场租金下降虽然领跑全球,但公司在该市场的租金变化仍达84% [14] - 休斯顿、亚特兰大、纳什维尔等市场租金保持平稳或上涨,拉美市场租金增长强劲 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为市场空置率已接近或达到峰值,将在明年中期开始企稳 [15] - 公司认为未来几年的租金增长将受到当前市场租金和占用率下降的影响 [15] - 但长期来看,由于新供给大幅下降以及重置成本较当前市场租金高15%,公司看好未来增长前景 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前需求疲软是由于供应链中的备用产能正在被消化 [12][26] - 管理层预计未来12个月内市场租金将继续下降,但公司的租金溢价将支撑收益 [29][30] - 管理层对公司长期发展前景保持乐观,认为公司处于有利位置应对周期性下行 [20] 其他重要信息 - 公司在本季度成功退出了一项日本人力解决方案的早期投资,实现了65%的内部收益率 [11] - 公司在本季度举办了年度GROUNDBREAKERS论坛,邀请了FedEx和托尼·布莱尔等业界领袖 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Tom Catherwood 提问** 询问公司在需求疲软和宏观环境不确定的情况下,为何仍大幅提高收购指引 [24][25] **Tim Arndt 回答** 公司对长期发展前景保持信心,正在寻找具有溢价的收购机会,而非简单跟随市场收益率 [25][26] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司对未来12个月市场租金增长的预测,以及减少开发启动的原因 [28][29] **Dan Letter 回答** 公司预计未来12个月内市场租金仍将下降,但长期来看租金增长前景良好,减少开发启动是出于谨慎态度 [29][30][31][32] 问题3 **Chris Caton 回答** 公司看好南加州长期发展前景,该市场面临较高的供给壁垒,且需求正在逐步恢复 [40][41][42][43]

文章核心观点 - 普洛斯2024年第三季度核心运营资金每股收益超预期 租赁收入增长 股价上涨 但高利息费用是不利因素 公司上调了2024年核心运营资金每股收益指引范围 [1] 财务表现 - 第三季度核心运营资金每股收益1.43美元 超扎克斯普遍预期的1.37美元 高于去年同期的1.30美元 [1] - 租赁收入19亿美元 略低于扎克斯普遍预期0.4% 但高于去年同期的17.8亿美元 总收入20.4亿美元 高于去年同期的19.2亿美元 [2] - 利息费用同比增长27.1% 达2.301亿美元 [4] 业务运营 - 本季度公司自有和管理投资组合开始租赁面积5080万平方英尺 运营投资组合4900万平方英尺 开发投资组合180万平方英尺 留存率75.7% [3] - 第三季度自有和管理投资组合平均 occupancy率95.9% 低于上一季度的96.1%和去年同期的97.1% [3] - 7 - 9月公司净有效租金变化率67.8% 现金租金变化率44.1% 现金同店净营业收入增长7.2% 与上一季度持平 [3] 资产交易 - 第三季度公司建筑收购额12.5亿美元 加权平均稳定资本化率（不包括其他房地产）5.1% 开发稳定金额7.84亿美元 其中5.9%为定制建造 开发启动总额3.92亿美元 [4] - 总处置和出资额8.36亿美元 加权平均稳定资本化率（不包括土地和其他房地产）4.5% [4] 流动性与债务 - 2024年第三季度末现金及现金等价物7.809亿美元 高于2024年第二季度末的5.986亿美元 季度末总流动性65.9亿美元 [5] - 截至2024年9月30日 债务占总市值的23.1% 公司总债务加权平均利率3.1% 加权平均期限9.2年 [5] - 本季度普洛斯及其共同投资企业发行总计46亿美元债务 加权平均利率4.6% 加权平均期限8.9年 [5] 指引调整 - 公司将2024年核心运营资金每股收益指引上调至5.42 - 5.46美元 此前为5.39 - 5.47美元 [6] - 平均 occupancy率指引修订为96.00% - 96.50% 此前为95.75 - 96.75% 现金同店净营业收入（普洛斯份额）指引修订为6.50% - 7.00% 此前为6.25% - 7.25% [6] - 开发启动资本部署（普洛斯份额）展望下调至17.5 - 22.5亿美元 此前为25 - 30亿美元 收购支出预计为17.5 - 22.5亿美元 高于此前指引的10 - 15亿美元 处置预计为12.5 - 17.5亿美元 高于此前的10 - 14亿美元 [6] 其他REITs展望 - SL Green Realty预计今日盘后公布2024年第三季度运营资金每股收益1.21美元 同比下降4.7% 目前扎克斯评级为1（强力买入） [7] - Crown Castle预计今日盘后公布2024年第三季度运营资金每股收益1.80美元 同比增长1.7% 目前扎克斯评级为2（买入） [7] - Cousins Properties定于10月24日公布2024年第三季度运营资金每股收益67美分 同比增长3.1% 目前扎克斯评级为3（持有） [7]

文章核心观点 - 工业地产公司Prologis第三季度业绩超出分析师预期,核心经营性现金流(FFO)增长10%,超出预期 [1] - Prologis上调了全年收益和核心FFO的下限指引 [2] - Prologis CEO表示房地产市场"触底过程"正在进行,供给状况有所改善,长期需求动力依然强劲 [2] 公司业绩 - Prologis第三季度每股收益为1.08美元,同比增长6.3%至20.4亿美元,超出分析师预期 [1] - 核心FFO增长10%至1.43美元,也超出预期 [1] - 新开工租赁面积从上年同期的4640万平方英尺增加至5080万平方英尺 [1] - 自有及管理物业的平均出租率为95.9%,续租率为75.7%,均有所下降 [1] 公司指引 - Prologis将全年收益指引上调至3.35-3.45美元,此前为3.25-3.45美元 [2] - 将核心FFO指引调整至5.42-5.46美元,此前为5.39-5.47美元 [2] 股价表现 - Prologis股价在公布业绩后上涨2%,但今年迄今下跌7% [2]

文章核心观点 - 普洛吉斯(PLD)第三季度收入为19亿美元,同比增长6.7% [1] - 每股收益为1.43美元,去年同期为0.80美元 [1] - 收入和每股收益均超出了分析师的预期 [1] 公司财务数据 - 平均出租率为95.9%,略低于分析师预期的96.3% [2] - 开发管理及其他收入为386万美元,大幅高于分析师预期的117万美元,同比增长744.2% [2] - 租金收入为19亿美元,符合分析师预期,同比增长6.7% [2] - 战略资本收入为1.35亿美元,略高于分析师预期的1.25亿美元,同比下降1.1% [2] - 租金及其他收入为19亿美元,略低于分析师预期的19.1亿美元 [2] - 每股净收益(稀释)为1.08美元,高于分析师预期的0.69美元 [2] 股票表现 - 过去一个月,公司股票下跌5.8%,而标普500指数上涨3.5% [2] - 公司目前评级为Zacks排名第4(卖出),表明其短期内可能会低于整体市场 [2]

文章核心观点 - 普洛斯本季度运营资金表现超预期但营收未达预期，股价年初至今表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks排名为卖出，同行业环球医疗房地产投资信托即将公布财报 [1][2][4][5] 普洛斯本季度财报情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.43美元，超Zacks共识预期的每股1.37美元，去年同期为每股1.30美元，FFO惊喜率为4.38% [1] - 上一季度预期FFO为每股1.33美元，实际为每股1.34美元，惊喜率为0.75% [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识FFO预期 [1] - 截至2024年9月季度营收为19亿美元，未达Zacks共识预期0.38%，去年同期为17.8亿美元，过去四个季度仅一次超出共识营收预期 [1] 普洛斯股价表现 - 自年初以来，普洛斯股价下跌约8.9%，而标准普尔500指数上涨21.9% [2] 普洛斯未来展望 - 股票近期价格走势及未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [2] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走势，实证研究表明近期股价走势与预期修正趋势密切相关 [3] - 财报发布前，普洛斯预期修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [4] - 未来季度和本财年的FFO预期及营收预期分别为下一季度每股1.41美元、营收19.4亿美元，本财年每股5.42美元、营收75.2亿美元 [4] 行业情况及同行业公司 - Zacks行业排名中，房地产投资信托及股权信托-其他行业目前处于250多个Zacks行业前38%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] - 同行业环球医疗房地产投资信托（GMRE）尚未公布截至2024年9月季度财报，预计季度收益为每股0.23美元，与去年同期持平，过去30天共识每股收益预期未变 [5] - 环球医疗房地产投资信托预计营收为3488万美元，较去年同期下降1.8% [5]

财务指标 - 公司总收入为20.36亿美元，同比增长6.3%[11] - 核心FFO(每股稀释)为1.43美元，同比增长10%[19] - 调整后EBITDA为17.34亿美元，同比增长7.1%[15] - 2024年全年指引:净收益为3.35-3.45亿美元,核心FFO为5.42-5.46亿美元,不含净促销收益/费用的核心FFO为5.49-5.53亿美元[37] - 2024年第三季度租金收入为18.97亿美元，同比增长6.7%，全年租金收入为55.77亿美元，同比增长10.2%[44] - 2024年第三季度核心FFO为2.63美元/股，同比增长0.8%，全年核心FFO为5.42-5.46美元/股[37,43] - 2024年第三季度合并净收益为10.05亿美元，同比增长34.5%，全年为24.48亿美元，同比增长1.0%[45] - 2024年第三季度每股摊薄净收益为1.08美元，同比增长35.0%，全年为2.63美元，同比增长0.8%[42,43] - 公司第三季度净收益为10.04亿美元，同比增长34.6%[48] - 公司第三季度调整后EBITDA为17.34亿美元，同比增长7.1%[51] 运营指标 - 公司在美国、欧洲、亚洲和其他美洲地区的资产规模分别为800万平方米、247万平方米、114万平方米和88万平方米[6] - 公司在美国和海外地区的总资产管理规模分别为2,180亿美元和546亿美元[7] - 公司在美国和海外地区的股权管理规模分别为1,560亿美元和260亿美元[7] - 公司在美国和海外地区的开发项目市场股权分别为1,200亿美元和48亿美元[7] - 公司在美国和海外地区的营业收益分别为86%和14%[7] - 公司在美国和海外地区的战略资本业务收益分别为62%和38%[7] - 公司第三季度平均出租率为97.5%，同比下降0.8个百分点[54] - 公司第三季度租金变化中现金租金上涨7.2%，净租金上涨9.3%[55] - 公司第三季度同店NOI现金增长7.2%，同店NOI净增长4.1%[55] - 公司第三季度期末出租率为96.6%，同比下降0.8个百分点[64] - 公司第三季度现金NOI同比增长9.5%，净NOI同比增长9.3%[65] - 公司第三季度加权平均持股比例为72.8%[66] - 公司在美国市场拥有3,643个物业,总建筑面积为750,869,000平方英尺,占总建筑面积的82.3%[73] - 公司在美国市场的物业平均出租率为96.5%[73] - 公司在美国以外市场拥有1,642个物业,总建筑面积为417,137,000平方英尺,占总建筑面积的17.7%[73] - 公司在美国以外市场的物业平均出租率为94.7%[73] - 公司前25大客户占总租金收入的21%，其中Amazon、Home Depot和FedEx等占比较高[78] - 公司未来5年内到期的租约面积占总租约面积的57.0%，平均租约期限为4.0年[79] - 公司Prologis Share口径下未来5年内到期的租约面积占总租约面积的53.5%，平均租约期限为4.3年[80] 开发项目 - 开发项目稳定化带来的价值创造为1.29亿美元[16] - 2024年开发项目竣工为39-47亿美元,开发启动为17.5-22.5亿美元,收购为17.5-22.5亿美元,出售为12.5-17.5亿美元,出资为17.5-22.5亿美元[37] - 2024年前三季度公司开发项目稳定化总面积为1,326万平方英尺，估计加权平均稳定化收益率为6.1%[84] - 2024年公司开发项目稳定化总面积预计为3,341万平方英尺，估计加权平均稳定化收益率为5.9%[84] - 2024年前三季度公司开发项目估计加权平均稳定化收益率为5.9%，估计加权平均稳定化资本化率为4.9%[85] - 2024年公司开发项目估计加权平均稳定化收益率为5.9%，估计加权平均稳定化资本化率为4.9%[85] - 2024年前三季度公司开发项目估计加权平均利润率为14.2%，估计价值创造为4.75亿美元[86,87] - 公司在3Q 2024开始了1,855万平方英尺的新开发项目，总开发投资515,568万美元[91] - 公司在2024年预计完成6,401万平方英尺的开发项目，总投资1,125,475万美元[91] - 公司在2025年及以后预计完成1,180,850万平方英尺的开发项目，总投资3,795,816万美元[94] - 公司开发项目的预计加权平均稳定收益率为6.9%[94] - 公司开发项目的预计加权平均稳定资本化率为5.3%[94] - 公司开发项目的预计加权平均利润率为26.2%[94] - 公司开发项目的预计总价值创造为1,449,660万美元[94] - 公司开发项目中38.8%为定制开发[94] - 公司在美国市场的开发项目占总开发项目的比重为52.3%[94] - 公司在欧洲市场的开发项目占总开发项目的比重为16.2%[94] 收购与出售 - 公司在第三季度收购了总面积为1,225,297平方英尺的第三方物业,收购价格为10.64亿美元[97] - 公司在2024财年预计收购总面积为1,631,030平方英尺的第三方物业,收购价格为13.47亿美元[97] - 公

文章核心观点 - 普洛斯2024年第三季度财报显示多项指标向好，公司处于行业下行触底阶段，长期需求驱动因素强劲，有望凭借优势获取市场份额并为客户提供解决方案 [1] 公司业绩表现 财务指标 - 稀释后每股净收益为1.08美元，同比增长35.0%，主要因处置收益增加 [1] - 稀释后每股核心运营资金（Core FFO）为1.43美元，同比增长10.0%；剔除净促进收入（费用）后为1.45美元，同比增长9.0% [1] 运营表现 - 运营投资组合4900万平方英尺，开发投资组合180万平方英尺 [2] - 自有及管理物业平均入住率95.9%，普洛斯份额平均入住率96.1%；新签租约面积5080万平方英尺，租户留存率75.7% [3] - 现金同店净营业收入（NOI）增长7.2%，净有效租金变化67.8%，现金租金变化44.1% [3] 部署活动 - 收购金额12.5亿美元，加权平均稳定资本化率（不含其他房地产）5.1% [4] - 开发项目稳定化价值7.84亿美元，预计加权平均收益率6.2%，预计加权平均利润率16.4%，预计创造价值1.29亿美元 [4] - 定制开发项目启动占比5.9%（3.92亿美元），预计加权平均收益率9.0%，预计加权平均利润率41.8%，预计创造价值1.69亿美元 [4] - 总处置和出资额8.36亿美元，加权平均稳定资本化率（不含土地和其他房地产）4.5% [4] 资产负债与流动性 - 本季度与共同投资企业合计发行46亿美元债务，加权平均利率4.6%，加权平均期限8.9年 [5] - 季度末总可用流动性约66亿美元，债务与EBITDA比率5.1倍，债务占总市值比例23.1% [5] - 公司债务加权平均利率3.1%，加权平均期限9.2年 [5] - 2024 - 2026年预测收益分别有99%、99%和98%以美元计价或通过衍生品合约对冲，96.2%的股权以美元计价 [5] 2024年业绩指引 收益指引 |指标|先前指引|修订后指引| | ---- | ---- | ---- | |摊薄后每股净收益|3.25 - 3.45美元|3.35 - 3.45美元 [7][8]| |摊薄后每股核心运营资金（Core FFO）|5.39 - 5.47美元|5.42 - 5.46美元 [7][8]| |摊薄后每股核心运营资金（剔除净促进收入（费用））|5.46 - 5.54美元|5.49 - 5.53美元 [7][8]| 运营指标指引 |指标|先前指引|修订后指引| | ---- | ---- | ---- | |平均入住率|95.75% - 96.75%|96.00% - 96.50% [9]| |现金同店净营业收入（NOI）|6.25% - 7.25%|6.50% - 7.00% [9]| |净有效同店净营业收入（NOI）|5.50% - 6.50%|5.50% - 6.00% [9]| |战略资本收入（不含促进收入）|5.2 - 5.4亿美元|5.25 - 5.35亿美元 [9]| 资本部署指引 |指标|先前指引|修订后指引| | ---- | ---- | ---- | |开发项目稳定化|36 - 40亿美元|39 - 43亿美元 [10]| |开发项目启动|25 - 30亿美元|17.5 - 22.5亿美元 [10]| |收购|10 - 15亿美元|17.5 - 22.5亿美元 [10]| |出资|17.5 - 22.5亿美元|17.5 - 22.5亿美元 [10]| |处置|10 - 14亿美元|12.5 - 17.5亿美元 [10]| |已实现开发收益|3 - 4亿美元|3.75 - 4.25亿美元 [10]| 其他信息 电话会议详情 - 2024年10月16日上午9点（太平洋时间）/中午12点（东部时间）举行电话会议 [12] - 可通过拨打+1 (877) 897 - 2615（美国和加拿大免费）或+1 (201) 689 - 8514（其他国家）收听直播，也可在www.prologis.com的投资者关系板块观看网络直播 [12] - 电话会议回放于10月16 - 30日可通过拨打+1 (877) 660 - 6853（美国和加拿大）或+1 (201) 612 - 7415（其他国家），使用访问代码13748709收听，网络直播回放将发布在www.prologis.com的“活动与演示”板块 [12] 公司简介 - 普洛斯是全球物流房地产领导者，专注高壁垒、高增长市场 [13] - 截至2024年9月30日，公司在20个国家拥有或投资的物业及开发项目预计总面积约12亿平方英尺（1.16亿平方米） [13] - 公司将现代物流设施出租给约6700家客户，主要涵盖企业对企业和零售/在线履行两大类别 [13]

文章核心观点 - 普洛斯（Prologis）将于10月16日盘前公布2024年第三季度财报，行业分析师和投资者期待评估其在当前经济环境下的表现和前景，美国工业房地产市场第三季度需求有所缓和，但普洛斯凭借自身优势有望应对市场变化并实现增长 [1][2][4] 公司过往表现 - 上一季度，公司核心运营资金（FFO）每股意外增长0.75%，季度业绩显示租金收入增加和租赁活动良好，但高利息费用是不利因素 [1] - 过去四个季度，公司FFO每股两次超出Zacks共识预期，两次符合预期，平均超出幅度为0.98% [1] 行业第三季度情况 - 美国工业房地产市场第三季度需求缓和，净吸纳量降至2940万平方英尺，较上一季度下降超35%，但全年仍有望超过1亿平方英尺 [2] - 第三季度租赁活动达1.396亿平方英尺，比10年疫情前平均水平高8%，接近去年的1.409亿平方英尺，2024年初以来新交易完成量为4.336亿平方英尺，较2023年同期下降6.7% [2] - 空置率继续正常化，环比小幅上升30个基点至6.4%，主要因投机性交付，但仍低于疫情前平均水平，建设管道收缩至2018年以来最低水平，在建面积仅3.093亿平方英尺，同期要价租金同比上涨4.3%至每平方英尺10.08美元，首次超过每平方英尺10美元 [3] 公司优势因素 - 公司能够在战略位置提供高质量设施，有能力应对工业房地产市场当前的疲软，通过收购和开发进行的扩张预计对第三季度收入产生积极影响 [4] - 公司受益于行业领先的成本结构和稳健的资产负债表，作为工业REIT领域的主导者，能以优惠利率获得资金，在审查期间有望保持强大的流动性和财务稳定性 [5] 第三季度预测 - Zacks共识预计第三季度收入为19亿美元，同比增长7.03% [6] - 预计租金收入为190万美元，增长7.2%，平均入住率为96.4%，较上一季度下降20个基点，同店净营业收入预计增长8.3% [6] - Zacks共识预计第三季度FFO每股为1.38美元，过去一个月未修订，同比增长6.15% [7] 模型预测 - 模型未明确预测本季度公司FFO每股会有意外表现，公司目前Zacks排名为3，收益ESP为 - 0.05% [8] 其他值得关注的股票 - SL Green Realty Corp.（SLG）将于10月16日公布季度数据，收益ESP为 + 2.38%，目前Zacks排名为2 [9] - Cousins Properties Incorporated（CUZ）将于10月24日公布季度数据，收益ESP为 + 1.12%，目前Zacks排名为2 [9]

文章核心观点 - 对普洛斯（NYSE: PLD）已跟踪研究数年，曾较为乐观，但去年因一些短期不利因素变得更为谨慎 [1] 分析师持仓情况 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对PLD、UPS、DHLGY股票持有长期受益头寸 [1]

文章核心观点 - 华尔街分析师预计普洛斯即将发布的季度报告中每股收益为1.38美元，同比增长6.2%，营收预计为19亿美元，同比增长7%，且过去30天该季度每股收益共识估计无修订，盈利预测变化对预测投资者反应至关重要，同时还给出了公司部分关键指标的平均估计及股价表现 [1] 盈利与营收预期 - 分析师预计公司即将发布的季度报告中每股收益为1.38美元，同比增长6.2% [1] - 预计营收为19亿美元，同比增长7% [1] - 过去30天该季度每股收益共识估计无修订 [1] 特定关键指标估计 - 分析师集体评估“租金收入”将达19亿美元，同比变化+7% [2] - 预测“战略资本收入”将达1.2526亿美元，较上年同期变化-8.5% [2] - 分析师平均预测“平均入住率”为96.3%，对比去年同期为97.1% [2] - 分析师评估“折旧和摊销”将达6.3851亿美元，去年同期公司报告为6.4201亿美元 [3] 股价表现与评级 - 普洛斯股价过去一个月变化为-9.2%，而同期Zacks标准普尔500综合指数变动为+5.4% [3] - 普洛斯Zacks评级为3（持有），预计短期内将紧跟整体市场表现 [3]