公司介绍 - iREIT®+HOYA Capital 提供包括 REITs、BDCs、MLPs、Preferreds 等收入导向型替代投资的研究服务 [1] - 团队分析师合计拥有超过 100 年经验 涵盖对冲基金经理、投资组合经理、博士等专业背景 [1] - Brad Thomas 拥有 30 年房地产投资经验 参与过价值超过 10 亿美元的商业地产交易 [2] 研究覆盖范围 - iREIT® Tracker 跟踪超过 250 只证券 提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] - 研究领域包括 REITs、抵押型 REITs(mREIT)、优先股、BDCs、MLPs、ETF 和资产管理公司 [1] 专业资质 - Brad Thomas 曾被 Barron's、Bloomberg、Fox Business 等主流财经媒体报道 [2] - Brad Thomas 著有四本专业书籍 包括最新出版的《REITs For Dummies》[2]

投资级净租赁REITs分析 - 文章对一组精选的投资级净租赁REITs在2025年第一季度的投资利差进行了估算和排名[1] - 所有涉及的REITs均已公布2025年第一季度业绩[1] 作者背景 - 作者为康涅狄格州小型企业主 主营餐饮设备供应业务[1] - 作者具备金融行业从业经验 持有CFA和CIPM证书 曾协助公司遵守全球投资表现标准(GIPS)[1] - 作者投资研究不局限于特定行业 只要理解业务模式即可覆盖[1] 作者持仓披露 - 作者通过股票、期权或其他衍生品持有VICI、O、ADC、STAG、WPC的多头头寸[2] - 文章观点为作者个人意见 未受任何公司补偿[2] - 作者与提及公司无商业往来[2]

公司股价表现 - Target股价从2021年峰值下跌65% [1] - Realty Income股价较2020年高点下跌约24% [1] 公司业务概述 - Target是美国大型零售商 销售食品、服装、家具等商品 直接竞争对手为沃尔玛 提供更高端零售体验 [2] - Realty Income是净租赁房地产投资信托基金(REIT) 75%租金收入来自单租户零售物业 租户承担大部分运营成本 [4] - Realty Income拥有超过15,600处物业 分布在美国和欧洲多个国家 [5] 股息表现对比 - Target连续58年增加年度股息 Realty Income连续30年增加股息 [2][5] - Target股息收益率约4.6% Realty Income收益率更高达5.6% [7] - Target过去十年股息年化增长率约8% Realty Income仅3%左右 [9] 投资吸引力分析 - 两家公司股息收益率均接近十年高位 Target股息收益率更接近其历史最高水平 [8] - Target更适合价值型投资者和股息增长型投资者 [8][9] - Realty Income因业务模式稳定 对保守股息投资者更具吸引力 [12] 业务模式风险差异 - Target业绩受消费者趋势影响较大 可能出现大幅回调 当前股价下跌部分反映这一问题 [10] - Realty Income因物业组合分散 业务波动较小 空置物业可重新出租或出售 [11]

公司概况 - Realty Income是全球第七大房地产投资信托基金(REIT) [1] - 公司拥有15,627处物业，出租给1,598家客户，覆盖91个行业 [6] - 主要租户包括Dollar General、FedEx、Home Depot和Walmart等知名企业，单一客户租金占比不超过3.4% [6] 财务表现 - 提供5.67%的远期股息收益率 [1] - 股息连续30年增长，复合年增长率达4.3% [3] - 自1994年纽交所上市以来年化回报率达13.6%，10,000美元初始投资通过股息再投资可增值至约865,000美元 [4] - 29年保持正向运营回报，资产负债表稳健 [5] 投资优势 - 低波动性特征显著，相对于标普500的beta值仅为0.5 [5] - 约91%的租金在经济下行期具有韧性，73%的客户从事必需消费品、低价商品或服务型业务 [9] - 成功应对互联网泡沫破裂、大衰退、新冠疫情和2023年地区银行危机等多轮经济周期 [10] 增长前景 - 全球净租赁可寻址市场规模约14万亿美元 [8] - 欧洲市场增长潜力突出，仅面临两个主要竞争对手（美国市场有12个同行竞争者） [8] - 预计未来十年及更长时间可实现两位数百分比的总体回报 [12]

市场韧性 - 标普500指数在潜在关税威胁下仍缓慢回升[1] Realty Income公司概况 - 专注于零售行业的房地产投资信托(REIT) 拥有全球约15600处物业[5] - 核心业务为美国必需品零售商 但已扩展至新地区和工业领域 工业物业占比超14% 英国物业占比超11%[6] - 最大两类物业为杂货店和便利店 合计占比超20% 前三大租户(7-Eleven Dollar General Walgreens)占总物业约10%[7] 抗关税商业模式 - 聚焦大型零售连锁企业 即使在经济低迷时期也能保障租金收入[9] - 利率下降有利于公司扩大信贷和全球收购 2024年已识别430亿美元投资机会 全球可寻址市场规模达14万亿美元[10] - 全球化布局降低对美国经济趋势的依赖[11] 股息表现 - 连续54年按月派息 上市前已开始 累计658个月不间断 连续110个季度提高股息[12] - 当前股息收益率达5.6% 是标普500平均股息收益率的三倍 投资18000美元可获年息1000美元且持续增长[13] 投资价值 - 提供稳定被动收入流 能抵御包括关税变化在内的经济挑战[14] - 通过物业收购和小型REIT并购实现双重增长 低成本资本助推扩张[10]

核心观点 - 在当前关税不确定性导致市场波动的环境下，投资者倾向于寻找稳定的股息收入机会 [1][2] - Realty Income作为零售REIT，凭借高股息率(5 7%)和稳定的业务模式，成为具有吸引力的投资标的 [2][3][8] - 公司通过收购扩展至游戏和数据中心等新兴领域，同时维持强劲的运营表现和股息增长 [10][15] - 当前公司估值处于近十年低位(价格/FFO倍数14 3)，提供了长期投资机会 [12][16] 公司业务 - Realty Income是零售房地产投资信托(REIT)，主要资产为便利店(20%)、杂货店、药店(15%)、汽车服务和一元店 [3] - 主要租户包括Dollar General、Walgreens、FedEx、CVS、Home Depot和Walmart等知名零售品牌 [4] - 2000-2024年期间公司中位出租率达98 2%，显著高于S&P 500 REITs的94 2% [4] 运营表现 - 在经济衰退期间(2007-2009年金融危机和2020年疫情)仍保持97%-98%的高出租率 [5] - 专注于节俭型和中端市场零售商，业务具有抗衰退特性 [5] - 2024年2月宣布第110个季度连续提高股息，创下股息增长记录 [10] 股息政策 - 采用月度分红而非季度分红模式，增强现金流稳定性 [8] - 通过稳健的运营资金(FFO)支撑股息支付和增长 [10] - 历史上在通胀高企时期表现优异，证明其股息安全性 [8] 增长战略 - 近年收购扩展至游戏和数据中心等非传统零售领域 [10] - 数据中心业务受益于人工智能革命带来的需求增长 [15] - 多元化战略有助于降低对单一行业的依赖风险 [15] 估值分析 - 当前价格/FFO倍数14 3接近十年低点 [12] - 市场担忧关税对通胀的影响以及非核心业务扩张策略 [14] - 历史证明公司能有效应对经济动荡，当前低估值为长期投资者提供机会 [15][16]

市场环境与行业影响 - 市场波动和不确定性上升 关税导致波动性增加 可能引发通胀回升和经济增速放缓 [1] - 这些不利因素可能对企业未来几个季度的盈利产生重大影响 [1] 公司核心优势 - 公司(Realty Income)在不同市场条件下持续提供可靠稳定的业绩表现 [2] - 公司预计2025年将实现稳定的盈利和股息增长 [2] - 公司拥有高质量房地产组合 租户覆盖物业运营成本 提供稳定现金流 [7] - 公司在REIT行业中拥有最强的财务结构之一 保守的股息支付比例和强大的资产负债表 [8] 财务表现 - 第一季度调整后FFO为每股1.06美元 同比增长2.9% [4] - 连续第110个季度提高股息 过去一年月度股息增长3.4% 收益率超过5.5% [4] - 第一季度股息支付率为调整后FFO的75.1% 处于行业保守水平 [4] - 2025年调整后FFO预计为每股4.22至4.28美元 同比增长约2% [9] 投资与扩张 - 第一季度投资近14亿美元 其中8.25亿美元用于欧洲收购 7000万美元用于开发项目 [5] - 欧洲投资初始现金收益率为7% 高于美国的6.9% [5] - 2024年预计投资约40亿美元用于新物业收购 [9] 运营表现 - 同店租金收入增长1.3% 重新签约物业租金平均比之前高3.9% [6] - 公司通过地理、资产类别和投资类型的多元化确保现金流的可预测性和持续性 [7] 未来展望 - 尽管存在关税带来的不确定性 公司对实现2025年指引充满信心 [9] - 如果利率下降 公司可能加快收购速度 实现更快增长 [9] - 公司持续增长的盈利和低支付比例将支持股息继续增长 [9]

投资组合构建策略 - 专注于构建以股息收入为核心的投资组合 目标是在未来10年内实现超过12%的成本收益率 同时兼顾风险收益平衡 [1] - 选股标准聚焦于具有显著竞争优势和强劲财务表现的公司 重点关注股息率和股息增长潜力 以实现年度股息收入增长 [1] - 采用高股息率与高股息增长公司相结合的策略 逐步降低对整体股市波动的依赖性 [1] 风险管理方法 - 通过跨行业跨板块的广泛分散投资来降低组合波动性 实现风险缓释 [1] - 建议纳入低贝塔系数公司 进一步降低投资组合的整体风险水平 [1] - 典型组合构建包含ETF和个股的混合配置 强调分散化和风险控制 [1] 收益优化理念 - 选股过程严格筛选高股息率和股息增长公司 但追求总回报最大化 兼顾资本利得和股息收入 [1] - 投资方法论强调全收益考量 而非孤立看待股息因素 [1]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司总资产为6975.77万美元，较2024年12月31日的6883.50万美元增长1.34%[10] - 2025年第一季度，公司总营收为13.81亿美元，较2024年同期的12.60亿美元增长9.53%[13] - 2025年第一季度，公司总费用为11.45亿美元，较2024年同期的11.35亿美元增长0.84%[13] - 2025年第一季度，公司净收入为2514.62万美元，较2024年同期的1338.99万美元增长87.80%[13] - 2025年第一季度，归属于公司的净收入为2498.15万美元，较2024年同期的1322.84万美元增长88.85%[13] - 2025年第一季度，普通股股东可获得的净收入为2498.15万美元，较2024年同期的1296.96万美元增长92.62%[13] - 2025年第一季度，普通股每股净收入（基本和摊薄）为0.28美元，较2024年同期的0.16美元增长75%[13] - 2025年第一季度，其他综合收入为345.90万美元，而2024年同期为其他综合损失91.14万美元[13] - 2025年第一季度，普通股股东可获得的综合收入为2844.05万美元，较2024年同期的1205.82万美元增长135.86%[13] - 截至2025年3月31日，公司股东权益为3924.22万美元，较2024年12月31日的3905.17万美元增长0.49%[10] - 2025年第一季度净收入为251,462美元，2024年同期为133,899美元[18] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为787,516美元，2024年同期为778,673美元[18] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为1,313,631美元，2024年同期为388,810美元[18] - 2025年第一季度融资活动提供的净现金为374,558美元，2024年同期为17,027美元[18] - 2025年第一季度折旧和摊销为608,935千美元，2024年同期为581,064千美元[18] - 2025年第一季度，公司总营收为13.80505亿美元，总费用为11.44902亿美元，净利润为2.51462亿美元[13] - 2025年第一季度，公司普通股股东可获得的净利润为2.49815亿美元，每股净利润为0.28美元[13] - 2025年第一季度净收入为251,462千美元，2024年同期为133,899千美元[18] 合并可变利益实体财务数据关键指标变化 - 2025年3月31日，合并可变利益实体的净房地产为2,962,700,000美元，2024年12月31日为2,882,135,000美元[30] - 2025年3月31日，合并可变利益实体的总资产为3,519,975,000美元，2024年12月31日为3,461,843,000美元[30] - 2025年3月31日，合并可变利益实体的总负债为125,878,000美元，2024年12月31日为131,096,000美元[30] - 2025年3月31日，合并可变利益实体的净房地产为2,962,700千美元，2024年12月31日为2,882,135千美元[30] - 2025年3月31日，合并可变利益实体的总资产为3,519,975千美元，2024年12月31日为3,461,843千美元[30] 公司合并相关情况 - 2024年1月23日公司完成与Spirit Realty Capital的合并，交易对价为61.86284亿美元，包括发行1.08308064亿股普通股、690万股A类优先股等[45][46] - 合并相关交易成本在2025年第一季度为70万美元，2024年第一季度为9410万美元[47] - 假设合并于2023年1月1日完成，2024年第一季度未经审计的预计总收入为13.077亿美元，净收入为2.344亿美元，每股收益为0.27美元[48][49] - 2024年1月23日至3月31日，Spirit的运营收入为1.55亿美元，净收入为690万美元[49] - 2024年第一季度未经审计的假设合并后运营结果：总收入13.077亿美元，净收入2.344亿美元，每股收益0.27美元[49] 公司物业相关数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司拥有或持有15,627处物业权益，可租赁面积约3.418亿平方英尺[22] - 2025年第一季度，公司收购50处房地产，投资10.263亿美元，加权平均初始现金收益率为7.0%；另有68处房地产正在开发，投资1.389亿美元，加权平均初始现金收益率为7.4%[52] - 截至2025年3月31日的三个月内，新收购物业净营业收入中90.3%来自零售客户，9.7%来自工业客户；约29%来自投资级评级客户及其子公司或关联公司[53] - 截至2025年3月31日，不包括在建物业的收购总价分配中，美元收购总计2.412亿美元，英镑收购总计4.437亿英镑，欧元收购总计2.397亿欧元[53] - 2025年第一季度收购物业产生总收入660万美元，净收入230万美元[54] - 2025年第一季度公司对现有物业资本化成本3070万美元，2024年同期为740万美元[55] - 2025年和2024年第一季度，所有在位租赁摊销至费用的金额分别为2.132亿美元和2.115亿美元[57] - 2025年和2024年第一季度，资本化的高于和低于市场租赁摊销使租金收入净减少的金额分别为970万美元和910万美元[58] - 2025年第一季度和2024年同期，公司出售房地产的数量分别为55处和46处，净销售收益分别为9260万美元和9560万美元，销售收益分别为2250万美元和1660万美元[60] - 截至2025年3月31日，公司拥有或持有权益的物业有15,627处，其中15,313处（占比98.0%）为单客户物业，231处可供租赁或出售[104] - 2025年第一季度收购50处房地产，投资10.263亿美元，加权平均初始现金收益率为7.0%；另有68处房地产在建，投资1.389亿美元，加权平均初始现金收益率为7.4%[52] - 截至2025年3月31日的三个月内，收购物业产生总收入660万美元，净收入230万美元[54] - 2025年第一季度出售55处房产，净销售收益9260万美元，房地产销售收益2250万美元；2024年同期出售46处，净销售收益9560万美元，收益1660万美元[60] 公司资产负债项目关键指标变化 - 截至2025年3月31日，应收账款净额为9.5241亿美元，较2024年12月31日的8.77668亿美元有所增加[50] - 截至2025年3月31日，公司对非合并实体的总投资账面价值为12.337亿美元，2024年12月31日为12.297亿美元[61] - 截至2025年3月31日，公司贷款的总账面价值为10.547亿美元，2024年12月31日为8.285亿美元[62] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司净递延所得税负债均为350万美元[33] - 截至2025年3月31日，公司经营租赁应收款的一般备抵为440万美元，2024年12月31日无一般备抵[39] - 2025年3月31日与2024年12月31日相比，应收账款净额从8.77668亿美元增至9.5241亿美元[50] - 2025年3月31日与2024年12月31日相比，租赁无形资产净额从6.322992亿美元降至6.216454亿美元[50] - 2025年3月31日与2024年12月31日相比，其他资产净额从4.018568亿美元增至4.324703亿美元[50] - 2025年3月31日与2024年12月31日相比，应付账款和应计费用从7.59416亿美元降至7.30064亿美元[50] - 截至2025年3月31日，对非合并实体总投资账面价值为12.337亿美元，超过净资产基础权益790万美元[61] - 截至2025年3月31日，贷款总账面价值为10.547亿美元，融资应收款账面价值为15.828亿美元[62][63] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司贷款应收款的账面价值分别为10.547亿美元和8.285亿美元[85] 公司融资与信贷相关情况 - 截至2025年3月31日，公司有42.5亿美元的无担保循环多货币信贷额度，借款能力为29.6亿美元，未偿还余额为13亿美元[65][66] - 截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月，循环信贷安排下未偿还借款的加权平均利率分别为4.5%和6.2%，2025年3月31日为4.3%[67] - 截至2025年3月31日，合并资产负债表中“其他资产净额”包含的信贷安排发起成本为610万美元，2024年12月31日为730万美元[68] - 公司有美元和欧元无担保商业票据计划，最高发行额度均为15亿美元[69] - 截至2025年3月31日，商业票据计划下未偿还借款余额为4.134亿美元，2024年12月31日为6730万美元；2025年和2024年截至3月31日的三个月加权平均利率分别为3.3%和4.5%[71] - 2024年1月修订并重述的定期贷款协议，加权平均利率为3.9%，总借款8亿美元，其中3亿美元于2025年8月到期，5亿美元于2027年8月到期；另有5亿美元于2025年6月到期[73] - 2023年定期贷款协议允许最多15亿美元多货币借款，2024年1月利率互换后固定年利率为4.9%，截至2025年3月31日有11亿美元多货币借款[74] - 截至2025年3月31日，递延融资成本为160万美元，2024年12月31日为220万美元[75] - 2025年截至3月31日的三个月，公司偿还抵押贷款本金3950万美元，包括全额偿还一笔3900万美元的抵押贷款[76] - 截至2025年3月31日，应付抵押贷款涉及16处房产的10笔贷款，加权平均利率为4.8%，有效利率为5.9%，剩余本金余额为4300万美元[77] - 截至2025年3月31日，公司高级无担保票据和债券包括美元、英镑和欧元计价，按到期日排序，各票据本金和账面价值有明确列示[78] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司应付票据和债券的本金总额分别为2.3157503亿美元和2.2938737亿美元[79] - 2025年和2024年第一季度，公司所有票据和债券产生的利息分别为2.199亿美元和2.005亿美元[80] - 截至2025年3月31日，公司应付票据和债券的加权平均利率为3.8%，加权平均剩余到期年限为6.3年[79] - 截至2025年3月31日，公司有42.5亿美元无担保多货币循环信贷安排，借款能力为29.6亿美元，未偿还余额为13亿美元[65][66] - 截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月，循环信贷安排下未偿还借款的加权平均利率分别为4.5%和6.2%；2025年3月31日，该加权平均利率为4.3%[67] - 截至2025年3月31日，合并资产负债表中“其他资产净额”包含的信贷安排发起成本为610万美元，2024年12月31日为730万美元[68] - 公司有美元和欧元计价的无担保商业票据计划，最高发行额度均为15亿美元[69] - 截至2025年3月31日，商业票据计划下未偿还借款余额为4.134亿美元，2024年12月31日为6730万美元；2025年和2024年截至3月31日的三个月，加权平均利率分别为3.3%和4.5%[71] - 2024年1月修订并重述的定期贷款协议，加权平均利率为3.9%，总借款8亿美元，其中3亿美元于2025年8月到期，5亿美元于2027年8月到期；另有5亿美元于2025年6月到期[73] - 2023年定期贷款协议允许最多15亿美元的多货币借款，2024年1月通过利率互换将年利率固定在4.9%，截至2025年3月31日，多货币借款为11亿美元[74] - 截至2025年3月31日，递延融资成本为160万美元，2024年12月31日为220万美元[75] - 2025年截至3月31日的三个月，公司偿还抵押贷款本金3950万美元，其中一笔3900万美元的抵押贷款全额偿还[76] - 截至

公司业绩 - 2025年第一季度调整后运营资金(AFFO)每股1 06美元 与Zacks一致预期持平 较去年同期的1 03美元有所增长 [1] - 总收入13 8亿美元 超出Zacks一致预期0 53% 同比增长9 5% [2] - 同店租金收入11 5亿美元(来自14 702处租赁物业) 同比增长1 3% [3] - 利息支出2 684亿美元 同比增长11 5% [3] 投资与资产处置 - 季度内投资13 7亿美元用于121处物业及开发/扩建项目 [4] - 出售55处物业 净收益9 260万美元 不动产销售利得2 260万美元 [4] 财务状况 - 季度末流动性29亿美元 包括3 19亿美元现金及等价物 6 910万美元未结算ATM股权融资 25亿美元无担保循环信贷额度 [5] - 净债务与年化调整EBITDAre比率为5 4倍 [5] 管理层指引 - 维持2025年AFFO每股4 22-4 28美元的指引 Zacks一致预期4 28美元处于该区间 [6] - 全年预期同店租金增长约1% 入住率保持98%以上 重申40亿美元年度投资计划 [6] 行业对比 - Regency Centers(REG)第一季度FFO每股1 15美元 超预期 同比增长6 5% 同物业净运营收入与基础租金改善 [9] - Kimco Realty(KIM)第一季度FFO每股0 44美元 超预期 同比增长12 8% 收入增长超预期但利息支出增加形成拖累 [10]