核心观点 - 在经济疲软和降息预期升温背景下 零售REITs因防御性资产配置和稳定现金流特性受到关注 其中Realty Income凭借必需消费品和服务导向型租户组合展现业务韧性 [1][2][3] - 同业公司Kimco和Regency均聚焦超市锚定购物中心 通过必需消费品租户组合抵御经济周期波动 第二季度租赁活动保持活跃 [6][7][8] - Realty Income股价年内表现优于行业 但估值低于行业水平 且FFO每股收益预期遭小幅下调 当前Zacks评级为卖出级 [9][11][12][13] 资产组合策略 - Realty Income的资产组合中73%年化基础租金来自必需商品和服务 约90%租金收入具备抗衰退或抗电商冲击特性 [2][10] - 投资组合覆盖15,600处物业 涉及91个行业和1,600余名租户 有效分散单一运营商依赖风险 [3] - Kimco超市锚定资产占比从2020年78%提升至2025年第二季度86% Regency超85%资产为超市锚定社区购物中心 [7][8] 运营表现 - 2025年第二季度投资组合入住率达98.6% 高于长期中位数水平 反映必需零售需求稳定性 [3][10] - 同期完成346份租约续签 实现103.4%的租金回收率 其中93%租赁活动来自现有租户续约 显示强劲的租户留存能力 [4][10] - Kimco当季执行506份租约 涵盖270万平方英尺 consolidated运营组合租赁活动保持健康 [7] 财务指标与估值 - Realty Income远期12个月P/FFO为13.60倍 低于行业平均水平 价值评分获D级 [11] - 2025年9月季度FFO每股预期为1.07美元 2025全年预期为4.26美元 过去一个月2025年全年预期从4.27美元微调至4.26美元 [13] - 公司预计2025年将产生75个基点的租金损失 部分源于历史并购交易带来的租户信用风险 [5] 行业比较 - 零售REITs板块年内下跌4.6% 而Realty Income股价同期上涨11% 表现显著优于行业 [9] - Regency通过引进行业领先超市租户强化资产质量 Kimco则凭借优质区位布局提升必需服务导向型资产占比 [7][8]