财务数据和关键指标变化 - 全球投资12亿美元 加权平均初始现金收益率为7.2% 较短期加权平均资本成本高181个基点 [6] - 投资组合加权平均租期约15.2年 [6] - 本季度处置73处房产 总净收益1.17亿美元 其中1亿美元涉及空置房产 [11] - 投资组合入住率达98.6% 较上季度提高10个基点 高于2010-2024年历史中位数98.2% [11] - 租金回收率为103.4% 涉及9700万美元年化现金租金 93%租赁活动来自现有客户续约 [11] - 2025年投资量指引上调至约50亿美元 AFFO每股指引下限提高至4.24-4.28美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 欧洲投资占总投资量76% 达8.89亿美元 加权平均初始现金收益率7.3% [8] - 美国投资2.82亿美元 加权平均初始现金收益率7% [9] - 零售业收购占比从72%降至47% 主要因工业领域机会更多 [96] - 数据中心投资机会增加 但保持选择性 [98] - 零售公园在英国和爱尔兰表现强劲 成为最大零售公园所有者 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场占比提升至年化基础租金17% [8] - 本季度进入波兰市场 完成两笔交易 [24] - 欧洲债务资本成本较美元低约120个基点 [8] - 波兰GDP增速在欧洲排名第二 人口排名第八 GDP总量排名第六 [24] - 美国交易量有所放缓 反映选择性而非机会缺乏 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用平台优势拓展私人资本和信贷投资等相邻增长领域 [5] - 建立常青美国核心+基金 作为全球扩展核心战略 [17] - 欧洲分散的竞争格局和更大总可寻址市场提供增长机会 [8] - 私人资本对净租赁房地产兴趣增加 黑石等机构创建净租赁基金 [52] - 利用长期客户关系提供定制化资本解决方案 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2025年潜在租金损失约75个基点 略高于历史经验 [12] - 信用观察名单占年化基础租金4.6% 中位数客户风险仅3个基点 [13] - 关税政策不确定性保持保守预测 受影响行业主要为家具、服装和电子 [40] - 欧洲工业资产定价较美国更理性 因竞争较少 [65] - 利率环境不确定 但平台优势可应对各种经济背景 [20] 其他重要信息 - 拥有15,600处房产 覆盖91个行业和1,600多个客户 [10] - 专有预测分析工具支持全流程决策 [10] - 季度内通过ATM筹集6.32亿美元股本 加权平均股价56.39美元 [14] - 6月欧元债券发行11亿欧元 超额认购5倍 总成本3.69% [44] - 季度末流动性54亿美元 包括8亿美元现金和40亿美元信贷额度 [16] 问答环节所有提问和回答 关于波兰市场 - 波兰GDP增速快 法律环境有利 首两笔交易为工业资产 [24] - 波兰交易将贡献未来投资量 [25] 关于收购指引 - 上调收购量但保持AFFO上限不变 反映政策不确定性 [26] - 收购影响主要在2026年显现 [27] 关于收购选择性 - 放弃37亿美元交易因收益率不足 选择性比率降至3% [30] - 私人资本平台可承接部分放弃交易 [31] 关于欧洲投资 - 欧洲工业资产占本季度投资近半 [35] - 欧洲债务成本优势明显 较美元低160个基点 [44] - 美国投资者开始关注欧洲市场 [107] 关于租户健康 - 4.6%观察名单已考虑关税影响 [40] - 平均每个风险客户仅影响4个基点 [41] 关于资金和流动性 - 多种资金来源支持投资活动 包括未结算股本6.54亿美元 [16] - 下半年预计自由现金流4.5亿美元 [16] - 债务到期8.5亿美元 但流动性充足 [81] 关于私人资本平台 - 平台可承接低初始收益率但长期IRR好的项目 [87] - 限制因素主要是募资规模而非机会 [90] 关于数据中心 - 保持选择性 寻找合适合作伙伴和位置 [98] - 数据中心机会增加 但需符合标准 [111] 关于利率影响 - 利率下降可能提高美国投资能力 [115] - 但十年期利率影响不确定 [116] 关于外汇对冲 - 采取平衡对冲策略 锁定部分收益 [121] - 2019年做了15年跨货币互换 [122]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度总收入为14.1亿美元，同比增长5.3%[11] - 2025年上半年净利润为4.5亿美元，较2024年同期的3.95亿美元增长14.1%[11] - 公司2025年第二季度每股基本收益为0.22美元，较2024年同期的0.30美元下降26.7%[11] - 公司2025年上半年净利润为4.50473亿美元，同比增长14.1%（2024年同期为3.94867亿美元）[17] - 2025年第二季度总收入为14.1亿美元，同比增长5.3%（2024年同期为13.39亿美元）[11] - 2025年第二季度净收入为1.99亿美元，同比下降23.7%（2024年同期为2.61亿美元）[11] - 2025年上半年累计收入为27.91亿美元，同比增长7.3%（2024年同期为25.99亿美元）[11] - 2025年上半年净收入为4.5亿美元，同比增长14.1%（2024年同期为3.95亿美元）[11] - 2025年第二季度普通股每股基本收益为0.22美元，同比下降26.7%（2024年同期为0.30美元）[11] - 公司2025年上半年净收入为4.504亿美元，同比增长14.1%（2024年同期为3.949亿美元）[17] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年折旧和摊销费用为12.57亿美元，较2024年同期的11.87亿美元增长6%[11] - 2025年上半年折旧与摊销费用为12.56784亿美元，占运营现金流的68%[17] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为6.48亿美元，同比增长7%（2024年同期为6.06亿美元）[11] - 2025年第二季度利息支出为2.84亿美元，同比增长14.9%（2024年同期为2.47亿美元）[11] - 2025年第二季度房地产相关支出为1.07亿美元，同比增长7.6%（2024年同期为0.99亿美元）[11] - 2025年上半年折旧与摊销费用为12.568亿美元，较2024年同期的11.866亿美元增长5.9%[17] - 2025年上半年在租赁无形资产摊销费用为4.535亿美元，2024年同期为4.342亿美元[57] 各条业务线表现 - 2025年第二季度租金收入为13.38亿美元，同比增长4.2%[11] - 零售业务收入占2025年第二季度总营收的75.2%（10.61亿美元），同比增长4.2%[133] - 工业业务收入在2025年第二季度达到2.14亿美元，同比增长5.5%[133] - 公司客户中零售和工业占比分别为76.3%和23.7%（基于净营业收入）[54] - 2025年上半年收购资产中24%的净营业收入来自投资级客户或其关联公司[54] 各地区表现 - 英国地区收入在2025年第二季度同比增长25%（1.7亿美元 vs 1.36亿美元）[133] - 2025年上半年欧洲房地产收购投资14.738亿美元，占总投资77.7%[52] 管理层讨论和指引 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）运营，无需为美国应税收入缴纳联邦所得税，前提是股息支付等于或超过应税净收入[31] - 2025年7月宣布每股分红0.2690美元，将于8月支付[137] - 2025年上半年向普通股股东分配现金股息14.393亿美元，较2024年同期的13.127亿美元增长9.6%[17] - 2025年上半年普通股每月股息总额1.6015美元/股，较2024年同期的1.5460美元增长3.6%[117] 房地产投资和开发 - 2025年上半年房地产投资支出达22.14524亿美元，较2024年同期的8.92956亿美元增长148%[17] - 2025年上半年房地产收购总额达18.97亿美元，其中美国市场投资4.232亿美元（占比22.3%），欧洲市场投资14.738亿美元（占比77.7%）[52] - 开发中房地产总投资21.38亿美元，加权平均现金收益率为7.3%[52] - 公司持有5.809亿美元的建设合同承诺，用于2025年7月至2027年5月期间的开发项目[136] - 公司2025年上半年房地产在建项目投资2.138亿美元，加权平均现金收益率为7.3%[52] 融资和债务 - 截至2025年6月30日，公司总负债为320.61亿美元，较2024年底的297.83亿美元增长7.7%[9] - 2025年上半年通过股票发行净融资12.52937亿美元[15] - 2025年4月新签署40亿美元无担保多币种循环信贷额度（RI Credit Facilities），包含20亿美元两年期和20亿美元四年期额度[65][66] - 截至2025年6月30日，RI Credit Facilities已使用14亿美元，剩余可用额度26亿美元，加权平均利率4.9%[68][69] - 美国核心基金新设立13.8亿美元无担保信贷额度（Fund Facilities），截至2025年6月尚未使用[71][72] - 商业票据计划余额从2024年底的6730万美元增至2025年6月底的9860万美元，加权平均利率从4.5%降至3.0%[76] - 2025年6月偿还到期的5亿美元定期贷款，剩余8亿美元定期贷款中3亿美元将于2025年8月到期[79] - 2023年定期贷款协议允许公司进行总额高达15亿美元的多币种借款，截至2025年6月30日，公司多币种借款余额为12亿美元，包括9000万美元、7.05亿英镑和8500万欧元[80] - 公司在2025年4月发行了5.125%票据，本金6亿美元，发行价为面值的98.37%，有效到期收益率为5.337%[88] - 公司在2025年6月发行了3.375%票据，本金6.5亿欧元，发行价为面值的99.57%，有效到期收益率为3.456%[88] - 公司在2025年6月发行了3.875%票据，本金6.5亿欧元，发行价为面值的99.55%，有效到期收益率为3.930%[88] - 公司在2025年上半年偿还了5亿美元未偿还的3.875%高级无担保票据[89] 现金流 - 2025年上半年经营活动产生的现金流为7.31亿美元，较2024年同期的6.85亿美元增长6.7%[13] - 2025年上半年运营现金流为18.48185亿美元，较2024年同期的17.59845亿美元增长5%[17] - 2025年上半年投资活动净现金流出24.704亿美元，主要由于房地产投资达22.145亿美元（2024年同期为8.93亿美元）[17] - 2025年上半年融资活动净现金流入9.454亿美元，主要来自票据发行20.918亿美元（2024年同期为12.5亿美元）[17] 资产和负债 - 截至2025年6月30日，公司总资产为714.24亿美元，较2024年底的688.35亿美元增长3.8%[9] - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为8亿美元，较2024年底的4.45亿美元增长79.8%[9] - 公司2025年第二季度股东权益为391.53亿美元，较2024年同期的385.82亿美元增长1.5%[9][13] - 截至2025年6月30日，公司总资产达39.36335亿美元，较2023年底的33.106969亿美元增长18.9%[15] - 截至2025年6月30日现金及等价物为8.41736亿美元，较2024年同期增长77.9%[17] - 长期资产总额在2025年6月30日达到541.2亿美元，较2024年底增长3.5%[134] - 公司现金及现金等价物在2025年6月30日达到8亿美元，较2024年底增长80%[9] - 公司总负债在2025年6月30日为320.6亿美元，较2024年底增长7.6%[9] 合并和收购 - 2024年1月23日完成与Spirit Realty Capital的合并，发行1.083亿股普通股（公允价值60.4亿美元）和690万股优先股（公允价值1.673亿美元）[46] - 2024年1月23日合并对价总额为61.9亿美元，包含Spirit限制性股票和绩效奖励的公允价值调整[46] - 2024年6月30日止六个月，合并相关交易成本达9690万美元，主要含员工遣散费和专业服务费[47] - 2024年6月30日止六个月，合并后模拟总收入为26.5亿美元，净利润4.908亿美元，每股收益0.58美元[49] - 公司完成与Spirit Realty Capital的合并，发行1.083亿股普通股，公允价值为60.4359亿美元[46] - 合并相关交易成本在2024年六个月期间达到9690万美元[47] - 2024年六个月合并后总收入为26.468亿美元，净利润为4.908亿美元[49] 物业和租赁 - 公司持有15,606处物业，可租赁面积达3.463亿平方英尺[21] - 公司持有15,606处房地产资产，可租赁面积达3.463亿平方英尺，覆盖美国50个州及欧洲8个国家[21] - 公司持有15,606处房产，其中97.9%（15,284处）为单一客户物业，212处待租售[114] - 2025年二季度基于客户销售额的百分比租金收入280万美元，同比增长16.7%[116] - 截至2025年6月30日，租赁无形资产净值为60.3亿美元，其中在租价值7.54亿美元，溢价租赁2.242亿美元[50] - 截至2025年6月30日，租赁无形资产净值为60.34146亿美元[50] 其他财务数据 - 截至2025年6月30日，公司净递延税负债为420万美元，较2023年12月31日的350万美元增长20%[32] - 2025年6月30日，公司针对经营租赁应收账款的一般拨备为450万美元，而2024年12月31日无拨备[38] - 截至2025年6月30日，公司应收账款净额中直线租金应收款为7.843亿美元，客户应收款为1.778亿美元[50] - 其他资产净值47.5亿美元，含融资应收款15.9亿美元和贷款应收款13.3亿美元[50] - 应付账款及应计费用从2024年12月31日的7.594亿美元增至2025年6月30日的9.541亿美元，增长25.6%[51] - 截至2025年6月30日，公司应收账款净值为9.62052亿美元，较2024年底增长9.6%[50] - 应付账款及应计费用在2025年6月30日达到9.54079亿美元，较2024年底增长25.6%[51]

业绩总结 - 公司在2025年第二季度的净收入为196,919千美元，较2024年同期的69千美元显著增长[107] - 2025年第二季度的正常化FFO为1,894,013千美元，较2024年同期的1,811,674千美元有所增加[107] - 2025年第二季度的AFFO为949,892千美元，较2024年同期的922,661千美元有所上升[107] - 2025年第二季度的每股AFFO为1.05美元，较2024年同期的1.06美元略有下降[107] - 2025年第二季度净收入为199,011百万美元，较2024年的260,968百万美元下降23.6%[111] - 2025年第二季度调整后的EBITDAre为1,284.039百万美元，较2024年的1,219.570百万美元增长5.3%[111] - 2025年第二季度年化调整后的EBITDAre为5,136.156百万美元，较2024年的4,878.280百万美元增长5.3%[111] 用户数据 - 第二季度的交易量达到430亿美元，创下公司历史最高季度交易量，较2024年全年交易量持平，选择性率为2.7%[22] - 公司季度末的出租率为98.6%，346个租约的租金回收率为103.4%[22] - 2025年同店租金增长预计约为1.0%[23] - 从2013年至2019年，续租回收率为104%，新客户回收率为88%[48] - 2020年至2025年第二季度，续租回收率为104%，新客户回收率为111%[48] 财务状况 - 公司保持了51亿美元的流动性，至2026年债务到期可控，流动性总额为54亿美元[22] - 截至2025年6月30日，公司的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.5倍[98] - 公司在2025年6月30日的固定费用覆盖比率为4.5倍，显示出强劲的财务灵活性[98] - 2025年第二季度总债务为28,665.619百万美元，较2024年的25,712.293百万美元增长7.6%[111] - 2025年第二季度净债务为28,524.362百万美元，较2024年的25,928.663百万美元增长10.1%[111] - 2025年第二季度净债务与年化调整后的EBITDAre的比率为5.6倍，较2024年的5.3倍有所上升[111] 投资与市场扩张 - 公司在2025年第二季度投资了12亿美元，初始加权平均现金收益率为7.2%[22] - 2025年投资量指导提高至约50亿美元[22] - 自2019年以来，国际机会为Realty Income的采购量增加了超过30%[62] - 从2020年至2024年，Realty Income共采购了约3350亿美元的潜在投资机会，选择性地收购了约310亿美元[67] - 2025年截至第二季度，Realty Income已采购约660亿美元的投资量，其中第二季度的采购量为430亿美元，创下公司历史最高季度采购量[67] - Realty Income在西欧自2019年国际扩张以来，已投资近140亿美元于房地产[75] 未来展望 - 预计2025年每股AFFO在4.24至4.28美元之间[22] - 2025年公司的净收入每股预计在1.29至1.33美元之间[23] - 租赁到期安排显示未来现金流的可见性，2025年到2034年间的租赁到期比例为43.6%[47] 负面信息 - 公司在2025年第二季度的净收入较2024年下降23.6%[111] - 2025年第二季度净债务和优先股的总和为28,524.362百万美元，较2024年的26,096.057百万美元增长9.3%[111]

Exhibit 99.1 CEO Comments REALTY INCOME ANNOUNCES OPERATING RESULTS FOR THE THREE AND SIX MONTHS ENDED JUNE 30, 2025 SAN DIEGO, CALIFORNIA, August 6, 2025....Realty Income Corporation (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company , today announced operating results for the three and six months ended June 30, 2025. All per share amounts presented in this press release are on a diluted per common share basis unless stated otherwise. ® For the three months ended June 30, 2025: "Realty Income's ability ...

投资研究平台 - 平台提供房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREITs)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)等收益型资产的深度研究服务 [1] - 平台拥有438条用户评价且多数为五星评级并提供免费两周试用 [1] 房地产投资信托基金分析 - Realty Income(O)被分析师列为高确信度投资标的因其具备高收益特性 [1] - 分析师在6月28日发布专题文章详细阐述该公司的投资价值 [1] 分析师持仓情况 - 分析师披露其通过股票、期权或其他衍生品持有LB、TPL、GIX、GE、LHX、AM等公司的多头仓位 [1]

公司业务模式 - 作为房地产投资信托基金 公司拥有15,600处物业并租赁给超过1,500家客户[4] - 客户覆盖近100个行业 物业分布全美50州及英国等7个欧洲国家[4] - 采用净租赁协议 租户需承担维修/保险/税费等部分支出[14] 股息分配特征 - 按月支付股息 当前股息收益率达5.6%[6] - 连续661个月支付股息 创下55年零中断记录[7] - 连续131个季度提高股息支付水平[7] 财务表现 - 第一季度营收13.8亿美元 较上年同期12.6亿美元增长9.5%[12] - 净利润2.498亿美元 每股收益0.28美元 较2024年同期1.297亿美元增长92.6%[12] - 尽管收入增长 利润率仍受利率上升挤压[10] 运营指标 - 平均租约剩余期限达9.1年 物业出租率维持98.5%高位[14] - 第一季度租金回收率103.9% 显示新租约租金议价能力强劲[14] - 三年期股价累计下跌20% 但年内涨幅7%与主要指数持平[8] 行业环境挑战 - 高利率环境使物业收购融资成本上升 压缩行业利润率[10] - 国债收益率上升促使部分收益型投资者转向更安全资产[10] - 零售业格局变化及关税贸易战构成潜在行业压力[2]

美联储利率决策 - 联邦公开市场委员会在7月会议上决定维持当前利率水平不变[1] - 该决定与特朗普总统及多方呼吁降息的压力形成对比[1] 分析师背景信息 - 分析师为长期股票市场投资者 专注于股息和价值股的战略买入机会[1] - 在Tiprankscom平台获得近5星评级 在Seeking Alpha拥有超过9000名关注者[1] - 通过股票、期权或其他衍生品持有WHR和OLP的多头头寸[1] - 分析内容为独立完成且未获得除Seeking Alpha外任何形式的报酬[1]

公司股息表现 - 公司以提升月度股息的历史而闻名 [1] - 股息增长年数达31年 较行业中值1.4年高出2,144.17% [2] - 股息支付年数达31年 较行业中值12.3年高出152.77% [2] - 股息一致性评级为A+级 支付稳定性评级为A级 [2] 业务模式特征 - 作为三重净租赁REIT 公司锁定未来多年大部分收入 [4] - 将大部分费用转嫁给租户 利润率极高 [4] - 锁定收入即锁定大部分收益 [4] - 采用AFFO（调整后运营资金）而非EPS作为核心指标 [5] - AFFO能更好反映REIT底层业绩表现 避免支付日期波动影响 [5] 财务指标表现 - 每股总收入从2016年4.32美元增长至2024年6.09美元 [7] - 每股REIT论坛AFFO从2016年2.78美元增长至2024年4.01美元 [7] - 加权平均流通股从2016年255.5百万股增至2024年865.8百万股 [7] - 近八年收入年均增长4.42% AFFO年均增长4.68% [10] 增长驱动因素 - 部分强劲增长来自增值性收购 [13] - 当收购资本化率显著高于WACC时 可通过发行股票和债务组合进行收购 [13] - 2022年收入增长达9.17% AFFO增长达6.63% [9] 当前估值水平 - 股价57.20美元时股息收益率为5.6% [14] - 远期AFFO收益率为7.3% 对应13.75倍AFFO倍数 [14] - 基于4.16美元共识预期 远期AFFO完全覆盖3.228美元年化股息 [14] 利率环境影响 - 更高利率增加资本加权平均成本(WACC) [11] - 债务到期周转时平均利率上升 对AFFO增长率造成阻力 [12] - 公司维持A-信用评级 债务水平未达担忧程度 [11] 行业定位 - REIT股息 status 比利息收入更有利 [3] - 主要投资目标为获取持续增长的现金流 [3] - 公司定位为提供可靠收入 而非追求高收益 [16]

财报预期 - 公司将于2025年8月6日盘后发布第二季度财报 市场共识预期调整后运营资金(AFFO)为每股1.06美元 营收为14亿美元 [1] - 第二季度AFFO每股共识预期在过去两个月维持1.06美元不变 显示同比零增长 营收共识预期显示同比增长4.2% [2] - 2025全年营收共识预期为56.1亿美元 同比增长6.5% 全年AFFO每股共识预期为4.27美元 同比增长1.91% [3] 业绩预测模型 - 量化模型预测本季度AFFO每股将超出预期 因公司具有+0.30%的盈利ESP和Zacks第三级评级 增加了超出预期的可能性 [4][5] - 过去四个季度中 AFFO每股一次超出共识预期 两次符合预期 一次未达预期 [4] 业务运营状况 - 公司保持98.5%的高入住率 并预计全年保持在98%以上 主要租户集中在必需消费领域 支持稳定现金流 [7][9] - 租金收入(不含报销部分)共识预期为12.6亿美元 高于前季的12.2亿美元和去年同期的12亿美元 [12] - 资本结构健康 获得穆迪A3和标普A-投资级信用评级 净债务与年化调整后EBITDAre比率可控 债务到期时间表安排合理 [11] 战略发展举措 - 战略扩展至数据中心和欧洲市场 包括与Digital Realty合作进入数字基础设施领域 以及投资Encore Boston Harbor和Bellagio Las Vegas等项目 [10] - 2025年投资目标为40亿美元 通过向工业、博彩和数据中心等非零售领域扩张增强长期前景 [10] 股价表现与估值 - 年初至今股价上涨7.6% 收盘价57.45美元 同期REIT零售行业指数下跌10.0% 标普500指数上涨5.7% [14] - 远期12个月价格与FFO比率为13.19倍 低于零售REIT行业平均的14.58倍 但略高于其一年中位数13.17倍 [16] - 同业公司Agree Realty的远期价格与FFO比率为17.00倍 [16] 投资价值定位 - 提供5.62%的股息收益率 拥有投资级资产负债表 对收益型投资者具有吸引力 [17] - 结合多元化资产组合、必需服务租户基础和长期净租赁结构 提供收入稳定性和长期增长的 compelling组合 [17] 财务风险因素 - 2024年坏账准备金增加至75个基点 主要与并购带来的表现不佳租户有关 [13] - 利息支出同比增长11.5% 达2.684亿美元 净债务规模约为276.4亿美元 高利息成本可能持续构成挑战 [13]

Three time-tested companies with rock-solid payouts can pad investors' pocketbooks for a long time to come. Over the last century, no asset class has generated a higher average annualized return for investors than stocks. Though there are countless way for investors to put their money to work on Wall Street, few have been as historically successful as buying and holding high-quality dividend stocks. Companies that pay a regular dividend to their shareholders typically check all the right boxes. Specifically ...