业绩总结 - 截至2022年6月30日，Modiv的年化基础租金为3410万美元[7] - 截至2022年6月30日，Modiv的总房地产价值为5.4亿美元[10] - 2022年每股AFFO指导为1.36美元，较共识目标价折扣超过35%[12] - 每年每股分红为1.15美元，按月支付[13] 资产组合 - 截至2022年，Modiv的资产组合中，工业物业占比为51%，办公物业占比为30%[18] - Modiv的物业组合中，合同租金增长率为75%[17] 债务结构 - Modiv的债务中，93%为固定利率，平均利率为4%[16] - Modiv的资本结构中，优先股占比为12%，抵押贷款债务占比为10%[15] 收购活动 - 2022年，Modiv收购了两处位于纽约的物业，购买价格为500万美元，租赁期限为20年，初始资本化率为7.21%[20] - 2022年收购的Valtir物业组合，购买价格为2330万美元，租赁期限为25/15年，初始资本化率为7.70%[21] - Kalera于2022年1月收购的资产，购买价格为810万美元，建筑面积为78,587平方英尺，租期为20年，初始资本化率为7.00%[70] - Arrow Tru-Line于2021年12月收购的资产，购买价格为1150万美元，建筑面积为206,115平方英尺，租期为20年，初始资本化率为6.65%[72] - Lindsay PreCast于2022年4月收购的资产，购买价格为5620万美元，建筑面积为599,316平方英尺，租期为25年，初始资本化率为6.65%[74] 租约更新 - 3M在2021年10月延长的租约至2034年，年租金增加为150万美元，年租金增长率为1.25%[76] - Dana Incorporated于2016年12月以910万美元购买的资产，2019年因业务关闭而空置，最终于2021年以1000万美元出售，售价为每平方英尺220美元[77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）增长18%，达到360万美元，2022年上半年AFFO增长25%，达到660万美元 [8][22] - 第二季度总收入增长14%，达到1040万美元，2022年上半年总收入增长11%，达到2000万美元 [8][23] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为160万美元，低于去年同期的190万美元，2022年上半年G&A为370万美元，低于去年同期的460万美元 [24] - 第二季度物业费用为200万美元，高于去年同期的190万美元，2022年上半年物业费用为470万美元，高于去年同期的360万美元 [25] - 截至2022年6月30日，公司总现金及现金等价物为1170万美元，未偿还债务为2.014亿美元，杠杆率为38%，计入近期收购但不计入待售物业时杠杆率为42% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购Lindsay Precast的八处物业组合，总价5610万美元，初始资本化率6.65%，加权平均资本化率8.52% [26] - 季度末完成两笔工业制造收购交易，总价2870万美元，加权平均资本化率9.55% [26] - 第二季度出售一处办公物业，售价650万美元，预计本月底完成另一处办公物业出售 [27] - 年初至今收购活动总计1.62亿美元，加权平均资本化率8.2%，出售五处办公物业和一处灵活物业，五处办公资产出售退出资本化率7.69% [11][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 去年第四季度公司参与超100亿美元交易，工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6% [42][45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是退出非核心办公物业，转向工业和精选零售资产，注重资产多元化、增加围墙、扩大投资组合和为股东创造长期盈利 [11][12] - 评估工业制造领域机会时，关注关键任务型物业、需求稳定且防御性强的制造产品以及对当地社区有积极经济贡献的物业 [15][16] - 公司认为工业制造子行业对投机性过度建设更具弹性，预计该领域将有持续有价值和增值的机会 [16] - 公司长期目标是资产规模达10亿美元以上时，将杠杆率控制在40%或更低，但短期内若有有吸引力的收购机会，会考虑提高杠杆率 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场在夏季和秋季将继续寻求美联储的明确信号，预计9月整体交易成交量将回升，资本化率和融资利率将随着波动性降低而趋于平稳 [17] - 公司重申2022年AFFO指引，认为将超过上季度宣布的5000万美元收购目标，可能在第四季度末额外完成2500万美元的收购 [18] - 公司认为尽管当前股价低迷，但管理层和董事会并不恐慌，相信公司的故事将引起更广泛的机构投资者关注，股价将恢复正常 [36] 其他重要信息 - 公司董事会宣布7、8、9月普通股股息约为每股0.096美元，年化股息率为每股1.15美元，基于近期交易价格，股息收益率超过7.4% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明利率上调周期前后资本化率的变动情况以及未来预期 - 以去年第四季度为基准，当时工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6%，目前资本化率比一个月前略紧，但仍高于第一季度 [42][45][46] 问题2: 请说明Valtir 1收购项目资本化率较高的原因 - Valtir 1指位于德克萨斯州和犹他州的15年期资产，公司认为这些设施较陈旧，重要性稍低，但土地处于发展区域，因此选择签订较短租期并调整价格，这样能平衡风险并抓住机会 [50][51] 问题3: 制造工业物业相对于工业仓库在资本化率上预计有多少溢价 - 公司认为有显著溢价，但未量化，因公司不关注配送资产，多数优质配送资产资本化率较紧，且公司资本成本不支持购买低资本化率的配送资产，相比之下，工业制造资产更具粘性和定价权 [56][57][60] 问题4: 请谈谈未来1 - 2年零售板块的看法 - 公司今年完成大型零售项目Kia，认为有成本优势，但未关注小型零售资产，因其资本化率较紧，公司对零售持机会主义态度，目前未看到有吸引力的项目，但会持续关注 [65][66][67]

物业组合与运营情况 - 公司拥有43处运营物业，净账面价值为427,083,802美元[220] - 投资组合包括20处工业物业（占投资组合的48%）、13处零售物业（19%）和10处办公物业（33%）[221] - 物业出租率为100%，加权平均剩余租期（WALT）为10.5年[222] - 公司计划收购26处工业物业（占投资组合的52%）、13处零售物业（18%）和9处办公物业（30%），预计WALT将增至11.6年[223] - 公司持有圣克拉拉一处工业物业72.7%的共有权益，该物业面积为91,740平方英尺[224] - 公司总可租赁面积约为290万平方英尺，平均每处物业面积为67,000平方英尺[226] - 截至2022年6月30日，公司拥有43处运营物业，2022年上半年收购10处（9处工业+1处零售），出售5处（4处办公+1处工业）[263] - 截至2022年6月30日，公司持有44处物业（工业20处、零售13处、办公10处、土地1处），较2021年同期增加5处[297] - 工业类物业可租赁面积从2021年6月的1,145,519平方英尺增至2022年6月的2,068,388平方英尺，增幅80.6%[297] 财务数据关键指标变化（收入与利润） - 2022年上半年净亏损9,682,820美元，包含1,561万美元非现金损失（折旧摊销、商誉减值等）[253] - 2021年上半年净亏损1,905,491美元，包含643万美元非现金费用[254] - 2022年前六个月净亏损9,682,820美元，而2021年同期净亏损为1,905,491美元[262] - 2022年第二季度FFO（经营现金流）为4,415,172美元，较2021年同期的2,331,911美元增长89%[262] - 2022年第二季度AFFO（调整后经营现金流）为3,594,747美元，较2021年同期的3,037,646美元增长18%[262] - 2022年前六个月的房地产投资出售收益为8,402,878美元，较2021年同期的289,642美元大幅增长，主要因出售五处物业[285] - 2022年第二季度物业出售收益为1,002,101美元，来自一处办公物业处置[273] 财务数据关键指标变化（成本与费用） - 2022年前六个月的一般及行政费用为3,721,365美元，较2021年同期的4,618,621美元下降897,256美元（19%），主要因员工人数减少和专业服务费用降低[278] - 2022年前六个月的股票补偿费用为1,191,612美元，较2021年同期的1,371,732美元下降180,120美元（13%），主要与员工终止相关的股票没收有关[279] - 2022年前六个月的折旧及摊销费用为6,983,173美元，较2021年同期的8,003,026美元下降1,019,853美元（13%），主要因公司无形资产摊销终止[280] - 2022年前六个月的利息费用为2,765,329美元，较2021年同期的3,879,785美元下降1,114,456美元（29%），主要因贷款利息减少和利率互换估值收益[281] - 2022年前六个月的物业费用为4,730,477美元，较2021年同期的3,621,233美元增长1,109,244美元（31%），主要因物业税增加和收购相关成本注销[282] - 2022年前六个月的公司商誉减值达17,320,857美元，反映公司普通股市值显著下降[284] - 2022年第二季度行政管理费用同比下降16%（317,453美元），因人员精简和专业服务成本优化[267] 现金流情况 - 2022年上半年运营活动现金流入5,076,472美元，较2021年同期的3,083,353美元增长64.6%[252][253] - 2022年上半年投资活动现金净流出58,420,894美元，主要用于收购KIA、Kalera和Lindsay组合地产投资99,691,164美元[252][256] - 2022年上半年融资活动现金净流入6,642,351美元，包括1.5亿美元信贷额度贷款和677.5万美元循环信贷净收益[252][257] - 2022年上半年处置5处地产投资获得4,525.7万美元收益，2021年同期处置3处地产获得1,322.2万美元[256] - 2022年上半年支付优先股股息198.7万美元，普通股回购325.4万美元[257] 债务与融资 - 公司未偿还抵押贷款余额为44,650,173美元，信贷额度定期贷款余额为150,000,000美元，循环信贷余额为6,775,000美元[226] - 公司目标长期杠杆率为40%或更低，董事会批准的最高杠杆率为55%[225] - 公司通过注册发行普通股筹集了210,800,151美元[214] - 公司发行了1,800,000股7.375%系列A累积可赎回优先股，每股价格为25.00美元[218] - 公司于2022年1月18日签订2.5亿美元信贷协议，包括1亿美元四年期循环信贷额度（可延长12个月）和1.5亿美元五年期定期贷款[233] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为38%，循环信贷利率为3.150%，美联储加息后升至约3.96%[234] - 公司支付循环信贷未使用部分的年度费用，2022年上半年累计支付72,280美元[234] - 公司通过利率互换协议将定期贷款利率固定为3.858%，有效期为2022年5月31日[234] - 信贷协议规定最高杠杆率为60%，最低有形净资产为208,629,727美元，公司截至2022年6月30日符合所有条款[234] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应付票据余额4,465万美元，信贷设施余额1.56775亿美元[245] - 公司于2022年2月完成4万股C类普通股上市发行，每股25美元，净筹资114,500美元[248] - 2022年2月启动2,000万美元股票回购计划，截至8月9日已回购220,143股，均价17.07美元/股[250] - 公司于2022年1月通过2.5亿美元的信贷额度对除四处物业外的所有物业进行了再融资，该信贷额度采用基于SOFR和杠杆比率的浮动利率[314] - 公司Sutter Health物业的抵押贷款将于2024年3月9日到期，其余三处抵押贷款均在2027年9月后到期，且均为固定利率[314] - 公司循环信贷额度将于2026年1月18日到期并可延长12个月，定期贷款将于2027年1月18日到期[314] - 公司于2022年5月10日为其1.5亿美元的定期贷款购买了五年期利率互换，固定利率为3.858%（杠杆比率≤40%时），互换利率为2.258%[314] 业务表现（租金与收入） - 2022年第二季度租金收入（含租户报销）为10,394,118美元，同比增长14%（1,287,110美元），主要来自新收购物业贡献[266] - 截至2022年6月30日运营物业年化基础租金（ABR）为34,145,008美元，考虑7-8月新增收购后增至35,649,730美元[266] - 2022年前六个月的租金收入为20,042,767美元，较2021年同期的18,081,878美元增长1,960,889美元（11%），主要得益于KIA汽车经销商物业和八处工业物业的收购贡献[277] 投资与收购活动 - 2022年上半年公司收购10处房地产投资，总收购价1.325亿美元，包括加州KIA汽车经销店（6,940万美元）[246] - 同期出售4处房地产，总售价4,652.5万美元，实现销售收益840.3万美元[246] - 公司通过UPREIT交易收购KIA汽车经销商地产，发行1,312,382份C类OP单位，每股价值25美元，占该地产价值的47%[251] - 2022年上半年完成10笔工业/零售物业收购，总面积769,675平方英尺，总价1.325亿美元[300] - 2022年上半年处置5处办公/零售物业，总面积265,869平方英尺，合同售价4,652.5万美元，净收益2,323万美元[302] 租赁与租约情况 - 2022年1月延长Nashville的Cummins物业租约至2024年，年租金提高2%并支付3万美元佣金[304] - 2022年1月延长El Dorado Hills的ITW Rippey物业租约至2029年，年租金提高6%并提供48.1万美元装修补贴[305] - 截至2022年6月30日，公司需承担60.9万美元租户装修义务，较2021年底的18.9万美元增长222%[308] - 计划未来12个月投入107万美元用于屋顶/HVAC维修等工程，其中46.2万美元可通过租户费用回收[309] 分红与股东回报 - 2022年起股东分红改为按月记录日期支付，每股每日分红率从2021年的$0.00287670-$0.00315070提升至每月$0.09583300[296] - 2022年1月5日宣布第13次额外分红，每股$0.00027397，因AFFO超过2021年分红总额的110%[296] - C类OP单位在2022年Q2获得377,301美元分红，上半年累计分红628,840美元[251] 税务与合规 - 公司选择作为REIT纳税，需将至少90%的年度应税收入分配给股东以维持免税资格[316] - 若公司失去REIT资格，将按常规企业税率纳税，且四年内无法重新获得资格，可能对净收入和股东分配产生重大不利影响[317] - 公司无表外安排，截至2022年6月30日未对财务状况产生重大影响[323] 其他重要事项 - 公司预期未来12个月现金流将保持正增长，但无法保证该预期实现[255] - 2022年前六个月的其他收入中，利息收入为15,198美元，较2021年同期的100美元显著增长[286] - 2022年前六个月的组织和发行成本为885,500美元，主要用于Class C普通股的上市发行[291]

房地产投资组合构成与规模 - 截至2022年3月31日，房地产投资组合的净账面价值为3.81159581亿美元[214] - 截至2022年3月31日，投资组合包含36处物业，入住率为100%[215] - 投资组合按年化基本租金计算，工业物业占40%，零售物业占21%，办公物业占39%[215] - 投资组合总可租赁面积约为230万平方英尺[215] - 加权平均剩余租赁期为9.1年[216] - 林赛收购完成后，公司拥有44处运营物业，按年化基本租金计算，工业物业占比提升至46%[217] - 林赛收购完成后，投资组合的备考加权平均剩余租赁期为10.6年[217] - 公司全资持有的房地产投资组合在2022年3月31日包括12处工业地产、13处零售地产和11处办公楼，总计36处运营中及待售物业，另有1块土地，总计37处物业[281] - 截至2022年3月31日，投资组合总可租赁面积为2,309,574平方英尺，其中工业地产1,450,193平方英尺，零售地产234,029平方英尺，办公楼625,352平方英尺[281] 投资活动 - 2022年第一季度，公司以7752.4059万美元收购了两处房地产，包括6940.505万美元的KIA物业和811.9009万美元的Kalera物业[239] - 2022年第一季度，公司以4000万美元的总合同售价处置了四处房地产，获得净收益1688.458万美元，并实现销售收益740.0777万美元[240] - 2022年第一季度投资活动净现金流出为885.7451万美元，主要用于收购Kalera和Kia房地产投资等[252][253] - 2021年第一季度投资活动净现金流入为839.1095万美元，主要来自出售三项房地产投资获得的1322.1509万美元净收益[252] - 截至2022年3月31日，公司拥有36处运营物业，2022年前三个月收购了两处物业，出售了四处物业[259] - 2022年第一季度完成4处物业处置，总可租赁面积226,484平方英尺，合同售价4000万美元，净收益约1688.46万美元[284] - 2021年第一季度完成3处零售物业处置，总可租赁面积42,896平方英尺，合同售价约1371.42万美元，净收益约1065.35万美元[284] 融资活动与资本结构 - 抵押贷款应付票据余额为4473.422万美元，信贷安排定期贷款余额为1亿美元，信贷安排循环贷款余额为2077.5万美元[220] - 公司通过注册发行普通股筹集的总金额为2.89839103亿美元[208] - 公司在2022年2月的上市发行中，以每股25美元的价格向一位大股东出售了4万股C类普通股[210] - 信贷协议总额为2.5亿美元，包括1亿美元四年期循环信贷额度和1.5亿美元五年期定期贷款[227] - 公司于2022年1月18日从信贷额度中提取了1.55775亿美元，包括定期贷款项下的1亿美元和循环信贷额度项下的5577.5万美元[231] - 公司使用信贷额度收益中的15342.8764万美元偿还了20笔物业抵押贷款，包括3646.5449万美元的KIA汽车经销店物业抵押贷款[232] - 截至2022年3月31日，公司杠杆比率为34%[234] - 公司于2022年2月15日完成了上市发行，以每股25美元的价格出售了4万股C类普通股，扣除承销折扣和其他发行成本后获得净收益11.45万美元[242] - 公司董事会授权了一项最高2000万美元的股票回购计划，截至2022年5月12日已回购151,324股，总金额为269.0586万美元[244][245] - 2022年第一季度融资活动净现金流出为2312.2696万美元，主要包括偿还抵押贷款本金1.3028亿美元等[253] - 2021年第一季度融资活动净现金流出为1133.397万美元，主要用于偿还抵押贷款本金1319.8773万美元等[253] 收入与费用 - 2022年第一季度租金收入（含租户报销）为964.8649万美元，较2021年同期的897.487万美元增长67.3779万美元，增幅8%[262] - 2022年第一季度一般及行政费用为210.6183万美元，较2021年同期的267.8239万美元减少57.2056万美元，降幅21%[263] - 股权补偿费用为511,865美元，较2021年第一季度604,645美元下降92,780美元，降幅15%[264] - 折旧和摊销费用为3,300,492美元，较2021年第一季度4,024,703美元下降724,211美元，降幅18%[265] - 利息费用为1,568,175美元，较2021年第一季度1,781,136美元下降212,961美元，降幅12%[266] - 物业费用为2,764,592美元，较2021年第一季度1,754,947美元增加1,009,645美元，增幅58%[267] - 2022年第一季度宣布的A系列优先股股息为921,875美元[275] - 2022年第一季度宣布的总股息为2,907,122美元，每股0.387499美元[277] 利润与现金流 - 2022年第一季度净亏损为1207.3164万美元，调整后包括与折旧和摊销等相关的非现金损失1374.5954万美元[248] - 2022年第一季度经营活动所用现金净额为108.331万美元，投资活动所用现金净额为885.7451万美元，融资活动所用现金净额为2312.2696万美元[247] - 2022年第一季度经营活动现金流受到年度成本支付的负面影响，但公司预计未来十二个月现金流将转为正[250] - 2022年第一季度运营活动所用现金净额为1,083,310美元[277] - 2022年第一季度归属于普通股股东和C类OP单位的FFO为负1683.3462万美元，而2021年同期为正261.8357万美元[258] - 2022年第一季度归属于普通股股东和C类OP单位的AFFO为297.1663万美元，高于2021年同期的223.0602万美元[258] 特殊损益项目 - 商誉减值损失为17,320,857美元[268] - 房地产投资出售收益为7,400,777美元，而2021年第一季度为289,642美元[269] - 债务提前清偿损失为1,725,318美元[271] 租赁管理与资本支出义务 - 2022年1月12日延长Cummins物业租约至2024年2月28日，自2023年3月1日起年租金增加2%，并支付了3万美元租赁佣金[285] - 2022年1月26日延长ITW Rippey物业租约至2029年7月31日，年租金初始增加6%，之后每年递增3%，并提供48.125万美元租户改善津贴[286] - 2022年3月4日延长Williams Sonoma物业租约至2025年10月31日，年租金增加4%，之后每年递增2.7%，并提供16.645万美元租户改善津贴及10万美元诱导付款[287] - 截至2022年3月31日，公司有约12.85万美元的租户改善义务，而2021年12月31日该义务为18.91万美元，预计2022年完成[289] - 公司已确定约195.9万美元的屋顶更换、外墙粉刷和停车场维修等资本支出，预计未来12个月内完成，其中约99.4万美元可从租户处收回[290] - 2023年有3份租约（2份办公楼、1份工业地产）到期，涉及142,146平方英尺可租赁面积，约占2022年预计物业ABR的4.1%[293]

公司亏损情况 - 公司历史上有净亏损，未来可能继续亏损，亏损归因于折旧、摊销、利息及行政费用等[144] REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，任何时间后半年内，不得超过50%的已发行股票价值由五个或更少个人拥有；股东不得拥有超过9.8%价值或数量的普通股[147] - 为维持REIT资格，每个日历季度末公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成[225] - 公司投资的证券（非政府证券和合格房地产资产），一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，且任何一家发行人的证券价值占比不超5%，所有应税REIT子公司证券价值占比不超20%[225] - 为符合REIT要求，公司可能需放弃有吸引力的业务或投资机会，或清算投资，这可能降低收入和可分配给股东的金额[223][225] - 为符合REIT资格，每个应税年度最后半年内，公司不得有超过50%价值的已发行资本股票由五个或更少个人直接或间接持有[230] - 公司章程通常禁止任何人直接或间接拥有超过9.8%价值或数量的普通股已发行股份，或9.8%价值的所有类别或系列股票已发行股份总和[230] - 公司拥有应税房地产投资信托基金（REIT）子公司的价值不得超过REIT资产价值的20%，否则可能危及REIT地位并面临100%消费税[231] 《投资公司法》相关情况 - 公司认为自身及运营合伙企业无需根据《投资公司法》注册为投资公司，运营合伙企业多数子公司将依赖3(c)(5)(c)条款获豁免[150] - SEC对3(c)(5)(c)条款的立场要求发行人至少55%资产为“房地产抵押及其他权益”等合格资产，至少80%为合格资产加房地产相关资产，不超20%为其他杂项资产[150] - 若公司需按《投资公司法》注册为投资公司但未注册，将被禁止经营业务，可能面临刑事和民事诉讼[151] 公司面临的风险及影响 - 若资产价值或收入快速下降，公司难维持REIT资格或《投资公司法》豁免，可能需调整投资组合[153] - 若无法获得未来资本需求资金，股东现金分红和投资价值可能下降[154] - 公司面临证券法律相关索赔和诉讼风险，可能影响财务状况[165] - 疫情或其他健康危机可能对公司业务、租户财务状况和零售物业盈利能力产生不利影响[166] - 经济、市场和监管变化可能降低公司投资价值，削弱经营业绩[168] - 锁定期条款可能限制公司出售、处置或再融资物业，影响股东回报[171] - 长期租约可能无法实现公平市场租金率，导致可分配现金减少[174] - 租户违约、不续约等情况可能降低公司净收入，限制向股东分配[176] - 若租户破产，公司对租户的索赔上限为租期内一年租金或剩余租期15%的租金（以较长者为准，但不超过三年）加上已到期未付租金[192] - 公司预计大部分租金收入来自净租赁，若市场租金上涨速度超过固定租金增长率，合同租赁条款可能无法实现公平市场租金[194] - 公司使用债务融资可能导致债务加速到期、资产损失、融资能力受损、现金流减少、经济下行脆弱性增加、竞争力受限和应对能力降低等后果[204] - 信贷安排和抵押贷款中的契约可能限制公司运营活动，若违反契约且未在宽限期内补救，公司可能需立即偿还债务[206] - 公司可能使用回购协议作为融资策略，若回购协议标的资产市值下降，公司可能需提供额外抵押品或现金支付[203] - 公司可能使用衍生金融工具对冲利率波动，存在成本高、效果不佳、信用风险、基差风险和法律执行风险等问题[210][211] - 公司可变利率债务使公司面临利率风险，利率上升会增加债务服务义务，影响现金流和股东分配[212] - 因新冠疫情，公司多数员工远程工作，若员工无法有效工作，公司运营将受不利影响，且远程工作增加网络安全风险[242] - 新冠疫情及变种病毒的传播，对公司财务状况、运营结果、现金流和业绩产生重大不利影响，租户临时关闭门店或请求减免租金[243][245] - 新冠疫情对公司业务运营和租户的影响程度取决于未来发展，租户长期关闭门店或提前终止租约可能减少公司现金流[248] 法律规定及限制 - 马里兰州法律规定，“利益股东”（直接或间接拥有10%或以上投票权）进行业务合并有五年限制，之后需超级多数股东投票[157] - 公司细则指定巴尔的摩市巡回法院为某些股东诉讼的唯一专属法庭，证券法案相关索赔仅可在联邦地方法院提起[158] 优先股相关影响 - A系列优先股的控制权变更转换和赎回特征，可能使第三方收购公司更困难或打消收购意愿[160] 前赞助商和解情况 - 前赞助商与SEC达成和解，同意支付30万美元民事罚款[164] 租约情况 - 2023年有3份租约到期，总面积142,146平方英尺，约占2022年预计ABR的4.8%[178] 物业权益情况 - 公司拥有富士胶片Dimetrix租赁物业72.7%的TIC权益[179] 疫情情况 - 2021年上半年美国新增新冠病例数下降，二季度部分州解除限制，四季度奥密克戎变异株致病例激增[167] 杠杆率及债务情况 - 公司近目标杠杆率为房地产公允价值加现金及现金等价物总和的40%，长期目标是降低杠杆率，董事会批准的最大杠杆率为55%，截至2021年12月31日，杠杆率为40%[198] - 截至2022年3月18日，公司总合并债务约1.67亿美元，包括1亿美元定期贷款、2080万美元循环贷款提款和三处房产的抵押贷款，合并杠杆率约为34%，信贷安排下约有8000万美元可用资金[200] - 2022年1月18日信贷安排完成后，公司38处房产中有4处设有抵押[205] 税收相关情况 - 公司需每年至少将90%的REIT应税收入分配给股东，若满足分配要求但不足100%，将对未分配收入征收美国联邦企业所得税；若实际分配低于特定金额，将征收4%的不可抵扣消费税[220][222] - 公司出售主要用于日常业务销售的资产（非止赎财产），收益将征收100%“禁止交易”税，除非由应税REIT子公司出售或符合特定“安全港”要求[222] - 公司若选择将因某些租赁终止而收购的财产视为“止赎财产”，可避免转售该财产收益的100%税，但该财产销售或运营收入可能按最高适用税率征收企业所得税[222] - 公司回购协议若被税务认定为销售而非有担保贷款交易，可能影响其REIT资格[227] - 2017年12月22日《减税与就业法案》（Tax Act）签署成为法律，多数适用于个人的变更为临时性，适用于2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度[233] - 目前美国个人、信托和遗产股东获得合格股息收入的最高税率为20%，REIT股息一般无此优惠税率，但2017年12月31日之后至2026年1月1日之前，可扣除20%普通股息[236] - 非美国股东从公司获得的股息分配，通常按30%税率缴纳美国预扣税，除非视为与美国贸易或业务“有效关联”[237] - 非美国股东出售或交换公司股份，若公司为“国内控制合格投资实体”（即特定测试期内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50%），则一般无需缴纳美国联邦所得税[238] 运营合伙企业地位影响 - 若公司运营合伙企业未能维持其合伙企业地位，其收入将被征税，可能导致公司失去REIT地位并减少可分配给股东的现金[241] 报告披露规定 - 公司作为较小报告公司，无需提供关于市场风险的定量和定性披露[481]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from____________to____________ Commission file number: 001-40814 MODIV INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 4 ...

房地产投资组合构成 - 公司拥有约230万平方英尺可租赁总面积包括38处商业地产分布在14个州[217] - 公司投资组合包含12处零售地产14处办公地产和12处工业地产[217] - 投资组合包含38处物业，其中零售物业12处（占11%）、办公物业14处（占49%）、工业物业12处（占40%）[237] - 截至2021年6月30日，公司持有39处物业（含1处待售），可租赁总面积229.1万平方英尺[312] - 零售物业数量从2020年6月的19处减少至2021年6月的12处，工业物业从13处减至12处[312] 物业运营与租赁状况 - 投资组合出租率达100%，总可租赁面积约230万平方英尺[237] - 加权平均剩余租期5.6年，涉及31个商业租户和13个行业[237][238] - 九份租约将于2022-2023年到期，涉及80.58万平方英尺租赁面积，占2021年净运营收入24.5%[322] - 公司提前终止Dana租约，支付终止费用138.18万美元并继续月租金6.5万美元至2022年7月[315] 资产处置与投资收益 - 2021年上半年出售零售房地产获得净收益1065万美元，总销售价格1371万美元[260] - 公司于2021年7月以1000万美元出售Dana工业地产，获得净收益497.5万美元[260] - 2021年上半年完成三处零售物业出售，总合同销售额1371.42万美元，净收益1065.35万美元[317] - Dana工业物业以1000万美元售出，净收益497.53万美元[318] - 2021年上半年出售三处零售物业实现投资收益28.96万美元[301] 股权结构与发行活动 - 公司获授权发行5亿股优先股3亿股C类普通股和1亿股S类普通股[214] - 2021年1月27日终止8亿美元后续公开发行时剩余未售股份价值6.005亿美元[229] - 2021年2月1日启动私募发行仅限合格投资者认购于2021年8月12日终止[229] - 2021年上半年通过私募发行32737股C类普通股，募集资金76.4078万美元[261] - 2021年上半年公司通过发行活动筹集约460万美元资金，较2020年同期的1410万美元下降67%[263] 股票估值与回购计划 - 2020年5月20日董事会设定每股净资产估值为21.01美元反映2020年4月30日资产状况[225] - 2020年6月1日起后续公开发行和S类股票发行价格从30.81美元降至21.01美元[226] - C类和S类普通股最新每股NAV估值26.05美元（截至2021年6月30日）[233] - 2021年三次更新NAV估值：1月27日23.03美元、5月5日24.61美元、8月4日26.05美元[232] - 2021年2月1日修订C类股票回购计划将最低持有期从3个月延长至6个月[230] - 修订S类股票回购计划，将最低回购价值从500美元提高至1,000美元[231] - 2021年上半年公司股票回购金额约1300万美元，较2020年同期的1000万美元增长30%[263] - 2021年4-6月分别处理349万美元、447万美元和426万美元股票回购请求，实际回购89.7万美元、87.3万美元和100.5万美元[262] 收入与利润表现 - 2021年第二季度租金收入为917.3万美元，同比下降1.1%[283] - 公司2021年上半年净亏损190.55万美元，相比2020年同期的5103.32万美元亏损大幅收窄[279] - 2021年上半年FFO为535.13万美元，相比2020年同期的-4244.93万美元实现扭亏为盈[279] - 2021年上半年AFFO为523.36万美元，相比2020年同期的640.78万美元下降18.3%[279] 成本与费用变化 - 2021年第二季度利息费用为209.86万美元，同比下降18.0%[287] - 2021年第二季度物业费用为169.79万美元，同比下降8.5%[289] - 2021年上半年平均抵押贷款本金余额降至约1.79亿美元，同比下降9.4%[296] - 2021年上半年信贷额度平均借款降至575万美元，同比下降47.4%[296] - 2021年及2020年上半年组织与发行成本分别为81.06万美元和82.29万美元，累计成本达795.48万美元[304] 资产减值与特殊项目 - 2021年上半年房地产投资减值冲回40.10万美元，相比2020年同期的950.65万美元减值大幅改善[298] - 2020年上半年公司记录商誉和无形资产减值费用3457.24万美元，其中商誉减值3326.71万美元（约占商誉66%），无形资产减值130.53万美元（约占无形资产16%）[299] - 2020年上半年因内华达州拉斯维加斯物业贷款担保计提312.5万美元负债准备金，该物业已于2020年12月出售[300] - 公司子公司获得51.7万美元PPP贷款全额减免，计入2021年上半年其他收入[264] - 2021年上半年获得小企业管理局免除51.7万美元薪资保护计划贷款[303] 现金流量状况 - 2021年上半年经营活动产生净现金308万美元，较2020年同期的338万美元下降9%[266][267] - 2021年上半年投资活动产生净现金1462万美元，2020年同期为使用净现金369万美元[266] - 2021年上半年融资活动使用净现金1571万美元，主要包括2439万美元抵押贷款本金支付和381076美元融资成本支付[272] 债务与资本结构 - 抵押票据应付余额182,758,762美元，总杠杆比率49%[237][253] - 持有圣克拉拉工业物业72.7%权益，对应抵押票据应付9,817,066美元[239][258] - 信贷额度总额22,000,000美元，其中15,500,000美元可用于房地产收购[252] - 2020年至2021年上半年完成九处物业再融资[323] 合伙权益与公司治理 - 截至2021年6月30日公司在运营合伙企业中持有83%合伙权益[219][220] - 2019年12月31日完成自我管理交易后消除所有物业收购处置和管理费用[220] - 公司房地产投资组合净账面价值为344,456,456美元[236] - 公司持有圣克拉拉物业72.7%权益，2021年上半年从中获得投资收益14.73万美元[302] 资本支出与维护计划 - 租户改善津贴余额18.91万美元，由受限资金支付[319] - 计划投入240万美元进行屋顶更换等维修，其中156.5万美元用于Northrop Grumman物业[320] REIT税务资格要求 - REIT资格要求将90%以上应纳税所得分配给股东[325] - 若失去REIT资格将按企业税率纳税，且四年内无法重新认定[326] 股息分配情况 - 2021年第二季度宣布股息197.65万美元（每股0.26178美元），实际支付现金83.54万美元[308] - 2020年全年股息支付总额达1170.18万美元，其中第二季度支付现金171.05万美元[308] 表外安排披露 - 无表外安排对财务状况产生重大影响[332]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from____________to____________ Commission file number: 000-55776 MODIV INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-41 ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________________________________________ FORM 10-K ________________________________________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 000-5 ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from____________to____________ Commission file number: 000-55776 RW HOLDINGS NNN REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its cha ...