财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO为310万美元，即摊薄后每股0.31美元，2021年第三季度为380万美元，即摊薄后每股0.44美元，主要因优先股股息增加和摊薄后股份总数增加 [24] - 2022年前九个月AFFO增长8%，达到970万美元，即摊薄后每股0.95美元，2021年前九个月为910万美元，即摊薄后每股1.04美元，受收购活动和租金上涨推动，但被优先股股息增加和股份数量增加部分抵消 [25] - 排除上一年度季度150万美元的提前终止费用收入后，第三季度收入为1020万美元，增加150万美元，即17.2%，反映了2022年前七个月收购的16处房产的租金收入贡献 [26] - 全年前九个月总收入从2021年的2830万美元增至3020万美元，排除上一年度同期150万美元的提前终止费用收入后，收入增长12.9%，主要反映过去15个月18次收购的租金收入，部分被过去21个月出售12处非核心房产导致的租金收入减少所抵消 [28] - 第三季度G&A成本为180万美元，低于去年同期的290万美元，反映公司注重运营效率最大化和流程改进；全年前九个月G&A成本为560万美元，低于上一年度的750万美元，反映2022年第一季度退出众筹业务后人员和技术成本的降低 [29] - 第三季度物业费用为210万美元，高于上一年度的170万美元；全年前九个月为680万美元，高于上一年度的530万美元，反映此前宣布的与决定不收购大型沃尔格林投资组合相关的一次性冲销，以及由于投资组合增长导致的更高物业税和物业管理费 [30] - 第三季度调整后EBITDA为670万美元，较上一年度季度增加65.5万美元，主要反映G&A费用减少，但被利息费用增加部分抵消；与2022年第二季度相比下降50.3万美元，预计第四季度将增加，主要反映收购带来的收入增加和G&A费用降低 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成两笔工业制造收购，与Producto Holdings和Valtir的售后回租交易，总购买价格为2870万美元，综合加权平均资本化率为7.61%；年初至今收购活动总计1.62亿美元，加权平均资本化率为8.2% [33][34] - 第三季度出售两处办公物业，售价2220万美元，退出资本化率为7.4%；年初至今已出售六处办公物业和一处灵活物业，总销售收益为1310万美元 [35] - 截至目前，投资组合包括47处位于17个州的物业，其中26处工业物业，约占投资组合年基本租金的54%；13处零售物业，约占19%；8处办公物业，约占27% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度市场见证了资本化率加速上升的势头，买家开始观望，寻求价格稳定 [16] - 目前市场波动较大，资本化率和国债收益率均不稳定，但公司认为大部分坏消息已被市场消化 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于工业制造领域的收购，预计制造业回流趋势将保持强劲，并执行长期战略计划以减少办公物业敞口 [33] - 公司为希望将工业房地产资产货币化并投资于制造业业务增长的公司提供流动性 [17] - 公司认为工业制造房地产将是投资者利用长期经济趋势的亮点，随着投资组合与制造业回流复苏同步扩大，可为股东创造强大、可持续和差异化的价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动时期是对公司战略、管理团队和董事会的考验，公司战略稳健，管理团队和董事会充满信心和乐观 [46] - 公司坚信长期价值创造战略，认为自身故事独特且有吸引力，致力于为投资者提供有吸引力、稳定的月度股息，投资组合的质量、弹性和长期盈利能持续改善 [47] - 尽管市场波动，但公司对未来机会持乐观态度，认为商业房地产市场最终将找到价格平衡，部分行业调整速度将更快 [17][18] 其他重要信息 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物总额为570万美元；截至9月30日和10月31日，未偿债务为2.014亿美元，包括4460万美元的抵押贷款和1.568亿美元的信贷安排欠款，其中循环信贷额度为680万美元 [37] - 10月21日，公司行使信贷安排的增额选择权，将其增加至4亿美元，包括1.5亿美元的循环信贷额度和2.5亿美元的定期贷款，目前定期贷款仅提取1.5亿美元；信贷安排包括更新后的增额选择权，允许公司申请额外的循环信贷和定期贷款承诺，最高可达7.5亿美元 [38] - 2022年10月26日，公司购买了一份五年期掉期合约，将额外1亿美元定期贷款的SOFR固定在3.44%，当杠杆率小于或等于40%时，扩大后的定期贷款额外提款的固定利率为5.04%；作为掉期交易的一部分，公司出售了一项一次性期权，可在2024年12月31日终止掉期，从而降低了掉期利率 [40] - 董事会宣布2022年10月、11月和12月普通股股息约为906万美元，年化股息率为每股普通股1.15美元，按近期收盘价计算，股息相当于11%的年度股息收益率；公司确认2022年年度AAFO指引在摊薄后每股1.26 - 1.36美元的范围内 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司收购管道中投资组合层面收购和单个物业的情况 - 第三季度公司在尽职调查方面很忙碌，已考察了四个投资组合，其中三个是纯工业制造投资组合，一个是多元化但主要为工业的投资组合；首席执行官亲自考察了30处物业；市场波动导致交易和资本化率变化，公司保持谨慎，关注其他REIT的交易情况，目前不确定市场实际成交的资本化率，希望确保看到关键租约，并考虑第一季度的机会 [50][51][52] 问题：公司AAFO指引上下限0.1美元差异的原因 - 指引差异主要由资产处置和收购两个因素驱动；要达到指引上限，需要减少出售并增加收购；原指引为5000万美元的收购，资本化率为6.25%，但目前市场上未看到该水平的资本化率；下限情况是出售资产但未进行收购 [54][55][57] 问题：公司如何看待零售物业在投资组合中的地位 - 公司资产处置的主要重点是办公物业，零售物业较为普通、流动性强，可随时出售，但公司会谨慎考虑出售顺序，长期来看，公司不打算持有零售物业 [63][65] 问题：在当前市场环境下公司如何考虑资产处置 - 公司正在将一些办公资产推向市场出售；季度初和中期市场波动，有两笔交易收到了非邀约报价并签订了合同，但由于美联储行动，买家要求重新谈判，公司未接受新价格；出售办公资产时，买家需要提前获得融资，这增加了交易难度；公司会耐心处置资产，避免因出售过多过快或收购过多而影响AFFO或增加杠杆 [67][68][69] 问题：与租户关于年度租金涨幅的沟通情况 - 2%是租金涨幅的下限，经纪人已认识到2%的涨幅不再有吸引力；市场上已出现很多2.5%的涨幅，公司有一处物业正在进行意向书谈判，资本化率为8.25%，租金涨幅为4%；也看到一些与CPI挂钩的交易，但大部分交易的租金涨幅为2.5% [70][71] 问题：如果公司杠杆率超过40%，利率调整情况及影响 - 杠杆率每增加5%（最高至50%），利率上升10个基点；超过50%后，利率上升15个基点；最高利率为定期贷款210个基点，循环信贷额度215个基点 [73] 问题：公司在第二季度财报电话会议后是否回购股票，以及未来如何使用回购计划 - 年初至今，公司回购了21.1万股，平均价格略低于17美元；第三季度回购的具体股数不记得，但平均价格约为15美元；7月和8月，公司共回购45715股，总价约70.4万美元，平均成本为每股15.40美元；公司已停止回购计划，但仍有回购能力，回购计划是一种工具，但不期望其对股价产生重大影响，会根据情况考虑是否使用 [75][77][79] 问题：能否提供更多关于已签订购买和销售协议（PSA）和意向书（LOI）的情况 - 公司表示不会透露相关信息，因为市场波动较大，希望确保交易确定后再公布 [80][81][83]

物业组合与租赁情况 - 公司持有47处运营物业，净账面价值为435,365,728美元，其中工业物业占比54%，零售物业占比19%，办公物业占比27%（按年化基本租金计算）[236] - 截至2022年9月30日，所有47处物业均出租，加权平均剩余租期（WALT）为11.3年[237] - 公司持有位于加利福尼亚州圣克拉拉的工业物业72.7%的共有权益，该物业面积为91,740平方英尺[238] - 公司总可租赁面积约为320万平方英尺，平均每处物业面积为68,000平方英尺[241] - 截至2022年9月30日，公司持有物业的年度基础租金（ABR）为34,843,592美元[281] - 截至2022年9月30日，公司拥有48处物业，较2021年12月的39处增长23%[317] - 工业物业可租赁面积从2021年12月的1,514,876平方英尺增长至2022年9月的2,434,373平方英尺，增幅达61%[317] 财务数据关键指标变化（收入与利润） - 2022年第三季度租金收入为10,212,418美元，与2021年同期基本持平，但剔除一次性终止费后同比增长17.2%[281] - 2022年前九个月租金收入为30,255,185美元，较2021年同期的28,323,568美元增长6.8%，若剔除2021年提前终止费1,528,484美元，则同比增长12.9%[291] - 2022年前九个月KIA汽车经销商物业收购贡献了总租金收入的14.0%，Lindsay Precast的八处工业物业收购贡献了7.9%[291] - 2022年第三季度出售房地产投资收益为4,671,284美元，主要来自两处办公物业的处置[287] - 2022年前九个月房地产投资出售收益为13,074,162美元，较2021年同期的4,532,413美元显著增长[301] - 2022年第三季度FFO（运营资金）为2,825,047美元，同比下降1.7%，而AFFO（调整后运营资金）为3,127,692美元，同比下降18%[277] 财务数据关键指标变化（成本与费用） - 2022年第三季度行政费用同比下降37%至1,838,388美元，主要因人员减少及尽职调查成本降低[282] - 2022年第三季度股票薪酬费用同比下降26%至549,240美元，主要与员工离职导致的奖励作废有关[283] - 2022年第三季度利息支出同比增加37%至2,514,838美元，主要受新信贷安排及利率互换协议终止影响[285] - 2022年第三季度物业费用同比上升23%至2,063,892美元，主要因维修维护费及房产税增加[286] - 2022年前九个月一般及行政费用为5,559,753美元，较2021年同期的7,526,577美元下降26%，主要因人员减少和技术服务成本降低[292] - 2022年前九个月股票补偿费用为1,740,852美元，较2021年同期的2,115,341美元下降18%，主要因员工离职导致的股份作废[293] - 2022年前九个月折旧及摊销费用为10,581,765美元，较2021年同期的11,817,529美元下降10%，主要因停止摊销公司无形资产[295] - 2022年前九个月利息支出为5,280,167美元，较2021年同期的5,711,330美元下降8%，主要因贷款利息减少[296] - 2022年前九个月物业费用为6,794,369美元，较2021年同期的5,302,292美元增长28%，主要因维修维护费用及物业税增加[297] - 2022年前九个月商誉减值达17,320,857美元，因公司普通股市值低于账面价值[299] 债务与融资活动 - 公司未偿还抵押贷款余额为44,590,536美元，信贷额度定期贷款余额为150,000,000美元，循环信贷额度余额为6,775,000美元[241] - 公司通过注册发行和私募等方式累计筹集资金211,463,370美元[229] - 公司于2022年6月启动ATM发行计划，计划发行不超过50,000,000美元的C类普通股，截至2022年9月30日尚未发行任何股票[232] - 公司于2021年9月发行1,800,000股A系列优先股，每股价格为25.00美元，并授予承销商额外购买200,000股的选择权[233] - 公司于2022年1月签订2.5亿美元的信贷协议，包括1亿美元的四年期循环信贷额度和1.5亿美元的五年期定期贷款[247] - 公司信贷额度从1.5亿美元循环贷款和2.5亿美元定期贷款增至4亿美元，并可通过增额选择权将总额提升至7.5亿美元[248] - 截至2022年9月30日，公司杠杆率为38%，循环贷款利率为4.7125%（基于SOFR+165基点），11月美联储加息75基点后利率升至约5.46%[249] - 公司支付循环贷款未使用部分的年费最高25基点，2022年前九个月未使用费用总计119,823美元[249] - 2022年1月18日，公司从信贷额度中提取1.557亿美元（1亿美元定期贷款+5577.5万美元循环贷款），用于偿还20笔物业抵押贷款总计1.534亿美元[252][253] - 截至2022年10月31日，信贷额度剩余可用资金约9800万美元，可用于收购等一般公司用途[254] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款应付余额4459万美元，信贷额度余额1.567亿美元，TIC权益的抵押贷款应付余额954万美元（未合并报表）[257] - 2022年2月通过上市发行C类普通股4万股，每股25美元，扣除承销折扣和其他费用后净筹资114.5万美元[262] - 信贷协议条款包括：最低固定费用覆盖率1.5倍、最低有形净资产2.086亿美元（加净融资额85%）、最高杠杆率60%，公司截至2022年9月30日均符合要求[249] - 公司提交了S-3表格注册声明，计划发行和出售不超过2亿美元的证券，包括C类普通股、优先股、认股权证、权利和单位[263] - 公司董事会授权在2022年12月31日前回购不超过2000万美元的普通股，截至2022年9月30日已回购233,145股，总金额为3,957,752美元，平均回购价格为每股16.98美元[264] - 公司通过UPREIT交易完成了对KIA汽车经销商物业的收购，卖方关联方获得了1,312,382份C类有限合伙单位，每单位价值25美元，占物业价值的约47%[265] - 公司通过利率互换将1.5亿美元的定期贷款利率固定在3.858%，并将另外1亿美元的定期贷款利率固定在5.04%，加权平均利率为4.33%[333] - 公司总债务约为2.014亿美元，加权平均利率为4.08%，杠杆率为38%[333] 收购与处置活动 - 2022年前九个月，公司收购10处房地产（9处工业+1处零售），总收购价1.619亿美元，其中KIA汽车经销物业占6940万美元[259] - 同期出售7处房地产（6处办公室+1处弹性空间），总售价6872万美元，净收益4448万美元，实现销售收益1307万美元[260] - 2022年前九个月完成16处工业物业收购，总收购金额达161,932,965美元[320] - 2022年1月收购的KIA零售物业（72,623平方英尺）耗资69,405,050美元，占前三季度收购总额的43%[320] - 2022年4月收购的Lindsay工业物业群（7处）总面积为497,199平方英尺，收购金额合计54,094,889美元[320] - 2022年7-8月收购的Valtir工业物业群（5处）总面积为334,723平方英尺，收购金额合计28,561,774美元[320] - 2021年7月收购的Raising Cane's零售物业（3,853平方英尺）耗资3,644,221美元[320] - 2022年公司处置了7处房产，总可出租面积为343,126平方英尺，合同销售总额为68,725,000美元，净收益为44,482,494美元[321] - 2021年公司处置了4处房产，总可出租面积为88,361平方英尺，合同销售总额为23,714,188美元，净收益为15,628,795美元[321] 现金流与股息 - 截至2022年9月30日的九个月内，公司经营活动产生的现金净额为9,326,763美元，较2021年同期的6,312,683美元有所增长[267] - 九个月内投资活动使用的现金净额为64,969,591美元，主要用于收购16处房地产物业，支出127,144,029美元[271] - 九个月内融资活动提供的现金净额为2,962,196美元，包括从信贷额度借款1.5亿美元[272] - 公司预计未来12个月的现金流将继续保持正增长，主要得益于近期收购带来的运营资产投资增加[270] - 公司使用FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）作为评估房地产投资信托基金（REIT）运营绩效的非GAAP指标[273][274] - 九个月内公司向C类OP单位持有人支付了1,006,136美元的现金分配[272] - 公司向优先股股东支付了2,909,028美元的现金股息[272] - 2022年前三季度总股息支付为7,192,641美元，每股股息为0.962499美元[311] - 2022年第三季度经营活动现金流为4,250,291美元，较第二季度的6,159,782美元下降31%[311] - 2021年全年总股息支付为8,110,878美元，每股股息为1.075203美元[311] 租约与资本支出计划 - 公司延长了Cummins房产的租期至2024年2月28日，年租金增加2%，并支付了30,000美元的租赁佣金[322] - 公司延长了ITW Rippey房产的租期至2029年7月31日，年租金增加6%，并提供了481,250美元的租户改善津贴[323] - 公司延长了Williams Sonoma房产的租期至2025年10月31日，年租金增加4%，并提供了166,450美元的租户改善津贴和100,000美元的诱导金[324] - 公司预计在2022年完成约609,788美元的租户改善项目，资金来源为现金、运营现金流或循环贷款[326] - 公司计划在未来12个月内完成约855,000美元的屋顶和HVAC更换等项目，其中317,000美元可通过租户运营费用报销收回[327] - 公司有3份租约将于2023年到期，涉及142,146平方英尺的可出租面积，占2022年9月30日预计ABR的2.8%[330]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，Modiv的年化基础租金为3410万美元[7] - 截至2022年6月30日，Modiv的总房地产价值为5.4亿美元[10] - 2022年每股AFFO指导为1.36美元，较共识目标价折扣超过35%[12] - 每年每股分红为1.15美元，按月支付[13] 资产组合 - 截至2022年，Modiv的资产组合中，工业物业占比为51%，办公物业占比为30%[18] - Modiv的物业组合中，合同租金增长率为75%[17] 债务结构 - Modiv的债务中，93%为固定利率，平均利率为4%[16] - Modiv的资本结构中，优先股占比为12%，抵押贷款债务占比为10%[15] 收购活动 - 2022年，Modiv收购了两处位于纽约的物业，购买价格为500万美元，租赁期限为20年，初始资本化率为7.21%[20] - 2022年收购的Valtir物业组合，购买价格为2330万美元，租赁期限为25/15年，初始资本化率为7.70%[21] - Kalera于2022年1月收购的资产，购买价格为810万美元，建筑面积为78,587平方英尺，租期为20年，初始资本化率为7.00%[70] - Arrow Tru-Line于2021年12月收购的资产，购买价格为1150万美元，建筑面积为206,115平方英尺，租期为20年，初始资本化率为6.65%[72] - Lindsay PreCast于2022年4月收购的资产，购买价格为5620万美元，建筑面积为599,316平方英尺，租期为25年，初始资本化率为6.65%[74] 租约更新 - 3M在2021年10月延长的租约至2034年，年租金增加为150万美元，年租金增长率为1.25%[76] - Dana Incorporated于2016年12月以910万美元购买的资产，2019年因业务关闭而空置，最终于2021年以1000万美元出售，售价为每平方英尺220美元[77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）增长18%，达到360万美元，2022年上半年AFFO增长25%，达到660万美元 [8][22] - 第二季度总收入增长14%，达到1040万美元，2022年上半年总收入增长11%，达到2000万美元 [8][23] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为160万美元，低于去年同期的190万美元，2022年上半年G&A为370万美元，低于去年同期的460万美元 [24] - 第二季度物业费用为200万美元，高于去年同期的190万美元，2022年上半年物业费用为470万美元，高于去年同期的360万美元 [25] - 截至2022年6月30日，公司总现金及现金等价物为1170万美元，未偿还债务为2.014亿美元，杠杆率为38%，计入近期收购但不计入待售物业时杠杆率为42% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购Lindsay Precast的八处物业组合，总价5610万美元，初始资本化率6.65%，加权平均资本化率8.52% [26] - 季度末完成两笔工业制造收购交易，总价2870万美元，加权平均资本化率9.55% [26] - 第二季度出售一处办公物业，售价650万美元，预计本月底完成另一处办公物业出售 [27] - 年初至今收购活动总计1.62亿美元，加权平均资本化率8.2%，出售五处办公物业和一处灵活物业，五处办公资产出售退出资本化率7.69% [11][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 去年第四季度公司参与超100亿美元交易，工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6% [42][45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是退出非核心办公物业，转向工业和精选零售资产，注重资产多元化、增加围墙、扩大投资组合和为股东创造长期盈利 [11][12] - 评估工业制造领域机会时，关注关键任务型物业、需求稳定且防御性强的制造产品以及对当地社区有积极经济贡献的物业 [15][16] - 公司认为工业制造子行业对投机性过度建设更具弹性，预计该领域将有持续有价值和增值的机会 [16] - 公司长期目标是资产规模达10亿美元以上时，将杠杆率控制在40%或更低，但短期内若有有吸引力的收购机会，会考虑提高杠杆率 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场在夏季和秋季将继续寻求美联储的明确信号，预计9月整体交易成交量将回升，资本化率和融资利率将随着波动性降低而趋于平稳 [17] - 公司重申2022年AFFO指引，认为将超过上季度宣布的5000万美元收购目标，可能在第四季度末额外完成2500万美元的收购 [18] - 公司认为尽管当前股价低迷，但管理层和董事会并不恐慌，相信公司的故事将引起更广泛的机构投资者关注，股价将恢复正常 [36] 其他重要信息 - 公司董事会宣布7、8、9月普通股股息约为每股0.096美元，年化股息率为每股1.15美元，基于近期交易价格，股息收益率超过7.4% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明利率上调周期前后资本化率的变动情况以及未来预期 - 以去年第四季度为基准，当时工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6%，目前资本化率比一个月前略紧，但仍高于第一季度 [42][45][46] 问题2: 请说明Valtir 1收购项目资本化率较高的原因 - Valtir 1指位于德克萨斯州和犹他州的15年期资产，公司认为这些设施较陈旧，重要性稍低，但土地处于发展区域，因此选择签订较短租期并调整价格，这样能平衡风险并抓住机会 [50][51] 问题3: 制造工业物业相对于工业仓库在资本化率上预计有多少溢价 - 公司认为有显著溢价，但未量化，因公司不关注配送资产，多数优质配送资产资本化率较紧，且公司资本成本不支持购买低资本化率的配送资产，相比之下，工业制造资产更具粘性和定价权 [56][57][60] 问题4: 请谈谈未来1 - 2年零售板块的看法 - 公司今年完成大型零售项目Kia，认为有成本优势，但未关注小型零售资产，因其资本化率较紧，公司对零售持机会主义态度，目前未看到有吸引力的项目，但会持续关注 [65][66][67]

物业组合与运营情况 - 公司拥有43处运营物业，净账面价值为427,083,802美元[220] - 投资组合包括20处工业物业（占投资组合的48%）、13处零售物业（19%）和10处办公物业（33%）[221] - 物业出租率为100%，加权平均剩余租期（WALT）为10.5年[222] - 公司计划收购26处工业物业（占投资组合的52%）、13处零售物业（18%）和9处办公物业（30%），预计WALT将增至11.6年[223] - 公司持有圣克拉拉一处工业物业72.7%的共有权益，该物业面积为91,740平方英尺[224] - 公司总可租赁面积约为290万平方英尺，平均每处物业面积为67,000平方英尺[226] - 截至2022年6月30日，公司拥有43处运营物业，2022年上半年收购10处（9处工业+1处零售），出售5处（4处办公+1处工业）[263] - 截至2022年6月30日，公司持有44处物业（工业20处、零售13处、办公10处、土地1处），较2021年同期增加5处[297] - 工业类物业可租赁面积从2021年6月的1,145,519平方英尺增至2022年6月的2,068,388平方英尺，增幅80.6%[297] 财务数据关键指标变化（收入与利润） - 2022年上半年净亏损9,682,820美元，包含1,561万美元非现金损失（折旧摊销、商誉减值等）[253] - 2021年上半年净亏损1,905,491美元，包含643万美元非现金费用[254] - 2022年前六个月净亏损9,682,820美元，而2021年同期净亏损为1,905,491美元[262] - 2022年第二季度FFO（经营现金流）为4,415,172美元，较2021年同期的2,331,911美元增长89%[262] - 2022年第二季度AFFO（调整后经营现金流）为3,594,747美元，较2021年同期的3,037,646美元增长18%[262] - 2022年前六个月的房地产投资出售收益为8,402,878美元，较2021年同期的289,642美元大幅增长，主要因出售五处物业[285] - 2022年第二季度物业出售收益为1,002,101美元，来自一处办公物业处置[273] 财务数据关键指标变化（成本与费用） - 2022年前六个月的一般及行政费用为3,721,365美元，较2021年同期的4,618,621美元下降897,256美元（19%），主要因员工人数减少和专业服务费用降低[278] - 2022年前六个月的股票补偿费用为1,191,612美元，较2021年同期的1,371,732美元下降180,120美元（13%），主要与员工终止相关的股票没收有关[279] - 2022年前六个月的折旧及摊销费用为6,983,173美元，较2021年同期的8,003,026美元下降1,019,853美元（13%），主要因公司无形资产摊销终止[280] - 2022年前六个月的利息费用为2,765,329美元，较2021年同期的3,879,785美元下降1,114,456美元（29%），主要因贷款利息减少和利率互换估值收益[281] - 2022年前六个月的物业费用为4,730,477美元，较2021年同期的3,621,233美元增长1,109,244美元（31%），主要因物业税增加和收购相关成本注销[282] - 2022年前六个月的公司商誉减值达17,320,857美元，反映公司普通股市值显著下降[284] - 2022年第二季度行政管理费用同比下降16%（317,453美元），因人员精简和专业服务成本优化[267] 现金流情况 - 2022年上半年运营活动现金流入5,076,472美元，较2021年同期的3,083,353美元增长64.6%[252][253] - 2022年上半年投资活动现金净流出58,420,894美元，主要用于收购KIA、Kalera和Lindsay组合地产投资99,691,164美元[252][256] - 2022年上半年融资活动现金净流入6,642,351美元，包括1.5亿美元信贷额度贷款和677.5万美元循环信贷净收益[252][257] - 2022年上半年处置5处地产投资获得4,525.7万美元收益，2021年同期处置3处地产获得1,322.2万美元[256] - 2022年上半年支付优先股股息198.7万美元，普通股回购325.4万美元[257] 债务与融资 - 公司未偿还抵押贷款余额为44,650,173美元，信贷额度定期贷款余额为150,000,000美元，循环信贷余额为6,775,000美元[226] - 公司目标长期杠杆率为40%或更低，董事会批准的最高杠杆率为55%[225] - 公司通过注册发行普通股筹集了210,800,151美元[214] - 公司发行了1,800,000股7.375%系列A累积可赎回优先股，每股价格为25.00美元[218] - 公司于2022年1月18日签订2.5亿美元信贷协议，包括1亿美元四年期循环信贷额度（可延长12个月）和1.5亿美元五年期定期贷款[233] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为38%，循环信贷利率为3.150%，美联储加息后升至约3.96%[234] - 公司支付循环信贷未使用部分的年度费用，2022年上半年累计支付72,280美元[234] - 公司通过利率互换协议将定期贷款利率固定为3.858%，有效期为2022年5月31日[234] - 信贷协议规定最高杠杆率为60%，最低有形净资产为208,629,727美元，公司截至2022年6月30日符合所有条款[234] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应付票据余额4,465万美元，信贷设施余额1.56775亿美元[245] - 公司于2022年2月完成4万股C类普通股上市发行，每股25美元，净筹资114,500美元[248] - 2022年2月启动2,000万美元股票回购计划，截至8月9日已回购220,143股，均价17.07美元/股[250] - 公司于2022年1月通过2.5亿美元的信贷额度对除四处物业外的所有物业进行了再融资，该信贷额度采用基于SOFR和杠杆比率的浮动利率[314] - 公司Sutter Health物业的抵押贷款将于2024年3月9日到期，其余三处抵押贷款均在2027年9月后到期，且均为固定利率[314] - 公司循环信贷额度将于2026年1月18日到期并可延长12个月，定期贷款将于2027年1月18日到期[314] - 公司于2022年5月10日为其1.5亿美元的定期贷款购买了五年期利率互换，固定利率为3.858%（杠杆比率≤40%时），互换利率为2.258%[314] 业务表现（租金与收入） - 2022年第二季度租金收入（含租户报销）为10,394,118美元，同比增长14%（1,287,110美元），主要来自新收购物业贡献[266] - 截至2022年6月30日运营物业年化基础租金（ABR）为34,145,008美元，考虑7-8月新增收购后增至35,649,730美元[266] - 2022年前六个月的租金收入为20,042,767美元，较2021年同期的18,081,878美元增长1,960,889美元（11%），主要得益于KIA汽车经销商物业和八处工业物业的收购贡献[277] 投资与收购活动 - 2022年上半年公司收购10处房地产投资，总收购价1.325亿美元，包括加州KIA汽车经销店（6,940万美元）[246] - 同期出售4处房地产，总售价4,652.5万美元，实现销售收益840.3万美元[246] - 公司通过UPREIT交易收购KIA汽车经销商地产，发行1,312,382份C类OP单位，每股价值25美元，占该地产价值的47%[251] - 2022年上半年完成10笔工业/零售物业收购，总面积769,675平方英尺，总价1.325亿美元[300] - 2022年上半年处置5处办公/零售物业，总面积265,869平方英尺，合同售价4,652.5万美元，净收益2,323万美元[302] 租赁与租约情况 - 2022年1月延长Nashville的Cummins物业租约至2024年，年租金提高2%并支付3万美元佣金[304] - 2022年1月延长El Dorado Hills的ITW Rippey物业租约至2029年，年租金提高6%并提供48.1万美元装修补贴[305] - 截至2022年6月30日，公司需承担60.9万美元租户装修义务，较2021年底的18.9万美元增长222%[308] - 计划未来12个月投入107万美元用于屋顶/HVAC维修等工程，其中46.2万美元可通过租户费用回收[309] 分红与股东回报 - 2022年起股东分红改为按月记录日期支付，每股每日分红率从2021年的$0.00287670-$0.00315070提升至每月$0.09583300[296] - 2022年1月5日宣布第13次额外分红，每股$0.00027397，因AFFO超过2021年分红总额的110%[296] - C类OP单位在2022年Q2获得377,301美元分红，上半年累计分红628,840美元[251] 税务与合规 - 公司选择作为REIT纳税，需将至少90%的年度应税收入分配给股东以维持免税资格[316] - 若公司失去REIT资格，将按常规企业税率纳税，且四年内无法重新获得资格，可能对净收入和股东分配产生重大不利影响[317] - 公司无表外安排，截至2022年6月30日未对财务状况产生重大影响[323] 其他重要事项 - 公司预期未来12个月现金流将保持正增长，但无法保证该预期实现[255] - 2022年前六个月的其他收入中，利息收入为15,198美元，较2021年同期的100美元显著增长[286] - 2022年前六个月的组织和发行成本为885,500美元，主要用于Class C普通股的上市发行[291]

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公司亏损情况 - 公司历史上有净亏损，未来可能继续亏损，亏损归因于折旧、摊销、利息及行政费用等[144] REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，任何时间后半年内，不得超过50%的已发行股票价值由五个或更少个人拥有；股东不得拥有超过9.8%价值或数量的普通股[147] - 为维持REIT资格，每个日历季度末公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成[225] - 公司投资的证券（非政府证券和合格房地产资产），一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，且任何一家发行人的证券价值占比不超5%，所有应税REIT子公司证券价值占比不超20%[225] - 为符合REIT要求，公司可能需放弃有吸引力的业务或投资机会，或清算投资，这可能降低收入和可分配给股东的金额[223][225] - 为符合REIT资格，每个应税年度最后半年内，公司不得有超过50%价值的已发行资本股票由五个或更少个人直接或间接持有[230] - 公司章程通常禁止任何人直接或间接拥有超过9.8%价值或数量的普通股已发行股份，或9.8%价值的所有类别或系列股票已发行股份总和[230] - 公司拥有应税房地产投资信托基金（REIT）子公司的价值不得超过REIT资产价值的20%，否则可能危及REIT地位并面临100%消费税[231] 《投资公司法》相关情况 - 公司认为自身及运营合伙企业无需根据《投资公司法》注册为投资公司，运营合伙企业多数子公司将依赖3(c)(5)(c)条款获豁免[150] - SEC对3(c)(5)(c)条款的立场要求发行人至少55%资产为“房地产抵押及其他权益”等合格资产，至少80%为合格资产加房地产相关资产，不超20%为其他杂项资产[150] - 若公司需按《投资公司法》注册为投资公司但未注册，将被禁止经营业务，可能面临刑事和民事诉讼[151] 公司面临的风险及影响 - 若资产价值或收入快速下降，公司难维持REIT资格或《投资公司法》豁免，可能需调整投资组合[153] - 若无法获得未来资本需求资金，股东现金分红和投资价值可能下降[154] - 公司面临证券法律相关索赔和诉讼风险，可能影响财务状况[165] - 疫情或其他健康危机可能对公司业务、租户财务状况和零售物业盈利能力产生不利影响[166] - 经济、市场和监管变化可能降低公司投资价值，削弱经营业绩[168] - 锁定期条款可能限制公司出售、处置或再融资物业，影响股东回报[171] - 长期租约可能无法实现公平市场租金率，导致可分配现金减少[174] - 租户违约、不续约等情况可能降低公司净收入，限制向股东分配[176] - 若租户破产，公司对租户的索赔上限为租期内一年租金或剩余租期15%的租金（以较长者为准，但不超过三年）加上已到期未付租金[192] - 公司预计大部分租金收入来自净租赁，若市场租金上涨速度超过固定租金增长率，合同租赁条款可能无法实现公平市场租金[194] - 公司使用债务融资可能导致债务加速到期、资产损失、融资能力受损、现金流减少、经济下行脆弱性增加、竞争力受限和应对能力降低等后果[204] - 信贷安排和抵押贷款中的契约可能限制公司运营活动，若违反契约且未在宽限期内补救，公司可能需立即偿还债务[206] - 公司可能使用回购协议作为融资策略，若回购协议标的资产市值下降，公司可能需提供额外抵押品或现金支付[203] - 公司可能使用衍生金融工具对冲利率波动，存在成本高、效果不佳、信用风险、基差风险和法律执行风险等问题[210][211] - 公司可变利率债务使公司面临利率风险，利率上升会增加债务服务义务，影响现金流和股东分配[212] - 因新冠疫情，公司多数员工远程工作，若员工无法有效工作，公司运营将受不利影响，且远程工作增加网络安全风险[242] - 新冠疫情及变种病毒的传播，对公司财务状况、运营结果、现金流和业绩产生重大不利影响，租户临时关闭门店或请求减免租金[243][245] - 新冠疫情对公司业务运营和租户的影响程度取决于未来发展，租户长期关闭门店或提前终止租约可能减少公司现金流[248] 法律规定及限制 - 马里兰州法律规定，“利益股东”（直接或间接拥有10%或以上投票权）进行业务合并有五年限制，之后需超级多数股东投票[157] - 公司细则指定巴尔的摩市巡回法院为某些股东诉讼的唯一专属法庭，证券法案相关索赔仅可在联邦地方法院提起[158] 优先股相关影响 - A系列优先股的控制权变更转换和赎回特征，可能使第三方收购公司更困难或打消收购意愿[160] 前赞助商和解情况 - 前赞助商与SEC达成和解，同意支付30万美元民事罚款[164] 租约情况 - 2023年有3份租约到期，总面积142,146平方英尺，约占2022年预计ABR的4.8%[178] 物业权益情况 - 公司拥有富士胶片Dimetrix租赁物业72.7%的TIC权益[179] 疫情情况 - 2021年上半年美国新增新冠病例数下降，二季度部分州解除限制，四季度奥密克戎变异株致病例激增[167] 杠杆率及债务情况 - 公司近目标杠杆率为房地产公允价值加现金及现金等价物总和的40%，长期目标是降低杠杆率，董事会批准的最大杠杆率为55%，截至2021年12月31日，杠杆率为40%[198] - 截至2022年3月18日，公司总合并债务约1.67亿美元，包括1亿美元定期贷款、2080万美元循环贷款提款和三处房产的抵押贷款，合并杠杆率约为34%，信贷安排下约有8000万美元可用资金[200] - 2022年1月18日信贷安排完成后，公司38处房产中有4处设有抵押[205] 税收相关情况 - 公司需每年至少将90%的REIT应税收入分配给股东，若满足分配要求但不足100%，将对未分配收入征收美国联邦企业所得税；若实际分配低于特定金额，将征收4%的不可抵扣消费税[220][222] - 公司出售主要用于日常业务销售的资产（非止赎财产），收益将征收100%“禁止交易”税，除非由应税REIT子公司出售或符合特定“安全港”要求[222] - 公司若选择将因某些租赁终止而收购的财产视为“止赎财产”，可避免转售该财产收益的100%税，但该财产销售或运营收入可能按最高适用税率征收企业所得税[222] - 公司回购协议若被税务认定为销售而非有担保贷款交易，可能影响其REIT资格[227] - 2017年12月22日《减税与就业法案》（Tax Act）签署成为法律，多数适用于个人的变更为临时性，适用于2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度[233] - 目前美国个人、信托和遗产股东获得合格股息收入的最高税率为20%，REIT股息一般无此优惠税率，但2017年12月31日之后至2026年1月1日之前，可扣除20%普通股息[236] - 非美国股东从公司获得的股息分配，通常按30%税率缴纳美国预扣税，除非视为与美国贸易或业务“有效关联”[237] - 非美国股东出售或交换公司股份，若公司为“国内控制合格投资实体”（即特定测试期内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50%），则一般无需缴纳美国联邦所得税[238] 运营合伙企业地位影响 - 若公司运营合伙企业未能维持其合伙企业地位，其收入将被征税，可能导致公司失去REIT地位并减少可分配给股东的现金[241] 报告披露规定 - 公司作为较小报告公司，无需提供关于市场风险的定量和定性披露[481]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from____________to____________ Commission file number: 001-40814 MODIV INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 4 ...

房地产投资组合构成 - 公司拥有约230万平方英尺可租赁总面积包括38处商业地产分布在14个州[217] - 公司投资组合包含12处零售地产14处办公地产和12处工业地产[217] - 投资组合包含38处物业，其中零售物业12处（占11%）、办公物业14处（占49%）、工业物业12处（占40%）[237] - 截至2021年6月30日，公司持有39处物业（含1处待售），可租赁总面积229.1万平方英尺[312] - 零售物业数量从2020年6月的19处减少至2021年6月的12处，工业物业从13处减至12处[312] 物业运营与租赁状况 - 投资组合出租率达100%，总可租赁面积约230万平方英尺[237] - 加权平均剩余租期5.6年，涉及31个商业租户和13个行业[237][238] - 九份租约将于2022-2023年到期，涉及80.58万平方英尺租赁面积，占2021年净运营收入24.5%[322] - 公司提前终止Dana租约，支付终止费用138.18万美元并继续月租金6.5万美元至2022年7月[315] 资产处置与投资收益 - 2021年上半年出售零售房地产获得净收益1065万美元，总销售价格1371万美元[260] - 公司于2021年7月以1000万美元出售Dana工业地产，获得净收益497.5万美元[260] - 2021年上半年完成三处零售物业出售，总合同销售额1371.42万美元，净收益1065.35万美元[317] - Dana工业物业以1000万美元售出，净收益497.53万美元[318] - 2021年上半年出售三处零售物业实现投资收益28.96万美元[301] 股权结构与发行活动 - 公司获授权发行5亿股优先股3亿股C类普通股和1亿股S类普通股[214] - 2021年1月27日终止8亿美元后续公开发行时剩余未售股份价值6.005亿美元[229] - 2021年2月1日启动私募发行仅限合格投资者认购于2021年8月12日终止[229] - 2021年上半年通过私募发行32737股C类普通股，募集资金76.4078万美元[261] - 2021年上半年公司通过发行活动筹集约460万美元资金，较2020年同期的1410万美元下降67%[263] 股票估值与回购计划 - 2020年5月20日董事会设定每股净资产估值为21.01美元反映2020年4月30日资产状况[225] - 2020年6月1日起后续公开发行和S类股票发行价格从30.81美元降至21.01美元[226] - C类和S类普通股最新每股NAV估值26.05美元（截至2021年6月30日）[233] - 2021年三次更新NAV估值：1月27日23.03美元、5月5日24.61美元、8月4日26.05美元[232] - 2021年2月1日修订C类股票回购计划将最低持有期从3个月延长至6个月[230] - 修订S类股票回购计划，将最低回购价值从500美元提高至1,000美元[231] - 2021年上半年公司股票回购金额约1300万美元，较2020年同期的1000万美元增长30%[263] - 2021年4-6月分别处理349万美元、447万美元和426万美元股票回购请求，实际回购89.7万美元、87.3万美元和100.5万美元[262] 收入与利润表现 - 2021年第二季度租金收入为917.3万美元，同比下降1.1%[283] - 公司2021年上半年净亏损190.55万美元，相比2020年同期的5103.32万美元亏损大幅收窄[279] - 2021年上半年FFO为535.13万美元，相比2020年同期的-4244.93万美元实现扭亏为盈[279] - 2021年上半年AFFO为523.36万美元，相比2020年同期的640.78万美元下降18.3%[279] 成本与费用变化 - 2021年第二季度利息费用为209.86万美元，同比下降18.0%[287] - 2021年第二季度物业费用为169.79万美元，同比下降8.5%[289] - 2021年上半年平均抵押贷款本金余额降至约1.79亿美元，同比下降9.4%[296] - 2021年上半年信贷额度平均借款降至575万美元，同比下降47.4%[296] - 2021年及2020年上半年组织与发行成本分别为81.06万美元和82.29万美元，累计成本达795.48万美元[304] 资产减值与特殊项目 - 2021年上半年房地产投资减值冲回40.10万美元，相比2020年同期的950.65万美元减值大幅改善[298] - 2020年上半年公司记录商誉和无形资产减值费用3457.24万美元，其中商誉减值3326.71万美元（约占商誉66%），无形资产减值130.53万美元（约占无形资产16%）[299] - 2020年上半年因内华达州拉斯维加斯物业贷款担保计提312.5万美元负债准备金，该物业已于2020年12月出售[300] - 公司子公司获得51.7万美元PPP贷款全额减免，计入2021年上半年其他收入[264] - 2021年上半年获得小企业管理局免除51.7万美元薪资保护计划贷款[303] 现金流量状况 - 2021年上半年经营活动产生净现金308万美元，较2020年同期的338万美元下降9%[266][267] - 2021年上半年投资活动产生净现金1462万美元，2020年同期为使用净现金369万美元[266] - 2021年上半年融资活动使用净现金1571万美元，主要包括2439万美元抵押贷款本金支付和381076美元融资成本支付[272] 债务与资本结构 - 抵押票据应付余额182,758,762美元，总杠杆比率49%[237][253] - 持有圣克拉拉工业物业72.7%权益，对应抵押票据应付9,817,066美元[239][258] - 信贷额度总额22,000,000美元，其中15,500,000美元可用于房地产收购[252] - 2020年至2021年上半年完成九处物业再融资[323] 合伙权益与公司治理 - 截至2021年6月30日公司在运营合伙企业中持有83%合伙权益[219][220] - 2019年12月31日完成自我管理交易后消除所有物业收购处置和管理费用[220] - 公司房地产投资组合净账面价值为344,456,456美元[236] - 公司持有圣克拉拉物业72.7%权益，2021年上半年从中获得投资收益14.73万美元[302] 资本支出与维护计划 - 租户改善津贴余额18.91万美元，由受限资金支付[319] - 计划投入240万美元进行屋顶更换等维修，其中156.5万美元用于Northrop Grumman物业[320] REIT税务资格要求 - REIT资格要求将90%以上应纳税所得分配给股东[325] - 若失去REIT资格将按企业税率纳税，且四年内无法重新认定[326] 股息分配情况 - 2021年第二季度宣布股息197.65万美元（每股0.26178美元），实际支付现金83.54万美元[308] - 2020年全年股息支付总额达1170.18万美元，其中第二季度支付现金171.05万美元[308] 表外安排披露 - 无表外安排对财务状况产生重大影响[332]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from____________to____________ Commission file number: 000-55776 MODIV INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 47-41 ...