文章核心观点 - Modiv Industrial在2024年表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，这种表现有望持续，公司是保守投资者的多元化选择，股票值得买入评级 [2][19] 公司概述 - Modiv Industrial是专注制造物业的净租赁工业房地产投资信托基金，投资组合主要租给基础设施行业公司，占年化基本租金（ABR）的26%，其次是汽车和航空航天/国防行业，分别占15%和12% [3] - 从地域看，30%的ABR来自加利福尼亚州，其次是俄亥俄州和亚利桑那州，分别占12%和10% [3] 运营概述 - 2024年第二季度，公司FFO为0.41美元/股，同比下降45%，主要受较高利息费用影响；AFFO为0.34美元/股，同比增长10%，得益于递延租金摊销调整较小和物业处置带来的运营费用降低 [5] - 公司 occupancy 为98%，与去年持平，显示出强劲运营表现 [6] - 季度末后，公司以520万美元购买额外物业，初始资本化率为8%，年租金增长率为2.85%；还进行了总计1150万美元的股票回购，若回购在季度初进行，预计调整后AFFO为0.37美元/股 [7] 资本结构 - 2024年第二季度末，公司净债务为2.62亿美元，交易后增至约2.79亿美元；有5000万美元优先股流通，票面利率7.375%，当前收益率约7.78%；企业价值约4.86亿美元 [8][9] - 截至2024年第二季度末，债务平均利率为4.52%，债务分为2029年和2030年到期的抵押贷款（占总债务11%）和2027年到期的定期贷款（占89%）；固定定期贷款利率为4.53%的利率互换可能在2024年12月被对手方取消，2025年初现金流可能受高利率影响 [9] - 公司可能从遗留投资组合中筹集流动性，近期可能因以2530万美元向KB Home出售Costco物业用于多户住宅重建获得现金流入 [10] 估值与前景 - 2024年第二季度，公司产生390万美元AFFO，支付90万美元优先股股息和330万美元现金利息费用，企业价值现金流约为每季度810万美元，即年化约3240万美元，市场隐含资本化率为6.67% [11] - 2022年和2023年购买物业的租金增长率为2% - 3%，2024年交易显示租金增长率为2.85%，投资者有望获得高个位数的企业价值收益率，普通股股东回报将因高杠杆资本结构而提高 [13] - 2024年一般和行政费用约为600万美元，对企业价值的拖累约为1.2%，排除该费用后的市场隐含资本化率约为7.87% [14] - 2024年第三季度股票回购后，按每股0.37美元AFFO年化计算，AFFO倍数约为10倍，但2025年第一季度AFFO可能因利率互换取消面临压力 [15] 风险 - 公司目前运营无问题，occupancy 为98%，长期租约和良好租金增长率锁定，股票无扭亏为盈潜力；若因租户破产出现空置，估值可能受影响，最大租户风险来自Lindsay和KIA of Carson [16] - 2024年第二季度基于股票的薪酬异常低，可能使FFO和AFFO高于趋势，前两个季度股票薪酬占AFFO的30 - 40% [17] 结论 - Modiv Industrial在2024年第二季度报告显示occupancy稳定，AFFO增长，符合其强劲历史表现；2025年初AFFO可能受高利率影响，但预计美联储中期将降息缓解影响；公司无运营问题，更适合多元化投资；资本结构有利于从资本化率压缩中受益，股票值得买入评级 [19]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金收入为1130万美元,同比下降4%,主要反映了2023年8月出售给GIPR的13处物业带来的租金减少 [11][12] - 第二季度调整后基金营运(AFFO)为390万美元,同比增长17%,主要反映了物业费用减少834万美元和管理费用减少179万美元,部分被493万美元的收入减少所抵消 [13] - 第二季度AFFO每股为0.34美元,上年同期为0.31美元,受到780,000股的回购影响,pro forma AFFO每股为0.37美元 [14][15] - 利息费用同比增加2.5万美元,主要由于2023年4月提取8000万美元定期贷款,以及550万美元的衍生工具未实现亏损 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2023年新增了12处工业制造物业,同时出售了16处非核心物业 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2024年7月收购了位于坦帕大都市区的一处光电制造物业 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极评估利率环境的变化,并计划在2024年12月31日之前签订新的掉期协议,以继续全面现金对冲头寸 [19] - 公司正在评估出售非核心资产,包括办公资产和一些工业分销资产 [55] - 公司在工业制造资产收购方面面临一定挑战,一些资产的信用质量较差或价格过高,公司保持谨慎态度 [27][28][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,当前市场环境波动较大,收购和出售资产的时机都需要谨慎考虑 [27][28][52][55] - 管理层认为,公司的核心资产组合质量较高,包括一些优质的制造资产,未来有望继续为公司带来稳定收益 [29][42] 其他重要信息 - 公司董事会宣布了2024年7月、8月和9月每股约0.095美元的现金股息,年化股息率为7.9% [20] - 公司与First City Investment Group进行了股份回购交易,First City现已全部转换为普通股,不再持有任何优先股单位 [38][39][40] - 公司正在积极推进两项战略合作,其中一项可能在第三季度完成 [32][33][34][35][52][53] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Gaurav Mehta 提问** 询问公司是否愿意披露更多关于新的战略合作的细节,包括合作规模和是否会产生管理费用 [24][25] **Aaron Halfacre 回答** 公司暂不披露合作组合的具体数据,但表示这不是一个单纯的费用获取项目,而是公司将按比例分享收益和费用 [25] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 询问公司对非迈阿密的"战舰"交易的预期时间表,以及公司在该交易中的具体角色 [32][33][34][35] **Aaron Halfacre 回答** 公司预计如果进展顺利,该交易可能在第三季度完成,公司将负责日常管理,包括物业管理、会计等,而私募股权合作方将扮演更被动的角色 [33][35] 问题3 **Sean Hostert 提问** 询问公司在信用风险管理和资产定价方面的考虑 [58][59][60][61][62][63][64][65] **Aaron Halfacre 回答** 公司在评估信用质量时更注重资产的可持续性和必要性,而不是简单地追求投资级别信用,公司在资产定价时也更看重资产的实际质量,而不是简单地根据信用等级进行定价 [59][60][61][62][63][64][65]

业绩总结 - 2024年第二季度租金收入为1130万美元，较上年同期减少49.3万美元[7] - 2024年第二季度AFFO为390万美元，同比增长17.3%[7] - 2024年第二季度的总收入为11,409,514美元，较2023年第二季度的11,902,556美元下降了4.1%[22] - 2024年第二季度的总支出为6,316,964美元，较2023年第二季度的7,742,148美元下降了18.4%[22] - 2024年第二季度的营业收入为5,092,550美元，较2023年第二季度的4,160,408美元增长了22.4%[22] - 2024年第二季度的净收入为1,261,736美元，较2023年第二季度的4,629,953美元下降了72.7%[22] - 2024年第二季度每股基本净收入为0.04美元，较2023年第二季度的0.41美元下降了90.2%[22] - 2024年第二季度的普通股股东可分配的净收入为403,042美元，较2023年第二季度的3,058,435美元下降了86.9%[22] - 2024年第二季度的每股稀释净收入为0.03美元，较2023年第二季度的0.35美元下降了91.4%[22] 资本运作 - 2024年7月15日，公司以520万美元收购一处工业制造物业，租期为20年，初始资本化率为8.0%[7] - 2024年8月1日，公司回购656,191个C类单位和123,809股普通股，总金额为1154.4万美元，回购价格为每股14.80美元[8] - 回购后，按假设回购在季度初进行，稀释后每股AFFO为0.37美元[8] - 基于2024年8月5日的收盘价14.76美元，公司实现了7.79%的完全覆盖股息收益率[8] 市场扩张与合作 - Modiv与迈阿密岸边的潜在战略合作伙伴已签署非约束性意向书，计划以现金和股票的组合收购其工业制造资产组合的少数股权[14] - Modiv仍在与英国岸边的潜在合作伙伴进行讨论，未来可能会有其他交易机会[15] - Modiv专注于单租户净租赁工业制造房地产，积极收购长期租赁的关键工业制造物业[18] 财务指标与风险 - 2024年6月30日的净债务为271,052,854美元，较2023年6月30日的293,327,612美元减少了7.6%[34] - 截至2024年6月30日，公司的杠杆比率为47%，较2023年12月31日的48%有所下降[36] - 截至2024年6月30日，总资产价值为613,945,344美元，较2023年12月31日的604,998,315美元增长了1.6%[36] - 截至2024年6月30日，总负债为293,836,214美元，较2023年12月31日的305,773,922美元减少了3.9%[39] - 2023年12月31日的年度报告中列出了风险因素，可能会影响未来的业务和财务前景[19] 其他财务数据 - 2024年6月30日的FFO为4,666,521美元，较2023年6月30日的7,939,051美元下降41.5%[31] - 2024年6月30日的基本每股FFO为0.49美元，较2023年6月30日的1.05美元下降53.3%[31] - 2024年6月30日的现金及现金等价物为18,869,651美元，较2023年12月31日的3,129,414美元显著增加[39] - 2024年6月30日的加权平均资本化率为4.52%[38] - 2024年6月30日的加权平均普通股在外流通量为9,441,485股，较2023年6月30日的7,532,106股增长25.4%[31]

文章核心观点 - Modiv Industrial本季度运营资金表现超预期但营收未达预期，股价年初至今跑输大盘，未来表现取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks Rank为3（持有），同行业Armada Hoffler Properties即将公布二季度财报 [1][2][3] Modiv Industrial运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.34美元，超Zacks共识预期的每股0.31美元，去年同期为每股0.31美元，本季度运营资金惊喜率为9.68% [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.33美元，实际为每股0.29美元，惊喜率为 -12.12% [1] - 过去四个季度，公司三次超共识运营资金预期 [2] Modiv Industrial营收情况 - 2024年二季度营收1134万美元，未达Zacks共识预期3.54%，去年同期营收1184万美元 [2] - 过去四个季度，公司两次超共识营收预期 [2] Modiv Industrial股价表现 - 年初至今，公司股价下跌约0.9%，而标准普尔500指数上涨8.7% [3] Modiv Industrial未来展望 - 股票近期价格走势及未来运营资金预期的可持续性，主要取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过公司运营资金展望判断股票走向，包括当前对未来季度的共识运营资金预期及预期变化 [4] - 盈利发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预期可能改变，当前未来季度共识运营资金预期为每股0.32美元，营收1179万美元，本财年共识运营资金预期为每股1.24美元，营收4727万美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业前28%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] Armada Hoffler Properties情况 - 该公司尚未公布2024年二季度财报，预计8月7日发布 [9] - 预计本季度每股收益0.31美元，同比下降3.1%，过去30天本季度共识每股收益预期上调1.7% [9] - 预计本季度营收6189万美元，同比增长3.2% [10]

财务表现 - 第二季度租金收入为1130万美元，由于2023年8月出售13处资产而取消了一些非NNN租户补贴，租金收入减少49.3万美元[18] - 第二季度AFFO为390万美元，同比增长17.3%[18] - 公司第二季度总收入为11,409,514美元[41] - 第二季度租金收入为11,343,521美元[41] - 第二季度一般及行政费用为1,418,893美元[42] - 第二季度股票补偿费用为67,500美元[42] - 第二季度折旧及摊销费用为4,136,528美元[42] - 第二季度物业费用为694,043美元[42] - 第一季度出售两处非核心资产获得3,187,806美元收益[52] - 第二季度利息费用及衍生工具公允价值变动损失为4,103,350美元[53] - 公司本季度净收入为1,261,736美元[73] - 公司本季度优先股股息为921,875美元[73] - 公司本季度归属于普通股股东和C类合伙单位持有人的净收入为339,861美元[73] - 公司本季度FFO(经调整后的基金运营收益)为4,666,521美元[73] - 公司本季度AFFO(经调整后的可分配基金运营收益)为3,900,228美元[73] - 公司本季度基本每股FFO为0.49美元[77] - 公司本季度摊薄每股FFO为0.41美元[77] - 公司本季度基本每股AFFO为0.41美元[78] - 公司本季度摊薄每股AFFO为0.34美元[78] - 公司本季度加权平均基本股数为9,441,485股[76] - 公司在2023年12月31日实现FFO每股1.05美元的业绩目标，Class R OP Units自动转换为790,857个Class C OP Units[79] - 公司2023年全年的FFO每股（不含绩效单位和相关股票补偿费用的摊薄影响）为1.77美元[79] - 公司2023年第四季度和2024年第一季度确认了绩效单位的最终归属期，确认了73.33万美元的股票补偿费用[79] - 公司2024年第二季度的加权平均Class C OP Units包括了2023年4月发行的287,516个单位[80] - 公司2023年第二、三、四季度和2024年第一季度的加权平均单位包括了Class C、Class M、Class P和Class R OP Units，其中包括了Class R OP Units的绩效部分[81] - 公司2023年第四季度对位于田纳西州纳什维尔的一处办公物业计提了88.82万美元的减值[88] 资产收购与出售 - 2024年7月15日完成了一处位于佛罗里达州坦帕大都市统计区的工业制造资产收购，收购价为520万美元，租期20年，年租金增长率2.85%，初始收益率8.0%，加权平均收益率10.6%[19] - 2024年8月1日以每股14.80美元的价格从First City Investment Group回购了656,191份C类合伙份额和123,809股普通股，这笔交易产生了近800万美元的增值[20] - 公司正在与一家位于迈阿密的房地产私募基金就一项非控股合资企业进行谈判，拟以现金和股票的方式收购该公司工业制造资产组合的少数权益[28,29] - 公司计划出售位于华盛顿州伊萨夸的一处零售物业,目前已与一家全国性房地产开发商签订了购买协议[123] - 公司还计划出售位于加利福尼亚州的一处Solar Turbines租赁物业,目前正在进行分割以最大化价值[124] - 公司在2023年1月至2024年7月期间完成了10项收购，总投资金额为1.343亿美元[113][114] - 公司在2023年1月至2024年6月期间完成了1项资产出售[116] 资产概况 - 公司拥有43个物业,总面积为4,498,938平方英尺[120] - 工业核心物业(包括共有权益)占总面积的93%,非核心物业占7%[122] - 前20大租户占总租金收入的89%,占总面积的87%[120] - 主要行业包括基础设施(26%)、汽车(15%)、航空航天/国防(12%)等[125] - 主要地理区域分布在加利福尼亚州(30%)、俄亥俄州(12%)、亚利桑那州(10%)等[127] - 公司拥有一处位于佛罗里达州坦帕市的29,699平方英尺的光学系统制造厂房[126] - 公司拥有一处位于加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的州政府应急服务办公室租赁物业,该租户可能会在2024年至2026年间行使购买选择权[123] - 公司4,498,938平方英尺的租赁面积,其中76.5%将在未来10年及以后到期[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有3个、3个和1个租约到期，占租赁面积的3.2%、5.3%和3.6%[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有9.3%、9.3%和5.9%的年度基本租金到期[130] 财务指标 - 公司2024年6月30日的总资产价值为6.14亿美元，总负债为2.90亿美元，杠杆率为47%[91][92][93] - 公司2024年6月30日的优先股为5000万美元，普通股市值为1.62亿美元，总资本化为4.93亿美元[95][96][97] - 公司总资产为5.195亿美元，较上年同期下降2.1%[100] - 公司现金及现金等价物为1,886.97万美元，较上年同期大幅增加502.8%[100] - 公司总负债为2.938亿美元，较上年同期下降3.9%[100] - 公司总权益为2.257亿美元，较上年同期基本持平[100] - 公司加权平均利率为4.52%[106][109] - 公司

房地产投资组合 - 公司拥有42处房地产投资组合，其中38处为工业物业，占总租金收入的75%[186] - 组合中34%的租金收入来自于投资级租户[186] - 加权平均剩余租期约13.6年，租赁率98%[186] 资产收购和出售 - 公司于2024年1月和2月分别出售1处工业物业和1处办公物业，获得净收益3,187,806美元[187] - 公司于2024年6月20日签订购买和销售协议,收购一处位于佛罗里达州坦帕市的工业制造房地产,总收购成本为518.3万美元[205] - 公司于2023年6月30日前收购了10处工业制造房地产,总价10.07亿美元,加权平均租赁期约19.3年[206] - 公司于2024年上半年出售了2处房地产,总合同销售价格为1.5亿美元,获得净收益3.19百万美元[208] - 公司于2023年8月出售了13处非核心资产(11处零售和2处办公)给Generation Income Properties, Inc.[230] - 公司于2024年1月和2月出售了2处非核心资产，并于2024年7月收购了1处工业制造资产，使工业资产占比达到76%[231] 财务状况 - 公司目前100%的281,082,633美元债务为固定利率，加权平均利率为4.52%[189,200,201] - 公司有150,000,000美元的未使用信贷额度可用于未来收购[195] - 公司预计未来12个月及以后有足够的流动性满足运营、利息、股息和分配的需求[196] - 公司于2024年6月30日满足所有债务协议的财务契约[203] - 公司于2024年1月通过ATM发行普通股获得净收益[214] - 2024年上半年经营活动产生的现金流为769.72万美元,投资活动产生的现金流为1,422.06万美元,筹资活动使用的现金流为617.76万美元[211] - 2024年上半年,公司调整后基金营运(AFFO)为721.81万美元,每股AFFO为0.63美元[219,222] - 2024年上半年,公司基金营运(FFO)为951.28万美元,每股FFO为0.84美元[219,221] 资本支出和租户装修费用 - 公司未来12个月内预计将发生733,263美元的资本支出,不可从租户处收回[210] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别有254.02万美元和243.91万美元的未来租户装修费用[209] 资产结构调整 - 公司通过出售非核心资产并收购工业制造资产，使工业核心资产占年度ABR的比例从2021年的41%增加到2024年6月30日的75%[226] - 公司的加权平均租赁期限(WALT)从2021年的6.1年增加到2024年6月30日的13.6年[227] 财务表现 - 2024年上半年,公司的租金收入同比下降4%,主要由于2023年8月出售的14处资产导致租金回收减少,部分被2023年新增的12处工业制造资产租金收入抵消[239] - 2024年上半年,公司的一般及管理费用同比下降11%,主要由于人员成本降低、年会相关费用减少以及审计和税务服务费用降低[240] - 2024年上半年,公司确认了349.94万美元的房地产投资物业减值,主要是由于计划出售位于田纳西州纳什维尔的物业[3] - 2024年上半年,公司出售两处物业产生317.78万美元的出售收益[4] - 2024年上半年,公司的利息收入增加,主要是由于2024年初出售两处物业后获得的现金产生的利息收入增加以及利率上升[5] - 2024年上半年,公司的利息费用增加67%,主要是由于信贷额度余额增加以及利率掉期公允价值变动和相关摊销减少[6] 股利分配 - 公司于2024年3月和5月宣布支付优先股股息,并于2024年4月和7月支付[7] - 公司自2016年8月开始按月支付普通股分红,分红率由董事会根据公司财务状况和其他因素决定[8] - 公司自2022年起上市C类普通股,分红一般在每个季度前一个月或两个月内宣布,并根据月末记录日和每月每股分红率支付[9] 税收状况 - 公司已选择作为REIT纳税主体,如果未能维持REIT资格,将对公司的净收益或亏损和可分配给股东的净现金产生重大不利影响[10]

文章核心观点 - 公司虽在向工业地产转型且业务健康，但收购新物业进程慢，难成REITs中高增长者 投资者若看重股息可考虑买入，当前价格接近公允价值，可持有观望 [1][19] 背景信息 - 公司2016年成立为REIT，2021年上市 名称源于每月分红 最初持有多种商业地产，近年向工业地产转型 [2] - 2022和2023年每股分红均为1.06美元，当前月分红0.10美元，预计2024年共1.20美元 [2] 现金流情况 - 资金运营和调整后资金运营情况波动但在改善 2023年股票薪酬大幅增加超1100万美元，与FFO典型范围相当 [4] 商业模式 - 公司目标是专注工业地产，目前在15个州拥有44处房产 房地产资产分为工业核心和非核心，折旧后4.8亿美元资产中约80%为工业地产 [5][7] - 物业采用净租赁（大多为三净租赁），租期长，租金平均涨幅与通胀率相符 总房地产价值5.87亿美元，年基本租金3900万美元，加权平均租期14年 [8] 资产负债表 - 房地产价值4.8亿美元，总债务约2.8亿美元，资产负债表较健康 [9] - 股东通过普通股持有运营合伙企业及其子公司部分权益，此前三种OP单位已转换为相同的C类OP单位，可1:1转换为普通股 完全稀释后，流通股将从超850万股增至约1140万股 [10] 未来展望 - 公司业务健康、房产多样，主要考虑如何将非核心资产转化为工业资产、扩充投资组合及租户面临的问题 [11] - 向工业地产转型受新冠等影响，非核心资产占20%，处置和替换进程慢 收购新资产决策周期长，2024年增长或依赖现有租约 [12] 主要租户 - 两家租户Lindsay Precast和Kia Corporation贡献公司四分之一租金收入 钢铁行业、美国城市发展和汽车行业周期可能影响租户及公司股息 [13][14] 结构与资本配置 - 不同OP单位转换为C类后，公司领导层对运营合伙企业与公司关系更有信心 未来融资方式待明确，可能通过发行普通股与合作伙伴交易，影响交易 volume和股东流动性 [15][16] 估值 - 采用类似现金流折现法估值，假设未来十年增长率2.5%、终端倍数13，10%折现率下每股内在价值约16美元，公司股票略被低估 [17][18]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度租金收入为11.9百万美元,同比增长15.4%,反映了2023年收购12处工业制造物业的影响,部分被2023年8月出售14处非核心物业和2024年前两个月再出售2处非核心物业所抵消 [9] - 第一季度调整后基金营运(AFFO)为3.3百万美元,同比增长6.6%,主要反映了租金收入增加和物业费用减少,部分被直线租金和利息费用增加所抵消 [9][10] - 每股AFFO为0.29美元,较上年同期的0.30美元有所下降,主要是由于加权平均全面稀释普通股股数增加了100万股 [10] - 物业费用同比减少723,000美元,主要反映了2023年8月出售了采用修改后的总租金和双净租赁的物业 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的42处物业组合中,38处为工业物业,占总租金收入的75% [14] - 3处办公物业占总租金收入的14%,1处零售物业占11% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极探讨与其他公司进行战略合作的可能性,这需要大量时间和精力,需要耐心 [19][24] - 公司认为自身处于最好的位置,不会被迫做出任何决定,正在等待资本市场的恢复 [19][20][21] - 公司认为自身被严重低估,NAV分析显示了正确的趋势,与非交易REIT相比估值下降也符合预期 [22][23] - 公司正在探索各种方式来增加流动性和机构投资者的参与度,但目前暂时保持耐心 [24] - 公司认为在当前环境下,工业制造类资产的收购机会仍然存在,但需要更多的资本支持 [41][42][43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场环境充满波动和不确定性,需要保持耐心 [19][20][21] - 管理层对公司的前景保持乐观,认为公司处于最好的位置,不会被迫做出任何决定 [19][20][21] - 管理层表示正在积极探讨战略合作的可能性,但需要大量时间和精力,结果存在不确定性 [19][24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 询问公司在圣保罗的Kalera资产的处置进展情况 [27] **Aaron Halfacre 回答** 公司正在积极探讨出售或重新租赁该资产的可能性,但目前受制于Kalera尚未完全退出该资产的情况 [28][29][30][31][32][33][34] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 询问加州兰乔科尔多瓦资产的购买选择权情况 [36] **Aaron Halfacre 回答** 公司已与租户接触,租户尚未决定是否启动购买选择权程序,公司将密切关注后续进展 [38][39][40] 问题3 **Bryan Maher 提问** 询问公司在当前市场环境下的收购机会 [49] **Aaron Halfacre 回答** 公司认为当前市场收购机会有所减少,但仍存在一些具有吸引力的交易,只要获得适当的资本支持,公司可以复制去年的收购规模 [41][42][43][44][45]

公司运营情况 - 公司主要通过向租户出租物业来产生收入[68] - 公司的房地产投资组合包括42个运营物业，净账面价值为4.79551亿美元[68] - 公司在2024年3月31日符合贷款契约的财务贷款条款[75] - 公司在2024年3月31日没有收购任何房地产物业[76] - 公司计划以手头现金资金进行一项工业制造物业的收购交易，预计租户将签订为期20年的租赁协议[77] - 公司在2024年3月31日结束的三个月内，出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元[78] - 公司计划使用手头现金、运营现金流、信贷设施借款或潜在的C类普通股发行来资助未来12个月内约859.2万美元的资本支出[79] - 公司在2024年3月31日的三个月内，经营活动提供的净现金为298.7万美元[80] - 公司在2024年3月31日的三个月内，投资活动提供的净现金主要反映了在该季度两个房地产物业销售的净收益[81] - 公司在2024年3月31日的三个月内，融资活动使用的净现金主要反映了向优先股和普通股股东以及C类OP单位持有人支付的股息和分配[82] 财务表现 - 公司在2024年3月31日的三个月内，FFO为43美分，AFFO为29美分[85] - 公司在2024年3月31日的三个月内，工业核心物业的FFO为51美分，其他核心物业的FFO为15美分，其他非核心物业的FFO为3美分[86] - 公司的非核心资产包括遗留办公物业和Cummins租赁物业[88] - 公司将非物业费用单独报告在“非物业和其他”项目下，包括股票补偿费用、一般行政费用和利率对冲的未实现收益和损失[89] - 公司将所有组成部分的每股金额视为全摊薄，以与上述合并FFO和AFFO结果相对应[91] - 公司的截至2024年3月31日的财务报表显示不同物业类型的收入和支出情况[92] - 非物业和其他利息费用包括利率互换估值的净未实现收益和衍生品现金结算[93] 财务状况 - 公司在2024年3月31日拥有42个运营物业，预计2024年全年的租金收入、折旧费用和利息费用将增加[96] - 2024年3月31日的租金收入较2023年同期增加了15%，主要反映了2023年收购的12个工业制造物业的租金收入贡献[97] - 2024年3月31日的一般行政费用较2023年同期增加了5%，主要是由于与GIPR的普通股分配相关的非经常性成本[98] 投资与收益 - 公司在2024年1月10日和2月28日出售了一处工业房地产物业和一处办公房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元，净收益为1,478.2626万美元，销售收益为318.7806万美元[69] - 公司在2024年3月31日的三个月内，公司出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，合同销售价格为1502.5万美元，净收益为1478.3万美元[78] - 2024年第一季度，公司出售了两处房地产投资，获得318.78万美元的收益[104] - 2024年第一季度，公司利息收入为12.38万美元，较去年同期增长130.14%[105] - 2024年第一季度，公司股息收入为10.84万美元，较去年同期增长至无[105] - 2024年第一季度，公司对房地产投资的未合并投资收入为7.38万美元，较去年同期增长32.33%[105] 股东回报 - 公司历史上每月支付分配，首次分配于2016年8月10日[107] - 公司自2022年起，分配率由董事会根据财务状况和其他因素决定，2024年1月至9月的分配率为0.095833美元/股/月[108] - 公司选举成为REIT，以继续符合REIT资格要求[109]

租金收入相关 - 第一季度租金收入为1190万美元，同比增加160万美元，增幅15.4%[11] - 2024年第一季度租金收入为1190.0567万美元，管理费用收入为6.5993万美元，总收入为1196.656万美元[34] 运营资金相关 - 第一季度调整后运营资金为330万美元，同比增加20万美元，增幅6.6%[11] 物业交易相关 - 公司收到140万美元不可退还定金，此前宣布将华盛顿州伊萨夸的办公物业出售给KB Home[11] - 公司签订意向书，以640万美元收购佛罗里达州坦帕市的工业制造物业，租户预计签订20年租约，初始资本化率8.13%，加权平均资本化率10.75%，年租金涨幅2.85%[11] - 公司与KB Home就伊萨夸办公物业达成新售价2530万美元，若对方增加住宅单元，售价每增加一个单元提高32.5万美元[17] - 2024年第一季度出售两项非核心物业实现房地产投资收益318.7806万美元[37] - 2023年第三季度出售13项非核心物业给Generation Income Properties，Inc.，销售收益包括3000万美元现金和清算价值为1200万美元的新发行优先股[37] - 公司持有三项战术性非核心资产，包括2022年1月收购的洛杉矶县起亚汽车经销商，以UPREIT交易发行3280.955万美元C类运营合伙单位，成本为每股25美元；2023年1月租给加州紧急服务办公室的资产，租户有购买选择权；租给华盛顿州伊斯萨夸市好市多的物业，预计2025年7月31日到期后有重建机会，4月1日与KB Home修订出售协议，售价2530万美元，KB Home已支付143.25万美元定金[41] - 其他非核心资产包括圣地亚哥租给Solar Turbines的遗留办公物业和2024年2月出售的田纳西州纳什维尔的康明斯办公物业[42] - 2023年1月1日至2024年3月31日，公司房地产收购总价为1.29148574亿美元，总面积为170.1005万平方英尺[72] - 2023年1月1日至2024年3月31日，公司房产处置总面积405,025平方英尺，总价62,491,960美元[73] 财务指标相关 - 截至2024年3月31日，公司现金余额为1840万美元，循环信贷额度可用1.5亿美元[12] - 公司估算的每股净资产价值为23.63美元，当前公认会计准则下的每股账面价值为15.64美元[12] - 基于2024年5月1日收盘价14.90美元，股息收益率为7.72%[12] - 公司聘请两家评估机构对资产组合进行评估，计算出每股净资产价值较近期交易价格溢价超50%[19] - 2024年第一季度总费用为849.5386万美元，运营收入为665.898万美元，净收入为463.7323万美元[34] - 2024年第一季度归属于Modiv Industrial的净收入为372.4459万美元，归属于普通股股东的净收入为280.2584万美元[34] - 2024年第一季度普通股股东基本每股净收入为0.33美元，摊薄后每股净收入为0.33美元[34] - 2023年FFO每股完全摊薄份额（不包括绩效单位和相关股票薪酬费用的摊薄影响）为1.77美元，超过绩效目标0.72美元，超出比例为69%[36] - 2024年第一季度利息费用（收入）包括利率互换净未实现收益103.627万美元和衍生工具现金结算收入167.0732万美元[38] - 2023年第四季度利率互换未实现损失340.0139万美元，扣除衍生工具现金结算收入161.7279万美元[38] - 2023年12月31日止三个月的分配包括2023年12月29日宣布的每股1.11美元的GIPR普通股分配[39] - 过去五个季度中，2024年3月31日净利润为463.7323万美元，2023年3月31日为 - 457.8921万美元，2023年6月30日为462.9953万美元，2023年9月30日为 - 690.5242万美元，2023年12月31日为 - 184.2051万美元[46] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本每股收益为0.33美元，2023年3月31日为 - 0.62美元，2023年6月30日为0.41美元，2023年9月30日为 - 0.86美元，2023年12月31日为 - 0.29美元；摊薄后每股收益2024年3月31日为0.33美元，2023年3月31日为 - 0.62美元，2023年6月30日为0.35美元，2023年9月30日为 - 0.86美元，2023年12月31日为 - 0.29美元[47] - 2024年第一季度，198.0822个M、P和R类单位自动转换为C类运营合伙单位，335.072万个已发行C类运营合伙单位中的156.6109个单位兑换为C类普通股[47] - 过去五个季度中，2024年3月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的FFO为484.6276万美元，2023年3月31日为155.3446万美元，2023年6月30日为793.9051万美元，2023年9月30日为 - 171.5231万美元，2023年12月31日为239.6763万美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的AFFO为331.7914万美元，2023年3月31日为311.3732万美元，2023年6月30日为332.5244万美元，2023年9月30日为372.1533万美元，2023年12月31日为451.1932万美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本FFO每股收益为0.57美元，2023年3月31日为0.21美元，2023年6月30日为1.05美元，2023年9月30日为 - 0.23美元，2023年12月31日为0.31美元；摊薄后FFO每股收益2024年3月31日为0.43美元，2023年3月31日为0.15美元，2023年6月30日为0.75美元，2023年9月30日为 - 0.23美元，2023年12月31日为0.21美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本AFFO每股收益为0.39美元，2023年3月31日为0.41美元，2023年6月30日为0.44美元，2023年9月30日为0.49美元，2023年12月31日为0.59美元；摊薄后AFFO每股收益2024年3月31日为0.29美元，2023年3月31日为0.30美元，2023年6月30日为0.31美元，2023年9月30日为0.33美元，2023年12月31日为0.40美元[51] - 2023年第三季度股票薪酬费用包含782.2197万美元一次性非现金追赶调整[52] - 2023年摊薄后每股FFO超出1.05美元业绩目标0.72美元，超出幅度69%[52] - 2024年第一季度净收入463.7323万美元，FFO为484.6276万美元，AFFO为331.7914万美元[57] - 2024年第一季度基本每股FFO为0.57美元，摊薄后为0.43美元；基本每股AFFO为0.39美元，摊薄后为0.29美元[57] - 过去五个季度调整后EBITDA分别为957.2396万、1.0925797亿、1.0216615亿、935.2375万和750.3739万美元[59] - 过去五个季度净债务与调整后EBITDA比率分别为7.1倍、6.6倍、7.0倍、7.8倍和7.0倍[59] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，杠杆比率均为48%[62] - 截至2024年3月31日，优先股占总资本9%，普通股占37%，债务占54%[63] - 截至2024年3月31日，总债务2.81153337亿美元，加权平均利率4.52%[63][64] - 截至2024年3月31日，企业价值为5.04219912亿美元[63] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总资产分别为5.22464174亿美元和5.3089583亿美元[65] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总负债分别为2.94126946亿美元和3.05773922亿美元[65] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总权益分别为2.28337228亿美元和2.25121908亿美元[65] - 截至2024年3月31日，公司未偿债务净额为2.79621916亿美元，加权平均利率为4.52%[67][69] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最大杠杆比率为48%，低于要求的60%[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最低固定费用覆盖率为1.94倍，高于要求的1.5倍[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最大有担保债务比率为5%，低于要求的40%[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最低合并有形净资产为2.83372341亿美元，高于要求的2.14641729亿美元[70] - 截至2024年3月31日，公司信贷安排中循环贷款未偿余额为零，利率为7.16%；定期贷款未偿余额为2.5亿美元，加权平均利率为4.43%[67][69] 租户与物业数据相关 - 前20大租户总年度基础租金（ABR）为35,801,186美元，占总投资组合的90%，租赁面积3,936,401平方英尺，占比88%，其中Lindsay的ABR为5,277,576美元，占比13%，租赁面积755,281平方英尺，占比17% [74] - 工业核心物业38处，ABR为30,056,361美元，占总投资组合的75%，面积4,166,797平方英尺，占比93% [75] - 基础设施行业租户的ABR为10,296,848美元，占总投资组合的26%，租赁面积1,459,535平方英尺，占比33% [77] - 加利福尼亚州的租户ABR为11,951,609美元，占总投资组合的30%，租赁面积439,954平方英尺，占比10% [77] - 2025年将有3份租约到期，涉及面积144,027平方英尺，占比3.2%，ABR为3,737,608美元，占比9.4% [78] - 2026 - 2033年每年均有租约到期，2026 - 2029年到期租约涉及面积占比从5.3%到4.8%不等，ABR占比从9.4%到4.2%不等 [78] - 此后到期的租约有30份，涉及面积3,411,800平方英尺，占比76.3%，ABR为25,349,218美元，占比63.6% [78] 指标定义相关 - 资金运营（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入或损失，排除特定项目并加上相关折旧和摊销[80] - 调整后资金运营（AFFO）排除非经常性和某些非现金项目，用于评估公司运营表现[80] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为GAAP净收入或损失调整后的值，排除多项内容[83] - 净债务（Net Debt）定义为总债务减去现金及现金等价物和受限现金[84] - 杠杆比率定义为总债务占房地产公允价值、现金及现金等价物总和的百分比[85] - 年化基础租金（ABR）代表未来12个月的合同年度基础租金[86] - 初始资本化率定义为物业收购的初始年度现金租金除以物业购买价格[87] - 加权平均资本化率定义为物业收购的租赁期内平均年度现金租金（含租金递增）除以物业购买价格[88] 指标补充说明相关 - FFO和AFFO是有用的补充绩效指标，但不能反映可用于分配的现金[81] - 未来SEC或Nareit可能规范AFFO计算，公司可能需调整[82] 战略谈判相关 - 公司与两家潜在战略合作伙伴就资产换股权进行谈判，可能出现三方交易、两方交易、无交易或暂不交易等结果[20][22]