文章核心观点 - 华尔街分析师预测金考房地产公司即将公布的季度财报中每股收益下降、营收增长，且收益预测有向上修正，同时分析了公司关键指标预测及近期股价表现 [1][2][3] 公司盈利预测 - 分析师预计公司即将公布的季度财报中每股收益为0.38美元，同比下降2.6% [1] - 预计营收将达到4.6882亿美元，同比增长5.9% [1] - 过去30天该季度的每股收益共识预测向上修正了0.3% [1] 公司关键指标预测 - 分析师集体评估“收入-管理及其他费用收入”估计为448万美元，较去年同期变化-1.7% [2] - “收入-租赁物业净收入”预计达到4.6469亿美元，较上一年度季度变化+6% [2] - “折旧和摊销”的共识估计为1.3155亿美元，去年同期公司报告为1.263亿美元 [3] 公司股价表现 - 金考房地产公司过去一个月股价回报率为-1.5%，而扎克斯标准普尔500综合指数变化为-2.5% [3] - 公司扎克斯评级为4（卖出），预计近期表现将落后于整体市场 [3]

文章核心观点 - 文章分析Kimco Realty收购RPT Realty后情况，介绍2023年业绩和2024年指引，分析不同系列优先股，认为Series N优先股对L和M优先股持有者有吸引力 [1][12] 收购情况 - 今年早些时候Kimco Realty以全股票交易完成对RPT Realty收购，创建更大专注杂货相关主力租户的商业REIT，RPT Realty“失败”优先股发行现由Kimco Realty支持，收购中Kimco向RPT股东发行5300万股普通股和近100万个运营合伙单位 [1] 2023年业绩 - 2023年公司产生9.7亿美元总FFO，其中近2.4亿美元在第四季度产生，第四季度表现好于2022年同期，但全年FFO比2022年低近1%，2023年总利息支出比2022年增加超2300万美元 [3] - 2023年全年FFO为每股1.57美元，2022年为每股1.59美元，2023年第四季度FFO约为每股0.39美元 [5] 2024年指引 - 2024年公司预计FFO表现相对平稳，预计每股FFO为1.54 - 1.58美元，包括每股约0.04美元收购相关费用，基础层面FFO指引中点约为1.60美元 [5] - 公司预计2024年资产出售有收益，收购RPT时计划2024年出售3.5 - 4.5亿美元资产，其中2.5 - 3.5亿美元在上半年出售，现已出售近3亿美元从RPT继承的资产，资本化率为8.5%，同时公司在七项资产上投资6700万美元，预计投资回报率为10% [6][7][8] 优先股情况 - RPT Realty 7.25%优先股每股面值50美元，季度优先股股息0.90625美元，无赎回条款，可转换为普通股，转换率为每股优先股换2.3071股Kimco普通股 [9] - Kimco发行180万股N系列优先股，总面值超9000万美元，每年优先股股息约700万美元，公司还有1940万股其他固定利率优先股，总价值约5亿美元，另有L和M系列优先股，固定股息收益率分别为5.125%和5.25% [9][10] - L和M系列优先股当前股价分别为每股22.46美元和22.81美元，当前收益率分别为5.70%和5.75%，N系列优先股每股56美元，当前收益率为6.47% [10] - 除非押注Kimco很快赎回L和M系列优先股，否则购买N系列优先股更合理 [11]

文章核心观点 - 金考房地产公司是管理良好的房地产投资信托基金，受益于租金增长、高入住率等因素，对被动收入投资者而言是值得买入的股票 [1] 公司情况 - 公司拥有露天购物中心组合，主要位于人口增长强劲、家庭收入高的城市中心，86%的年化基本租金来自沿海和阳光地带市场 [3] - 截至2023年12月31日，公司投资组合的出租率为96.2%，接近疫情前96.4%的历史最高水平 [4] - 2023年公司每平方英尺租金同比上涨3.4%，达到每股20.32美元的新高 [6] - 2023年第四季度，公司运营资金为2.394亿美元，同比增长2%，每股运营资金为0.39美元 [7] - 公司将2023年第四季度的常规股息提高至每股0.24美元，并支付了每股0.09美元的特别股息，第四季度基于运营资金的股息支付率为62% [8] - 公司预计2024年每股运营资金为1.54 - 1.58美元，与2023年基本持平，当前运营资金倍数为12.2倍 [9] 投资分析 - 2024年11月建议被动收入投资者买入该公司股票，目前股价上涨约3%，第四季度业绩再次确认业务关键趋势 [2] - 公司购物中心策略成效显著，带来可预测的同店租金增长，降低运营资金波动性，预计未来将增加购物中心并在关键市场增长 [5] - 与其他零售房地产投资信托基金相比，公司股票的运营资金倍数具有竞争力，股息支付率低且股息有良好覆盖，股息收益率为5.1% [9] 风险因素 - 2024年2月的高通胀可能对消费者驱动的支出构成不利影响 [10]

文章核心观点 - 被动投资占比持续创新高，接近危险点，文章探讨其程度、对市场的影响及市场开始承压的早期预警信号 [2] 被动投资占比情况 - CNBC援引晨星研究指出，被动投资资产达13.29万亿美元，主动投资资产为13.23万亿美元，被动投资占比略超50% [3] - 彭博社数据显示，美国基金中被动投资占比达53.8% [3] - 一项研究基于指数重新平衡时的交易量，估计约33%的资本处于某种指数跟踪工具中，随着ETF资金大量流入，被动投资占比上升，整体占比可能在50%-55% [5] 高被动投资占比影响市场的方式 - 价格发现机制使市场价格趋向市场参与者的加权平均估计，股票价格取决于交易者看法，价格弹性是价格发现的关键 [6][7] - ETF和其他被动投资工具本质上对价格不敏感，当市场大部分为主动投资时，价格发现机制有效，被动投资搭便车，问题在于多少被动投资者搭便车会导致价格发现机制失效 [7] - 被动投资占比在不同领域分布不均，美国股票市场中被动投资占比最高，其中房地产领域占比最高，美国REIT行业是观察市场破裂迹象的好地方 [7][8] 市场破裂的表现 - 市场破裂指股票价格不再反映投资者观点，与市场判断错误不同，如2019年REIT市场对办公物业判断错误但不属于市场破裂 [10] - 金德摩根房地产公司基本面改善，但股价与REIT指数几乎同步变动，未反映投资者观点，其最大投资者为被动投资者，大量被动投资可能导致其交易受被动工具资金流入流出影响，价格发现机制可能受损 [10][11][13] - 旗舰社区房地产投资信托公司公布23%的季度增长后股价基本持平，交易量低，反映出REIT行业主动投资不足 [15][16] 潜在破裂市场的交易策略 - 投资者可通过买入基本面强劲但股价未反映的REIT，卖出基本面疲软但股价未反映的REIT获利 [17] - 市场反应不及时，投资者可等待基本面情况明确后仍以公告前价格买卖，但基本面良好的股票转化为资本收益可能需要更长时间，有资金和耐心的投资者可能获得丰厚回报 [18]

文章核心观点 Kimco Realty宣布其管理层将于2024年3月5日在花旗2024全球房地产首席执行官会议上进行展示 [1] 公司信息 - 公司是北美最大的露天、以杂货店为核心的购物中心的公开上市所有者和运营商，也是不断增长的混合用途资产组合持有者 [2] - 公司总部位于纽约州杰里科，自1991年在纽约证券交易所公开交易，被纳入标准普尔500指数 [2] - 截至2023年12月31日，公司在美国拥有523个购物中心和混合用途资产的权益，总可租赁面积达9000万平方英尺 [2] - 公司专注于购物中心的所有权、管理、收购和增值重建活动超60年 [2] - 公司致力于在环境、社会和治理（ESG）问题上发挥领导作用，是该领域公认的行业领导者 [2] 会议信息 - 活动为Kimco Realty管理层展示，时间为2024年3月5日上午7:30 - 8:05（美国东部时间） [1] - 网络直播回放将在直播活动结束12小时后提供，直至2025年3月4日 [1] 信息披露 - 公司通过投资者关系网站、美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播向投资者公布重大信息 [3] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通，发布内容可能被视为重大信息 [3] - 公司鼓励投资者、媒体等关注其社交媒体渠道，包括Facebook、Twitter和LinkedIn [3] - 公司使用的社交媒体渠道列表可能会在其投资者关系网站上不时更新 [3]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-10899‐‐‐‐ (Kimco Realty Corporation) Commission file number 333-269102-01 (Kimco Realty OP, LLC) KIMCO REALTY CORPORATION KIMCO ...

购物中心基本面改善 - Kimco的购物中心基本面已经显著改善，为长期净营业收入增长奠定了基础[1] - 零售地产需求增长超过供应增长[2] - 人口和就业增长将为购物中心带来更多消费者[4] - Kimco的市场就业增长速度超过全国平均水平[7] 租金和租赁情况 - 零售地产供应增长几乎为零，导致租金上涨[10] - Kimco的新租约租金比到期租约高出30.5%[14] - Kimco的租赁强度尚未完全转化为底线增长[16] - Kimco的租赁强度将加速AFFO/share增长率[22] - 零售地产租金增长仍处于早期阶段[23] 估值和市场反应 - Kimco的AFFO/share增长速度尚未完全反映在股价中[16] - Kimco的净资产价值估计为22.86美元，目前股价为估值的87%[28] - 市场对Kimco的估值使用的隐含资本化率过高[29] - 零售地产的租金远低于市场租金，应有更低的资本化率[32] - 市场明显低估了Kimco的增长速度和持续时间[33]

文章核心观点 - 金珂房地产公司（Kimco Realty）是零售房地产投资信托基金领域的强劲表现者，战略资产组合、财务状况良好且有增长潜力，虽有潜在风险，但对追求长期增长的收益型投资者而言是可靠选择，维持“买入”评级 [13] 公司概况 - 金珂房地产是美国物业数量最多的购物中心房地产投资信托基金，位列标准普尔500指数成分股，拥有523个购物中心和混合用途资产，总面积达9000万平方英尺 [3] - 过去十年公司进行重大资产组合转型，处置非核心物业，向增长区域发展，部分物业重新开发为混合用途，含12000套多户住宅单元 [3] - 公司82%的物业以杂货店为核心租户，84%的年度基本租金来自沿海和阳光地带市场 [3] 运营基本面 - 自2020年疫情低谷以来公司运营基本面显著改善，入住率自2020年起逐年提高，2023年达96.2%，接近2019年的历史最高水平96.4% [4] - 公司连续52个季度实现正向租赁利差，2023年达11%，为至少2018年以来最高水平，自2018年起每平方英尺租金复合年增长率稳定在3.2% [4] 第四季度业绩 - 第四季度入住率达96.2%，环比增长70个基点，为15年多来最大增幅，主力租户入住率接近98%，小商铺入住率创历史新高，达91.7% [6] - 公司第四季度同店净营业收入增长3.2%，新租约现金租金利差达24%，包括四个前Bed Bath & Beyond店铺的租金综合增幅达57% [6] 其他收益与增长机会 - 公司因持有的艾伯森公司（Albertsons Companies）有价证券市值计价收益获得1.04亿美元收益 [7] - 由于高利率导致新开发项目处于历史低位，美国45个最大市场的人均零售面积降至数十年低点，而实际店铺关闭数量处于历史低位，公司战略布局的物业将受益于供需失衡 [7] - 公司1月完成对RPT Realty的收购，计划出售2.5亿至3.5亿美元的前RPT中心物业，预计在上半年完成，收购RPT Realty将是一次非常成功的交易 [8][9] 财务状况 - 公司获标准普尔BBB+信用评级，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.0倍，处于评级机构认为房地产投资信托基金安全的水平，且在管理层目标范围的低端 [9] - 公司剩余债务期限为9.7年，即时流动性超过27亿美元，固定费用覆盖率为3.9倍，未来10年债务到期分布合理 [9] 投资价值 - 公司当前股息收益率为4.8%，调整后资金流派息率为79%，股息有良好保障 [11] - 公司当前股价为20.08美元，远期市盈率为12.5倍，低于大金融危机以来的正常水平14.8倍，预计未来两年每股资金流年增长率为2.4%至5.2%，投资者有望获得约8%的年度总回报 [11] - 从企业价值与息税折旧摊销前利润比率来看，公司与同行Regency Centers相当，略高于Federal Realty Investment Trust [12]

文章核心观点 - 公司2023年第四季度运营有增长但受利息费用上升影响，2024年FFO每股展望低于共识，股价虽业绩超预期仍下跌 [1] 2023年第四季度财报情况 - 第四季度FFO每股39美分，与Zacks共识估计一致，比去年同期高1美分 [1] - 营收4.516亿美元，超共识4.497亿美元，同比增长2.7% [1] - 利息费用同比增长11.2%至6780万美元 [3] - 同店净营业收入同比增长3.2%至3.296亿美元 [3] 2023年全年情况 - 全年FFO每股1.57美元，低于去年的1.58美元，未达Zacks共识估计的1.56美元 [2] - 全年营收增长3.2%至17.8亿美元，与共识一致 [2] 业务运营情况 - 第四季度末按比例计算的投资组合入住率为96.2%，同比增加50个基点，环比增加70个基点 [3] - 按比例计算的主力店入住率为98%，同比持平，环比上升80个基点 [3] - 按比例计算的小店铺入住率为91.7%，同比上升170个基点，环比上升60个基点 [3] - 第四季度执行480份租约，总面积270万平方英尺 [3] - 可比空间的混合按比例租金差为11.2%，新租约的按比例现金租金差攀升24%，续约和期权上升7.8% [3] 投资组合活动 - 第四季度收购现有购物中心一块改良地块，花费780万美元 [4] - 第四季度出售五个购物中心和一块土地，总面积84.6万平方英尺，售价1.417亿美元 [4] 资产负债表状况 - 第四季度末即时流动性为28亿美元，包括20亿美元无担保循环信贷额度和7.838亿美元现金及现金等价物 [5] - 截至2023年12月31日，按透视基础计算的净债务与EBITDA之比为6.0倍，低于去年同期的6.4倍 [5] - 年底持有1420万股艾伯森公司股票，后以每股21.05美元出售，获得2.991亿美元收益 [5] 股息情况 - 董事会宣布每股24美分的季度现金股息，将于3月21日支付给3月7日登记在册的股东 [6] 2024年展望 - 预计2024年FFO每股在1.54 - 1.58美元之间，低于当前Zacks共识估计的1.62美元 [7] - 假设同店净营业收入增长1.5 - 2.5%（包括RPT），总收购和结构化投资预计在3 - 3.5亿美元之间 [7] 行业相关 - 联邦房地产投资信托预计2月12日公布2023年第四季度财报，Zacks共识估计FFO每股1.64美元，同比增长3.8%，目前Zacks排名3（持有） [8] - Realty Income预计2月20日公布2023年第四季度财报，Zacks共识估计FFO每股1.02美元，同比增长2%，目前Zacks排名3 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为2.394亿美元,每股0.39美元,同比增长 [31] - 全年同店NOI增长2.4%,超出指引上限 [33] - 租赁经济占比与实际占比的差距扩大至350个基点,相当于未来57亿美元的年度基础租金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 锚定租户占比达98%,创纪录增长80个基点 [8] - 小铺租户占比达91.7%,创历史新高 [8] - 第四季度签约1百万平方英尺的新租赁面积,创10年来最高 [8] - 新租赁租金溢价达24%,连续9个季度保持两位数 [9] - 续租和选择权租金溢价达7.8%,其中续租8.5%,选择权7% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司正在出售位于中西部地区的一些资产,预计总额为2.5亿至3.5亿美元,平均收益率为低至中8厘 [26][25] - 公司正在密切关注佛罗里达州、波士顿等地区的资产,认为存在显著的租赁上升空间 [80] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司完成了对RPT Realty的收购,预计将为公司带来积极影响 [11][12][13] - 公司计划出售一些增长较慢、资本支出较高的资产,以提高资产质量 [16] - 公司认为自身平台非常适合在市场动荡中获得增长机会 [17] - 公司强调建立抗风险、能够持续稳定增长的投资组合 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年的租赁需求和定价能力保持乐观 [22][23] - 管理层认为利率稳定和资本市场改善将带来更多收购和再融资机会 [23] - 管理层对公司在2024年的增长前景保持信心,但也警示可能受到通胀、利率、就业等因素的影响 [18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司出售资产的情况和收购资产的收益率 [47][48] **Ross Cooper 回答** 公司出售的主要是一些地理位置较差、增长较慢的资产,收益率在低至中8厘左右。收购资产的收益率是在核心购物中心收购和结构性投资之间的加权平均 [48] 问题2 **Jeff Spector 提问** 询问公司2024年同店NOI增长的构成 [50][51] **Glenn Cohen 回答** 同店NOI增长主要来自最低租金的增长,同时也包括一定的租赁补充和信用损失 [51] 问题3 **Dori Kesten 提问** 询问公司2024年FFO增长的原因 [53][54][55][56] **Conor Flynn和Glenn Cohen回答** 公司2024年FFO增长受到一些一次性因素的拖累,如Weingarten债券摊销、利息收入下降等,但公司相信长期增长潜力仍在 [54][55][56]