资产情况 - 公司持有41个运营资产,包括16个多户型资产6,781个单元(6,781个单元占比)、23个商业资产7.2百万平方英尺(6.9百万平方英尺占比)和2个独自持有的土地资产[133] - 公司正在实施全面计划,通过执行一系列营造场所的策略来重新定位在北弗吉尼亚国家登陆区的资产[134] - 公司在第二季度2024年交付了The Grace和Reva项目,共有808个单元和约38,000平方英尺的零售空间[134] 运营情况 - 公司第三季度2024年的多户型资产出租率为95.7%,较2024年6月30日增加140个基点,新租赁和续租租金分别上涨4.5%和6.1%[136] - 公司办公资产出租率为79.1%,较2024年6月30日下降150个基点,预计将有约475,000平方英尺(约2,150万美元年化租金)的空间在2024年第四季度和2025年上半年空置[139] - 公司第三方房地产服务收入(包括报销)为1,710万美元和5,230万美元,分别较2023年同期下降28.5%和24.8%[141] - 公司同店NOI在第三季度增长0.5%至6,860万美元,在前九个月增长4.2%至2.116亿美元[141] - 公司在第三季度租赁了15万平方英尺(占比),初始租金为47.12美元/平方英尺,GAAP加权平均租金为47.50美元/平方英尺[141] - 公司在前九个月租赁了49.6万平方英尺(占比),初始租金为46.53美元/平方英尺,GAAP加权平均租金为46.95美元/平方英尺[141] - 公司正在推进11.4百万平方英尺(9.3百万平方英尺占比)的开发管线项目,并计划寻求合资伙伴为这些开发项目提供资金[140] 资产出售 - 公司在2024年9月30日前9个月内出售了North End Retail和Fort Totten Square资产[143] 股息分配 - 公司在2024年9月30日后宣布派发每股0.175美元的季度股息[144] 会计政策 - 公司的关键会计估计政策在2024年9月30日前9个月内未发生重大变化[145] 财务数据 - 公司2024年9月30日前9个月的物业租金收入同比下降4.5%至3.485亿美元[158] - 公司2024年9月30日前9个月的第三方房地产服务收入同比下降24.8%至5,232.6万美元[159] - 公司2024年9月30日前9个月的折旧和摊销费用同比增加3.5%至1.582亿美元[160] - 公司2024年9月30日前9个月的物业运营费用同比增加1.5%至1.108亿美元[161] - 公司2024年9月30日前9个月的房地产税费用同比下降9.2%至4,000.6万美元[162] - 公司2024年第三季度的物业租金收入同比下降5.8%至1.133亿美元[149] - 公司2024年第三季度的第三方房地产服务收入同比下降28.7%至1,706.1万美元[150] - 公司2024年第三季度一般及行政费用增加约140万美元或3.3%，主要由于资本化工资减少和薪酬费用增加[163] - 公司2024年第三季度第三方房地产服务费用减少约1030万美元或15.2%，主要由于第三方可报销费用和薪酬费用降低[164] - 公司2024年利息费用增加约1680万美元或20.9%，主要由于(i)债务余额增加导致净增加1700万美元、(ii)浮动利率贷款利率上升导致增加680万美元、(iii)The Grace和Reva投入使用导致资本化利息减少670万美元，部分被(iv)非指定衍生工具到期导致的公允价值变动减少730万美元、(v)偿还部分贷款导致减少490万美元和(vi)出售资产导致减少210万美元所抵消[165] - 公司2024年出售房地产净亏损510万美元，主要由于出售North End Retail和Fort Totten Square,部分被之前确认的或有负债转回所抵消,2023年出售房地产净收益4160万美元主要由于出售4747 Bethesda Avenue和Falkland Chase[166] - 公司2024年计提减值损失1820万美元,主要与两个开发用地相关,2023年计提减值损失5930万美元,主要与2101 L Street、2100 Crystal Drive和一个开发用地相关[168] - 公司2024年第三季度同店NOI增加33.1万美元或0.5%,主要由于多户型住宅组合租金和入住率上升以及租金优惠减少,部分被商业组合入住率和回收收入下降以及房地产税减少所抵消[176] - 公司第三季度多户家庭物业收入增加4.1%至5,489.5万美元，主要由于新开业的The Grace和Reva物业以及整体租金上涨和优惠减少[186] - 第三季度商业物业收入下降15.3%至5,780万美元，主要由于1800 South Bell Street和2100 Crystal Drive物业停止运营、已出售物业以及整体出租率下降[187] - 前三季度多户家庭物业收入增加2.8%至1.599亿美元，主要由于新开业的The Grace和Reva物业以及整体租金上涨和优惠减少[188] - 前三季度商业物业收入下降16.2%至1.785亿美元，主要由于已出售物业、1800 South Bell Street和2100 Crystal Drive物业停止运营以及整体出租率下降[189] 现金流和融资 - 公司的主要现金来源是房地产租金收入和第三方资产管理及房地产服务业务产生的费用收入[190] - 截至2024年9月30日，公司的抵押贷款总额为18.29亿美元，其中6.12%为浮动利率贷款，4.54%为固定利率贷款[195] - 截至2024年9月30日，公司的无担保循环信贷额度和定期贷款总额为15亿美元[194] - 公司已授权回购最多15亿美元的普通股，截至2024年9月30日已回购5660万股普通股，总金额为11亿美元[198][199] - 公司未来12个月的主要现金需求包括正常经营费用、偿还债务本金和利息、资本支出、向股东支付股息和向合伙人分配等[200][201][202] - 截至2024年9月30日，公司在无并表的房地产合资企业中的投资总额为1.01亿美元[211] - 公司为无并表房地产合资企业提供了57.4百万美元的额外资本承诺和担保[213] - 公司维持了1.5亿美元的综合责任险和1亿美元的财产险[214][215] 风险因素 - 公司的债务包括抵押贷款、循环信贷和定期贷款,需要满足足够的保险覆盖要求[216] - 公司有一项在建资产,预计还需要额外投入5.11亿美元完成,主要在未来一年内支出,将通过债务融资[217] - 公司被控违反反垄断法,目前正在积极应诉,尚无法预测结果和损失[218] - 公司可能需要就税务问题向Vornado提供赔偿,如果Vornado分拆交易被认定不符合税收要求[222] - 公司资产可能存在环境污染风险,需要承担调查、清理和补救的成本,这可能对公司业务产生不利影响[223][224][225][226] - 公司有大约4.33亿美元的租户相关义务,时间和金额存在不确定性[220] - 公司可能为子公司的部分债务提供担保,截至2024年9月30日无此类担保[221] 利率风险管理 - 公司使用利率互换和上限协议来管理利率风险敞口,截至2024年9月30日有约22亿美元名义本金[229][230][234][235] - 公司债务的公允价值估计为26亿美元[231] - 公司面临利率波动风险,1%基准利率变动将影响年利息费用约236万美元[228][229][230] - 公司的变量利率抵押贷款总额为7.24亿美元，固定利率抵押贷款总额为11.05亿美元[229] - 公司的循环信贷额度为9000万美元，A-1期限贷款为2亿美元，A-2期限贷款为4亿美元，2023年期限贷款为1.2亿美元[229] - 公司的非合并房地产合资企业的债务份额为6800万美元[230] - 公司的抵押贷款和贷款的公允价值估计为26亿美元[231] - 公司使用利率掉期和利率上限协议来管理利率风险[232,233,234] - 公司有一些利率上限协议不符合套期保值会计要求，公允价值变动计入利息费用[235]

资本循环与资产出售 - 今年迄今完成2.636亿美元资本循环交易，平均资本化率4.8%，其中三季度出售Fort Totten Square获8680万美元[5][11] - 2024年Q1，North End Retail以14,250千美元出售，Central Place Tower以162,500千美元出售，小计176,750千美元[112] - 2024年Q3，Fort Totten Square以86,800千美元出售，2024年处置活动总价263,550千美元[112] 多户住宅业务线数据 - 多户住宅在营投资组合入住率升至95.7%，出租率达97.0%，同店新租有效租金涨4.5%，续租涨6.1%，续租率60.0%，同店NOI增长3.5%[6][16] - 截至10月27日，The Grace和Reva出租率达63.2%，稳定后预计带来2300万美元年化NOI，明年将交付775套新单元[7] - 所在子市场在建多户住宅仅3103套，市场整体入住率达94.1%，租金增长3.5%[18] - 多户住宅运营中全国登陆点有4处资产，出租率97.5%，入住率96.4%，年化租金75,837千美元，年化净营业收入52,840千美元[70] - 多户住宅总营收为5647.9万美元，运营投资组合NOI为3225.7万美元，年化NOI为1.29028亿美元[87] - 多户住宅免租期租金（JBG SMITH份额）为203.9万美元，年化免租期租金为815.6万美元，出租率为90.6%[87] - 公司多户住宅三季度有效新租约率为4.5%，有效续约率为6.1%，有效混合租约率为5.4%，续约率为60.0%[92] - 多户住宅运营资产加权平均数据：6781个单位，总面积5574179平方英尺，出租率92.7%，入住率90.6%，年化租金198029千美元，每单位租金2633美元，每平方英尺租金3.31美元[100] - 多户住宅在建资产数据：775个单位，总面积580966平方英尺，多户住宅面积561961平方英尺，零售面积19005平方英尺[100] - 多户住宅已投入使用资产数据：5973个单位，总面积4938088平方英尺，出租率97.0%，入住率95.7%，年化租金180530千美元，每单位租金2599美元，每平方英尺租金3.25美元[100] - 多户住宅近期交付资产数据：808个单位，总面积636091平方英尺，出租率60.7%，入住率55.1%，年化租金17499千美元，每单位租金3055美元，每平方英尺租金4.07美元[100] - 国家登陆区RiverHouse Apartments多户住宅数据：1676个单位，总面积1327551平方英尺，出租率98.2%，入住率97.1%，年化租金40863千美元，每单位租金2088美元，每平方英尺租金2.64美元[99] - 华盛顿特区West Half The Wren多户住宅数据：465个单位，总面积385368平方英尺，出租率94.4%，入住率90.3%，年化租金15665千美元，每单位租金2241美元，每平方英尺租金3.36美元[99] 办公业务线数据 - 办公投资组合出租率80.7%，入住率79.1%，环比均下降约1.5%，三季度签订15万平方英尺租约，加权平均租期6.3年[20] - 预计租户将腾空约47.5万平方英尺办公空间，涉及约2150万美元年化租金，扣除已知腾空和高杠杆资产后，国家登陆区预计入住率约69%，未来五年平均年租约滚动率约8.5%[23] - 今年迄今北弗吉尼亚吸纳量为 -105 万平方英尺，占库存的 -0.7%，市场空置率为 23.5%，若开发计划完成，空置率或降至约 17%[26] - 2024年第三季度，公司执行了约 15 万平方英尺的办公租赁，其中新租赁约 4.6 万平方英尺；九个月执行了约 49.6 万平方英尺的办公租赁，其中新租赁约 24.1 万平方英尺[32] - 商业地产全国登陆点有18处资产，出租率80.2%，入住率78.3%，年化租金203,225千美元，年化净营业收入128,864千美元[70] - 公司商业物业三季度运营投资组合NOI为3753.1万美元，年化NOI为1.50124亿美元[89] - 公司三季度末商业物业出租率为79.1%，其中JBG SMITH份额下各部分出租率在78.3%-86.0%之间[89] - 公司已签约未开始的租赁年化基础租金在100%份额下为284万美元，JBG SMITH份额下为252万美元[89] - 公司三季度办公室租赁面积在100%份额和JBG SMITH份额下均为15万平方英尺，前九个月分别为50.1万和49.6万平方英尺[93] - 公司三季度办公室初始租金为每平方英尺47.12美元，直线租金为每平方英尺47.50美元[93] - 公司三季度办公室加权平均租赁期限为6.3年，加权平均免租期为4.0个月[93] - 公司三季度办公室每平方英尺租户改进费用为24.53美元，占初始租金的8.3%[93] - 公司三季度办公室每平方英尺租赁佣金为4.88美元，占初始租金的1.6%[93] - 商业办公物业中，国家登陆区JBG SMITH份额数据：总面积5826819平方英尺，出租率80.2%，办公入住率78.3%，零售入住率95.3%，年化租金203225千美元，每平方英尺租金44.78美元，零售每平方英尺租金38.28美元[102] - 商业办公物业中，其他区域数据：总面积1069145平方英尺，出租率83.6%，办公入住率83.4%，零售入住率85.7%，年化租金46241千美元，每平方英尺租金51.59美元，零售每平方英尺租金54.47美元[102] - 贝塞斯达CBD的4747 Bethesda Avenue商业办公数据：所有权20.0%，总面积300535平方英尺，出租率100.0%，办公入住率97.9%，零售入住率100.0%，年化租金21440千美元，每平方英尺租金71.54美元，零售每平方英尺租金97.99美元[102] 财务数据关键指标变化 - 今年已回购1080万股，均价15.61美元，金额达1.683亿美元；自2020年启动回购计划以来，共回购5660万股，约占2019年底流通股和OP单位的38%，均价19.88美元，总计11亿美元[12] - 截至9月30日，核心FFO为1930万美元，摊薄后每股0.23美元，同店NOI增长0.5%[13] - 截至9月30日，净债务与年化调整后EBITDA之比为10.6倍，预计至少到2025年底办公物业同店NOI面临下行压力[14] - 三季度末，91.4%的债务为固定或对冲，加权平均债务期限为3.1年，下月有1.209亿美元债务到期，占比4.5%，2025年有3.407亿美元到期，占比12.6%[15] - 2024年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为 2700 万美元，摊薄后每股亏损 0.32 美元；FFO 为 1950 万美元，摊薄后每股 0.23 美元；核心 FFO 为 1930 万美元，摊薄后每股 0.23 美元[30] - 截至 2024 年 9 月 30 日的三个月，年化净营业收入为 2.824 亿美元，剔除出售或停用资产后为 2.781 亿美元[30] - 2024 年第三季度同店 NOI 环比增长 0.5%，达到 6860 万美元[31] - 截至 2024 年 9 月 30 日，运营中的多户住宅组合出租率为 92.7%，入住率为 90.6%；运营中的商业组合出租率为 80.7%，入住率为 79.1%[32] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司有一个在建多户住宅资产，共 775 个单元；开发管道中有 18 个资产，估计潜在开发密度为 930 万平方英尺[33] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司第三方房地产服务收入（含报销）为 1710 万美元，剔除报销和房地产合资企业服务收入后为 830 万美元[34] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司总企业价值约为 43 亿美元，净债务与年化调整后 EBITDA 之比为 10.6 倍，净债务/总企业价值为 59.6%[36] - 2024 年 10 月 24 日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为 0.175 美元，将于 11 月 22 日支付[38] - 截至2024年9月30日，公司总资产为5182477千美元，较2023年12月31日的5518515千美元下降6.09%[48] - 截至2024年9月30日，公司总负债为2841880千美元，较2023年12月31日的2825929千美元增长0.56%[48] - 2024年第三季度，公司总营收为136026千美元，较2023年同期的151562千美元下降10.25%[49] - 2024年前三季度，公司总营收为416530千美元，较2023年同期的456619千美元下降8.78%[49] - 2024年第三季度，公司总费用为129756千美元，较2023年同期的136793千美元下降5.14%[49] - 2024年前三季度，公司总费用为412933千美元，较2023年同期的424073千美元下降2.62%[49] - 2024年第三季度，公司净亏损为31309千美元，较2023年同期的66101千美元有所收窄[49] - 2024年前三季度，公司净亏损为106913千美元，较2023年同期的54045千美元有所扩大[49] - 2024年第三季度，普通股每股基本和摊薄亏损为0.32美元，较2023年同期的0.58美元有所收窄[49] - 2024年前三季度，普通股每股基本和摊薄亏损为0.95美元，较2023年同期的0.45美元有所扩大[49] - 2024年第三季度净亏损31,309千美元，2023年同期为66,101千美元；2024年前九个月净亏损106,913千美元，2023年同期为54,045千美元[51] - 2024年第三季度EBITDA为56,676千美元，2023年同期为16,641千美元；2024年前九个月EBITDA为154,877千美元，2023年同期为192,898千美元[51] - 2024年第三季度EBITDAre为62,028千美元，2023年同期为77,720千美元；2024年前九个月EBITDAre为159,463千美元，2023年同期为213,277千美元[51] - 2024年第三季度调整后EBITDA为60,010千美元，2023年同期为76,313千美元；2024年前九个月调整后EBITDA为176,676千美元，2023年同期为216,640千美元[51] - 2024年第三季度净债务与年化调整后EBITDA比率为10.6倍，2023年同期为8.1倍；2024年前九个月为10.8倍，2023年同期为8.5倍[51] - 2024年第三季度FFO归属于普通股股东为19,499千美元，2023年同期为40,098千美元；2024年前九个月为44,512千美元，2023年同期为106,523千美元[52] - 2024年第三季度核心FFO归属于普通股股东为19,292千美元，2023年同期为41,040千美元；2024年前九个月为62,294千美元，2023年同期为117,973千美元[52] - 2024年第三季度摊薄后每股FFO为0.23美元，2023年同期为0.40美元；2024年前九个月为0.50美元，2023年同期为0.98美元[52] - 2024年第三季度摊薄后每股核心FFO为0.23美元，2023年同期为0.40美元；2024年前九个月为0.69美元，2023年同期为1.09美元[52] - 2024年第三季度FFO和核心FFO的加权平均摊薄股数为85,446千股，2023年同期为101,461千股；2024年前九个月为89,806千股，2023年同期为108,359千股[52] - 2024年第三季度核心FFO归属OP单位为22,977千美元，2023年同期为47,795千美元；2024年前九个月为73,732千美元，2023年同期为136,831千美元[55] - 2024年第三季度FAD可用于OP单位为18,450千美元，2023年同期为43,909千美元；2024年前九个月为73,540千美元，2023年同期为121,805千美元[55] - 2024年第三季度FAD派息率为97.0%，2023年同期为61.0%；2024年前九个月为76.0%，2023年

文章核心观点 - 2024年JBG SMITH Properties表现略逊于基准ETF，但鉴于债务结构、办公物业组合稳定及多户开发项目交付，预计未来其股价将跑赢大盘，值得买入 [2][10] 公司概述 - JBG SMITH Properties是一家办公房地产投资信托基金，在华盛顿特区大都市区有大量多户住宅业务，商业和多户住宅投资组合分别占调整后净营业收入的55%和45% [3] - 商业投资组合租户中政府及政府承包商占比超51% [3] - 一个大型多户开发项目预计2025年第三季度完工，已投资6.67亿美元，还需9800万美元，完工后多户住宅业务净营业收入占比将超50%，未来开发计划还包括其他混合用途项目 [3] 运营概述 - 2024年第二季度核心运营资金为每股0.18美元，同比下降50%，原因是商业投资组合入住率下降和利息支出增加，多户住宅投资组合入住率同比提高0.6%至94.3% [4] - 2024年第二季度稳定投资组合（不包括已出售资产）的年化净营业收入为2.84亿美元，同比下降3% [4] 资本结构 - 2024年第二季度末净债务为25.2亿美元，占企业价值41.3亿美元的61%，加权平均利率为4.88%，29%为浮动利率债务，71%为固定利率债务 [5] 市场隐含资本化率 - 2024年第二季度年化净营业收入为2.84亿美元，开发项目稳定后预计增加约4400万美元，合计现金流约3.28亿美元，相对于41.3亿美元的企业价值，市场隐含资本化率为7.94% [6] - 考虑完成项目需额外投资9800万美元，企业价值增至约42.3亿美元，市场隐含资本化率降至7.75%，可视为前瞻性指标 [6] 估值 - 若考虑开发项目带来的4400万美元净营业收入贡献，核心运营资金将增加约每股0.10美元，多户开发完成后年化核心运营资金为每股1.12美元，对应14倍的核心运营资金倍数 [7] - 7.75%的市场隐含资本化率可拆分为多户住宅物业6%和政府相关办公物业9.5% [8] 结论 - 2024年第二季度公司运营结果不佳，但受益于美联储降息、多户住宅业务占比增加及政府相关租户的支撑，股票值得买入 [10]

财务表现 - 公司总收入为2.805亿美元，同比下降8.0%[15] - 物业租赁收入为2.352亿美元，同比下降3.9%[15] - 第三方房地产服务收入为3,526.5万美元，同比下降22.7%[15] - 净亏损为5,664.9万美元，上年同期净利润为1,062.6万美元[15] - 每股基本和稀释亏损为0.63美元，上年同期每股收益为0.09美元[15] - 公司2024年上半年净亏损7560万美元，而2023年同期净利润为1206万美元[26] 资产负债情况 - 现金及现金等价物为1.635亿美元，较上年末减少7.2%[11] - 总资产为53.251亿美元，较上年末减少3.5%[11] - 总负债为28.539亿美元，较上年末增加1.0%[13] - 股东权益为20.196亿美元，较上年末减少9.1%[13] - 公司2024年6月30日的总权益为20.35亿美元[20] - 公司2024年6月30日的累计亏损为8.66亿美元[20] - 公司2024年6月30日的其他综合收益为2,883万美元[20] - 公司2024年6月30日的非控股权益为1,494万美元[20] 现金流情况 - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为6081万美元，2023年同期为8943万美元[26] - 公司2024年上半年投资活动产生的现金流为6199万美元，2023年同期为-13550万美元[27] - 公司2024年上半年融资活动产生的现金流为-11734万美元，2023年同期为-2516万美元[27] - 公司2024年6月30日现金及受限现金余额为20590万美元，2023年6月30日为20284万美元[28] - 公司2024年上半年支付利息(扣除资本化利息)为5275万美元，2023年同期为4438万美元[29] 资产处置和合资企业 - 公司出售了一处价值1425万美元的多户型房地产资产，获得净收益286万美元[49] - 公司正在出售一处价值8680万美元的多户型房地产资产[51] - 公司在多个房地产合资企业中拥有权益，总投资额为26428万美元[53][54] - 公司合资企业出售了一处价值3.25亿美元的资产,公司获得480万美元的收益份额[56][57] - 公司合资企业的总资产为51.6亿美元,总负债为25.55亿美元[61][62] - 公司合资企业上半年总收入为2119万美元,营业利润593.8万美元,净亏损186.7万美元[63][64] 可变利益实体 - 公司将JBG SMITH LP作为重要的合并可变利益主体[68] - 公司于2024年6月30日合并了一家可变利益实体(VIE)2000/2001 South Bell Street,总资产为2.561亿美元,负债为1.579亿美元[69][70] - 公司于2024年6月以2660万美元收购了1900 Crystal Drive的地面承租人权益,该交易使1900 Crystal Drive不再是VIE[69] 衍生金融工具和减值 - 公司持有各种衍生金融工具,包括利率掉期和上限协议,于2024年6月30日和2023年12月31日按公允价值计量,其中指定为有效套期的衍生工具未实现收益分别为3310万美元和2270万美元[111] - 公司预计在未来12个月内将有2070万美元的未实现收益被重新分类为利息费用的减少[111] - 公司对两处开发用地进行了减值,估计公允价值为2470万美元,减值损失分别为100万美元和1820万美元[119] 第三方资产管理和房地产服务 - 公司还提供第三方资产管理和房地产服务业务,为遗留基金和其他第三方提供收费服务[32] - 公司的第三方资产管理和房地产服务业务收入和费用分别列示,2024年上半年收入为3526.5万美元,费用为4097.7万美元,净亏损571.2万美元[126] - 公司的第三方资产管理和房地产服务业务资产主要包括管理和租赁合同,账面价值为540万美元和810万美元[127] 其他 - 公司正在评估新的气候相关信息披露规则的潜在影响[46] - 公司正在评估采用新的收入税披露准则的潜在影响[47] - 公司正在评估采用新的可报告分部披露准则的潜在影响[48] - 公司投资于房地产科技公司,截至2024年6月30日,相关投资的公允价值为2411.9万美元,本期未实现收益为130万美元[72] - 公司的浮动利率和固定利率贷款总额分别为7.01亿美元和11.89亿美元,加权平均利率分别为6.23%和4.78%[73][74] - 公司的无担保循环信贷额度和定期贷款总额为15亿美元,包括7.5亿美元循环信贷额度和9.2亿美元定期贷款[77][78][79][80]

公司运营情况 - 公司完成了1900 Crystal Drive、The Grace和Reva的建设,租赁进度超出预期,两栋楼共808个单元已经达到49.5%的出租率[10] - 公司多户型房地产组合表现强劲,租金上涨4.6%,续租租金上涨8.6%,续租率达50.9%,同店NOI增长3.4%[11] - 公司在国家登陆地区签署了166,000平方英尺的新办公租赁合同,防务和科技租户占88%[12] - 国家登陆地区的公共基础设施项目取得了关键进展,地铁站和行人天桥项目进展顺利[13] - 公司多户型房地产组合的出租率和入住率持续提升,租金增长强劲,尤其是在国家登陆地区[21,22,23] - 公司办公楼租赁活动较为活跃,主要来自政府承包商、需要保密设施的企业以及科技相关租户[25,29,30] - 公司将逐步淘汰部分老旧办公楼,以优化国家登陆地区的办公楼市场[26,27] - 公司持有75.0%的资产位于国家登陆次市场，该次市场由亚马逊新总部、弗吉尼亚理工大学创新校区、五角大楼以及零售和数字场景营造等四大需求驱动因素构成[76] - 公司的运营资产包括15个多户型住宅物业和23个商业物业,总计6,318个住宅单元和689.71万平方英尺商业面积,整体出租率为86.4%[88] - 公司同店NOI在第二季度和上半年分别增长3.2%和5.2%[70,71] - 公司多户型住宅同店NOI同比增长7.1%[126] - 公司商业同店NOI同比增长2.4%[126] - 公司地面租赁同店NOI同比增长87.3%[126] - 公司运营物业NOI同比下降7.9%[126] - 公司多户型住宅物业出租率为94.3%,商业物业出租率为80.6%[134] - 公司已签约但未开始租赁的年化基础租金为78.8百万美元[134] - 公司运营资产总数为23个,其中国家登陆地区18个,其他地区5个[142] - 公司总体运营收益(NOI)为154,512千美元,其中国家登陆地区135,760千美元,其他地区18,752千美元[144] - 住宅物业新租赁租金上涨0.4%,续租租金上涨8.6%,整体租金上涨4.6%[151] - 办公物业新租赁初始租金为46.61美元/平方英尺,直线租金为47.34美元/平方英尺,平均租期7.3年[155] - 办公物业租赁佣金为12.05美元/平方英尺,租赁改造费用为56.99美元/平方英尺[155] - 办公物业二代空间租金现金基础上涨2.0%,GAAP基础上涨12.7%[155] - 公司拥有15个运营中的多户家庭资产,总建筑面积为5,323,044平方英尺,其中4,954,677平方英尺为多户家庭部分,368,367平方英尺为零售部分[172] - 多户家庭资产的整体出租率为96.9%,入住率为94.3%,平均每单元租金为2,530美元,平均每平方英尺租金为3.17美元[172] - 公司拥有多处位于National Landing的优质商业资产,总建筑面积达723.18万平方英尺[177] - 公司持有的商业资产整体出租率为82.8%,加权平均租金为每平方英尺47.09美元[179] 公司财务情况 - 公司第二季度净亏损2440万美元，每股亏损0.27美元[38] - 第二季度基金营运收益(FFO)为1430万美元，每股0.16美元[39] - 第二季度核心基金营运收益(Core FFO)为1610万美元，每股0.18美元[40] - 第二季度年化净营运收益(NOI)为2.864亿美元，较第一季度的3.075亿美元有所下降[40] - 第二季度同店净营运收益(SSNOI)同比增长3.2%至7140万美元[41] - 公司在第二季度回购并注销了470万股普通股[46] - 公司董事会宣布每股派发0.175美元的季度股息[47] - 公司总收入为1.35亿美元，同比下降11.1%[61] - 物业租赁收入为1.13亿美元，同比下降6.7%[61] - 第三方房地产服务收入为1.74亿美元，同比下降23.9%[61] - 其他收入为5,387万美元，同比下降37.6%[61] - 公司净亏损为2,437万美元，上年同期净亏损1,055万美元[61] - 公司调整后EBITDA为5,298万美元，同比下降26.4%[63] - 公司净负债率为10.8倍，上年同期为8.5倍[63] - 公司计提了1,025万美元的减值损失[63] - 公司完成了286万美元的房地产出售收益[63] - 公司发生了2,338万美元的交易及其他成本[63] - 公司2024年第二季度和上半年净亏损分别为3.34亿美元和7.56亿美元[65] - 公司2024年第二季度和上半年FFO(可分配基金)分别为1.43亿美元和2.50亿美元[65] - 公司2024年第二季度和上半年核心FFO分别为1.61亿美元和4.30亿美元[65] - 公司2024年第二季度和上半年每股FFO分别为0.16美元和0.27美元[65] - 公司2024年第二季度和上半年每股核心FFO分别为0.18美元和0.47美元[65] - 公司2024年第二季度和上半年FAD(可供分配现金流)分别为1.97亿美元和5.51亿美元[68] - 公司2024年第二季度和上半年FAD支付率分别为96.4

资产分布与组合情况 - 公司约75.0%的资产位于弗吉尼亚州北部的国家登陆子市场，弗吉尼亚理工大学正在该地区建设价值10亿美元的创新园区[126] - 截至2024年3月31日，运营投资组合包括41项运营资产，其中15项多户住宅资产共6318套单元，24项商业资产共750万平方英尺，另有两项土地资产[138] - 在建项目包括两个多户住宅资产共1583套单元，开发管道中有18项资产，预计潜在开发密度为1130万平方英尺[139] 各业务线入住率情况 - 2024年3月31日多户住宅投资组合入住率为94.3%，较2023年12月31日下降40个基点，第一季度续租有效租金提高9.4%，续租率为52.4%[144] - 2024年3月31日办公投资组合入住率为83.1%，较2023年12月31日下降180个基点，预计商业办公领域将持续疲软[145] - 2024年3月31日运营多户住宅投资组合出租率和入住率分别为95.9%和94.3%，2023年3月31日分别为95.0%和92.9%[147] - 2024年3月31日运营商业投资组合出租率和入住率分别为84.6%和83.1%，2023年3月31日分别为87.6%和85.2%[147] 财务关键指标变化 - 2024年第一季度归属普通股股东净亏损3230万美元，合每股摊薄亏损0.36美元，2023年同期净利润为2120万美元，合每股摊薄收益0.19美元[147] - 2024年和2023年第一季度第三方房地产服务收入（含报销）分别为1790万美元和2280万美元[147] - 2024年第一季度同店净营业收入增长6.5%，达到7570万美元，2023年同期为7110万美元[149] - 2024年第一季度物业租赁收入为1.226亿美元，较2023年减少140万美元，降幅1.1%[155][156] - 2024年第一季度第三方房地产服务收入为1790万美元，较2023年减少490万美元，降幅21.6%[155][157] - 2024年第一季度折旧和摊销费用为5690万美元，较2023年增加340万美元，增幅6.4%[155][158] - 2024年第一季度房地产税费用为1380万美元，较2023年减少140万美元，降幅9.4%[155][162] - 2024年第一季度来自非合并房地产企业的收入为97.5万美元，较2023年增加54.2万美元，增幅125.2%[155][166] - 2024年第一季度利息费用为3020万美元，较2023年增加330万美元，增幅12.4%[155][167] - 2024年第一季度归属于普通股股东的FFO为1067.8万美元，2023年为3300.2万美元[174] - 截至2024年3月31日的三个月，同店物业池从42处减少至41处[175] - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）增加460万美元，达7570万美元，同比增长6.5%[178] - 2024年第一季度净收入（亏损）归属于普通股股东为亏损3227.6万美元，2023年同期为盈利2117.1万美元[179] - 第三方资产管理和房地产服务业务2024年第一季度收入（含报销）为1786.8万美元，2023年同期为2278.4万美元[184] 各业务线收入与NOI变化 - 多户住宅板块2024年第一季度物业收入增加150万美元，达5160万美元，同比增长3.0%；NOI增加120万美元，达2830万美元，同比增长4.4%[187] - 商业板块2024年第一季度物业收入减少1490万美元，至6120万美元，同比下降19.6%；NOI减少1100万美元，至3670万美元，同比下降23.0%[188] 投资与融资活动情况 - 2024年第一季度投资和融资活动包括净偿还循环信贷安排6200万美元、支付股息1610万美元、回购并注销300万股普通股花费4940万美元等[150] - 2024年5月24日将向5月10日登记在册的股东支付每股0.175美元的季度股息[151] - 董事会授权回购至多15亿美元流通普通股，2024年第一季度回购并注销300万股，花费4940万美元，每股加权平均购买价16.50美元；2023年同期回购并注销120万股，花费2010万美元，每股加权平均购买价16.66美元；自计划开始至2024年3月31日，共回购并注销4890万股，花费10亿美元，每股加权平均购买价20.61美元[200] 债务相关情况 - 截至2024年3月31日，可变利率抵押贷款为6.41382亿美元，加权平均有效利率6.31%；固定利率抵押贷款为11.89484亿美元，加权平均有效利率4.78%[190] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，抵押贷款的房地产抵押品净账面价值总计22亿美元[192] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，某些抵押贷款的利率互换和上限协议的总名义价值分别为16亿美元和17亿美元[193] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，无担保循环信贷额度和定期贷款总计15亿美元[194] - 截至2024年3月31日，循环信贷额度有效利率6.79%，未使用；定期贷款总计7.2亿美元，净定期贷款为7.17391亿美元[195] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，未偿还余额通过利率互换协议固定，将SOFR固定在4.01%直至到期日[199] - 截至2024年3月31日，公司合并基础上与将于2024年到期的抵押贷款相关的份额为1.209亿美元；已承诺的租户相关义务总计3340万美元；在建资产还需1.344亿美元完成，预计未来两年主要支出；4月25日，董事会宣布每股普通股季度股息为0.175美元[202] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为2.205亿美元，循环信贷额度可用额度为7.495亿美元[203] - 2024年第一季度，经营活动提供净现金3704.3万美元，投资活动提供净现金1.236亿美元，融资活动使用净现金1.0082亿美元；现金及现金等价物和受限现金增加5980万美元，至2.603亿美元；未偿还债务为26亿美元[207] - 截至2024年3月31日，公司对非合并房地产企业的投资总计1.048亿美元，额外资本承诺和某些已记录担保总计5870万美元，无债务本金支付担保[211][216] - 截至2024年3月31日，公司合并实体的债务本金支付担保总额为830万美元[225] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，环境负债总计1760万美元，包含在资产负债表的“其他负债净额”中[229] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司合并债务的估计公允价值为25亿美元[233] - 截至2024年3月31日，可变利率抵押贷款加权平均利率为6.31%，固定利率抵押贷款加权平均利率为4.78%；2023年12月31日对应数据分别为6.25%和4.78%[231] - 截至2024年3月31日，循环信贷安排利率为6.79%，A - 1期定期贷款、A - 2期定期贷款和2023年定期贷款利率分别为2.70%、3.58%和5.31%；2023年12月31日对应数据分别为6.83%、2.70%、3.58%和5.31%[231] - 截至2024年3月31日，未合并房地产企业可变利率债务加权平均利率为5.73%，固定利率债务加权平均利率为4.13%；2023年12月31日对应数据分别为5.00%和4.13%[231] - 截至2024年3月31日，带利率上限协议的抵押贷款加权平均利率上限执行价为3.41%，加权平均到期日为2025年4月，1个月期SOFR为5.33%[231] - 截至2024年3月31日，每日SOFR为5.34%，循环信贷安排利率不含0.15%的设施费[232] - 截至2024年3月31日，A - 1期、A - 2期和2023年定期贷款的利率互换分别将SOFR固定在1.46%、2.29%和4.01%[232] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，指定为有效套期的利率互换和上限协议的总名义价值为22亿美元[237] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，指定为有效套期的利率互换和上限协议的公允价值中，资产分别为4060万美元和3560万美元，负债分别为1.6万美元和790万美元[237] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，非指定衍生品的利率上限协议总名义价值分别为4.752亿美元和6.427亿美元[238] 保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和累计限额为1.5亿美元；财产和租金价值保险每次事故限额为10亿美元；通过全资子公司维持部分首次损失、传统恐怖主义行为和核、生物、化学或放射性恐怖主义事件保险，每次事故限额为20亿美元[217]

资本循环与交易 - 第一季度完成1.768亿美元资本循环交易，平均资本化率4.0%[3][8] - 2024年，公司出售两项资产获17680万美元，回购并注销300万股普通股，花费4940万美元[40] - 2024年第一季度，公司处置资产总销售额为17.675亿美元，包括华盛顿特区的North End Retail和弗吉尼亚州阿灵顿的Central Place Tower[140] 多户住宅业务数据 - 多户住宅同店净营业收入（NOI）第一季度增长11.1%，续约时有效租金提高9.4%，续约率52.4%[4][16] - 2024年第一季度多户住宅组合续约时有效租金提高9.4%，续约率为52.4%[33] - 未来两年将交付并稳定1583套公寓单元，多户住宅投资组合将扩大25%[25] - 截至2024年3月31日，运营中的多户住宅组合出租率为95.9%，入住率为94.3%[33] - 截至2024年3月31日，有两个在建多户住宅资产，共1583个单元；开发管道中有18个资产，预计潜在开发密度为930万平方英尺[34][35] - 2024年第一季度多户住宅运营投资组合NOI为3258.5万美元，年化NOI为1.3034亿美元[109] - 2024年第一季度多户住宅空置租金（JBG SMITH份额）为72.5万美元，年化空置租金为290万美元[109] - 多户住宅租赁方面，2024年第一季度有效新租约利率为1.9%，有效续约租约利率为9.4%，有效混合租约利率为5.8%，续约率为52.4%[114] - 已签约但未开始的租赁中，多户住宅年化估计租金为212.4万美元[112] - 截至2024年3月31日，运营中的多户住宅资产共6,318个单元，年化租金184,599千美元，月租金每单元2,519美元，每平方英尺3.16美元 [123][124] - 截至2024年3月31日，在建的多户住宅资产共1,583个单元，涉及面积1,214,951平方英尺 [123][124] - 国家登陆点运营的多户住宅资产有2,856个单元，年化租金73,312千美元，月租金每单元2,366美元，每平方英尺2.88美元 [124] - 华盛顿特区运营的多户住宅资产有3,140个单元，年化租金97,406千美元，月租金每单元2,551美元，每平方英尺3.42美元 [124] - 马里兰州运营的多户住宅资产有322个单元，年化租金13,881千美元，月租金每单元3,481美元，每平方英尺3.26美元 [124] - 2024年第一季度运营资产数量为15个，相比2023年第四季度减少1个，减少面积27,355平方英尺 [124] - 运营中的多户住宅资产出租率为95.9%，入住率为94.3% [123][124] - 在建多户住宅项目总面积1214951平方英尺，单元数1583个[132] - 在建项目JBG SMITH份额预计总成本765626000美元，其中历史成本631224000美元，增量投资134402000美元[132] - JBG SMITH份额预计总投资的预计净营业收入收益率为5.8%，预计增量投资的预计净营业收入收益率为32.9%[132] - JBG SMITH份额预计稳定净营业收入为4420万美元[132] 商业物业业务数据 - 国家登陆区潜在办公租户参观活动是2023年第一季度的两倍多[5][20] - 截至2024年3月31日，商业组合出租率为84.6%，入住率为83.1%[33] - 办公室租赁方面，2024年第一季度签约面积9.9万平方英尺，初始租金每平方英尺45.68美元，直线租金每平方英尺45.38美元，加权平均租赁期限2.3年[116] - 办公室二代空间续约面积6.8万平方英尺，现金基础初始租金每平方英尺48.33美元，较之前上涨0.4%；GAAP基础直线租金每平方英尺47.57美元，较之前上涨1.9%[116] - 截至2024年3月31日，公司租赁物业年化租金总计2.8505亿美元，加权平均每平方英尺45.12美元，加权平均剩余租赁期限5.1年[119] - 公司物业出租率为83.1%，其中合并部分为83.0%，非合并部分为86.1%[110] - 2024年第一季度，公司年化免租金为2851.6万美元[110] - 截至2024年3月31日，公司租户总年化租金为285,050千美元，美国政府（GSA）年化租金72,124千美元，占比25.3% [121] - 截至2024年3月31日，公司租户总租赁面积为6,356,865平方英尺，美国政府（GSA）租赁面积1,810,310平方英尺，占比28.5% [121] - 截至2024年3月31日，政府行业年化租金72,591千美元，占比25.5%，租赁面积1,819,667平方英尺，占比28.6% [122] - 截至2024年3月31日，运营商业地产100%份额总面积7506486平方英尺，JBG SMITH份额总面积7171721平方英尺[126][127] - 运营商业地产100%份额出租率85.0%，占用率83.5%，零售占用率94.0%；JBG SMITH份额出租率84.6%，占用率83.1%，零售占用率93.9%[126] - 运营商业地产100%份额年化租金293167000美元，每平方英尺办公室租金46.95美元，每平方英尺零售租金43.22美元；JBG SMITH份额年化租金271636000美元，每平方英尺办公室租金45.85美元，每平方英尺零售租金41.08美元[126] - 2024年第一季度，处置1处资产，面积减少551594平方英尺（100%份额）和275797平方英尺（JBG SMITH份额）[127] - 2024年第一季度，1处资产停用，面积减少213137平方英尺（100%份额和JBG SMITH份额）[127] - 已签约但未开始的租赁中，商业地产年化估计租金为898万美元[112] 华盛顿住房倡议（WHI） - 华盛顿住房倡议（WHI）影响池已投资3018套劳动力住房单元，超过2025年融资3000套的目标[6] 股票回购 - 年初至今回购300万股，加权平均价格16.50美元，总计4940万美元；自2020年回购计划启动以来，已回购4890万股，约占2019年12月31日流通股和运营合伙单位的33%，加权平均每股价格20.61美元，总计10亿美元[9] 开发管道产权审批 - 预计到2025年底完成930万平方英尺开发管道的产权审批[10][25] 核心资金与净亏损数据 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的核心资金从运营（FFO）为2690万美元，摊薄后每股0.29美元[11] - 2024年第一季度归属普通股股东的净亏损为3230万美元，摊薄后每股亏损0.36美元；FFO为1070万美元，摊薄后每股0.12美元；核心FFO为2690万美元，摊薄后每股0.29美元[30] - 2024年第一季度总营收145,184千美元，2023年同期为152,962千美元，同比下降约5.1%[73] - 2024年第一季度净亏损42,190千美元，2023年同期净利润为24,310千美元[73] - 2024年第一季度EBITDA为45,909千美元，2023年同期为108,261千美元[74] - 2024年第一季度调整后EBITDA为63,686千美元，2023年同期为68,358千美元[74] - 2024年3月31日净债务为2,363,711千美元，2023年同期为2,140,337千美元[74] - 2024年第一季度FFO归属普通股股东为10,678千美元，2023年同期为33,002千美元[76] - 2024年第一季度核心FFO归属普通股股东为26,944千美元，2023年同期为37,178千美元[76] - 2024年第一季度FAD可用金额为35,362千美元，2023年同期为38,376千美元；FAD派息率为53.7%，2023年同期为77.2%[77] - 2024年第一季度NOI为73,835千美元，2023年同期为80,513千美元[78] - 同店NOI从2023年的71,114千美元增长至2024年的75,737千美元，同比增长6.5%[78] - 截至2024年3月31日的三个月，公司总收入为14518.4万美元，归属于普通股股东的净亏损为3227.6万美元，摊薄后每股净亏损为0.36美元[92] - 运营投资组合净营业收入为7686.7万美元，资金从运营为1259.9万美元，核心资金从运营为3179.3万美元，可分配资金为3536.2万美元，可分配资金派息率为53.7%[92] - 公司EBITDA为4590.9万美元，EBITDAre为4523.2万美元，调整后EBITDA为6368.6万美元[92] - 2024年第一季度总营收145,184千美元，较2023年同期的152,962千美元有所减少；净亏损42,190千美元，而2023年同期净利润为24,310千美元[95] - 2024年第一季度EBITDA为45,909千美元，较2023年同期的108,261千美元下降；调整后EBITDA为63,686千美元，2023年同期为68,358千美元[98] - 2024年3月31日净债务与年化调整后EBITDA比率为9.3x，2023年3月31日为7.8x；净债务为2,363,711千美元，2023年同期为2,140,337千美元[98] - 2024年第一季度FFO归属于普通股股东为10,678千美元，2023年同期为33,002千美元；核心FFO归属于普通股股东为26,944千美元，2023年同期为37,178千美元[100] - 2024年第一季度FFO摊薄后每股收益为0.12美元，2023年同期为0.29美元；核心FFO摊薄后每股收益为0.29美元，2023年同期为0.33美元[100] - 加权平均普通股流通股数（基本和摊薄）2024年为92,635股，2023年为114,052股；FFO和核心FFO加权平均稀释股数2024年为92,786股，2023年为114,062股[95][100] - 2024年第一季度核心FFO归属OP单位为3179.3万美元，2023年同期为4304万美元；FAD可用OP单位为3536.2万美元，2022年同期为3837.6万美元；FAD派息率为53.7%，2023年同期为77.2%[101] - 2024年第一季度，公司净亏损3227.6万美元，2023年同期净利润为2117.1万美元；2024年NOI为7383.5万美元，2023年为8051.3万美元[111] - 同店NOI从2023年的7111.4万美元增长至2024年的7573.7万美元，涨幅6.5%，同店物业数量为41个[111] 净债务与企业价值 - 截至2024年3月31日，净债务/总企业价值为58.4%，净债务/年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为9.3倍；94.6%的债务为固定利率或已对冲[14] - 2024年底到期债务1.209亿美元，占总债务的4.6%；2025年到期债务4.24亿美元，占总债务的16.2%[15] - 截至2024年3月31日，公司总企业价值约为40亿美元，净债务与年化调整后EBITDA之比为9.3倍，净债务/总企业价值为58.4%[37][39] - 公司净债务为23.6亿美元，净债务与总企业价值之比为58.4%[91] - 公司总合并债务为25.2443亿美元，总合并和非合并债务为25.90843亿美元[92] - 可变利率债务加权平均利率为6.17%，固定利率债务加权平均利率为4.38%，总债务加权平均利率为4.84%[92] - 对于有利率上限的浮动利率贷款，合并债务和所有债务的加权平均利率上限执行价分别为3.41%和3.47%，利率上限的加权平均到期日为2025年4月[92] - 截至2024年3月31日，公司合并及非合并债务本金余额总计26.18866亿美元，其中无担保债务7.2亿美元，有担保债务18.98866亿美元[141] - 债务到期分布为2024年4.6%、2025年23.8%、2026年11.5%、2027年11.3%、2028年23.1%、之后25.7%[141] - 浮动利率债务占比25.8%，固定利率债务占比74.2%，含利率上限，94.6%的债务为固定或对冲状态[141][142] - 加权平均利率方面，可变利率为6.17%，固定

可变利率抵押贷款情况 - 2023年12月31日，可变利率抵押贷款加权平均利率上限执行价为3.33%，加权平均到期日为2025年3月，一个月期SOFR为5.35%[383] - 2023年末可变利率和固定利率抵押贷款加权平均利率分别为6.25%和4.78%，贷款总额分别为6.08582亿美元和11.89643亿美元，2022年分别为8.92268亿美元和10.09607亿美元[526] 公司合并债务公允价值 - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司合并债务的估计公允价值分别为25亿美元和24亿美元[386] 指定为有效套期的利率互换和上限协议情况 - 2023年12月31日和2022年12月31日，指定为有效套期的利率互换和上限协议的总名义价值分别为22亿美元和14亿美元[389] - 2023年12月31日和2022年12月31日，指定为有效套期的利率互换和上限的公允价值中，资产分别为3560万美元和5350万美元，2023年负债为790万美元[389] 非指定衍生品的利率上限协议情况 - 2023年12月31日和2022年12月31日，非指定衍生品的利率上限协议总名义价值分别为6.427亿美元和7.118亿美元[390] - 2023年12月31日和2022年12月31日，非指定衍生品的利率上限协议公允价值中，资产分别为670万美元和810万美元，2023年负债为650万美元[390] 利率及信贷安排情况 - 2023年12月31日，每日SOFR为5.38%，循环信贷安排利率不含0.15%的安排费，2024年2月公司偿还了循环信贷安排下的所有未偿金额[390] - 2023年12月31日，A - 1期定期贷款利率互换将SOFR固定在加权平均利率1.46%，A - 2期定期贷款为2.29%[390] - 2023年12月31日，2023年定期贷款利率互换将SOFR固定在4.01%直至到期日[390] 债务结构情况 - 2023年12月31日和2022年12月31日，债务情况如下：抵押贷款可变利率余额分别为6.08582亿美元和8.92268亿美元，固定利率分别为11.89643亿美元和10.09607亿美元；循环信贷安排和定期贷款分别为7.82亿美元和5.5亿美元；非合并房地产合资企业债务分别为6800万美元和5506.5万美元[383] 公司资产负债权益情况 - 截至2023年和2022年12月31日，公司总资产分别为55.18515亿美元和59.03438亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，公司总负债分别为28.25929亿美元和27.08016亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，公司股东总权益分别为22.51849亿美元和27.14112亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，房地产净值分别为45.36759亿美元和48.23082亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，现金及现金等价物分别为1.64773亿美元和2.41098亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，受限现金分别为0.35668亿美元和0.32975亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，租户及其他应收款分别为0.44231亿美元和0.56304亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，递延租金应收款分别为1.71229亿美元和1.70824亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，对非合并房地产企业的投资分别为2.64281亿美元和2.99881亿美元[408] - 2023年和2022年12月31日，递延租赁成本净值分别为0.81477亿美元和0.94069亿美元[408] 公司营收费用及利润情况 - 2023年总营收为604,198千美元，较2022年的605,824千美元下降约0.27%[410] - 2023年总费用为564,984千美元，较2022年的589,653千美元下降约4.18%[410] - 2023年净亏损为91,709千美元，而2022年净利润为98,986千美元[410][411] - 2023年基本和摊薄后每股亏损0.78美元，2022年每股收益0.70美元[410] - 2023年综合亏损为123,882千美元，2022年综合收益为169,136千美元[411] - 2023年末普通股加权平均流通股数为105,095千股，2022年为119,005千股[410] - 2023年末公司总股本为2,251,849千美元，较2022年末的2,714,112千美元下降约17.03%[414] - 2023年物业租金收入为483,159千美元，较2022年的491,738千美元下降约1.74%[410] - 2023年第三方房地产服务收入为92,051千美元，较2022年的89,022千美元增长约3.40%[410] - 2023年利息费用为108,660千美元，较2022年的75,930千美元增长约43.11%[410] - 2023年净亏损9.1709亿美元，2022年净利润9.8986亿美元，2021年净亏损8.9725亿美元[416] 公司现金流量情况 - 2023年经营活动提供的净现金为1.83372亿美元，2022年为1.78037亿美元，2021年为2.17622亿美元[416] - 2023年投资活动使用的净现金为9817.9万美元，2022年提供的净现金为5.24021亿美元，2021年使用的净现金为3.68741亿美元[416] - 2023年融资活动使用的净现金为1.58825亿美元，2022年使用的净现金为7.3008亿美元，2021年提供的净现金为1.89878亿美元[416] - 2023年末现金及现金等价物和受限现金为2.00441亿美元，2022年末为2.74073亿美元，2021年末为3.02095亿美元[419] 公司资产分布及控制情况 - 截至2023年12月31日，公司约75.0%的资产位于弗吉尼亚州北部的国家登陆子市场[422] - 截至2023年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制JBG SMITH LP，并拥有其87.8%的OP单位[423] 公司运营投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司运营投资组合包括44项运营资产，其中多户住宅资产16项共6318个单元，商业资产26项共830万平方英尺，还有两项全资土地资产[424] 公司租金收入来源情况 - 2023年、2022年和2021年，来自美国联邦政府的租金收入分别为6443.9万美元、7551.6万美元和8325.6万美元，分别占商业部门租金收入的23.0%、23.7%和22.8%，分别占租金收入的12.9%、14.8%和16.2%[426] 公司会计科目重分类情况 - 2022年12月31日，9410万美元的递延租赁成本从“无形资产净额”重新分类至“递延租赁成本净额”[429] 公司资产入账及评估方法 - 资产收购按成本入账，含交易成本和承担债务公允价值，收购运营结果自收购日起纳入合并财报[431] - 建筑物公允价值采用“假设空置”法，土地按市场比较和成本加利润的收益法评估[432] 公司折旧和摊销政策 - 折旧和摊销费用按直线法在3 - 40年的估计使用寿命内确认，租户改良按相关租约期限摊销[436] 公司对未合并房地产企业投资核算方法 - 对未合并房地产企业投资，有重大影响但无控制权时采用权益法核算，通常持股20%或以上表明有重大影响[445] 公司无形资产核算方法 - 无形资产主要包括收购房产产生的租赁、合同等，按直线法在剩余使用寿命内摊销[452] - 无线频谱许可证为无限期无形资产，只要符合监管要求可低成本续期[453] 公司待售资产核算方法 - 资产满足特定条件时分类为待售资产，按账面价值与估计公允价值减处置成本孰低计量，不计提折旧和摊销[456] 公司递延成本摊销方法 - 递延租赁成本和融资成本分别在相应租赁期和贷款期内摊销[457][458] 公司可赎回非控制性权益核算方法 - 可赎回非控制性权益主要包括OP单位和LTIP单位，按赎回价值调整账面价值[460] 公司非控制性权益定义 - 非控制性权益代表公司在合并实体中未拥有的权益部分[461] 公司税收政策 - 公司将至少90%的REIT应税收入作为股息分配给股东可免交相应部分联邦所得税，此前Vornado作为REIT将100%的REIT应税收入分配给股东[480] 公司利率指数转换及套期会计处理 - 截至2023年12月31日，公司已将所有伦敦银行同业拆借利率指数债务和衍生金融工具转换为有担保隔夜融资利率（SOFR）指数[488] - 公司对指定为有效套期的衍生金融工具，利用Topic 848的选择性救济措施，使套期会计在过渡过程中得以延续[488] 公司租赁收入构成 - 公司的租赁收入包括租户按租约支付的基本租金、租户对运营费用和房地产税的报销收入以及基于销售额一定比例的额外租金[470][472] 公司第三方房地产服务收入构成 - 公司第三方房地产服务收入包括物业和资产管理费、租赁等交易手续费以及开发费，开发费按时间进度确认收入[474] 公司租赁费用核算方法 - 公司经营租赁费用在预计租赁期内直线法确认，计入“物业运营费用”；融资租赁使用权资产摊销计入“折旧和摊销费用”，相关利息计入“利息费用”[476] 公司短期租赁会计处理 - 公司对初始期限12个月或更短的租赁，选择不记录使用权资产和相关租赁负债[479] 公司衍生金融工具核算方法 - 公司对衍生金融工具按公允价值计量，其公允价值变动会计处理取决于用途和指定情况[462] - 公司对未指定为套期工具的衍生金融工具，其已实现和未实现损益计入“利息费用”[467] 公司股份支付补偿费用核算方法 - 公司对股份支付补偿费用按授予日普通股公允价值，在归属期内采用分级归属模型分摊确认[487] 公司收购及出售资产情况 - 2023年公司支付2020年收购开发地块的递延购买价格1960万美元[493] - 2022年10月公司以1.15亿美元收购8001 Woodmont剩余50.0%所有权权益[494] - 2022年8月公司以1970万美元及合作伙伴的营运资金份额收购Atlantic Plumbing剩余36.0%所有权权益[495] - 2021年11月公司以2.053亿美元收购The Batley[496] - 2024年1月公司以1430万美元出售North End Retail[499] - 2023年3月公司出售4747 Bethesda Avenue 80.0%的权益，总售价1.96亿美元，资产总估值2.45亿美元[501][508] - 2023年8月CBREI Venture以1.725亿美元出售Stonebridge at Potomac Town Center 10.0%的权益[506] 公司非合并房地产合资企业情况 - 2022年4月，公司与Fortress附属公司成立非合并房地产合资企业，以5.8亿美元对160万平方英尺办公物业组合和地块进行资本重组，公司出资6610万美元获33.5%权益，Fortress出资1.31亿美元获66.5%权益，合资企业获4.58亿美元抵押贷款，交割时提取4.02亿美元[509] - 2021年4月，公司与J.P. Morgan建议的机构投资者成立两个房地产合资企业，各占50%所有权，开发200万平方英尺新综合用途项目，公司确认1130万美元土地贡献收益，2021年第二季度支付1750万美元提成，其中420万美元支付给非员工受托人及高管[511] - 截至2023年12月31日，非合并房地产合资企业可变利率债务1.75亿美元，加权平均有效利率5.00%；固定利率债务6000万美元，加权平均有效利率4.13%；抵押贷款净额2.26469亿美元[512] - 截至2023年12月31日，非合并房地产合资企业总资产8.67562亿美元，总负债2.7372亿美元，总权益5.93842亿美元[514] - 2023年非合并房地产合资企业总收入8528万美元，经营亏损6266.8万美元，净亏损8555.1万美元[515] 公司对可变利益实体（VIE）投资情况 - 截至2023年和2022年12月31日，公司对可变利益实体（VIE）投资账面净值分别为8730万美元和8320万美元[516] - 公司持有JBG SMITH LP 87.8%有限合伙权益，作为普通合伙人对其进行合并，截至2023年和2022年12月31日，还合并两个VIE，资产分别为5.032亿美元和2.655亿美元，负债分别为2.933亿美元和1.163亿美元[517][518] 公司其他资产情况 - 截至2023年12月31日，递延租赁成本净额8147.7万美元，较2022年的9406.9万美元有所减少[519] - 截至2023年12月31日，无形资产净额

公司发展计划 - 公司计划在National Landing建设一个新的体育和娱乐中心，包括华盛顿奇才队和华盛顿奇迹队的新竞技场[2] 项目完成情况 - 完成了亚马逊新总部的第一阶段，吸引了约8000名员工[4] - 在National Landing扩大了Crystal Drive零售业务，并交付了两个重要的场所项目[5] 资产处置和转型 - 完成了4.441亿美元的处置交易，实现了5.1%的平均资本化率[7] - 在转型为多元化住宅的过程中，实现了约10%的总部和行政费用节约[8] - 在具有挑战性的市场环境中解决了超过10亿美元的债务问题[9] 可持续性和奖项 - 获得了美国绿色建筑委员会颁发的领导奖，展示了在可持续性和住房可负担性方面的领先地位[10] 股票回购和股息 - 在2023年回购了约2.26亿股股票，总额达到3.353亿美元[13] - 公司将年度股息率降至0.70美元，以保持财务灵活性和利用资本回购机会[14] 财务表现 - 在2023年第四季度，公司报告了每股0.38美元的核心FFO，年化净营业收入环比增长3.0%[16] 资产交易和回购 - 公司在2023年第四季度签订了约17万平方英尺的办公室租赁合同，包括约2万平方英尺的一代租赁和约15万平方英尺的二代租赁[42] - 公司以每股14.17美元的加权平均购买价格回购并注销了410万股普通股，总计5860万美元[52] 股息宣布和资产出售 - 公司董事会于2024年2月14日宣布每股普通股0.175美元的季度股息，将于2024年3月15日支付给股东[54] - 公司于2024年1月22日以1430万美元的价格出售了位于华盛顿特区的多功能资产North End Retail，面积为27,355平方英尺[53] 公司业务和发展 - 公司拥有、运营、投资和开发位于华盛顿特区及周边高增长和高准入壁垒次区市场的综合性物业，主要位于National Landing，持有的物业总面积为1420万平方英尺[55] - 公司致力于运营和开发绿色、智能和健康建筑，并计划每年保持碳中和运营[55] 财务指标和报告 - NOI被公司用作资产的补充绩效指标，反映了仅在资产级别发生的收入和费用项目，不包括非现金项目[75] - 开发管线指的是具有潜力开始建设的资产，取决于完全获得权益、设计完成和市场条件[76] - 估计的潜在开发密度是管理层对截至2023年12月拥有或控制的房地产的可开发总平方英尺的估计[77]

公司资产组合情况 - 截至2023年9月30日，运营组合包含48项运营资产，其中商业资产30项共920万平方英尺（公司份额810万平方英尺），多户住宅资产16项共6318套（公司份额6318套），还有两项全资土地资产；在建多户住宅资产两项共1583套（公司份额1583套），开发管道中有20项资产，预计潜在开发密度达1250万平方英尺（公司份额980万平方英尺）[152] 与亚马逊业务合作情况 - 2023年第二季度，公司为亚马逊在国家登陆区建成两座新办公楼，总面积210万平方英尺，含约5万平方英尺街道层零售空间；截至2023年9月30日，与亚马逊的租约总面积约98万平方英尺[154] 办公室投资组合运营情况 - 截至2023年9月30日，公司办公室投资组合入住率较6月30日提高40个基点至84.4%；2023年第三季度，签订43.4万平方英尺办公室租约，约88%在国家登陆区；国家登陆区有170万平方英尺办公室租约将于2024年到期或为按月租赁状态[156] 多户住宅投资组合运营情况 - 截至2023年9月30日，多户住宅投资组合入住率较6月30日提高190个基点至95.6%；第三季度租约到期时，续租时毛租金提高4.8%，续租率达55.2%[157] 公司净亏损情况 - 2023年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为5800万美元，即每股摊薄亏损0.58美元，2022年同期净亏损为1930万美元，即每股摊薄亏损0.17美元；2023年前九个月，归属于普通股股东的净亏损为4740万美元，即每股摊薄亏损0.45美元，2022年同期净收入为1.04亿美元，即每股摊薄收益0.86美元[159] 第三方房地产服务收入情况 - 2023年第三季度和前九个月，第三方房地产服务收入（含报销）分别为2390万美元和6960万美元，2022年同期分别为2180万美元和6800万美元[159] 运营商业投资组合出租率和入住率情况 - 截至2023年9月30日，运营商业投资组合公司份额的出租率和入住率分别为85.6%和84.4%，6月30日分别为86.3%和84.0%，2022年9月30日分别为88.3%和85.9%[159] 运营多户住宅投资组合出租率和入住率情况 - 截至2023年9月30日，运营多户住宅投资组合公司份额的出租率和入住率分别为96.9%和95.6%，6月30日分别为96.8%和93.7%，2022年9月30日分别为95.5%和93.7%[159] 公司份额租赁面积及租金情况 - 2023年第三季度，公司份额租赁面积43.4万平方英尺，初始租金每平方英尺47.73美元，GAAP基础加权平均租金每平方英尺46.29美元；前九个月，租赁面积75.7万平方英尺，初始租金每平方英尺47.59美元，GAAP基础加权平均租金每平方英尺46.49美元[159] 同店净营业收入情况 - 2023年第三季度，同店净营业收入增长3.7%至7690万美元，2022年同期为7410万美元；前九个月，同店净营业收入增长0.5%至2.259亿美元，2022年同期为2.248亿美元[159] 公司资产出售与收购情况 - 2023年前9个月，公司出售4747 Bethesda Avenue 80.0%的权益及Falkland Chase - South & West/North；2022年出售多项资产并收购Atlantic Plumbing 36.0%和8001 Woodmont 50.0%的剩余权益[165] 公司财务活动及回购授权情况 - 2023年相关财务活动包括净借款9200万美元、提取Tranche A - 2定期贷款剩余5000万美元、新增1.2亿美元定期贷款等多项操作，董事会将普通股回购授权提高至15亿美元[167] 2023年第三季度与2022年同期收入及费用对比情况 - 2023年第三季度与2022年同期相比，物业租赁收入增至1.203亿美元，增长0.4%；第三方房地产服务收入增至2390万美元，增长9.6%；利息及其他收入增至780万美元，增长690.0%；利息费用增至2790万美元，增长55.6%；减值损失为5930万美元[168] 2023年前9个月与2022年同期收入及费用对比情况 - 2023年前9个月与2022年同期相比，物业租赁收入降至3.649亿美元，下降1.0%；第三方房地产服务收入增至6960万美元，增长2.4%；折旧和摊销费用降至1.529亿美元，下降3.0%；物业运营费用降至1.091亿美元，下降3.0%；房地产税费用降至4410万美元，下降8.0%；利息费用增至8058万美元，增长60.4%；房地产销售净收益降至4160.6万美元，下降73.8%；减值损失为5930万美元[183] 2023年第三季度物业租赁收入变化原因 - 2023年第三季度物业租赁收入增加主要因多户资产收入增加6800万美元和其他收入增加97.8万美元，部分被商业资产收入减少7300万美元抵消[169] 2023年前9个月物业租赁收入变化原因 - 2023年前9个月物业租赁收入减少主要因商业资产收入减少3.06亿美元，部分被多户资产收入增加2.41亿美元和其他收入增加290万美元抵消[184] 2023年第三季度第三方房地产服务收入变化原因 - 2023年第三季度第三方房地产服务收入增加主要因开发费用增加290万美元，部分被租赁费用减少67.7万美元抵消[170] 2023年前9个月第三方房地产服务收入变化原因 - 2023年前9个月第三方房地产服务收入增加主要因开发费用增加190万美元和报销收入增加120万美元，部分被资产管理费用减少130万美元抵消[185] 2023年第三季度折旧和摊销费用变化原因 - 2023年第三季度折旧和摊销费用增加主要因Atlantic Plumbing和8001 Woodmont合并增加2100万美元和某些租户改进加速摊销增加90.8万美元，部分被处置资产减少2200万美元抵消[171] 2023年前9个月折旧和摊销费用变化原因 - 2023年前9个月折旧和摊销费用减少主要因处置资产减少1.19亿美元和The Batley收购的现有租赁无形资产摊销减少430万美元，部分被Atlantic Plumbing和8001 Woodmont合并增加1.13亿美元抵消[186] 2023年公司及相关费用变化情况 - 2023年公司及其他一般及行政费用约减少20.7万美元，降幅0.5%，从2022年的4270万美元降至4250万美元[190] - 2023年第三方房地产服务一般及行政费用约减少510万美元，降幅7.0%，从2022年的7240万美元降至6730万美元[190] - 2023年与组建交易和特殊股权奖励相关的股份支付费用约减少400万美元，降幅90.9%，从2022年的440万美元降至39.7万美元[191] - 2023年未合并房地产企业亏损约减少1150万美元，降幅89.7%，从2022年的1280万美元降至130万美元[192] - 2023年利息及其他收入约减少280万美元，降幅16.4%，从2022年的1690万美元降至1410万美元[193] - 2023年利息费用约增加3030万美元，增幅60.4%，从2022年的5030万美元增至8060万美元[194] - 2023年和2022年房地产销售收益分别为4160万美元和1.586亿美元，源于处置物业的出售[195] 公司可分配给普通股股东的FFO情况 - 2023年可分配给普通股股东的FFO分别为4009.8万美元（截至9月30日的三个月）和1.06523亿美元（截至9月30日的九个月），2022年对应数据为4009.6万美元和1.24957亿美元[199] 同店NOI及物业池变化情况 - 截至2023年9月30日的三个月，同店NOI增加270万美元，增幅3.7%，达到7690万美元；截至2023年9月30日的九个月，同店NOI增加110万美元，增幅0.5%，达到2.259亿美元[203] - 截至2023年9月30日的三个月，同店物业池从50处降至48处；截至2023年9月30日的九个月，同店物业池从47处降至46处[202] 第三方资产管理和房地产服务业务收入情况 - 第三方资产管理和房地产服务业务2023年第三季度收入2.3942亿美元，2022年同期为2.1845亿美元；2023年前三季度收入6.9588亿美元，2022年同期为6.7972亿美元[211] 商业板块物业收入及NOI情况 - 2023年第三季度商业板块物业收入6825万美元，较2022年同期减少690万美元，降幅9.1%；NOI为4117.4万美元，较2022年同期减少520万美元，降幅11.2%[213][215] - 2023年前三季度商业板块物业收入2.13052亿美元，较2022年同期减少2980万美元，降幅12.3%；NOI为1.31157亿美元，较2022年同期减少1630万美元，降幅11.1%[213][217] 多户住宅板块物业收入及NOI情况 - 2023年第三季度多户住宅板块物业收入5270.9万美元，较2022年同期增加680万美元，增幅14.9%；NOI为2774.9万美元，较2022年同期增加330万美元，增幅13.4%[213][216] - 2023年前三季度多户住宅板块物业收入1.55581亿美元，较2022年同期增加2430万美元，增幅18.5%；NOI为8351.6万美元，较2022年同期增加1250万美元，增幅17.6%[213][218] 公司抵押贷款情况 - 截至2023年9月30日，抵押贷款总计17.4141亿美元，其中浮动利率5.50048亿美元，固定利率11.91362亿美元；2022年12月31日总计19.01875亿美元[221] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，抵押贷款的房地产抵押品净值分别为21亿美元和22亿美元[223] 公司贷款及还款情况 - 2023年1月，公司获得1.876亿美元贷款，用于偿还1.315亿美元抵押贷款[224] - 2023年6月，公司偿还1.424亿美元抵押贷款[225] 公司无担保循环信贷安排和定期贷款情况 - 截至2023年9月30日，公司无担保循环信贷安排和定期贷款总计15亿美元[226] - 截至2023年9月30日，循环信贷安排未偿还金额为9.2万美元，A - 1定期贷款为20万美元，A - 2定期贷款为40万美元，2023定期贷款为12万美元；定期贷款净额为716,953美元，较2022年12月31日的547,072美元有所增加[230] 公司普通股回购情况 - 2023年5月，公司董事会将普通股回购授权增加至15亿美元；截至2023年9月30日，自回购计划开始以来，已回购并注销4170万股普通股，花费9.002亿美元，加权平均每股购买价格为21.54美元[233][236] - 2023年第四季度至文件提交日，公司回购并注销200万股普通股，花费2800万美元，加权平均每股购买价格为13.85美元[237] 公司现金需求及满足方式情况 - 公司未来12个月及以后的重大现金需求包括正常经常性费用、债务偿还、资本支出等；预计通过现金及现金等价物、经营现金流等方式满足需求；截至2023年9月30日，现金及现金等价物为1.305亿美元，循环信贷安排可用额度为6.575亿美元[240] 公司现金流量情况 - 2023年前九个月，经营活动提供净现金1.149亿美元，投资活动使用净现金1.232亿美元，融资活动使用净现金9690万美元；现金及现金等价物和受限现金较2022年12月31日减少1.053亿美元至1.688亿美元[242][243] 公司对非合并房地产投资情况 - 截至2023年9月30日，公司对非合并房地产投资总额为2.964亿美元，额外资本承诺和特定记录担保总计6300万美元，无债务本金支付担保[248][252] 公司保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和累计限额为1.5亿美元，财产和租金价值保险每次事故限额为10亿美元，通过全资子公司提供部分首损保险，每次事故限额为20亿美元[253] 公司在建资产及租户相关义务情况 - 截至2023年9月30日，在建资产预计还需2.305亿美元完成，预计未来两年主要支出；已承诺的租户相关义务总计4770万美元[256][257] 公司诉讼和解及债务本金支付担保情况 - 2023年第三季度，公司因诉讼和解确认600万美元收益；截至2023年9月30日，合并实体债务本金支付担保总额为830万美元[258][259] 公司税务事项协议情况 - 公司与Vornado有税务事项协议，若Vornado分配JBG SMITH股份及相关交易被认定不免税，公司可能需赔偿Vornado相关税费和成本[261] 公司环境负债情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，环境负债总计1800万美元，包含在资产负债表的“其他负债，净额”中[263] 公司各类贷款利率情况 - 2023年9月30日，可变利率抵押贷款加权平均利率为6.16%，固定利率抵押贷款加权平均利率为4.78%；2022年12月31日，对应利率分别为5.21%和4.44%[264] - 2023年9月30日，循环信贷安排加权平均利率为6.71%，A - 1期定期贷款