UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 (Exact name of registrant as specified in its charter) North Carolina 000-21731 56-1869557 3100 Smoketree Court, Suite 600 Raleigh, NC 27604 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PRO ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.93美元，净收入为5930万美元，即每股0.57美元，FFO较第一季度的0.91美元有所增加 [37] - 同店物业现金NOI增长强劲，达11.1%，排除租金递延还款后仍有5.3%的增长 [14] - 更新2021年FFO展望至3.62 - 3.73美元/股，中点较之前提高0.075美元 [15] - 提高同店物业现金NOI增长展望至4.25% - 5.5%，中点提高50个基点 [16] - 提高年末入住率展望下限，新范围为89.5% - 91.5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署89.9万平方英尺二代租约，含32.3万平方英尺新租约，新租约数量52份，均高于长期平均水平；租金利差现金基础略降0.6%，GAAP基础上升8.9% [9][12] - 投资业务：同意从PAC收购办公资产组合，加速出售5 - 6亿美元非核心资产；本季度完成一笔4300万美元的资产处置，预计年底前完成2.5 - 3亿美元非核心资产出售 [17][18] - 开发业务：开发管道价值3.94亿美元，78%已预租；纳什维尔Asurion项目预计四季度交付；弗吉尼亚泉II项目租约率达50%；坦帕中城项目有潜在租户兴趣 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利：本季度签署32.1万平方英尺租约，入住率略降至90.6%，市场租金同比上涨4%，办公就业增长4.5% [30] - 纳什维尔：季度末签署10.6万平方英尺租约，入住率94.1%；弗吉尼亚泉II项目50%预租；Asurion全球总部项目按计划推进 [31] - 亚特兰大：本季度签署超15万平方英尺租约，办公就业同比增长6.1%，高于全国平均，市场租金同比略降不到1% [34] - 里士满：本季度签署超9.8万平方英尺租约，三季度初有科技、保险和建筑行业潜在租户兴趣 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略：收购PAC办公资产组合，加速非核心资产处置；评估额外投资机会，寻求风险调整后回报健康的项目；推进开发项目，有望年内宣布新项目 [17][19][23] - 行业竞争：阳光地带市场对优质资产需求高，BBD地区资产定价竞争激烈 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情发展和经济复苏难以预测，但租赁和停车业务正在恢复，宏观环境改善 [7] - 未来前景：对未来乐观，预计劳动节后利用率将显著提高，租赁活动将提升未来入住率，租金有望企稳回升 [8][11][12] 其他重要信息 - 宣布季度股息0.5美元/股，年化2美元/股，较之前提高4.2%，为2017年以来第五次股息增长 [24] - 首席财务官Mark Mulhern计划年底退休，Brendan Maiorana将接任 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率与入住率的关系及与历史对比 - 公司未报告租赁率，但目前租赁率与入住率的差距比历史更宽，二季度租赁活动增强了提高年末入住率目标的信心 [52] 问题2: 亚特兰大市场复苏缓慢的原因及担忧 - 过去几个季度有资产到期，但公司对亚特兰大市场长期看好，当地就业增长强劲，虽有高空置率，但公司资产和所处子市场有优势 [54] 问题3: 是否愿意进入增值收购市场及购买空置物业 - 公司正在评估市场上的所有机会，若有合适价格的项目会考虑 [60] 问题4: 是否有兴趣改变投资组合市场暴露 - 公司认为目前市场组合良好，夏洛特市场有增长潜力，未来也考虑开发；同时会持续进行资产轮换 [62][65] 问题5: 未来18个月是否有大型租户迁出 - 最大的到期租约是2022年12月的6.2万平方英尺，之后到期规模较小 [66] 问题6: 年底到期的无担保定期贷款融资想法 - 预计处置资产所得款项将优先用于偿还贷款和收购过桥贷款，2022年上半年所得款项可能用于偿还定期贷款，预计2022年三季度或四季度债务结构恢复正常 [68][70][71] 问题7: 开发项目进展及管道情况 - 公司今年开发展望为0 - 250美元，正在多市场进行多轮对话，有望年内宣布新项目 [73] 问题8: 目前开发项目收益率与疫情前对比 - 成本上升主要因供应链问题，公司通过推进设计增加定价可见性和节省成本；市场对高品质办公场所需求高，愿意为此支付租金 [76][79] 问题9: 目前停车及其他入住依赖型收入与疫情前对比 - 今年至今停车收入1000万美元，预计下半年达1100万美元，全年2100万美元，较2020年预算下降500万美元，约20%；部分市场停车表现良好 [81] 问题10: 租户未全入住的费用节省是否会抵消停车收入增长 - 随着租户返回办公室，运营费用会上升，但停车收入恢复带来的增长仍为净正 [84] 问题11: 收购Preferred Apartment的预计时间 - 交易进展顺利，按计划推进，有信心按时完成，需完成贷款承接 [85] 问题12: 对方正在营销的一项资产是否会被收购 - 该资产正在出售，有较大可能不被公司收购 [86] 问题13: 租赁是否倾向小租约及租约条款变化 - 大型用户决策延迟，目前不能确定是否为未来趋势；本季度租约期限显著改善，平均超过5年；租户终止选项多在7年以上，会有未摊销TI和佣金的全额调整 [91][93][94] 问题14: 非核心资产销售定价情况 - 单租户资产定价强劲，部分超出预期；多租户或增值交易定价符合预期，买家群体较窄但仍有市场 [95] 问题15: 调整后同店现金NOI增长超5%的原因 - 去年同期有大量2019年末签署的租约开始，含免租期，导致与今年差异；排除租金递延还款，预计今年同店NOI增长在3.5% - 4% [97][99] 问题16: 考虑2022年模型更新的主要因素 - 虽不提供2022年展望，但预计年末入住率高于年初预期，对2022年有积极影响；2022年同店组合变化不大 [103][104] 问题17: 夏洛特等关键市场的风险 - 夏洛特虽有大量在建项目，但需求强劲，有大量外地迁入和公司扩张带来的入住；纳什维尔市中心开发多，但部分已预租，公司对自身开发项目有信心 [105][108]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation o ...

业绩总结 - 截至2021年3月31日，公司总建筑面积为26.8百万平方英尺[12] - 截至2021年3月31日，整体出租率为89.6%[13] - 2013年至2021年，租金年复合增长率为4.1%[14] - 在COVID-19期间，租金收取率超过99%[15] - 2021年每股FFO预期在$3.54至$3.66之间[24] - 2021年每股FFO为1.63美元，预计2021年每股分红为1.70美元[26] - 截至2021年3月31日，净债务与年化EBITDA比率为5.13倍，债务及优先股占总资产的比例为37.1%[27] - 2021年第一季度，未抵押的净营业收入为96.9%[27] - 2021年平均利率为3.24%，较2020年有所上升[26] 未来展望 - 预计2021年同物业现金净营业收入增长率为3.50%至5.25%[24] - 2021年年末出租率预期在88.5%至91.5%之间[24] - 预计2021年潜在处置金额为$250百万至$300百万[24] - 预计2021年潜在收购金额为$680百万至$769百万[24] - 计划到2021年底处置资产总额可达3亿美元，预计到2022年中期可达3亿美元[45] - 预计到2021年底的可出租面积为80万平方英尺，到2022年中期可达180万平方英尺[45] - 预计到2021年底的入住率为100%，到2022年中期预计为约80%[45] 新产品和新技术研发 - 2021年计划收购的核心资产总额约为6.8亿美元，计划处置资产总额在5亿至6亿美元之间[28] - 2021年第一季度投入的开发项目总额为15亿美元[29] - 未来开发潜力总投资额为22亿美元，涉及564.7万平方英尺的办公空间[30] - 计划收购的核心资产中，Capitol Towers的租金为每平方英尺36.27美元，租赁率为98%[34] - 2016年基准下，计划到2026年减少20%的能源强度和20%的碳排放[47] - 自2006年以来，公司在能源效率项目上的投资达到4300万美元[48] - 2019年公司实现3.5%的能源减少和2.4%的水资源减少[48] - 公司在新开发的办公物业中，200万平方英尺的面积获得LEED认证[48] 负面信息 - 88%的董事为独立董事，50%的董事为女性或有色人种[50] - 公司实施严格的现金和股权回收政策，确保高管责任[50] - 公司在审计委员会中有两名财务专家，确保财务透明度[50]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度实现净收入5450万美元，即每股0.52美元；运营资金（FFO）为9750万美元，即每股0.91美元 [43] - 第一季度同一物业现金净营业收入（NOI）增长强劲，达5.7%，排除临时租金递延还款后为4.8% [16] - 将FFO展望提高至每股3.54 - 3.66美元，中点提高0.02美元；同一物业现金NOI增长展望提高至3.5% - 5.25%，中点提高近40个基点 [17] - 第一季度末资产负债率为37%，净债务与EBITDA比率为5.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署55.3万平方英尺的二代租赁协议，其中新协议24.7万平方英尺，新协议数量42份，与长期平均水平相当 [10] - 签署租赁协议的租金表现良好，现金租金增长0.5%，GAAP租金增长8.1% [14] - 市场净有效租金因较高的优惠而下降5% - 10% [15] 投资业务 - 计划以7.69亿美元收购Preferred Apartment Communities的办公资产组合，并加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，预计第三季度完成收购 [18] 开发业务 - 投入使用两个100%预租的开发项目，总价值1.08亿美元，总面积34.5万平方英尺 [22] - 剩余开发项目管道价值3.94亿美元，预租率75% [22] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 季度末580万平方英尺的投资组合 occupancy率超过91% [33] - 团队签署9.7万平方英尺的租赁协议 [33] 夏洛特市场 - 过去几年新增超过1万个就业岗位 [35] - 2013 - 2020年租金复合年增长率达6% [36] 纳什维尔市场 - 季度末460万平方英尺的投资组合 occupancy率为93% [37] - 团队签署超过13万平方英尺的租赁协议 [37] 亚特兰大市场 - 季度内签署11.7万平方英尺的租赁协议，GAAP租金增长良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过出售非核心资产为收购提供资金，提高投资组合质量，增加长期增长率，并提供即时和持续的财务效益 [19] - 专注于核心商务区（BBD）的优质资产，受益于阳光地带市场的人口和就业增长 [21] - 持续进行资产回收，将资金从老旧、资本密集型物业转移到较新、资本效率更高的资产 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司建筑利用率开始上升，预计未来几个月将继续增长 [9] - 租赁活动较上一季度有所增加，随着宏观环境改善，对未来持乐观态度 [10][11] - 阳光地带市场的就业增长和企业投资将为公司带来积极影响 [12][13] - 公司有信心实现可持续增长，预计未来现金流将继续改善 [26][56] 其他重要信息 - 公司预计第二季度投资组合利用率仍将较低，第三和第四季度将恢复 [55] - 预计2021年停车收入仍将显著低于疫情前水平，恢复后将为公司带来额外收益 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与收购对应的潜在出售资产的概况，以及这些资产与收购资产和现有投资组合的质量和资本支出负荷对比 - 潜在出售资产分布在多个市场，首批为单租户、信用良好、租约期限长的高流动性资产，第二批为剩余非核心资产 [59] - 首批资产近期资本支出低于平均水平，但存在中长期风险；第二批资产资本支出高于平均水平；总体与现有投资组合相当 [60] 问题2: 现金同店指引提高是由于费用节省还是其他原因 - 主要是由于租赁活动改善带来的收入增长，而非费用节省；第二季度起运营费用将增加 [62] 问题3: 第一季度签署的42笔新交易中，是否有来自非阳光地带市场的增量需求 - 新交易主要来自医疗、科技、工程和法律公司，集中在纳什维尔、亚特兰大、罗利，非阳光地带市场的需求不显著 [65] 问题4: 公司是否会考虑大规模收购，以及资金来源 - 目前专注于完成现有收购和出售非核心资产，不预期进行大规模收购 [67] - 公司有强大的资产负债表和获取资本的渠道，如有机会，可通过出售资产或股权融资来获取资金 [68] 问题5: 定制开发机会在未来6 - 12个月的发展趋势 - 开发团队的对话数量在过去六个月有所增加，近期有一些来自州外的大型客户的定制开发和预租洽谈 [72] - 多个市场都有潜在客户的咨询，公司将继续推进设计和审批工作，以快速响应需求 [73] 问题6: 如何看待第一季度业绩对全年指引的影响，以及后续可能的拖累因素 - 第一季度受益于运营费用的时间安排，正常化后每股FFO约为0.89美元，全年预计为3.60美元 [76] - 后续运营费用将增加，但租赁活动改善将带来积极影响 [77] 问题7: 2021年的开发项目是否会在第四季度或第三季度末之后启动 - 目前尚不确定，开发启动将谨慎进行，需要一定的预租水平，除非是定制开发项目 [78] 问题8: 苹果在罗利的投资对公司40英亩土地价值的影响 - 苹果的投资将对土地价值产生积极影响，但具体影响仍需观察 [79] 问题9: 处置计划收益的预期时间和金额，以及目标还款对象 - 处置收益将用于偿还循环信贷额度和可能的2022年11月到期的定期贷款，最终目标是偿还2023年1月到期的2.5亿美元债券 [84] 问题10: 到2022年底，公司在罗利、亚特兰大、纳什维尔三个市场的业务占比情况 - 这三个市场仍将是前三大市场，罗利和纳什维尔的占比可能会略有上升，亚特兰大可能会略有下降 [86] 问题11: 是否考虑将堪萨斯城的合资企业纳入处置计划，以及可能的收益 - 正在评估是否退出堪萨斯城的合资企业，该资产为非核心资产，具体收益需考虑租金情况 [87] 问题12: 租金经济状况受市场条件和临时因素的影响程度，以及长期租户提前续约的情况 - 租金经济状况受市场条件和租户决策的综合影响，目前是租户市场，竞争激烈 [91] - 一些租户希望通过续约来重新定位或升级空间，大多数租户希望员工回到办公室以促进业务增长 [91] 问题13: 如何考虑从大型单租户资产中获取资金，以及是否考虑与这些资产进行合资 - 公司会确保建筑物具有通用性，以便在失去大型客户时能够轻松转换用途 [94] - 目前这些资产的租约期限长、信用良好，公司对现有风险感到满意，但不排除未来考虑合资的可能性 [94] 问题14: 不同市场的净有效租金下降情况 - 罗利、纳什维尔、里士满的净有效租金下降幅度较小，亚特兰大竞争更激烈，坦帕和奥兰多处于中等水平 [98] - 在一些市场的优质子市场，由于供需平衡，租金能够保持稳定甚至高于疫情前水平 [100] 问题15: 哪些市场更有可能实施混合办公模式 - 通勤、交通、电梯等方面存在较高摩擦的市场更有可能面临混合办公模式的挑战 [102] - 公司的市场在这方面风险较低，与一些门户市场相比，通勤较为便利 [102] 问题16: 增值投资销售市场的复苏情况 - 市场正在发生变化，有一些资产开始进入市场，但目前数据点不足，需要等待更多信息 [103] 问题17: 自宣布PAC收购以来，是否有关于资产出售的反向询价 - 宣布收购后收到了多个反向询价 [105] 问题18: 关于Global Payments在亚特兰大的转租情况，以及公司在疫情后可能面临的租户缩减或重组情况 - Global Payments的转租是由于业务整合，公司在该租约中有良好的条款和剩余期限，将保持资产的竞争力 [110] - 公司在租户整合方面有过受益和受影响的经历，将根据具体情况处理 [111]

财务业绩：收入和利润 - 2021年第一季度租金及其他收入同比下降900万美元（4.7%）[148] - 公司2021年第一季度净利润5685.5万美元，较2020年同期1.913亿美元下降70.3%[194] - 公司2021年第一季度FFO为9808.3万美元，同比下降1.3%[194] - 2021年第一季度FFO普通股每股收益0.91美元，同比下降2.2%[194] - 公司处置折旧物业收益1893.7万美元[194] 财务业绩：成本和费用 - 2021年第一季度折旧摊销费用为6092.7万美元[199] - 优先股股息支出62.2万美元[194] - 2021年第一季度因客户破产或违约造成的损失总额为100万美元[124] 运营指标：租赁活动 - 2021年第一季度新签和续签办公室租约的加权平均GAAP租金为每平方英尺29.17美元，比相同空间的先前租约高出8.1%[131][132] - 2021年第一季度新租约的平均租期为5.2年，续租租约为4.1年[131] - 新租约的租户改善成本为每平方英尺5.57美元，续租租约为2.60美元[131] - 新租约的租赁佣金为每平方英尺1.12美元，续租租约为0.75美元[131] 运营指标：入住率 - 公司办公室投资组合的入住率从2020年12月31日的90.3%下降至2021年3月31日的89.6%[130] - 公司预计2021年剩余时间办公室投资组合的平均入住率将在89%至90%之间[130] 运营指标：NOI表现 - 2021年第一季度同物业NOI下降90万美元，降幅0.7%[135] - 2021年第一季度整体NOI下降300万美元，降幅2.3%[136] - 2021年第一季度同物业NOI为1.2229亿美元，同比下降0.7%[199] - 2021年第一季度同物业现金NOI为1.1889亿美元，同比增长5.7%[199] 现金流 - 经营现金流同比增长1936.6万美元[159] - 投资活动现金流同比恶化3.86014亿美元[159] 资产与投资组合 - 同物业投资组合包含162处物业，可租赁总面积2580万平方英尺[196] - 非同物业投资组合2021年第一季度租金及其他收入680万美元[197] - 非核心资产价值占比低于总投资的12%[165] - 截至2021年3月31日，公司开发中办公物业达70万平方英尺，总投资3.563亿美元[169] 债务与流动性 - 公司现金及循环信贷额度可用流动性为7百万美元现金和5.899亿美元信贷额度可用部分[140][141] - 杠杆比率（债务及优先股占资产未折旧账面价值比例）为37.5%[140][162] - 循环信贷额度规模7.5亿美元，已提取1.6亿美元[140] - 公司抵押贷款和应付票据包括9290万美元担保债务（利率4.0%）和23.911亿美元无担保债务（加权平均利率3.42%），担保债务对应未折旧账面价值1.479亿美元房地产资产[163] - 截至2021年3月31日，1.5亿美元债务未采用固定利率或未设置利率对冲合约保护[163] - 2021年4月15日提前偿还1.5亿美元3.20%无担保票据，产生10万美元债务清偿损失[172] 客户集中度 - 联邦政府(4.1%)、美国银行(3.9%)和大都会人寿保险(3.3%)是公司最大的三个客户，占年化现金收入的11.3%[133] 收购与处置活动 - 公司同意以7.69亿美元总对价收购PAC资产组合，包括2800万美元近期建筑改善支出和500万美元交易成本[165] - 收购将承接4笔担保贷款（公允价值4.03亿美元），加权平均有效利率3.7%，加权平均到期期限10.8年[165] - 2021年第一季度以1.313亿美元收购合资伙伴在Forum项目75%权益，该资产包含63.6万平方英尺可租赁面积[168] - 公司计划追加950万美元近期建筑改善支出，资本化率6.7%（基于91%出租率）[168] - 第一季度以3070万美元出售亚特兰大楼宇，实现处置收益1890万美元[169] - 开发项目资本支出承诺约7000万美元[143][160] 市值 - 总市值从42.309亿美元增至45.90028亿美元[162]

财务数据和关键指标变化 - 2020年FFO为每股3.58美元，剔除一次性费用后与原预期的3.60 - 3.72美元相符；第四季度FFO为每股0.87美元，包含0.02美元的遣散费 [12] - 现金租金利差持平，较过去几个季度的中个位数有所下降；从第三季度到年底，入住率稳定在90.3% [13] - 同店现金NOI增长3.7%，剔除临时租金递延影响后为1.6%；已收回超60%的临时租金递延款项 [13] - 2021年FFO展望为每股3.50 - 3.66美元；同店现金NOI预计增长3% - 5% [18] - 第四季度净收入为8210万美元，即每股0.79美元；FFO为9250万美元，即每股0.87美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年租赁280万平方英尺，现金续租利差为4.6%，净有效租金与2019年持平；年底投资组合入住率为90.3% [22] - 第四季度执行了46.6万平方英尺的二代租约，包括16万平方英尺的新租约 [23] - 2021年1月1日以来已签署10万平方英尺的新租约 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕市场，2020年净债务住宅增长排名全美第4；辉瑞决定在当地设立新的10万平方英尺职能中心；费舍尔投资宣布未来一年新增600个工作岗位 [29] - 罗利市场，本季度实现正净吸纳量；吉利德科学宣布新增275个工作岗位，平均年薪14.2万美元；彭尼麦克金融服务宣布新增322个工作岗位；租赁团队本季度签署了13万平方英尺的租约 [30] - 亚特兰大市场，租赁量达13万平方英尺，租金利差良好，潜在客户活动增加 [30] - 奥兰多市场，租赁9.1万平方英尺，包括2万平方英尺的新租约；中央商务区投资组合和投机项目受到潜在客户关注 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售非核心物业，优化投资组合质量；继续评估收购机会，寻求能带来长期风险调整回报的物业 [14][15] - 120万平方英尺、5.03亿美元、预租率79%的开发项目按预算和计划推进，预计稳定后每年带来超4000万美元的NOI，2021年预计确认800万美元 [16][17] - 2021年处置物业展望为1 - 1.5亿美元，收购展望为0 - 2亿美元，开发项目公告预留0 - 2.5亿美元 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管面临疫情带来的经济挑战，但凭借团队努力和多元化投资组合，仍取得了良好的财务和运营表现 [12][20] - 预计2021年上半年投资组合利用率仍将较低，下半年逐渐提高；停车收入恢复较慢，但长期有望完全恢复 [18] - 公司对长期增长前景充满信心，随着开发项目交付和稳定、停车收入恢复和入住率提高，具有显著的内生增长潜力 [20] 其他重要信息 - 公司在疫情期间采取措施确保建筑物安全开放，目前投资组合平均利用率为25% - 30%，较去年底略有上升 [8][9] - 截至2021年初，公司仅有8%的租金将于2021年到期，8.3%将于2022年到期，两年累计到期率为历史最低 [10] - 公司设立租金减免特别工作组，监测客户进展和表现，实现了一流的租金收缴率 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 指导中积极假设与FFO同比持平之间的差异原因 - 现金和GAAP NOI增长存在显著差异，GAAP中包含的直线租金和免租期租金的消耗是主要驱动因素；预计直线租金将减少约2200万美元；临时租金递延和停车收入带来的650万美元正向影响被更高的净运营费用抵消，剩余直线租金减少约1600 - 1700万美元影响底线 [44][45] 问题: 如何看待CapEx趋势及其对AFFO增长的影响 - 从现金角度看，直线租金下降对CAD是积极因素；2020年支出9000万美元租赁CapEx，承诺不足5000万美元，预计2021年租赁CapEx可能低于2020年；租金开始产生现金流和租赁CapEx可能降低，预计2021年股息覆盖率将提高 [47] 问题: 收购前景及关注市场和交易类型 - 公司会考虑市场上的各类交易，包括核心、增值、核心加和机会型交易；核心收购竞争激烈，价格未因疫情下降；增值交易需有合理定价和良好的风险调整后稳定回报才会考虑 [49] 问题: 如何考虑疫情带来的风险及规划 - 公司的指导范围已考虑了10 - K中列出的所有风险因素，反映了当前的经济衰退和疫情情况 [52] 问题: 外地租户与本地租户需求特征是否不同 - 外地租户和本地租户需求特征相似，都是为了获取人才、利用当地低成本、低税收和高质量生活等优势 [53] 问题: 2021 - 2022年到期租金中长租和短租的比例预测 - 预计2021年各季度情况相当，不会出现净有效租金或租期大幅反弹；租户市场下，部分租户倾向长期租赁，未出现明显的重新配置或缩小规模情况 [56][57] 问题: 2021年基本假设及潜在上下行驱动因素 - 基本假设是从租赁角度自下而上构建的，考虑了疫情对运营费用和停车收入的影响；预计运营费用增加，利用率提高将导致运营费用上升，但停车收入恢复较慢；预计第一季度入住率会下降，全年回升幅度小于正常年份 [60][61][62] 问题: 转租空间对市场条件和经济的影响及未来趋势 - 转租空间在部分市场有竞争，但并非所有转租空间都相同，存在短期、无装修补贴和续租选项等问题；部分公司将转租空间投放市场是试探性的，实际可能仍需使用；不同市场和建筑的转租情况不同，公司会密切关注 [63][64][65] 问题: 哪些市场预计达到或超过5%的同店NOI增长上限，哪些低于3% - 从现金角度看，更多与特定资产的直线租金转换为现金租金有关，如坦帕的5332 Avion和亚特兰大的部分资产 [78] 问题: 如何看待剩余合资资产，是否有购买、处置机会或到期情况 - 公司仅剩五个合资建筑和三个合资项目；堪萨斯城的合资项目可能退出；希望拥有坦帕Midtown 100%的所有权；里士满的合资项目短期内不会解除 [79] 问题: 近期到期和续约情况，是否有关于摆动空间或重新装修空间的讨论 - 2021年剩余到期租约包括12月的7.5万平方英尺、9月的部分租约和2月已到期的4.8万平方英尺（已回填9000平方英尺）；目前关于摆动空间或重新装修空间的讨论较少，小公司因空间密度低无需重新装修，大公司仍在观望 [83] 问题: 第四季度约150万美元的损失收入情况及2021年坏账或损失预期 - 确认第四季度损失收入约100万美元，来自便利设施、联合办公和零售客户的冲销；2021年预计与2019年水平相当，低于2020年 [85][86] 问题: 第四季度遣散费的相关情况 - 遣散费是公司为提高业务效率进行的人员调整，与市场轮换计划和业务活动减少有关 [88] 问题: 小租户和大租户的利用率分别是多少 - 难以按市场细分，但大公司利用率较低，如夏洛特的美国银行和毕马威仅有骨干员工上班；律师事务所和会计事务所基本全员回归 [92][93] 问题: 2021年1 - 1.5亿美元潜在处置资产中，市场轮换计划相关的金额是多少 - 出售格林斯博罗和孟菲斯剩余的五栋建筑约9000 - 1亿美元，接近处置范围下限；范围中点还包括部分其他资产，具体取决于定价 [94] 问题: 预计2021年租金递延款项的偿还金额 - 净偿还金额预计为150 - 200万美元，因部分客户的临时租金减免与销售额百分比有关，2021年可能有额外递延情况 [96] 问题: 租户或潜在租户在疫情后增长意愿和选址偏好 - 多数客户希望员工回到办公室，可能采用混合模式，但具体形式因公司、行业和部门而异；租户和潜在租户都倾向于有便利设施的子市场，无论是城市还是郊区 [103][104][105] 问题: 未来几年债务偿还计划 - 公司债务到期情况良好，2021年4月15日将偿还1.5亿美元债券，之后无到期债务；2022年有一笔浮动利率银行定期贷款和一笔债券到期；短期内无经济高效的提前偿还机会 [106] 问题: 2020年租户保留率及2021年展望中的情况 - 2020年自然到期租约的整体保留率约为60% - 65%，但与去年同期相比剩余到期租约的保留率显著降低；2021年剩余8%到期租约的保留率预计低于正常年份 [109] 问题: 未续约租户的主题或原因 - 未续约租户没有明显主题，可能是区域办公室关闭、小公司收缩、疫情前就计划长期在家工作或整合办公室等情况；部分公司因收购其他公司而整合到公司投资组合中 [111][112] 问题: 疫情后对联合办公空间的看法 - 公司联合办公收入占比1.2%，分布在10个不同地点；联合办公模式仍在整合中，疫情暴露了长期负债和短期租约的风险；公司认为长期来看灵活空间有市场，但需要时间来确定具体形式 [113]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or organ ...

业绩总结 - 2020年第三季度租金收集率为99.7%，10月份租金收集率同样为99.7%[23] - 2020年每股基金运营收益(FFO)的预期中点为2.00美元，较2019年有所下降[26] - 2020年FFO展望中点为3.59亿美元，较之前的3.60亿美元有所下降[27] - 2020年租金收入展望减少0.04美元，停车收入展望减少0.07美元[27] 用户数据 - 租金延期协议占年化租金的1.2%，目前已偿还25%[23] - 预计到2021年底将偿还所有租金延期[23] - 主要客户中，联邦政府占年化租金的4.8%，美国银行占3.9%[23] 市场表现 - 2020年第三季度的净有效租金增长率为1.2%[18] - 预计2020年同物业净运营收入增长将受到125个基点的影响，主要由于租金延期和减免[18] - 2021年稳定化的租赁面积为153万平方英尺，整体租赁率为79%[32] 财务状况 - 当前流动性为7亿美元，包括600万美元的信用额度和现金[28] - 截至2020年9月30日，净债务与年化EBITDA比率为5.0倍，债务及优先股占总资产的36.6%[29] 收购与投资 - 2020年收购总额为24亿美元，处置总额为23亿美元[30] - 开发项目总投资为15亿美元，未来总部交付项目投资为5.03亿美元[32] - 过去两年内完成的续租面积超过100,000平方英尺[20] 未来展望 - 2026年可持续发展目标为能源强度减少20%，碳排放减少20%[38] - 2021年，80%的收入来自于前十大房地产市场[36] 负面信息 - 由于COVID-19，预计2020年将面临客户财务困难导致的潜在损失，未在财务展望中列出[26] - 2020年已完成的市场轮换计划中，已关闭1.51亿美元的交易[34]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入4030万美元，即每股0.39美元；FFO为9170万美元，即每股0.86美元，若排除债务清偿费用和非现金直线租金信贷损失，FFO为每股0.91美元，较去年同期增长约3.5% [33][34] - 调整后2020年FFO展望为每股3.59 - 3.61美元，包含650万美元（每股0.06美元）的稀释影响，排除这些项目，FFO展望中点将提高0.025美元 [38] - 净债务与调整后EBITDAre比率稳定在5倍，包括优先股的杠杆比率为36.6% [37] - 第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率同样为99.7%，临时租金递延占年收入的1.2%，与上季度持平，目前已收到约25%的递延租金还款，预计到2021年底基本还清 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度签订66万平方英尺的二代办公空间租赁协议，GAAP租金增长12.5%，现金租金增长5%，净有效租金比前五个季度平均水平高7.2%；新租赁业务量回升至19万平方英尺 [12][20] - 投资业务方面，市场轮换计划第二阶段取得进展，第三季度初完成2300万美元的资产处置，预计第四季度完成1.28亿美元的处置，全年处置金额将达1.51亿美元；2020年收购展望范围维持在0 - 2亿美元 [13][41] - 开发业务方面，120万平方英尺、价值5.03亿美元的开发项目按预算和计划进行，目前已投入73%的资金，预计到明年年底完成剩余1.38亿美元的投入；整体预租率达79%，项目稳定后将提供超4000万美元的NOI，其中超3200万美元已通过签订的租约锁定 [14][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场方面，自劳动节以来活动增加，多地参观量、新提案请求增多，有外地潜在租户咨询；空置率本季度上升20个基点；转租空间供应增加，但公司投资组合中第三季度保持稳定 [24][25][26] - 夏洛特市场，连续五年季度吸纳量为正后，第三季度首次出现负吸纳量，但租金上涨3%，有重大项目建设和新工作岗位宣布 [27] - 罗利市场，在相关就业增长指数中排名靠前，第三季度实现正净吸纳量，公司在此签署16.7万平方英尺的租约 [28] - 坦帕市场，租金同比上涨4%，本季度收到超20万平方英尺的外地潜在租户咨询，公司团队签署8万平方英尺的租约 [29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行市场轮换计划，退出格林斯伯勒和孟菲斯市场，同时积极寻找投资机会，保持2020年收购预算在0 - 2亿美元之间，注重资本的有效配置和风险调整后的回报 [13][14] - 坚持BBD选址策略，涵盖高度配套的城市和郊区位置，该策略得到市场验证，多个市场在房地产前景排名中表现出色 [24] - 行业竞争方面，新开发项目对公司租赁业务的影响因市场和子市场而异，部分市场竞争较小，如纳什维尔CBD；部分市场存在一定竞争，如亚特兰大市中心与巴克黑德 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前难以预测当前衰退的持续时间和严重程度，租赁活动的恢复情况也不确定，但公司凭借优质投资组合、强大资产负债表、可控运营成本和预租良好的开发项目，在当前环境中处于有利地位 [8] - 虽然短期内面临一些挑战，如持有过多现金带来的稀释影响和第四季度资产处置的稀释，但公司有信心通过重新配置资金和开发项目的增长来实现可持续的长期增长 [13][19] - 随着学校恢复线下教学，预计将对员工返回办公室工作起到积极推动作用，但预计至少到2021年初办公空间利用率才会有显著提升 [7][59] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用非GAAP指标，如FFO、NOI和EBITDAre，并在财报和补充材料中提供了这些指标与GAAP财务指标的调整说明 [4] - 公司将在2021年2月初发布第四季度财报时提供2021年展望 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司资产负债表上持有现金的部署情况及稀释程度 - 公司对8月发行4亿美元10.5年期债券的决策感到满意，目前资产负债表上持有约1.2亿美元现金，加上预计通过资产处置获得的约1.25亿美元，总计约2.4 - 2.5亿美元现金。除开发项目支出外，近期现金使用需求较少，会在短期内对现金流和FFO造成拖累，第四季度约为每股0.01美元，到第二季度这种拖累将基本消除，届时将转为积极影响 [47] 问题2: 新租赁业务量增长的驱动因素及租赁对话的起始时间 - 本季度租赁活动最活跃的行业包括医疗保健、政府、律师事务所和金融服务公司；主要市场为纳什维尔、罗利和奥兰多。租赁对话既有疫情前开始后暂停又恢复的，也有疫情后开始的，但多数活动在夏季之后，尤其是劳动节之后明显增加 [49] 问题3: 外地租户的需求情况及对公司收购决策的影响 - 外地租户既有开设新办公室的，也有开设区域办公室的；部分租户有明确的目标市场，部分则希望进入阳光地带。租户对新空间和现有空间都有需求，公司看到一些租户从高密度、高成本市场转移到当地，认为当地办公空间性价比高 [53][55] 问题4: 公司投资组合的利用率差异及租户需求特点 - 公司每日监控建筑物和停车场的利用率，目前整体物理利用率约为25%。驾车直达、步行进入的建筑物使用情况较好，且较小的客户比大型客户更倾向于返回办公室。学校恢复线下教学对员工返回办公室有积极影响 [59][60] 问题5: 公司预计的投资机会类型及决策时机 - 公司关注各类投资机会，包括核心资产、增值资产和土地。市场开始出现价格发现，一些春季因疫情撤回的交易重新上市，公司会根据风险回报和回报率要求进行评估 [63][64] 问题6: 市场新开发项目对公司租赁业务的影响 - 新开发项目对公司租赁业务的影响因市场和子市场而异，部分市场如纳什维尔CBD、罗利的大部分开发项目与公司资产竞争较小；亚特兰大市中心与巴克黑德存在一定竞争 [66] 问题7: 第四季度资产销售的定价情况及市场资产价格变动 - 公司第四季度资产销售中，大部分建筑物价格与疫情前相比无变化，仅有一栋有个位数的小幅调整。高质量核心资产价格基本无变化，有大量资金追逐；增值型物业价格因买家更保守的承保假设而下降5% - 15% [70] 问题8: 因在家办公而搬出的小租户情况及对入住率的影响 - 这些小租户租赁面积在1200 - 4300平方英尺之间，其中一个4300平方英尺的小律师事务所表示将暂时在家办公，之后会返回。本季度对入住率的影响约为10个基点。公司认为未来可能仍会有此类情况，但影响较小，并通过提供短期续租和一定优惠来留住租户 [71][72][74] 问题9: 公司股息覆盖情况及敏感性 - 由于资本支出（如租赁资本支出、租户改善资本支出）下降，公司现金流覆盖情况好于年初预期，对股息覆盖感到满意。随着资产处置，未来资本支出预计将降低，现金流覆盖情况有望进一步改善 [77][78]