财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为3830万美元，即每股0.36美元；FFO为1.116亿美元，即每股1.04美元，其中包括每股0.07美元的净土地销售收益 [37] - 调整土地销售收益、定期费用和信贷准备金的季度波动后，二季度到三季度变化的主要驱动因素是三季度运营利润率下降、二季度处置的全面影响以及平均利率上升，部分被夏洛特Legacy Union的SIX50收购贡献抵消 [38] - 同店现金NOI增长为负，GAAP NOI增长为正，当GAAP NOI增长高于现金NOI增长时，通常是未来现金NOI上升趋势的前瞻性指标 [39] - 2022年更新后的FFO展望为每股4.02 - 4.04美元，核心FFO预计同比增长3.5%，与2019年以来的复合年增长率相匹配，且接近2010年以来的3.9%年增长率 [41][44] - 债务与EBITDA比率本季度升至5.6倍，计划长期以杠杆中性的方式为业务提供资金，预计净债务与EBITDA比率在不进行处置或股权发行的情况下将保持在6倍以下 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：自2021年初以来，新客户总体上抵消了因居家办公或混合办公安排而缩减规模的客户，七个季度内投资组合 occupancy率提高了40个基点；平均每季度有32.2万平方英尺的二代新租赁，比之前10年平均水平高16%；平均GAAP租金增长率为12.7%，现金租金增长率为1.2%；平均租期为5.9年，与长期平均水平一致；净有效租金比2018年和2019年的平均水平高1.5%；第三季度新租赁量为51.8万平方英尺，是2014年以来最高，总租赁量超过100万平方英尺，平均租期为7.4年，比五个季度和10年平均水平长1.5年，净有效租金比五个季度平均水平高22% [8][9][10] - 投资业务：8月中旬以2.03亿美元完成夏洛特Uptown的SIX50收购，该建筑80%已出租；本季度以2300万美元出售里士满的一块混合用途土地，实现900万美元FFO收益 [13][14] - 开发业务：当前开发管道按公司份额计算为5.33亿美元；坦帕的Midtown West项目目前92.5%已出租，下季度将转入服务中投资组合；五个在建开发项目按公司份额计算总投资为4.76亿美元，综合预租率为22%；达拉斯的Granite Park Six和23 Springs开发项目有健康的租赁兴趣和良好的长期前景 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔市场：本季度签署了38万平方英尺的租约，季度末 occupancy率超过95%；市场整体本季度实现正净吸纳量，租金同比上涨4% [27][29] - 罗利市场：签署了18.6万平方英尺的租约，季度末 occupancy率为91.4%；市场连续四个季度实现正净吸纳量，市场租金同比上涨5% [30][31] - 夏洛特市场：市场租金同比上涨4.5%，连续两个季度实现正净吸纳量，季度末 occupancy率为94.3%；收购36.7万平方英尺的650 South Tryon Tower后，在夏洛特三个目标BBD拥有200万平方英尺的优质建筑或开发用地 [31][32] - 达拉斯市场：人口和就业人数连续季度增长，目前居民超过800万，就业人数超过400万；穆迪分析显示，办公使用岗位同比增长8.3%，新增9.3万个岗位 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在不断发展的阳光地带市场的最具活力和活力的BBD拥有高品质工作场所，通过该战略在多个商业周期和办公使用模式变化期间持续提供稳定的指标 [11] - 为减轻潜在逆风影响，公司加强了流动性，积极应对最大的待到期租约，降低了未来租赁计划的风险 [12] - 计划退出匹兹堡市场，但鉴于投资销售市场的不确定性和强大的资产负债表，公司可以耐心等待 [20] - 在投资和收购方面，公司将高度选择性和战略性，注重资产质量、子市场、替代成本和稳定收益率等因素 [56] - 在开发方面，公司采取谨慎态度，提高了开发门槛，对每个项目进行严格的压力测试 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场、BBD和投资组合具有韧性，第三季度租赁表现强劲，未来租赁到期风险降低，开发管道前景良好，土地储备有吸引力，资产负债表状况良好，有信心实现增长，认为公司的最佳时期即将到来 [23][24] - 尽管美国和全球经济面临明显逆风，但公司通过加强流动性和提前应对租约到期等措施来减轻影响 [12] - 随着利率上升和债务可用性降低，投资销售市场放缓，但公司资产负债表状况良好，有足够的流动性完成开发管道并保持充足的资金 [19] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，相关文件中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [5] - 公司认为2022年第四季度将是运营费用和停车收入稳定水平的良好代表 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从规模和行业角度，公司市场中最活跃的租户类型有哪些 - 新租赁方面，本季度签署了36个新客户租约，主要活跃行业为金融服务，其次是医疗保健和技术，之后是多个不同类别 [54] 问题2: 如何看待匹兹堡资产出售的时机和定价，以及对投资和开发的影响 - 由于资本市场混乱，近期预计不会有太多处置；公司是股东资本的良好管理者，在当前环境下有资金进行机会性投资，但会保持谨慎和选择性，收购必须具有高度战略性 [55][56] 问题3: 同店NOI本季度首次为负的驱动因素及未来趋势 - 主要原因是运营费用同比增加640万美元，扣除回收后费用增加400万美元，以及直线租金比以往季度高150万美元；预计未来几个季度这些逆风因素将消散，核心同店趋势积极，长期增长率约为2.5% - 3% [57][58][60] 问题4: 如何看待未来一两年的现金租赁利差 - 公司投资组合平均在租年度租金 escalators约为2.5%，过去几个季度现金续租利差略低于此，预计未来几个季度仍将保持在非常低的正个位数水平 [63][64] 问题5: 从资本市场情况和与银行的最新对话来看，资产负债表情况如何 - 10月完成了一笔三年期可展期的定期贷款，增加了短期流动性；公司目前不需要大量融资，资本可用性降低，但公司资产负债表状况良好，信贷额度约有6亿美元可用，且直到2025年都没有债务到期 [65][66] 问题6: 10月是否看到因经济放缓而导致的租赁决策放缓或变化 - 本季度租赁量开局良好，参观活动仍然强劲，但有少数交易被暂停，可能是由于潜在的逆风因素；10月延续了上季度的租赁势头 [67][68] 问题7: 租户现在的需求与近期相比有何不同 - 租户普遍高度关注通过租赁决策和投资获得竞争优势，以吸引人才回到工作岗位；他们注重通勤便利性和建筑配套设施，与公司合作实现更多建筑配套设施的提升 [72][73] 问题8: 宏观经济变化如何影响公司的外部增长和开发资金策略 - 收购方面需要非常特殊的资产和合适的定价；开发方面门槛提高，公司会对每个项目进行严格的压力测试，考虑市场、子市场、开发不足情况以及假设较低租金、较长租赁期、较高租户改进成本和更多优惠套餐等因素下的收益率 [75][76] 问题9: 市场中的转租空间情况以及竞争对手的定价和租赁条款情况 - 大多数市场中的转租空间仍然较高，部分转租空间具有竞争力，公司在过去一年左右失去了少数交易给竞争转租空间，但并非所有转租空间都具有吸引力，有些是短期的、不提供租户改进成本、没有续租选项，且多为低质量资产和子市场 [82][83] 问题10: 是否考虑使用资金回购股票 - 公司董事会几乎每个季度都会讨论这个问题，但公司希望保护强大的资产负债表，不想为回购股票而增加杠杆；在当前资本市场情况下，保持流动性很重要，回购股票并非不可能，但目前不是公司计划要做的事情 [84][85][86] 问题11: 购买资产的资本化率要多高才比回购公司BBD资产组合更有吸引力 - 这在一定程度上是一个数学问题，公司会从长期角度考虑资本的使用，但不想为了做这件事而增加杠杆，不过这是一个有吸引力的估值，公司会考虑 [87] 问题12: 如何考虑债务的可变利率部分的互换或其他措施 - 目前这不是公司的首要任务，因为公司计划通过处置资产收益以杠杆中性的方式为投资活动提供资金，如果将部分浮动利率敞口互换为固定利率，会降低公司自由使用处置资产收益偿还债务的灵活性；公司在达拉斯合资企业的建设贷款上有利率上限保护 [88][89] 问题13: 匹兹堡的销售环境和潜在销售情况如何 - 目前交易市场的可见性较低，大多数人处于价格发现模式；虽然看到一些高质量资产有交易完成，但有一定折扣，约为10%左右；由于债务市场缺乏流动性，交易环境受到影响；公司有多个资产准备出售，但不急于在当前环境下出售，可以耐心等待 [93][94] 问题14: 较大租约到期情况和相关空间的活动如何 - 2023年只有两个超过10万平方英尺的租约到期，一个是纳什维尔的Tivity Health，已基本回填；另一个是罗利的客户，将缩减规模，公司已延长租约，且对大部分空间有强劲的潜在租户，预计停机时间较短 [97][98][99] 问题15: 续约讨论的期限如何，Tivity的停机时间是多久 - Tivity的停机时间约为一年，因为需要对建筑进行重新定位和外部工作；续约方面，有扩张和收缩情况，受益于所在的增长市场，专业服务、金融服务和工程公司等有更多需求，希望获得更多租户改进成本以签订长期租约；虽然有少数大型组织可能会推迟续约决策，但也有原本想缩减规模的租户后来决定保持原状 [104][105][107] 问题16: 关于Asurion的转租情况，公司是否分享转租收益，是否与他们讨论过未来资产使用计划 - Asurion公开宣布将约9万平方英尺的空间投放转租市场，但他们的计划仍在演变中，公司目前没有太多细节；类似情况如Bridgestone几个季度前宣布将部分楼层投放转租市场，但尚未积极转租 [110][111] 问题17: 650收购的机会如何 - 650自签订合同以来租赁情况有所改善，自收购完成后仍在继续出租；该建筑与公司的美国银行塔楼物理相连，共享停车设施，是自然的契合点；该建筑位于夏洛特活动的中心地带，目前有租户将空间投放转租市场后又被填满，公司还与其中一个租户直接洽谈续租事宜 [113][114] 问题18: 如果匹兹堡资产有收益，能否用该收益收购合作伙伴的股份 - 从税收角度来看，公司正常的应纳税收入与每股2美元的股息大致相符，没有太多空间吸收资本收益；但公司有税收策略，短期内可以通过这些策略使用处置资产收益进行再投资或偿还债务等 [117][118][119] 问题19: 2022年运营费用增长滞后的主要原因是什么，相关计算是否合理 - 运营费用增长滞后的主要原因是利用率自夏季以来有所提高，尤其是劳动节后更高，同时也受到通货膨胀压力的影响；目前运营费用和停车收入已基本恢复到正常水平，预计未来运营利润率相对稳定，但运营费用扣除回收后在明年上半年仍可能是一个较小的逆风因素，之后将逐渐正常化 [124][125][128] 问题20: 弗吉尼亚泉YMCA场地的产权或重新分区情况如何，预计何时开始营销或动工 - 该场地位于田纳西州布伦特伍德，是一个进入门槛较高的市场；公司正在进行设计，本月将提交场地规划，理想情况下明年准备好动工；该项目在总体规划中增加了一个强大的零售组件，受到当地市场的积极响应 [131][132][133]

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财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1美元，较2021年第二季度增长8% [24] - 净收入为5050万美元，即每股0.48美元 [40] - 调整FFO展望至每股3.92 - 4.00美元，中点较之前提高0.06美元，自2月引入2022年展望以来中点提高超3% [42] - 6月30日债务与EBITDAre比率为5.2倍，已恢复到收购PAC前的水平 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署117笔二代交易，总面积68.3万平方英尺，包括24.3万平方英尺新交易，扩张与收缩比例为2:1；签署49笔新交易，7月签署超35万平方英尺二代租约，包括13万平方英尺新交易 [27] - 第二季度GAAP租金增长12.6%，净有效租金为每英尺16.98美元，较前五个季度平均水平高10%，为2020年第三季度以来最高 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场持续有迁入人口，失业率低于全国平均水平，周二至周四实体入住率最高，多个BBD和资产达到或接近疫情前水平，二季度活动多来自小用户，主要在郊区BBD [29] - 罗利季度末入住率91.9%，租赁量最大，达19.9万平方英尺，市场租金同比增长6%，连续三个季度实现正净吸纳量 [30] - 夏洛特季度末入住率94%，签署3.3万平方英尺租约，包括美国银行大厦2.2万平方英尺新交易，650 South Tryon有良好租赁势头 [30] - 纳什维尔签署9.5万平方英尺租约，包括17笔新交易，入住率稳定在95%，Virginia Springs II开发项目已100%出租，市场租金同比增长6%，就业增长率达5.5%，高于全国平均水平 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化办公楼组合，在市场的BBD区域实现长期有吸引力和可持续回报，选择人口和就业增长超全国平均、经济实惠且商业友好的市场 [9] - 进入达拉斯市场，与Granite Properties合作开发两个项目，分别是Granite Park Six和23Springs，增加总开发管道至5.59亿美元，32.7%已预租 [11][12][15] - 出售1.01亿美元非核心物业，包括9100万美元办公楼和1000万美元土地，实现到2022年年中将资产负债表指标恢复到收购PAC前水平的目标 [19] - 计划通过退出匹兹堡市场为进入达拉斯市场提供资金，预计完成达拉斯新项目稳定和匹兹堡市场退出后，结合预期的G&A节省，将大致保持杠杆中性并增加现金流，同时提高投资组合质量和长期增长率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其地理位置、BBD选择、投资组合质量、开发管道、土地储备和强大的资产负债表使其相信未来会更好 [26] - 尽管投资销售市场因利率上升和资本稀缺而不确定，但公司资产负债表状况良好，无需筹集外部资本来支持收购和开发项目，预计未来几个季度市场仍将波动，但低杠杆运营使其能够抓住机会进行额外投资 [20][21] - 公司团队在按时和按预算交付项目方面的成功记录，使其对当前开发管道和未来机会充满信心，包括土地储备支持的超40亿美元未来潜在开发项目 [33] 其他重要信息 - 二季度有一笔土地销售收益0.02美元，以及与单个客户租金损失和直线租金应收账款非现金信贷损失相关的损失0.02美元，两者基本相互抵消 [40] - 重新安排2亿美元无担保银行定期贷款，将到期日从2022年11月延长至2026年5月，借款利率降低约15个基点；获得1.5亿美元延迟提取无担保银行定期贷款，需在2022年8月前提取，2027年5月到期 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明二季度租户减值的背景，以及信用观察名单情况，是否会持续出现此类问题 - 是纳什维尔的一个客户因合同取消业务下滑，公司保守处理，冲销其直线租金储备和应收账款，但该客户已转租部分空间，公司预计可直接与转租租户合作，未来风险较小，不代表投资组合存在其他信用问题，自疫情以来公司每月租金收取率超99% [57][58] 问题2: 该客户所在行业及是否仍在投资组合内 - 该客户在医疗保健行业，已被移出占用名单，这也是降低年末入住率范围上限的原因之一 [59] 问题3: 年底前进行更多资产出售并导致数据下降的可能性 - 由于资本市场波动，价格发现困难，债务成本上升且可用性降低，公司对今年剩余时间的资产处置持保守态度；即使有处置收益，也可能在年底，对FFO展望影响较小 [63][64][65] 问题4: 市场价格发现情况，是否有资本回报率、内部收益率或每英尺价格的变化 - 6月和7月有少量交易完成，但价格是5月确定的，亚特兰大有一笔高调交易未达到指导价格，但资本回报率仍有中4%左右，公司在等待过去45天定价的交易情况 [66] 问题5: 买家群体情况 - 更多是现金买家，债务市场困难，全现金买家可能有机会以市场清算价格购买卖家需要出售的资产，买家群体较浅 [67] 问题6: 除650 Tryon收购外，是否有其他已知事项对第三或第四季度FFO每股收益有重大正负影响 - 主要影响因素包括650 Tryon收购、利率上升导致利息费用增加、第三季度通常是利润率最低的季度，第四季度利润率与第二季度相似，这些因素可帮助推测FFO范围中点的变化 [72][73][74] 问题7: Tivity是否仍在协商，是否确定搬出 - Tivity确定搬出，公司正在协商大部分空间的回填，谈判正在进行中，有一个强劲的潜在租户 [76] 问题8: 夏洛特南端开发项目的时间安排，是否可以分开出售建筑并让公寓先开工而不与办公楼开工绑定 - 该地块有多种开发方式，可先建住宅再建办公楼，也可增加酒店组件，目前有一些现有建筑有租期，公司可收取租金并在未来几年规划开发 [78][79] 问题9: 匹兹堡何时进入待售和终止运营类别，是否会有减值和FFO影响项目，如遣散费等在2022年下半年还是2023年影响财务报表 - 不会进入终止运营类别，因为不是单独的业务板块；待售情况取决于何时签订合同，目前没有预设时间表；预计遣散费或关闭办公室相关成本不会对G&A费用产生重大影响 [81][82] 问题10: 解释进入达拉斯采用合资开发结构的原因，特别是考虑到该市场供应增加的情况 - 达拉斯是增长最快的市场之一，疫情期间增长加速，公司与Granite Properties合作，该公司在达拉斯有30年运营经验，在最佳BBD区域有开发经验且经历过市场周期考验，合资开发可实现更好回报，是进入达拉斯市场的最佳方式 [85][86][88] 问题11: 计划退出匹兹堡市场的考虑时间和时机因素 - 匹兹堡市场表现良好，但考虑到达拉斯的机会和公司股价情况，需要通过资产出售为进入达拉斯提供资金，经过数月考虑，认为匹兹堡是进入达拉斯的合适匹配，从长期增长角度做出该决定 [91][92] 问题12: 本季度FFO指导上调的主要驱动因素，是基本面还是资产和资本循环 - 中点上调0.06美元，其中0.02美元与净投资活动（650收购和处置及相应利息费用影响）有关，0.04美元是核心NOI增加，包括较低运营费用、较高租金和停车收入；部分增长来自非同店资产，同店资产增长未达到调整范围的程度，因此维持同店NOI增长范围0.5% - 2%不变 [97][98][99] 问题13: 谈谈租赁速度，过去30 - 60天是否看到科技公司租赁需求下降，对投资组合和目标市场有何影响 - 第三季度租赁开局良好，7月已签署35万平方英尺租约，包括13.3万平方英尺新客户租约，潜在客户管道良好；尽管是夏季，市场参观活动仍良好，需求多样，二季度新租赁主要来自金融和商业服务、律师事务所、保险公司和工程公司；扩张与收缩比例为2:1，超半数新客户扩大了租赁面积 [102][103][104] 问题14: 退出匹兹堡市场前需要克服的障碍，如租赁、空置或净税收收益问题 - PPG资产运营良好，租赁情况好，但受资本市场波动影响，需等待合适时机出售；EQT有一个租约将于2024年9月到期，部分楼层在转租市场，存在不确定性，公司正在处理；如果能在同一年出售两个资产，税收上可能最有利，可相互抵消收益和损失，若不能，公司有税收策略减轻影响 [108][109][111] 问题15: 达拉斯两个项目是否已开工，是否需要更多租赁才能动工，还是已完全投入项目 - 两个项目均已完全投入，Granite Park Six已开工建设，租赁活动良好，预计2023年第四季度末完工；23 Springs正在拆除现有建筑，为基础施工和停车场做准备 [112] 问题16: 谈谈整体开发管道的区域活动情况，如佛罗里达州和亚特兰大与卡罗来纳州相比的入住趋势，租赁方面哪些地区表现特别强或特别弱 - 整体较为均衡，郊区表现出色；佛罗里达州坦帕市Midtown开发项目按计划填充，奥兰多有公司迁入创造新就业机会，租赁情况良好；纳什维尔市场租金增长，郊区活动良好；夏洛特美国银行大厦和650 South Tryon租赁兴趣浓厚，南公园郊区市场需制造空间；罗利市中心是热门子市场 [115][116][119] 问题17: 进入达拉斯市场后，是否有机会立即进行增值收购，这是否会改变市场轮换的杠杆和收益增值计算 - 公司正在积极寻找收购机会，作为现金买家，如果有卖家愿意交易，公司会考虑；进入达拉斯市场的三个BBD区域将为公司提供增长机会，无论是现在还是未来 [124] 问题18: 未来一两年是否有其他市场轮换计划 - 目前没有明确计划，公司对现有平台和市场布局满意，主要集中在阳光地带，但会进行常规市场调研，不排除未来有新的市场机会 [125] 问题19: 关于Tivity，预计多久能找到新租户，以及市场估值情况 - 预计有6 - 7个月的空置期，新租户可能会逐步入驻，市场估值大致持平 [130] 问题20: 目前对股票回购的看法 - 公司会与董事会讨论股票回购问题，鉴于公司股票交易价格有折扣，会将其作为资本配置的考虑选项之一，但要确保符合公司长期利益，同时保护强大的资产负债表，不会为回购股票而增加杠杆，股票回购将视情况而定 [134][135]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation o ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.03美元，剔除0.04美元土地出售收益后，FFO为每股0.99美元，较去年第一季度增长超8% [10] - 预计全年FFO为每股3.82 - 3.98美元，较2月初始展望中点上调0.06美元 [19] - 第一季度净收入为4030万美元，即每股0.38美元 [34] - 同一物业现金NOI增长与上一季度持平，为3.1%，预计增长0.5% - 2%，中点上调25个基点 [10][19] - 入住率相对稳定在91.1%，预计年底入住率为91% - 92.5%，中点上调25个基点 [10][19] - 租赁保持势头，本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁 [22] - GAAP基础上租金价差为正14.9%，现金基础上大致持平，平均租期增至6.4年 [11] - 2740万平方英尺在用投资组合每平方英尺平均租金较一年前现金基础上增长4.2% [11] - 利用率提高至约50%，较过去几个月上升约10个百分点 [12] - 净债务与EBITDA比率为5.3倍，低于2021年底的5.4倍 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁，58笔新交易为2014年第二季度以来最高季度数量 [22] 土地出售业务 - 本季度在坦帕的韦斯特肖尔BBD出售一块土地，售价960万美元，包括410万美元收益 [14] 开发业务 - 2.83亿美元、61.5万平方英尺的开发管道目前已预租55%，自2月电话会议以来又租赁2.3万平方英尺 [16] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 失业率低于3%，办公室就业同比增长近4%，市场租金较去年增长8% [24] - 本季度租赁团队签订26万平方英尺租赁协议，GAAP租金上涨23.8%，平均租期超7年 [24][25] 里士满市场 - 本季度签订9.3万平方英尺租赁协议，市场租金同比上涨4% [26] 罗利和纳什维尔市场 - 本季度实现正净吸纳量，失业率均处于或低于3% [27] - 罗利租金较去年增长6%，过去五年平均同比增长超4%，本季度签订8.3万平方英尺租赁协议，季度末入住率为93.2% [27][28] - 纳什维尔季度末入住率为95%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租赁90%，预计年底稳定 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资战略是通过开发、收购和拥有位于市场最佳商业区的优质差异化办公楼，实现长期有吸引力和可持续的回报 [8] - 开发团队正在探索众多潜在项目启动机会，对收购更多优质资产持乐观态度，并继续推进非核心资产处置计划 [9] - 市场上对优质物业的竞争持续激烈，机构投资者认识到位于最佳子市场资产的长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度财务和运营结果出色，租赁活动强劲，现金流持续增强，资产负债表状况良好 [7][8] - 尽管利用率低于疫情前水平，客户正在确定办公空间使用计划，但自去年初以来市场租赁活动一直强劲，令人鼓舞 [13] - 公司对未来发展充满信心，认为拥有推动长期可持续增长的基础 [20][21] 其他重要信息 - 公司土地储备价值约3.4亿美元，可支持22亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [15] - 公司预计在不出售额外非核心资产或筹集股权的情况下，完成现有开发管道并投资至多5亿美元额外机会，同时保持净债务与EBITDAre比率低于6倍 [37] - 公司仅有的两笔2026年前到期债务为今年第四季度到期的2亿美元定期贷款和2023年1月到期的2.5亿美元无担保债券，计划用非核心处置收益、留存现金流和其他融资偿还 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年及2023年到期租约情况及覆盖比例 - 公司预计2022年入住率提升将集中在下半年，整体市场活动良好，已处理2022年最大到期租约，对2023年到期租约前景乐观 [46][47][49] 问题2: 坦帕科技公司租约的按市值计价情况 - 该租约现金基础上为正，GAAP基础上大致持平，公司对该交易满意 [51] 问题3: 今年运营费用情况及是否有变动 - 预计运营费用净回收对2022年每股收益的不利影响在0.08 - 0.10美元之间，较年初预期有所减轻，且NOI的改善已抵消部分不利影响 [52][53] 问题4: 预计增加的0.02 - 0.04美元利息费用的驱动因素 - 完全归因于利率上升，公司根据远期曲线调整费用假设，整体可变利率债务约占总债务的10%，占总资产的不到4% [57][58] 问题5: 本季度开发项目租赁情况是否使公司更愿意近期在自有土地上启动项目，以及纳什维尔市场前景 - 土地储备对公司发展和与潜在客户接触有帮助，开发团队忙碌，但项目启动时间难以预测；纳什维尔有三个重要土地储备位置，部分项目正在推进，公司对该市场机会持乐观态度 [60][61][66] 问题6: 若今年下半年启动项目，建筑成本同比变化及对租金和预期收益率的影响 - 建筑成本每月有0.5% - 1%的增长，预计持续一年，公司通过提前锁定部分主要工程成本来控制收益率侵蚀，目前开发收益率保持稳定 [71][72][73] 问题7: 市场公寓成本和供应不足对办公室利用率和需求的影响 - 公司认为市场上公寓供应不是问题，租金上涨可能是更主要的问题，公司正在通过出售地块建设住宅等方式缓解住房问题 [75][76][77] 问题8: 预计1.4 - 1.9亿美元处置收益的用途 - 计划对定期贷款进行再融资并可能增加1亿美元规模，用1.5亿美元处置收益和再融资所得偿还2023年1月到期债券，相关安排已包含在指引中 [79][80][81] 问题9: 本季度租金经济指标下滑的原因 - 是由于新租赁交易量占总租赁量的比例较高，本季度新租赁面积占比59%，为20多年来最高 [84] 问题10: 利用率情况是否有变化 - 小公司仍主要集中在郊区，大公司开始返回办公室，推动利用率提升，周二至周四利用率最高，周一和周五公司给予员工更多灵活性 [86][89] 问题11: 巴克黑德地区空置情况及活动 - 该地区业务繁忙，有续约、扩张和新入驻情况，开发项目租赁情况良好，公司对该地区前景乐观 [90][91] 问题12: 市场对公司资产的投资需求情况，以及利率上升对资本化率和买家需求的影响 - 高质量核心资产价格总体保持稳定，单租户市场可能受影响，增值交易面临压力，但投资者对市场资产仍有较高需求 [95][96] 问题13: 利率上升或衰退担忧是否影响租户租赁决策 - 租赁活动强劲，未受影响，部分客户因认识到办公空间对人才招聘和保留的重要性，以及装修成本和租金上涨的预期，有加快决策的紧迫感 [97][98][99] 问题14: 租户考虑入驻空间的时间线 - 租户决策因公司而异，有愿意等待新建筑的，也有希望立即入驻现有空间的，公司的即插即用空间也有需求 [103][104] 问题15: 新租赁和旧租赁的利用率是否有差异 - 目前数据不足，大公司最近几个月才开始返回办公室，小公司已基本恢复到疫情前水平 [105] 问题16: 历史上公司投资组合入住率达到什么水平会获得定价权 - 市场空置率降至约10%时，房东的议价能力会增强，但市场情况因地区和建筑而异 [109] 问题17: 特定租赁到期情况，租户转租情况及再租赁机会 - 有部分转租情况，公司正在对相关资产进行重新定位，引入零售、音乐表演场地等，已有良好的再租赁意向和活动 [112][113] 问题18: 新租赁的租赁结构是否有变化 - 本季度租金涨幅略高于平均水平，但预计未来仍将维持在2.5%左右，若通胀持续，可能有上行压力 [115] 问题19: 办公室市场是否会像购物中心市场一样，公司是否有必要出售低质量资产专注于优质资产和开发机会 - 公司认为办公室市场将繁荣，存在向优质资产的转移趋势，但优质不仅指新建筑，还包括位置和房东质量；公司一直在出售认为缺乏弹性或通勤便利性的资产，同时对有潜力的资产进行重新定位；公司有处置和重新配置资产的经验和能力，对未来发展有信心 [120][123][132]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation ...

业绩总结 - 截至2021年12月31日，Highwoods的办公物业占用率为91.2%[8] - 2021年，Highwoods的净有效租金（签署租约）较2019年疫情前的峰值仅下降6%[13] - 自2013年以来，Highwoods的同物业现金净运营收入（NOI）每年均实现正增长，2022年预计增长范围为0%至2%[15] - 2022年每股基金运营收益（FFO）预期在$3.76至$3.92之间，2021年实际为$3.76[20] - 2021年，Highwoods的新租赁交易数量为15年来的最高水平[19] - 2021年，Highwoods的租金年复合增长率（CAGR）为3.7%[8] - 2021年，Highwoods的同物业现金NOI增长率为2.9%[15] - 2021年，Highwoods在其主要市场中超过80%的收入来自于ULI排名前十的市场[8] - 2021年，Highwoods的平均在位现金租金持续上升，尽管疫情期间也未受影响[13] - 2022年年末预计占用率在90.5%至92.5%之间，较2021年有所提升[20] - 2022年公司FFO每股为3.76美元，较2019年增长了约53%[26] - 公司在疫情期间实现年均增长率为3.8%[22] 资产与投资 - 公司在收购方面总计投资32亿美元，处置资产总计28亿美元[21] - 2021年公司在能源效率项目上投资了5000万美元[41] - 2021年公司完成了价值428百万美元的非核心资产销售[27] - 未来开发潜力总计为472.2万平方英尺，预计建设成本为23亿美元[33] 财务健康 - 2021年公司净债务与年化EBITDA比率为5.4倍[28] - 公司计划在2022年中将杠杆指标恢复至2020年水平[28] 可持续发展 - 公司获得了13百万平方英尺的能源之星认证[42] - 公司计划在未来实现20%的能源强度减少和20%的碳排放减少[38]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.06美元，包含0.09美元土地出售收益，全年FFO为每股3.77美元，比10月修订预期上限高0.01美元，比2月原预期中点高0.19美元 [12] - 全年核心FFO增长5%，股息增加4%，同物业现金NOI增长5.5% [24] - 2022年FFO展望为每股3.76 - 3.92美元，预计同物业运营费用比去年高0.10美元，停车收入仅提高0.01美元，同物业现金NOI增长0 - 2% [21] - 第四季度净收入为1.249亿美元，即每股1.19美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁88.4万平方英尺二代空间，包括28.4万平方英尺新租约和4.7万平方英尺净扩张，租金差价现金基础为3.2%，GAAP基础为11.6%，还签署15.8万平方英尺一代租约，年末入住率达91.2% [13] - 2830万美元开发管道已预租51%，弗吉尼亚斯普林斯二期项目已租90%，坦帕中城西区项目已租65% [17] - 宣布7900万美元2827桃树街办公开发项目，已预租62% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、罗利、纳什维尔和夏洛特本季度均实现正净吸纳量，失业率接近历史低点，多个市场自疫情开始后办公岗位增加 [31] - 罗利本季度签署22万平方英尺租约，年末入住率92.8% [32] - 坦帕市场写字楼租金上涨7%，本季度签署21.9万平方英尺租约 [33] - 亚特兰大本季度签署13.6万平方英尺二代租约，失业率降至2.5%以下，租金创历史新高 [34] - 纳什维尔年末入住率94.8%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租90% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化写字楼组合实现长期有吸引力和可持续回报，持续加强投资组合财务和运营表现、弹性和长期增长前景，出售不符合标准的物业 [8][9] - 2021年收购8亿美元优质写字楼，完成3.56亿美元92%已租写字楼开发，收购约1亿美元土地用于未来开发，出售3.85亿美元非核心物业 [9] - 自2019年初以来，收购310万平方英尺一流办公资产，投资13亿美元，交付140万平方英尺高出租率写字楼开发项目，投资近6亿美元，出售670万平方英尺非核心物业，售价10亿美元 [10] - 计划出售1.5 - 2亿美元非核心资产使资产负债表指标恢复到收购前水平，预计处置稀释影响为每股0.04 - 0.08美元，还包括最多2亿美元潜在处置，收购预留0 - 2亿美元 [22] - 预计宣布1 - 2.5亿美元开发项目，包括7900万美元2827桃树街开发项目 [23] - 自疫情开始，市场BBDs优质物业竞争持续增加，国内外机构投资者认可最佳子市场资产长期价值 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度代表了2021年整体表现，财务结果强劲，租赁指标稳健，现金流增强，投资组合质量和弹性提升，资产负债表稳固，为长期增长奠定基础 [7] - 多数客户计划返回办公室，扩张多于收缩，将办公场所视为留住和招聘人才关键，公司认为有吸引力的办公场所将满员并产生可观经济效益 [28] - 预计入住率上半年略有下降，下半年上升，利用率目前低于疫情前水平，但预计全年稳步上升 [29] - 对2021年结果满意，更有信心拥有推动长期可持续增长的基础 [25] 其他重要信息 - 土地储备可支持23亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [20] - 2021年收购奥vation剩余77英亩土地，该项目共145英亩，已建成火星宠物护理北美总部，目前获批额外120万平方英尺办公、48万平方英尺商铺和餐厅、950套住宅单元和450间酒店客房 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请谈谈运营费用指导及增长驱动因素，以及净租赁和毛租赁结构占比 - 约25%投资组合为三净租赁，其余为全服务毛租赁，运营费用变动主要在全服务毛租赁 [52] - 2022年大部分时间运营费用将处于“正常化”环境，第一季度可能略低，二、三、四季度恢复正常，预计多数客户二季度返回办公空间，全年大部分时间将承担全额运营费用 [53] - 2020 - 2021年运营费用低，部分租约运营费用低于基年费用上限，费用增加时需达到基年费用上限才能获得回收，2022年费用增加但部分租约未达上限无法回收，影响FFO增长0.08 - 0.12美元，影响同物业增长约200 - 300个基点，2023年后预计不是主要问题 [54][55] 问题: 2022年AFFO或FAD增长预期与FFO增长预期是否有显著差异 - 现金流比FFO更具波动性，主要变动因素为非现金租金和资本支出，非现金租金预计2021 - 2022年相对稳定 [57] - 2021年租赁资本支出略低于正常水平，承诺9100万美元资本支出，更能反映未来支出情况，虽可能增加1000 - 1200万美元租赁资本支出，但过去几年现金流增长超30%，仍很健康，这也是此前提高股息超4%的原因之一 [58][59] 问题: 2021年承诺的9100万美元资本支出，2022年是否会超支 - 难以预测，积压情况稳定，若每季度继续承诺约2000万美元租赁资本，支出将相对稳定，无重大驱动因素导致大幅超支 [61] 问题: 若达到潜在处置和收购范围，对收益有何影响，指导的上下行驱动因素是什么 - 预计2022年上半年处置1.5 - 2亿美元，若2亿美元处置在上半年早期完成，稀释约0.08美元，若1.5亿美元处置在二季度后期完成，稀释约0.04美元，其余情况难以判断，取决于出售资本化率、收购情况和时间等 [62][63] - 收购和处置预留0 - 2亿美元，能否成功不确定，若成功收购会匹配相应处置 [64] 问题: 请谈谈市场资产价值、资本化率及投资市场情况 - 高质量、长加权平均租约期限、高信用资产及新建筑资本化率低于疫情前水平，部分单租户建筑在4%左右，市场竞争激烈，国内外资本都在争夺 [65] - 增值资产市场也有一定深度，买家对市场基本面更有信心，能更积极地评估空置情况 [66] 问题: 请谈谈续租率、到期时间表和保留率的看法 - 今年续租率可能略低于历史水平，但今年没有大量大面积租约到期，最大到期面积为12月6.2万平方英尺和5月5万平方英尺，均已知会腾空，有强劲潜在租户填补，匹兹堡4.4万平方英尺到期租约暂无强劲潜在租户 [67] - 通常第一季度入住率会季节性下降40 - 50个基点，下半年回升，预计2022年符合此模式，年底入住率将高于2021年底 [68][69] - 公司积极关注续租，与许多客户提前数年续约，虽租期可能较短，但客户希望重新定位和升级办公空间以吸引人才 [70] 问题: 2021年第四季度停车收入与2019年相比情况，以及每增加100万美元停车收入对应的增量费用 - 同物业基础上，停车收入每季度比疫情前预期低约100万美元，还有约400万美元提升空间，大部分收入将计入NOI，增量成本较少 [74] 问题: 目前现有租户转租空间规模有多大 - 市场整体转租空间下降，坦帕一所医科大学远程办公使数据有较大变动，但仍呈下降趋势，公司整体转租空间占比约4%，公司内部略有上升，但占投资组合比例仍很小且稳定，多数市场转租空间下降 [76][77] 问题: 2022年上半年计划处置的1.5 - 2亿美元资产，目前有多少已签订合同或意向书，处置时间分布如何 - 暂无资产签订合同，但部分已推向市场并与潜在买家沟通，有信心年中完成1.5 - 2亿美元处置，可能集中在二季度后期 [85] - 2021年预计处置2.5 - 3亿美元，实际完成3.53亿美元，比计划多7500 - 8000万美元，这部分提前到2021年完成，导致2022年处置时间后移 [86] 问题: 租户对办公空间质量的定义，以及非优质物业的处理方式 - 租户认为优质办公空间体现在便利性和配套设施上，包括城市和郊区位置、健康和 wellness 元素、LEED 认证、餐饮设施、户外空间和灵活性等，同时也倾向于选择愿意对资产进行再投资的长期业主 [90][91][94] - 非优质物业可能会进行用途转换，如转为工业、多户住宅或酒店等，也可能进行功能强化和混合用途开发，如将地面停车场改为结构化停车场并搭配多户住宅，增加零售设施等 [95][96] 问题: 新租赁业务主要发生在中央商务区还是郊区，RFP和参观活动与疫情前相比情况如何 - 大部分租赁业务发生在郊区，因为郊区有更多可租赁空间，且公司在城市地区的现有入住率较高 [99][100] - RFP和参观活动目前感觉与疫情前相似，许多客户将办公场所视为竞争优势，愿意为优质办公空间支付租金溢价，目前正在积极参与相关流程，但最终结果有待时间检验 [101][103] 问题: 运营费用增加的具体项目，以及是否集中在某些市场 - 运营费用增加主要来自两个方面，一是多个城市的税收增加，二是随着客户返回办公场所，日常建筑运营费用恢复正常，同时也存在一定的通胀压力 [109] 问题: 净有效租金与疫情前高点相比下降情况，以及2022年净有效租金增长预期 - 净有效租金较疫情前高点下降约5% - 10%，目前可能处于较低端，预计会回升，但不同市场节奏不同，市场竞争仍激烈，租户改善和免租期成本压力较大，纳什维尔已出现租金上涨但租户改善成本也相应增加，希望已触底并开始回升至疫情前水平，但尚未实现 [111] 问题: 目前投资组合中国际租金涨幅，以及当前租约谈判的合同涨幅 - 投资组合整体国际租金涨幅约为2.5%左右，本季度签约租约涨幅为2.7%，公司成功提高了年度租金涨幅，有助于维持净有效租金增长 [112] 问题: 是否有兴趣转向更多三净租赁，还是遵循市场惯例 - 公司经常争取三净租赁，但全服务租赁长期来看对公司有益，因为公司通常能够控制和降低运营费用，节省的费用归公司所有，2020 - 2021年运营费用低，抵消了停车收入下降的影响，虽然现在费用回升需要承担增加部分，但总体仍在正常范围内，公司会在合适情况下争取三净租赁，但全服务租赁通常不是问题，只要费用高于基年费用就有保障 [113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation or or ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入7210万美元，即每股0.69美元；FFO为1.028亿美元，即每股0.96美元，较第二季度的每股0.93美元有所增加 [37] - 第三季度同一物业现金NOI增长强劲，达6.4%，排除租金递延还款后仍有5.2%的健康增长，与上一季度一致 [13] - 更新2021年FFO展望至每股3.73 - 3.76美元，中点较之前展望提高0.07美元，较2月初始展望提高0.165美元 [14][42] - 提高同一物业现金NOI增长展望至6% - 7%，中点较之前展望提高超150个基点 [14][45] - 债务与EBITDAre比率在第三季度为5.6倍，较上一季度增加0.2倍 [39] - 自2016年以来，平均在租现金租金增长22%，股息增长18%，派息率稳步下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署67.2万平方英尺的二次租赁，包括24.5万平方英尺的新交易，共签署96份租约，其中46份为新交易 [8] - 截至目前，今年已签署140份新交易，有望超过年度最高纪录 [8] - 签署租约的租金在GAAP基础上增长19.3%，现金基础上增长4.3%，加权平均租期为6.3年 [9] - 从2019年到2021年年初至今，二次租赁净有效租金的下降幅度约为市场平均5% - 10%降幅的中点 [10] 投资业务 - 7月底以6.8亿美元收购PAC的办公物业组合 [15] - 第三季度完成两笔非核心资产处置，价值1.2亿美元，自宣布收购以来累计处置1.63亿美元 [16] 开发业务 - 交付为Asurion在纳什维尔建造的2.85亿美元定制项目，提前三个月交付 [17][18] - 目前1.09亿美元的开发项目包括弗吉尼亚泉二期、纳什维尔的布伦特伍德BBD、坦帕的中城西区和西岸BBD [18] - 本季度在这些开发项目上签署8.3万平方英尺的租约，使两座建筑的租赁率达到59% [19] - 将开发项目宣布展望的低端从0提高到1亿美元，高端保持在2.5亿美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体入住率为90.4%，较上一季度提高90个基点，预计今年剩余时间将保持稳定 [28] - 亚特兰大市场本季度净吸纳量为47.8万平方英尺 [30] - 罗利市场本季度签署13.5万平方英尺租约，市场空置率同比略有下降，市场租金上涨近4% [31] - 纳什维尔市场本季度签署7.6万平方英尺的二次租赁，季度末入住率达95.3% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于BBD战略，在人才集中的优质地段开发和运营办公场所，以应对疫情挑战并实现未来增长 [25] - 计划在2022年年中前加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，使资产负债表恢复到收购前水平 [16] - 利用土地储备推动未来开发，预计开发将成为未来增长和价值创造的驱动力 [22][34] - 随着人才向阳光地带迁移，公司认为优质办公空间将成为雇主招聘的竞争优势 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于Delta变种的出现，第三季度办公空间利用率未达预期，预计到新年才会显著增加，但客户仍在签约租赁，停车收入持续恢复 [7] - 市场对优质办公空间的需求依然强劲，公司对未来发展充满信心，特别是在开发项目和租赁业务方面 [21][36] - 尽管供应链存在挑战，但公司认为能够克服困难，并通过创新提高建设效率 [94][96] 其他重要信息 - 公司收购田纳西州富兰克林市Ovation的77英亩开发土地，总价5780万美元，计划与当地合作打造综合用途项目 [22][23] - 首席财务官Mark Mulhern即将退休，Brendan Maiorana将接任该职位 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Ovation地块的产权是否有变化，何时能看到让步措施降至疫情前水平 - Ovation地块目前拥有140万平方英尺办公、950套住宅、40万平方英尺零售和450间酒店客房的产权，公司计划与富兰克林市合作重新规划，预计明年初开始实施 [54][55][57] - 目前市场竞争激烈，让步措施在多数市场已趋于稳定，公司认为净有效租金有望企稳，但仍需应对市场竞争 [58][59] 问题2: 40%的利用率是同一批人还是不同人，买家是否推动年底前完成收购或处置，处置进度和定价情况如何 - 40%的利用率主要来自小客户，大客户大多将员工返回办公室的时间推迟到今年晚些时候或2022年初，除夏洛特的美国银行外，暂无更多数据 [61][62][63] - 公司预计年底前能完成2.5 - 3亿美元的处置目标，目前有几笔交易已签订合同，预计将在11月中旬完成，剩余部分将在明年第一、二季度继续处置 [68][69][72] - 已完成的1.63亿美元处置交易，GAAP资本化率约为6%，现金资本化率为低5%，剩余待售资产的GAAP资本化率为中高6%，现金资本化率为低中6%，整体预计为中6%的GAAP资本化率和低6%的现金资本化率，优于初始预期 [70] 问题3: 本季度二次租赁情况及趋势，能否挽留Pinnacle和Bass Berry，新开发项目的活动是否符合预期，是否有折扣，是否考虑调整投资组合 - 二次租赁在郊区和城市市场均有涉及，公司正在对郊区资产进行重新定位和配套设施升级，以提高市场吸引力 [80][81] - Pinnacle和Bass Berry因需要更新空间和业务增长，将迁至更好的地方，公司对此表示理解，并期待重新租赁这些优质建筑 [78][79][82] - 新开发项目的活动表现出色，租赁进度符合预期，虽然有更多的租户改进和免租期，但公司能够维持表面租金，净效果略有下降 [84][85] - 公司会持续评估核心和非核心资产，进行资本循环和投资组合升级，目前非核心资产质量较过去有所提高，对投资组合的发展充满信心 [87][89][90] 问题4: 考虑到供应链延迟，未来开发与过去有何不同，完成处置后投资组合是否符合预期 - 公司认为商品原材料供应链问题将得到解决，劳动力问题将促使行业提高建设效率，虽然需要考虑更长的时间表和潜在成本，但客户对新开发项目的投资意愿依然强烈 [94][95][97] - 公司将持续进行资本循环和投资组合升级，预计未来每年平均出售5000 - 1.5亿美元的资产，同时保持盈利和现金流增长 [99][100][101] 问题5: 到2022年底最大的租约到期情况，是否会续约和回填，哪些市场或子市场受疫情影响发生结构性变化，提高开发指导的原因及达到2.5亿美元的条件，6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期对NOI和入住率的影响 - 到2022年底，最大的租约到期为6.2万平方英尺，将于12月到期，还有5万平方英尺和4.4万平方英尺的租约，其中4.4万平方英尺已知将腾空，5万平方英尺不确定是否续约 [104][105] - 4.4万平方英尺的租约所在建筑条件较好，有一些潜在租户；6.2万平方英尺和5万平方英尺的租约均在坦帕，有一些潜在租户 [107][109] - 目前判断市场或子市场受疫情影响的结构性变化还为时过早，需要等待更多公司确定后疫情时代的办公模式 [111] - 公司正在进行多项定制和预租讨论，因此有信心在年底前启动一两个开发项目，达到2.5亿美元的条件取决于这些讨论的进展 [112] - 6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期的年收入在100 - 150万美元之间，占公司约7.3亿美元年收入的比例较小 [113][116]