文章核心观点 - 霍华德休斯控股公司宣布长期董事会成员Scot Sellers将接替Bill Ackman担任董事长，Pershing Square合伙人Ben Hakim将被提名加入董事会取代Ackman，公司预计2024年剥离海港娱乐业务专注房地产，且2023年业绩创纪录，2024年有望再创新高 [1][4][8] 管理层变动 - 长期董事会成员Scot Sellers将在公司即将召开的年度会议上被任命为董事长，接替Bill Ackman，Ackman自2010年公司成立以来担任董事长，此次将退休卸任 [1][3] - Pershing Square合伙人Ben Hakim被提名加入霍华德休斯董事会取代Ackman，Pershing Square打算继续作为公司主要长期股东 [1] 新董事长情况 - Scot Sellers自公司成立以来就担任董事，有超40年职业生涯，负责美国50多个城市超400亿美元公寓社区开发、收购和运营，曾担任Archstone董事长兼首席执行官，还在欧文公司和毛伊岛土地与菠萝公司任职 [2] 公司业务发展 - 公司自2010年从通用增长地产分拆后，精简了投资组合，专注大规模综合社区开发，旗下有多个标志性资产 [3] - 公司位于纽约和拉斯维加斯的非核心娱乐资产组成的海港娱乐部门预计2024年分拆为独立上市公司，公司将成为专注于知名总体规划社区增长的纯房地产公司 [4] 新董事情况 - Ben Hakim是Pershing Square合伙人兼Pershing Square SPARC Holdings总裁，2012年加入投资团队，此前在黑石集团并购部门工作13年，毕业于康奈尔大学 [6][7] 公司业绩情况 - 2023年公司住宅每英亩价格创纪录，房屋建筑商需求推动土地和新房销售大幅增长，同比增加45%，2024年预计每英亩价格和销售英亩数再创纪录 [8][9] 公司简介 - 霍华德休斯控股公司在美国拥有、管理和开发商业、住宅和综合用途房地产，旗下有多个知名资产，致力于创新城市建设，在纽约证券交易所上市 [10]

文章核心观点 - 霍华德休斯控股公司宣布为其在凤凰城西区的新社区Teravalis引入首批四家住宅建筑商，预计未来十年交付5000套住房，以满足当地市场需求 [1] 项目信息 - Teravalis位于凤凰城西区占地近37000英亩，预计成为美国领先的总体规划社区，将有10万套住房、30万居民和5500万平方英尺商业开发面积 [10] - 该社区致力于保护索诺兰沙漠自然美景，采用创新技术和可持续规划，以满足亚利桑那州经济增长对优质住房和商业地产的需求 [10] - 首个村庄Floreo预计2025年盛大开业，未来几个月将公布更多住宅建筑商 [9] 合作建筑商 莱纳（Lennar） - 成立于1954年，为美国家庭建造超100万套新住房，是美国领先住宅建筑商，业务覆盖各类购房群体 [2][3] - 其Next Gen产品满足多代同堂家庭住房需求，与Teravalis愿景相符 [3] - 曾与霍华德休斯在拉斯维加斯Summerlin项目合作，对参与Teravalis项目感到兴奋 [4] 布莱特兰家园（Brightland Homes） - 有超三十年在全美各地建房经验，尤其在亚利桑那州、得克萨斯州等地，获年度建筑商等多项荣誉 [4] - 提供多种户型和风格，以满足不同市场需求和消费者需求 [4] - 曾与霍华德休斯在多个子市场成功合作，期待为西区带来消费者导向户型和创新环境设计 [5] KB Home - 是美国最大、最受信赖住宅建筑商之一，65年历史中建造超68万套优质住房，在第三方买家调查中排名全国第一 [5] - 注重与客户建立关系，让购房者能按自身需求和预算定制房屋，是可持续发展领域领导者，住宅能源效率评级高，交付的能源之星认证房屋数量最多 [5] - 曾与霍华德休斯在拉斯维加斯市场合作成功，认为客户会被Teravalis社区吸引 [6] 考特兰社区（Courtland Communities） - 多年来在凤凰城都会区建房，是亚利桑那州本土企业，专注以合理价格提供高品质住房 [6] - 通过使用优质材料、与当地供应商和分包商合作、注重细节和客户满意度来实现目标 [7] - 很高兴与霍华德休斯在Teravalis项目合作，为创新社区建设做贡献 [8] 霍华德休斯控股公司信息 - 在美国拥有、管理和开发商业、住宅和混合用途房地产，其获奖资产包括多个知名总体规划社区 [12] - 公司致力于创新城市建设，以卓越设计和社区文化生活方面的持续投入而闻名，在纽约证券交易所交易代码为HHH [12]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年MPC EBT达到341百万美元,同比增长21% [11][15][17] - 2023年全年MPC平均住宅价格达到每英亩944,000美元,创历史新高 [17] - 2023年全年新房销量近2,300套,同比增长45% [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户型住宅业务2023年全年NOI达53百万美元,同比增长16% [32] - 办公业务2023年全年NOI达118百万美元,同比增长6% [37] - 零售业务2023年全年NOI达52百万美元,与上年持平 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年Summerlin和Bridgeland分别成为全美第四和第五大销量最高的MPC [19] - 2024年预计Summerlin和Bridgeland的新房销量和土地销售将保持强劲 [22][23] - 2024年预计Teravalis新MPC在佛罗里达的首批地块销售将在上半年完成 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划将Seaport业务分拆为独立上市公司Seaport Entertainment [28][29] - 公司正在开发多个新的商业和住宅项目,包括在Summerlin、The Woodlands和Bridgeland等MPC [48][49][50][52][54][55][56][59] - 公司在夏威夷Ward Village开发的新公寓项目均已实现高比例预售 [59] - 公司计划在The Woodlands推出首个Ritz-Carlton品牌公寓项目 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年MPC业务EBT将保持强劲,但可能较2023年有10%-15%的下降 [62][63] - 管理层预计2024年运营资产NOI将增长1%-4% [64] - 管理层对公司未来发展前景保持乐观,认为公司在主要市场的主导地位和项目管线将推动净资产价值的增长 [72][73][74] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司在当前建筑贷款市场环境下,如何确保项目融资 [77][78][79][80][81] **David O'Reilly 回答** 公司仍能完成所有计划的项目,但融资过程更加困难和耗时,需要更多努力去寻找建筑贷款 [83][84] 问题2 **Anthony Paolone 提问** 公司新启动项目的预期收益如何 [91][92][93][94][95][96][97][98][99] **David O'Reilly 回答** 公司将在项目开工前确定具体收益目标,不同项目的收益水平会有所不同,但整体上仍能为股东创造价值 [92][93][94][95][96][97][98][99] 问题3 **Unidentified Analyst 提问** 公司是否考虑在其他MPC开发公寓项目 [110][111] **David O'Reilly 回答** 公司正在评估在Summerlin等其他MPC开发公寓项目的机会,但目前还为时尚早 [110][111]

业绩总结 - 2023年第四季度的总运营资产净营业收入（NOI）为2.41亿美元，同比增长15%[40] - 2023年第四季度的商业资产净营业收入（NOI）为2.44亿美元，同比增长536%[24] - 2023年Howard Hughes的总土地销售收入为40亿美元[28] - 截至2023年12月31日，Howard Hughes的总增量净营业收入（NOI）为9600万美元[123] - Howard Hughes的多家庭物业在2023年实现了300%以上的净营业收入增长，自2017年以来年均复合增长率为29%[139][158] - 2023年Howard Hughes的历史股本回报率（ROE）为18%[6] - 2023年Howard Hughes的历史收益率（YOC）为9%[6] 用户数据 - 2023年12月31日，休斯顿的平均家庭收入为$183,000，拉斯维加斯为$156,000，凤凰城为$91,000[65] - 2023年，休斯顿的中位房价为$1,000/平方英尺，波士顿为$911/平方英尺[59] - Seaport项目的平均家庭收入为196,000美元，47%的居民为千禧一代[191] 市场表现 - 2023年，Howard Hughes的住宅每英亩价格在The Woodlands为$1,328，较2017年增长127%[46] - 2023年，Bridgeland的住宅每英亩价格为$427，较2017年增长36%[46] - 2023年，休斯顿的每英亩住宅价格为$1,328，年均增长率为11%[107] - 2023年，休斯顿的土地销售收入占总收入的83%[90] - 2023年，休斯顿的土地销售总额为$1.19B[114] 新产品和新技术研发 - Tanager公寓的开发成本为5917.6万美元，预计稳定净营业收入为300万美元，稳定收益率为6%[161] - Howard Hughes在2023年新交付的多家庭开发项目预计在2025年实现900万美元的稳定净营业收入[161] - 未来Ward Village的开发项目包括498个单位，预计在2027至2030年间完成[186] 未来展望 - Ward Village的未来收入预计为777百万美元，已售出349个单位，预售率为94%[185] - Howard Hughes在Floreo项目中预计在2024年上半年以每净亩70万美元以上的价格出售800个或更多的地块[144] 负面信息 - 2023年，Howard Hughes的固定债务占比为67%[33] 其他新策略 - Howard Hughes执行了357,000平方英尺的新租约，办公物业的租赁率为89%[150] - Columbia地区的年租金增长为4%，而Summerlin地区的年租金增长为10%[157][169] - 截至2023年，Ward Village共售出并关闭单位2,697个，所有单位均已售出[183] - 截至2023年，Howard Hughes已交付6座塔楼，所有单位均已售出[200]

FORM 10-K (MARK ONE) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 For the transition period from to Commission File Number 001-41779 HOWARD HUGHES HOLDINGS INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporatio ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 2023年公司净亏损5.518亿美元，摊薄后每股亏损11.13美元，2022年为净利润1.845亿美元，摊薄后每股盈利3.65美元[10] - 2023年全年总营收为10.24102亿美元，2022年为16.08488亿美元，同比下降36.32%[30] - 2023年第四季度总营收为3.35838亿美元，2022年同期为4.82005亿美元，同比下降30.33%[30] - 2023年全年净亏损为5.5153亿美元，2022年为净收入1.84636亿美元[30] - 2023年末总资产为95.77003亿美元，2022年末为96.03463亿美元，同比下降0.28%[32] - 2023年末总负债为65.18079亿美元，2022年末为59.97351亿美元，同比增长8.68%[32] - 2023年末股东权益为29.92871亿美元，2022年末为35.40499亿美元，同比下降15.46%[32] - 2023年末基本每股亏损为11.13美元，2022年为每股收益3.65美元[30] - 2023年末稀释每股亏损为11.13美元，2022年为每股收益3.65美元[30] MPC业务线数据关键指标变化 - 2023年MPC税前利润（EBT）达3.414亿美元，较上一年增长21%；第四季度MPC EBT为1.393亿美元，较上年同期增长82%[10][13] - 2023年MPC土地销售总额为3.702亿美元，同比增长17%；第四季度为1.931亿美元，同比增长65%[10][13] - 2023年住宅用地平均售价同比增长23%，达每英亩94.4万美元；第四季度约为每英亩100万美元，同比增长22%[10][13] - 2024年MPC EBT预计同比下降10% - 15%，中点约为3亿美元[20] - 2023年全年MPC住宅土地销售375英亩，较2022年的323英亩增长16%；商业土地销售132英亩，较2022年的135英亩下降3%[22] - 2023年全年MPC住宅土地每英亩价格为944美元，较2022年的768美元增长23%；商业土地每英亩价格为273美元，较2022年的557美元下降51%[22] - 2023年全年MPC EBT为3.41419亿美元，较2022年的2.82987亿美元增长21%[22] - 总体规划社区板块2023年四季度总收入2.12329亿美元，较2022年四季度的1.41375亿美元增加7095.4万美元；全年总收入4.48452亿美元，较2022年的4.08365亿美元增加4008.7万美元[34] - 总体规划社区板块2023年四季度EBT为1.39323亿美元，较2022年四季度的7666万美元增加6266.3万美元；全年EBT为3.41419亿美元，较2022年的2.82987亿美元增加5843.2万美元[34] 房屋销售业务线数据关键指标变化 - 2023年新售房屋2289套，同比增长45%；第四季度新售房屋527套，同比增长110%[10][13] - 2023年公司签订78套预售公寓合同，代表1.6亿美元未来收入；第四季度签订9套预售合同[13][17] - 2024年公寓销售预计收入在6.75亿 - 7.25亿美元之间，毛利率在28% - 30%之间[20] 运营资产业务线数据关键指标变化 - 2023年运营资产净营业收入（NOI）达2.444亿美元，同比增加2%，剔除处置因素后增长4%；第四季度为5430万美元，同比下降1%，剔除处置因素后增加10万美元[13] - 2023年多户住宅NOI同比增长16%，第四季度增长23%；零售NOI第四季度同比下降11%；办公NOI全年增长6%，第四季度下降2%[13] - 2024年运营资产NOI预计同比增长1% - 4%，中点约为2.5亿美元[20] - 运营资产板块2023年四季度总收入1.04406亿美元，较2022年四季度的1.04092亿美元增加314万美元；全年总收入4.43632亿美元，较2022年的4.31834亿美元增加1179.8万美元[34] - 运营资产板块2023年四季度EBT为 - 3075.6万美元，较2022年四季度的1515.5万美元减少4591.1万美元；全年EBT为 - 3601.1万美元，较2022年的4123.4万美元减少7724.5万美元[34] - 运营资产板块2023年四季度总收入1.04406亿美元，2022年同期为1.04092亿美元，同比增加31.4万美元；2023年全年总收入4.43632亿美元，2022年为4.31834亿美元，同比增加117.98万美元[39] - 运营资产板块2023年四季度总运营费用5232.9万美元，2022年同期为4753.8万美元，同比增加479.1万美元；2023年全年总运营费用2.10166亿美元，2022年为1.94496亿美元，同比增加1567万美元[39] - 运营资产板块2023年四季度运营资产NOI为5249.7万美元，2022年同期为5265.2万美元，同比减少15.5万美元；2023年全年运营资产NOI为2.3364亿美元，2022年为2.25784亿美元，同比增加785.6万美元[39] - 运营资产板块2023年四季度总运营资产NOI为5433.4万美元，2022年同期为5507.2万美元，同比减少73.8万美元；2023年全年总运营资产NOI为2.44418亿美元，2022年为2.39483亿美元，同比增加493.5万美元[39] - 2023年第四季度总同店净营业收入（NOI）为52670千美元，2022年同期为54044千美元，减少1374千美元；2023年全年为241884千美元，2022年为234346千美元，增加7538千美元[46] - 2023年第四季度非同店净营业收入（NOI）为1664千美元，2022年同期为1028千美元，增加636千美元；2023年全年为2534千美元，2022年为5137千美元，减少2603千美元[46] - 2023年第四季度总运营资产净营业收入（NOI）为54334千美元，2022年同期为55072千美元，减少738千美元；2023年全年为244418千美元，2022年为239483千美元，增加4935千美元[46] 海港项目业务线数据关键指标变化 - 海港项目2023年税后减值损失5.485亿美元，收入8200万美元，同比下降7%；第四季度收入1780万美元，同比下降3%[17] - 海港板块2023年四季度总收入1778万美元，较2022年四季度的1841.5万美元减少63.5万美元；全年总收入8197.1万美元，较2022年的8846.8万美元减少649.7万美元[34] - 海港板块2023年四季度EBT为 - 2673.2万美元，较2022年四季度的 - 3298.8万美元增加625.6万美元；全年EBT为 - 8.11536亿美元，较2022年的 - 8438.9万美元减少7.27147亿美元[34] - 海港板块2023年四季度总收入1778万美元，2022年同期为1841.5万美元，同比减少63.5万美元；2023年全年总收入8197.1万美元，2022年为8846.8万美元，同比减少649.7万美元[41] - 海港板块2023年四季度总运营费用2458.2万美元，2022年同期为2506.4万美元，同比减少48.2万美元；2023年全年总运营费用1.03466亿美元，2022年为1.04393亿美元，同比减少92.7万美元[41] - 海港板块2023年四季度海港NOI为 - 658.4万美元，2022年同期为 - 491万美元，同比减少167.4万美元；2023年全年海港NOI为 - 1551.7万美元，2022年为 - 976.8万美元，同比减少574.9万美元[41] - 海港板块2023年四季度总海港NOI为 - 1820.1万美元，2022年同期为 - 2064万美元，同比增加243.9万美元；2023年全年总海港NOI为 - 5459万美元，2022年为 - 4534.9万美元，同比减少924.1万美元[41] 战略发展业务线数据关键指标变化 - 战略发展板块2023年四季度总收入130.8万美元，较2022年四季度的2.18108亿美元减少2168万美元；全年总收入4998.7万美元，较2022年的6.79763亿美元减少6.29776亿美元[34] - 战略发展板块2023年四季度EBT为47.8万美元，较2022年四季度的6238.8万美元减少6191万美元；全年EBT为 - 1730.6万美元，较2022年的1.90238亿美元减少2.07544亿美元[34] 公司融资与贷款业务数据关键指标变化 - 2023年公司完成6.59亿美元融资，第四季度完成8500万美元融资[5][13] - 2023年第四季度完成Ward Village零售贷款2500万美元本金偿还[20] - 2023年第四季度出售The Woodlands的Memorial Hermann医疗办公楼获960万美元，用于偿还该楼和Creekside Park医疗广场总计830万美元的建设贷款，季度末后Creekside Park医疗广场也以1400万美元出售[20] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2024年现金一般及行政费用预计在8000万 - 9000万美元之间，不包括与Seaport Entertainment分拆相关的约2000万美元现金费用和预计500万美元的非现金股票薪酬[20] - 2023年第四季度一般及行政费用（G&A）为25822千美元，2022年同期为20898千美元，增加4924千美元；2023年全年为91193千美元，2022年为81772千美元，增加9421千美元[48] - 2023年第四季度非现金股票薪酬为1725千美元，2022年同期为1366千美元，增加359千美元；2023年全年为8473千美元，2022年为5355千美元，增加3118千美元[48] - 2023年第四季度现金一般及行政费用（Cash G&A）为24097千美元，2022年同期为19532千美元，增加4565千美元；2023年全年为82720千美元，2022年为76417千美元，增加6303千美元[48] - 2023年第一季度G&A费用包含1600千美元遣散费和奖金成本以及2100千美元与前总法律顾问相关的非现金股票薪酬；2022年第一季度包含2300千美元与前首席财务官相关的遣散费和奖金成本[48] - 2023年第四季度G&A费用包含与计划分拆海港娱乐相关的法律和咨询费用[49] 公司财务指标定义相关 - 公司使用税前利润（EBT）评估业务板块核心运营表现[33] - 公司将净营业收入（NOI）定义为运营收入减去运营费用，排除多项费用[37] - 公司认为NOI是评估运营资产和海港板块业绩的有用补充指标[38] - 公司将同店物业定义为在最早报告期开始前已收购或投入使用，并在最晚报告期结束时仍由公司持有的合并及非合并物业[44] - 同店净运营收入（Same Store NOI）是适用于同店物业的运营资产NOI，还包括公司在非合并企业中的NOI份额以及成本基础投资的年度分配[45] - 公司将现金一般及行政费用（Cash G&A）定义为一般及行政费用减去非现金股票薪酬费用，是一项非GAAP财务指标[47] - 现金一般及行政费用（Cash G&A）可作为衡量间接费用效率的指标，但不能替代GAAP规定的一般及行政费用[47]

业绩总结 - Howard Hughes是美国领先的大型规划社区开发商[10] - NOI增长率为15%[14] - Retail部门的净营业收入正在恢复至疫情前水平[53] - Las Vegas Ballpark的稳定净运营收入为900万美元[55] - 第三季度总营收为116,874千美元，较去年同期增长6.7%[70] - 第三季度总营业费用为55,786千美元，较去年同期增长13.8%[70] - 经营资产净营业收入为60,710千美元，较去年同期增长3.5%[70] 用户数据 - HHH的MPC吸引了优越的人口统计数据，平均家庭收入和房屋价值高，大学毕业生比例也较高[26] - Seaport的平均家庭收入为196,000美元，93%的居民为大学毕业生[63] 未来展望 - 在过去几年中，土地价格出现了显著增长[15] - Tanager Apartments的稳定净运营资产价值为$5,150[51] - Starling at Bridgeland的总估计成本（不包括土地）为6100万美元[52] - Ward Village的总面积为60英亩，获得了900万平方英尺的授权[57] 新产品和新技术研发 - Pier 17在2022年的户外音乐会门票销售量达到400万张[65] 市场扩张和并购 - 86%的债务在2026年或之后到期[19] 负面信息 - 经营资产部门EBT为3,247千美元，较去年同期减少18.8%[70]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度继续交出强劲的财务业绩,各核心业务表现出色 [10] - 主要规划社区(MPC)板块实现税前利润85百万美元,同比增长12% [20] - 主要规划社区新房销售量大幅增加113%,达到605套 [23][24] - 公司大幅提高了2023年MPC税前利润和运营资产净运营收益(NOI)的全年指引 [55][57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 主要规划社区(MPC)板块实现创纪录的平均每英亩地价,销售了84英亩住宅用地 [20] - 公司在布里奇兰德(Bridgeland)又销售了13英亩商业用地给雪佛龙,用于建设R&D园区 [21] - 运营资产板块三大核心资产类型(多户型住宅、办公、零售)全部实现同比增长,其中多户型住宅NOI增长18% [28][29][30][31][32][34][35] - 华德村(Ward Village)公寓项目A'ali'i和Ko'ula已全部售罄,其他在建项目也取得了不错的销售业绩 [44][45][46][47][48][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯地区8月新房销量创近15年新高 [23] - 纽约9月降雨量超过14英寸,影响了海港区(Seaport)的经营业绩 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划将海港区(Seaport)及其他娱乐资产剥离,成立独立的上市公司"海港娱乐" [17][18][19] - 这将使公司聚焦于主要规划社区(MPC)的大量发展机会 [70] - 海港娱乐将独立运营,有更多机会发掘这些资产的内在价值并拓展娱乐业务 [19] - 公司在主要规划社区(MPC)继续以较高价格出售土地,反映了强劲的需求 [20][26] - 公司正在考虑更加精准的选择新开发项目,关注能带来更高风险调整后收益的机会 [109][110][111][112] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房贷利率较高,但新房市场仍然强劲,建筑商继续以创纪录的价格购买公司土地 [68] - 公司运营资产表现出色,有望在未来几年实现大幅NOI增长并接近稳定 [28][29][30][31][32][33][34][35][36][146][147] - 华德村(Ward Village)公寓项目销售势头强劲,未来几年将贡献超过25亿美元的收入 [50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 关于海港娱乐公司的分拆,公司是否会保留所有权或管理权?分拆后两家公司的资产负债表会如何安排? [120][121][122][123][124][125][126][127] **David O'Reilly 回答** 公司不会保留海港娱乐的所有权,但可能提供一些过渡服务。具体的资产负债表安排还在商议中,需要获得相关方的同意。 [122][123][124][125][126][127] 问题2 **John Kim 提问** 分拆是否会在第一年就为Howard Hughes带来收益增厚? [128][129][130][131][132][133] **David O'Reilly 回答** 分拆的目的不是为了提升下一个季度的收益,而是为了长期价值创造。分拆将使公司能够更好地专注于主要规划社区的发展机会。 [128][129][130][131][132][133] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否已经开始与当地政府讨论华德村(Ward Village)未来发展阶段的规划? [152][153][154][155][156] **David O'Reilly 回答** 公司目前有5-6年的现有开发计划,未来会继续寻找机会进一步开发西侧和其他地块,但现在还为时尚早。公司会充分利用现有团队的专业能力来推进这些发展机会。 [153][154][155][156]

公司债务情况 - 公司有7.5亿美元利率5.375%的2028年到期高级票据、6.5亿美元利率4.125%的2029年到期高级票据和6.5亿美元利率4.375%的2031年到期高级票据[177] - 2023年公司新增借款1.15亿美元，提取现有抵押贷款2.443亿美元，偿还抵押贷款1.108亿美元，提取担保桥地债券2亿美元，截至2023年9月30日有11亿美元未提取的贷款人承诺[260] - 截至2023年9月30日，公司有52亿美元未偿还债务，11亿美元未提取的贷款人承诺，未合并企业债务份额为1.286亿美元[271] - 截至2023年9月30日，公司净债务为41.45255亿美元[275] - 截至2023年9月30日，公司有16亿美元可变利率债务未偿还，其中2.758亿美元通过利率互换转换为固定利率，3.948亿美元有利率上限合约[277] - 截至2023年9月30日，浮动利率每增加1%，年度利息成本将增加约980万美元[278] - 截至2023年9月30日，浮动利率每上升1.00%，年度利息成本将增加约980万美元[278] 公司资产情况 - 公司获奖资产包括约10.1万英亩的MPC投资组合及其他资产，分布在从纽约到夏威夷的七个州[178] 公司架构与业务规划 - 2023年7月17日，公司董事会授权创建控股公司结构，8月11日，新控股公司Howard Hughes Holdings Inc.取代The Howard Hughes Corporation成为在纽交所上市的公司[181] - 2023年10月5日，公司宣布有意成立Seaport Entertainment部门，预计包含纽约和拉斯维加斯的娱乐相关资产，公司持有拉斯维加斯时尚秀购物中心上方空中权80%的权益[181] - 公司计划在2024年将Seaport Entertainment分拆为独立的上市公司，但无法保证分拆的最终时间和是否会发生[182] - 2023年10月5日公司宣布计划成立Seaport Entertainment新部门，预计2024年分拆为独立上市公司[222] - Seaport业务分为房东运营、管理业务、Tin Building以及活动和赞助四类[224] - 2023年第四季度，公司计划推出The Lawn Club，将改造超20,000平方英尺的富尔顿市场大楼[227] 公司整体财务数据关键指标变化 - 本季度普通股股东应占净收入降至净亏损5.442亿美元，上年同期为净收入1.081亿美元[186] - 公司保持强劲流动性，拥有4.917亿美元现金及现金等价物和11亿美元未动用贷款承诺[186] - 2023年前九个月普通股股东应占净收入减少7.179亿美元，至亏损5.861亿美元[187] - 2023年第三季度公司收入为1.5万美元，2022年同期为1.4万美元，增加1000美元；2023年前三季度为4.5万美元，2022年同期为4.3万美元，增加2000美元[257] - 2023年第三季度公司所得税费用减少17860万美元，主要因税前收入减少[258] - 2023年第三季度公司一般及行政费用增加210万美元，主要因薪酬及其他费用增加[258] - 2023年前三季度所得税费用减少2.032亿美元，公司其他收入增加190万美元，一般及行政费用增加450万美元，公司净利息费用增加260万美元[259] - 2023年前三季度经营活动净现金使用量为3.597亿美元，2022年同期为提供2.155亿美元，净增加5.752亿美元[261][263] - 2023年前三季度投资活动净现金使用量为2.537亿美元，2022年同期为1.558亿美元，增加9790万美元[261][264] - 2023年前三季度融资活动净现金提供量为4.503亿美元，2022年同期为使用3.5亿美元，变化8.004亿美元[261][265] 运营资产数据关键指标变化 - 本季度运营资产净营业收入为6070万美元，较上年同期增加210万美元[186] - 运营资产税前收益减少3130万美元，主要因利息费用增加等因素[190] - 2023年前三季度运营资产净营业收入（NOI）为1.81143亿美元，较2022年的1.73132亿美元增加801.1万美元[197] 多户住宅、写字楼、零售业务数据关键指标变化 - 2023年前三季度多户住宅NOI增加480.2万美元，主要得益于冬季天气相关保险理赔、新物业持续招租和租金增长[199] - 2023年前三季度写字楼NOI增加740万美元，主要源于一次性租约终止费用、持续招租活动和减免期到期[199] - 2023年前三季度零售NOI增加150万美元，主要受租户升级、零售销售增长和租赁增加推动[199] MPC业务数据关键指标变化 - 本季度MPC税前收益为8480万美元，较上年同期增加940万美元[186] - 2023年前三季度总体规划社区（MPC）土地销售为1.77045亿美元，较2022年的1.99032亿美元减少2198.7万美元[200] - 2023年前三季度MPC总营收为2.36123亿美元，较2022年的2.6699亿美元减少3086.7万美元[200] - 2023年前三季度MPC总运营费用为1.03668亿美元，较2022年的1.13087亿美元减少941.9万美元[200] - 2023年前三季度MPC部门税前利润（EBT）为2.02096亿美元，较2022年的2.06327亿美元减少423.1万美元[200] - 2023年前三季度布里奇兰（Bridgeland）EBT为7685万美元，较2022年的5213.9万美元增加2471.1万美元[203] - 2023年前三季度萨默林（Summerlin）EBT为1.16996亿美元，较2022年的1.52331亿美元减少3533.5万美元[203] - 2023年第三季度MPC销售净额增加710万美元，主要因住宅、超级地块销售面积增加及商业销售面积减少[210] - 2023年前三季度MPC销售净额减少3960万美元，主要因超级地块、商业、定制地块销售面积减少及建筑商价格参与度降低[215] - 2023年前三季度MPC细分业务EBT减少420万美元，其中Summerlin减少3530万美元，The Woodlands Hills减少750万美元，Bridgeland增加2470万美元，The Woodlands增加1460万美元[211][212][213][214] - 2023年第三季度MPC净贡献增加4980万美元，2023年前三季度减少860万美元[218] - 2023年前三季度MPC土地库存活动中，开发支出2.56214亿美元，MPC销售成本6613.4万美元，MUD可报销成本1.08277亿美元[219] - 2023年第三季度住宅销售方面，38.4英亩平均售价56.6万美元/英亩，上年同期20.8英亩平均售价52万美元/英亩[210] - 2023年前三季度超级地块销售方面，39.2英亩平均售价130万美元/英亩，上年同期70.8英亩平均售价110万美元/英亩[215] 海港业务数据关键指标变化 - 本季度海港业务净营业收入亏损90万美元，较上年同期减少250万美元[186] - 海港业务税前收益减少7.334亿美元，主要因7.095亿美元减值费用[190] - 截至2023年9月30日的三个月，海港业务部门税前利润（EBT）较上年同期减少7.14亿美元；九个月减少7.334亿美元[234][236][238] - 海港物业净营业收入（NOI）截至2023年9月30日的三个月减少250万美元，九个月减少410万美元[239] - 海港包括管理业务、活动与赞助和Tin Building在内，约67%已出租[238] Tin Building业务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日的三个月，Tin Building租赁付款为280万美元，九个月为850万美元[235] - 截至2023年9月30日的三个月，折旧费用增加120万美元；九个月增加660万美元，主要与2022年第三季度投入使用的Tin Building有关[236][240] - 2023年第三季度Tin Building NOI为228.6万美元，2022年同期为161.2万美元，增长67.4万美元；2023年前三季度为706.1万美元，2022年同期为161.2万美元，增长544.9万美元[244] - 2023年第三季度Tin Building by Jean - Georges NOI亏损807.4万美元，2022年同期亏损1136.6万美元，减少亏损329.2万美元；2023年前三季度亏损2686.7万美元，2022年同期亏损2056.5万美元，增加亏损630.2万美元[244] 战略发展业务数据关键指标变化 - 本季度战略发展业务税前收益为70万美元，较上年同期减少1.234亿美元[186] - 2023年第三季度战略发展部门EBT为68.7万美元，2022年同期为12413.6万美元，减少12344.9万美元；2023年前三季度为 - 1778.4万美元，2022年同期为12785万美元，减少14563.4万美元[247] - 2023年前三季度战略发展部门中，共管公寓销售净收入减少12670万美元，共管公寓销售成本增加1340万美元[249] 项目建设与销售情况 - 截至2023年9月30日，在建的三座塔楼97.8%的单元已签约[186] - 250 Water Street项目场地修复工作约完成80%，预计2023年完成[233] - 截至2023年9月30日，6座已完工塔楼几乎100%售出，仅Kō'ula剩1套后续售出[250] - 截至2023年9月30日，3座在建塔楼中，Victoria Place 100%预售，The Park Ward Village 93.6%签约，Ulana Ward Village 100%预售[251][252][253] - 截至2023年9月30日，预开发项目Kalae 85.1%签约[254] 租赁收入情况 - 截至2023年9月30日的三个月，租赁收入为521.3万美元，上年同期为500.1万美元；九个月租赁收入为1623.1万美元，上年同期为1227.7万美元[234] 音乐会活动情况 - 2023年夏季音乐会系列从5月持续到10月，有60场演出，售出超194,000张门票，占可用门票库存超93%；二季度举办19场音乐会，接待约58,000名客人，三季度举办39场，接待约113,000名客人[231] 公司其他权益情况 - 公司持有Jean - Georges Restaurants 25%的权益，该公司在全球经营超40家餐厅和酒店业务[226] 公司债务契约遵守情况 - 截至2023年9月30日，除六项物业层面债务工具外，公司遵守所有物业层面债务契约；除一项1100万美元物业层面债务工具的杠杆比率契约外，遵守所有担保人债务契约[272][273]

财务数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合季度净营业收入达1300万美元，同比增长10% [2] - 海港收入同比下降19%，主要因2022年有非经常性新冠疫情恢复款项和特殊活动收入；与第一季度相比，收入增长92%，净营业收入环比改善300万美元 [69][70] - 零售业务第二季度净营业收入略低于1300万美元，同比减少11% [72] - 运营资产第二季度净营业收入达6800万美元，同比增长3%；同店净营业收入同比增长4% [81] - 公司提高了对总体规划社区（MPC）税前利润（EBT）和运营资产净营业收入（NOI）的全年预期，MPC预计EBT同比持平至下降10%，运营资产NOI预计同比增长1% - 4% [86] - 公司出售伍德兰兹的两个自助存储设施，售价约3000万美元，预计第三季度确认1600万美元的出售收益 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度执行新的或扩大的办公租赁面积近20万平方英尺，续租面积超过18万平方英尺，期末稳定办公投资组合出租率达89% [1] - 第二季度办公业务净营业收入为3400万美元，同比增加400万美元，增长13% [81] 多户住宅业务 - 期末稳定多户住宅物业出租率达98%，其中哥伦比亚市中心为99%，休斯顿为97%，萨默林为96% [2] 零售业务 - 期末零售投资组合出租率为96%，同比提高3个百分点 [72] 总体规划社区（MPC）业务 - 新屋销售总数达605套，同比增长39%，其中布里奇兰新屋销售几乎翻倍，伍德兰希尔斯增长超50%，萨默林增长近20% [75] - EBT同比下降23%，主要因萨默林超级地块土地销售时间问题 [63] 沃德村业务 - 本季度签约出售43套公寓，目前剩余待售单元仅116套 [3][62] 海港业务 - 夏季屋顶音乐会系列已售出超17万张门票，占可用门票库存的85%以上 [69] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋市场中，新建房屋销售占比从历史正常水平的10% - 15%大幅提升至约35% [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进行控股公司重组，8月11日起霍华德·休斯控股公司将成为新母公司，8月14日起股票将在纽约证券交易所以代码HHH交易，旨在促进业务增长、提供财务灵活性并分离房地产和非房地产资产及负债 [4] - 公司在多个地区有建设项目接近完工，且有强大的开发管道，未来将增加现金流 [13] - 海港业务专注于优化产品组合和运营模式，以实现盈利 [70] - 零售业务注重租户更替，引入更优质租户以提高业绩 [56] - 行业竞争方面，拉斯维加斯棒球场赞助收入减少，因当地出现更多职业体育团队，但公司预计该业务将强势反弹 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新屋市场回暖，预计下半年土地销售将大幅增加，推动2023年MPC EBT上升 [78] - 运营资产表现出色，优质资产组合持续跑赢市场，未来有望更接近稳定状态 [96] - 尽管当前开发市场面临挑战，如建筑成本上升、利率提高和贷款环境困难，但公司开发团队积极进行前期开发，待市场环境改善即可推进项目 [85][91] 其他重要信息 - 维多利亚广场预计明年完工，公园·沃德村和乌兰娜预计2025年完工，卡拉预计今年晚些时候开工建设 [83] - 布里奇兰的温斯潘单户出租开发项目预计今年晚些时候迎来首批居民，哥伦比亚市中心的南湖医疗办公楼预计2024年初完工 [84] - 公司期末现金为3.89亿美元，债务方面，期末未偿还债务为49亿美元，2024年到期债务仅2.73亿美元，约86%的债务在2026年或更晚到期，98%的债务为固定利率、有利率上限或已进行利率互换 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司重组的驱动因素及是否会增加一般及行政费用（G&A） - 重组是为了将房地产资产与非房地产资产分离，避免非房地产资产的业绩影响债务契约，自18个月前投资让 - 乔治餐厅业务后就开始考虑；不会增加G&A费用，公司董事会、管理策略等均无变化 [24] 问题: 办公业务的终止费用金额和面积，以及对指引的帮助 - 终止费用不到300万美元，涉及面积约2.7万平方英尺，公司已在就该空间的续租进行谈判 [21] 问题: 公寓销售的折扣原因及对经济的影响，以及整体销售与原预期的对比 - 为在推出新塔楼前清理'A'ali'i和Ko'ula的少量剩余库存（占比不到3%），避免持续的业主协会（HOA）和房地产税等费用，从净现值和竞争角度考虑进行折扣；整体经济影响不大，整栋楼仍能保持25% - 30%的利润率 [29][35] 问题: 海港ESPN租赁情况及若需回填租金对比 - ESPN租约到2025年12月，公司与他们就短期续租进行持续讨论；考虑到工作室空间的价值和位置，不担心回填问题，目前暂不考虑租金折扣 [31] 问题: 公寓销售的修复成本是一次性还是可能会重复发生 - 此次修复成本是因两年前开始的维修项目，受通胀影响成本超预期，目前该项目已结束，预计不会再有类似费用，尤其是来自Waiea的 [27] 问题: 拉斯维加斯棒球场赞助收入减少的原因 - 主要是因为当地出现更多职业体育团队，竞争加剧导致暂时逆风，但过去60天已有业务活动增加，预计能快速缩小差距 [46] 问题: Teravalis今年是否有结算预期 - 预计年底前有500个左右地块结算，较最初预期略有下降，主要因供应链延迟和基础设施交付问题，但买家需求强劲，一旦基础设施到位即可宣布合同 [47] 问题: 公寓折扣是否会影响未来塔楼的预期毛利率 - 不会影响，公司在预售或在建的塔楼仍在提价，仅对已完工且有剩余库存的'A'ali'i和Ko'ula进行了折扣 [53] 问题: 办公和零售业务是否有大型租约到期及续约情况 - 2024年和2025年有一些重要租约到期，公司会战略选择续约租户，过去有空置情况时都能以更好的租户回填，预计未来也如此 [56] 问题: 锡楼今年在收入方面令人失望的原因 - 快速服务餐饮、零售和电子商务业务的采用速度较慢，未达预期，公司正与合作伙伴合作进行改进，预计运营费用后期会下降并实现预期收入 [98] 问题: MPC指导上调中定价和销量的预期情况 - 定价方面，土地每英亩价格保持强劲；销量增加主要因上半年新房销售速度超出预期，预计下半年土地销售将增加 [102] 问题: 公司结构重组是否与拉斯维加斯潜在工作室项目有关 - 无关，公司在该项目中仅作为房地产所有者和房东，不参与制作业务，重组主要是为资产分离 [101] 问题: 建筑商价格参与收入的来源及对指导的影响 - 主要来自萨默林的超级地块，部分来自布里奇兰和伍德兰希尔斯；指导上调主要因土地销售面积增加，而非预期未来建筑商价格参与收入的持续增长 [102] 问题: Teravalis的Floreo情况 - Floreo是Teravalis 3.7万英亩中的首个3000英亩村庄，其所有权比例与收购时一致，公司期待今年晚些时候签订首批地块合同 [109] 问题: Teravalis销售地块的收入分成及未来村庄开发模式 - 公司在Floreo的权益为50%，收入按此比例计算；未来村庄开发通常会采用交错进行的方式，以满足不同消费者需求 [110][112] 问题: 如何根据利率环境调整规划和开发，能否自筹资金及对开发计划的影响 - 公司会在获得贷款后才开始项目建设，当前贷款环境困难可能会减缓新开发项目启动，但市场改善后会有大量活动；公司不会完全用自有资金进行开发，需贷款以实现预期回报 [121][130] 问题: 运营资产净营业收入增长的原因 - 办公业务主要是伍德兰兹空置空间的租赁和公司向社区的迁移；多户住宅业务是新开发项目的租赁和同店业绩改善及租金上涨；零售业务是租户更替和引入更多奢侈品牌 [127][132] 问题: 拉斯维加斯工作室项目的经济模式 - 公司仍在与政府官员合作制定税收法案，与索尼等合作设计工作室布局；预计公司作为房地产开发商和所有者、房东，索尼和马克等制作公司作为租户支付租金，目前项目仍具高度不确定性 [149] 问题: 为何不利用物业现金流偿还债务等待债务市场周期 - 公司希望保持在社区内办公和多户住宅市场的主导地位，出售资产虽能获得短期现金，但会损害竞争优势，影响开发和自有资产的业绩 [140] 问题: 海港除ESPN外工作室的机会及若ESPN离开的规划 - 公司正在积极寻找海港剩余空置空间的租户，有消息会尽快公布；关于ESPN离开后的规划，公司在拉斯维加斯工作室项目未确定前暂无法明确 [142][149]