财务数据和关键指标变化 - 公司MPC和运营资产部门一季度财务表现良好，资产在排除资产处置影响后，净营业收入（NOI）达5900万美元，同比增长6% [2][3] - MPC部门税前利润（EBT）为6200万美元，同比增加300万美元，得益于每英亩住宅价格持续增长、建筑商价格分成和商业土地销售 [19][21] - 海港一季度收入同比增长27%，达1200万美元，排除未合并合资企业960万美元亏损后，NOI亏损改善至560万美元 [10] - 一季度建筑商价格分成收入为1400万美元，虽新房销售下降9%，但仅同比减少3% [5] - 一季度零售NOI为1500万美元，同比增长20%；未合并企业NOI份额下降28%，主要因对夏林医院投资的年度现金分配减少 [36][37] - 一季度末现金为4.18亿美元，在建项目剩余权益出资为2.54亿美元，待夏林南办公楼2700万美元建设融资到位 [42] - 一季度末债务余额为48亿美元，2024年前到期仅2.26亿美元，约87%在2026年或更晚到期，且100%债务已固定、上限或互换为固定利率 [64] - 一季度现金一般及行政费用（G&A）为2000万美元，公司重申2023全年业绩指引 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 新房销售较2022年四季度增长120%，共售出552套，夏林和布里奇兰表现突出 [4][24] - 土地销售总额5900万美元，略有3%下降，主要因住宅英亩数销售减少；每英亩住宅价格上涨49%，达83.6万美元 [21] - 布里奇兰售出超22英亩住宅用地，均价54.2万美元/英亩，还完成109英亩商业土地销售，创收近2800万美元，季度EBT超3100万美元 [22] - 夏林季度EBT为2800万美元，建筑商价格分成达1200万美元，二期54英亩定制地块开始销售 [23] 海港业务线 - 锡楼一季度实现每周七天运营，客流量和销售额良好，合资企业股权亏损环比改善650万美元，至920万美元 [26] 运营资产部门 - 一季度总NOI为5900万美元，排除2022年剥离的零售资产后，同比增长6%，各物业类型租赁表现良好 [28] - 办公物业一季度NOI为2800万美元，同比改善260万美元或10%，但受租户破产和租约到期影响 [11] - 稳定零售物业出租率达96%，同比增加6%，环比提高1%；多户住宅物业NOI为1300万美元，同比增长13%，得益于保险理赔和租金增长 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国新建住房目前约占可用住房库存的三分之一，高于历史正常水平的10%多一点 [8] - 3月新房开工量同比下降28%，住宅用地购买谈判增加，公司预计未来季度住宅土地销售将改善 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进开发项目，确保资本合理配置以实现最高风险调整回报 [47] - 公司计划开发沃德村第11个公寓项目Launiu，预计今年晚些时候或明年年初预售，2027年完工 [40] - 公司在运营中注重提高效率，如多户住宅资产通过集中布局实现人员共享 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年末市场面临诸多不利因素，但公司资产组合展现出韧性，一季度业绩良好，对全年业绩有信心并维持全年指引 [2][46] - 住房市场方面，购房者情绪积极，新房销售增加，建筑商对土地需求有望推动未来土地销售增长 [4][9] - 海港业务虽仍有亏损，但运营改善，预计未来季度财务状况将显著改善 [26] 其他重要信息 - 公司将于9月6日在纽约举行下一次投资者日活动 [46] - 沃德村维多利亚广场塔楼封顶，公园沃德村和乌兰娜已开工建设，预售情况良好 [39] - 夏林Tanager Echo多户住宅综合体预计下季度完工，布里奇兰Wingspan单户出租开发项目预计年底迎来首批住户 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 布里奇兰商业土地销售情况及对当地影响 - 一块卖给相邻土地所有者用于开发大型配送工业中心，有助于创造就业和带动周边居住需求 [67] 问题2: 西凤凰城地块定价变化原因 - 原报告价格包含不可售土地等，现调整为仅含可售住宅地块的净土地价格，且预计卖给建筑商的价格有小幅上涨 [50][69] 问题3: 办公室组合全年入住率趋势 - 对未来入住率改善持乐观态度，特别是伍德兰兹、哥伦比亚和夏林的优质资产 [71] 问题4: 建筑商是否调整产品以适应价格 - 未看到产品有重大转变，购房者接受了较高利率，部分溢价如景观、地块和房屋升级溢价减少或消失 [73] 问题5: 奥克兰运动家队迁至拉斯维加斯对飞行员队和夏林市中心盈利能力的影响 - 类似拉斯维加斯金骑士队与下属球队的关系，对双方组织都有益，能吸引更多游客 [75] 问题6: 海港餐饮业务劳动问题及与原模型对比 - 劳动力影响利润率，但餐厅仍盈利，为公司带来现金流和客流量；锡楼仍在爬坡期，未来将调整劳动力以改善现金流 [77][98] 问题7: 建筑商补充库存何时转化为更高销售及每英亩价格走势 - 难以预测，预计每英亩价格保持强劲，但不会出现两位数增长，因抵押贷款利率高和可负担性受限；本季度平均价格受伍德兰兹定制地块销售影响，排除后每英亩住宅价格上涨14% [78][79] 问题8: 沃德村公寓销售增速放缓原因 - 从低至中70%提升到近80%表现出色，且未开工建设，剩余单元少导致销售难度增加；可根据需求提高价格 [80][81] 问题9: 运营资产同店增长改善原因及入住率下降情况 - 租赁价格提高、运营费用管理良好推动现金流增长；新建筑在租赁期入住率低，稳定后将提高效率和NOI利润率 [84][89] 问题10: 运营效率及更多物业达到稳定率后如何控制运营费用 - 更多物业进入市场可提高效率，如多户住宅资产可通过相邻布局实现人员共享 [107] 问题11: 利率上升对公司战略的影响 - 利率上升增加资本成本和投资回报要求，公司继续进行套期保值、上限设定和互换操作以降低风险 [91][92] 问题12: 运营资产同店增长是否有一次性费用或收入因素 - 本季度有适度房地产税退款，未来保险成本可能略高，整体是资产管理良好的结果 [106]

业绩总结 - 截至2023年3月31日，Howard Hughes的总土地销售收入为17亿美元[33] - 公司的净运营收入（NOI）为3.8亿美元，反映了与房地产资产直接相关的收入和费用[15] - 2023年第一季度生成的总收入为27亿美元[68] - 2023年第一季度的在位净营业收入（NOI）为2.39亿美元，同比增长15%[68] - 2022年NOI同比增长超过300%[163] 用户数据 - Howard Hughes的多家庭单位总数为5,587个[38] - 2023年第一季度的多家庭租金同比增长8%[164] - 2022年执行的新租赁面积为253,000平方英尺，截止到2023年3月31日，整体出租率为85%[175] 未来展望 - 预计到2025年，Summerlin南部办公室的稳定化NOI将达到800万美元[139] - 预计在2023年下半年销售的第一批1000个地块的价格超过每英亩60万美元[151] - 未来5年内有超过1,185个多户住宅、共管公寓和老年人单位的开发机会[197] 新产品和新技术研发 - Tin Building by Jean-Georges的总面积为54,000平方英尺，提供超过20种餐饮体验[6] - Seaport区域的创新餐饮、娱乐和文化体验总面积约为473,000平方英尺[2] 市场扩张和并购 - 目前的投资组合规模为1700万平方英尺，已售出4910英亩土地[68] - 自2017年以来，MPC（主计划社区）总资产的毛值增长至26.72亿美元[72] - 目前有472个单位位于Merriweather区，预计到2025年实现900万美元的稳定净营业收入[183] 负面信息 - 公司的资产组合中，运营资产占比为37%[43] - 办公资产的在位NOI为1.12亿美元，稳定化NOI为1.78亿美元，稳定出租率为86%[153] 其他新策略和有价值的信息 - 当前开发活动的建筑成本收益率为9.3%[76] - 100%的债务为固定利率或已交换/上限，87%的债务将在2026年或之后到期[82] - 平均家庭收入为196,000美元[199]

Company Participants Anthony Paolone - JPMorgan Chase & Co. Alexander Goldfarb - Piper Sandler & Co. John Kim - BMO Capital Markets Hamed Khorsand - BWS Financial Alex Barrón - Housing Research Center I would now like to turn the conference over to Eric Holcomb, Senior Vice President of Investor Relations. Please go ahead. Before we begin, I would like to direct you to our website, howardhughes.com, where you can download both our fourth quarter earnings press release and our supplemental package. The earni ...

业绩总结 - HHC的年度EBT在2021年为3.17亿美元，2020年为2.09亿美元，2019年为2.64亿美元[15] - HHC在2022年第三季度的运营现金流为2.55亿美元，较2011年的4600万美元显著增长[16] - 2022年第三季度的净收入为131百万美元[117] - 2022年第三季度的公司整体EBT为309百万美元[117] - 2022年第三季度的合并运营资产净营业收入为184百万美元[117] 用户数据 - The Woodlands社区面积为28,545英亩，人口达到120,000人[33] - The Woodlands的平均家庭收入为$177,000，房屋中位价值为$420,000[33] - Bridgeland社区的面积为11,506英亩，现有人口为17,500，完全建成后预计可容纳70,000人[48] - Bridgeland的平均家庭收入为$188,000，房屋中位价值为$384,000[48] - Summerlin的总面积为22,500英亩，预计在完全开发后将拥有200,000名居民[66] 未来展望 - HHC的土地价格在2022年第三季度达到了每英亩767,000美元，较2011年的366,000美元增长了109%[25] - 预计在2023年下半年出售首批1,000个地块，价格约为每个地块80,000至85,000美元，或每英亩325,000至350,000美元[91] - Teravalis的近期计划包括在未来5年内建立为凤凰城西谷的首要MPC，并在20年内成为全国领先的可持续MPC[93][94] - Ward Village的开发预计在未来8年内完成，面积为60英亩，获得约9百万平方英尺的开发权[98] 新产品和新技术研发 - Floreo计划建设超过300英亩的公园，并提供合理的定价和强大的设施，以加速对Teravalis的需求[91] - Tin Building于2021年12月完成核心和外壳的建设，并于2022年9月28日举行盛大开幕[113] 市场扩张和并购 - Seaport项目位于曼哈顿金融区，涵盖多个城市街区，提供约461,000平方英尺的创新餐饮、娱乐和文化体验[106] - 预计到2024年，Seaport地区将有64栋新住宅建筑[106] 负面信息 - 2022年第三季度的利息支出为65百万美元[117] - 2022年第三季度的折旧和摊销费用为115百万美元[117] - 2022年第三季度的房地产及其他资产的处置损益为4百万美元[117]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告净收入为1.081亿美元，即摊薄后每股2.19美元，而去年同期净收入为410万美元，即摊薄后每股0.07美元 [57] - 提高了2022年全年对MPC和运营资产部门的业绩指引，MPC全年税前利润预计同比仅下降10% - 17%，运营资产全年净营业收入预计同比增长3% - 5% [60][61] - 第三季度回购了近36.9万股股票，花费2540万美元，平均价格为每股69美元，季度末仍有1500万美元的回购额度 [62] - 季度末现金为3.55亿美元，10月初完成的Ko'ula项目近150个单元将在第四季度产生超1.5亿美元的额外现金流 [63] - 季度末债务余额为46亿美元，近82%的债务在2026年或更晚到期，86%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [64][65] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 税前利润为7500万美元，同比增长39% [13] - 新屋销售总数为284套，同比减少48%，主要因Summerlin新屋销售下降57% [19] - 各社区中位房价上涨，Bridgeland同比上涨19%至59.5万美元，Summerlin同比上涨13%至近75万美元 [22] 海港业务线 - 收入增至3200万美元，同比增长57%，产生净营业收入160万美元，但因Tin Building开业成本，公司股权损失达1100万美元 [29] 运营资产部门 - 净营业收入为6100万美元，同比下降300万美元或3%，剔除剥离资产影响后，同比增长100万美元或2% [32] - 多户住宅资产季度净营业收入为1200万美元，同比增长27%，有效租金平均同比增长近13% [33][34] - 办公物业净营业收入为2900万美元，同比增长3% [36] - 零售物业净营业收入为1300万美元，同比减少200万美元 [38] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入为400万美元，同比减少160万美元 [39] 沃德村业务线 - 季度公寓销售净收入为4.19亿美元，毛利润为30% [9] - 预售方面，Kalae已预售超40%的单元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 休斯顿市场 - Bridgeland和Woodland Hills业绩强劲，EBT同比分别增长72%和31% [14] - Bridgeland住宅用地价格每英亩上涨25%至52万美元，Woodland Hills每英亩价格上涨17%至41.2万美元 [14] 拉斯维加斯市场 - Summerlin一块23英亩住宅超级地块和一块定制地块的综合隐含价格为每英亩130万美元，较2021年第三季度上涨75% [15] - Summerlin建筑商价格参与收入增长59% [15] 凤凰城市场 - 上周Douglas Ranch正式破土动工并更名为Teravalis，JDM Partners回购约3%的所有权权益，使其在非佛罗里达部分的总所有权权益达约12%或6500万美元 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续开发有经济可行性和长期价值的项目，基于当前市场因素和风险调整后的经济状况进行决策 [70] - 开发新的地块项目，以提供更多价格合理的房屋，短期内可能减少土地销售 [24] - 公司在土地销售上仍保持定价权，会根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场面临逆风，但公司各运营部门本季度表现良好，业务模式和独特的投资组合具有韧性，能够抵御经济波动 [8][10] - 住房市场虽受高抵押贷款利率、通货膨胀和衰退担忧影响，但公司社区仍有需求，尤其是高端房屋，且土地库存处于历史低位，对未来表现有信心 [12][21][96] - 海港业务随着Tin Building开业，预计未来客流量和销售额将持续增长，有助于财务业绩改善和业务稳定 [29] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得进展，在全球房地产公司可持续发展表现和最佳实践评估中，在美国多元化上市同行组中排名第一，并被评为美洲多元化类别中的行业领导者 [11] - 海港的250 Water Street项目因第三方诉讼暂停施工，公司认为该诉讼无依据，将积极抗辩 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请更新债务和契约合规情况 - 第三季度，Hughes Landing的两栋建筑和Waterway未达到债务服务覆盖率，但对流动性和资产运营无重大影响，相关问题正在解决中 [68][69] 问题: 在利率上升的情况下，新项目开发的参数是什么，7% - 8%的成本回报率模型是否仍适用 - 项目决策需逐案评估，公司受益于总体规划社区的优势，若项目经济可行且能增加投资组合价值，将基于市场因素和风险调整后的经济状况继续开发 [70] 问题: 投资者关系页面上历史股本回报率为25%，如何验证该数据，能否提供实际项目的示例 - 该数据为现金回报率，即项目现金扣除债务服务后除以股权，每季度更新，截至6月30日为25%；以One Lakes Edge项目为例，其现金回报率为42% [72][73] 问题: 如何看待夏威夷100万平方英尺零售物业完全稳定后的价值 - 该物业位置优越，随着社区发展，拆除旧资产并更换为新的零售物业后，租金将从平均约20美元/平方英尺提高到约75美元/平方英尺，预计零售业绩将持续提升 [74][75] 问题: 公司在土地销售上是否仍保持定价权，新经济条件是否改变谈判中的话语权 - 本季度结果表明公司仍是定价者，尽管经济环境艰难，但各社区土地销售价格仍在上涨，公司将根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 问题: 建筑商价格参与收入在2023年的走势如何，有哪些风险 - 该收入在过去几个季度和几年中处于高位，预计未来将回归正常水平，若公司能以合适价格出售土地，该收入应为零 [81] 问题: 公寓预售40%的需求来自哪里，能否完成剩余销售 - 需求主要来自当地买家（占50% - 55%）、亚洲买家（主要来自日本，占约30%）和美国大陆买家；公司对完成剩余销售有信心，随着时间推移，预售数量将继续增加 [83][84] 问题: 250 Water Street项目的诉讼何时有结果，相关债务如何处理 - 无法评论诉讼时间和结果，公司认为诉讼无依据，将积极抗辩；该项目贷款有资产价值支持，无论诉讼结果如何，公司有信心对债务进行再融资 [86][87] 问题: 公司社区与市场相比表现如何，是否在增加市场份额，未来土地销售是否会大幅下降 - 公司社区表现优于市场，因其提供高品质生活、优质设施、短通勤和较低生活成本，吸引了购房者和建筑商；尽管房屋销售放缓，但公司预计将继续表现出色，土地销售将根据需求调整 [93][94][99] 问题: 公司土地销售中，不受7%抵押贷款影响的高端房屋和受影响的低端房屋各占比多少 - 土地销售策略是根据潜在房屋销售情况和需求调整，未来几个季度将更多地向推动购房的群体销售地块，同时确保各社区有不同价格段的地块供应 [99][100] 问题: 夏威夷公寓是否不受抵押贷款利率等因素影响 - 从本季度销售情况来看，尚未看到需求受到有意义的影响或抑制 [102] 问题: Tin Building的劳动力问题是否会推迟项目稳定盈利的时间 - 难以量化延迟时间，但预计不会延迟数年，而是数月；公司预计年底或明年年初实现7天营业，目前正在逐步招聘员工 [104][105] 问题: 沃德村销售过程中客户和销售代表有何反馈 - 公司销售团队会不断收集反馈以改进销售过程，销售结果表明该团队表现出色 [108] 问题: 公司是否探索扩大单户租赁市场的业务 - 公司在Bridgeland推出的首个单户租赁社区Wingspan就是探索的证明，公司对该项目需求持乐观态度 [109][111] 问题: 即将到期的债务如何处理，当前环境是否允许再融资 - 公司预计近期到期债务将以类似或略高、略低的收益进行再融资；目前来看，资产的净营业收入和租金率有所提高，不影响再融资能力 [112][116] 问题: 请解释建筑商价格参与收入的动态和驱动因素 - 公司向建筑商出售土地时，合同通常包含建筑商价格参与条款，比例通常在16% - 20%之间；若房屋最终售价高于预期，公司将参与差价分成 [119][121] 问题: 基于去年第四季度出售的大型超级地块和高端市场房价相对强劲，建筑商价格参与收入是否有潜在上行空间 - 难以预测未来房屋售价，因此无法确定该收入是否有上行空间 [122] 问题: 公寓利润率略高于预期的驱动因素是什么，第四季度的情况如何 - 公司目标是各塔楼平均利润率达到30%，本季度Ko'ula达到该目标，价格上涨有助于巩固利润率 [123][124] 问题: 办公室部门同店数据中，入住率同比上升，但同店净营业收入略有下降，是否包含租赁终止费用，能否解释结果 - 办公室部门入住率上升，但新租赁和正吸纳量带来免租期，同店数据按现金基础公布，免租期影响了现金租金收入 [126] 问题: 凤凰城新总体规划社区的长期预期销售速度和销售周期是怎样的 - 该社区占地3.7万英亩，预计40 - 50年售罄；预计今年向建筑商出售首批1000块地块，但可能推迟到2023年 [129][130] 问题: 2023年向建筑商出售地块的房屋价格范围是多少 - 预计地块售价为每块8万 - 8.5万美元，对应房屋价格约为每英亩30万 - 32.5万美元 [133] 问题: 建筑商启动入门级社区的最小地块尺寸是多少 - 目前考虑的首批地块分布在10 - 12个不同的小分区，地块尺寸和房屋价格各异，以保持多样性 [136] 问题: 入门级社区是否从40英尺宽的地块开始，是否有附属社区，还是全部为单户住宅 - 预计全部为单户独立住宅，地块宽度可从40英尺起 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入2160万美元，摊薄后每股0.42美元，上年同期净收入480万美元，摊薄后每股0.09美元 [48] - 运营资产净营业收入6600万美元，较上年同期增长15% [49] - 海港净运营亏损370万美元，较上年同期改善71.6万美元，季度收入2700万美元，较上年同期增长166% [49] - 沃德村售出20套公寓，实现公寓利润460万美元，上年同期亏损57.4万美元 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC） - 收入较上年同期大幅增长45%，土地销售总额8500万美元，同比增长46%，住宅用地平均售价同比增长25%，建筑商价格参与收入增长62%至1800万美元 [14] - 细分市场中，夏林售出2个住宅超级地块，隐含单价每英亩110万美元，同比增长33%，建筑商价格参与收入增长38%；布里奇兰土地销售同比增长136%，EBT增长79%；伍德兰希尔斯第二季度EBT同比增长66% [17][18] - 新屋销售降至435套，同比减少37% [21] 海港 - 客流量显著增加，屋顶酒吧接待超21万客人，同比增长85%，举办私人活动创收180万美元 [24][25] - 收入增至2700万美元，同比增长166%，净运营亏损改善至370万美元 [26] 运营资产 - 净营业收入6600万美元，同比增长15%，同店增长18% [28] - 多户住宅资产季度净营业收入1200万美元，同比增长60%；办公净营业收入3000万美元，同比增长13%；零售净营业收入1500万美元，略有增长 [29][31][34] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入500万美元，同比增长74% [35] 沃德村 - 公寓销售创收2100万美元，包括阿利伊19套公寓1700万美元，威埃阿1套顶层公寓400万美元 [42] - 在建两座塔楼签约28套，乌娜拉公园和乌娜拉签约638套 [43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿、拉斯维加斯和凤凰城住房需求健康，供不应求 [20] - 多户住宅市场需求强劲，公司房产出租率达94%以上 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进非核心资产剥离计划，将所得资金重新投入核心MPC项目和回购股票 [51] - 积极开展新项目建设，包括多户住宅、办公塔楼、医疗办公楼等，预计多数项目在2022年下半年或2023年初交付 [38] - 凭借独特资产组合和可持续发展社区吸引居民和租户，在市场中具备竞争力 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境充满挑战，但各业务板块表现出色，商业模式和资产组合具有韧性 [10][11] - MPC土地销售前景乐观，需求持续旺盛，公司维持2022年全年MPC业绩指引不变 [22][23] - 海港业务有望在Tin Building开业、剩余办公空间出租和餐饮需求增长的推动下取得更好成绩 [58] 其他重要信息 - 休斯顿MPC项目获得美国绿色建筑委员会LEED预认证，是德州首个获此殊荣的社区，伍德兰兹是全球最大获此认证的MPC [12][13] - 第二季度回购220万股股票，花费1.92亿美元，季度末后又回购36.9万股，花费2500万美元，剩余回购额度1500万美元 [52] - 季度末现金5.73亿美元，有足够资金推进开发项目，剩余股权出资需求仅2.32亿美元 [53] - 债务方面，季度末未偿还债务48亿美元，近到期债务有限，约79%债务在2026年或以后到期，83%债务为固定利率或已互换为固定利率 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 海港业务盈利轨迹及Tin Building开业时间 - 第一季度亏损受疫情影响，第二季度亏损减少55%，收入环比增长172%，同比增长166%，预计Tin Building本季度开业，短期内可能有运营亏损，但长期将为海港带来巨大价值 [62][63][64] 问题2: 零售空间租赁入住率是否会提高 - 零售中心在新环境下表现更好，沃德村零售租赁水平从去年的82%提升至本季度的89%，且新租户销售额更高 [65] 问题3: 经济衰退对公司业务的影响 - 经济衰退可能会减缓公司净资产价值（NAV）的增长速度，但目前公司各业务表现强劲，未出现放缓迹象 [66][67] 问题4: 如何平衡股票回购、偿还债务和保持流动性 - 管理层会综合考虑现金状况、开发承诺、债务情况和股票价格等因素，将资金分配到风险调整后回报最高的领域 [69] 问题5: 是否有购买新房产的计划 - 公司一直在寻找开发机会，但大规模优质土地收购机会较少，现有项目的开发机会足以支撑公司长期发展 [70] 问题6: 抵押贷款利率对土地价值和销售的影响，以及价格走势 - 土地销售和价格上涨主要是由于供需失衡，建筑商仍在补充库存，需求未减，公司不提供每英亩价格指引，但认为目前价格能反映土地价值 [74][75][76] 问题7: 维多利亚广场和库拉的公寓利润率与本季度已结算项目的比较 - 本季度结算项目的实际利润率超20%，公司目标是沃德村整体投资组合平均利润率约30%，预计未来能实现 [78] 问题8: 与Discovery合资项目中54英亩土地的位置 - 土地位于峰会社区内，通过内部道路相连，正在等待最终规划批准，有望年底获批，今年底或明年初开始销售 [79] 问题9: 当前环境是否已常态化，以及未来变化趋势 - 难以预测抵押贷款利率和通胀走势，但公司社区的生活质量和性价比对购房者有吸引力，目前的财务表现证明了这一点 [82] 问题10: 迁入社区的人口与本地市场人口的比例 - 比例季度间有所变化，夏林迁入人口超25%，布里奇兰略低，伍德兰希尔斯本地购房者较多 [83] 问题11: 浮动利率债务对资产负债表和损益表的影响 - 建设项目的浮动利率债务会资本化到资产负债表，对损益表影响较小，公司对未来利息成本的保守估计可降低利率上升对资产收益率的影响 [85][86] 问题12: 近期建筑商行为是否有变化 - 建筑商仍希望购买土地和地块，目前的土地销售能帮助他们恢复库存平衡，公司社区表现优于全国和当地市场 [90][92] 问题13: 建筑商参与计划是否有下行风险 - 这是单向期权，只有上行收益，确保公司在房价上涨时获得合理土地收益 [93] 问题14: 道格拉斯牧场所有权比例变化对运营的影响 - 公司战略不受所有权比例影响，致力于长期净资产价值创造 [94] 问题15: 是否有机会与Discovery在其他MPC合作 - 有一些有限的合作机会，双方正在实时讨论 [96] 问题16: 多户住宅投资组合的租金收入比及租户承受能力 - 公司会跟踪租户收入，多数租户能承受租金上涨，低收入租户需关注经济衰退可能带来的影响 [98] 问题17: 海港Pier 17历史街区的业绩是否受季节性影响及未来趋势 - 海港业务季节性明显，但随着办公租赁增加，季节性影响将逐渐减小 [102] 问题18: 一般及行政费用（G&A）下降的原因及未来资本化情况 - 上年有一次性项目，且随着开发项目增加，部分内部成本分配到开发项目，未来资本化情况与开发管道相关 [105][106] 问题19: 与Discovery在峰会项目的合资模式及预期收入 - 公司按固定价格提供土地，通过瀑布式分配获得资本回报、优先回报和利润分成，第二阶段盈利能力取决于土地销售价格 [107] 问题20: 道格拉斯牧场开发时间表是否有变化 - 一切按计划进行，正在建设基础设施以签约首批1000块土地，有望明年左右开始建房，之后考虑商业开发 [108] 问题21: 海港业务在管理方面的现状与稳定状态的比较 - 目前尚未达到最佳状态，仍有提升空间，Tin Building开业将吸引更多客流，有望提高餐厅效率和利润率 [111] 问题22: 是否会有额外的股票回购授权及资金来源 - 公司还有1500万美元回购额度，若要增加回购，需评估风险调整后回报，可能会放弃其他选项，董事会会适时沟通新的回购授权 [112][113] 问题23: 建筑商是否有重新谈判土地交易或降价的情况 - 公司没有土地期权，目前未与建筑商就土地价格进行重新谈判 [115]

财务数据和关键指标变化 - 一季度MPC土地销售收入6100万美元，同比增长64%；MPC的EBT为6000万美元，同比下降6% [12][14] - 运营资产净营业收入（NOI）为5700万美元，同比增长19%，同店基础上增长12% [24] - 海港城季度收入1000万美元，同比增长44%，净运营亏损830万美元，较去年同期增加390万美元 [22][23] - 沃德村一季度签约61套公寓，同比增长33%，完成24套公寓销售，产生2000万美元销售收入，公寓利润540万美元，同比增长102% [36][39] - 一季度回购180万股股票，花费1.71亿美元，平均价格97美元；季度末后又回购110万股，花费1090万美元，剩余1.24亿美元回购额度 [10][11] - 非核心资产处置产生5.7亿美元净收益，仅余少量零售资产待售 [10] - 一季度末现金6.88亿美元，开发项目剩余股权出资需求1.81亿美元；债务余额47亿美元，2022年到期6300万美元，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [40][43] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 各社区每英亩价格显著增长，商业土地销售和房价上涨推动业绩，建筑商价格参与收入达1400万美元，同比增长超两倍 [12][13] - 夏林社区定制地块每英亩隐含价格涨至460万美元，建筑商价格参与收入增长85%，出售17英亩商业土地给罗斯曼大学 [15][16] - 布里奇兰社区每英亩住宅价格涨至49.5万美元，同比增长8%，EBT同比增长18% [17] - 伍德兰希尔斯社区EBT同比增长9%，每英亩土地销售价格增长17%，建筑商价格参与收入从7.8万美元增至110万美元 [18] 海港城业务线 - 一季度收入1000万美元，同比增长44%，主要因码头17号新餐厅开业吸引客流；净运营亏损830万美元，因新餐厅运营成本和锡楼开业前成本增加 [22][23] 运营资产 - 多户住宅资产季度NOI达1100万美元，同比增长94%，得益于新开发项目快速出租 [24] - 零售NOI为1300万美元，同比增长12%，沃德村零售NOI同比增长53% [26] - 合资资产NOI为680万美元，同比增长63%，因夏林医院分红增加和110 North Wacker无运营亏损 [27] - 办公NOI为2500万美元，同比下降3%，因新租约减免和部分租约到期，但大部分空置空间已被新租户填补 [28] 开发项目 - 超1100套多户住宅、26.7万平方英尺办公楼和5.3万平方英尺医疗办公楼在建，预计收益率7% - 8% [32] - 哥伦比亚湖景区8.6万平方英尺医疗办公楼预计未来几个月开工，已预租20% [33] 沃德村项目 - 一季度签约61套公寓，同比增长33%；'A'ali'i塔楼完成24套公寓销售，剩余55套预计2022年售罄 [36] - Ko'ula塔楼一季度末预售92%，预计三季度交付；Victoria Place塔楼已售罄 [37] - Park Ward Village塔楼一季度签约24套，预售89%，预计三季度开工；Ulana塔楼3月开始预售，已预售83% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场住房供应仍处于历史低位，供需失衡，尽管抵押贷款利率上升，但预计住房市场仍将保持强劲 [19] - 一季度新房销售从去年同期的929套降至604套，但仍高于历史正常水平，住宅土地销售预计不会放缓 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行开发计划，合理分配资金用于新项目开发和股票回购，以实现股东价值最大化和每股净资产增长 [46] - 收购让 - 乔治餐厅少数股权，拓展餐厅业务，提升现有MPC和全球市场的餐饮服务 [23] - 公司业务模式独特，在市场波动和通胀环境下具有优势，多户住宅租金增长超过通胀，零售和办公租约可转嫁部分成本，单户住宅和公寓市场供不应求 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度各运营板块表现良好，尽管面临宏观挑战，但业务模式证明能在波动和不确定时期表现出色，对2022年全年业绩充满信心，维持全年业绩指引 [7][8][44] - 住房市场供需失衡，预计需求将持续，供应限制将随时间缓解，MPC业务全年指引不变 [19][22] - 公司资金充裕，运营板块将持续产生现金流，将合理分配资金以实现最高风险调整回报 [45][46] 其他重要信息 - 3月出售110 North Wacker股权，获得1.69亿美元净收益，标志着非核心资产处置接近尾声 [8][9] - 2月完成2.5亿美元股票回购计划，3月获额外2.5亿美元回购授权 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 锡楼二层预计有哪些租户？ - 锡楼三层均由让 - 乔治规划，共21种不同概念；二层是坐式餐饮环境，有素食和亚洲餐厅、鸡尾酒吧、精酿啤酒吧和烹饪工作室 [47] 问题2: 用多余现金进行股票回购还是偿还高息贷款更好？ - 公司认为股票回购和新开发项目是更好的资金用途，因公司债务利率风险低，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率，且去年加权平均利率降低约40个基点 [50] 问题3: 浮动利率债务中，与建设融资和正常运营相关的比例分别是多少，对损益表的影响如何？ - 大部分浮动利率债务与建设贷款有关，其可变性将在资产负债表中资本化 [54] 问题4: 房屋建筑商在公司社区和其他市场购买土地的意愿如何？ - 公司认为整体市场有大量人口迁入休斯顿、凤凰城和拉斯维加斯，公司MPC项目相对更受益，能获得更多房屋销售和土地销售 [56][57] 问题5: 用多余现金进行开发或回购时，两者是否存在权衡？ - 公司认为不是非此即彼的决策，会根据项目回报率和市场情况，通过严格筛选流程分配资金，以实现每股净资产增长 [59] 问题6: 建筑商价格参与在地块销售中的占比如何，是否有相关积压？ - 绝大多数地块销售有建筑商价格参与，比例约20%，但难以预测，取决于购房者对景观溢价、升级等的支付意愿 [61] 问题7: 2022年MPC的EBT受哪些因素驱动，是地块数量减少但价格上涨吗？ - 各MPC情况不同，如伍德兰希尔斯预计地块价格和数量都增加，夏林预计每英亩价格上涨但地块数量可能减少，难以简单概括 [64][65] 问题8: 随着股价承压，是否会进一步实施股票回购计划，2022年的回购是否有上限？ - 这将取决于公司的流动性、自由现金流和新开发项目情况，如果有额外流动性且部分开发项目未按计划启动，可能用于回购；目前仍有一定回购额度，预计在业绩公布后使用 [67][68] 问题9: 道格拉斯牧场项目有何最新进展？ - 项目进展符合预期，有望本季度签订首批地块合同，目前正在进行土地平整、道路和基础设施建设 [70] 问题10: 道格拉斯牧场的水权采购情况如何？ - 与之前表述一致，前三期项目的水权已获批，且公司在水源获取方面具有优势 [72] 问题11: 夏林的水权是否充足？ - 公司认为有足够的水来完成夏林剩余的开发项目，包括商业开发 [73]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司实现创纪录业绩，是公司11年历史上最强劲的一年[15] - 主营社区土地销售产生3.17亿美元税前收益，同比增长51%[16][23][62] - 运营资产实现2.27亿美元净营业收入，创历史新高，较2020年增长19%[16][38][63] - Ward Village共管公寓销售利润为1.21亿美元，而2020年无共管公寓交付[63] - 码头17客流量达到260万人次，较2019年疫情前水平增长68%[16][32] - 海滨区报告全年净营业收入亏损1800万美元，较2020年增加4%（即亏损增加77万美元）[33][64] - 2021年一般及行政费用为8200万美元，较疫情前1.22亿美元的运行费率大幅降低，节省4000万美元[16][72] - 公司年末持有8.43亿美元现金[18][74] - 2021年完成了27亿美元的融资活动，包括21亿美元的永久性融资和6.28亿美元的建设融资[74] 各条业务线数据和关键指标变化 - 主营社区业务：住宅用地售出565英亩，同比增长50%；社区内新屋销售2761套，超过2020年创纪录水平37套[23][24] - 运营资产业务：同店净营业收入增长14%[38]；零售资产净营业收入增长44%至5800万美元[41]；多户住宅资产净营业收入增长75%至3300万美元[42]；办公资产净营业收入为1.1亿美元，同比下降4%，若剔除短期租赁影响则基本持平[45]；拉斯维加斯球场净营业收入为600万美元，而2020年为亏损360万美元[44] - Ward Village业务：2021年共管公寓销售额（已关闭或已签约）达8.69亿美元，为社区历史最高[57]；第四季度完成'A'ali'i塔楼663套单元的交付，产生4.53亿美元净收入[57] - 海滨区业务：房东业务受疫情持续影响，但餐厅、活动和赞助收入同比增长130%[34] 各个市场数据和关键指标变化 - Summerlin市场：贡献了主营社区总收益的78%[25]；售出一块216英亩的超大地块，价格1.35亿美元[25]；住宅用地每英亩价格同比下降9%，主要因该大地块以未开发形式交付[26] - 休斯顿市场：Bridgeland社区全年税前收益同比增长4%，住宅用地价格同比上涨近7%至每英亩46.8万美元[29]；Woodland Hills社区全年税前收益同比增长66%，新屋销售同比增长50%，住宅用地价格同比上涨9%至每英亩33.7万美元[30] - 住房市场：供需严重失衡，休斯顿和拉斯维加斯的土地库存处于历史低位，而需求依然强劲[31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略清晰，即"How you live, how we build"，专注于在社区内进行开发以满足需求[76] - 资本配置策略包括将运营资产净营业收入、主营社区税前收益、共管公寓和非核心资产销售的现金流再投资于业务[77] - 2021年启动了超过200万平方英尺的新开发项目[19]，并宣布了包括医疗办公楼、单户租赁社区和另一座共管公寓塔楼在内的额外开发项目[19] - 以6亿美元收购了凤凰城西谷的Douglas Ranch，这是一个占地3.7万英亩、已获批可立即开发的主营社区，成为投资组合中最大的主营社区[20] - 启动了2.5亿美元的股票回购计划，并在2022年2月初完成，以平均每股96.05美元的价格回购了260万股（近流通股的5%）[21][22] - 公司计划在2022年启动新的开发项目，具体投资金额将取决于市场需求和自由现金流[91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司独特的定位使其能够在各种市场周期中产生超额回报[76] - 过去两年，观察到人口从高密度城市向提供更好生活质量的低成本地区迁移，这一趋势在疫情期间加速，是公司创纪录业绩的重要因素[17] - 尽管存在通货膨胀、利率和供应压力等不利因素，公司业务仍呈现加速增长态势[76] - 对2022年的预期：主营社区税前收益预计下降25%-30%[67]；运营资产净营业收入预计下降2%至持平[68]；Ward Village共管公寓销售额预计为6.5亿至7亿美元，毛利率在26.5%至27.5%之间，隐含利润中点较2021年增长51%[71]；现金一般及行政费用预计在7500万至8000万美元之间[72] 其他重要信息 - 公司任命Carlos Olea为新任首席财务官[10] - 公司改进了季度披露，包括增加季度聚焦视频、在财报中提供分板块的全年指引、在补充文件中增加运营资产同店净营业收入数据等[11][12][13] - 海滨区开发取得重大进展：Tin Building的主体结构完成，250 Water Street项目获得最终批准[35][55]；海滨区土地租赁期限延长48年，至2120年[56] - Ward Village多个塔楼销售进度强劲：K'ula塔楼已预售89%，预计2022年第三季度交付；Victoria Place塔楼已预售99%；The Park Ward Village塔楼在启动销售6个月后已有84%单元签约[58][59]；宣布启动第九个共管公寓项目Ulana Ward Village，包含696个单元，专门用于劳动力住房[60] - 非核心资产处置策略：自2019年10月以来已处置13项非核心资产，获得4.01亿美元净收益，完成6亿美元目标的三分之二[73] 问答环节所有的提问和回答 问题: Summerlin租赁市场的状况以及加速开发多户住宅的潜力[79] - 回答: Summerlin租金增长强劲，2021年要价租金较2020年上涨约14.5%，现有物业接近满租，表明需求旺盛，公司已启动第三个项目Tanager Echo，新增294个单元，预计2023年第一季度交付[79] 问题: 公司是否考虑资助或改善学校以提升社区吸引力和土地价值[80] - 回答: 学校对于主营社区成功至关重要，公司在Summerlin和Woodlands拥有优秀的K-12教育系统，在Bridgeland向顶级私立学校出售土地，并在Summerlin向Roseman大学出售土地用于建设医学院[80] 问题: Woodland Hills附近是否会建设更多商店[81] - 回答: Woodland Hills是公司最年轻的主营社区，零售发展将跟随住宅增长步伐，目前有2000名居民，预计将开始建设便利零售，随着住宅数量增加，将逐步发展超市零售、商业街和城镇中心零售[81] 问题: Ward Village当前非共管公寓收入的总结以及随着社区密度增加如何产生经常性利润[82] - 回答: Ward Village的非共管公寓收入主要来自目标稳定净营业收入为2600万美元的零售组合，该组合包含100万平方英尺零售空间，其中55万平方英尺尚未开发或计划重建，新塔楼交付带来的优质零售将推动净营业收入增长[82][83] 问题: Ward Village共管公寓的定价策略，强劲的预售是否意味着有提价机会[84] - 回答: 定价基于位置、近期销售和全岛其他单元价格确定，初期定价较为谨慎以促进预售获得融资，尽管多次提价，Victoria Place和The Park的销售速度依然惊人，公司持续审查和调整价格[84][85] 问题: 出售超大地块与较小地块的决策过程，典型地块大小和销售流程[86] - 回答: 超大地块销售决策基于净现值最大化，最近216英亩地块以未开发形式出售避免了基础设施投入和时间延迟，通常通过拍卖流程，考虑每英亩价格、后端参与分成、定金和交割时间等因素，以最大化净现值[86][87][88] 问题: 2022年的资本配置计划，包括开发启动、支出、非核心销售和回购空间[91] - 回答: 2022年资本配置将类似2021年，将大量资本投入新开发，如多户住宅项目，若产生增量收益并实现非核心资产销售目标，可能再次进行股票回购，具体分配取决于市场需求、风险调整回报和股价[91][92][93][94] 问题: 非核心资产销售的最新情况，特别是North Wacker[95] - 回答: 110 North Wacker和New Orleans Riverwalk是2022年潜在处置的首要非核心资产，如有可宣布的交易将进行沟通，目前无进一步更新[95] 问题: 9950 Woodloch办公楼的稳定预期和净营业收入获取时间[96] - 回答: 乐观预计在今年年底前实现剩余空间租赁并达到稳定入住率，但由于市场免租期因素，稳定净营业收入可能要到2023年底或2024年初才能实现[97][98] 问题: Ward Village销售指引中毛利率低于近年水平的原因，是否与劳动力住房有关[101] - 回答: 尽管定价上涨，但成本通胀和劳动力成本上升影响了成本端，2022年确认的单元包括K'ula（全市场价）和'A'ali'i（混合市场价和保留住房），这种组合对毛利率有轻微影响，使其低于30%的目标[102][103] 问题: 多户住宅开发项目的成本压力和预期收益率变化[105] - 回答: 公司根据市场情况更新成本预测，但未相应调整租金预测以稳定收益率，有机会通过更高租金超过7%的预期收益率，目标是少承诺多交付[105][106] 问题: 2022年同店净营业收入组合增长的大致情况[108] - 回答: 指引受酒店组合出售（影响500万美元净营业收入）、420万美元疫情相关租金追缴和100万美元租赁终止费等非经常性项目影响，零售将受负面影响，办公预计基本持平，增长将几乎全部由多户住宅组合驱动[108][109][110] 问题: Summit项目的剩余合作协议内容、土地面积或时间线更新[113] - 回答: 仍有少量产品待售，包括地块和未售出的定制房屋及共管公寓，可能探索扩大合作，目前处于利润分成阶段，增量利润由股东按50-50分享，但高端产品销售难以预测[113][114][115] 问题: 是否探索将Summit类型的合作扩展到其他主营社区[116] - 回答: 与Discovery Land合作关系良好，可能探索扩展到其他地点，但需考虑买家构成和人口统计学是否支持，目前不确定Bridgeland或Woodland Hills是否适合[116][117] 问题: Ward Village共管公寓开发成本下降但预期毛利率较低的原因[118] - 回答: 'A'ali'i的毛利率预期保持稳定，开发成本下降可能源于未动用应急费用，成本节约体现在补充文件中，该塔楼混合市场价和劳动力住房，整体利润率略低于全市场价塔楼[118][119] 问题: 夏威夷住房和租赁市场状况以及未来住宅市场走势[123] - 回答: 夏威夷多年来一直存在住房短缺，公司垂直开发主营社区以增加住房库存满足本地需求，超过50%的买家是夏威夷本地人，这反映了产品在满足本地需求和解决住房短缺方面的作用[123] 问题: 未来股票回购的考虑因素，是否与非核心资产处置或股价条件相关[124] - 回答: 回购将结合非核心资产处置、运营资产净营业收入、主营社区土地销售和共管公寓利润产生的现金流综合考虑，时机取决于股价和这些现金流入的具体时间，可能是新开发投资和回购的组合[124]

财务数据和关键指标变化 - 2021年前三季度多数业绩超2019年同期，MPC EBT增长29%，运营资产NOI增长1%，沃德村公寓销售接近2019年水平，G&A成本降低30% [10] - 第三季度MPC税前利润5410万美元，同比增长48%；运营资产NOI达6290万美元，环比增长9%，同比增长65%；海港NOI亏损360万美元，环比改善19%，同比改善43%；GAAP净利润410万美元，合每股摊薄收益0.07美元，去年同期为1.397亿美元，合每股摊薄收益2.51美元 [15][44][46] - 上调2021年MPC EBT指引至2.75 - 2.85亿美元，运营资产NOI指引至200 - 210亿美元，沃德村公寓利润指引至1.15 - 1.25亿美元，G&A指引维持在8000 - 8500万美元 [48][49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务 - 第三季度税前利润5410万美元，同比增长48%，主要因夏林超级地块销售和峰会合资企业表现强劲 [15] - 2021年已售新房2163套，同比增长6% [16] - 夏林本季度销售47英亩土地，EBT达4560万美元，同比增长130%，年初至今新房销售超1200套，同比增长20% [17] - 峰会合资企业本季度股权收益830万美元，年初至今达5460万美元，去年同期为440万美元 [18] - 休斯顿布里奇兰因供应限制和恶劣天气土地销售下降，但需求强劲 [19] - 伍德兰山每英亩住宅价格同比增长18%至35.3万美元，新房销售增长15% [20] 海港业务 - 第三季度NOI同比改善43%，7月举办11周夏季音乐会系列，30场演出20场售罄，约7.4万名观众，占门票库存90% [21] - 餐厅月均销售额环比增长65%，许多餐厅接近稳定目标 [22] 运营资产 - 第三季度NOI达6060万美元，若计入9月出售的三家酒店贡献为6290万美元，连续四个季度增长 [25] - 零售NOI达1610万美元，为2019年第一季度以来最高，本季度租金收缴率83%，沃德村零售因旅游限制放宽和一次性递延租金支付表现改善 [25][26] - 拉斯维加斯棒球场NOI达540万美元，环比增长74%，去年同期亏损近100万美元 [28] - 多户住宅资产NOI达920万美元，环比增长24%，主要因新开发项目租赁势头强劲 [29] - 办公资产NOI达2780万美元，环比增长6%，同比增长17%，主要因部分资产免租期结束 [31] 沃德村业务 - 本季度签约316套公寓，'A'ali'i、K'ula和Victoria Place销售环比增长36%，同比增长154% [45] - 截至季度末，'A'ali'i、K'ula和Victoria Place预售率达90%，公园塔预售率达64% [41] - 10月'A'ali'i完工，截至11月2日，完成495套交易，净收入3.32亿美元，将在第四季度确认 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿和拉斯维加斯住房供应低，需求持续旺盛，房屋建筑商库存处于历史低位，需补充土地储备 [14] - 纽约市零售市场受疫情影响，但海港已填补部分空置，引入新租户 [75] - 办公市场利用率逐步提高，整体在50 - 60%之间，租赁势头良好 [77][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购道格拉斯牧场MPC，占地3.7万英亩，可开发10万套住房、容纳30万居民和5500万平方英尺商业项目 [12] - 宣布开展三个新项目，包括两个医疗设施和一个单户出租社区，总面积超43万平方英尺，投资1.14亿美元 [34][36][37] - 实施2.5亿美元股票回购计划，认为公司股价相对于净资产价值存在较大折扣 [13] - 持续推进海港锡楼建设，预计2022年上半年开业；推进纽约市250 Water Street项目审批，预计年底前完成市议会审查 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各业务板块第三季度业绩强劲，受益于各综合社区的高需求，预计未来业绩将进一步提升 [10][11] - 尽管面临供应限制、德尔塔变种和天气延误等挑战，但MPC业务需求旺盛，第四季度有望成为最强季度 [14][16] - 海港业务正逐步恢复正常，锡楼开业将助力其接近稳定状态 [21][23] - 运营资产组合表现出色，随着经济重启和地区活动改善，各资产类别NOI均有增长，预计2022年租赁机会将加速 [25][32] - 沃德村公寓销售超预期，尽管库存有限，但销售速度加快，未来将根据市场需求加速开发 [41][70] - 预计2021年第四季度业绩强劲，这一势头将延续至2022年，2022年道格拉斯牧场将开始土地销售，沃德村K'ula将完工，海港锡楼将开业 [63] 其他重要信息 - 发布2020年度ESG报告，展示公司在环境和社会方面的成果和承诺 [8] - 自2019年底战略转型计划宣布以来，非核心资产出售净收益达3.76亿美元，9月出售伍德兰兹酒店获净收益1.2亿美元 [49] - 季度末现金余额达10亿美元，完成多笔融资，延长债务到期期限，为新项目提供资金支持 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 伍德兰兹镇投票并入城市的潜在影响 - 并入城市可能影响安全和成本，破坏当地的安全保障和低税率优势，但本周二的投票中近70%居民反对并入，维持了伍德兰兹的现状 [57] 问题: 为加速MPC开发，过去和未来可采取的措施 - 过去十年公司一直专注于快速执行以满足市场需求，通过盘活土地、开发商业资产等增加了运营资产NOI；未来将通过引入新产品类型，如医疗办公和单户出租，加速开发管道 [58] 问题: 如何看待20亿美元非业务部门债务，是否应偿还以应对衰退 - 非业务部门债务由去年9月和今年早些时候发行的三笔无担保优先票据组成，利用资本市场机会以优惠利率获得长期债务，改善了整体资产负债表，公司对当前债务状况和到期情况感到满意 [59] 问题: JDM和埃尔多拉多是否会重返道格拉斯牧场，人员成本如何分摊 - JDM有选择要求50%股权的权利并已支付3400万美元定金，预计JDM会回归成为合作伙伴；HHC作为管理成员执行项目，将获得费用覆盖成本，若JDM回归，双方将按50/50比例分享收益和成本 [60] 问题: 菲尼克斯水资源稀缺对道格拉斯牧场的挑战及公司的应对措施 - 公司在收购前对道格拉斯牧场的水资源进行了充分调查，该地块下有含水层可开采，且已获得部分区域的水权；项目将整合先进的水资源保护和可持续发展技术，借鉴夏林等沙漠社区的开发经验 [61][62] 问题: 2021 - 2022年的展望 - 公司未提供2021 - 2022年的具体指引，但已上调2021年MPC、运营资产和公寓业务的指引，预计2021年第四季度业绩强劲，这一势头将延续至2022年，2022年道格拉斯牧场将开始土地销售，沃德村K'ula将完工，海港锡楼将开业 [63] 问题: 110 North Wacker的租赁和稳定情况 - 该资产已出租约80%，由美国银行锚定，大部分租约为长期，加权平均租期超12年；剩余租赁空间多为小块和租户选择权空间，租赁期限较短；希望在未来一两个季度完成更多租赁，未来几个月寻找潜在买家出售该非核心资产 [68] 问题: 夏林大型地块销售情况 - 公司上调MPC EBT指引反映了该地块的定金及第四季度预计的其他交易，表明建筑商对公司土地需求旺盛 [69] 问题: 沃德村是否考虑加速开发至每年两座塔楼 - 公司致力于尽快满足市场需求，今年已推出一座塔楼，有机会推出第二座可能为 workforce housing 塔楼，希望在明年年初至年中推出下一座塔楼；虽目前需求强劲，但同时推出两座塔楼可能过多，若能每6 - 9个月推出一座塔楼，可更好满足需求 [70] 问题: 海港零售和办公空间的租赁前景 - 纽约市零售市场受疫情影响，海港已填补部分空置，引入新租户，希望在未来几个月开业；办公空间继续营销，等待合适租户，预计锡楼明年春季开业后需求将增加 [75][76] 问题: 核心MPC办公物业的利用率及对租赁的影响 - 各市场办公物业利用率逐步提高，整体在50 - 60%之间；租赁势头良好，租户规模逐渐增大，公司对办公租赁前景感到乐观 [77][80] 问题: 单户出租和医疗办公项目的收益率及医疗办公楼的持有策略 - 项目开工后相关收益率、稳定日期和预计时间将在补充文件中详细披露，公司期望实现超额风险调整回报，开发收益率超过基础资本化率；对于多租户且具有市场主导地位的医疗办公楼，公司倾向长期持有，对于特定用途的建筑，可能有不同的价值创造机会 [82] 问题: 夏林与伍德兰兹和布里奇兰住宅建设情况差异的原因 - 夏林销售超级地块，建筑商购买用于未来房屋销售，需求旺盛；而伍德兰兹和布里奇兰销售地块，建筑商购买用于近期房屋销售；此外，休斯顿夏季多雨影响土地交付，审批和许可流程积压也导致供应受限 [84][85] 问题: 布里奇兰单户出租房屋项目是否遭到建筑商反对 - 该项目未遭到建筑商反对，一些公共建筑商也在涉足该领域，因为单户出租市场针对的是与购房市场不同的客户群体，并非直接竞争关系 [87] 问题: 沃德村下一座塔楼的类型限制 - 除20%的单元需为 workforce housing 外，公司可根据市场需求自由选择建造超豪华、高档或中等价位的塔楼，以平衡产品类型，满足不同市场需求 [90] 问题: 菲尼克斯新MPC首批土地销售的时间和价格范围 - 预计明年上半年至少销售1000块土地，每块土地价格约在7 - 7.5万美元，但具体价格取决于地块大小和密度等因素 [94] 问题: 菲尼克斯新MPC土地销售是否会持续稳定 - 土地销售可能会有波动，公司将采用与夏林相同的方法以创造最大价值，预计若明年上半年完成1000块土地销售，剩余时间销售可能较少 [98] 问题: 沃德村Ko'ula、Victoria Place和公园塔的预计交房日期 - Ko'ula预计明年年底交房，Victoria Place预计约一年后交房；公园塔7月开始预售，尚未开工，需达到50%预售率、获得建设贷款和承包商固定价格合同后开工，目前无法确定交房日期 [101][103] 问题: 公园塔的价格范围 - 公园塔位于第二排，价格预计高于Ko'ula，但低于前排的Victoria Place，随着时间推移和沃德村房价上涨，每座新塔楼都能实现一定溢价 [104][105]

业绩总结 - HHC的年度化净运营收入（NOI）为2.3亿美元，销售自成立以来总额为36亿美元，平均利润率为30%[12] - HHC的商业开发项目实现了稳定的净运营收入（NOI），预计在稳定后将达到3.95亿美元[12] - HHC在2020年的EBT为2.09亿美元，2019年为2.64亿美元，显示出经营资产NOI的增长[11] - HHC的流动性超过10亿美元，展现出强大的财务灵活性和可控的短期债务到期[25] - HHC的租金收集在2021年第二季度保持强劲，达到了99%[26] - 2021年第二季度年化净营业收入（NOI）为$117百万，预计稳定后将达到$198百万[65] - 2011年至2021年，净营业收入年复合增长率（CAGR）为25%[67] - Columbia的历史净营业收入（NOI）在2020年达到了$63百万，显示出显著的增长[120] 用户数据 - 新房中位价格为$695,283[44] - 中位家庭收入为$228,821[45] - 65%的居民拥有大学及以上学历[52] - 39%的家庭有儿童[56] 市场扩张 - 预计在未来10年内完成860,000平方英尺的办公空间和1,000多个多家庭单位的开发[71] - Bridgeland社区预计居民将达到65,000人，现有居民为15,500人[82] - Bridgeland的总面积为11,506英亩，位于休斯顿增长路径上[82] - Bridgeland计划在未来10年内开发180,000平方英尺的办公空间、245,000平方英尺的零售空间和365个多户住宅单元[86] - Summerlin预计在全面开发后将拥有200,000名居民，当前居民人数为116,000[98] - 预计到2024年，Lower Manhattan将新增12,112个住宅单元[189] 新产品和新技术研发 - Merriweather District的总开发面积为4.9百万平方英尺，其中包括2.3百万平方英尺的办公空间和1,900个住宅单元[123] - 在Merriweather District的完全建成后，预计将有1.1千个住宅单元和200千平方英尺的零售空间[124] - Lakefront District的开发机会包括765千平方英尺的办公和零售空间，预计稳定的净营业收入为4200万美元[125] - Ward Village的开发计划中，预计将有92%的公寓已关闭或正在关闭，开发总面积可达9.2百万平方英尺[127] 负面信息 - HHC的控股城市战略使其能够在经济周期中保持竞争优势，控制商业设施的供需[10] - HHC的土地组合具有负净债务，市政债券应收款大于当前债务[14] 其他新策略和有价值的信息 - HHC的土地价值在过去十年中持续增长，Summerlin地区的年均复合增长率（CAGR）为5%[18] - Summerlin的住宅土地价格在2011年至2020年间从每英亩$162上涨至$772，显示出长期增值潜力[100] - Summerlin的商业物业中，Downtown Summerlin的零售空间为1.2百万平方英尺，租赁率为96%[106] - Columbia的住宅用地中，剩余可销售的住宅用地为2,806英亩，商业开发用地为825英亩[98] - Ward Village的投资亮点包括约30%的盈利率和商业净营业收入的显著增长机会[185] - PIER 17的音乐会场地可容纳3,500人，提供360度城市景观[200] - PIER 17与LIVE NATION合作，全年举办多种活动[200] - PIER 17的冬季村体验为访客提供独特的季节性活动[200]