财务数据和关键指标变化 - 2021年前三季度多数业绩超2019年同期，MPC EBT增长29%，运营资产NOI增长1%，沃德村公寓销售接近2019年水平，G&A成本降低30% [10] - 第三季度MPC税前利润5410万美元，同比增长48%；运营资产NOI达6290万美元，环比增长9%，同比增长65%；海港NOI亏损360万美元，环比改善19%，同比改善43%；GAAP净利润410万美元，合每股摊薄收益0.07美元，去年同期为1.397亿美元，合每股摊薄收益2.51美元 [15][44][46] - 上调2021年MPC EBT指引至2.75 - 2.85亿美元，运营资产NOI指引至200 - 210亿美元，沃德村公寓利润指引至1.15 - 1.25亿美元，G&A指引维持在8000 - 8500万美元 [48][49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务 - 第三季度税前利润5410万美元，同比增长48%，主要因夏林超级地块销售和峰会合资企业表现强劲 [15] - 2021年已售新房2163套，同比增长6% [16] - 夏林本季度销售47英亩土地，EBT达4560万美元，同比增长130%，年初至今新房销售超1200套，同比增长20% [17] - 峰会合资企业本季度股权收益830万美元，年初至今达5460万美元，去年同期为440万美元 [18] - 休斯顿布里奇兰因供应限制和恶劣天气土地销售下降，但需求强劲 [19] - 伍德兰山每英亩住宅价格同比增长18%至35.3万美元，新房销售增长15% [20] 海港业务 - 第三季度NOI同比改善43%，7月举办11周夏季音乐会系列，30场演出20场售罄，约7.4万名观众，占门票库存90% [21] - 餐厅月均销售额环比增长65%，许多餐厅接近稳定目标 [22] 运营资产 - 第三季度NOI达6060万美元，若计入9月出售的三家酒店贡献为6290万美元，连续四个季度增长 [25] - 零售NOI达1610万美元，为2019年第一季度以来最高，本季度租金收缴率83%，沃德村零售因旅游限制放宽和一次性递延租金支付表现改善 [25][26] - 拉斯维加斯棒球场NOI达540万美元，环比增长74%，去年同期亏损近100万美元 [28] - 多户住宅资产NOI达920万美元，环比增长24%，主要因新开发项目租赁势头强劲 [29] - 办公资产NOI达2780万美元，环比增长6%，同比增长17%，主要因部分资产免租期结束 [31] 沃德村业务 - 本季度签约316套公寓，'A'ali'i、K'ula和Victoria Place销售环比增长36%，同比增长154% [45] - 截至季度末，'A'ali'i、K'ula和Victoria Place预售率达90%，公园塔预售率达64% [41] - 10月'A'ali'i完工，截至11月2日，完成495套交易，净收入3.32亿美元，将在第四季度确认 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿和拉斯维加斯住房供应低，需求持续旺盛，房屋建筑商库存处于历史低位，需补充土地储备 [14] - 纽约市零售市场受疫情影响，但海港已填补部分空置，引入新租户 [75] - 办公市场利用率逐步提高，整体在50 - 60%之间，租赁势头良好 [77][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购道格拉斯牧场MPC，占地3.7万英亩，可开发10万套住房、容纳30万居民和5500万平方英尺商业项目 [12] - 宣布开展三个新项目，包括两个医疗设施和一个单户出租社区，总面积超43万平方英尺，投资1.14亿美元 [34][36][37] - 实施2.5亿美元股票回购计划，认为公司股价相对于净资产价值存在较大折扣 [13] - 持续推进海港锡楼建设，预计2022年上半年开业；推进纽约市250 Water Street项目审批，预计年底前完成市议会审查 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各业务板块第三季度业绩强劲，受益于各综合社区的高需求，预计未来业绩将进一步提升 [10][11] - 尽管面临供应限制、德尔塔变种和天气延误等挑战，但MPC业务需求旺盛，第四季度有望成为最强季度 [14][16] - 海港业务正逐步恢复正常，锡楼开业将助力其接近稳定状态 [21][23] - 运营资产组合表现出色，随着经济重启和地区活动改善，各资产类别NOI均有增长，预计2022年租赁机会将加速 [25][32] - 沃德村公寓销售超预期，尽管库存有限，但销售速度加快，未来将根据市场需求加速开发 [41][70] - 预计2021年第四季度业绩强劲，这一势头将延续至2022年，2022年道格拉斯牧场将开始土地销售，沃德村K'ula将完工，海港锡楼将开业 [63] 其他重要信息 - 发布2020年度ESG报告，展示公司在环境和社会方面的成果和承诺 [8] - 自2019年底战略转型计划宣布以来，非核心资产出售净收益达3.76亿美元，9月出售伍德兰兹酒店获净收益1.2亿美元 [49] - 季度末现金余额达10亿美元，完成多笔融资，延长债务到期期限，为新项目提供资金支持 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 伍德兰兹镇投票并入城市的潜在影响 - 并入城市可能影响安全和成本，破坏当地的安全保障和低税率优势，但本周二的投票中近70%居民反对并入，维持了伍德兰兹的现状 [57] 问题: 为加速MPC开发，过去和未来可采取的措施 - 过去十年公司一直专注于快速执行以满足市场需求，通过盘活土地、开发商业资产等增加了运营资产NOI；未来将通过引入新产品类型，如医疗办公和单户出租，加速开发管道 [58] 问题: 如何看待20亿美元非业务部门债务，是否应偿还以应对衰退 - 非业务部门债务由去年9月和今年早些时候发行的三笔无担保优先票据组成，利用资本市场机会以优惠利率获得长期债务，改善了整体资产负债表，公司对当前债务状况和到期情况感到满意 [59] 问题: JDM和埃尔多拉多是否会重返道格拉斯牧场，人员成本如何分摊 - JDM有选择要求50%股权的权利并已支付3400万美元定金，预计JDM会回归成为合作伙伴；HHC作为管理成员执行项目，将获得费用覆盖成本，若JDM回归，双方将按50/50比例分享收益和成本 [60] 问题: 菲尼克斯水资源稀缺对道格拉斯牧场的挑战及公司的应对措施 - 公司在收购前对道格拉斯牧场的水资源进行了充分调查，该地块下有含水层可开采，且已获得部分区域的水权；项目将整合先进的水资源保护和可持续发展技术，借鉴夏林等沙漠社区的开发经验 [61][62] 问题: 2021 - 2022年的展望 - 公司未提供2021 - 2022年的具体指引，但已上调2021年MPC、运营资产和公寓业务的指引，预计2021年第四季度业绩强劲，这一势头将延续至2022年，2022年道格拉斯牧场将开始土地销售，沃德村K'ula将完工，海港锡楼将开业 [63] 问题: 110 North Wacker的租赁和稳定情况 - 该资产已出租约80%，由美国银行锚定，大部分租约为长期，加权平均租期超12年；剩余租赁空间多为小块和租户选择权空间，租赁期限较短；希望在未来一两个季度完成更多租赁，未来几个月寻找潜在买家出售该非核心资产 [68] 问题: 夏林大型地块销售情况 - 公司上调MPC EBT指引反映了该地块的定金及第四季度预计的其他交易，表明建筑商对公司土地需求旺盛 [69] 问题: 沃德村是否考虑加速开发至每年两座塔楼 - 公司致力于尽快满足市场需求，今年已推出一座塔楼，有机会推出第二座可能为 workforce housing 塔楼，希望在明年年初至年中推出下一座塔楼；虽目前需求强劲，但同时推出两座塔楼可能过多，若能每6 - 9个月推出一座塔楼，可更好满足需求 [70] 问题: 海港零售和办公空间的租赁前景 - 纽约市零售市场受疫情影响，海港已填补部分空置，引入新租户，希望在未来几个月开业；办公空间继续营销，等待合适租户，预计锡楼明年春季开业后需求将增加 [75][76] 问题: 核心MPC办公物业的利用率及对租赁的影响 - 各市场办公物业利用率逐步提高，整体在50 - 60%之间；租赁势头良好，租户规模逐渐增大，公司对办公租赁前景感到乐观 [77][80] 问题: 单户出租和医疗办公项目的收益率及医疗办公楼的持有策略 - 项目开工后相关收益率、稳定日期和预计时间将在补充文件中详细披露，公司期望实现超额风险调整回报，开发收益率超过基础资本化率；对于多租户且具有市场主导地位的医疗办公楼，公司倾向长期持有，对于特定用途的建筑，可能有不同的价值创造机会 [82] 问题: 夏林与伍德兰兹和布里奇兰住宅建设情况差异的原因 - 夏林销售超级地块，建筑商购买用于未来房屋销售，需求旺盛；而伍德兰兹和布里奇兰销售地块，建筑商购买用于近期房屋销售；此外，休斯顿夏季多雨影响土地交付，审批和许可流程积压也导致供应受限 [84][85] 问题: 布里奇兰单户出租房屋项目是否遭到建筑商反对 - 该项目未遭到建筑商反对，一些公共建筑商也在涉足该领域，因为单户出租市场针对的是与购房市场不同的客户群体，并非直接竞争关系 [87] 问题: 沃德村下一座塔楼的类型限制 - 除20%的单元需为 workforce housing 外，公司可根据市场需求自由选择建造超豪华、高档或中等价位的塔楼，以平衡产品类型，满足不同市场需求 [90] 问题: 菲尼克斯新MPC首批土地销售的时间和价格范围 - 预计明年上半年至少销售1000块土地，每块土地价格约在7 - 7.5万美元，但具体价格取决于地块大小和密度等因素 [94] 问题: 菲尼克斯新MPC土地销售是否会持续稳定 - 土地销售可能会有波动，公司将采用与夏林相同的方法以创造最大价值，预计若明年上半年完成1000块土地销售，剩余时间销售可能较少 [98] 问题: 沃德村Ko'ula、Victoria Place和公园塔的预计交房日期 - Ko'ula预计明年年底交房，Victoria Place预计约一年后交房；公园塔7月开始预售，尚未开工，需达到50%预售率、获得建设贷款和承包商固定价格合同后开工，目前无法确定交房日期 [101][103] 问题: 公园塔的价格范围 - 公园塔位于第二排，价格预计高于Ko'ula，但低于前排的Victoria Place，随着时间推移和沃德村房价上涨，每座新塔楼都能实现一定溢价 [104][105]

业绩总结 - HHC的年度化净运营收入（NOI）为2.3亿美元，销售自成立以来总额为36亿美元，平均利润率为30%[12] - HHC的商业开发项目实现了稳定的净运营收入（NOI），预计在稳定后将达到3.95亿美元[12] - HHC在2020年的EBT为2.09亿美元，2019年为2.64亿美元，显示出经营资产NOI的增长[11] - HHC的流动性超过10亿美元，展现出强大的财务灵活性和可控的短期债务到期[25] - HHC的租金收集在2021年第二季度保持强劲，达到了99%[26] - 2021年第二季度年化净营业收入（NOI）为$117百万，预计稳定后将达到$198百万[65] - 2011年至2021年，净营业收入年复合增长率（CAGR）为25%[67] - Columbia的历史净营业收入（NOI）在2020年达到了$63百万，显示出显著的增长[120] 用户数据 - 新房中位价格为$695,283[44] - 中位家庭收入为$228,821[45] - 65%的居民拥有大学及以上学历[52] - 39%的家庭有儿童[56] 市场扩张 - 预计在未来10年内完成860,000平方英尺的办公空间和1,000多个多家庭单位的开发[71] - Bridgeland社区预计居民将达到65,000人，现有居民为15,500人[82] - Bridgeland的总面积为11,506英亩，位于休斯顿增长路径上[82] - Bridgeland计划在未来10年内开发180,000平方英尺的办公空间、245,000平方英尺的零售空间和365个多户住宅单元[86] - Summerlin预计在全面开发后将拥有200,000名居民，当前居民人数为116,000[98] - 预计到2024年，Lower Manhattan将新增12,112个住宅单元[189] 新产品和新技术研发 - Merriweather District的总开发面积为4.9百万平方英尺，其中包括2.3百万平方英尺的办公空间和1,900个住宅单元[123] - 在Merriweather District的完全建成后，预计将有1.1千个住宅单元和200千平方英尺的零售空间[124] - Lakefront District的开发机会包括765千平方英尺的办公和零售空间，预计稳定的净营业收入为4200万美元[125] - Ward Village的开发计划中，预计将有92%的公寓已关闭或正在关闭，开发总面积可达9.2百万平方英尺[127] 负面信息 - HHC的控股城市战略使其能够在经济周期中保持竞争优势，控制商业设施的供需[10] - HHC的土地组合具有负净债务，市政债券应收款大于当前债务[14] 其他新策略和有价值的信息 - HHC的土地价值在过去十年中持续增长，Summerlin地区的年均复合增长率（CAGR）为5%[18] - Summerlin的住宅土地价格在2011年至2020年间从每英亩$162上涨至$772，显示出长期增值潜力[100] - Summerlin的商业物业中，Downtown Summerlin的零售空间为1.2百万平方英尺，租赁率为96%[106] - Columbia的住宅用地中，剩余可销售的住宅用地为2,806英亩，商业开发用地为825英亩[98] - Ward Village的投资亮点包括约30%的盈利率和商业净营业收入的显著增长机会[185] - PIER 17的音乐会场地可容纳3,500人，提供360度城市景观[200] - PIER 17与LIVE NATION合作，全年举办多种活动[200] - PIER 17的冬季村体验为访客提供独特的季节性活动[200]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度MPC税前收益（EBT）为6980万美元，较上一季度的6340万美元增长10%，较去年同期的4220万美元增长66% [39] - 运营资产季度净营业收入（NOI）为5790万美元，较上一季度的4840万美元增长20%，较去年同期的4080万美元增长42% [40] - 夏威夷售出45套公寓，较上一季度的46套仅少1套，较去年同期的13套增长246% [40] - 海港NOI亏损440万美元，较上一季度仅低1%，较去年同期的370万美元亏损低18% [41] - 第二季度净收入为480万美元，即摊薄后每股0.09美元，去年同期净亏损3410万美元，即摊薄后每股0.61美元 [42] - 2021年上半年一般及行政费用（G&A）总计4210万美元，较去年同期的6130万美元下降31%，预计2021年G&A在8000万 - 8500万美元的指导范围内 [44] - 出售Monarch City地块实现账面收益2130万美元，扣除460万美元非现金税务费用后，净收益4990万美元，自2019年第四季度以来非核心资产出售净收益总计2.637亿美元 [46] - 季度末流动性超12亿美元，其中现金11亿美元，未提取循环信贷额度1.85亿美元，超半数债务发行在2026年或更晚到期 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC）业务 - 新屋销售作为未来土地销售的领先指标，同比增长23% [14] - Summerlin售出49英亩住宅用地，每英亩价格较去年同期上涨14%，新屋销售同比增长66%，合资项目The Summit本季度完成16套单元销售，去年同期为3套 [15] - Bridgeland售出25英亩住宅用地，去年同期为38英亩，新屋销售因建筑商销售策略调整而放缓 [16] - Woodland Hills土地销售、新屋销售和每英亩土地价格均同比显著增长 [18] 运营资产板块 - 运营资产板块NOI为5790万美元，同比和环比均有显著改善 [24] - 零售NOI连续第三个季度增长，本季度达1480万美元，同比增长72%，环比增长23%，零售资产收款率从去年第二季度的50%稳步提高到80% [24][26] - 酒店业务本季度NOI为270万美元，上一季度略有亏损，去年同期亏损180万美元，5月和6月休闲旅客数量增加推动酒店入住率提高 [26] - 拉斯维加斯棒球场本季度NOI为310万美元，去年同期因小联盟棒球赛季取消亏损110万美元 [27] - 最新多户住宅资产租赁推动季度NOI达740万美元，同比增长94%，环比增长29% [28] - 办公NOI环比增长2%至2630万美元，本季度办公租赁势头迅速增加，年初至今已签订21.6万平方英尺的新租约和续租约，其中95%在第二季度完成，另有近30万平方英尺租约正在进行中 [29] 海港业务 - 举办各类屋顶活动，未来活动需求强劲，餐厅数量从2家增加到7家，夏季音乐会系列重新启动，首场音乐会门票售罄 [19][20][21] 夏威夷Ward Village业务 - 本季度签订45套公寓销售合同，进一步减少可用房源，在建的3座塔楼目前已预售86%，按计划按时按预算推进 [10][35] - 最新塔楼Victoria Place 349套单元中仅余23套，另外两座在建塔楼'A'ali'i和Ko'ula分别已售出87%和81%，预计分别于2021年第四季度和2022年完工 [36] - 本季度夏威夷第三座公寓塔楼Anaha最后一套单元以1290万美元价格完成销售 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务旨在实现价值创造的永续循环，出售土地给建筑商，居民入住带动商业配套需求，建设商业资产提升土地价值，公司在全国拥有近1万英亩未开发土地，可重复此过程数十年 [50] - 计划在Bridgeland开发263套单户出租社区，提供介于单户购买和多户租赁之间的互补产品，目前处于预规划阶段 [31] - Seaport的Tin Building预计2021年底完工，2022年春季正式开业，250 Water Street的28层混合用途建筑设计已获批准，正在进行城市土地使用审查流程，同时与城市就99年土地租赁延期达成协议 [33][34] - 公司以Irvine Ranch为榜样，学习其土地供应开发控制和长期价值创造的总体规划策略，同时关注其他优秀总体规划社区，借鉴新技术和新设计，提升自身社区品质 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一年面临新冠疫情巨大挑战，但公司各业务板块展现出强大实力和韧性，目前已超过或接近疫情前水平 [8] - 公司有望实现年初设定的2021年指导目标，预计MPC EBT在2.1亿 - 2.3亿美元之间，运营资产NOI在1.95亿 - 2.05亿美元之间 [43] - 基于'A'ali'i预售情况及其他项目销售情况，有信心实现2021年公寓利润1亿 - 1.25亿美元的目标 [45] - 公司财务状况良好，流动性充足，资产负债表强劲，能够灵活执行未来项目，追求超额风险调整回报 [47][48] 其他重要信息 - 公司网站为www.howardhughes.com，可下载第二季度收益新闻稿和补充资料包，新闻稿和资料包包含非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的对账信息 [3][4] - 公司部分陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，相关风险因素可参考第二季度收益新闻稿中的前瞻性陈述免责声明和美国证券交易委员会（SEC）文件 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 可能减缓公司发展的风险是什么，公司可以采取什么措施？ - 公司执行开发计划主要受市场需求和资本限制，目前资本充足，各MPC对新资产需求旺盛，暂无明显阻碍，但当地经济放缓、房屋销售和人口增长停滞可能限制新开发项目需求 [55][56] 问题: 在可能的通胀情景下，商业租赁中CPI指数类型的 escalation clause占比是多少，以保护公司利益？ - 几乎所有零售租约都有某种费用转嫁条款，许多还有基于销售的额外租金条款，大多数办公租约有基年或三净转嫁条款，公司在这方面有较好保护 [57] 问题: 公司MPC可以从其他社区借鉴哪些方面来改进自身？ - 公司以Irvine Ranch为榜样，学习其土地供应开发控制和长期价值创造的总体规划策略，同时关注其他优秀总体规划社区，借鉴新技术和新设计，提升自身社区品质 [59] 问题: 管理层如何看待公司未来的信用状况，是否有具体计划和时间表来改善信用评级？ - 公司目前信用评级略低于投资级，管理层对现状满意，第一季度成功执行债券交易，延长到期期限、降低成本并加强资产负债表，公司有超10亿美元资金支持未来计划 [62] 问题: 建筑商面临供应问题，这对公司业务有何影响，未来6 - 12个月情况如何？ - Summerlin和Bridgeland、Woodland Hills情况不同，Summerlin建筑商购买超级地块，虽面临供应链、劳动力和电器等问题，但仍积极采购土地，房屋销售增长；Bridgeland建筑商销售成品地块，受木材和电器供应影响调整销售策略，本季度土地销售和房屋销售略有阻碍，但随着供应限制缓解和建筑商恢复传统销售模式，未来几个季度情况将改善 [66][67][69] 问题: 公司之前提高的MPC EBT指导范围（2.1亿 - 2.3亿美元）是否仍然适用？ - 公司对该指导范围感到满意，该范围仍然适用 [71] 问题: 公司是否根据纽约人对海港现有项目的反应重新构想海港发展？ - 公司在海港引入租户的方式与MPC一致，根据消费者需求寻找最佳匹配，吸取10 Corso Como不适合的教训，随着Tin Building明年春季开业，将有机会重新租赁并引入符合纽约人需求的项目 [73][74][75] 问题: 公司的资金从运营业务中反映出来了吗？ - FFO反映了运营业务NOI增加、MPC EBT中土地销售增加以及公寓盈利能力，是消除折旧的GAAP指标，旨在按季度和年度捕捉三个主要业务板块的结果，但由于公寓交割和超级地块销售时间的影响，季度间结果可能不稳定，FFO不一定是衡量公司季度表现的最佳指标 [77] 问题: Ward Village是否有新开发项目的动工或预售更新，预计2025年完工？ - 公司上季度获得檀香山Ward Village Park两座新塔楼的批准，希望在未来几个季度推进项目 [78] 问题: Bridgeland的单户出租房屋项目从预规划到规划需要什么条件，目前推进的障碍是什么？ - 项目正在规划中，预计1 - 2个季度内动工，主要障碍是完成设计和确定设计师价格，公司已确定建筑合作伙伴 [79][80][82]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度GAAP净亏损6700万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，而2020年第一季度净亏损1.25亿美元，即每股摊薄亏损2.88美元，亏损同比收窄 [62] - 扣除债务提前清偿损失和非经常性项目后，2021年第一季度净亏损3100万美元，即每股摊薄亏损0.56美元 [64] - 2021年第一季度发行13亿美元优先票据，降低年度利息支出1100万美元，延长2025年票据到期日两年，增加未抵押资产账面价值超3亿美元 [64][65] - 第一季度末流动性超10亿美元，包括9.76亿美元现金和1.85亿美元信贷额度，在建项目净股权要求降至3.79亿美元 [69] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 新屋销售增长35%，售出929套，比去年同期多241套，MPC税前收益（EBT）增长44%至6300万美元 [17] - 土地销售面积下降5%，为54英亩，主要因布里奇兰地块销售减少和夏林无超级地块出售 [50] - 夏林新屋销售增长41%，住宅用地每英亩价格增长13%至170万美元 [52][53] - 布里奇兰新屋销售增长33%，住宅用地每英亩价格从43.9万美元增至45.9万美元 [55] - 伍德兰希尔斯新屋销售从41套增至84套，土地销售面积增长92%至16英亩，每英亩价格从30.3万美元增至30.7万美元 [57][58] 运营资产 - 投资组合净运营收入（NOI）环比增长10%，零售业务增长20%，沃德村和夏林市中心NOI分别增长55%和44% [20] - 零售收款率提高至78%，为疫情以来最高 [21] - 酒店业务接近盈亏平衡，净运营亏损从23.6万美元降至14.7万美元，入住率略有上升 [22] - 办公资产NOI环比下降8%，稳定办公入住率下降3%；多户住宅资产NOI环比下降12% [25][26] 战略发展业务 - 沃德村本季度签约46套公寓，维多利亚广场85%已预售，本季度关闭3.68亿美元建设贷款 [58][59] - 怀厄阿和库拉两座在建塔楼分别完成86%和79%预售，预计分别于2021年底和2022年完工 [60] 海港业务 - 第一季度运营亏损440万美元，与去年同期基本持平，收入和费用因疫情影响较低 [42][43] - 冬季版The Greens接待超3.8万名客人，平均每日等候名单3000人，创收超200万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯零售收款率达94%，推动夏林市中心NOI增长44%；夏威夷沃德村收款率64%，新奥尔良奥特莱斯收款率58% [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是根据潜在需求建设，不过度饱和市场，加速核心MPC市中心开发，引入新产品类型，如单户出租、医疗办公等 [34][46] - 海港项目250 Water Street获地标保护委员会批准，将推进正式土地使用审查程序，计划将其打造成充满活力的混合用途资产 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各社区需求强劲，新屋和公寓销售增长，零售和酒店资产复苏，流动性强，有机会抓住增长需求，为股东创造价值 [71][72] - 预计MPC业务EBT全年在2.1亿 - 2.3亿美元之间，运营资产NOI将接近疫情前水平，推动公司净资产价值上升 [19][27] 其他重要信息 - 怀厄阿塔楼因建筑缺陷预计额外支出2000万美元维修费用，公司认为总承包商应承担责任，预计收回全部费用 [61] - 公司收到夏林医院5%股权年度分红380万美元 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租金收款率仍落后行业平均水平的原因 - 公司较小零售物业在休斯顿和哥伦比亚收款率分别为84%和88%，拉斯维加斯为94%，但依赖旅游的夏威夷沃德村和新奥尔良奥特莱斯收款率较低，分别为64%和58%，随着旅游复苏，收款率有望回升 [73][74] 问题: 对总承包商有信心偿还怀厄阿塔楼维修费用的原因 - 公司认为有多种资金来源确保总承包商有能力偿还，如担保债券、保险政策等，对收回费用有信心，但因疫情导致法院积压案件，诉讼可能需数年解决 [77][80] 问题: 从第四季度到现在NOI显著改善的增量项目及量化情况 - 公司运营资产组合NOI环比增长10%，主要由零售业务带动，季度环比增长20%，沃德村和夏林市中心分别增长55%和44%，未来几个季度酒店业务也将有增长势头 [83][84] 问题: 零售租金收款率在不同MPC的情况、4月收款情况及未来预期 - 拉斯维加斯收款率94%，夏威夷64%，新奥尔良58%，收款率过去季度稳步上升，预计随着重新开放将继续提高，难以预测夏威夷和新奥尔良的复苏顺序 [92][94] 问题: 是否能收回过去一年未收租金 - 公司努力收回每一笔未付租金，很多租金是延期支付，将在未来几个季度或几年偿还，但租户能否生存并支付租金难以预测 [95] 问题: 小联盟棒球赛季全面回归的NOI提升空间 - 2019年赛季NOI约850万美元，今年指导假设收支平衡，目前比赛按50%容量进行，希望未来提高到75%或满容量 [96] 问题: 海港250 Water Street项目的开发收益率和稳定时间 - 项目刚启动正式审查程序，现在评论开发收益率和盈利能力还为时过早，公司会确保资本配置产生最高风险调整回报 [97] 问题: 维多利亚广场已售合同防止买家三年内违约的保障措施 - 公司收取20%购房款作为定金用于建设，历史上公寓价值波动小，且销售过程中房价不断上涨，买家实际权益高于20%，增加买家完成交易的信心 [103][105] 问题: 海港项目中锡楼开业如此重要的原因 - 完成锡楼建设、租赁码头四楼空间和填补历史街区受疫情影响倒闭的零售商空缺，对稳定海港资产至关重要，公司对该项目机会持乐观态度 [106]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年MPC税前收益（EBT）达2.09亿美元，高于年初预期的1.8 - 2亿美元，2017 - 2019年分别为1.9亿、2.09亿和2.64亿美元 [13] - 2020年新屋销售总数为2724套，较2019年增长10% [14] - 2020年运营资产净营业收入（NOI）为1.9亿美元，较2019年下降11%；第四季度NOI为4700万美元，与2019年同期基本持平 [50] - 2020年GAAP净亏损2620万美元，即每股摊薄亏损0.50美元，2019年为净收入7400万美元，即每股摊薄收益1.71美元；第四季度净亏损660万美元，即每股摊薄亏损0.12美元，2019年同期净亏损110万美元，即每股摊薄亏损0.03美元 [67] - 2021年2月2日，公司完成两期债券发行，发行6.5亿美元2029年到期、利率4.125%的优先票据和6.5亿美元2031年到期、利率4.375%的优先票据，所得款项用于赎回2025年到期、利率5.375%的10亿美元优先票据及偿还2.8亿美元桥贷款 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC）业务 - 2020年新屋销售较2019年增加253套，第四季度新屋销售692套，较2019年第四季度增长15% [44] - 2020年土地销售377英亩，较2019年的571英亩下降34%；第四季度土地销售较2019年第四季度下降30% [45] - 2020年Summerlin新屋销售较2019年增长8%，第四季度增长21%；住宅用地每英亩价格从2019年的15.9万美元涨至27.2万美元，涨幅17% [47] - 2020年Bridgeland新屋销售较2019年增长18%，土地销售169英亩，较2019年增长13%；住宅用地每英亩价格从2019年的40.8万美元涨至43.9万美元，涨幅8% [48] - 2020年The Woodland Hills新屋销售较2019年增长80%，土地销售56英亩，较2019年增长40%；住宅用地每英亩价格从2019年的27.6万美元涨至31万美元，涨幅12% [49] 运营资产 - 2020年办公物业NOI较2019年增长37%，第四季度增长30%；租金收缴率第四季度达97% [52] - 2020年多户住宅物业NOI较2019年小幅增长4%，第四季度增长50%；租金收缴率第四季度达98% [53] - 2020年零售物业NOI从2019年的6300万美元降至4000万美元，降幅36%；租金收缴率从第二季度的50%提升至第四季度的73% [54][55] - 2020年酒店NOI较2019年下降2600万美元，降幅90%，全年仍实现正NOI 290万美元 [56] - 2020年Downtown Summerlin棒球场净运营亏损360万美元，2019年为正NOI 810万美元 [57] 战略发展业务 - 2020年Ward Village售出或签约302套公寓，Aalii预计2021年底交付，目前已预售85%；Koula预计2022年完工，已预售78% [58] 海港业务 - 2020年海港业务净运营亏损1700万美元，较2019年下降11% [60] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成转型计划，去中心化工作结束，实现公司一般及行政费用（G&A）削减4000 - 4500万美元的目标，第四季度年化G&A较2019年全年运营费率降低31%，节省4000万美元 [26] - 处置非核心资产已获得2.14亿美元净收益，公司资源聚焦于加速总体规划社区内的开发机会 [27] - 2021年计划在Bridgeland、Summerlin、Downtown Columbia和Ward Village开展200万平方英尺的战略开发项目 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年展示了公司资产、人员和商业模式的优势与韧性，总体规划社区需求强劲，未来有望加速增长 [11] - 预计2021年MPC EBT为1.8 - 2亿美元，运营资产NOI为1.95 - 2.05亿美元，Ward Village净盈利1 - 1.25亿美元，G&A成本为8000 - 8500万美元 [63][64][65][66] - 公司多元化收入流、强大资产负债表和自融资商业模式助力度过艰难时期，2021年有望加速增长 [72] 其他重要信息 - 公司区域团队提前一周为德州冬季风暴做准备，休斯顿地区资产损失最小，会计和财务报告团队按时提交10 - K报告并协助准备财报电话会议 [8] - 公司开放酒店和会议设施，为员工、邻居和维修人员提供温暖住所和热餐 [9] - 海港业务Tin Building建设成本本季度增加约2000万美元，主要用于电商平台开发、场地规划、安全提升和应对疫情导致的建设延误 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Bridgeland在2020年第四季度可售住宅用地增加722英亩，增幅35%的原因是什么，能否在其他MPC复制？ - 这是由于公司持续完善Bridgeland总体规划，对新社区规划更精细，从而增加了可售面积。这种情况在总体规划中每隔几年会出现一次，预计不会在The Woodlands出现，但Summerlin和Bridgeland未来有增加可售面积的机会，不过722英亩的增量难以复制 [74][75] 问题：第四季度其他运营租金收缴率较第三季度下降25%的原因是什么，2021年第一季度是否会恢复正常？ - 下降是由于The Woodlands Warehouse租金在12月31日未收取，但之后已收取，收缴率已恢复正常，预计2021年将维持或改善 [77] 问题：今年能否确认夏威夷公寓塔楼的收益？ - 预计年底交付Aalii时可实现1 - 1.25亿美元净利润，第一季度还将确认Waiea和Anaha少量公寓单元销售收益 [78] 问题：公司是否有回购去年为支撑资产负债表而稀释的股份的计划？ - 这是一个资本配置决策，公司目前有充足流动性，会评估新开发项目和股份回购的风险调整后回报，若股价出现错位会考虑回购 [79] 问题：Downtown Columbia开发潜力大，但管理层提及较少的原因是什么？ - 管理层在投资者会议中会强调Columbia，该地区在疫情期间表现出色，租户集中在教育、医疗和网络安全领域。公司刚启动一个多户住宅项目，对其发展势头感到兴奋 [80] 问题：新互联网技术使高薪工作可迁至偏远地区，公司聚焦的城市地区如何发展？ - 公司受益于这一趋势，更多人可远程工作并选择居住在公司的总体规划社区，如The Woodlands、Bridgeland和Summerlin，2020年新屋销售和多户住宅租赁情况良好，希望2021年继续保持 [81][82] 问题：公司如何利用德州和佛罗里达州房地产需求激增的机会？ - 公司核心业务模式是随着房屋销售增加，向房屋建筑商出售土地，居民入住后建设商业设施以获取超额风险调整后回报，2021年将建设200万平方英尺新物业 [83] 问题：如何看待2021年土地销售情况，是否有超级地块销售，各季度情况如何？ - 公司有信心全年实现1.8 - 2亿美元的MPC EBT，但土地销售时间不确定，会以价值最大化为目标，难以预测各季度情况 [87][88] 问题：夏威夷住房繁荣，当地人购买房屋而非公寓是否影响公司业务？ - 未看到买家构成明显变化，当地买家购买公寓数量略有下降，但被来自美国大陆西海岸的需求增加所抵消，夏威夷当地经济受旅游影响，导致部分当地买家购买速度放缓 [90] 问题：是否预计当地买家回归，还是继续有来自西海岸的需求？ - 对两者都持乐观态度，不仅在Ward Village，在其他总体规划社区也是如此，预计当地经济复苏和州外人口迁入趋势将持续 [91] 问题：德州的Circle T和Monarch City两块土地是否会因企业搬迁在未来12 - 24个月有进展？ - 这两块土地在非核心资产列表中，Circle T已出售，Monarch City虽处于发展路径上，但不确定近期是否有进展 [93] 问题：公司过去购买过资产，未来是否有计划在MPC地区购买更多资产以控制价格？ - 公司会评估此类机会，但由于已在总体规划社区拥有大量资产，此类机会有限，若有机会且有竞争优势，会考虑利用 [98] 问题：棒球场是否收到全部冠名权费用，谈判进展如何，若有小联盟棒球赛季或有限比赛和球迷入场，是否仍能收到100%赞助费？ - 去年已收到冠名权赞助费，预计未来有赛季时仍能收到。部分赞助协议需根据实际情况与合作方协商解决方案 [99][101] 问题：德州当前情况对公司业务有何影响，利率变化对房屋或土地销售有何影响？ - 公司团队为冬季风暴做好准备，资产损失最小，无重大业务影响，但员工受影响，公司尽力提供帮助。公司密切关注利率变化，若影响房屋销售，会迅速调整土地销售策略以维持供需平衡 [105][107][108] 问题：酒店收入和NOI目前趋势如何，对未来几个季度的预期如何，德州寒冷天气是否增加酒店需求并影响下季度收益？ - 预计未来几个季度酒店业务与过去几个季度相似，休闲和商务旅行缓慢增长。冬季风暴期间酒店售罄，但影响较小 [112] 问题：第四季度年化NOI为1.92亿美元，稳定NOI预计为2.85亿美元，预计2021年第四季度是否更接近稳定值？ - 公司致力于缩小差距，疫情前差距较小，预计随着疫情恢复，差距将继续缩小 [114][115]

业绩总结 - 2019年MPC部门的EBT为2.58亿美元，2018年为2.03亿美元，2017年为1.91亿美元，显示出持续增长[12] - 2020年第三季度的运营净收入（NOI）为1.57亿美元，预计稳定后将达到3.3亿美元[73] - 2020年第三季度净收入为4,817千美元，较2019年同期的74,295千美元下降了94%[195] - 2020年第三季度，合并部门的税前收益为149,632千美元，较2019年同期的334,087千美元下降了55%[193] 用户数据 - 2020年第三季度租金收集率为87%[37] - 办公、住宅和零售领域的租金收集率分别为99%、97%和95%[38] - Columbia的多户住宅项目Metropolitan（380个单元）租赁率为100%[126] - Summerlin的多户住宅项目The Constellation（124个单元）租赁率为98%，Tanager（267个单元）租赁率为83%[112] 未来展望 - 预计到2021年，企业将减少4500万至5000万美元的间接费用，其中包括4000万至4500万美元的公司一般和行政费用[14] - Bridgeland预计在2034年完成住宅土地的销售[102] - Downtown Summerlin预计在未来10年内将开发140万平方英尺的办公空间和4000个多户住宅单元[115] 新产品和新技术研发 - 未来开发项目包括Victoria Place和其他多个项目，预计将增加大量住宅和商业空间[142] 市场扩张和并购 - 通过非核心资产销售，预计将获得6亿美元的净现金收益，用于股票回购和开发机会[14] - HHC的收购成本为5.65亿美元，融资结构为3.44亿美元债务和2.21亿美元股权[86] 负面信息 - 2020年第三季度，运营资产部门的税前收益为(53,717)千美元，较2019年同期的34,632千美元下降了155%[189] - 2020年第三季度，企业收入、费用及其他项目的净损失为144,815千美元，较2019年同期的259,792千美元下降了44%[194] 其他新策略和有价值的信息 - 公司每年在商业开发上投资超过10亿美元，完全自筹资金，消除额外资本需求[10] - HHC的流动性超过10亿美元，且近期债务到期管理良好[33] - 2011年至2019年，稳定的NOI年均增长率为9%[29]

Howard Hughes Corp (HHC) Q3 2020 Earnings Conference Call November 6, 2020 10:00 AM ET Company Participants David Striph - EVP & Head, Operations & IR David O'Reilly - President, CFO & Interim CEO Conference Call Participants Daniel Santos - Piper Sandler & Co. Vahid Khorsand - BWS Financial Jonathan Petersen - Jefferies Jarrett Brotzman - Legal & General Candace Carlisle - CoStar News Operator Good morning, everyone, and welcome to The Howard Hughes Corporation Third Quarter 2020 Earnings Conference Call. ...

业绩总结 - 2019年EBT为2.58亿美元，2018年EBT为2.03亿美元，2017年EBT为1.91亿美元[13] - 自2014年以来，总销售额达到34亿美元，平均利润率为30%[13] - 预计2020年运营NOI为2.62亿美元，较2019年有所增长[32] - HHC的商业物业年净营业收入（NOI）为1.18亿美元，预计稳定后可达1.9亿美元[60] - 办公物业总面积为400万平方英尺，年净营业收入为7720万美元[60] - 多户住宅单位数量为2298个，年净营业收入为1300万美元[60] - 零售物业总面积为46.1万平方英尺，年净营业收入为1250万美元[60] - 酒店物业拥有909个房间，年净营业收入为1520万美元[60] 用户数据 - HHC的总收款率在2020年4月至7月期间分别为78.3%、81.3%、85.9%和87.8%[44] - 休斯顿地区的收款率在同一时期分别为88.9%、91.9%、94.1%和94.7%[44] - 哥伦比亚地区的收款率在2020年4月至7月期间分别为94.1%、94.9%、94.4%和95.9%[45] - 夏林地区的收款率在2020年4月至7月期间分别为54.9%、57.5%、73.5%和80.6%[46] 未来展望 - 预计在2021年实现4500万至5000万美元的间接费用削减，其中包括4000万至4500万美元的公司一般和行政费用削减[14][17] - 预计非核心资产销售将达到20亿美元，预计净现金收益为6亿美元，用于股票回购和开发机会[14] - 短期内识别的商业开发用地超过700万平方英尺，包括100万个平方英尺的办公空间和500,000平方英尺的零售空间[68] - 长期商业机会包括722英亩的商业用地，完全获得开发许可，预计在20年以上的时间内逐步开发[69] 新产品和新技术研发 - HHC的商业开发每年投资超过10亿美元，完全自筹资金，消除对额外资本的需求[12] - Merriweather District的开发总面积为4.9M平方英尺，包含2.3M平方英尺的办公空间和1,900个住宅单元[115] - 完全建成后，Merriweather District的总开发面积为2.8M平方英尺，包括1.1M平方英尺的办公空间和1,100个住宅单元[117] 市场扩张和并购 - HHC收购的两座AAA级办公大楼总面积为1.4百万平方英尺，收购成本为5.65亿美元[47] - HHC的收购将使其在伍德兰地区的AAA级办公市场的份额增加约50%[47] - Bridgeland目前有1,527英亩的商业用地，已完全获得商业开发许可，预计在20年以上的时间内进行战略性开发[83] 负面信息 - Seaport District的净收入为-159,185千美元，较2019年增长74,295千美元[164] - Seaport District的EBT为-60,592千美元，较2019年-59,242千美元略有下降[164] - Consolidated segment的EBT为-105,094千美元，较2019年334,087千美元大幅下降[164] - 总运营资产的净营业收入为97,942千美元，较2019年205,615千美元下降[164] - 2020年第二季度的折旧和摊销费用为74,084千美元[164] - 2020年第二季度的利息费用净额为49,296千美元[164]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP净亏损3410万美元，即每股摊薄亏损0.61美元，去年同期盈利1359万美元，即每股摊薄盈利0.31美元，主要受新冠疫情对运营资产、MPC和海港区业务的影响，以及2019年完成部分IO公寓塔楼交付而2020年无混合用途项目交付的影响 [59] - NAREIT重新定义的FFO为每股摊薄0.22美分，2019年第二季度为1.19美元 [59] - 截至季度末，总债务约44亿美元，其中约25亿美元为浮动利率债务，约16亿美元未进行套期保值 [60] - 2020年有6100万美元债务到期，公司正在进行再融资；2021年有四笔贷款总计近3.41亿美元到期 [61] - 截至第二季度末，总合并债务与总资产之比约为48%，净债务与企业价值之比为48.4%，手头现金9.31亿美元，净股权需求3.15亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产板块 - NOI为4080万美元，较2019年第二季度下降32.4%，较2020年第一季度下降36.1%，主要受酒店、零售和拉斯维加斯棒球场业务的影响 [31] - 酒店NOI较2019年同期下降1140万美元，降幅119%，5月开始逐步重新开业，6月底54%的房间恢复运营，7月初威斯汀酒店重新开业，6月接近收支平衡，预计7月实现小幅盈利 [31][33] - 零售NOI从2019年第二季度的1610万美元降至2020年的860万美元，降幅46%，4 - 6月租户陆续开业，6月收款率59.5%，高于4月的44%，7月约为64% [34][21] - 多户住宅NOI较2019年第二季度下降100万美元，降幅21%，租户收款率稳定在97%，NOI下降部分由于新建资产房地产税增加和休斯顿市场优惠增加 [36] - 办公NOI较2019年同期增加760万美元，增幅38%，主要因去年12月收购林地塔楼，剔除该因素仍比去年同期高7%，租户收款率在90%以上 [38] - 拉斯维加斯棒球场因2020年赛季取消，预计下半年NOI亏损约150万美元，此前年化NOI约800万美元，还可能对夏林市中心的零售业务产生负面影响 [39] - 新奥尔良河滨奥特莱斯NOI较2019年同期下降87%，受疫情影响客流量减少，上季度计提4870万美元减值准备，目前约86%的租户已开业 [40][41] MPC板块 - 第二季度土地销售面积91英亩，较2019年第二季度下降19%，但较第一季度增长近60% [42] - 新房销售4 - 5月受疫情影响下降，5 - 7月随着经济重启大幅回升，上半年新房销售总数1248套，仅比2019年同期少3套 [15] - 布里奇兰第二季度新房销售232套，创历史新高，较2019年第二季度增长8%，上半年新房销售425套，较2019年同期增长21%，土地销售38.4英亩，每英亩价格从2019年第二季度的40.4万美元涨至2020年的42.9万美元 [18][45] - 部分地区因超级地块销售减少，土地收入从2019年第二季度的2970万美元降至本季度的30万美元，本季度新房销售从2019年第二季度的365套降至233套，年初至今新房销售仅下降7.5%，6 - 7月销售情况良好 [46] - EBT较2019年同期下降650万美元，降幅13%，主要因峰会项目股权和收益亏损300万美元，较第一季度下降4%，主要受4月地方政府居家令影响 [49] 战略发展板块 - 沃德村的维多利亚广场预售进展顺利，截至7月28日已预售69%，自3月中旬开展纯网络营销计划以来，截至7月28日已售出21套房屋，总价3510万美元 [22] - 在建的阿纳哈、瓦伊阿和基基洛哈纳项目预计2021年底和2022年完工，截至6月30日分别已售出84%和76% [50] - 降低了瓦伊阿和阿纳哈部分售价超400万美元的大型公寓单元价格，导致公寓权益和单元销售成本出现510万美元亏损 [52] 海港区 - 受疫情影响，2020年第二季度收入从2019年同期的1140万美元降至270万美元，运营费用从1430万美元降至610万美元，NOI亏损370万美元，2019年同期亏损290万美元 [54][55] - 7月与创意餐饮管理公司签订管理协议，管理富尔顿、17号鹅卵石公司和马里布农场的餐饮业务；7月16日以75万美元出售海港35%的股权，并计提600万美元减值准备 [56] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 转型计划包括削减4500 - 5000万美元的年度G&A费用，出售约20亿美元非核心资产以获得约6亿美元净收益，以及分散运营模式以聚焦核心资产增长和价值创造 [25][26][27] - 目前已在削减G&A费用方面取得进展，出售六项非核心资产获得约1.32亿美元净收益，占原目标的22%，因市场环境延迟出售时间，但仍在寻找合适买家以实现资产收益最大化 [26] - 公司认为核心资产和总体规划社区是实现最高风险调整回报的最佳投资机会，将积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会 [69][77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受疫情影响，但管理层对公司资产、业务和员工有信心，认为公司拥有不可替代的资产和独特的自融资商业模式，多元化的收入来源和稳健的资产负债表，手头现金超9300万美元，能够应对当前经济不确定性 [66] - 公司在疫情期间采取了谨慎措施，如筹集股权、大幅削减间接费用和精简业务，为长期收获核心资产价值做好准备 [67] - 尽管运营资产板块受疫情冲击，但随着经济重启，零售和酒店业务出现积极迹象，公司对该板块的复苏潜力持乐观态度 [14][19] - 预计MPC板块新房销售需求将持续强劲，土地销售将受益于新房销售增长 [48] - 战略发展板块的项目进展顺利，对沃德村和海港区的长期发展前景充满信心 [22][57] 其他重要信息 - 6月25日，首席财务官大卫·奥赖利扩大职责，兼任公司总裁 [8] - 公司致力于多元化和包容性，聘请DEI顾问开展培训和研讨会，首席执行官保罗·莱恩签署CEO多元化和包容性行动承诺 [11][12] - 6月29日，公司终止新泽西州西温莎一处房产的参与协议，获得800万美元付款 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有计划将总体规划社区扩展到其他州？ - 公司一直在寻找为股东带来最佳风险调整回报的机会，但很难找到符合要求的土地，认为最佳投资机会仍在现有核心资产和总体规划社区内 [69] 问题: 是否有计划转换为REIT或保留现有结构？ - 截至目前，公司没有转换为REIT的计划，因为考虑到成本效益分析，净运营亏损带来的税收抵免使转换的潜在税收节省效益减弱，且公司重视利用运营资产、MPC土地销售和公寓利润的自由现金流为开发项目提供资金，转换将限制这一能力 [70][71] 问题: 是否考虑将公寓楼转换为公寓式住宅？ - 公司多次考虑檀香山的租赁概念，但从财务角度看不可行，公寓在檀香山的资本回报率远高于租赁业务 [72] 问题: 在当前股价水平下，是否有可能批准并加速股票回购？ - 公司不确定美国是否已完全摆脱疫情影响，目前不认为应将过剩流动性用于股票回购，将持续评估最佳资本配置决策，包括股票回购、新投资、潜在新开发项目或保持流动性以度过疫情 [75][76] 问题: 未来两到三年最大的再投资机会是什么？ - 公司认为将资本重新投入核心资产能为股东带来最大风险调整回报，正积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会，如林地的MD安德森项目 [77] 问题: 出售110 North Wacker权益的进展如何？ - 110 North Wacker将于10月开业，按时且按预算完成，目前74%已预租给优质租户，公司认为完工后应能溢价出售 [79] 问题: 如何使公司更易于理解和估值，以及如何吸引更多分析师覆盖？ - 公司认为自身业务虽复杂，但核心是利用自由现金流为核心MPC的高风险调整回报开发项目提供资金，已努力简化业务并提供详细补充资料以计算公司NAV；近期3月的股权发行有望吸引更多分析师覆盖，预计年底会有所改善 [80][81] 问题: 海港区餐厅以何种容量重新开业较为合适？ - 餐厅情况各异，将根据市场需求逐案评估重新开业的时机；公司对与创意餐饮的新合作关系感到兴奋，其专业知识将提升客户体验并助力餐厅在疫情后取得成功 [82] 问题: 夏林目前的土地销售是否为小块订单，房屋建筑商是否对购买相同面积土地有所犹豫？ - 夏林出售的土地地块与总体规划一致，房屋销售需求和交易量使房屋建筑商对预期出售的地块仍感兴趣，公司预计下半年在土地面积和单价上都能保持强劲执行水平 [86] 问题: 沃德村维多利亚广场何时动工？ - 公司计划根据施工和融资情况，于明年年初动工；沃德村七座塔楼88%的单元已售出 [90] 问题: 在当前疫情环境下，海港区是更多由公司自有和运营娱乐餐饮场所，还是零售和娱乐板块仍有足够吸引力吸引外部运营商？ - 公司有引入外部运营商签署租约的计划，除零售外，海港区还有优质办公空间可供租赁，对疫情后办公空间的租赁前景持乐观态度 [92] 问题: 夏林市中心的NOI下降是否为一次性情况，未来预期如何？ - NOI下降主要受零售租户关闭和收款率下降影响，随着收款率从4月到7月逐步提高，NOI有望逐步恢复，但预计不会立即回到2019年第四季度的水平，未来几个季度将逐步增长至稳定水平；公司已签署大量租约，新租户入驻将有助于NOI增长 [96][98][99] 问题: 租金延期如何运作，是否为租金减免？ - 公司对每个租户进行个别处理，一般提供一到两个月的租金延期，租户通常需在一年左右偿还延期租金，多数租户还利用了PPP计划，获得约四个月的援助 [102] 问题: 其他三个MPC的新房销售数据如何，是否会披露每个MPC的土地销售面积或收入？ - 每个社区的土地销售面积和单价信息可在补充资料第22页查看；除布里奇兰外，夏林新房销售年初至今仅下降7.5%，6 - 7月有所回升 [105] 问题: 零售组合中国家连锁租户和小企业租户的占比分别是多少？ - 公司未披露具体信息，不同物业的租户构成差异较大，夏林市中心的全国租户和本地租户比例接近50:50，沃德村本地租户较多，河滨奥特莱斯主要是全国租户 [109] 问题: 公司进行了股权发行并持有大量现金，在当前环境下不启动新开发项目，未来若有大量现金但缺乏投资机会，公司的企业战略是什么？ - 公司认为若出现现金过剩而缺乏新开发项目的情况，将考虑其他资本配置决策，如外部增长、股息、股票回购等；目前在哥伦比亚、布里奇兰和夏林的多户住宅市场看到一些租赁需求和租金表现良好的机会，预计未来几个季度需求持续增加将带来更多开发机会 [112][114][115] 问题: 如果现有MPC没有投资机会，是否考虑投资新市场，还是将资金保留用于现有MPC，或者是否考虑股票回购？ - 公司主要关注现有MPC的投资机会，认为很难找到有意义的新市场投资机会；目前正专注于MPC的医疗和定制办公项目，认为办公公司会希望员工居住在公司的总体规划社区 [117]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度运营资产净营业收入（NOI）环比2019年第四季度增长35%，排除近期收购影响，环比增长10.4% [20] - 2020年第一季度MPC部门每住宅英亩销售价格增长5.7% [20] - 2020年第一季度净新屋销售较2019年第一季度增长24% [21] - 2020年第一季度在Waiea项目因总承包商施工缺陷计提9800万美元费用，预计可收回 [22] - 公司计划减少4500万 - 5000万美元间接费用，预计未来季度显现效果 [23] - 公司出售非核心资产目标为约20亿美元毛收入，产生约6亿美元净收益 [24] - 2020年第一季度完成100 Fellowship Drive出售，售价1.15亿美元，净现金收益6420万美元，总利润5170万美元 [24] - 公司完成股权融资，净收益约5.94亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产部门 - 2020年第一季度总NOI同比增长24%，环比增长35%，排除收购影响，同比增长1.2%，环比增长10.4% [51] - 2020年4月办公室租金收取率约95%，5月至今情况与4月类似 [59] - 2020年4月多户住宅租金收取率95%，5月至今情况与4月类似 [60] - 2020年4月零售NOI收款率约44%，5月情况与4月类似 [62] - 酒店业务受疫情冲击严重，若二季度继续关闭，NOI预计从2019年第四季度年化约2880万美元降至负300万美元 [63] MPC部门 - 2020年第一季度新屋销售688套，较2019年第一季度的557套增长24% [52] - 2020年第一季度Bridgeland平均每英亩价格增加5.8万美元至43.9万美元，涨幅15% [52] - 2020年第一季度Summerlin定制地块平均价格增长23%至92.5万美元 [53] - 2020年第一季度The Woodland Hills每英亩价格增长8.2%至30.3万美元 [53] - 过去六周新屋销售和建筑商购地意愿放缓，4月新屋销售环比下降47.5%，同比也有所下降 [66][67] 战略发展部门（夏威夷） - 2020年第一季度在Ward Village售出239套房屋，Victoria Place截至3月31日预售64.5% [54] - 2020年第一季度因Waiea项目总承包商施工缺陷计提9800万美元费用 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售业务在2019年第四季度年化NOI中占比约28%，2020年4月仅收取44%账单金额，5月情况类似 [32][62] - 酒店业务受疫情影响关闭，正在计划缓慢重新开业 [33][64] - 2020年4月多户住宅和办公室租金收取表现出色，均超过94% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施转型计划，包括减少间接费用、出售非核心资产、采用分散式运营模式 [23][24][27] - 公司收购The Woodlands towers at Waterway，执行新租赁协议，该建筑目前出租率35% [29] - 公司关注能源相关租户，Occidental Petroleum采取措施提升信用状况 [29][30] - 公司进行股权融资，增强资金实力，以应对危机并推进项目 [34][35] - 公司认为危机中存在向优质资产转移趋势，自身资产具有优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司业务造成短期影响，但公司核心业务稳固，有望快速恢复 [18][22] - 公司资产位于低成本、低税收州，具有吸引力，预计未来住房需求可能增加 [41][45] - 公司对未来住房销售复苏持乐观态度，相信MPC社区将受益 [46][66] - 公司认为Seaport区有机会进行调整，以更好适应未来发展 [47] 其他重要信息 - 公司实施员工在家办公政策，成立执行危机团队和HHC特别工作组，确保员工、租户和客户健康安全 [11][12] - 公司团队在危机期间支持当地急救人员、一线工作者和有需要的人 [14][15] - 公司与当地社区慈善组织合作，帮助受疫情影响的酒店团队成员 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司当前的烧钱率、预计NOI和费用运行率 - 目前处于第二季度5.5周，难以确定烧钱率，也无法判断是烧钱还是盈余 [99] - 公司对办公室和多户住宅租金收取情况感到满意，希望内华达州和得克萨斯州解除居家令后零售租金收入增加 [100] - 公司股权融资获得近6亿美元净收益，即使在极端情况下也有足够流动性支撑到2022年底 [101] 问题: 公司未来是否考虑采用110 North Wacker类型的交易结构以获得更好的风险调整回报 - 该交易是核心资产外的一次性交易，公司不太可能再次进行此类交易 [103] - 公司在MPC业务中除可能用于非核心资产类型（如酒店或老年生活设施）外，未考虑合资结构 [103] 问题: 请提供资产出售的最新情况，哪些资产搁置，哪些仍可能出售 - 酒店业务关闭，近期不太可能出售 [104] - 110 North Wacker因建筑质量高、租户实力强和位置优越，有可能出售 [104] - 一些土地交易（如Monarch City）可能出售，但整体出售速度预计比去年放缓 [105] 问题: 请提供Seaport项目完工时间的修订预估 - 由于纽约市下令停工，不确定何时恢复施工，也不确定恢复后获取劳动力和材料的难易程度 [105] - 施工放缓可能带来更好的定价，公司借此机会考虑资产未来定位，已关闭10 Corso Como [106] 问题: 与贷款方和资本提供者讨论再融资时，是否有迹象表明再融资水平会低于当前，是否会有指标和契约变化 - 答案因资产表现、类型和地理位置而异，没有统一标准 [109][111] - 如Downtown Summerlin项目，原一年延期选项因租户关闭需大幅还款，现获得三年延期且还款额相对较小 [109][110] - 对于Three Hughes Landing或Two Merriweather等租金收入和现金流良好的资产，预计延期不会有重大变化 [111] 问题: 对于Waiea项目窗户问题，公司对承包商有足够资金或保险偿还费用的信心如何 - 公司认为总承包商Nordic PCL有财务能力承担责任并修复缺陷 [114] - 公司致力于Waiea和Ward Village社区，同意承担修复费用并与业主协会合作向承包商追偿 [115] 问题: Nordic是大型跨国或资金雄厚的实体，还是岛上的实体 - 公司认为Nordic有足够资金承担责任并完成工作 [117] 问题: 关于租金减免，公司在长期约1300万美元租金续约方面是否有沟通，未稳定物业在招租时是否与潜在租户讨论减免 - 回顾上次石油低迷期，The Woodlands在吸收和入住率方面表现较好，净有效租金或票面利率较高，减免较少 [121] - 公司密切跟踪办公室和零售续约情况，预计办公室租金减免会有小幅增加，但与市场波动相比不显著 [121] 问题: 棒球场与会议中心管理局的赞助协议在球场关闭时是否继续支付费用 - 会议中心管理局有合同义务继续支付冠名权赞助费用 [122] 问题: 在Seaport项目中，公司是否与土地所有者（港口管理局）就租金减免或延期进行沟通 - 公司与纽约市相关官员就Seaport项目进行全面对话，包括地面租赁付款、空中权利和用途等方面 [123] - 对话处于早期阶段，无法确定是否会获得优惠，地面租赁付款对公司财务压力不大，公司会继续履行付款义务 [124] 问题: 关于建筑商购地情况，他们是要求降价还是推迟日期，是否有重新购买迹象 - 近期Bridgeland房屋销售情况良好，房屋销售与建筑商购地意愿直接相关 [130] - 公司认为其MPC社区有吸引力，随着房屋销售增加，公司有优势 [131] - 公司是土地价格制定者，若建筑商不接受价格，公司不会出售土地，仅根据房屋销售情况出售土地 [133][134] - 近期Bridgeland和Summerlin房屋销售情况表明公司应向建筑商出售土地并获得合理价格 [135] 问题: 关于向特斯拉出售土地，公司认为特斯拉适合的位置在哪里 - 公司有多个地点可供选择，包括The Woodlands、Bridgeland、Dallas的Monarch City、Circle T Ranch和Summerlin [138] - 这些地点不仅适合特斯拉，也适合其他想迁至低税收环境的公司 [139] 问题: 请介绍休斯顿市场情况，油价需达到什么水平市场才能反弹，The Woodlands社区如何适应油价问题 - 休斯顿有韧性，公司最大油气能源租户Occidental Petroleum采取了积极措施，第二大租户Exxon信用良好 [145] - 油价走势影响市场，2016年油价低点在20多美元，全年平均约43美元，The Woodlands在休斯顿表现较好 [146] - 与2016年相比，此次公司租户有经验应对油价下跌，公司在2016 - 2017年无违约情况，希望此次也能有类似结果 [147][149] - 公司有能力收取租金，4月办公室和多户住宅租金回收率约95%，休斯顿地区表现也很强劲 [150][151] 问题: 从长远来看，公司是否有目标获得投资级评级，如何实现 - 公司认为拥有更好信用评级有益，可降低加权平均资本成本，增加资本市场可及性 [154][156] - 公司通过股权融资、巩固资产负债表等措施展示维护良好信用状况的承诺，有望逐步提升信用评级 [155] - 公司计划通过提高经常性现金流、推动NOI增长来改善运营结果，从而提升信用质量 [158] 问题: 今年到期的6.27亿美元债务中，2.57亿美元原有一年延期，现获得三年延期且仅需偿还3600万美元，是否正确 - 2.57亿美元的Downtown Summerlin贷款原一年延期，现正在敲定三年延期协议，需偿还约3500万美元 [162] - 另一笔2.8亿美元与Occi收购相关的过桥贷款，通过股权融资谈判获得一年延期至2021年6月 [163] 问题: 上述2.8亿美元贷款的一年延期分两个六个月，是否正确 - 正确，是两个六个月的延期 [164] 问题: 获得这些延期是否有条件，从一个六个月到下一个六个月的条件是什么 - 条件是支付费用和增加利差 [166]