公司债务情况 - 公司有7.5亿美元利率5.375%的2028年到期高级票据、6.5亿美元利率4.125%的2029年到期高级票据和6.5亿美元利率4.375%的2031年到期高级票据[177] - 2023年公司新增借款1.15亿美元，提取现有抵押贷款2.443亿美元，偿还抵押贷款1.108亿美元，提取担保桥地债券2亿美元，截至2023年9月30日有11亿美元未提取的贷款人承诺[260] - 截至2023年9月30日，公司有52亿美元未偿还债务，11亿美元未提取的贷款人承诺，未合并企业债务份额为1.286亿美元[271] - 截至2023年9月30日，公司净债务为41.45255亿美元[275] - 截至2023年9月30日，公司有16亿美元可变利率债务未偿还，其中2.758亿美元通过利率互换转换为固定利率，3.948亿美元有利率上限合约[277] - 截至2023年9月30日，浮动利率每增加1%，年度利息成本将增加约980万美元[278] - 截至2023年9月30日，浮动利率每上升1.00%，年度利息成本将增加约980万美元[278] 公司资产情况 - 公司获奖资产包括约10.1万英亩的MPC投资组合及其他资产，分布在从纽约到夏威夷的七个州[178] 公司架构与业务规划 - 2023年7月17日，公司董事会授权创建控股公司结构，8月11日，新控股公司Howard Hughes Holdings Inc.取代The Howard Hughes Corporation成为在纽交所上市的公司[181] - 2023年10月5日，公司宣布有意成立Seaport Entertainment部门，预计包含纽约和拉斯维加斯的娱乐相关资产，公司持有拉斯维加斯时尚秀购物中心上方空中权80%的权益[181] - 公司计划在2024年将Seaport Entertainment分拆为独立的上市公司，但无法保证分拆的最终时间和是否会发生[182] - 2023年10月5日公司宣布计划成立Seaport Entertainment新部门，预计2024年分拆为独立上市公司[222] - Seaport业务分为房东运营、管理业务、Tin Building以及活动和赞助四类[224] - 2023年第四季度，公司计划推出The Lawn Club，将改造超20,000平方英尺的富尔顿市场大楼[227] 公司整体财务数据关键指标变化 - 本季度普通股股东应占净收入降至净亏损5.442亿美元，上年同期为净收入1.081亿美元[186] - 公司保持强劲流动性，拥有4.917亿美元现金及现金等价物和11亿美元未动用贷款承诺[186] - 2023年前九个月普通股股东应占净收入减少7.179亿美元，至亏损5.861亿美元[187] - 2023年第三季度公司收入为1.5万美元，2022年同期为1.4万美元，增加1000美元；2023年前三季度为4.5万美元，2022年同期为4.3万美元，增加2000美元[257] - 2023年第三季度公司所得税费用减少17860万美元，主要因税前收入减少[258] - 2023年第三季度公司一般及行政费用增加210万美元，主要因薪酬及其他费用增加[258] - 2023年前三季度所得税费用减少2.032亿美元，公司其他收入增加190万美元，一般及行政费用增加450万美元，公司净利息费用增加260万美元[259] - 2023年前三季度经营活动净现金使用量为3.597亿美元，2022年同期为提供2.155亿美元，净增加5.752亿美元[261][263] - 2023年前三季度投资活动净现金使用量为2.537亿美元，2022年同期为1.558亿美元，增加9790万美元[261][264] - 2023年前三季度融资活动净现金提供量为4.503亿美元，2022年同期为使用3.5亿美元，变化8.004亿美元[261][265] 运营资产数据关键指标变化 - 本季度运营资产净营业收入为6070万美元，较上年同期增加210万美元[186] - 运营资产税前收益减少3130万美元，主要因利息费用增加等因素[190] - 2023年前三季度运营资产净营业收入（NOI）为1.81143亿美元，较2022年的1.73132亿美元增加801.1万美元[197] 多户住宅、写字楼、零售业务数据关键指标变化 - 2023年前三季度多户住宅NOI增加480.2万美元，主要得益于冬季天气相关保险理赔、新物业持续招租和租金增长[199] - 2023年前三季度写字楼NOI增加740万美元，主要源于一次性租约终止费用、持续招租活动和减免期到期[199] - 2023年前三季度零售NOI增加150万美元，主要受租户升级、零售销售增长和租赁增加推动[199] MPC业务数据关键指标变化 - 本季度MPC税前收益为8480万美元，较上年同期增加940万美元[186] - 2023年前三季度总体规划社区（MPC）土地销售为1.77045亿美元，较2022年的1.99032亿美元减少2198.7万美元[200] - 2023年前三季度MPC总营收为2.36123亿美元，较2022年的2.6699亿美元减少3086.7万美元[200] - 2023年前三季度MPC总运营费用为1.03668亿美元，较2022年的1.13087亿美元减少941.9万美元[200] - 2023年前三季度MPC部门税前利润（EBT）为2.02096亿美元，较2022年的2.06327亿美元减少423.1万美元[200] - 2023年前三季度布里奇兰（Bridgeland）EBT为7685万美元，较2022年的5213.9万美元增加2471.1万美元[203] - 2023年前三季度萨默林（Summerlin）EBT为1.16996亿美元，较2022年的1.52331亿美元减少3533.5万美元[203] - 2023年第三季度MPC销售净额增加710万美元，主要因住宅、超级地块销售面积增加及商业销售面积减少[210] - 2023年前三季度MPC销售净额减少3960万美元，主要因超级地块、商业、定制地块销售面积减少及建筑商价格参与度降低[215] - 2023年前三季度MPC细分业务EBT减少420万美元，其中Summerlin减少3530万美元，The Woodlands Hills减少750万美元，Bridgeland增加2470万美元，The Woodlands增加1460万美元[211][212][213][214] - 2023年第三季度MPC净贡献增加4980万美元，2023年前三季度减少860万美元[218] - 2023年前三季度MPC土地库存活动中，开发支出2.56214亿美元，MPC销售成本6613.4万美元，MUD可报销成本1.08277亿美元[219] - 2023年第三季度住宅销售方面，38.4英亩平均售价56.6万美元/英亩，上年同期20.8英亩平均售价52万美元/英亩[210] - 2023年前三季度超级地块销售方面，39.2英亩平均售价130万美元/英亩，上年同期70.8英亩平均售价110万美元/英亩[215] 海港业务数据关键指标变化 - 本季度海港业务净营业收入亏损90万美元，较上年同期减少250万美元[186] - 海港业务税前收益减少7.334亿美元，主要因7.095亿美元减值费用[190] - 截至2023年9月30日的三个月，海港业务部门税前利润（EBT）较上年同期减少7.14亿美元；九个月减少7.334亿美元[234][236][238] - 海港物业净营业收入（NOI）截至2023年9月30日的三个月减少250万美元，九个月减少410万美元[239] - 海港包括管理业务、活动与赞助和Tin Building在内，约67%已出租[238] Tin Building业务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日的三个月，Tin Building租赁付款为280万美元，九个月为850万美元[235] - 截至2023年9月30日的三个月，折旧费用增加120万美元；九个月增加660万美元，主要与2022年第三季度投入使用的Tin Building有关[236][240] - 2023年第三季度Tin Building NOI为228.6万美元，2022年同期为161.2万美元，增长67.4万美元；2023年前三季度为706.1万美元，2022年同期为161.2万美元，增长544.9万美元[244] - 2023年第三季度Tin Building by Jean - Georges NOI亏损807.4万美元，2022年同期亏损1136.6万美元，减少亏损329.2万美元；2023年前三季度亏损2686.7万美元，2022年同期亏损2056.5万美元，增加亏损630.2万美元[244] 战略发展业务数据关键指标变化 - 本季度战略发展业务税前收益为70万美元，较上年同期减少1.234亿美元[186] - 2023年第三季度战略发展部门EBT为68.7万美元，2022年同期为12413.6万美元，减少12344.9万美元；2023年前三季度为 - 1778.4万美元，2022年同期为12785万美元，减少14563.4万美元[247] - 2023年前三季度战略发展部门中，共管公寓销售净收入减少12670万美元，共管公寓销售成本增加1340万美元[249] 项目建设与销售情况 - 截至2023年9月30日，在建的三座塔楼97.8%的单元已签约[186] - 250 Water Street项目场地修复工作约完成80%，预计2023年完成[233] - 截至2023年9月30日，6座已完工塔楼几乎100%售出，仅Kō'ula剩1套后续售出[250] - 截至2023年9月30日，3座在建塔楼中，Victoria Place 100%预售，The Park Ward Village 93.6%签约，Ulana Ward Village 100%预售[251][252][253] - 截至2023年9月30日，预开发项目Kalae 85.1%签约[254] 租赁收入情况 - 截至2023年9月30日的三个月，租赁收入为521.3万美元，上年同期为500.1万美元；九个月租赁收入为1623.1万美元，上年同期为1227.7万美元[234] 音乐会活动情况 - 2023年夏季音乐会系列从5月持续到10月，有60场演出，售出超194,000张门票，占可用门票库存超93%；二季度举办19场音乐会，接待约58,000名客人，三季度举办39场，接待约113,000名客人[231] 公司其他权益情况 - 公司持有Jean - Georges Restaurants 25%的权益，该公司在全球经营超40家餐厅和酒店业务[226] 公司债务契约遵守情况 - 截至2023年9月30日，除六项物业层面债务工具外，公司遵守所有物业层面债务契约；除一项1100万美元物业层面债务工具的杠杆比率契约外，遵守所有担保人债务契约[272][273]

财务数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合季度净营业收入达1300万美元，同比增长10% [2] - 海港收入同比下降19%，主要因2022年有非经常性新冠疫情恢复款项和特殊活动收入；与第一季度相比，收入增长92%，净营业收入环比改善300万美元 [69][70] - 零售业务第二季度净营业收入略低于1300万美元，同比减少11% [72] - 运营资产第二季度净营业收入达6800万美元，同比增长3%；同店净营业收入同比增长4% [81] - 公司提高了对总体规划社区（MPC）税前利润（EBT）和运营资产净营业收入（NOI）的全年预期，MPC预计EBT同比持平至下降10%，运营资产NOI预计同比增长1% - 4% [86] - 公司出售伍德兰兹的两个自助存储设施，售价约3000万美元，预计第三季度确认1600万美元的出售收益 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度执行新的或扩大的办公租赁面积近20万平方英尺，续租面积超过18万平方英尺，期末稳定办公投资组合出租率达89% [1] - 第二季度办公业务净营业收入为3400万美元，同比增加400万美元，增长13% [81] 多户住宅业务 - 期末稳定多户住宅物业出租率达98%，其中哥伦比亚市中心为99%，休斯顿为97%，萨默林为96% [2] 零售业务 - 期末零售投资组合出租率为96%，同比提高3个百分点 [72] 总体规划社区（MPC）业务 - 新屋销售总数达605套，同比增长39%，其中布里奇兰新屋销售几乎翻倍，伍德兰希尔斯增长超50%，萨默林增长近20% [75] - EBT同比下降23%，主要因萨默林超级地块土地销售时间问题 [63] 沃德村业务 - 本季度签约出售43套公寓，目前剩余待售单元仅116套 [3][62] 海港业务 - 夏季屋顶音乐会系列已售出超17万张门票，占可用门票库存的85%以上 [69] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋市场中，新建房屋销售占比从历史正常水平的10% - 15%大幅提升至约35% [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进行控股公司重组，8月11日起霍华德·休斯控股公司将成为新母公司，8月14日起股票将在纽约证券交易所以代码HHH交易，旨在促进业务增长、提供财务灵活性并分离房地产和非房地产资产及负债 [4] - 公司在多个地区有建设项目接近完工，且有强大的开发管道，未来将增加现金流 [13] - 海港业务专注于优化产品组合和运营模式，以实现盈利 [70] - 零售业务注重租户更替，引入更优质租户以提高业绩 [56] - 行业竞争方面，拉斯维加斯棒球场赞助收入减少，因当地出现更多职业体育团队，但公司预计该业务将强势反弹 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新屋市场回暖，预计下半年土地销售将大幅增加，推动2023年MPC EBT上升 [78] - 运营资产表现出色，优质资产组合持续跑赢市场，未来有望更接近稳定状态 [96] - 尽管当前开发市场面临挑战，如建筑成本上升、利率提高和贷款环境困难，但公司开发团队积极进行前期开发，待市场环境改善即可推进项目 [85][91] 其他重要信息 - 维多利亚广场预计明年完工，公园·沃德村和乌兰娜预计2025年完工，卡拉预计今年晚些时候开工建设 [83] - 布里奇兰的温斯潘单户出租开发项目预计今年晚些时候迎来首批居民，哥伦比亚市中心的南湖医疗办公楼预计2024年初完工 [84] - 公司期末现金为3.89亿美元，债务方面，期末未偿还债务为49亿美元，2024年到期债务仅2.73亿美元，约86%的债务在2026年或更晚到期，98%的债务为固定利率、有利率上限或已进行利率互换 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司重组的驱动因素及是否会增加一般及行政费用（G&A） - 重组是为了将房地产资产与非房地产资产分离，避免非房地产资产的业绩影响债务契约，自18个月前投资让 - 乔治餐厅业务后就开始考虑；不会增加G&A费用，公司董事会、管理策略等均无变化 [24] 问题: 办公业务的终止费用金额和面积，以及对指引的帮助 - 终止费用不到300万美元，涉及面积约2.7万平方英尺，公司已在就该空间的续租进行谈判 [21] 问题: 公寓销售的折扣原因及对经济的影响，以及整体销售与原预期的对比 - 为在推出新塔楼前清理'A'ali'i和Ko'ula的少量剩余库存（占比不到3%），避免持续的业主协会（HOA）和房地产税等费用，从净现值和竞争角度考虑进行折扣；整体经济影响不大，整栋楼仍能保持25% - 30%的利润率 [29][35] 问题: 海港ESPN租赁情况及若需回填租金对比 - ESPN租约到2025年12月，公司与他们就短期续租进行持续讨论；考虑到工作室空间的价值和位置，不担心回填问题，目前暂不考虑租金折扣 [31] 问题: 公寓销售的修复成本是一次性还是可能会重复发生 - 此次修复成本是因两年前开始的维修项目，受通胀影响成本超预期，目前该项目已结束，预计不会再有类似费用，尤其是来自Waiea的 [27] 问题: 拉斯维加斯棒球场赞助收入减少的原因 - 主要是因为当地出现更多职业体育团队，竞争加剧导致暂时逆风，但过去60天已有业务活动增加，预计能快速缩小差距 [46] 问题: Teravalis今年是否有结算预期 - 预计年底前有500个左右地块结算，较最初预期略有下降，主要因供应链延迟和基础设施交付问题，但买家需求强劲，一旦基础设施到位即可宣布合同 [47] 问题: 公寓折扣是否会影响未来塔楼的预期毛利率 - 不会影响，公司在预售或在建的塔楼仍在提价，仅对已完工且有剩余库存的'A'ali'i和Ko'ula进行了折扣 [53] 问题: 办公和零售业务是否有大型租约到期及续约情况 - 2024年和2025年有一些重要租约到期，公司会战略选择续约租户，过去有空置情况时都能以更好的租户回填，预计未来也如此 [56] 问题: 锡楼今年在收入方面令人失望的原因 - 快速服务餐饮、零售和电子商务业务的采用速度较慢，未达预期，公司正与合作伙伴合作进行改进，预计运营费用后期会下降并实现预期收入 [98] 问题: MPC指导上调中定价和销量的预期情况 - 定价方面，土地每英亩价格保持强劲；销量增加主要因上半年新房销售速度超出预期，预计下半年土地销售将增加 [102] 问题: 公司结构重组是否与拉斯维加斯潜在工作室项目有关 - 无关，公司在该项目中仅作为房地产所有者和房东，不参与制作业务，重组主要是为资产分离 [101] 问题: 建筑商价格参与收入的来源及对指导的影响 - 主要来自萨默林的超级地块，部分来自布里奇兰和伍德兰希尔斯；指导上调主要因土地销售面积增加，而非预期未来建筑商价格参与收入的持续增长 [102] 问题: Teravalis的Floreo情况 - Floreo是Teravalis 3.7万英亩中的首个3000英亩村庄，其所有权比例与收购时一致，公司期待今年晚些时候签订首批地块合同 [109] 问题: Teravalis销售地块的收入分成及未来村庄开发模式 - 公司在Floreo的权益为50%，收入按此比例计算；未来村庄开发通常会采用交错进行的方式，以满足不同消费者需求 [110][112] 问题: 如何根据利率环境调整规划和开发，能否自筹资金及对开发计划的影响 - 公司会在获得贷款后才开始项目建设，当前贷款环境困难可能会减缓新开发项目启动，但市场改善后会有大量活动；公司不会完全用自有资金进行开发，需贷款以实现预期回报 [121][130] 问题: 运营资产净营业收入增长的原因 - 办公业务主要是伍德兰兹空置空间的租赁和公司向社区的迁移；多户住宅业务是新开发项目的租赁和同店业绩改善及租金上涨；零售业务是租户更替和引入更多奢侈品牌 [127][132] 问题: 拉斯维加斯工作室项目的经济模式 - 公司仍在与政府官员合作制定税收法案，与索尼等合作设计工作室布局；预计公司作为房地产开发商和所有者、房东，索尼和马克等制作公司作为租户支付租金，目前项目仍具高度不确定性 [149] 问题: 为何不利用物业现金流偿还债务等待债务市场周期 - 公司希望保持在社区内办公和多户住宅市场的主导地位，出售资产虽能获得短期现金，但会损害竞争优势，影响开发和自有资产的业绩 [140] 问题: 海港除ESPN外工作室的机会及若ESPN离开的规划 - 公司正在积极寻找海港剩余空置空间的租户，有消息会尽快公布；关于ESPN离开后的规划，公司在拉斯维加斯工作室项目未确定前暂无法明确 [142][149]

财务数据和关键指标变化 - 公司MPC和运营资产部门一季度财务表现良好，资产在排除资产处置影响后，净营业收入（NOI）达5900万美元，同比增长6% [2][3] - MPC部门税前利润（EBT）为6200万美元，同比增加300万美元，得益于每英亩住宅价格持续增长、建筑商价格分成和商业土地销售 [19][21] - 海港一季度收入同比增长27%，达1200万美元，排除未合并合资企业960万美元亏损后，NOI亏损改善至560万美元 [10] - 一季度建筑商价格分成收入为1400万美元，虽新房销售下降9%，但仅同比减少3% [5] - 一季度零售NOI为1500万美元，同比增长20%；未合并企业NOI份额下降28%，主要因对夏林医院投资的年度现金分配减少 [36][37] - 一季度末现金为4.18亿美元，在建项目剩余权益出资为2.54亿美元，待夏林南办公楼2700万美元建设融资到位 [42] - 一季度末债务余额为48亿美元，2024年前到期仅2.26亿美元，约87%在2026年或更晚到期，且100%债务已固定、上限或互换为固定利率 [64] - 一季度现金一般及行政费用（G&A）为2000万美元，公司重申2023全年业绩指引 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 新房销售较2022年四季度增长120%，共售出552套，夏林和布里奇兰表现突出 [4][24] - 土地销售总额5900万美元，略有3%下降，主要因住宅英亩数销售减少；每英亩住宅价格上涨49%，达83.6万美元 [21] - 布里奇兰售出超22英亩住宅用地，均价54.2万美元/英亩，还完成109英亩商业土地销售，创收近2800万美元，季度EBT超3100万美元 [22] - 夏林季度EBT为2800万美元，建筑商价格分成达1200万美元，二期54英亩定制地块开始销售 [23] 海港业务线 - 锡楼一季度实现每周七天运营，客流量和销售额良好，合资企业股权亏损环比改善650万美元，至920万美元 [26] 运营资产部门 - 一季度总NOI为5900万美元，排除2022年剥离的零售资产后，同比增长6%，各物业类型租赁表现良好 [28] - 办公物业一季度NOI为2800万美元，同比改善260万美元或10%，但受租户破产和租约到期影响 [11] - 稳定零售物业出租率达96%，同比增加6%，环比提高1%；多户住宅物业NOI为1300万美元，同比增长13%，得益于保险理赔和租金增长 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国新建住房目前约占可用住房库存的三分之一，高于历史正常水平的10%多一点 [8] - 3月新房开工量同比下降28%，住宅用地购买谈判增加，公司预计未来季度住宅土地销售将改善 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进开发项目，确保资本合理配置以实现最高风险调整回报 [47] - 公司计划开发沃德村第11个公寓项目Launiu，预计今年晚些时候或明年年初预售，2027年完工 [40] - 公司在运营中注重提高效率，如多户住宅资产通过集中布局实现人员共享 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年末市场面临诸多不利因素，但公司资产组合展现出韧性，一季度业绩良好，对全年业绩有信心并维持全年指引 [2][46] - 住房市场方面，购房者情绪积极，新房销售增加，建筑商对土地需求有望推动未来土地销售增长 [4][9] - 海港业务虽仍有亏损，但运营改善，预计未来季度财务状况将显著改善 [26] 其他重要信息 - 公司将于9月6日在纽约举行下一次投资者日活动 [46] - 沃德村维多利亚广场塔楼封顶，公园沃德村和乌兰娜已开工建设，预售情况良好 [39] - 夏林Tanager Echo多户住宅综合体预计下季度完工，布里奇兰Wingspan单户出租开发项目预计年底迎来首批住户 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 布里奇兰商业土地销售情况及对当地影响 - 一块卖给相邻土地所有者用于开发大型配送工业中心，有助于创造就业和带动周边居住需求 [67] 问题2: 西凤凰城地块定价变化原因 - 原报告价格包含不可售土地等，现调整为仅含可售住宅地块的净土地价格，且预计卖给建筑商的价格有小幅上涨 [50][69] 问题3: 办公室组合全年入住率趋势 - 对未来入住率改善持乐观态度，特别是伍德兰兹、哥伦比亚和夏林的优质资产 [71] 问题4: 建筑商是否调整产品以适应价格 - 未看到产品有重大转变，购房者接受了较高利率，部分溢价如景观、地块和房屋升级溢价减少或消失 [73] 问题5: 奥克兰运动家队迁至拉斯维加斯对飞行员队和夏林市中心盈利能力的影响 - 类似拉斯维加斯金骑士队与下属球队的关系，对双方组织都有益，能吸引更多游客 [75] 问题6: 海港餐饮业务劳动问题及与原模型对比 - 劳动力影响利润率，但餐厅仍盈利，为公司带来现金流和客流量；锡楼仍在爬坡期，未来将调整劳动力以改善现金流 [77][98] 问题7: 建筑商补充库存何时转化为更高销售及每英亩价格走势 - 难以预测，预计每英亩价格保持强劲，但不会出现两位数增长，因抵押贷款利率高和可负担性受限；本季度平均价格受伍德兰兹定制地块销售影响，排除后每英亩住宅价格上涨14% [78][79] 问题8: 沃德村公寓销售增速放缓原因 - 从低至中70%提升到近80%表现出色，且未开工建设，剩余单元少导致销售难度增加；可根据需求提高价格 [80][81] 问题9: 运营资产同店增长改善原因及入住率下降情况 - 租赁价格提高、运营费用管理良好推动现金流增长；新建筑在租赁期入住率低，稳定后将提高效率和NOI利润率 [84][89] 问题10: 运营效率及更多物业达到稳定率后如何控制运营费用 - 更多物业进入市场可提高效率，如多户住宅资产可通过相邻布局实现人员共享 [107] 问题11: 利率上升对公司战略的影响 - 利率上升增加资本成本和投资回报要求，公司继续进行套期保值、上限设定和互换操作以降低风险 [91][92] 问题12: 运营资产同店增长是否有一次性费用或收入因素 - 本季度有适度房地产税退款，未来保险成本可能略高，整体是资产管理良好的结果 [106]

业绩总结 - 截至2023年3月31日，Howard Hughes的总土地销售收入为17亿美元[33] - 公司的净运营收入（NOI）为3.8亿美元，反映了与房地产资产直接相关的收入和费用[15] - 2023年第一季度生成的总收入为27亿美元[68] - 2023年第一季度的在位净营业收入（NOI）为2.39亿美元，同比增长15%[68] - 2022年NOI同比增长超过300%[163] 用户数据 - Howard Hughes的多家庭单位总数为5,587个[38] - 2023年第一季度的多家庭租金同比增长8%[164] - 2022年执行的新租赁面积为253,000平方英尺，截止到2023年3月31日，整体出租率为85%[175] 未来展望 - 预计到2025年，Summerlin南部办公室的稳定化NOI将达到800万美元[139] - 预计在2023年下半年销售的第一批1000个地块的价格超过每英亩60万美元[151] - 未来5年内有超过1,185个多户住宅、共管公寓和老年人单位的开发机会[197] 新产品和新技术研发 - Tin Building by Jean-Georges的总面积为54,000平方英尺，提供超过20种餐饮体验[6] - Seaport区域的创新餐饮、娱乐和文化体验总面积约为473,000平方英尺[2] 市场扩张和并购 - 目前的投资组合规模为1700万平方英尺，已售出4910英亩土地[68] - 自2017年以来，MPC（主计划社区）总资产的毛值增长至26.72亿美元[72] - 目前有472个单位位于Merriweather区，预计到2025年实现900万美元的稳定净营业收入[183] 负面信息 - 公司的资产组合中，运营资产占比为37%[43] - 办公资产的在位NOI为1.12亿美元，稳定化NOI为1.78亿美元，稳定出租率为86%[153] 其他新策略和有价值的信息 - 当前开发活动的建筑成本收益率为9.3%[76] - 100%的债务为固定利率或已交换/上限，87%的债务将在2026年或之后到期[82] - 平均家庭收入为196,000美元[199]

Company Participants Anthony Paolone - JPMorgan Chase & Co. Alexander Goldfarb - Piper Sandler & Co. John Kim - BMO Capital Markets Hamed Khorsand - BWS Financial Alex Barrón - Housing Research Center I would now like to turn the conference over to Eric Holcomb, Senior Vice President of Investor Relations. Please go ahead. Before we begin, I would like to direct you to our website, howardhughes.com, where you can download both our fourth quarter earnings press release and our supplemental package. The earni ...

业绩总结 - HHC的年度EBT在2021年为3.17亿美元，2020年为2.09亿美元，2019年为2.64亿美元[15] - HHC在2022年第三季度的运营现金流为2.55亿美元，较2011年的4600万美元显著增长[16] - 2022年第三季度的净收入为131百万美元[117] - 2022年第三季度的公司整体EBT为309百万美元[117] - 2022年第三季度的合并运营资产净营业收入为184百万美元[117] 用户数据 - The Woodlands社区面积为28,545英亩，人口达到120,000人[33] - The Woodlands的平均家庭收入为$177,000，房屋中位价值为$420,000[33] - Bridgeland社区的面积为11,506英亩，现有人口为17,500，完全建成后预计可容纳70,000人[48] - Bridgeland的平均家庭收入为$188,000，房屋中位价值为$384,000[48] - Summerlin的总面积为22,500英亩，预计在完全开发后将拥有200,000名居民[66] 未来展望 - HHC的土地价格在2022年第三季度达到了每英亩767,000美元，较2011年的366,000美元增长了109%[25] - 预计在2023年下半年出售首批1,000个地块，价格约为每个地块80,000至85,000美元，或每英亩325,000至350,000美元[91] - Teravalis的近期计划包括在未来5年内建立为凤凰城西谷的首要MPC，并在20年内成为全国领先的可持续MPC[93][94] - Ward Village的开发预计在未来8年内完成，面积为60英亩，获得约9百万平方英尺的开发权[98] 新产品和新技术研发 - Floreo计划建设超过300英亩的公园，并提供合理的定价和强大的设施，以加速对Teravalis的需求[91] - Tin Building于2021年12月完成核心和外壳的建设，并于2022年9月28日举行盛大开幕[113] 市场扩张和并购 - Seaport项目位于曼哈顿金融区，涵盖多个城市街区，提供约461,000平方英尺的创新餐饮、娱乐和文化体验[106] - 预计到2024年，Seaport地区将有64栋新住宅建筑[106] 负面信息 - 2022年第三季度的利息支出为65百万美元[117] - 2022年第三季度的折旧和摊销费用为115百万美元[117] - 2022年第三季度的房地产及其他资产的处置损益为4百万美元[117]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告净收入为1.081亿美元，即摊薄后每股2.19美元，而去年同期净收入为410万美元，即摊薄后每股0.07美元 [57] - 提高了2022年全年对MPC和运营资产部门的业绩指引，MPC全年税前利润预计同比仅下降10% - 17%，运营资产全年净营业收入预计同比增长3% - 5% [60][61] - 第三季度回购了近36.9万股股票，花费2540万美元，平均价格为每股69美元，季度末仍有1500万美元的回购额度 [62] - 季度末现金为3.55亿美元，10月初完成的Ko'ula项目近150个单元将在第四季度产生超1.5亿美元的额外现金流 [63] - 季度末债务余额为46亿美元，近82%的债务在2026年或更晚到期，86%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [64][65] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 税前利润为7500万美元，同比增长39% [13] - 新屋销售总数为284套，同比减少48%，主要因Summerlin新屋销售下降57% [19] - 各社区中位房价上涨，Bridgeland同比上涨19%至59.5万美元，Summerlin同比上涨13%至近75万美元 [22] 海港业务线 - 收入增至3200万美元，同比增长57%，产生净营业收入160万美元，但因Tin Building开业成本，公司股权损失达1100万美元 [29] 运营资产部门 - 净营业收入为6100万美元，同比下降300万美元或3%，剔除剥离资产影响后，同比增长100万美元或2% [32] - 多户住宅资产季度净营业收入为1200万美元，同比增长27%，有效租金平均同比增长近13% [33][34] - 办公物业净营业收入为2900万美元，同比增长3% [36] - 零售物业净营业收入为1300万美元，同比减少200万美元 [38] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入为400万美元，同比减少160万美元 [39] 沃德村业务线 - 季度公寓销售净收入为4.19亿美元，毛利润为30% [9] - 预售方面，Kalae已预售超40%的单元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 休斯顿市场 - Bridgeland和Woodland Hills业绩强劲，EBT同比分别增长72%和31% [14] - Bridgeland住宅用地价格每英亩上涨25%至52万美元，Woodland Hills每英亩价格上涨17%至41.2万美元 [14] 拉斯维加斯市场 - Summerlin一块23英亩住宅超级地块和一块定制地块的综合隐含价格为每英亩130万美元，较2021年第三季度上涨75% [15] - Summerlin建筑商价格参与收入增长59% [15] 凤凰城市场 - 上周Douglas Ranch正式破土动工并更名为Teravalis，JDM Partners回购约3%的所有权权益，使其在非佛罗里达部分的总所有权权益达约12%或6500万美元 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续开发有经济可行性和长期价值的项目，基于当前市场因素和风险调整后的经济状况进行决策 [70] - 开发新的地块项目，以提供更多价格合理的房屋，短期内可能减少土地销售 [24] - 公司在土地销售上仍保持定价权，会根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场面临逆风，但公司各运营部门本季度表现良好，业务模式和独特的投资组合具有韧性，能够抵御经济波动 [8][10] - 住房市场虽受高抵押贷款利率、通货膨胀和衰退担忧影响，但公司社区仍有需求，尤其是高端房屋，且土地库存处于历史低位，对未来表现有信心 [12][21][96] - 海港业务随着Tin Building开业，预计未来客流量和销售额将持续增长，有助于财务业绩改善和业务稳定 [29] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得进展，在全球房地产公司可持续发展表现和最佳实践评估中，在美国多元化上市同行组中排名第一，并被评为美洲多元化类别中的行业领导者 [11] - 海港的250 Water Street项目因第三方诉讼暂停施工，公司认为该诉讼无依据，将积极抗辩 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请更新债务和契约合规情况 - 第三季度，Hughes Landing的两栋建筑和Waterway未达到债务服务覆盖率，但对流动性和资产运营无重大影响，相关问题正在解决中 [68][69] 问题: 在利率上升的情况下，新项目开发的参数是什么，7% - 8%的成本回报率模型是否仍适用 - 项目决策需逐案评估，公司受益于总体规划社区的优势，若项目经济可行且能增加投资组合价值，将基于市场因素和风险调整后的经济状况继续开发 [70] 问题: 投资者关系页面上历史股本回报率为25%，如何验证该数据，能否提供实际项目的示例 - 该数据为现金回报率，即项目现金扣除债务服务后除以股权，每季度更新，截至6月30日为25%；以One Lakes Edge项目为例，其现金回报率为42% [72][73] 问题: 如何看待夏威夷100万平方英尺零售物业完全稳定后的价值 - 该物业位置优越，随着社区发展，拆除旧资产并更换为新的零售物业后，租金将从平均约20美元/平方英尺提高到约75美元/平方英尺，预计零售业绩将持续提升 [74][75] 问题: 公司在土地销售上是否仍保持定价权，新经济条件是否改变谈判中的话语权 - 本季度结果表明公司仍是定价者，尽管经济环境艰难，但各社区土地销售价格仍在上涨，公司将根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 问题: 建筑商价格参与收入在2023年的走势如何，有哪些风险 - 该收入在过去几个季度和几年中处于高位，预计未来将回归正常水平，若公司能以合适价格出售土地，该收入应为零 [81] 问题: 公寓预售40%的需求来自哪里，能否完成剩余销售 - 需求主要来自当地买家（占50% - 55%）、亚洲买家（主要来自日本，占约30%）和美国大陆买家；公司对完成剩余销售有信心，随着时间推移，预售数量将继续增加 [83][84] 问题: 250 Water Street项目的诉讼何时有结果，相关债务如何处理 - 无法评论诉讼时间和结果，公司认为诉讼无依据，将积极抗辩；该项目贷款有资产价值支持，无论诉讼结果如何，公司有信心对债务进行再融资 [86][87] 问题: 公司社区与市场相比表现如何，是否在增加市场份额，未来土地销售是否会大幅下降 - 公司社区表现优于市场，因其提供高品质生活、优质设施、短通勤和较低生活成本，吸引了购房者和建筑商；尽管房屋销售放缓，但公司预计将继续表现出色，土地销售将根据需求调整 [93][94][99] 问题: 公司土地销售中，不受7%抵押贷款影响的高端房屋和受影响的低端房屋各占比多少 - 土地销售策略是根据潜在房屋销售情况和需求调整，未来几个季度将更多地向推动购房的群体销售地块，同时确保各社区有不同价格段的地块供应 [99][100] 问题: 夏威夷公寓是否不受抵押贷款利率等因素影响 - 从本季度销售情况来看，尚未看到需求受到有意义的影响或抑制 [102] 问题: Tin Building的劳动力问题是否会推迟项目稳定盈利的时间 - 难以量化延迟时间，但预计不会延迟数年，而是数月；公司预计年底或明年年初实现7天营业，目前正在逐步招聘员工 [104][105] 问题: 沃德村销售过程中客户和销售代表有何反馈 - 公司销售团队会不断收集反馈以改进销售过程，销售结果表明该团队表现出色 [108] 问题: 公司是否探索扩大单户租赁市场的业务 - 公司在Bridgeland推出的首个单户租赁社区Wingspan就是探索的证明，公司对该项目需求持乐观态度 [109][111] 问题: 即将到期的债务如何处理，当前环境是否允许再融资 - 公司预计近期到期债务将以类似或略高、略低的收益进行再融资；目前来看，资产的净营业收入和租金率有所提高，不影响再融资能力 [112][116] 问题: 请解释建筑商价格参与收入的动态和驱动因素 - 公司向建筑商出售土地时，合同通常包含建筑商价格参与条款，比例通常在16% - 20%之间；若房屋最终售价高于预期，公司将参与差价分成 [119][121] 问题: 基于去年第四季度出售的大型超级地块和高端市场房价相对强劲，建筑商价格参与收入是否有潜在上行空间 - 难以预测未来房屋售价，因此无法确定该收入是否有上行空间 [122] 问题: 公寓利润率略高于预期的驱动因素是什么，第四季度的情况如何 - 公司目标是各塔楼平均利润率达到30%，本季度Ko'ula达到该目标，价格上涨有助于巩固利润率 [123][124] 问题: 办公室部门同店数据中，入住率同比上升，但同店净营业收入略有下降，是否包含租赁终止费用，能否解释结果 - 办公室部门入住率上升，但新租赁和正吸纳量带来免租期，同店数据按现金基础公布，免租期影响了现金租金收入 [126] 问题: 凤凰城新总体规划社区的长期预期销售速度和销售周期是怎样的 - 该社区占地3.7万英亩，预计40 - 50年售罄；预计今年向建筑商出售首批1000块地块，但可能推迟到2023年 [129][130] 问题: 2023年向建筑商出售地块的房屋价格范围是多少 - 预计地块售价为每块8万 - 8.5万美元，对应房屋价格约为每英亩30万 - 32.5万美元 [133] 问题: 建筑商启动入门级社区的最小地块尺寸是多少 - 目前考虑的首批地块分布在10 - 12个不同的小分区，地块尺寸和房屋价格各异，以保持多样性 [136] 问题: 入门级社区是否从40英尺宽的地块开始，是否有附属社区，还是全部为单户住宅 - 预计全部为单户独立住宅，地块宽度可从40英尺起 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入2160万美元，摊薄后每股0.42美元，上年同期净收入480万美元，摊薄后每股0.09美元 [48] - 运营资产净营业收入6600万美元，较上年同期增长15% [49] - 海港净运营亏损370万美元，较上年同期改善71.6万美元，季度收入2700万美元，较上年同期增长166% [49] - 沃德村售出20套公寓，实现公寓利润460万美元，上年同期亏损57.4万美元 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC） - 收入较上年同期大幅增长45%，土地销售总额8500万美元，同比增长46%，住宅用地平均售价同比增长25%，建筑商价格参与收入增长62%至1800万美元 [14] - 细分市场中，夏林售出2个住宅超级地块，隐含单价每英亩110万美元，同比增长33%，建筑商价格参与收入增长38%；布里奇兰土地销售同比增长136%，EBT增长79%；伍德兰希尔斯第二季度EBT同比增长66% [17][18] - 新屋销售降至435套，同比减少37% [21] 海港 - 客流量显著增加，屋顶酒吧接待超21万客人，同比增长85%，举办私人活动创收180万美元 [24][25] - 收入增至2700万美元，同比增长166%，净运营亏损改善至370万美元 [26] 运营资产 - 净营业收入6600万美元，同比增长15%，同店增长18% [28] - 多户住宅资产季度净营业收入1200万美元，同比增长60%；办公净营业收入3000万美元，同比增长13%；零售净营业收入1500万美元，略有增长 [29][31][34] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入500万美元，同比增长74% [35] 沃德村 - 公寓销售创收2100万美元，包括阿利伊19套公寓1700万美元，威埃阿1套顶层公寓400万美元 [42] - 在建两座塔楼签约28套，乌娜拉公园和乌娜拉签约638套 [43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿、拉斯维加斯和凤凰城住房需求健康，供不应求 [20] - 多户住宅市场需求强劲，公司房产出租率达94%以上 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进非核心资产剥离计划，将所得资金重新投入核心MPC项目和回购股票 [51] - 积极开展新项目建设，包括多户住宅、办公塔楼、医疗办公楼等，预计多数项目在2022年下半年或2023年初交付 [38] - 凭借独特资产组合和可持续发展社区吸引居民和租户，在市场中具备竞争力 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境充满挑战，但各业务板块表现出色，商业模式和资产组合具有韧性 [10][11] - MPC土地销售前景乐观，需求持续旺盛，公司维持2022年全年MPC业绩指引不变 [22][23] - 海港业务有望在Tin Building开业、剩余办公空间出租和餐饮需求增长的推动下取得更好成绩 [58] 其他重要信息 - 休斯顿MPC项目获得美国绿色建筑委员会LEED预认证，是德州首个获此殊荣的社区，伍德兰兹是全球最大获此认证的MPC [12][13] - 第二季度回购220万股股票，花费1.92亿美元，季度末后又回购36.9万股，花费2500万美元，剩余回购额度1500万美元 [52] - 季度末现金5.73亿美元，有足够资金推进开发项目，剩余股权出资需求仅2.32亿美元 [53] - 债务方面，季度末未偿还债务48亿美元，近到期债务有限，约79%债务在2026年或以后到期，83%债务为固定利率或已互换为固定利率 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 海港业务盈利轨迹及Tin Building开业时间 - 第一季度亏损受疫情影响，第二季度亏损减少55%，收入环比增长172%，同比增长166%，预计Tin Building本季度开业，短期内可能有运营亏损，但长期将为海港带来巨大价值 [62][63][64] 问题2: 零售空间租赁入住率是否会提高 - 零售中心在新环境下表现更好，沃德村零售租赁水平从去年的82%提升至本季度的89%，且新租户销售额更高 [65] 问题3: 经济衰退对公司业务的影响 - 经济衰退可能会减缓公司净资产价值（NAV）的增长速度，但目前公司各业务表现强劲，未出现放缓迹象 [66][67] 问题4: 如何平衡股票回购、偿还债务和保持流动性 - 管理层会综合考虑现金状况、开发承诺、债务情况和股票价格等因素，将资金分配到风险调整后回报最高的领域 [69] 问题5: 是否有购买新房产的计划 - 公司一直在寻找开发机会，但大规模优质土地收购机会较少，现有项目的开发机会足以支撑公司长期发展 [70] 问题6: 抵押贷款利率对土地价值和销售的影响，以及价格走势 - 土地销售和价格上涨主要是由于供需失衡，建筑商仍在补充库存，需求未减，公司不提供每英亩价格指引，但认为目前价格能反映土地价值 [74][75][76] 问题7: 维多利亚广场和库拉的公寓利润率与本季度已结算项目的比较 - 本季度结算项目的实际利润率超20%，公司目标是沃德村整体投资组合平均利润率约30%，预计未来能实现 [78] 问题8: 与Discovery合资项目中54英亩土地的位置 - 土地位于峰会社区内，通过内部道路相连，正在等待最终规划批准，有望年底获批，今年底或明年初开始销售 [79] 问题9: 当前环境是否已常态化，以及未来变化趋势 - 难以预测抵押贷款利率和通胀走势，但公司社区的生活质量和性价比对购房者有吸引力，目前的财务表现证明了这一点 [82] 问题10: 迁入社区的人口与本地市场人口的比例 - 比例季度间有所变化，夏林迁入人口超25%，布里奇兰略低，伍德兰希尔斯本地购房者较多 [83] 问题11: 浮动利率债务对资产负债表和损益表的影响 - 建设项目的浮动利率债务会资本化到资产负债表，对损益表影响较小，公司对未来利息成本的保守估计可降低利率上升对资产收益率的影响 [85][86] 问题12: 近期建筑商行为是否有变化 - 建筑商仍希望购买土地和地块，目前的土地销售能帮助他们恢复库存平衡，公司社区表现优于全国和当地市场 [90][92] 问题13: 建筑商参与计划是否有下行风险 - 这是单向期权，只有上行收益，确保公司在房价上涨时获得合理土地收益 [93] 问题14: 道格拉斯牧场所有权比例变化对运营的影响 - 公司战略不受所有权比例影响，致力于长期净资产价值创造 [94] 问题15: 是否有机会与Discovery在其他MPC合作 - 有一些有限的合作机会，双方正在实时讨论 [96] 问题16: 多户住宅投资组合的租金收入比及租户承受能力 - 公司会跟踪租户收入，多数租户能承受租金上涨，低收入租户需关注经济衰退可能带来的影响 [98] 问题17: 海港Pier 17历史街区的业绩是否受季节性影响及未来趋势 - 海港业务季节性明显，但随着办公租赁增加，季节性影响将逐渐减小 [102] 问题18: 一般及行政费用（G&A）下降的原因及未来资本化情况 - 上年有一次性项目，且随着开发项目增加，部分内部成本分配到开发项目，未来资本化情况与开发管道相关 [105][106] 问题19: 与Discovery在峰会项目的合资模式及预期收入 - 公司按固定价格提供土地，通过瀑布式分配获得资本回报、优先回报和利润分成，第二阶段盈利能力取决于土地销售价格 [107] 问题20: 道格拉斯牧场开发时间表是否有变化 - 一切按计划进行，正在建设基础设施以签约首批1000块土地，有望明年左右开始建房，之后考虑商业开发 [108] 问题21: 海港业务在管理方面的现状与稳定状态的比较 - 目前尚未达到最佳状态，仍有提升空间，Tin Building开业将吸引更多客流，有望提高餐厅效率和利润率 [111] 问题22: 是否会有额外的股票回购授权及资金来源 - 公司还有1500万美元回购额度，若要增加回购，需评估风险调整后回报，可能会放弃其他选项，董事会会适时沟通新的回购授权 [112][113] 问题23: 建筑商是否有重新谈判土地交易或降价的情况 - 公司没有土地期权，目前未与建筑商就土地价格进行重新谈判 [115]

财务数据和关键指标变化 - 一季度MPC土地销售收入6100万美元，同比增长64%；MPC的EBT为6000万美元，同比下降6% [12][14] - 运营资产净营业收入（NOI）为5700万美元，同比增长19%，同店基础上增长12% [24] - 海港城季度收入1000万美元，同比增长44%，净运营亏损830万美元，较去年同期增加390万美元 [22][23] - 沃德村一季度签约61套公寓，同比增长33%，完成24套公寓销售，产生2000万美元销售收入，公寓利润540万美元，同比增长102% [36][39] - 一季度回购180万股股票，花费1.71亿美元，平均价格97美元；季度末后又回购110万股，花费1090万美元，剩余1.24亿美元回购额度 [10][11] - 非核心资产处置产生5.7亿美元净收益，仅余少量零售资产待售 [10] - 一季度末现金6.88亿美元，开发项目剩余股权出资需求1.81亿美元；债务余额47亿美元，2022年到期6300万美元，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [40][43] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 各社区每英亩价格显著增长，商业土地销售和房价上涨推动业绩，建筑商价格参与收入达1400万美元，同比增长超两倍 [12][13] - 夏林社区定制地块每英亩隐含价格涨至460万美元，建筑商价格参与收入增长85%，出售17英亩商业土地给罗斯曼大学 [15][16] - 布里奇兰社区每英亩住宅价格涨至49.5万美元，同比增长8%，EBT同比增长18% [17] - 伍德兰希尔斯社区EBT同比增长9%，每英亩土地销售价格增长17%，建筑商价格参与收入从7.8万美元增至110万美元 [18] 海港城业务线 - 一季度收入1000万美元，同比增长44%，主要因码头17号新餐厅开业吸引客流；净运营亏损830万美元，因新餐厅运营成本和锡楼开业前成本增加 [22][23] 运营资产 - 多户住宅资产季度NOI达1100万美元，同比增长94%，得益于新开发项目快速出租 [24] - 零售NOI为1300万美元，同比增长12%，沃德村零售NOI同比增长53% [26] - 合资资产NOI为680万美元，同比增长63%，因夏林医院分红增加和110 North Wacker无运营亏损 [27] - 办公NOI为2500万美元，同比下降3%，因新租约减免和部分租约到期，但大部分空置空间已被新租户填补 [28] 开发项目 - 超1100套多户住宅、26.7万平方英尺办公楼和5.3万平方英尺医疗办公楼在建，预计收益率7% - 8% [32] - 哥伦比亚湖景区8.6万平方英尺医疗办公楼预计未来几个月开工，已预租20% [33] 沃德村项目 - 一季度签约61套公寓，同比增长33%；'A'ali'i塔楼完成24套公寓销售，剩余55套预计2022年售罄 [36] - Ko'ula塔楼一季度末预售92%，预计三季度交付；Victoria Place塔楼已售罄 [37] - Park Ward Village塔楼一季度签约24套，预售89%，预计三季度开工；Ulana塔楼3月开始预售，已预售83% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场住房供应仍处于历史低位，供需失衡，尽管抵押贷款利率上升，但预计住房市场仍将保持强劲 [19] - 一季度新房销售从去年同期的929套降至604套，但仍高于历史正常水平，住宅土地销售预计不会放缓 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行开发计划，合理分配资金用于新项目开发和股票回购，以实现股东价值最大化和每股净资产增长 [46] - 收购让 - 乔治餐厅少数股权，拓展餐厅业务，提升现有MPC和全球市场的餐饮服务 [23] - 公司业务模式独特，在市场波动和通胀环境下具有优势，多户住宅租金增长超过通胀，零售和办公租约可转嫁部分成本，单户住宅和公寓市场供不应求 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度各运营板块表现良好，尽管面临宏观挑战，但业务模式证明能在波动和不确定时期表现出色，对2022年全年业绩充满信心，维持全年业绩指引 [7][8][44] - 住房市场供需失衡，预计需求将持续，供应限制将随时间缓解，MPC业务全年指引不变 [19][22] - 公司资金充裕，运营板块将持续产生现金流，将合理分配资金以实现最高风险调整回报 [45][46] 其他重要信息 - 3月出售110 North Wacker股权，获得1.69亿美元净收益，标志着非核心资产处置接近尾声 [8][9] - 2月完成2.5亿美元股票回购计划，3月获额外2.5亿美元回购授权 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 锡楼二层预计有哪些租户？ - 锡楼三层均由让 - 乔治规划，共21种不同概念；二层是坐式餐饮环境，有素食和亚洲餐厅、鸡尾酒吧、精酿啤酒吧和烹饪工作室 [47] 问题2: 用多余现金进行股票回购还是偿还高息贷款更好？ - 公司认为股票回购和新开发项目是更好的资金用途，因公司债务利率风险低，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率，且去年加权平均利率降低约40个基点 [50] 问题3: 浮动利率债务中，与建设融资和正常运营相关的比例分别是多少，对损益表的影响如何？ - 大部分浮动利率债务与建设贷款有关，其可变性将在资产负债表中资本化 [54] 问题4: 房屋建筑商在公司社区和其他市场购买土地的意愿如何？ - 公司认为整体市场有大量人口迁入休斯顿、凤凰城和拉斯维加斯，公司MPC项目相对更受益，能获得更多房屋销售和土地销售 [56][57] 问题5: 用多余现金进行开发或回购时，两者是否存在权衡？ - 公司认为不是非此即彼的决策，会根据项目回报率和市场情况，通过严格筛选流程分配资金，以实现每股净资产增长 [59] 问题6: 建筑商价格参与在地块销售中的占比如何，是否有相关积压？ - 绝大多数地块销售有建筑商价格参与，比例约20%，但难以预测，取决于购房者对景观溢价、升级等的支付意愿 [61] 问题7: 2022年MPC的EBT受哪些因素驱动，是地块数量减少但价格上涨吗？ - 各MPC情况不同，如伍德兰希尔斯预计地块价格和数量都增加，夏林预计每英亩价格上涨但地块数量可能减少，难以简单概括 [64][65] 问题8: 随着股价承压，是否会进一步实施股票回购计划，2022年的回购是否有上限？ - 这将取决于公司的流动性、自由现金流和新开发项目情况，如果有额外流动性且部分开发项目未按计划启动，可能用于回购；目前仍有一定回购额度，预计在业绩公布后使用 [67][68] 问题9: 道格拉斯牧场项目有何最新进展？ - 项目进展符合预期，有望本季度签订首批地块合同，目前正在进行土地平整、道路和基础设施建设 [70] 问题10: 道格拉斯牧场的水权采购情况如何？ - 与之前表述一致，前三期项目的水权已获批，且公司在水源获取方面具有优势 [72] 问题11: 夏林的水权是否充足？ - 公司认为有足够的水来完成夏林剩余的开发项目，包括商业开发 [73]

The Howard Hughes Corporation (HHC) Q4 2021 Earnings Conference Call March 1, 2022 10:00 AM ET Company Participants | --- | |---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | | | John Saxon - Investor Relations | | David O'Reilly - Chief Executive Officer Dave Striph - Head of Operations Jay Cross - President Carlos Olea - Chief Financial Officer Peter Riley - General Counsel | | Conference ...