财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度AFFO每股0.56美元，较2022年第一季度的0.52美元增长7.7% [20] - 第一季度总收入4300万美元，较上年第一季度增长9.4%；基础租金收入增长7.2%，达3880万美元 [20] - 第一季度物业成本与2022年第一季度持平，物业运营费用增加20万美元 [21] - 第一季度G&A成本为630万美元，2022年第一季度为510万美元，主要因85万美元非经常性退休费用及人员成本增加 [35] - 第一季度租赁和再开发费用减少15万美元，环境费用从2022年第一季度的10万美元信贷变为30万美元 [36] - 截至3月31日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为30%，总负债与总资产之比为36%；考虑约1.45亿美元未结算远期股权后，净债务与EBITDA之比为3.8倍 [45] - 因第一季度投资和资本市场活动，公司将2023年AFFO指引上调至2.22 - 2.24美元/股，此前为2.19 - 2.21美元/股 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资7340万美元，第一季度超6000万美元，大部分投资于洗车行业 [5] - 第一季度投资亮点包括以3830万美元收购8处洗车物业、以540万美元收购1处拉斯维加斯便利店、以850万美元收购4处在建洗车物业 [17] - 第一季度投资活动初始现金收益率约7.2%，收购物业加权平均租赁期限为19.5年；季度末后又投资1270万美元用于开发和收购5处物业 [31] - 承诺投资管道目前包括超1.05亿美元用于便利店、汽车服务中心、快速洗车和QSR的收购和开发，预计未来约12个月完成，平均初始收益率约7% [12][32] 再开发业务 - 第一季度在再开发项目投资约43.7万美元，季度末有4处物业正在积极再开发，其他处于可行性规划阶段，预计未来几年部分项目将开始产生租金收入 [33] 资产管理业务 - 第一季度出售3处物业，实现毛收入280万美元，退出2处租赁物业，将继续处置非核心物业以回收资金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售物业资本化率变动缓慢且不均衡，市场在适应经济变化和信贷收紧 [19] - 公司定价较去年整体或年底有30个基点的有利扩大，并将继续推动市场改善 [1] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调在主要大都市地区拥有优质房地产，并与便利和汽车零售领域的区域和全国运营商合作，通过评估房地产特征、场地运营和租户信用来审慎承保每个机会 [13] - 公司在洗车领域的成功得益于有针对性的投资策略，未来希望在汽车服务和免下车零售领域取得类似成果 [11] - 行业竞争激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年以来经济面临挑战，但公司投资组合表现良好，便利和汽车零售商具有抗衰退和抗电商能力，租户利润强劲，租金覆盖率健康，多数租户专注于业务扩张 [28] - 公司资产负债表强劲，有渠道获取资本，能够维持业务发展并为股东创造价值 [14] - 预计杠杆率将保持在净债务与EBITDA的4.5 - 5.5倍目标范围内，当前环境下可能处于较低水平，并将保持循环信贷额度的充足容量 [37] 其他重要信息 - 公司在第一季度为13处新建洗车物业和便利店开发提供850万美元建设贷款，项目建设阶段将计利息，完工后通过售后回租收购物业 [30] - 截至季度末，环境负债为2300万美元，较2022年底减少13.5万美元，第一季度净环境修复支出约90万美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4Q财报电话会议提到2023年投资支出将集中在下半年，目前是否仍持此观点？ - 投资管道包括开发融资交易和常规收购活动，开发融资交易通常需9 - 15个月，有时长达18个月，常规收购活动从发起至完成约2 - 4个月，投资管道常倾向于开发融资，因此仍建议投资部署时间表稍向后倾斜 [51][56] 问题2: 现在是否是抓住机会的时机？ - 认为现在是时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题3: 请详细说明第一季度的离职费用情况，是否会导致公司未来运营成本降低？ - 离职费用是退休成本，第一季度有一名董事退休，相关费用与此有关 [59] 问题4: 此次资本筹集是因为对填补管道有强烈预期，还是对资本市场存在不确定性？ - 两者都有，综合考虑投资管道、资本成本、宏观环境和不确定性，公司认为全面为年度管道提供资金、降低资产负债表风险、平衡资产负债表并使公司能够在任何经济环境中发展是谨慎的做法 [57] 问题5: 未来12 - 24个月，如果利率保持高位，是否有可能一些业主因浮动利率债务过多而受到影响？ - 认为现在是抓住机会的时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题6: 是否有理想的物业组合目标？ - C-store业务是公司的历史业务，仍占年度基础租金的70%，公司仍看好该领域并积极投资，但随着在洗车、汽车服务和免下车零售领域加大投入，预计未来收入将在各领域更加均衡 [65] 问题7: 第一季度后约1200万美元的收购是否也集中在洗车物业？ - 是多种不同资产类别的组合 [66] 问题8: 竞争格局是否发生变化，目前的投标情况如何？ - 竞争仍然激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62]

物业持有情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有1039处物业，分布于38个州和华盛顿特区，其中自有997处，租赁42处[13][21] - 截至2022年12月31日，公司拥有1039处物业，分布在38个州和华盛顿特区，其中自有997处，租赁42处[13][21] 物业投资情况 - 2022年，公司投资1.575亿美元用于52处物业，包括以1.373亿美元收购40处物业，发放2020万美元建设贷款[17] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处房产，其中40处房产的收购总价为1.373亿美元，还为12处新便利店和洗车场提供了2020万美元的建设贷款[35] - 2021年公司投资2亿美元用于100处房产，其中97处房产的收购总价为1.943亿美元，还为3处新便利店提供了570万美元的建设贷款[36] - 过去五年，公司收购了239处房产，总收购价为6.467亿美元[37] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处物业，其中40处物业收购总价为1.373亿美元，建设贷款2020万美元[17] - 2022年公司投资1.575亿美元用于52处房产，其中40处房产的收购总价为1.373亿美元，还为12处新便利店和洗车场提供了2020万美元的建设贷款[35] 物业出售情况 - 2022年，公司出售24处物业，获得约2600万美元毛收入[18] - 2022年，公司出售24处物业，获得约2600万美元的总收益[18] 融资情况 - 2022年2月，公司完成2.25亿美元新高级无抵押票据私募，包括1亿美元3.45%的票据和1.25亿美元3.65%的票据[19] - 2022年2月，公司私募2.25亿美元新高级无担保票据，包括1亿美元3.45%的票据和1.25亿美元3.65%的票据[19] - 2022年，公司通过市价发行股权计划签订远期销售协议，拟出售370万股普通股，预计获得1.176亿美元毛收入[20] - 2022年，公司通过股权发售计划签订远期销售协议，拟出售370万股普通股，预计总收益1.176亿美元[20] 物业租赁情况 - 截至2022年12月31日，公司将1034处物业以三净租赁方式出租，加权平均剩余租赁期限（不包括续租选择权）为8.8年[22] - 截至2022年12月31日，公司1034处物业以三净租赁方式出租，加权平均剩余租赁期限为8.8年[22] 公司性质与分配要求 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应纳税所得额[14] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入，否则将缴纳企业联邦所得税[14] - 自2001年1月1日起，公司选择按照联邦所得税法被视为房地产投资信托基金（REIT）[48] 员工情况 - 截至2023年2月23日，公司有32名员工[15] - 截至2023年2月23日，公司有32名员工[15] - 截至2022年12月31日，公司有32名全职员工，均位于纽约办公室[26] - 截至2022年12月31日，公司有32名全职员工，均位于纽约办公室[26] 投资活动物业类型占比 - 2022年投资活动中，便利店约占30%，其他便利和汽车零售物业占70%[17] 物业开发与空置情况 - 截至2022年12月31日，公司有3处物业正在重新开发，2处物业空置[25] - 截至2022年12月31日，公司有3处物业正在重新开发，2处物业空置[25] - 截至2022年12月31日，公司有3处房产正在积极重建，还有其他处于可行性规划的不同阶段[41] - 截至2022年12月31日，公司有3处房产正在积极重建，还有其他处于可行性规划的不同阶段[41] 重建项目情况 - 2022年和2021年，分别有2个和5个重建项目开始出租，自2015年重建计划启动以来，已完成26个重建项目[39] - 2022年和2021年分别有2个和5个重建项目开始出租，自2015年重建计划启动以来，已完成26个重建项目[39] 重建活动成本情况 - 2022年，公司在重建活动中花费10万美元（扣除冲销）的在建工程成本，并将3.6万美元的在建工程转入合并资产负债表中的建筑物和改良项目；2021年，分别为30万美元和40万美元[40] - 2022年公司在重建活动中花费10万美元（扣除冲销）的在建工程成本，并将3.6万美元的在建工程转入合并资产负债表中的建筑物和改良项目；2021年分别为30万美元和40万美元[40] 环境相关活动 - 2022年公司开始跟踪其租赁办公空间的环境足迹，包括每月能源使用、回收工作和废物处理[49] - 2022年公司开始跟踪租赁办公空间的环境足迹，包括每月能源使用、回收工作和废物处理[49] - 2022年公司实施“Getty Green Loans”计划，为租户提供低成本贷款用于环境和可持续发展项目[51] - 2022年公司实施“Getty Green Loans”计划，为租户提供低成本贷款用于环境和可持续发展项目[51] 公司网站与报告获取 - 公司网站为www.gettyrealty.com，相关报告可在网站免费获取[54] 商标使用情况 - 公司拥有Getty®名称和商标，并允许部分租户使用[43]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年和第四季度，公司基本租金收入分别增长6%和7.5%，调整后运营资金（AFFO）每股分别增长2.9%和1.9% [15] - 2022年第四季度，AFFO每股为0.55美元，较2021年第四季度的0.54美元增长1.9%；全年AFFO每股为2.14美元，较2021年的2.08美元增长2.9% [24] - 2022年第四季度，总营收为4310万美元，全年为1.656亿美元，同比分别增长9.6%和6.6%；基本租金收入在第四季度增长6%至3780万美元，全年增长7.5%至1.478亿美元 [53] - 2022年第四季度，G&A成本增长7.5%至520万美元，全年增长2.3%至2060万美元；环境费用在第四季度降至贷方550万美元，全年降至贷方2090万美元 [25][26] - 截至2022年底，公司总债务为6.95亿美元，其中高级无担保票据6.25亿美元，加权平均利率4.1%，加权平均到期期限6.1年；循环信贷额度借款7000万美元 [27] - 2022年底，净债务与EBITDA之比为5.1倍，总债务与总资本之比为31%，根据信贷协议计算的总负债与总资产价值之比为38%；考虑约1.15亿美元未结算的远期股权后，净债务与EBITDA之比为4.2倍 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年，公司超70%的投资为便利店以外的物业类型，包括快速洗车店、汽车服务中心和得来速快餐店 [6] - 2022年，公司评估了创纪录的64亿美元收购独立便利店和汽车零售房地产的机会，便利店约占承销的58%，其余42%专注于其他便利和汽车零售物业类型 [47] - 2022年第四季度，公司收购或提供开发资金的36处房产总计8330万美元，全年总计52处房产和1.575亿美元 [47] - 2022年第四季度，投资活动的总初始现金收益率约为6.9%，收购房产的加权平均租赁期限为17.3年 [48] - 2022年第四季度，公司在处于不同阶段的项目中投资约14万美元，完成1个重建项目，在达拉斯 - 沃思堡都会区的新便利店开始收租，该项目投资4万美元，投资资本回报率为28% [50] - 2022年第四季度，公司出售5处房产，实现毛收入1300万美元，退出1处租赁房产；全年出售24处房产，实现毛收入2600万美元，退出5处租赁房产 [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售物业定价在变动，市场持续调整以反映不断变化的经济形势和收紧的信贷市场 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调在主要都会区拥有优质房地产，并与便利和汽车零售领域不断发展的地区和全国运营商合作 [7] - 公司将传统售后回租和开发资金视为为租户或潜在合作伙伴提供的两种投资活动，预计这种模式将持续 [34] - 公司将继续评估和承销目标资产类别中的各种潜在投资机会，以实现投资组合的增长和多元化 [45] - 公司将继续处置非核心物业，以管理资产负债表和资金来源 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是独特但成功的一年，公司财务业绩超出指导范围上限，在投资组合增长和多元化方面取得进展 [43] - 公司对2023年超过1.1亿美元的承诺投资管道感到兴奋，预计在未来约12个月内为这些交易提供资金 [16] - 公司重申2023年AFFO指导为每股2.19 - 2.21美元，该展望包括迄今的交易活动，但不假设2023年剩余时间内有任何潜在的收购、处置或资本市场活动 [32] 其他重要信息 - 公司租金有良好覆盖，过去12个月租户租金覆盖率为2.7倍 [9] - 截至2022年底，公司占用的投资组合包括1034处净租赁物业和3个活跃的重建场地，加权平均租赁期限为8.8年，不包括活跃重建项目的整体入住率增至99.8% [18] - 2022年，公司与Refuel、GO Car Wash和Splash Car Wash等运营商增加合作，并通过增值项目增加了Chase Bank和Murphy USA等租户 [44] - 2022年第四季度，公司签订6份租约，包括3个活跃项目和3个目前受三重净租赁约束且尚未从当前租户收回的项目和物业，公司预计这些项目和其他项目将在未来几年开始收租 [22] - 2022年，公司通过ATM计划签订远期销售协议出售370万股，预计总收益为1.176亿美元；第四季度签订远期销售协议出售300万股，预计总收益为9610万美元，截至目前，远期销售协议涉及的股份均未结算 [57] - 2022年，公司净环境修复支出第四季度约为110万美元，全年约为430万美元 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发资金管道业务模式是否会持续，是否受传统建设贷款可用性影响 - 公司债务和股权成本在6%左右，会考虑如何利用不同资金来源，何时承担和锁定额外永久债务，从杠杆角度有能力 [63] 问题2: 1.1亿美元收购合同的资金来源和时间安排 - 公司将利用循环信贷额度和结算远期股权来管理资产负债表、资金来源、杠杆和循环信贷额度的使用，在一年内为这些投资提供资金 [65] 问题3: 是否在快餐（QSR）业务上投入资源以扩大投资组合 - 公司在该资产垂直领域投入了一些资源，希望在所有目标资产中获得同样的发展势头，通过业务发展、贸易展会和业务关系管理等方式推进 [68] 问题4: 2023年指导是否假设包含G&A或坏账 - 指导中G&A有增加，主要是劳动力通胀和专业服务费用；坏账在指导中占比极小 [71][91] 问题5: 指导是否按季度更新 - 公司过去几年一直按季度更新指导，未来也会继续这样做，同时也愿意与分析师和投资者沟通以改进披露 [79] 问题6: 股票表现对G&A的影响及现金G&A在指导中的情况 - 由于股票在过去12个月表现良好，股票价格上涨20% - 25%，导致基于股票的薪酬在G&A项目中有显著增加；关于现金G&A在指导中的情况未明确提及 [85] 问题7: 快餐业务战略实施情况及是否投入投资增长该部分投资组合 - 公司认为向更广泛的便利和汽车行业资产类别扩展有逻辑，正在考虑一个约1700万美元的项目，较2022年增长约100万美元或7% [90][96]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 11-3412575 (State or Other Jurisdi ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度基本租金收入增长7.7%，调整后运营资金（AFFO）增长6.7%，AFFO每股增至0.54美元 [12] - 年初至今公司已投资超8000万美元，其中第三季度及季度末后约2100万美元 [12] - 董事会批准将季度股息提高4.9%至每股0.43美元，这是连续第九年随盈利增长提高股息 [17] - 上调2022年AFFO每股指引至2.12 - 2.13美元 [18][47] - 第三季度FFO每股0.54美元，同比增长1.9%；FFO和净收入分别为每股0.50美元和0.27美元；总收入增长4.7%至4200万美元，基本租金收入增长7.4%至3700万美元 [35] - 季度G&A成本为500万美元，较2021年第三季度增加30万美元 [36] - 物业成本降至570万美元，环境费用降至63.2万美元 [37][38] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为32%，总负债与总资产价值之比为36% [40] - 季度末环境负债为2920万美元，较2021年底减少1840万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度投资1490万美元用于8处房产，季度末后又追加640万美元用于2处房产，年初至今总投资达8050万美元 [23] - 第三季度投资活动的初始现金收益率约为6.7%，收购房产的加权平均租赁期限为14.9年；年初至今投资活动的初始现金收益率约为6.6%，收购房产的加权平均租赁期限为14.9年 [25][26] - 年初至今100%的投资活动由收购团队直接获取，84%来自新的售后回租交易，16%来自开发资金 [26][27] 再开发业务 - 季度内再开发项目投资约30万美元，完成一个再开发项目，投资70万美元，投资资本回报率为8.4% [31] - 季度末有6份已签署的租约或意向书，包括4个活跃项目 [31] 资产管理业务 - 第三季度出售3处房产，实现毛收入100万美元，退出1处租赁房产 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售净租赁市场正适应经济形势变化和信贷市场收紧，所有目标资产类别都出现资产价格变动，但变动速度和幅度尚未赶上市场资本成本的增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调拥有优质房地产，与便利和汽车零售领域的区域和全国运营商合作，通过盈利增长和投资组合多元化为股东创造价值 [16] - 公司团队继续对所有目标资产类别进行尽职调查，在资产定价变化的环境中保持谨慎 [15] - 销售回租市场竞争依然激烈，公司凭借良好的资产负债表管理和持续的尽职调查活动，能够在当前市场中保持活跃 [69][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境充满挑战，但公司业务正常开展，团队积极寻找有增值潜力的投资机会并筹集长期资本 [19] - 公司资产具有必要性，租户运营实力强，资产负债表状况良好，有信心在2022年底和2023年通过盈利增长和投资组合多元化为股东创造价值 [20] 其他重要信息 - 公司已为约75%的1.5亿美元投资交易活动筹集或确定了资金，成本远低于现行市场利率 [14] - 公司通过2023年1月的3.65%无担保票据融资、ATM计划的远期销售协议、资产处置收益和留存现金流等方式筹集资金 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产定价和预期收益率方面，资本回报率（cap rates）的趋势如何，未来几个季度的预期是怎样的？ - 公司表示远期承诺的收益率比年初至今的活动高20个基点，资本回报率有上升趋势，但速度较慢 [50][51] 问题2: 1.5亿美元投资管道背后的情况如何，增加投资的意愿怎样？ - 公司各业务领域活动良好，交易团队不断带来投资机会，有望扩大投资管道；公司资产负债状况良好，有能力筹集资金匹配投资管道 [52][53] 问题3: 如何看待未来的额外股权发行和资产处置规模？ - 股权发行将是选择性的，会考虑估值和整体模式；资产处置方面，会从战略角度审视投资组合，寻找能在市场中获取价值、实现投资组合目标的资产进行交易 [56][57] 问题4: 1.5亿美元投资管道的交易完成节奏如何？ - 约55%的管道是开发资金，交易将随时间推进，可能后端加权；其余45%以上是常规售后回租活动，可能在前3 - 6个月完成；总体来看，12个月的时间范围是合适的建模视角，交易将在这期间陆续完成 [64][65] 问题5: 销售回租市场的竞争环境如何，与Q2相比有何变化？ - 销售回租市场竞争依然激烈，公司凭借良好的资产负债表管理和持续的尽职调查活动，能够在当前市场中保持活跃 [69][68]

企业概况 - 企业价值为20亿美元[9] - 物业总数为1,021个，覆盖38个州及华盛顿特区[10] - 资产总值为1859.4百万美元[69] 业绩总结 - 2022年第三季度每股AFFO为0.54美元，同比增长1.9%[15] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）同比增长6.7%，达到2580万美元[15] - 2022年第三季度年初至今AFFO同比增长9.1%，达到7600万美元[15] - 2022年第三季度EBITDA为31.3百万美元，年化EBITDA为125.3百万美元[71] - 公司三个月截至2022年9月30日的净收益为13,302千美元，较2021年的14,011千美元下降5.0%[85] - 公司三个月截至2022年9月30日的资金运营（FFO）为23,718千美元，较2021年的22,032千美元增长7.6%[85] 租金和收入 - 年度基础租金（ABR）为1.48亿美元[14] - 租金覆盖率为2.7倍，64%的租户提供现场报告[60] - 租金收入中，基础租金为37047千美元，较2021年同期的34483千美元增长了7.4%[65] - 租赁物业的总收入为41533千美元，较2021年同期的39867千美元增长了4.2%[65] - 85%的年租金收入来自于单位租赁，年租金增长率为1.6%[39][40] 负债和流动性 - 公司的流动性充足，现金为1,100万美元，前瞻性股权为2,200万美元，循环信贷额度为3亿美元[53] - 公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，债务占总资产价值的36%[54][55] - 总债务为625百万美元，占总资本化的32%[70] - 2022年，公司的平均债务成本为4.1%[56] 市场和扩张 - 自2016年1月以来，公司已收购319个物业，总交易价值为7.94亿美元[47] - 当前项目管道包括七个项目，总投资约为650万美元，预计在2022年至2024年间完成[52] - 2022年，汽车洗车行业的销售增长率为12.2%[34] - 2017年至2021年，汽车维护行业的复合年增长率（CAGR）为5.6%，预计2021年至2025年将达到3.0%[33] 其他信息 - 公司截至2022年9月30日的每股净收益为0.27美元，较2021年的0.30美元下降10.0%[85] - 公司截至2022年9月30日的每股FFO为0.50美元，较2021年的0.48美元增长4.2%[85] - 99%的租赁合同包含租金上涨条款，年化租金上涨率为1.6%[61][62]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度基本租金收入增长8.1%，调整后资金流（AFFO）增长8.3%，AFFO每股收益增至0.53美元 [9] - 2022年上半年公司投资约5900万美元，其中第二季度超5000万美元，季度末有超1.25亿美元开发和收购承诺 [10] - 第二季度AFFO每股收益0.53美元，同比增长1.9%；FFO和净收入分别为每股0.83美元和0.64美元 [23] - 第二季度总收入4120万美元，同比增长6.5%；基本租金收入增长8.1%至3680万美元 [24] - 第二季度G&A成本530万美元，较2021年第二季度增加20万美元；物业成本下降 [25] - 第二季度环境费用降至信贷1590万美元，2021年为费用10万美元 [26] - 季度末总债务6.25亿美元，加权平均利率4.1%，加权平均到期日6.6年；无浮动利率债务敞口，无债务到期至2025年 [27] - 截至6月30日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为33%，总负债与总资产价值之比为36% [28] - 季度末环境负债2950万美元，较2021年底减少超1800万美元；第二季度净环境修复支出约130万美元 [30] - 公司维持2022年AFFO指引为每股2.10 - 2.12美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2022年上半年完成5930万美元投资，其中第二季度5050万美元用于17处房产收购或开发规划 [16] - 第二季度投资初始现金收益率约6.6%，年初至今投资加权平均租赁期限14.8年，初始现金收益率约6.6% [17] - 季度内持续评估潜在投资机会，便利店占评估交易量30%，其他便利汽车零售部门占70% [19] 再开发业务 - 季度内再开发项目投资约30万美元，有7份已签署租约或意向书，包括5个活跃项目 [21] 资产管理业务 - 第二季度出售1处房产，实现150万美元毛收入 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 便利店行业2021年创纪录，大型多店运营商持续增长并抢占市场份额，忠诚度计划使用量两年内翻倍至近70%，食品服务销售和毛利润增长约18%，燃料销量持续恢复，平均燃料毛利润健康 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调优质房地产，与便利和汽车零售行业的成长型零售商和全国运营商合作 [11] - 持续在目标资产类别建立投资管道，在不断变化的市场中保持纪律性 [11] - 通过积极资产管理和选择性再开发释放资产价值，实现盈利增长和投资组合多元化 [14] - 公司租户多为美国便利店前100或洗车前20运营商，有规模和能力在不同市场环境中竞争 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身在当前环境中处于有利地位，拥有机构租户组合、强大资产负债表、低杠杆和充足流动性 [14] - 对继续执行投资策略有信心，随着时间推移为股东创造价值 [11][14] - 投资管道活动稳定且逐年增长，看到很多机会，对前景感到鼓舞 [40] 其他重要信息 - 电话会议中部分陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4][5][6] - 可参考公司财报发布内容了解非GAAP财务指标使用及与净收益的调节情况 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.25亿美元开发和收购项目预期收益率与年初至今投资收益率的价差是多少，以及投资时间安排 - 收益率价差难以给出具体范围，预计下半年收益率高于年初至今，范围约20个基点及以上 [35][36] - 预计下半年开始投资，部分在2022年，部分在2023年；约75%为开发资金，随时间投入，其余为收购资金一次性投入 [37][38] 问题2: 收购和投资管道近期机会情况 - 投资管道活动稳定，季度和年度间持续增长，有很多机会，管道内资产类别多元化 [40] 问题3: 环境负债余额及后续情况 - 6月30日余额2950万美元，其中已知负债1060万美元，未知储备负债1890万美元；随着后续追溯期到期，未知储备负债将继续减少，预计年底可能再减少500 - 600万美元 [42] 问题4: 本季度完成超5000万美元收购，为何指引未上调 - 指引包含截至电话会议时已完成交易，本季度增量完成交易约600 - 700万美元，对指引范围无影响 [44] 问题5: 1.25亿美元中75%为开发资金，是否因利率上升导致交易对手对公司作为开发资金来源的看法改变 - 并非看法改变，提供常规售后回租融资和开发资金为公司开辟更多交易机会，满足不同租户需求 [45] 问题6: 1.25亿美元交易是否为单一租约，涉及多少交易和租户，租约期限与整体投资组合相比情况 - 不是单一租约，涉及约六个不同租户，是开发资金和收购售后回租融资的组合 [49] - 租约期限在项目完成和售后回租时开始，与标准租约期限相当 [50] 问题7: 利率环境和成本上升对开发业务承保和收益率潜力的影响 - 租户面临供应链、材料成本和劳动力问题，但有一定规模和购买力可对冲风险；公司在每个项目预算中考虑应急情况，有成本上限保护 [51] 问题8: 有1.25亿美元承诺的情况下，一次性小额投资策略是否会放缓 - 公司仍有增长意愿，团队继续寻找新机会，1.25亿美元投资将在一年内完成，与单一租户大额交易不同，便于安排资金筹集 [52] 问题9: 1.25亿美元投资的资金需求是否已解决，当前投资利差与历史平均水平相比情况 - 资金需求基本解决，初始资金可通过未使用的循环信贷额度和杠杆能力满足；永久融资方面，现金、债务收益和未来自由现金流可覆盖大部分，剩余可通过循环信贷额度、资产出售收益或股权活动解决 [54][55] - 投资利差变窄，但公司仍可进行增值投资，维持良好资产负债表，团队有能力应对当前环境 [57] 问题10: 1.25亿美元交易中便利店和洗车业务的大致比例，以及交易是否已完成和是否包含在指引中 - 约75% - 80%为洗车业务，其余为便利店业务 [59] - 截至昨晚，1.25亿美元交易均未完成，未包含在指引中 [60] 问题11: 建设成本和劳动力成本上升对再开发业务管道和前景的影响，以及再开发业务合理投资金额或目标投资金额 - 不影响再开发业务前景和增长意愿，但影响时间预测；公司与租户保持密切沟通，管理成本和时间风险，再开发业务收益率有吸引力，可继续扩大 [62][63] - 再开发业务限制在于获取合适资产，而非资金问题，团队在寻找合适物业和匹配零售商方面表现出色 [64]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR (Registrant's Telephone Number, Including Area Code) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Char ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.52美元，较2021年第一季度的0.49美元增长6.1% [15][40] - 2022年第一季度运营资金（FFO）每股0.49美元，2021年第一季度为0.44美元 [40] - 2022年第一季度总收入3930万美元，同比增长5.5% [40] - 2022年第一季度基本租金收入增长8.8%，达到3580万美元 [15][41] - 2022年第一季度G&A成本为510万美元，较2021年第一季度减少40万美元 [42] - 2022年第一季度物业成本下降，环境费用降至负10万美元，2021年为50万美元 [43][44] - 截至2022年第一季度末，总债务为6.25亿美元，净债务与EBITDA之比为4.6倍，总债务与总资本之比为32%，总负债与总资产价值之比为35% [45][46] - 公司将2022年AFFO每股指引从2.08 - 2.10美元上调至2.10 - 2.12美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今已投资约5300万美元，包括第一季度收购2家便利店花费700万美元，季度末后收购10个洗车场和1家便利店花费4300万美元，以及年初至今为4个项目提供约300万美元开发资金 [16] - 第一季度投资的总现金收益率为6.6%，年初至今投资的加权平均租赁期限为14.8年，总初始现金收益率略高于6.5% [31][33] 再开发业务 - 第一季度在再开发项目上投资约40万美元，有7份已签署的租约或意向书，包括5个活跃项目 [36] 资产管理业务 - 第一季度出售15处房产，实现毛收入1020万美元，退出1处租赁房产 [37] 各个市场数据和关键指标变化 便利店市场 - 2021年美国便利店店内销售额增长超8%，达到创纪录的2800亿美元，平均客单价增长6%，食品服务销售额同比增长24% [20][21] - 2021年燃料销量增长4.4%，与疫情前水平差距缩小，2021年全国燃料销量仅比2019年水平低7.2% [22] - 尽管近期石油市场波动和零售价格上涨，但行业报告显示燃料销量持续回升，平均燃料毛利保持健康 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在便利、汽车、零售和服务领域收购优质房地产，并与强大的区域和全国运营商合作 [17] - 继续追求直接售后回租、净租赁房产收购和新行业建设资金，坚持在主要市场收购优质房地产并与目标资产类别中的强大租户合作的核心承保原则 [35] - 零售净租赁市场仍有大量资本流入，包括公司所在的资产类别，交易中开始出现更多定价纪律 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美国经济存在通胀压力，但公司和租户至今运营成功，未受到重大不利影响，公司将继续监测业务并与租户积极沟通 [24] - 公司团队专注于公司增长，有信心继续执行投资策略，随着时间推移为股东创造更多价值 [25] - 目前未看到企业租户出现信用问题，对租户财务状况进行积极监测 [67] 其他重要信息 - 公司在2021年第四季度完成信贷安排再融资和ATM股权发行，2022年第一季度完成2.25亿美元两期债务私募配售 [18] - 截至2022年第一季度末，环境负债为4700万美元，较2021年底减少超60万美元，季度净环境修复支出约为100万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资交易的流程以及是否会因借贷成本上升在今年晚些时候出现交易减少 - 公司投资管道比去年同期有所增长，拓宽收购范围增加了可见性，目前未看到交易节奏会有重大变化，目标是保持稳定 [56][57] 问题2: 是否预计2022年投资规模与2021年相似，以及承保新交易时回报率门槛是否有变化 - 公司不提供正式收购指引，但预计会延续增长势头，目前通过资产负债表为交易提供资金，预计能锁定有吸引力的利差 [60][61] 问题3: 年初至今完成投资的资本化率是多少 - 第一季度为6.6%，包含年初至今的所有活动，整体大于6.5% [62] 问题4: 第一季度非可报销费用永久性减少的原因及对全年指引的影响 - 主要是租金费用，公司退出一些处于夹心位置的租赁，非可报销费用减少约几十万美元，还有少量其他非可报销费用减少 [63][64] 问题5: 是否有潜在的企业级租户信用问题需要关注 - 目前未看到企业租户出现信用问题，公司在疫情期间积累了与租户积极合作的经验 [67] 问题6: 新交易的竞争情况是否有变化，是否会因利率上升导致竞标者减少 - 零售净租赁市场仍有大量资本流入，交易中开始出现更多定价纪律，预计随着借贷成本上升这种情况会持续 [69] 问题7: 便利店和加油站市场与其他汽车市场的竞争情况，以及投资管道中33%和67%比例的影响因素 - 公司战略是拓宽收购范围，不仅关注便利店资产，还包括汽车零售资产，本季度三分之二的机会来自非便利店相关资产 [71][72] 问题8: 今年G&A费用的预期是否有变化 - 公司对G&A费用的看法没有变化，第一季度符合预期，预计全年保持类似水平 [73] 问题9: 投资组合中固定租金增长和通胀租金增长的比例，以及在新收购中承保是否因通胀上升而改变 - 约99%的租约有租金增长条款，其中超过88%是固定增长，约10.5%受CPI影响，核心承保原则未变，会在交易条款上争取有利条件 [76][77] 问题10: 市场对于售后回租交易的投入是否有变化 - 买卖双方在交易中更加注重纪律，更愿意就某些交易条款进行谈判 [80] 问题11: 目前交易数量的主要限制因素是否是股权成本，以及公司愿意承受的杠杆水平 - 目前交易数量的限制因素更多是承保的严格性，而非资本成本，公司杠杆率在4.5 - 5.5倍的较低端，有一定提升空间，但目前执行策略不变 [82][83] 问题12: 近期油价波动对租户利润率和租户覆盖率的影响 - 短期内租户利润率会有波动，但长期来看与过去几年水平相当，且燃料销量呈上升趋势，目前未看到对租户覆盖率有影响 [85][86] 问题13: 利率上升环境下，并购交易是否会出现薄弱环节，从而带来售后回租交易机会 - 如果借贷成本或整体杠杆租金率下降，估值吸引力降低，可能有利于像公司这样的售后回租提供商 [90] 问题14: 开发资金业务的竞争格局，是基于关系的业务还是存在竞价战 - 公司认为这是基于关系的业务，能为现有关系提供不同类型的融资，有助于拓展与运营商的关系 [92][93] 问题15: 指引上调是否是因为交易比预期提前完成 - 指引上调是因为交易完成，公司会根据交易和融资情况随时调整指引 [94][95] 问题16: 季度末后的收购活动是否会通过ATM股权融资匹配资金，还是利用现有流动性 - 目前收购活动使用资产负债表上的现金，未来会根据情况使用循环信贷额度和ATM股权融资 [98][99] 问题17: 是否有机会进行更多计划性的细分处置 - 公司每年出售10 - 20处较低质量的房产，短期内不太可能大幅增加处置量，但有这种可能性 [101]

企业概况 - 企业价值为19亿美元，拥有1,014个物业，覆盖38个州及华盛顿特区[7] - 投资组合的占用率为99.4%，其中70%的物业位于角落位置，64%位于前50个大都市区[10] 财务表现 - 2022年第一季度的AFFO（调整后的运营资金）同比增长12.5%，达到2490万美元，2021年同期为2210万美元[12] - 2022年第一季度的AFFO每股增长6.1%，达到0.52美元，2021年同期为0.49美元[12] - 2022年第一季度的股息收益率为5.8%[11] - 2022年第一季度租金收入为33,262,000美元，较2021年同期增长[63] - 2022年第一季度的净收益为17,927千美元，较2021年同期的18,749千美元下降了4.4%[76] - 2022年第一季度的资金运营收益（FFO）为23,262千美元，较2021年同期的19,921千美元增长了16.7%[76] - 2022年第一季度的调整后资金运营收益（AFFO）为24,851千美元，较2021年同期的22,095千美元增长了12.5%[76] - 2022年第一季度的每股净收益为0.39美元，较2021年同期的0.40美元下降了2.5%[76] - 2022年第一季度的每股FFO为0.49美元，较2021年同期的0.44美元增长了11.4%[76] - 2022年第一季度的每股AFFO为0.52美元，较2021年同期的0.49美元增长了6.1%[76] 资产负债情况 - 2022年第一季度的总资产价值为1,317,400,000美元，总债务为625,000,000美元[67] - 资本结构中，债务占总资产价值的32%[52] - 净债务与EBITDA比率为4.6倍[12] - 租金覆盖率为2.6倍[12] - 2022年第一季度的固定费用覆盖率为4.0倍[68] 投资与扩张 - 通过2022年4月27日的投资活动，年初至今已投资5280万美元，收购了17个物业[12] - 305个物业的收购总价值为7.38亿美元，自2016年1月以来[45] - 2021-2022年间，完成了24个项目，总投资为1560万美元，增量收益率为18%[49] - 2021年收购的46个物业的交易价值为3100万美元，租期为11.5年[48] - 2021年收购的22个物业的交易价值为6500万美元，租期为15年，年租金增长率为2%[46] 现金流与储备 - 现金储备为6700万美元，外加3亿美元的循环信贷额度和1.6亿美元的自动取款机计划容量[12] - 2022年第一季度的折旧和房地产资产摊销为9,628千美元，较2021年同期的8,437千美元增长了14.1%[76] - 2022年第一季度的非现金收入确认调整为704千美元，较2021年同期的736千美元减少了4.3%[76] - 2022年第一季度的股票基础补偿费用为1,084千美元，较2021年同期的905千美元增长了19.8%[76] 租赁与租户情况 - 年度基础租金（ABR）为1.45亿美元，年租金增长率为1.7%[11] - 租赁到期时间（WALT）为8.7年，99.4%的物业已出租[57] - 租户中，Global和ARKO各占14%，United Oil占11%[41] - 99%的租金合同受租金递增条款约束，年化租金递增率为1.7%[59] 市场区域 - 主要市场区域中，纽约占比19%，华盛顿D.C.占比8%，波士顿占比6%[36]