融资与发行协议相关 - 公司与Gladstone Securities签订的融资协议中，融资费用为所获抵押贷款金额的0.15% - 1.0%[61] - 公司与Gladstone Securities签订的经销商管理协议中，初级发行销售佣金为系列F优先股销售总收入的6.0%，经销商管理费为3.0%[63] - 公司初级发行最多可发售2000万股系列F优先股，股息再投资计划可发售600万股[62] - 公司与Gladstone Securities的融资协议将于2023年8月31日到期，除非续约并获董事会批准或提前终止[61] - 公司与Gladstone Securities于2020年2月20日签订经销商管理协议，并于2023年2月9日修订[62] 员工情况 - 公司预计2023年将有15 - 20名全职员工处理公司事务[64] - 截至2022年12月31日，公司顾问和管理人共有74名全职员工，其中执行管理13人，投资管理等40人，行政等21人[66] 租户相关风险与规定 - 若租户破产终止租约，公司索赔上限为破产前未付租金加上一年租金或剩余租金的15%（不超过三年租金）[74] - 租户或借款人破产可能导致公司失去租金收入、增加房产持有成本、证券价值降低或股东分红减少[74][75] - 净租赁可能无法随时间推移实现公平市场租赁费率，从而无法使股东收入和分配最大化[78] - 多租户房产面临找不到足够合适租户、租户更替、入住率波动和运营费用增加等风险[79] - 许多租户是中低端市场企业，面临财务资源有限、产品线窄、市场份额小等独特风险[84] 投资与业务审批规定 - 某些交易需公司董事会（包括多数独立董事）事先批准，如投资成本超过总资产20%的收购[58] 房产与租赁收入结构 - 截至2022年12月31日，公司拥有137处房产和137份租约，前五大租户约占总租赁收入的15.0%[85] - 截至2022年12月31日，电信、汽车、多元化/综合服务和医疗保健行业租户分别占总租赁收入的15.1%、12.8%、12.0%和10.7%[85] - 公司一般无行业集中度固定指引，但未经投资委员会批准，行业集中度不得超过20%[85] 减值费用情况 - 公司在2022年、2021年和2020年分别确认了1210万美元、0美元和360万美元的减值费用[96] 房地产投资风险 - 部分房地产投资流动性差，难以根据市场条件出售房产，可能影响财务状况和向股东分配的能力[80] - 未投保损失或保险费大幅增加可能对公司财务状况产生不利影响[88] - 公司可能因环境问题承担政府监管和私人诉讼相关的重大成本[89] 股东分配与契约规定 - 公司需将向股东的分配限制在FFO的96%，截至2022年12月31日，公司遵守相关契约[101] 债务到期与融资情况 - 2023年12月31日止年度，公司有5830万美元的气球付款到期[105] - 2022年12月31日止年度，公司获得约6290万美元的长期融资用于购置额外房产[106] 债务利率与结构 - 截至2022年12月31日，除4180万美元基于LIBOR的对冲可变利率抵押贷款外，公司所有可变利率债务均基于SOFR，计划在2023年年中LIBOR逐步淘汰前完成过渡[113] 融资与经营风险 - 公司获取资本和信贷市场的能力可能受限，影响再融资和应对经济变化的能力，还可能导致证券价格大幅波动或下跌[99] - 若不遵守信贷安排契约，可能加速还款义务，对公司流动性、财务状况等产生重大不利影响[100][102] - 公司业务战略依赖外部融资，杠杆使用带来风险，若物业收入无法覆盖债务服务，可能减少或取消股东分配并遭受损失[103] 行业风险与竞争 - 公司面临房地产行业相关风险，包括经济环境、利率、竞争等因素影响投资价值[114] - 公司在房地产收购方面面临竞争，可能阻碍收购或增加收购成本[116] 关键人员依赖风险 - 公司未来成功依赖关键人员，其意外离职可能对业务战略实施和投资目标实现产生重大不利影响[118][119] 顾问协议相关 - 无理由终止顾问协议需提前120天书面通知且获至少三分之二独立董事赞成票，违约时顾问可终止协议，终止需支付顾问等于终止前24个月平均年度基础管理费和激励费之和两倍的终止费[123] - 2021年顾问豁免激励费0.02百万美元，2022年和2020年未豁免，2023年1月10日修订协议规定顾问在2023年3月31日和6月30日结束的季度不收取激励费[124] REIT资格规定 - 维持REIT资格需向股东分配至少90%的年度房地产投资信托应税收入（不包括净资本利得且在应用股息支付扣除之前），若分配少于100%应税收入，将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税，若某些分配少于规定金额，将面临4%的不可扣除消费税[126] - 每个日历季度末，至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，投资证券（除政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产外）一般不能包含任何一家发行人超过10%投票权或表决权的证券，且任何一家发行人的证券价值不能超过资产价值的5%，一家或多家应税REIT子公司的证券价值不能超过总资产价值的20%（2018年1月1日之前开始的应税年度为25%）[128] - 每个应税年度，至少75%的总收入需来自与房地产或房地产抵押贷款相关的投资或合格临时投资收入，至少95%的总收入需为符合条件的收入[129] 股权限制规定 - 公司章程规定任何人或团体不得直接或间接获得超过9.8%的已发行股本股票的实益或推定所有权[136] 控股公司与股东权益 - 公司作为控股公司依赖子公司资产和运营来支付资本股票股息，子公司支付能力可能受法律、债务协议和管理协议限制[141] - 股东的债权在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来负债和义务[142] 优先股发行影响 - 系列F优先股发行的双月结算可能增加优先股流通股数量，对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[143] 控制权变更限制 - 公司章程和马里兰州法律的某些规定可能禁止或限制控制权变更，如禁止一人持有超过9.8%的已发行股本股票，董事会分为三类且董事任期交错[145][146] 业务合并投票规定 - 与权益股东的业务合并需获至少80%流通普通股股东和三分之二非权益股东投票赞成[148] 权益股东定义 - 持有公司10%或以上有表决权普通股的人被视为权益股东[150] OP单位持有情况 - 截至文件提交日，非关联第三方持有约1.0%的未偿还OP单位[157] SOFR相关数据 - 2022年12月31日，公司有效平均SOFR为4.30%[294] - 2022年12月31日，SOFR下降3%、2%、1%，利息费用分别减少7551千美元、3513千美元、236千美元，净收入分别增加7551千美元、3513千美元、236千美元；SOFR上升1%、2%、3%，利息费用分别增加236千美元、471千美元、707千美元，净收入分别减少236千美元、471千美元、707千美元[294][295] 债务公允价值相关 - 2022年12月31日，公司未偿还抵押贷款债务的公允价值为3.331亿美元[296] - 若2022年12月31日债务工具利率上升或下降一个百分点，其公允价值将分别减少1100万美元和增加1170万美元[296] - 截至2022年12月31日，信贷安排下的未偿还金额接近公允价值[297] 公司面临的其他风险 - 公司面临市场条件、股份出售、合规、投资政策变更等风险[149][150][152][153][154] - 公司面临网络安全、税收政策、气候变化、利率等风险[160][162][163][292] 债务结构情况 - 截至2022年12月31日，约3.62亿美元债务按固定利率计息，可变利率债务为3.9325亿美元，总债务为7.55287亿美元[299] 财务报告内部控制 - 公司管理层评估认为，截至2022年12月31日，公司财务报告内部控制有效[305] - 普华永道审计认为，公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况，且截至2022年12月31日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[310] 房地产净值与减值 - 截至2022年12月31日，公司合并房地产净值余额为10亿美元，2022年确认了1210万美元的减值损失[317] 利率风险管理 - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低总体借款成本[298] 房地产价值影响 - 公司房地产价值会因当地和区域经济状况、承租人及借款人信用状况变化而波动，可能影响债务再融资能力[299] 财务报告内部控制职责与局限 - 公司管理层负责建立和维护充分的财务报告内部控制，其目的是为财务报告可靠性和财务报表编制提供合理保证[303] - 财务报告内部控制存在固有局限性，可能无法防止或发现错报，未来控制可能因情况变化而不足[304] 审计师情况 - 普华永道自2003年起担任公司审计师[320] 房地产减值评估 - 公司进行房地产减值评估时，管理层需对未折现未来现金流进行预测，涉及重大判断[317] 财务关键指标变化（资产、负债、权益） - 截至2022年12月31日，公司总资产为12.01509亿美元，较2021年的11.43352亿美元增长5.09%[322] - 截至2022年12月31日，公司总负债为8.26883亿美元，较2021年的7.70529亿美元增长7.31%[322] - 截至2022年12月31日，公司股东权益总额为2.0278亿美元，较2021年的2.01303亿美元增长0.73%[322] 财务关键指标变化（收入、费用、利润等） - 2022年租赁收入为1.48981亿美元，高于2021年的1.37688亿美元和2020年的1.33152亿美元[324] - 2022年总运营费用为1.17758亿美元，2021年为1.028亿美元，2020年为0.99855亿美元[324] - 2022年净收入为9272万美元，2021年为9733万美元，2020年为1.4985亿美元[324] - 2022年归属于普通股股东的净亏损为3039万美元，2021年为4554万美元，2020年净收入为3149万美元[324] - 2022年普通股基本和摊薄每股亏损为0.08美元，2021年为0.12美元，2020年每股收入为0.09美元[324] - 2022年宣布的普通股每股股息为1.5048美元，2021年为1.502175美元，2020年为1.5018美元[324] - 2022年综合收入为2.1387亿美元，2021年为1.2587亿美元，2020年为1.2766亿美元[324] 股本与股东权益历史数据 - 2019年12月31日累计普通股为32,593,651，优先股为806,435，股东权益为211,037[326] - 2020年发行A和B系列优先股和普通股净额分别为116,674和2,691,971[326] - 2020年高级普通股转换为普通股为46,348，对应减少56,063[326] - 2020年12月31日累计普通股为35,331,970，优先股为750,372，股东权益为216,037[326] - 2021年发行普通股和F系列优先股净额分别为306,246和1,771,277[326] - 2021年高级普通股转换为普通股为124,301，对应减少150,311[326] - 2021年12月31日累计普通股为37,473,587，优先股为600,061，股东权益为202,562[326] - 2022年发行普通股和F系列优先股净额分别为247,975和2,130,056[326] - 2022年高级普通股转换为普通股为140,716，对应减少168,997[326] - 2022年综合收入为12,115[326] - 2022年净收入为9272000美元，2021年为9733000美元，2020年为14985000美元[330] 现金流量情况 - 2022年经营活动提供的净现金为69177000美元，2021年为70126000美元，2020年为65494000美元[330] - 2022年投资活动使用的净现金为82513000美元，2021年为94777000美元，2020年为100258000美元[330] - 2022年融资活动提供的净现金为16150000美元，2021年为21753000美元，2020年为39352000美元[330] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加2814000美元，2021年净减少2898000美元，2020年净增加4588000美元[330] OP单位发行与赎回 - 2022年发行非控股OP单位作为房地产收购对价净额为2394000美元[327] - 2022年赎回F系列优先股净额为164000美元，回购G系列优先股净额为37000美元[327] 利息支付与收益情况 - 2022年现金支付的利息为27844000美元，2021年为23393000美元，2020年为26098000美元[330] -

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的FFO为每股0.23美元，核心FFO为每股0.44美元；2021年第三季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.44美元和0.39美元 [30] - 截至2022年9月30日的前三季度，可供普通股股东分配的FFO为1.21美元，核心FFO为1.22美元；2021年同期经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为1.20美元和1.17美元 [31] - 2022年前三季度同店现金租金较2021年前三季度增长0.2% [31] - 第三季度总营业收入为3980万美元，营业费用为3740万美元，其中包括对南卡罗来纳州哥伦比亚市一处办公物业的1070万美元减值费用；2021年同期营业收入为3430万美元，营业费用为2550万美元 [32] - 第三季度总资产增加约1630万美元，债务与总资产比率降至44.8%，公司认为距离目标杠杆水平还差1% - 2% [33] - 截至9月30日，有效平均SOFR利率为2.98%，未偿还银行债务通过2.1亿美元的利率互换和利率上限进行对冲 [37] - 2022年和2023年到期贷款分别为1600万美元和6610万美元，截至季度末，循环信贷借款余额为780万美元 [38] - 2022年第三季度，通过普通股销售净筹集890万美元，通过出售F系列优先股净筹集90万美元 [39] - 截至目前，公司持有约660万美元现金，信贷额度可用余额为3060万美元 [40] - 截至9月30日，公司股票机构持股比例增至46.6% [41] - 公司普通股季度股息为每股0.3762美元，即每年1.548美元，昨日收盘价为17.33美元，股息收益率为8.68% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年7月以来收购活动稳定，团队平均每月投资1190万美元，平均GAAP资本化率为6.9%，2019年以来收购规模超过4.5亿美元，所有资产均为工业性质 [15] - 工业资产配置比例从32%提升至54%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产配置比例提高到60% [16] - 第三季度完成三笔工业资产收购交易，总投资4610万美元，2022年1月以来9750万美元收购交易的平均GAAP资本化率为6.88%，目前计划在未来45天内完成的交易资本化率高于7% [19] 办公业务 - 第三季度出售三处办公物业，分别位于佛罗里达州朱庇特、新泽西州帕西帕尼和俄亥俄州波士顿高地 [12] - 第三季度末后，出售俄亥俄州哥伦布市一处3.1万平方英尺的办公建筑 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 多数工业物业类型表现超预期，基本面依然强劲，全国工业市场保持韧性，净吸纳量连续八个季度超过1亿平方英尺，空置率降至3.2% [21] - 需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨22%，创历史最高增速，预计未来几个月全国租金将继续跑赢通胀 [22] - 第三季度交付量近1.5亿平方英尺，创历史新高，建设管道继续大幅增加至7.6亿平方英尺 [23] 办公市场 - 第三季度办公吸纳量继续为负，为过去10个季度中的第9个负吸纳季度，2022年第三季度全美净负吸纳量为1850万平方英尺 [24] - 第三季度租赁活动略有下降，约4500万平方英尺，较第二季度下降3.6%，平均租赁期限降至6.2年 [25] - 第三季度办公市场新增交付量为1180万平方英尺，年初至今交付量为3830万平方英尺，较2021年略有下降 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业资产收购和运营改善，通过资本循环将出售收益重新配置到工业资产上，以增加工业资产配置比例和改善物业运营 [10][14] - 团队成功开展非公开市场售后回租交易，未来将继续关注此类机会，同时在收购方面保持谨慎，等待卖家对资本化率上升的认识 [64] - 公司积极管理租赁到期物业，努力重新出租或出售办公物业，以提高资产利用率和价值 [52] - 公司通过调整信贷安排、管理债务结构和利率风险，确保有足够的流动性来满足未来资本需求 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情、通胀上升、供应链挑战、利率快速持续上升和欧洲战争等影响，工业和办公市场既有改善也有挑战 [20] - 尽管经济存在不确定性，但公司团队表现出色，第三季度租赁和租金收取情况良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [28] - 公司租户受通胀和利率上升挑战，但仍按时支付租金，公司对团队应对未来挑战有信心 [49][50] - 预计利率将上升，公司将通过套期保值策略管理利率风险，希望有足够的收入来抵消费用增加 [67][68] - 2023年收购机会可能减少，公司将更加谨慎，等待卖家调整预期 [66] 其他重要信息 - 今日报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司将讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好反映运营结果和进行业绩比较 [7] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，也可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] - 朱迪·卡特加入公司担任资产管理高级副总裁 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下2022年第四季度到期的一份租约以及2023年到期租约的情况 - 公司正在积极管理即将到期的租约，南卡罗来纳州一处物业的租约即将到期，公司正在努力重新出租，已有几个有意向的政府机构，但进展缓慢，公司也在考虑其他替代方案，如出售或重新招租；2023年到期的租约中，部分物业公司计划出售或重新招租，总体来看，公司认为这些租约是可控的 [52][54] 问题2: 第三季度收购资本化率为7.2%，第四季度收购一处物业的资本化率为8.1%，这是该物业的特殊情况还是反映了市场资本化率随利率上升的趋势 - 这是团队在高利率环境下与卖家协商的结果，目的是提高交易的经济性和对股东的增值性；市场上已经开始出现资本化率扩大的趋势，公司希望卖家能尽快接受这一现实，但会在承保和交易增值性方面保持谨慎 [56] 问题3: 进入第四季度，交易数量情况如何，特别是在繁忙季节；预计第四季度和2023年的情况如何 - 市场上的机会有所减少，但公司团队在过去18个月至2年中通过非公开市场售后回租交易取得了成功，将继续关注此类机会；公司希望卖家能认识到由于借贷成本上升，资本化率需要提高；预计2023年公司在收购方面会更加谨慎，等待卖家调整预期 [64][66] 问题4: 目前对债务成本有何看法，2023年是偿债高峰期，预计债务成本与目前相比会有怎样的变化 - 公司已经对部分定期贷款进行了利率互换，并将继续考虑进行更多操作；预计短期利率将上升，远期曲线显示最高可能达到5.1%，目前抵押贷款利率在6%左右；公司希望通过套期保值策略管理利率风险，如果费用增加，希望有足够的收入来抵消；公司目前的抵押贷款情况良好，能够在未来一两年内应对债务问题，但新交易面临挑战，因为卖家的价格预期与公司的借贷成本存在较大差距 [67][68][70] 问题5: 奥斯汀物业的租赁情况如何，前景如何，在利率环境变化的情况下是否会考虑出售 - 该物业剩余约10万平方英尺的面积有几个潜在租户，目前现金流已经转正；奥斯汀市场出现放缓，住宅和转租市场都有大量供应，对公司的优质空间造成了压力；公司内部正在讨论该物业的未来规划，如果能够提高其价值，可能会考虑重新定位以购买更多工业资产；公司认为即使在当前利率环境下，该物业仍有市场，但希望先将二楼出租以提高其价值 [73][74][77] 问题6: 从公司对中间市场的独特视角来看，租户是否出现压力迹象，是否会影响公司在某些类别资产的收购决策 - 总体而言，公司租户的现金流状况良好，公司选择的租户在市场上相对较强；利率上升对行业内所有企业都有影响，导致公司在新交易方面面临挑战，因为借贷成本上升与卖家价格预期之间存在巨大差距；预计2023年利率不会下降，公司将努力应对市场变化；公司拥有多元化的银行合作伙伴和投资组合，能够应对各种情况，关键在于租户的信用质量 [80][81][83]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 02 ...

业绩总结 - 截至2022年6月30日，总资产约为12亿美元，投资于136个物业[30] - 2022年第二季度总营业收入为36,399千美元，较2021年同期的33,371千美元增长了9.1%[64] - 2022年上半年总营业收入为71,930千美元，较2021年上半年的68,047千美元增长了4.2%[64] - 2022年第二季度净收入为1,572千美元，较2021年同期的2,121千美元下降了25.9%[66] - 2022年上半年净收入为4,965千美元，较2021年上半年的2,160千美元增长了130.5%[66] - 2022年第二季度每股摊薄收益为0.39美元[37] - 2022年第二季度可分配给普通股东的净收入为1,582千美元，较2021年同期的2,142千美元下降了26.3%[66] - 2022年上半年可分配给普通股东的FFO（运营资金）为30,098千美元，较2021年上半年的25,735千美元增长了16.5%[66] - 2022年第二季度每股FFO（基本）为0.39美元，较2021年同期的0.30美元增长了30%[66] 用户数据 - 租赁物业的平均剩余租期为7.1年，整体入住率为97.3%[31] - 前五大租户占年化直线租金的17%，占总平方英尺的10%[32] - 前五大租户中，51%为私营租户，49%为上市租户[105] - 租户信用评级中，投资级别租户占30%[103] 财务状况 - 2022年6月30日的普通股市值为7.44亿美元，净总债务为7.34亿美元[31] - 截至2022年6月30日，总负债为809,233千美元，较2021年12月31日的770,529千美元增长5.0%[67] - 截至2022年6月30日，股东权益总额为212,620千美元，较2021年12月31日的201,303千美元增长5.5%[67] - 2022年6月30日的现金及现金等价物为10,741千美元，较2021年12月31日的7,956千美元增长34.7%[67] - 2022年6月30日的固定费用覆盖比率为1.89，高于1.50的要求[82] - 2022年6月30日的杠杆比率为51%，低于60%的上限[82] 投资与扩张 - 购买了位于克利夫兰和阿拉巴马州的260,719平方英尺的两处物业，交易金额为1930万美元，剩余租期为11.4年[40] - 通过ATM计划发行普通股获得净收益1140万美元，发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 偿还了1480万美元的固定利率抵押贷款债务，利率为6.10%[49] 未来展望 - 2022年到期的租金占年化直线租金的3.0%，2023年为9.0%，2024年为4.4%，2025年为7.8%，2026年为12.1%，2027年为14.1%[109] - 租金到期的分布显示，2026年和2027年将有较大比例的租金到期[109] 其他信息 - 2022年第二季度运营费用为27,825千美元，较2021年同期的24,987千美元增长了11.4%[64] - 2022年第二季度的折旧和摊销费用为15,219千美元，较2021年同期的14,191千美元增长了7.2%[64] - 2022年第二季度的利息费用为7,121千美元，较2021年同期的6,486千美元增长了9.8%[64] - 医疗办公室和零售物业的比例较低，分别为1%和3%[94] - 公司在租赁到期管理上表现平稳，确保租金收入的持续性[108]

财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的金额在2022年第二季度均为每股0.39美元，2021年第二季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元；2022年上半年两者均为每股0.78美元，2021年上半年经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.76美元和0.78美元 [23] - 2022年前两季度同店现金租金较2021年前两季度增长2.5%，不包括2021年前6个月因提前终止租约确认的加速租金 [24] - 2022年第二季度总运营收入为3640万美元，运营费用为2780万美元；2021年同期运营收入为3330万美元，运营费用为2500万美元 [24] - 截至2022年第二季度末，公司总资产增加约3900万美元，债务与总资产比率降至44.9%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 公司债务中59%为固定利率，31.6%为有套期保值的浮动利率，9.4%为浮动利率（即循环信贷额度的提款额）；截至6月30日，有效平均LIBOR为1.79%；若利率在1.79%基础上提高1% - 2%，每年费用将增加190万 - 260万美元，即每季度增加50万 - 65万美元，约合每股0.12 - 0.165美元 [26][27] - 2022年和2023年到期贷款分别为5710万美元和7420万美元；截至季度末，循环信贷额度借款余额为4700万美元；2022年第二季度通过普通股销售净筹集1140万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元；截至目前，公司现金约380万美元，信贷额度可用余额3460万美元 [28] - 截至6月30日，公司股票机构持股比例增至49.7% [29] - 公司普通股股息为每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元；周一收盘价为20.78美元，股息收益率为7.24% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年第二季度，公司收购了位于阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰的260,719平方英尺工业投资组合，价格为1930万美元；收购了北卡罗来纳州威尔明顿的345,584平方英尺工业制造配送设施，价格为1880万美元 [9] - 自2019年以来，工业收购额超过4亿美元，工业资产占比从32%增至52%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [11] 办公业务 - 2022年第二季度末后，公司出售了佛罗里达州朱庇特的办公物业，售价1900万美元，实现销售收益800万美元，杠杆内部收益率约为18% [9] - 公司已签署两份办公物业销售协议，将在未来45天内完成交易 [15] - 公司在德克萨斯州奥斯汀帕尔默的办公大楼向科智咨询解决方案公司出租了41,225平方英尺，租期5.7年，提高了整体FFO [10][14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 纽马克数据显示，连续第五个季度净吸纳量超过1亿平方英尺，空置率降至3.7%的历史新低；需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨12.7%；预计未来几个月全国租金将继续高于通胀水平增长 [17][18] - 第二季度建设管道大幅增加至6.13亿平方英尺，较第一季度增长约12.5%；供应链、劳动力和通胀压力导致开发进度延迟，建设管道处于历史高位 [19] 办公市场 - 高纬环球数据显示，2022年第二季度美国办公物业净吸纳量为负780万平方英尺；仲量联行数据显示，第二季度租赁活动相对平稳，约4700万平方英尺，较第一季度仅增长10个基点；近50%的交易租期为10年或更长，平均租期从疫情期间的6.7年提高到7年；办公部门新增交付面积1180万平方英尺，年初至今完工面积2650万平方英尺，有望达到2021年的5000万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业收购和运营改善，通过收购、处置和租赁活动增加工业资产配置，提高物业运营效率 [9][10] - 团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，重点关注5万 - 30万平方英尺的收购目标，主要是售后回租交易 [11] - 公司持续进行资本循环，将销售收益重新投入工业资产，以提升2022年及未来的运营表现 [12] - 公司积极监测市场状况，关注利率上升对资本化率的影响，目前收购候选项目管道约2.75亿美元，涉及15处工业物业 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情持续影响、通胀上升、供应链挑战、利率快速上升等问题，但工业市场基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；办公市场逐渐从疫情中恢复，但吸纳量仍为负值 [15][16][19] - 公司团队表现出色，能够应对当前经济放缓带来的挑战；租户在困难时期仍按时支付租金，公司对未来发展充满信心 [32][35] 其他重要信息 - 公司今日报告可能包含前瞻性陈述，涉及一定风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异；公司不承担公开更新或修订前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [4] - 公司将讨论FFO（运营资金）和核心FFO，认为这些指标能更好反映运营结果，便于比较不同时期的表现 [5] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场中资本化率受到了什么影响 - 公司看到资本化率有所上升，但目前还不清楚上升幅度与利率上升的关系；这对公司有利，一些过去的机会又重新出现，但竞争仍然激烈，部分机构在劳动节前暂停行动 [38] 问题2: 2022年到期的三份租约情况如何 - 公司正在努力处理南卡罗来纳州和俄亥俄州的两份租约，其中一处建筑正在考虑出售，另一处俄亥俄州的建筑也在出售中；2022年的情况可控，团队也在关注2023年的情况 [39] 问题3: 本季度130万美元的减值费用是怎么回事 - 这与一处待售建筑有关，该建筑是Buzz之前提到的三处建筑之一，预计很快会完成出售；减值主要是由于会计处理，总体上该建筑出售仍会有轻微盈利 [40] 问题4: 与科智咨询在奥斯汀的新租约情况如何，租金与通用汽车时期相比如何，是否需要花费大量资金进行租户改进 - 租户改进费用方面，虽然对公司来说任何支出都有意义，但远低于当地市场水平，每平方英尺低于30美元；租金方面，高于通用汽车退出时的约14.5美元，目前超过20美元，但出于对科智咨询的考虑，不便提供更具体数字 [47] 问题5: 出售的建筑初始资本化率是多少 - 佛罗里达州的交易内部收益率为18%，需要回去查看具体的资本化率，但出售价格高于购买价格 [48] 问题6: 犹他州空置的建筑是否已出租 - 该建筑尚未出租，公司正在努力处理，也在考虑一项有趣的交易，可能会有积极结果，公司希望重新出租或出售该建筑 [49] 问题7: 剩余租约到期是在第四季度还是今年剩余时间 - 租约将在第三季度末或第四季度到期 [50] 问题8: 长期利率的近期波动是否影响了抵押贷款融资市场，2022年下半年有何变化 - 抵押贷款市场仍然存在，资金充足，但利率上升；近期利率有所下降，10年期利率下降了超过30个基点，预计未来一个季度抵押贷款利率将下降 [56] 问题9: 奥斯汀物业和整个投资组合的剩余资本支出情况如何 - 整个投资组合目前资本支出需求不大，具体金额需要查看；科智咨询交易中，公司将在该建筑投入约150万美元进行资本支出，计划在年底前重新定位该建筑，拆除自助餐厅 [57]

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财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，本季度FFO每股略有下降，主要因与2019年货架注册到期和预付ATM费用相关的一次性费用 [21][22] - 2022年第一季度同店现金租金较2021年第一季度增长2.5%，第一季度总运营收入为3550万美元，运营费用为2570万美元，2021年同期运营收入为3470万美元，运营费用为2690万美元 [23][24] - 截至季度末，公司总资产增加超1100万美元，债务与总资产比率降至44.6%，已连续10年降低该杠杆指标，预计距离目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 债务方面，61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年到期贷款7900万美元，2023年到期贷款6400万美元，季度末循环信贷借款余额为3460万美元 [27] - 2022年第一季度通过普通股销售净筹集2030万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元，截至目前，公司现金约440万美元，信贷额度可用余额为2170万美元 [28][29] - 截至3月31日，机构持股比例增至49.6%，普通股股息为每股每季度37.62美分，即每年1.5048美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为21.37美元，股息收益率约为7% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年第一季度收购北卡罗来纳州威尔克斯伯勒8万平方英尺工业设施，价格740万美元，剩余租期12.7年；收购俄克拉荷马城5.6万平方英尺工业设施，价格590万美元，剩余租期7年；季度后又收购阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰两处共260719平方英尺工业设施，价格1930万美元，剩余租期11.4年 [6][7][14] - 办公室业务方面，续签并延长阿拉巴马州万斯市梅赛德斯 - 奔驰装配厂12.74万平方英尺工业设施租约至2032年12月；续签并延长俄亥俄州新奥尔巴尼5.09万平方英尺办公设施租约至2037年3月；续签并延长明尼阿波利斯都会区7.396万平方英尺办公租约至2028年7月 [6] - 截至3月31日，资产管理团队续签并延长近25.8万平方英尺租约，租户加权平均租期10.6年，年化直线租金总计290万美元 [9] - 2022年到期租约占比4.2%，公司认为该比例可控，有助于通过扩大投资组合实现租金收入增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场方面，2021年所有物业类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，今年所有物业类型价格上涨约23%，工业价格上涨29.2%，全国工业空置率约3% - 4%，2021年全年及2022年第一季度每季度净吸纳量超1亿平方英尺，目前在建面积超5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [15][16] - 办公市场方面，2021年第四季度需求增加，但租金下降，房东优惠增加，净吸纳量总计1870万平方英尺，整体空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，也是过去六个季度以来首次实现正吸纳量，全国范围内有大量转租空间未计入空置率，截至2021年底，在建面积约9000万平方英尺 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是增加投资组合中工业资产的配置，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，继续专注于5万 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租项目为主 [8][9] - 持续进行资本循环，利用出售资产所得资金收购工业资产，提升2022年及未来的运营表现 [10] - 市场上收购候选项目挂牌活动减少，投资销售经纪人表示各物业类型的收购候选项目数量下降，公司持续监测市场，关注债务利率上升是否会导致资本化率扩大 [18] - 公司收购团队寻求优质信用租户，资产管理人员积极管理公司物业以实现价值最大化，公司处于中间市场业务，租户面临疫情、通胀和供应链中断等挑战 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀是当前市场最大问题，但公司资产为硬资产，在通胀环境下表现较好，公司股息收益率约7%，能为投资者提供一定回报 [33] - 公司团队表现出色，在疫情期间有效管理物业，收购团队持续寻找优质收购项目，资产管理人员积极提升物业价值，公司资产基础良好，有能力应对通胀 [35][36] - 对于2022年FFO每股目标，公司希望实现1.5% - 3%的增长，基于收购项目储备、续约和再租赁活动，有望达成该目标 [69] 其他重要信息 - 自2021年7月以来，公司收购活动稳定，平均每月投资1000万美元，平均资本化率为6.8%，自2019年以来收购总额接近4亿美元，均为工业资产，工业资产占比从32%提升至51% [8] - 公司租金收取情况良好，2022年第一季度和4月现金租金收取率均为100%，2021年合同租金收取率为100% [11] - 自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8% [43] - 公司目前收购候选项目储备约3.1亿美元，涉及19处工业物业，其中1处价值1880万美元处于尽职调查阶段，6处价值1.04亿美元处于意向书阶段，其余处于初步审查阶段 [19] - 自2022年7月1日起，Buzz Cooper将担任公司总裁，Bob Cutlip于6月30日退休，但仍会参与公司交易事务 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度已完成收购的两个物业组合的资本化率是多少，收购储备项目的大致资本化率是多少？ - 昨日完成收购的项目直线资本化率为6.7%，自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8%，市场上港口和热门地区资本化率有压缩，公司在二级市场寻找长期售后回租交易，目标平均资本化率在6%以上 [41][43][44] 问题2: 资产类别是否会免受近期利率上升的影响？ - 租金正在上涨，历史上租金涨幅为1.5% - 2%，现在已升至2.5% - 3%，公司认为仍能获得良好回报 [46] 问题3: 近期交易是否来自信贷额度，未来交易的融资利率和期限预计如何？ - 近期交易采用抵押贷款，未来抵押贷款利率可能在4%多到5%出头，期限可能为5 - 7年 [47][48][49] 问题4: 第一季度接近6000万美元意向书阶段的收购项目是否因市场动荡或利率上升而重新考虑或重新谈判，这些项目进展如何？ - 目前有6处价值超1.04亿美元的物业处于意向书阶段，公司对这些项目有信心，传统上意向书阶段项目的成交率为三分之一到50%，若利率大幅上升，公司会因依赖资本成本利润率而放弃项目 [56][57] 问题5: 基于目前市场情况，2022年收购计划是否会更倾向于下半年，是否仍有信心完成1.4亿美元的收购目标？ - 公司有信心完成1.2亿 - 1.4亿美元的收购目标，第一季度部分项目推迟到第二季度，目前相关方已恢复推进项目 [59] 问题6: 请更新通用汽车离开后又返回的奥斯汀资产情况？ - 公司正在与潜在租户沟通，市场上有特斯拉可能迁至奥斯汀的传言，当地有大量A级开发项目，虽非直接竞争但市场活跃，公司正投入资金将物业改造为多租户并配备设施，以提高出租率 [61][62] 问题7: 2022年即将到期的租约情况如何？ - 资产管理团队积极寻找租户或考虑处置资产，犹他州一处物业6月30日到期，有几个潜在客户但暂无确定意向；南卡罗来纳州的物业有两个政府性质的潜在客户，正在洽谈中 [64] 问题8: 投资者应如何看待2022年FFO每股表现，是否会有中个位数增长？ - 公司目标是FFO每股每年增长1.5% - 3%，基于收购储备和续约活动，预计今年能实现该目标 [69] 问题9: 随着利率上升，资本化率是否会上升，是否有买家退出市场？ - 部分门户市场、港口等地出现资本化率压缩，公司预计目标物业和地区的资本化率有望改善，可能会有买家暂停交易 [70][71] 问题10: 近期市场波动和利率上升是否影响投资者对F系列优先股的兴趣？ - 投资者对F系列优先股的兴趣保持稳定 [76]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，公司总资产约为12亿美元，投资于131个物业[30] - 第一季度公司生成的FFO和核心FFO分别为1510万美元和1530万美元，每股摊薄收益为0.39美元和0.40美元[37] - 第一季度的总运营收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长了2.5%[62] - 第一季度的净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元显著增长[62] - 截至2022年3月31日，净收入为3,391,000美元，相较于2021年3月31日的3,076,000美元增长了10.3%[64] - 基本每股FFO（基金运营收入）为0.39美元，与2021年同期持平[64] - 核心FFO每股基本为0.40美元，较2021年同期的0.42美元下降了4.8%[64] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的净总债务为7.05亿美元，占总资产的44.6%[31] - 截至2022年3月31日，总负债为769,578,000美元，较2021年12月31日的770,529,000美元下降了0.12%[65] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为960万美元，较2021年12月31日的7,956,000美元增长了20.5%[65] - 公司的杠杆比率为52%，低于60%的阈值[79] - 固定费用覆盖比率为1.88，高于1.50的要求[79] 物业与租赁 - 截至2022年3月31日，公司的物业平均剩余租期为7.1年，整体出租率为97.0%[31] - 当前的物业组合中，97.0%的占用率，且从未低于95%[89] - 2022年到期的租金中，4.2%为年化直线租金到期[119] - 2026年到期的租金中，12.2%为年化直线租金到期[120] - 2027年到期的租金中，14.1%为年化直线租金到期[120] 资本运作 - 公司在第一季度收购了两处物业，分别为位于北卡罗来纳州的8万平方英尺物业，购入价740万美元，剩余租期为12.7年；以及位于俄克拉荷马州的5.6万平方英尺物业，购入价590万美元，剩余租期为7.0年[40] - 第一季度公司通过ATM计划发行普通股获得净收益2030万美元，并通过发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 截至2022年3月31日，普通股和非控制OP单位的加权平均股份为38,159,647股，较2021年同期的36,214,406股增长了5.4%[64] - 2022年3月31日的总股东权益为213,262,000美元，较2021年12月31日的201,303,000美元增长了5.0%[65] 未来展望 - 2022年到2028年间的计划债务到期情况显示，2023年到期的债务为64,258千美元，2024年为38,514千美元，2025年为31,844千美元，2026年为45,546千美元，2027年为81,387千美元，2028年为30,417千美元[77] - 合同抵押贷款应付总额为449,289千美元，平均利率为4.19%[77]

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财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.40美元，2020年第四季度分别为每股0.37美元和0.38美元 [28] - 2021年全年，经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股1.60美元和1.57美元，2020年全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [28] - 2021年全年同店现金租金较2020年全年增长3.2% [28] - 2021年第四季度总运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元，2020年同期运营收入为3290万美元，运营费用为2470万美元 [29] - 过去六年公司将杠杆率（总负债与总资产之比）降低了超过20%，降至45.5%，距离目标杠杆率还有1% - 2% [29] - 截至2022年，公司债务中61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年和2023年到期贷款分别为9500万美元和6500万美元 [31] - 截至季度末，公司循环借款余额为3360万美元 [31] - 2021年全年通过普通股销售净筹集3660万美元，第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元 [32][81] - 截至2021年12月31日，机构持股比例增至50.5% [34] - 公司将普通股股息提高至每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元，股票分销收益率为6.97% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年第四季度至2022年1月31日，公司收购3处工业设施，分别位于北卡罗来纳州门罗、佐治亚州亚特兰大、田纳西州克罗斯维尔，总投资5380万美元，GAAP资本化率分别为5.7%、7.3%、6.5% [7] - 2021年第三和第四季度工业投资总额达8050万美元，GAAP资本化率为6.85%，全年投资近1亿美元，平均GAAP资本化率为7%，加权平均租赁期限为13.4年 [9] - 自2019年以来工业收购额接近4亿美元，工业资产占比从33%增至51%，近期目标是在未来12 - 18个月内达到60% [10] 租赁业务 - 2021年全年公司资产团队完成15笔租赁交易，涉及面积160万平方英尺，覆盖15个租户，平均加权租赁期限为7.7年，租户改善津贴为每平方英尺2.92美元，年化直线租金总计1360万美元，直线租金增长约7% [11] - 2022年到期租赁占比4.3%，公司认为可管理，将继续通过扩大投资组合实现租金增长 [14] - 2021年第四季度和全年租金收取率均为100% [15] 各个市场数据和关键指标变化 整体房地产市场 - 2021年所有房地产类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，所有房地产价格上涨22.9% [21] 工业市场 - 工业整体活动强劲，空置率在4% - 4.5%之间，季度净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [22] 办公市场 - 2021年第四季度办公市场需求增加，净吸纳量为1870万平方英尺，空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，在建面积近1亿平方英尺 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注工业收购，提高工业资产在投资组合中的占比，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [10] - 公司注重租户质量，以租户为导向进行投资，寻求优质信用租户 [38] - 公司资产团队积极管理现有物业，通过续租、扩租等方式提高物业价值和租金收入 [11] - 公司计划每年处置1500万 - 2000万美元非核心资产，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会更高 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情、通胀、供应链中断等因素影响，但公司租户仍按时支付租金，公司对租户和投资组合表现满意 [15][40] - 市场上投资销售房源增加，公司收购机会增多，目前收购管道约3.5亿美元，涉及17处房产，团队对未来增长有信心 [25][26] - 公司认为当前市场条件下，收购和租赁业务表现良好，有能力追求增长机会 [26] 其他重要信息 - 公司首席投资官Buzz Cooper于2022年1月11日晋升为联合总裁，原联合总裁Bob Cutlip计划于2022年6月30日左右退休 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前收购管道情况如何，2022年收购预期怎样？ - 目前有3200万美元处于尽职调查阶段，1.08亿美元处于意向书阶段，预计未来30天内约三分之一意向书项目将转化为合同 [43] - 从过去两个季度表现看，年化收购额约1.6亿美元，预计2022年收购额将超过1.2亿美元，但如果利率大幅上升，会采取保守策略 [44] 问题2: 今年公司对资产处置的规划是怎样的？ - 公司希望将每年资产处置金额限制在1500万 - 2000万美元，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会超过2000万美元 [48] 问题3: 如何看待奥斯汀办公资产目前的情况？ - 该资产已出租超过一半面积，租金收入约为前租户的90%，近期市场兴趣有所增加，公司租赁团队积极寻找租户，对其未来出租情况有信心 [50][51][53] 问题4: 第四季度普通股和优先股发行情况如何？ - 2021年第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元，占全年3660万美元的一部分 [81] 问题5: 收购管道中潜在收购项目的资本化率前景如何？ - 长期和短期来看，工业项目初始资本化率在5.25% - 6%之间，办公项目比工业项目高50 - 75个基点，预计与2021年水平相近 [63] - 公司会确保收购项目资本化率比资本成本高50 - 75个基点 [68] 问题6: 除奥斯汀资产外，现有投资组合中剩余空置物业的出租或出售前景如何？ - 今年有3处物业租约到期，其中一处正在与租户进行最终谈判，盐湖城一处物业有较好潜在租户，南卡罗来纳州一处物业有一个强劲潜在租户，公司将积极出租这些物业 [71][72][73] 问题7: 即将到期债务的再融资市场情况如何，利率和融资方式展望怎样？ - 目前利率有所上升，但幅度不大，预计不会对资产负债表和收入造成重大影响，再融资可能会带来收益 [75][77] - 无担保融资是潜在选择之一，公司正在关注利率和市场情况 [76] 问题8: 第三季度租赁的奥斯汀资产本季度对收入的贡献是多少，是否有免租期？ - 第四季度该资产对收入的贡献约为160万美元，为直线租金，无免租期 [83][84] 问题9: 今年早些时候租赁的塔尔萨空置物业租户支付情况和2022年前景如何？ - 租户目前正在支付租金，前景良好，预计本季度末开始生产 [85]