行业背景 - REIT投资在过去五年发生了显著变化 低利率环境推动了资本化率和国债收益率的长期下降 为房地产投资者提供了强劲的顺风 [1] - 净租赁REITs由于长期三重净租赁的固定现金流特性 比其他REIT子类别对利率更为敏感 [2] - REIT增长通常由两个因素驱动 有机增长（如租金上涨）和战略变化（如收购） 下降的资本化率作为第三个驱动因素 使净租赁行业在2022年前表现强劲 [3] 公司概况 - Global Net Lease（GNL）是一家国际净租赁REIT 拥有1296处物业 总面积近6700万平方英尺 出租率为96% [6] - GNL的物业组合多样化 涵盖零售、办公和工业物业 但办公物业表现不佳 出租率低且加权平均租赁期限短 [7][9] - GNL的财务结构较弱 净债务与调整后EBITDA比率为8.4倍 净债务与总资产价值比为57.6% 流动性为1.36亿美元 [10][11] 业绩表现 - GNL长期表现不佳 自2024年初以来股价下跌33.6% 2023年第四季度净亏损5950万美元 核心FFO为4830万美元 AFFO为7170万美元 [12] - GNL的AFFO每股从2021年第四季度的0.44美元下降到2023年第四季度的0.31美元 下降了近30% [15] - GNL的股息持续削减 最近一次削减至每股0.275美元 较上一季度下降22.3% 股息支付率高达89% [15][16] 估值与投资策略 - GNL的估值较低 AFFO每股倍数为6.07倍 远低于同行O（12.04倍）和ADC（13.49倍） [18] - GNL的投资策略存在问题 长期稀释性投资导致每股收益下降 市场对其估值大幅折价 [19] - 投资者可考虑其他高收益REIT基金 如Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund（RNP） 该基金表现优异 提供稳定的月度股息 [21][23] 未来展望 - GNL的估值折价可能带来股价上涨机会 但目前尚未看到业绩改善的迹象 [24] - GNL已采取措施改善运营 如内部化管理 但这些努力尚未转化为股东回报的提升 [25] - 投资者应谨慎对待GNL的高收益率 行业中存在更具长期潜力的优质投资机会 [26]

公司战略与进展 - 公司2024年战略处置计划取得进展 截至2024年4月15日 已完成或达成协议的处置交易总额超过4 62亿美元 预计在2024年第三季度末前完成 [1] - 公司预计在已处置的占用资产上实现7 2%的现金资本化率 加权平均剩余租期为3 8年 [1] - 公司CEO表示 对在战略处置计划的早期阶段建立了强大的处置渠道感到满意 并预计全年将识别更多机会 [2] 处置交易详情 - 2024年至今已完成的处置交易包括12处占用资产和9处空置资产 总交易额为4 79亿美元 占用资产的现金资本化率为6 7% 加权平均剩余租期为6 6年 [3] - 已签署购买协议并支付不可退还定金的处置交易包括6处占用资产和11处空置资产 总交易额为9 04亿美元 占用资产的现金资本化率为6 7% 加权平均剩余租期为4 7年 [3] - 正在进行尽职调查的处置交易包括14处占用资产和7处空置资产 总交易额为32 33亿美元 占用资产的现金资本化率为7 3% 加权平均剩余租期为3 6年 [3] 财务影响与用途 - 公司认为7 2%的占用资产现金资本化率证明了其主要为投资级组合的价值 并显著高于当前隐含资本化率下的交易水平 [3] - 已完成或达成协议的1 24亿美元空置资产处置预计将消除约300万美元的年化运营费用 [3] - 公司计划将处置所得净收益用于偿还现有债务 包括目前7 3%可变利率的循环信贷额度美元部分 同时解决近期租赁和债务到期问题 以实现降低净债务与调整后EBITDA比率的主要目标 [3]

全球净租赁公司贷款详情 - 全球净租赁公司完成了一项2.37亿美元的商业抵押贷款证券贷款，利率为5.74%，比现有债务低159个基点[1] - 这项贷款为期5年，到期日为2029年4月，利率为5.74%，比公司美元部分的浮动利率低159个基点，年化利息支出减少了超过350万美元[2] - 这项融资不仅改善了20个物业的融资状况，还减少了全球净租赁公司的公司信贷额度使用，提供了额外的灵活性和能力来通过2024年再融资到期债务[3]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度收入为8.15亿美元,同比增长6.4% [1] - 2022年全年收入为32.1亿美元,同比增长5.6% [1] - 2022年第四季度经调整EBITDA为5.39亿美元,同比增长5.3% [1] - 2022年全年经调整EBITDA为21.4亿美元,同比增长5.4% [1] - 2022年第四季度每股经调整FFO为0.55美元,同比增长3.8% [1] - 2022年全年每股经调整FFO为2.19美元,同比增长3.3% [1] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度租金收入为7.91亿美元,同比增长6.6% [1] - 2022年全年租金收入为31.1亿美元,同比增长5.8% [1] - 2022年第四季度同店租金收入增长3.1% [1] - 2022年全年同店租金收入增长3.2% [1] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度美国市场租金收入为5.85亿美元,同比增长6.4% [1] - 2022年全年美国市场租金收入为22.9亿美元,同比增长5.5% [1] - 2022年第四季度欧洲市场租金收入为2.06亿美元,同比增长7.3% [1] - 2022年全年欧洲市场租金收入为8.2亿美元,同比增长6.5% [1] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于收购优质单一承租人商业房地产资产,以提高资产质量和现金流稳定性 [1] - 公司在2022年完成了约10亿美元的收购,并在2023年1月完成了约2.5亿美元的收购 [1] - 公司在美国和欧洲市场保持良好的收购势头,看好未来的收购机会 [1] - 公司在资产管理、租赁和资本市场方面保持竞争优势,有望继续保持行业领先地位 [1] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,尽管宏观经济环境存在不确定性,但公司的业务模式和资产组合仍能提供稳定的现金流和收益 [1] - 管理层对公司2023年的业务前景保持乐观,预计将实现稳健的增长 [1] - 管理层认为,公司在资产质量、租赁期限和承租人信用方面的优势将有助于抵御经济波动的影响 [1] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ellie Jiang 提问** 询问公司在2023年的收购计划和目标 [1] **Jiazhen Zhao 回答** 公司计划在2023年完成约10亿美元的收购,并保持在美国和欧洲市场的良好收购势头 [1] 问题2 **Yang Bai 提问** 询问公司在应对通胀和利率上升方面的策略 [1] **Jiazhen Zhao 回答** 公司的资产组合和业务模式能够提供稳定的现金流和收益,有助于抵御经济波动的影响 [1] 问题3 **Joyce Ju 提问** 询问公司在ESG方面的举措和计划 [1] **Lei Chen 回答** 公司将继续关注ESG实践,并将其纳入公司的战略和运营中,以提高可持续发展能力 [1]

物业组合与租赁情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有1,296处物业，总出租面积为6,680万平方英尺，出租率为96%，加权平均剩余租期为6.8年[18] - 公司物业组合中，80%位于美国和加拿大，20%位于欧洲[18] - 物业组合按年化租金收入计算，32%为工业与分销物业，27%为多租户零售物业，21%为单租户零售物业，20%为办公物业[18] - 公司物业组合中78%的租约包含租金递增条款，平均每年递增1.3%[23] - 公司物业组合的加权平均剩余租期从2022年12月31日的8.0年下降至2023年12月31日的6.8年[23] - 公司物业组合的出租率为96%，租户分布在94个不同行业，没有单一行业占租金收入的10%以上[20] - 公司80%的物业位于美国和加拿大，20%位于欧洲，主要分布在英国、荷兰、芬兰、法国、德国和海峡群岛[60] - 截至2023年12月31日，公司租金收入的20%来自欧洲国家（英国占11%，其他欧洲国家占9%），80%来自美国和加拿大（密歇根占8%，德克萨斯、俄亥俄和乔治亚各占6%）[70] - 公司租金收入的6%来自金融服务和汽车制造业，5%来自医疗保健和折扣零售行业[71] - 公司27%的年化租金收入来自多租户零售物业，20%来自办公物业[74][76] - 截至2023年12月31日，公司21%的年化租金收入来自剩余租期超过10年的长期租赁合同，可能无法反映市场租金水平[88] - 截至2023年12月31日，公司22.0%的年化租金收入来自不含租金递增条款的租赁合同，影响覆盖运营成本的能力[89] - 截至2023年12月31日，公司48%的物业为零售物业，租户面临来自多渠道零售的竞争[98] - 公司59.7%的租赁合同采用固定租金增长，平均增长率为1.7%，14.3%的合同基于消费者价格指数（CPI）调整，但设有上限，4.0%的合同基于其他指标调整，22.0%的合同不包含任何租金增长条款[111] - 截至2023年12月31日，公司房地产投资组合总面积为66,798千平方英尺，年化直线租金为730,865千美元[195] - 工业与分销部门占公司房地产投资组合总面积的51%，年化直线租金为234,656千美元[195] - 美国房地产占公司投资组合总面积的82.7%，平均剩余租期为6.5年[195] - 金融服务业占公司房地产投资组合年化直线租金的6%，面积为3,169千平方英尺[197] - 汽车制造业占公司房地产投资组合年化直线租金的6%，面积为4,237千平方英尺[197] - 其他行业（包括94个行业类型）占公司房地产投资组合年化直线租金的55%，面积为36,645千平方英尺[197] - 公司在美国的物业数量为1,208个，年化直线租金为582,601千美元，占总投资组合的79.7%[199] - 公司在英国的物业数量为55个，年化直线租金为81,203千美元，占总投资组合的11.1%[199] - 2024年将有201份租约到期，年化直线租金为44,305千美元，占总投资组合的6.1%[201] - 2028年将有327份租约到期，年化直线租金为88,490千美元，占总投资组合的12.1%[201] - 公司没有单一租户的租金或可租赁面积超过总投资组合的10%[202] - 公司没有单一物业的租金或可租赁面积超过总投资组合的5%[203] 租户与租赁风险 - 公司依赖主要租户，任何主要租户的财务问题或信用评级下降可能导致投资价值下降[68] - 公司大部分物业为单租户物业，租户无法支付租金将显著减少公司收入[72] - 单租户物业在租约终止后可能难以出售或重新出租，特别是特殊用途物业[73] - 公司可能面临租户破产或无力支付租金的风险，尤其是在美国破产法下，租户可能选择终止租约[83][84] - 公司可能因租户破产或重组而无法收回全部租金，尤其是在外国司法管辖区[86] - 截至2023年12月31日，公司42%的租户未被信用评级机构评估或评级低于“投资级”，增加了租赁违约风险[87] - 公司可能因租户违约或租赁到期导致物业空置，影响收入和物业转售价值[90] - 公司可能因无法获得资金用于未来租户改善或资本需求，影响物业价值或租赁条件[92] - 公司可能因锁定期条款限制出售或处置物业，影响现金流[94] - 公司可能因物业税增加且无法转嫁给租户，导致现金流减少[97] - 公司可能因气候变化和极端天气事件导致物业损失，影响现金流[103] - 公司可能因无法收集物业级环境数据，影响ESG披露和资本获取[106] 财务与债务情况 - 公司2023年运营现金流为1.437亿美元，但支付的总股息为2.364亿美元，包括普通股、优先股和LTIP单位的股息[55] - 公司截至2023年12月31日的外币债务总额为27亿美元，包括英镑、欧元和加元[61] - 公司总债务为54亿美元，其中包括27亿美元的担保债务、17亿美元的循环信贷额度以及10亿美元的高级票据[125] - 2024年到期的债务总额为4.052亿美元，加权平均利率为4.0%[127] - 公司20%的债务为浮动利率，平均利率为7.2%[130] - 公司循环信贷额度的利率从2022年12月31日的4.6%上升至2023年12月31日的6.0%[127] - 公司可能无法按时偿还债务或满足流动性需求，可能需要通过资产出售、股权发行或与债权人协商重组债务[126] - 公司可能面临利率上升或债务市场波动的影响，导致借款成本增加或融资能力受限[132][133] - 公司债务协议中的限制性条款可能影响其业务灵活性，包括限制新增债务、资产抵押、投资和支付等[135] - 公司需维持无抵押资产至少为无抵押债务的150%[136] - 若公司未能遵守债务协议中的条款，可能导致债务加速到期，进而影响其偿债能力[137] - 公司可能无法在控制权变更时回购高级票据，导致债务违约[138] - 评级机构下调或撤销公司债务评级可能增加未来融资成本并减少资本获取[139] - 公司依赖其运营合伙公司及其子公司的现金流，且在公司破产时，其资产将优先用于偿还这些实体的债务[144] 融资与资本结构 - 公司计划通过发行债务和股权来为未来的收购和其他需求提供资金[26] - 公司未来可能通过出售物业来减少现有债务，但无法保证能以有利条件完成物业处置[48] - 公司未来增长依赖于外部融资，但无法保证能以有利条件获得债务或股权融资[49][51] - 公司可能因运营现金流不足而减少股息支付或寻求其他融资来源[56] - 公司可能在未来发行额外股权证券，稀释现有股东的持股比例[145] - 公司未来可能通过市场发行计划或其他方式发行普通股或优先股[147] - 公司董事会分类结构可能延迟或阻止控制权变更，直至2025年完全解分类[152] - 截至2024年2月22日，公司有230.3百万股普通股流通，由6,521名股东持有[210] - 2023年普通股股息为每股1.55美元，全部视为资本返还[212] - 2023年10月，公司董事会批准新的普通股年度股息率为每股1.42美元[216] 风险与挑战 - 公司面临外汇风险，汇率波动可能影响其海外物业的收入和运营现金流[62] - 公司可能无法按预期实现并购RTL等实体的协同效应，且可能面临整合过程中的意外成本和困难[46][47] - 公司面临通胀和利率上升的风险，这可能增加债务支付金额并影响物业价值[57][58] - 公司受限于债务协议中的股息支付限制，可能无法维持当前的股息水平[53][54] - 公司使用外汇衍生品（如期权、货币远期和交叉货币互换协议）来管理GBP-USD和EUR-USD汇率波动的风险，但无法保证对冲策略的成功[66] - 零售物业的收入可能受到消费者转向在线购物的负面影响，尤其是传统实体零售商的销售下降[77] - 公司可能面临系统故障或网络安全事件的风险，可能导致业务中断、财务报告错误或违反贷款协议[114][117] - 公司可能通过收购或发行商业房地产债务或投资商业房地产相关证券，这将增加额外的风险和不确定性[120] - 公司可能因未来立法或监管变化而面临更高的税负，影响股票市场价值和资产转售潜力[176] REIT相关事项 - 公司必须满足年度分配要求，至少将90%的REIT应税收入分配给股东，否则将面临美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[164] - 公司可能因未能继续符合REIT资格而面临美国联邦所得税，并可能失去REIT资格四年[161] - 公司可能因某些业务活动被视为禁止交易而面临100%的惩罚税[166] - 公司可能因销售租赁回交易被重新定性为融资交易而失去REIT资格[165] - 公司可能因未能满足REIT资产或收入测试而失去REIT资格[160] - 公司可能因与TRS的交易未按公平原则进行而面临100%的消费税[167] - 公司可能因未能满足REIT分配要求而被迫借款或出售资产[164] - 公司可能因未能满足REIT资格要求而面临州和地方税[163] - 公司可能因未能满足REIT资格要求而面临美国联邦所得税[161] - 公司作为REIT必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，其中最多80%的分配可以以普通股形式进行[169] - 非公司股东在2025年12月31日之前可享受20%的普通REIT股息扣除，最高有效联邦所得税率为29.6%（含3.8%的净投资所得税）[171] - 公司可能因REIT资格要求而被迫放弃或清算其他有吸引力的投资机会，以确保75%的资产价值符合REIT要求[174] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销REIT资格，可能导致公司面临联邦所得税并减少股东分配[175] - 公司董事会可在特定情况下撤销REIT资格并将公司转为非REIT的C类公司，无需股东投票[177] - 公司股东持股限制规定，任何个人或实体不得持有超过8.8%的公司股票，以确保REIT资格[179] - 非美国股东在收到公司股息时通常需缴纳30%的美国预扣税，除非适用更低的税收协定税率[181] - 公司股票出售或交换的收益通常不适用于美国联邦所得税，除非公司不符合“国内控制的合格投资实体”资格[182] 网络安全与风险管理 - 公司已实施网络安全风险管理计划，旨在保护关键系统和信息的机密性、完整性和可用性[187] - 公司网络安全风险管理计划未发现已知网络安全威胁对运营、业务战略、财务结果或财务状况产生重大影响[188] - 审计委员会定期接收管理层关于网络安全风险的报告，并在必要时更新网络安全事件信息[190] - 公司管理团队负责评估和管理来自网络安全威胁的重大风险，并监督内部和外部网络安全顾问[192] - 公司通过风险评估、安全控制、外部服务提供商和员工培训等多种手段预防、检测、缓解和修复网络安全风险和事件[193][194]

销售业绩 - 公司在2023年第四季度取得了中国市场iPhone销售收入创纪录，达到967.7亿美元[10] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标FFO、Core FFO和AFFO来评估业绩，这些指标有助于比较不同期间和其他REIT公司的运营表现[7] - Core FFO计算中排除了一些非核心项目，如合并、交易和其他成本，以提供可比的房地产投资类型的有用补充信息[8] - AFFO计算中排除了更多反映投资活动的收入或支出项目，以提供关于直接影响持续运营绩效的收入和支出项目的有用信息[9] 财务指标 - Adjusted EBITDA被认为是公司承担和服务债务能力的适当衡量标准，排除了与运营绩效无关的收入[10] - NOI作为一项绩效指标，提供了关于公司财务状况和运营结果的有用信息，因为它仅反映了在物业层面发生的收入和支出项目[11] 公司财务状况 - 公司的净债务为5,287,999千美元，总资产为8,098,977千美元[13] - 公司的净债务占总资产的比例为57.6%[13] - 公司的加权平均利率成本为4.8%[13] - 公司的加权平均债务到期年限为3.2年[13] - 公司的资产总值为8,098,977千美元，股东权益为2,639,149千美元[15] 公司业绩 - Global Net Lease公司在2023年第四季度的净亏损为59,514千美元[16] - 公司的基本和摊薄每股净亏损为0.26美元[16] - 2023年第四季度，Global Net Lease, Inc.的EBITDA为139,169千美元，较上一季度的(42,990)千美元有显著增长[17] - Adjusted EBITDA为158,055千美元，较上一季度的88,930千美元有增长[17] - Cash NOI为164,876千美元，较上一季度的105,987千美元有增长[17] - 2023年第四季度，FFO为43,165千美元，较上一季度的(26,866)千美元有增长[20] - Core FFO为48,331千美元，较上一季度的31,542千美元有增长[20] - AFFO为71,656千美元，较上一季度的46,929千美元有增长[20] 债务情况 - 2023年12月31日，公司总债务为5,409,565千美元，其中非回购债务占49%，回购债务占51%[25] 租赁情况 - 2024年至2028年，公司未来最低租赁租金总额为5,067,232千美元[26] - 公司总投资组合的年化直线租金为730,865千美元，其中33.7%来自前二十大租户[27] - 公司总投资组合中，工业和分销物业类型占比最高，达到32%[29] - 单一租户零售行业的年化直线租金为153,535千美元，占总投资组合的21%[29] - 金融服务行业的年化直线租金为46,805千美元，占总投资组合的6%[32] - 公司总投资组合中，其他行业类型占比最高，达到55%[32] - 全球净租赁公司截至2023年12月31日的总投资组合为73.08亿美元，其中美国地区占79.7%[33] - 英国地区的年化租金为8.12亿美元，占总投资组合的11.1%[33] - 2024年到2039年之间，租约到期的数量分别为201至165，总计2471份，年化租金为73.08亿美元[34]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度录得收入1.182亿美元,归属普通股东净亏损1.425亿美元 [2][6] - 核心FFO为3150万美元,每股0.24美元,AFFO为4690万美元,每股0.36美元 [6] - FFO受到多项一次性费用的影响,包括1460万美元的和解费用、1040万美元的股权激励费用和4380万美元的交易费用 [6] - 第三季度末净债务为52亿美元,加权平均债务利率为4.7% [6] - 流动性为3.194亿美元,包括1.334亿美元现金和1.86亿美元可用信贷额度 [6] - 加权平均债务期限为3.4年,82%为固定利率债务 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业和分销业务有218处资产,占33.6百万平方英尺,年化租金收入2.29亿美元,93%租约含有租金上涨条款,加权平均租期8年 [4] - 单租户零售业务有886处资产,占7.9百万平方英尺,年化租金收入1.53亿美元,69%为投资级或隐含投资级租户,加权平均租期8.4年 [4] - 郊区多租户零售业务有109处资产,占16.4百万平方英尺,年化租金收入1.99亿美元,加权平均租期5.1年,其中21%为连锁超市,租赁率91.3% [4] - 单租户办公业务有91处资产,占8.9百万平方英尺,年化租金收入1.46亿美元,加权平均租期5.1年,71%为关键设施 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司81%的租金收入来自北美,19%来自欧洲 [4] - 公司整体租赁率超过96%,加权平均剩余租期6.9年 [4] - 公司租金上涨率平均为1.3% [4] - 公司58%的租户为投资级或隐含投资级 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司完成与The Necessity Retail REIT的合并和内部管理化,成为第三大上市净租赁房地产投资信托基金 [3][4] - 公司通过合并和内部管理化实现了7500万美元的年度成本节约,并将进一步降低派息率 [4] - 公司将继续专注于资产管理、租赁和战略性处置,以优化资产组合、降低负债比率 [4][5] - 公司认为内部管理后将与同行业内部管理公司的估值水平更加接轨 [4] - 公司将审慎评估收购机会,目前认为风险调整后的回报需要进一步改善 [4][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对全球多元化和资产组合质量充满信心,将有助于应对外部宏观挑战 [4] - 公司对租赁和续租活动保持乐观,体现了资产质量的优势 [4] - 公司将继续关注降低净债务/EBITDA比率,目标为6.5倍以下 [47][48] - 公司将在未来几个季度提供正式的2024年财务指引 [6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 是否可以提供历史分部数据,以便更好地建立模型 [9][10][11] **公司回答** 公司将评估是否可以提供更多历史分部数据 [11] 问题2 **Mitch Germain 提问** 之前公告的两笔收购是否已终止 [20][21] **公司回答** 是的,公司决定不继续推进这两笔收购,因为当前市场环境下的风险调整回报不够吸引 [21] 问题3 **Todd Thomas 提问** 合并协同效应的实现时间表如何 [43][44][45] **公司回答** 协同效应将在未来12个月内逐步实现,到2024年第三季度基本全部到位 [44][45]

物业组合与租金收入 - 截至2023年9月30日，公司拥有1,304处物业，总可出租面积为6,680万平方英尺，出租率为96.3%，加权平均剩余租期为6.9年[303] - 公司81%的物业位于美国和加拿大，19%位于欧洲，按年化直线租金计算[303] - 公司物业组合中，32%为工业与分销物业，27%为多租户零售物业，21%为单租户零售物业，20%为办公物业[303] - 公司58.2%的年化直线租金收入来自投资级租户，其中35.4%为实际投资级租户，22.8%为隐含投资级租户[304] - 公司工业与分销物业的年化直线租金为2.293亿美元，占总租金的32%，平均剩余租期为8.0年[314] - 公司多租户零售物业的年化直线租金为1.994亿美元，占总租金的27%，平均剩余租期为5.1年[314] - 公司单租户零售物业的年化直线租金为1.534亿美元，占总租金的21%，平均剩余租期为8.4年[314] - 公司办公物业的年化直线租金为1.462亿美元，占总租金的20%，平均剩余租期为5.1年[314] - 公司77.5%的租约包含租金递增条款，平均每年递增1.3%，其中59.7%为固定利率递增，平均递增1.7%[457] - 公司完成了对The Necessity Retail REIT的收购及内部化合并，交易于2023年9月12日完成[305] - 公司工业与分销、多租户零售、单租户零售和办公四大业务板块的年化租金收入分别为22.93亿美元、19.94亿美元、15.34亿美元和14.62亿美元[314] 财务表现与亏损 - 2023年第三季度，公司净亏损为1.425亿美元，而2022年同期净利润为970万美元[320] - 公司2023年前九个月净亏损为1.798亿美元，而2022年同期净利润为940万美元[354] - 公司九个月期间的净亏损为1.798亿美元，去年同期为937.5万美元[446] - 公司2023年第三季度总租户收入为1.18亿美元，同比增长27.6%，其中工业与分销部门收入为5376.7万美元，同比增长3.0%[321][322] - 多租户零售部门收入为1338.7万美元，全部来自RTL收购的资产，去年同期无收入[323] - 单租户零售部门收入为1221.2万美元，同比增长306.0%，主要受RTL收购资产贡献750万美元的推动[324][325] - 办公室部门收入为3880.2万美元，同比增长3.8%，主要受汇率变动影响[326] - 2023年前九个月总租户收入为3.083亿美元，较2022年同期的2.849亿美元增长8.2%[355] - 工业与分销部门2023年前九个月租户收入为1.579亿美元，较2022年同期的1.589亿美元略有下降[356] - 多租户零售部门2023年前九个月租户收入为1340万美元，2022年同期无收入[357] - 单租户零售部门2023年前九个月租户收入为2050万美元，较2022年同期的940万美元增长118%[358] - 办公室部门2023年前九个月租户收入为1.166亿美元，与2022年同期持平[359] 物业运营费用与成本 - 公司2023年第三季度总物业运营费用为1362.3万美元，同比增长75.4%，其中多租户零售部门费用为445.7万美元，全部来自RTL收购的资产[327][329] - 2023年前九个月总物业运营费用为3080万美元，较2022年同期的2300万美元增长34%[360] - 2023年9月30日结束的季度中，公司支付给关联方的运营费用为870万美元，同比下降13.9%[332] - 公司内部化后不再支付资产管理费和物业管理费，但增加了员工薪酬和行政费用[333] - 2023年9月30日结束的季度中，公司的一般和行政费用为700万美元，同比增长70.7%[338] 合并与交易成本 - 公司2023年第三季度合并交易和其他成本为4380万美元，同比增长424倍，主要与合并相关的咨询、法律和专业费用增加有关[336] - 2023年前九个月公司记录的合并、交易和其他成本为5010万美元，较2022年同期的20万美元大幅增加[369] - 2023年9月30日结束的季度中，公司合并和交易成本为4380万美元，同比大幅增加[336] - 2023年9月30日结束的季度中，公司确认了1460万美元的和解成本，涉及向Blackwells及相关方发行的普通股[337] - 公司九个月期间的合并、交易和其他成本为5014.3万美元，去年同期为244万美元[446] - 公司九个月期间的结算成本为2972.7万美元，去年同期无此类成本[446] 债务与融资 - 公司2023年第三季度利息费用为4120万美元，同比增长70.2%，主要由于总债务从2022年9月的24亿美元增至2023年9月的53亿美元[344] - 2023年前九个月利息费用为9580万美元，较2022年同期的7180万美元增长33.4%[375] - 2023年前九个月公司总债务从2022年9月30日的24亿美元增至53亿美元[375] - 截至2023年9月30日，公司总债务为53亿美元，加权平均年利率为4.7%[409] - 2023年前九个月公司通过循环信贷额度借款9.499亿美元，用于偿还RTL的信贷额度[390] - 公司债务杠杆比率从2022年12月31日的56.6%上升至2023年9月30日的63.9%，主要由于2023年前九个月增加的循环信贷额度借款[411] - 截至2023年9月30日，公司持有的高级票据总额为8.813亿美元，扣除递延融资成本和折扣后的净额为8.813亿美元，较2022年12月31日的4.931亿美元大幅增加[412] - 公司抵押贷款应付票据从2022年12月31日的12亿美元增加至2023年9月30日的26亿美元，主要由于REIT合并中承担的RTL抵押贷款[413] - 截至2023年9月30日，公司循环信贷额度下的借款为16亿美元，较2022年12月31日的6.7亿美元显著增加，主要用于偿还RTL的信贷额度[416] - 公司循环信贷额度的加权平均有效利率为5.9%，较之前的利率有所下降[419] - 公司抵押贷款应付票据的加权平均到期期限为3.4年，公司认为有能力按时偿还债务[411] - 公司循环信贷额度的未使用余额为1.86亿美元，可用于未来借款[418] - 公司抵押贷款应付票据的利息支付方式为仅支付利息，本金到期时一次性偿还[413] - 公司循环信贷额度的未使用费用为未使用余额的0.25%（如果未使用余额超过或等于总承诺的50%）或0.15%（如果未使用余额低于总承诺的50%）[421] - 公司抵押贷款余额为9750万美元，涉及16处房产[432] 资产减值与外汇影响 - 公司2023年第三季度记录了6570万美元的资产减值费用，涉及英国和美国四个物业的减值[335] - 2023年9月30日结束的季度中，公司记录了6570万美元的资产减值损失，涉及英国和美国的多处物业[335] - 公司2023年第三季度衍生工具收益为320万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变动影响[347] - 公司九个月期间的外汇交易未实现损失为234.5万美元，去年同期为2126.3万美元[446] 股息与优先股 - 公司2023年第三季度优先股股息为630万美元，同比增长23.5%[351] - 2023年前九个月优先股股息为1650万美元，较2022年同期的1530万美元有所增加[383] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内支付了每股1.60美元的年度股息，季度股息为每股0.40美元[449] - 由于合并，董事会将股息调整为每股1.42美元年度股息，季度股息为每股0.354美元，首次按新利率支付的股息发生在2023年第四季度[449] - 公司A系列优先股的季度股息为每股0.453125美元，相当于每股25.00美元清算优先权的7.25%年利率[451] - 公司B系列优先股的季度股息为每股0.4296875美元，相当于每股25.00美元清算优先权的6.875%年利率[451] - 公司D系列优先股的季度股息为每股0.46875美元，相当于每股25.00美元清算优先权的7.50%年利率[451] - 公司E系列优先股的季度股息为每股0.4609375美元，相当于每股25.00美元清算优先权的7.375%年利率[451] 现金流与投资活动 - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流为8800万美元，较2022年同期的1.596亿美元有所下降[385][387] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金流为5.538亿美元，主要用于物业收购和资本支出[388] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金流为5.37亿美元，主要来自循环信贷额度的借款[390] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1.334亿美元，较2022年底的1.033亿美元有所增加[392] - 2023年前九个月公司通过并购获得了989处物业，总价值为16亿美元[397] - 公司签署了购买和销售协议，计划以1.282亿美元出售10处物业，并以7240万美元出售14处物业[400] 其他财务指标 - 公司FFO（基金运营资金）为-2686.6万美元，Core FFO为3154.2万美元，AFFO为4692.9万美元[446] - 公司九个月期间的折旧和摊销费用为1.235亿美元，去年同期为1.170亿美元[446] - 公司九个月期间的非现金股权补偿为1623.9万美元，去年同期为921.7万美元[446] - 公司九个月期间的直线租金调整减少367.6万美元，去年同期减少750.9万美元[446] - 公司九个月期间的2023年代理权争夺和相关诉讼费用为910.1万美元，去年同期无此类费用[446]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为95.8百万美元,同比增加1.5百万美元 [2][5] - 第二季度FFO为5.9百万美元,每股0.06美元,受到15.1百万美元的和解费用、7.4百万美元的代理费用和6.3百万美元的并购交易费用的影响 [5] - 第二季度AFFO为41.4百万美元,每股0.40美元,较上年同期的0.43美元有所下降,但较第一季度的0.38美元有所增加 [3][5] - 公司净债务为24亿美元,加权平均利率为4.8%,流动性为3.74亿美元 [5] - 净债务/调整后EBITDA比率为8.3倍 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有317处资产,总价值46亿美元,加权平均剩余租期7.6年 [3] - 236处资产位于美国和加拿大,占年化租金收入的60%;81处资产位于英国和西欧,占40% [3] - 公司有139家租户,涉及51个行业,单一行业占比不超过12%,单一租户占比不超过5% [3] - 约95%的租约包含年度租金上涨条款,其中60.1%为固定上涨,27.5%与CPI挂钩,7.1%采用其他指标 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的资产占比较高,达60%,体现了公司在北美市场的布局 [3] - 公司在英国和西欧的资产占比为40%,体现了公司在欧洲市场的布局 [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在推进与The Necessity Retail REIT的合并,预计将于9月完成,将成为第三大净租赁REIT,拥有全球布局 [1][3][6][12] - 合并后预计将实现约7.5亿美元的年度成本节约,有利于提升AFFO [3] - 公司将通过内部管理和公司治理的改革,提升自身实力,为未来发展奠定基础 [3][6][12] - 公司将继续关注收购机会,但目前市场上没有发现足够吸引人的标的 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在租赁续约和扩租方面取得了良好进展,体现了资产的重要性和租户的稳定性 [3][4][6] - 公司的大部分债务为固定利率,有利于抵御利率上升的影响,外汇风险也得到有效管理 [3] - 合并后公司将拥有更强的资产规模和多元化,为未来发展奠定基础 [6][12][38] - 公司将继续关注提升资产质量和财务状况,推动向投资级评级的目标 [38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司2023年和2024年的租约到期情况如何,是否存在重大空置风险 [10][11] **Jim Nelson 回答** 公司非常重视租约续签工作,已经提前与大部分租户进行了续签,未来一年内到期的租约占比较低,公司目前没有发现重大空置风险 [10] 问题2 **Barry Oxford 提问** 公司在收购方面的策略和偏好是什么,是否有特定的资产类型或地区更感兴趣 [19][20][21][22] **Jim Nelson 回答** 合并后公司将拥有更多在欧洲市场收购零售资产的机会,这是公司未来的一个重点方向 [19][20][21][22] 问题3 **Todd Thomas 提问** 公司2024年到期的债务规模和偿还计划是什么,未来的杠杆目标是什么 [31][32][33][34][37][38] **Chris Masterson 和 Mike Weil 回答** 公司将利用信用额度进行再融资,未来目标是将杠杆率降至6倍左右,并争取获得投资级评级,这需要一定时间推进 [37][38]

物业组合与租赁情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有317处物业，总计3960万平方英尺的可出租面积，出租率为97.7%，加权平均剩余租期为7.6年[278] - 公司60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲，按年化租金收入计算[278] - 公司物业组合中，55%为工业/物流地产，40%为办公地产，5%为零售地产[278] - 公司60%的年化租金收入来自投资级租户，其中33.3%为实际投资级评级租户，26.7%为隐含投资级评级租户[280] - 公司持有的商业物业组合包括多个国家和地区的物业，总面积为数千平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，平均剩余租期从0.7年到15.6年不等[301] - 公司持有的物业组合中，最大的物业面积为806,000平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，最小的物业面积为7,000平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，部分物业的剩余租期已接近到期[301] - 公司在2023年第二季度执行了11份租约续签和1个扩建项目，涉及约90万平方英尺，新增净直线租金为460万美元/年，新租约的租金较之前下降了3.1%[306] - 公司总资产组合包括317处物业，总面积达3955.1万平方英尺，加权平均剩余租期为7.6年[304] - 公司在2023年第二季度的租赁活动新增了2020万美元的净直线租金，覆盖新租约期限[306] - 公司资产组合的平均剩余租期基于截至2023年6月30日的平方英尺加权计算[304] - 2023年第二季度的租赁活动显示新租约的租金水平较之前有所下降，表明市场租金压力[306] - 公司资产组合的租赁结构显示，部分物业的剩余租期较短，可能面临续租或空置风险[304] - 公司截至2023年6月30日拥有317处物业，总租赁面积为39.6百万平方英尺，出租率为97.7%[278] - 公司截至2023年6月30日的房地产投资组合包括多个国家的物业，总面积为数千平方英尺，平均剩余租期从0.7年到15.6年不等[301] - 公司在英国的物业包括McDonald's、Wickes Building Supplies、Thames Water等，总面积超过1,000千平方英尺[301] - 公司在美国的物业包括PPD Global Labs、XPO Logistics、Wolverine等，总面积超过2,000千平方英尺[301] - 公司在德国的物业包括Rheinmetall、OBI DIY等，总面积超过460千平方英尺[301] - 公司在2014年收购的物业中，FedEx系列物业总面积超过1,000千平方英尺，平均剩余租期为4.6年[302] - 公司在2014年收购的Dollar General - 39-Pack物业包括21个物业，总面积为200千平方英尺，平均剩余租期为4.7年[302] - 公司在2016年收购的ID Logistics II物业包括2个物业，总面积为964千平方英尺，平均剩余租期为3.2年[303] - 公司在2017年收购的Contractors Steel Company物业包括5个物业，总面积为1,392千平方英尺，平均剩余租期为4.9年[303] - 公司在2018年收购的Rubbermaid - Akron OH物业面积为669千平方英尺，平均剩余租期为5.6年[303] - 公司在2019年收购的Metal Technologies物业面积为228千平方英尺，平均剩余租期为10.9年[303] 财务表现与费用 - 2023年第二季度归属于普通股股东的净亏损为3140万美元，较2022年同期的580万美元大幅增加[307] - 2023年第二季度来自租户的收入为9580万美元，较2022年同期的9520万美元略有下降，主要受外汇汇率变动影响[308] - 2023年第二季度的净亏损增加主要由于运营费用和财务费用的上升[307] - 租户收入中，除基本租金外，租户还需支付或报销物业运营费用，包括保险和房地产税[308] - 公司2023年第二季度收入按固定汇率计算为9600万美元，同比增长20万美元[309] - 公司2023年第二季度物业运营费用为900万美元，同比增长15.4%[310] - 公司2023年第二季度支付给关联方的运营费用为1010万美元，与去年同期持平[311] - 公司2023年第二季度物业管理费用为200万美元，同比增长11.1%[312] - 公司2023年第二季度合并和交易成本为630万美元，同比增长4636.8%[316] - 公司2023年第二季度结算成本为1510万美元，包括880万美元的现金报销和630万美元的非现金股权费用[317] - 公司2023年第二季度一般和行政费用为1070万美元，同比增长189.2%[318] - 公司2023年第二季度利息费用为2770万美元，同比增长18.4%[322] - 公司2023年第二季度总债务为25亿美元，加权平均有效利率从2022年同期的3.5%上升至4.8%[323] - 公司2023年上半年租户收入为1.902亿美元，同比下降1.1%，主要受汇率变动影响[334] - 物业运营费用在2023年上半年为1720万美元，较2022年同期的1530万美元增加，主要由于可报销成本的时机变化，部分被英镑对美元汇率下降5.1%和欧元对美元汇率下降1.2%所抵消[336] - 2023年上半年支付给关联方的运营费用为2020万美元，与2022年同期持平，主要包括资产管理和物业管理费用[337] - 2023年上半年物业管理费用为390万美元，较2022年同期的360万美元增加，其中包含摊销的租赁佣金费用[338] - 2023年上半年公司未记录任何减值费用，而2022年同期因两处物业公允价值低于账面价值，记录了1630万美元的减值费用[340] - 2023年上半年合并、交易和其他成本为640万美元，较2022年同期的10万美元大幅增加，主要由于与拟议交易相关的咨询、法律和其他专业费用[341] - 2023年上半年利息费用为5470万美元，较2022年同期的4760万美元增加，主要由于总债务增加和加权平均有效利率从3.5%上升至4.8%[347] - 2023年上半年公司总债务中约22%以欧元计价，18%以英镑计价，1%以加元计价，与2022年同期相比，欧元计价债务比例下降，英镑计价债务比例上升[349] - 2023年上半年公司通过运营活动产生的净现金流为8440万美元，较2022年同期的1.059亿美元下降，主要由于净亏损和非现金项目调整[356] - 2023年上半年公司用于投资活动的净现金流为9250万美元，主要用于物业收购和资本支出[358] - 2023年上半年公司通过融资活动获得的净现金流为420万美元，主要来自循环信贷额度的借款，部分被抵押贷款支付和股息支付所抵消[359] - 公司在2023年上半年用于融资活动的净现金为3970万美元，主要用于支付抵押贷款、股息和分配给非控股股东[360] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为1.009亿美元，较2022年底的1.033亿美元略有下降[361] - 公司在2023年上半年通过运营现金流支付了90%的股息[362] - 公司在2023年上半年以8140万美元收购了8处房产[365] - 公司计划通过发行3.25亿美元的普通股、D系列优先股和E系列优先股，以及支付5000万美元现金来完成拟议交易[367] - 公司已签署一份具有约束力的买卖协议，计划以5000万美元出售一处房产，并签署了一份非约束性意向书，计划以6700万美元出售另一处房产[368] - 截至2023年6月30日，公司总债务为25亿美元，加权平均年利率为4.8%[375] - 公司债务杠杆率从2022年底的56.6%上升至2023年6月30日的58.8%，主要由于2023年上半年增加了循环信贷额度的借款[377] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度的借款为10亿美元，较2022年底的6.7亿美元有所增加[382] - 公司计划通过补充契约承担RTL的高级票据，并预计承担RTL的所有抵押贷款[380][381] - 公司修改并重述了信贷协议，将定期贷款转换为循环信贷额度，总承诺金额从11.7亿美元增加到14.5亿美元，并增加了5000万美元的信用证子限额和5000万美元的摆动贷款子限额[383] - 公司计划通过“手风琴功能”增加5亿美元的信贷承诺，以偿还RTL的信贷额度并在交易完成后增加可用资金[391] - 截至2023年6月30日，公司信贷额度的加权平均有效利率为6.1%，考虑了利率互换的影响[385] - 公司信贷额度的未使用部分需支付年费，未使用余额超过或等于总承诺的50%时，年费为0.25%，低于50%时为0.15%[388] - 公司通过信用证解决了抵押贷款中的现金扫荡事件，信用证金额从320万美元增加到740万美元，减少了未来循环信贷额度的可用资金[393] - 公司通过增加信用证金额解决了债务服务覆盖率不足的问题，信用证金额从90万美元逐步增加到340万美元，减少了未来循环信贷额度的可用资金[394] - 公司通过信用证解决了租赁扫荡事件，信用证金额上限为80万美元，用于重新租赁物业的费用[395] - 公司使用非GAAP财务指标（如FFO、Core FFO和AFFO）来评估业绩，这些指标排除了折旧和摊销等非现金项目，便于与其他REIT进行比较[397][399] - 公司通过恒定汇率计算收入，消除了汇率波动的影响，提高了业绩的可比性[401] - 公司计算FFO时遵循NAREIT的定义，排除了与房地产相关的折旧和摊销、房地产销售损益等项目[403] - 2023年第二季度净亏损为3135.7万美元，去年同期为584.7万美元[409] - 2023年第二季度核心FFO（Funds from Operations）为2770.7万美元，去年同期为4995.6万美元[409] - 2023年第二季度AFFO（Adjusted Funds from Operations）为4141万美元，去年同期为4501.9万美元[409] - 2023年第二季度租金收入为9584.4万美元，按固定汇率计算为9601.2万美元[410] - 2023年上半年公司支付了每股1.60美元的年度股息，预计将调整为每股1.42美元[412] - 2023年第二季度公司支付了与Blackwells/Related Parties诉讼相关的1508.4万美元和解费用[409] - 2023年第二季度公司支付了与代理权争夺相关的737.1万美元费用[409] - 2023年第二季度公司支付了627.9万美元的并购和交易相关费用[409] - 2023年第二季度公司支付了404万美元的债务提前偿还损失[409] - 2023年第二季度公司支付了287万美元的非现金股权补偿费用[409] - 公司2023年第二季度向普通股股东支付的股息为41,664千美元，总计上半年为83,322千美元[415] - 公司2023年第二季度向A系列优先股股东支付的股息为3,081千美元，总计上半年为6,162千美元[415] - 公司2023年第二季度向B系列优先股股东支付的股息为2,018千美元，总计上半年为4,036千美元[415] - 公司2023年第二季度向LTIP单位持有者分配的金额为100千美元，总计上半年为200千美元[415] - 公司2023年第二季度的运营现金流为21,343千美元，占股息和分配总额的45.5%[415] - 公司2023年上半年的运营现金流为84,358千美元，占股息和分配总额的90.0%[415] - 公司2023年上半年的净亏损为27,148千美元[415] - 公司2023年第二季度净亏损为3140万美元，相比2022年同期的580万美元亏损大幅增加[307] - 2023年第二季度租户收入为9580万美元，与2022年同期的9520万美元基本持平，主要受汇率波动影响[308] - 2023年第二季度物业运营费用为900万美元，相比2022年同期的780万美元有所增加，主要由于可报销成本的时机影响[310] - 2023年第二季度与合并交易相关的费用为630万美元，相比2022年同期的13.3万美元大幅增加，主要由于与拟议交易相关的咨询和法律费用[316] - 2023年第二季度结算成本为1510万美元，包括向Blackwells及相关方的880万美元现金报销和630万美元的非现金股权费用[317] - 2023年第二季度一般和行政费用为1070万美元，相比2022年同期的370万美元大幅增加，主要由于与Blackwells代理权争夺相关的法律费用[318] - 2023年第二季度折旧和摊销费用为3730万美元，相比2022年同期的3940万美元有所减少，主要受汇率波动影响[320] - 公司未在2023年第二季度记录任何减值费用，而2022年同期因出售Sagemcom物业记录了1600万美元的减值费用[315] 合并与内部化交易 - 公司计划通过合并和内部化交易，将外部管理的REIT转变为内部管理的REIT，并负责招聘和维护自己的员工队伍[282] - 公司计划通过合并交易，将RTL的A类普通股转换为0.670股公司普通股[283] - 公司计划通过合并交易，将RTL的A系列和C系列优先股转换为新创建的D系列和E系列优先股[284] - 公司计划通过合并交易，增加5亿美元的信贷额度，以偿还RTL的信贷额度并为交易完成后创造额外可用资金[287] - 公司计划在合并交易前，寻求与RTL和公司相关的贷款协议中的贷款人同意[288] - 公司计划通过内部化合并交易，将顾问和物业管理功能内部化[289] - 公司将以29,614,825股普通股（总价值3.25亿美元）和5000万美元现金作为内部化合并交易的代价[292] - 内部化合并完成后，现有的咨询管理协议和物业管理协议将被终止[292] - RTL限制性股票将在REIT合并生效时自动完全归属，并转换为普通股[293] - RTL LTIP单位将在REIT合并生效时转换为普通股的限制性股票单位（RSUs）[293] - 公司计划在内部化合并完成后注册顾问母公司股票以供转售[292] - 公司计划与The Necessity Retail REIT进行合并，并内部化管理和咨询服务[281] - 公司将发行29,614,825股普通股，总价值为3.25亿美元，作为内部化合并交易的对价[292] - 公司将支付5000万美元现金作为内部化合并交易的一部分[292] - 公司计划通过修改或再融资信贷额度，增加5亿美元的可用资金，以偿还RTL的信贷额度[287] - 公司将在内部化合并完成后终止现有的咨询管理和物业管理协议[291] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票转换为普通股的受限股票单位（RSUs）[293] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的LTIP单位转换为普通股的受限股票单位（RSUs）[295] - 公司将在内部化合并完成后，将2021年OPP的LTIP单位转换为250万股RSUs[297] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票和LTIP单位的未归属部分全部归属[293] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票和LTIP单位的未归属部分全部归属[295] - 公司将在内部化合并完成后，将2021年OPP的LTIP单位的未归属部分全部归属[297]