公司介绍 - iREIT on Alpha 提供包括 REITs mREIT Preferreds BDCs MLPs ETFs 以及最近新增的 Prop Tech SPACs 在内的深度研究服务 并推出全新的评级追踪工具 iREIT Buy Zone 帮助会员筛选价值标的 提供免费两周试用 [1] - iREIT®+HOYA Capital 由 Brad 和 HOYA Capital 领导 专注于 REITs BDCs MLPs Preferreds 及其他收益导向型替代投资 分析师团队拥有超过 100 年的综合经验 成员包括前对冲基金经理 尽职调查官 投资组合经理 博士 退伍军人及前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas 拥有超过 30 年的房地产投资经验 参与过超过 10 亿美元的商业房地产交易 曾在 Barron's Bloomberg Fox Business 等媒体亮相 并著有四本书 包括最新的《REITs For Dummies》 [3] 投资组合 - 分析师持有 IRM ADC DLR EPRT IRET 的多头头寸 通过股票所有权 期权或其他衍生工具实现 [4] 行业研究 - iREIT on Alpha 提供 REITs 的深度研究 包括推荐和避免的 REITs 列表 [1]

公司概况 - 公司于2023年9月12日完成了RTL的收购和内部管理整合[172,173,174,175] - 公司拥有1,242处物业,总租赁面积6,433.5万平方英尺,整体出租率94%,加权平均剩余租期6.5年[178,179] - 公司的物业组合包括31%工业及仓储物业、28%多租户零售物业、21%单一租户零售物业和20%办公物业[178] - 公司58.8%的租金收入来自于评级为投资级的租户[171] - 公司物业80%位于美国和加拿大,20%位于欧洲[171] - 公司拥有1,242处物业,总可租赁面积64.3百万平方英尺,租赁率94%,加权平均剩余租期6.5年[171] - 公司物业组合包括31%工业及分销物业、28%多租户零售物业、21%单一租户零售物业和20%办公物业[171] - 公司58.8%租金收入来自于投资级租户,其中31.9%为实际投资级租户,26.9%为隐含投资级租户[171] 财务表现 - 总收入从2023年6月30日的1.90亿美元增加到2024年6月30日的4.09亿美元[196] - 工业和分销分部的收入从2023年6月30日的1.04亿美元增加到2024年6月30日的1.23亿美元[196] - 多租户零售分部的收入为1.34亿美元，这是由于2023年9月12日收购RTL公司的资产[196] - 单租户零售分部的收入从2023年6月30日的8,259万美元增加到2024年6月30日的7,973万美元[196] - 办公室分部的收入从2023年6月30日的7.78亿美元下降到2024年6月30日的7.24亿美元[196] - 公司在2024年第二季度出售了36处房地产资产，其中34处是在REIT合并中获得的，并录得3,410万美元的净收益[192] - 2024年第二季度的利息费用从2023年同期的2,770万美元增加到8,980万美元，主要是由于总债务规模的增加[192] - 2024年第二季度确认了2,740万美元的减值损失，主要是由于之前收购的GNL公司的资产[189] - 2024年第二季度的一般管理费用从2023年同期的1,070万美元增加到1,520万美元，主要是由于管理职能的内部化[189] - 2024年第二季度的优先股股息从2023年同期的510万美元增加到1,090万美元[195] - 工业和分销分部的租金收入从2023年上半年的1.041亿美元增加到2024年上半年的1.234亿美元，主要由于收购RTL公司资产带来的1.62亿美元收入以及其他2023年1月1日后收购的资产带来的全年收入增加[197] - 多租户零售分部的租金收入为1.338亿美元，这是由于2024年上半年收购RTL公司资产所致[198] - 单租户零售分部的租金收入从2023年上半年的830万美元增加到2024年上半年的7970万美元，主要由于收购RTL公司资产带来的6830万美元收入[198] - 办公分部的租金收入从2023年上半年的7780万美元下降到2024年上半年的7240万美元，主要由于现有物业收入下降和资产出售所致[198] - 公司在2024年上半年出售了55处物业，其中51处是从RTL公司收购的，实现了4000万美元的净收益[206] - 公司的总债务从2023年6月30日的25亿美元增加到2024年6月30日的51亿美元，主要是由于在REIT合并中承担的债务以及从循环信贷融资中增加的借款[206] - 公司在2024年上半年确认了3170万美元的减值损失，主要是由于GNL公司遗留资产的估值下降[202] - 公司在2024年上半年确认了2300万美元的并购、交易和其他成本，较2023年上半年的6400万美元有所下降[203] - 公司在2024年上半年确认了3140万美元的一般及行政费用，较2023年上半年的1630万美元有所增加，主要是由于管理职能内部化带来的员工薪酬和其他成本增加[204] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的经营活动现金流反映了2.71亿美元的净亏损，经过非现金项目调整为9.47亿美元[211] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的投资活动现金流为2.811亿美元，主要来自于2.996亿美元的资产处置净收益[212] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的融资活动现金流为-4.501亿美元，主要用于偿还2.663亿美元的抵押贷款本金和支付各类股息[213] 债务管理 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的总债务分别为51亿美元和54亿美元，平均利率分别为4.7%和4.8%[218] - 公司于2024年6月30日的债务杠杆率为63.7%，平均债务期限为3.3年[218] - 公司已签署合计3.565亿美元的资产处置协议和意向书，用于偿还债务[214] - 公司于2024年6月30日的可动用信贷额度为9810万美元[220] - 公司已完成2.37亿美元的CMBS贷款融资，用于偿还信贷额度借款[219] - 公司已偿还了1.275亿美元的英国资产抵押贷款和1.163亿美元的荷兰和卢森堡资产抵押贷款[219] - 公司于2024年6月30日符合3.75%优先票据、4.50%优先票据和信贷协议下的契约[222] - 公司于2024年6月30日除4项物业级别债务工具外,其他物业级别债务契约均符合[222] - 公司采取了补救措施,如提供信用证或限制受影响物业的剩余净现金流[222] 非

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度录得收入2.03亿美元,较上季度2.06亿美元下降 [32] - 归属普通股东净亏损4700万美元,较上季度3500万美元增加 [32] - AFFO增长2%至7700万美元,每股AFFO为0.33美元,较上季度增长2% [33] - 公司在第二季度实现了显著的所得税费用降低,主要得益于成功的欧洲税务重组以及在本季度确认的380万美元税收收益 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了近150万平方英尺的租赁活动,续租租金较到期租金上涨4.3% [25] - 新租约的加权平均租期为8.3年,续租的加权平均租期为8.5年 [26] - 单租户业务完成了16项新租约和续租,续租租金上涨8.5% [26] - 多租户业务完成了81项新租约和续租,续租租金上涨2% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司80%的租金收入来自北美市场,20%来自欧洲市场 [29] - 公司投资级或隐含投资级租户占比达59%,为行业领先水平 [29] - 公司平均年度合同租金增长率为1.3%,不包括14%的CPI挂钩租约 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司启动了一项450-600万美元的资产出售计划,截至8月1日已完成3.71亿美元的出售,管线中还有2.27亿美元和1.3亿美元的出售 [11][12] - 公司已将2024年全年出售目标提高至6.5-8亿美元,出售资产的平均现金收益率为7.3% [13][14] - 出售资产主要集中在剩余租期较短以及机会性出售的资产,其中包括将办公资产占比降至20%以下 [15] - 公司通过资产出售和债务再融资等措施,已将净债务/调整后EBITDA比率从上季度的8.4下降至8.1 [18][39] - 公司计划进一步通过资产出售和债务管理等措施,将净债务/调整后EBITDA比率降至同行业水平的中低7倍区间 [62][63][64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,随着潜在利率下降,交易市场将进一步活跃,有利于公司加快资产出售计划 [51][52] - 管理层对公司购物中心业务的未来前景持乐观态度,预计将继续保持良好的租赁和续租表现 [57][58][59] - 管理层表示,公司将继续密切关注所有租户的经营情况,目前尚未发现会对指引产生重大影响的信用风险 [78][79] 其他重要信息 - 公司已完全解决了2024年的所有债务到期,目前没有任何债务到期直至2025年7月 [22] - 公司已实现7400万美元的并购和内部化管理职能的协同效应,剩余部分将在第三季度实现 [23][24] - 公司的ABS主信托为其提供了较大的财务灵活性,可以以较低的成本替换部分浮动利率债务 [20][21] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Kim 提问** 询问公司出售资产中是否包含较多办公资产以及非美国资产,这是否导致了较高的收益率 [50][54] **Michael Weil 回答** 出售资产主要集中在美国市场,包含一定比例的办公资产,但整体收益率水平与公司的整体目标一致 [51][52][55] 问题2 **Bryan Maher 提问** 询问公司将净债务/EBITDA降至同行业水平的具体计划和时间表 [62] **Michael Weil 回答** 公司将采取多管齐下的方式,包括资产出售、资产负债表管理、欧洲资产重组等,预计需要一定时间才能达到同行业水平,但将持续推进这一目标 [63][64][65] 问题3 **Upal Rana 提问** 询问公司对一些问题租户的风险评估和应对措施 [77][78] **Michael Weil 回答** 公司密切关注所有租户的经营情况,目前尚未发现会对指引产生重大影响的信用风险,整体投资级租户占比也有所提升 [78][79]

业绩总结 - GNL在2024年第二季度的AFFO每股增长2%，净亏损为4660万美元[14] - GNL在2024年第二季度的现金净运营收入为1.643亿美元[14] - GNL在2024年第二季度的调整后EBITDA为153,568千美元[73] - GNL在2024年第二季度的净运营收入（NOI）为167,753千美元[73] - GNL在2024年第二季度的每股AFFO为0.33美元[75] 财务状况 - 截至2024年第二季度，GNL的总债务为51.27亿美元，净债务为50.05亿美元[13] - GNL的净债务与调整后EBITDA比率从8.4倍降至8.1倍[10] - GNL的利息覆盖比率为2.4倍[13] - GNL的固定利率债务占比为90%[13] - GNL已成功处理2024年到期的全部债务，未来至2025年7月无债务到期[11] 资产与租赁情况 - GNL的总资产价值为87.41亿美元，净债务占总资产价值的57.3%[13] - 截至2024年第二季度，GNL的物业总数为1242个，租赁率为94%[27] - GNL的加权平均剩余租赁期限为6.5年[27] - GNL的租约中，79%具有合同租金增长条款[27] - GNL的租赁组合中，前十大租户占总直线租金的21%[30] 成本协同与处置计划 - GNL成功实现了7400万美元的合并成本协同效应，预计到2024年第三季度将完全实现7500万美元的协同效应[10] - GNL的处置计划超出初始指导范围，处置管道总额达到7.28亿美元[10] - GNL将2024年的处置指导范围提高至6.5亿至8亿美元[13] 租约与租金增长 - 2024年第二季度，GNL完成了97项租约续签和新租约，涉及近144万平方英尺，直线租金超过1710万美元[36] - GNL的平均年度租金增长率为1.3%[36] - GNL的租约续签租金差为4.3%[36] 其他财务信息 - 公司在2024年6月30日的折旧和摊销费用为89,493千美元[73] - 公司在2024年6月30日的利息费用为89,815千美元[73] - 公司在2024年6月30日的现金支付利息总额为63,155千美元[74] - 根据GAAP，归属于普通股股东的净亏损为46,600千美元[75] - 宣布的股息总额为63,754千美元[75]

文章核心观点 - 分析Global Net Lease季度财务表现、股价走势及未来展望，提及同行业Peakstone Realty Trust业绩预期 [1][2][3] Global Net Lease财务表现 - 季度运营资金（FFO）为每股0.33美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.40美元 [1] - 截至2024年6月季度营收2.0329亿美元，低于Zacks共识预期0.74%，去年同期为9584万美元 [2] - 过去四个季度未超FFO共识预期，营收超预期两次 [1][2] Global Net Lease股价表现 - 年初以来股价下跌约19.3%，而标准普尔500指数上涨8.7% [3] Global Net Lease未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 可通过FFO展望评估股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内与市场表现一致 [6] - 未来季度和本财年FFO和营收共识估计分别为下季度每股0.34美元、营收2.0309亿美元，本财年每股1.32美元、营收8.1676亿美元 [7] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业处于前41%，前50%行业表现优于后50%超两倍 [8] Peakstone Realty Trust业绩预期 - 预计8月8日公布2024年6月季度财报，预计季度每股收益0.71美元，同比下降2.7%，过去30天共识每股收益估计未变 [9] - 预计营收5717万美元，较去年同期下降8.6% [10]

财务业绩 - 公司总结第二季度业绩，收入和利润均有所增长[1] - 公司第二季度总收入为2.03亿美元[21] - 公司第二季度净亏损为4,660万美元[21] - 公司第二季度每股基本和稀释净亏损为0.20美元[21] - 公司第二季度现金净经营收益为1.64亿美元[21] - 公司第二季度调整后EBITDA为1.54亿美元[21] - 公司第二季度可分配现金流为7,669万美元[21] - 公司第二季度每股派息0.275美元[21] - 公司第二季度股息收益率为年化15.0%[21] - 公司2024年第二季度净亏损为3,566.4万美元[26] - 2024年第二季度EBITDA为1.43亿美元[26] - 2024年第二季度调整后EBITDA为1.54亿美元[26] - 2024年第二季度现金净运营收益为1.64亿美元[26] - 2024年第二季度NAREIT定义的FFO为3,619.3万美元[30] - 2024年第二季度核心FFO为5,085.5万美元[30] - 2024年第二季度调整后FFO为7,669.2万美元[30] - 2024年第二季度利息支出为8,981.5万美元[27] - 2024年第二季度现金利息支付为6,315.5万美元[27] - 2024年第二季度每股基本和稀释亏损为0.20美元[23] - 公司2024年第二季度加权平均普通股数为230,381股[1] - 2024年第二季度每股亏损为0.20美元[1] - 2024年第二季度每股FFO为0.16美元[1] - 2024年第二季度每股核心FFO为0.22美元[1] - 2024年第二季度每股AFFO为0.33美元[1] - 2024年第二季度向普通股股东宣派的股息为6,375.4万美元[1] 资产负债表和现金流 - 公司资产负债表健康，现金流充足，为未来发展提供支持[2] - 公司总资产为76.13亿美元,净负债率为57.3%[12][14] - 公司加权平均债务成本为4.7%,加权平均债务期限为3.3年,利息覆盖率为2.4倍[15] - 公司总债务规模为51.27亿美元,平均债务期限为3.3年,平均利率为4.7%[2][3][4] - 公司未来5年内到期的租金收入总额为46.74亿美元[5][6] 资产组合优化 - 公司通过收购和内部整合等方式优化资产组合，提高运营效率[1] - 公司资产组合中工业和分销类资产占比31%,多租户零售资产占比28%,单一租户零售资产占比21%,办公资产占比20%[7][8] - 公司前20大租户合计占比租金收入的49.5%[9] - 公司总体租金收入为702,877千美元，其中未抵押资产占66.2%[58] - 美国市场占总租金收入的79.4%，主要集中在密歇根州、德克萨斯州和俄亥俄州等地[58] - 英国市场占总租金收入的11.3%，为公司第二大市场[58] - 公司主要租户包括Imperial Reliance、FedEx、McLaren等知名企业[50][51][52] - 公司资产组合中单一租户零售物业和工业/配送物业占比较大，分别为24.5%和57.1%[50][51][52][53][54] - 公司资产组合中电子、金融服务、物流等行业租户占比较高[50][51][52][53][54] 未来发展策略 - 公司未来将继续专注于资产组合优化、新产品和技术研发、市场拓展等战略[1] - 公司对未来保持谨慎乐观态度，预计业绩将保持稳定增长[1] - 公司资产组合地理分散性较好，有利于降低单一市场风险[58] - 公司资产组合中未抵押资产占比较高，有利于公司融资[58] - 公司未来5年内有约33.1%的租约到期[60] - 公司2024年剩余期间有86个租约到期，年化租金收入为27,561,000美元，占总租金收入的3.9%[61] - 2025年有207个租约到期，年化租金收入为52,228,000美元，占总租金收入的7.4%[61] - 2026年有226个租约到期，年化租金收入为60,770,000美元，占总租金收入的8.6%[61] - 2027年有270个租约到期，年化租金收入为59,647,000美元，占总租金收入的8.5%[61] - 2028年有323个租约到期，年化租金收入为88,680,000美元，占总租金收入的12.6%[61] - 2029年有301个租约到期，年化租金收入为88,819,000美元，占总租金收入的12.6%[61] - 2030年有147个租约到期，年化租金收入为57,199,000美元，占总租金收入的8.1%[61] - 2031年有81个租约到期，年化租金收入为33,220,000美元，占总租金收入的4.7%[61] - 2032年有100个租约到期，年化租金收入为37,108,000美元，占总租金收入的5.3%[61] - 2033年有98个租约到期，年化租金收入为38,566,000美元，占总租金收入的5.5%[61]

文章核心观点 公司将于2024年8月6日收盘后发布第二季度财报，并于8月7日举行电话会议讨论业绩 [1][4] 分组1：财报发布 - 公司将在2024年8月6日纽约证券交易所收盘后发布截至6月30日的第二季度财务结果 [4] 分组2：电话会议 - 电话会议于2024年8月7日上午11点开始，由管理层主持，讨论二季度结果并对业务表现发表评论，随后有问答环节 [1] - 免费国内拨入号码为1 - 877 - 407 - 0792，国际拨入号码为1 - 201 - 689 - 8263 [9] - 会议将在公司网站“投资者关系”板块直播，需提前15分钟注册并下载音频软件 [7] 分组3：会议回放 - 回放从2024年8月7日下午2点至11月7日可用 [6] - 国内免费拨入号码为1 - 844 - 512 - 2921，国际拨入号码为1 - 412 - 317 - 6671，回放号码为13745187 [2] - 无法收听直播的人可在会议结束后不久在公司网站收听回放 [7] 分组4：公司信息 - 公司是在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于收购和管理美国、西欧和北欧的净租赁资产组合 [2] - 公司网站为www.globalnetlease.com [2] 分组5：联系方式 - 投资者关系邮箱为investorrelations@globalnetlease.com，电话为(332) 265 - 2020 [3]

文章核心观点 - 价值投资是在各种市场环境中被证明成功的策略，全球净租赁公司（GNL）和派拉蒙集团（PGRE）可能被低估，是市场上较强的价值股 [1][6] 全球净租赁公司（GNL）情况 - 目前Zacks排名为2（买入），价值评分为A，当前市盈率为5.50，行业平均市盈率为14.80，过去一年远期市盈率最高7.24，最低4.40，中位数5.50 [2] - 市净率为0.69，行业平均市净率为1.71，过去52周市净率最高0.88，最低0.60，中位数0.71 [3] - PEG比率为0.92，行业平均PEG为2.04，过去一年PEG最高1.21，最低0.73，中位数0.92 [9] - 市销率为2.81，行业平均市销率为4.25 [10] 派拉蒙集团（PGRE）情况 - 是Zacks排名2（买入）的股票，价值评分为A [4] - 过去一年市盈率最高8.06，最低5.47，中位数6.53；PEG比率最高0.58，最低0.22，中位数0.27 [5] - 目前远期市盈率为6.83，PEG比率为0.26，行业平均市盈率和PEG比率分别为14.80和2.04 [11] - 市净率为0.26，行业市净率为1.71，过去一年该指标最高0.29，最低0.21，中位数0.25 [12] 投资策略相关 - Zacks专注于基于盈利预测和预测修正的排名系统找获胜股票，也关注价值、增长和动量趋势为读者找优质公司 [7] - 投资者除Zacks排名外，还可通过创新的风格评分系统找有特定特征的股票，价值投资者可关注“价值”类别 [8]

文章核心观点 公司宣布2024年战略处置计划取得进展，成功解决债务问题，处置资产超预期，将用处置净收益降低债务 [1][2][5] 分组1：公司战略处置计划进展 - 公司成功解决原定于2024年到期的剩余1.55亿美元未偿债务，到2025年7月无债务到期 [2] - 截至2024年第二季度，已完成超3.21亿美元的资产处置，包括6200万美元的空置资产，消除对净营业收入的负面影响 [5] - 包括管道项目在内，处置总额达6.95亿美元，现金资本化率为7.2%，加权平均租赁期限为4.4年 [5] 分组2：公司战略处置计划目标 - 处置战略进展超2024年指引，致力于降低杠杆率，为股东创造长期增长价值 [5] - 打算用处置净收益进一步减少未偿债务，使净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比更符合同行水平 [5] 分组3：公司简介 - 公司是在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于收购和管理美国、西欧和北欧的创收净租赁资产组合 [6]

公司公告 - 公司宣布每股普通股派发0.275美元的股息 股息将于2024年7月16日支付 登记日为2024年7月11日 [1] 公司业务 - 公司是一家在纽交所上市的房地产投资信托基金 专注于收购和管理美国及西欧和北欧地区的净租赁资产组合 [5] 股息政策 - 公司董事会授权并宣布的股息按季度支付 通常在每个财季结束后的第一个月支付给登记在册的普通股股东 [4] 联系方式 - 投资者关系联系方式 邮箱: investorrelations@globalnetlease.com 电话: (332) 265-2020 [6]