业绩总结 - GNL的物业整体出租率为99.0%，较2020年的99.7%略有下降[6] - 2021年第四季度的现金净运营收入（Cash NOI）为9380万美元，较2020年第一季度的7060万美元增长了32.5%[13] - 2021年第四季度的调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为8050万美元，较2020年第一季度的601万美元增长了33.9%[13] - 2021年完成的收购总额为4.972亿美元，预计将继续推动公司增长[18] - 2021年收购的加权平均资本化率为7.8%，比市场可比交易高出200个基点[19] - 2021年12月31日的EBITDA为69,542万美元，较2021年9月30日的75,843万美元下降[76] - 2021年第四季度的净亏损为780万美元，调整后的运营资金为4600万美元[33] - 2021年第四季度的NOI为95,554万美元，较上年同期增长1,869万美元[79] 用户数据 - GNL的投资组合物业数量为309个，较2020年的306个有所增加[6] - GNL的投资组合中，62.6%的年化直线租金来自投资级评级的租户[6] - GNL的前十大租户占总可租赁面积（SLR）的33%[14] - GNL的投资组合中，34%的租户具有实际投资级评级，29%为隐含投资级评级[4][16] - GNL在2021年完成的租约延长和扩展项目的旧加权平均剩余租期为3.9年，新加权平均剩余租期为8.9年[10] 市场扩张与收购 - GNL的物业分布在11个国家和地区，较2020年的10个有所增加[6] - 2021年GNL完成了10项租约延长和1项租户扩展项目，总面积达1.5百万平方英尺，新增净直线租金约为9600万美元[10] - 2021年GNL完成了10项收购，总金额为4.972亿美元，平均进入资本化率为7.8%[31] - 第四季度GNL收购了一栋90,300平方英尺的A级定制办公楼，价格为4060万美元[31] - 沃尔玛学习中心的购买价格为4060万美元，租赁剩余期限为7年[22] 财务状况 - 截至2021年12月31日，GNL的流动性为1.4亿美元，包括9000万美元的现金和现金等价物[31] - GNL的净债务与企业价值比率为55.6%，净债务与调整后EBITDA比率为7.3倍[39] - 2021年12月31日的现金支付利息总额为21,229万美元，较2021年9月30日的22,005万美元有所下降[76] - 2021年12月31日，普通股东的净亏损为78,12万美元，相较于2020年同期的13277万美元有所改善[77] - 2021年12月31日，宣布的股息为41564万美元，较2020年同期的35844万美元增长了15.9%[77] 风险与挑战 - 公司面临的风险包括无法以有利条款收购物业，或物业收购未能如预期表现[50] - 公司实施增长战略的能力依赖于能否以有吸引力的条款获得额外的债务或股权融资[51] - 如果无法从运营中产生足够的现金，公司可能需要减少股息支付或寻找其他融资来源[52] - 公司面临国际投资相关的风险，包括英国脱欧的不确定性和外汇波动[53] - 由于COVID-19大流行，所有给予租户的让步均为租金延期，原租约期限不变，且预计可收回延期租金[63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为7520万美元，同比增长18%至8740万美元 [7] - 第三季度收入为9580万美元，同比增长158%，其中包括220万美元的租赁终止费 [22] - 第三季度归属于普通股股东的净收入为240万美元 [22] - FFO和AFFO分别为4400万美元和4430万美元，每股分别为043美元和044美元 [22] - 净债务为22亿美元，加权平均利率为34%，净债务与调整后EBITDA比率为74倍 [23] - 流动性为2804亿美元，季度内向普通股股东支付了4030万美元的股息，每股040美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续推进其国际投资组合战略，专注于工业和分销资产，第三季度工业和分销资产占比从47%增加到52%，办公室资产从48%减少到43% [20] - 租赁活动方面，已完成9个租赁延期和1个租户扩展项目，签署了1个新的LOI，总计150万平方英尺和1570万美元的年化基本租金 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大拥有239处物业，在英国和西欧拥有73处物业，分别占年化直线租金收入的60%和40% [19] - 公司投资组合多样化，拥有134个租户和48个行业，没有单一行业占整个投资组合的13%以上 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购和租赁延期来增强其投资组合，预计2021年总收购活动将超过45亿美元，加权平均资本化率接近9%，剩余租赁期限超过16年 [16] - 公司专注于租户信用、工业收购和零售处置，超过55%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来的战略充满信心，预计将继续执行增值、创造性和独家交易，进一步增强其投资组合 [26] - 公司预计2021年将完成超过45亿美元的收购，加权平均资本化率接近9%，剩余租赁期限超过16年 [16] 其他重要信息 - 公司投资组合的加权平均剩余租赁期限为82年，99%的租赁在2025年底之前不会到期 [18] - 公司继续评估战略处置机会，并寻找符合其严格投资要求的额外收购目标 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: Trafalgar Court的收购溢价 - 公司估计Trafalgar Court的收购溢价约为10% [30] - 公司计划在未来一两年内对该物业进行再融资 [31] 问题: 战略处置计划 - 公司正在审查美国和欧洲的几处物业，但尚未做出最终决定 [32] 问题: 2021年收购的加权平均资本化率 - 预计2021年收购的加权平均资本化率将降至95%左右 [33] 问题: 投资组合中60个基点的退化 - 退化是由于Trinity Health租户合并到一个物业，导致一个租赁终止，但另一个租赁延长了10年 [39] 问题: 2022年收购前景 - 公司对未来的收购前景持乐观态度，预计将继续执行高质量资产的收购 [43] 问题: 欧洲和美国的资本化率环境 - 欧洲的资本化率压缩不如美国明显，但仍存在价值 [48] 问题: 加速处置美国资产 - 公司正在审查美国和欧洲的潜在处置机会，但尚未做出最终决定 [50]

物业整体情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有312处物业，可出租面积达3830万平方英尺，出租率为99.1%，加权平均剩余租期为8.2年[255] - 截至2021年9月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲；投资组合中工业/配送物业占比52%，办公物业占比43%，零售物业占比5%[255] - 截至2021年9月30日，公司共有312处物业，总面积38266千平方英尺，平均剩余租赁期限8.2年[268] - 截至2021年9月30日，公司拥有312处物业，可出租面积3830万平方英尺，出租率99.1%，加权平均剩余租期8.2年[255] - 截至2021年9月30日，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲，投资组合中工业/配送物业占52%，办公物业占43%，零售物业占5%[255] - 截至2021年9月30日，公司共收购312处物业，总面积达38266千平方英尺，平均剩余租赁期限为8.2年[268] 租户租金相关情况 - 2021年第三季度末，按直线法计算，公司55%的租金收入来自投资级租户，其中31%租给有实际投资级评级的租户，24%租给有隐含投资级评级的租户；70%的租金收入来自有信用评级机构实际信用评级的租户[257] - 截至2021年10月31日，公司已收取2021年第三季度约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区资产的原现金租金收取率均约为100%，且与2021年第一、二季度的收取水平一致[259] - 2020年公司与部分租户达成租金延期协议，剔除延期租金支付的影响，2021年第三季度公司在整个投资组合中收取了约100%的原现金租金[260] - 2021年第三季度，公司55%的租金收入来自投资级租户，其中31%租给有实际投资级评级的租户，24%租给有隐含投资级评级的租户[257] - 2021年第三季度，公司70%的租金收入来自有信用评级机构实际信用评级的租户[257] - 截至2021年10月31日，公司已收取2021年第三季度约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区资产的租金收取情况一致[259] - 2020年公司与部分租户达成租金延期协议，将部分2020年到期租金延至2021年支付[260] - 2021年第三季度，剔除延期租金支付影响后，公司整个投资组合的原始现金租金收取率约为100%[260] - 无法保证未来能收取到期现金租金，包括2020年延期至2021年的租金[261] 物业收购情况 - 公司收购和运营多元化商业地产组合，部分物业信息如麦当劳（2012年10月收购，位于英国，1处物业，9000平方英尺，剩余租期2.5年）等[265] - 2014年7月至2021年9月期间，公司进行了多笔物业收购，涉及美国、英国、德国、法国等多个国家[266][267][268] - 2018年9月收购的Bush Industries - Jamestown NY物业平均剩余租赁期限达17.0年[267] - 2018年11月收购的Momentum Manufacturing Group物业平均剩余租赁期限为17.2年[267] - 2018年12月收购的VersaFlex物业平均剩余租赁期限为17.3年[267] - 2020年3月收购的Fedex（中国）物业平均剩余租赁期限为18.5年[268] - 2020年6月收购的Klaussner物业平均剩余租赁期限为18.5年[268] - 2021年4月收购的Momentum Manufacturing Group物业平均剩余租赁期限为19.6年[268] - 2021年前9个月，公司收购6处房产，花费3.03亿美元；后续又收购3处，总价5470万美元[326][328] - 麦当劳投资组合于2012年10月在英国收购1处房产，面积9000平方英尺，平均剩余租期2.5年[265] - 威克斯建筑用品一号投资组合于2013年5月在英国收购1处房产，面积30000平方英尺，平均剩余租期3.0年[265] - 万事达投资组合于2013年6月在英国收购1处房产，面积65000平方英尺，平均剩余租期5.8年[265] - 泰晤士水务投资组合于2013年7月在英国收购1处房产，面积79000平方英尺，平均剩余租期3.9年[265] - 威克斯建筑用品二号投资组合于2013年7月在英国收购1处房产，面积29000平方英尺，平均剩余租期5.2年[265] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第三季度归属于普通股股东的净收入为240万美元，而2020年同期为净亏损50万美元[271] - 2021年和2020年第三季度租户收入分别为9580万美元和8270万美元，主要因物业收购、汇率变化和租赁终止费增加[273] - 2021年和2020年第三季度物业运营费用分别为670万美元和750万美元，因可报销成本时间安排减少，部分被汇率上升抵消[274] - 2021年和2020年第三季度支付给关联方的运营费用分别为990万美元和890万美元，因可变基础管理费增加[275] - 2021年第三季度发生120万美元减值费用，2020年同期无减值费用[278] - 2021年和2020年第三季度折旧和摊销费用分别为4170万美元和3500万美元，因物业收购和汇率上升增加[283] - 2021年第三季度因收到2019年处置房产的代管款项120万美元，记录了120万美元的处置收益[284] - 2021年和2020年第三季度利息费用分别为2490万美元和1870万美元，因新发行债券和抵押贷款增加[285] - 2021年和2020年第三季度外汇和利率衍生工具分别实现360万美元收益和250万美元损失，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[288] - 2021年和2020年第三季度所得税费用分别为190万美元和90万美元，因欧洲收购增加[291] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净收入分别为237.4万美元和 - 50.2万美元[373] - 2021年和2020年第三季度FFO分别为4404.3万美元和3454.7万美元[373] - 2021年和2020年第三季度Core FFO分别为4409.7万美元和3462.2万美元[373] - 2021年和2020年第三季度AFFO分别为4425.7万美元和4087.6万美元[373] - 2021年和2020年第三季度租户收入分别为9580万美元和8270万美元，增长主要源于物业收购、汇率变化和租赁终止费，英镑兑美元平均汇率上涨6.7%，欧元兑美元平均汇率上涨0.9%，并记录了220万美元的终止费[273] - 2021年和2020年第三季度物业运营费用分别为670万美元和750万美元，减少主要由于可报销成本的时间安排，部分被汇率上涨抵消[274] - 2021年和2020年第三季度支付给关联方的运营费用分别为990万美元和890万美元，增加部分源于可变基础管理费增加80万美元[275] - 2021年和2020年第三季度物业管理费均为170万美元，2020年全年和2021年前三季度产生的租赁佣金分别为150万美元和110万美元[276][277] - 2021年第三季度减值费用为120万美元，基于两项资产的估计售价，2020年同期无减值费用[278] - 2021年和2020年第三季度收购、交易及其他成本分别为5.4万美元和7.5万美元，均因终止收购产生[279] - 2021年和2020年第三季度，一般及行政费用分别为390万美元和260万美元，主要因专业费用增加[280] - 2021年和2020年第三季度，股权薪酬费用分别为270万美元和250万美元，因2021 OPP公允价值较高及新授予RSU和受限股摊销费用增加[281][282] - 2021年和2020年第三季度，折旧和摊销费用分别为4170万美元和3500万美元，因房产收购、汇率上升及租赁终止加速摊销[283] - 2021年第三季度，公司收到2019年处置房产的代管款项120万美元，确认收益120万美元[284] - 2021年和2020年第三季度，利息费用分别为2490万美元和1870万美元，主要因新发行高级票据、新增抵押贷款及汇率上升，总债务从21亿美元增至24亿美元，加权平均有效利率从3.1%升至3.4%[285][286] - 2021年和2020年第三季度，衍生品工具收益分别为360万美元和损失250万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响，英镑和欧元兑美元季度平均汇率分别上升6.7%和0.9%[288] - 2021年和2020年第三季度，所得税费用分别为190万美元和90万美元，主要因2021年前九个月完成欧洲收购[291] 财务数据关键指标变化（前九个月对比） - 2021年和2020年前三季度归属于普通股股东的净亏损/收入分别为90万美元和550万美元[292] - 2021年和2020年前九个月物业运营费用分别为2180万美元和2270万美元，主要因可报销成本时间安排及汇率变化[296] - 2021年和2020年前九个月支付给关联方的运营费用分别为2900万美元和2660万美元，可变基础管理费增加150万美元[297] - 2021年和2020年前九个月物业管理费分别为540万美元和440万美元，租赁佣金分别为110万美元和150万美元[298] - 2021年前九个月减值费用为790万美元，2020年同期无减值费用[299] - 2021年和2020年前九个月收购、交易及其他成本分别为9.9万美元和40万美元，均因终止收购产生[300] - 2021年和2020年前九个月折旧和摊销费用分别为1.211亿美元和1.026亿美元，因物业收购和汇率变化增加[304] - 2021年前九个月房地产投资处置收益为120万美元，2020年同期无处置[305] - 2021年和2020年前九个月利息费用分别为7020万美元和5260万美元，主要因新发行债务和汇率变化增加[306] - 2021年和2020年前九个月所得税费用分别为590万美元和250万美元，因欧洲收购增加[312] - 2021年和2020年前九个月经营活动净现金分别为1.581亿美元和1.363亿美元，投资活动净现金使用分别为3.098亿美元和1.784亿美元[313][314][316][317] - 2021年前9个月融资活动提供的净现金为2.078亿美元，2020年前9个月为6940万美元[318][319] - 2021年和2020年前九个月，归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为亏损90万美元和收入550万美元[292] - 2021年和2020年前九个月，租户收入分别为2.847亿美元和2.431亿美元，因房产收购、汇率变化、贷款终止费及可收回融资成本[294][295] - 2021年和2020年前九个月，物业运营费用分别为2180万美元和2270万美元，因可收回成本时间差异及房产收购和汇率上升部分抵消[296] - 2021年和2020年前九个月折旧和摊销费用分别为1.211亿美元和1.026亿美元，2021年增加是因物业收购、英镑和欧元兑美元汇率分别上涨9.0%和6.4%以及一项租赁终止加速摊销约120万美元[304] - 2021年前九个月房地产投资处置收益为120万美元，源于2019年处置房产的托管资金[305] - 2021年和2020年前九个月利息费用分别为7020万美元和5260万美元，增加主要因2020年12月发行5亿美元高级票据（年利率3.750%）、2021年4月的1.359亿美元抵押贷款等，总债务从2020年9月30日的21亿美元增至2021年的24亿美元，加权平均有效利率从3.1%升至3.4%[306] - 截至2021年9月30日，约30.0%的未偿债务以欧元计价，20.0%以英镑计价；2020年同期分别约为39%和16%[306] - 截至2021年9月30日，约62%的未偿债务有担保，38%无担保[307] - 2021年前九个月未记录债务清偿损失，2020年同期为30万美元，与法国物业再融资及提前还款罚金有关[308] - 2021年和2020年前九个月衍生品工具收益分别为490万美元和40万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化驱动，2021年前九个月英镑和欧元兑美元季度平均汇率分别上涨9.0%和6.4%[309] - 2021年和2020年前九个月未记录未指定外汇预付款和其他套期无效的损益[310] - 2021年5月开始记录2021年OPP费用，基于股权的薪酬费用增加[303] - 2021年和2020年9月30日止九个月未出售任何房产[305] 债务相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1.764亿美元和1.242亿美元[322] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司未偿还债务总额分别为24亿美元和23亿美元，加权平均年利率分别为3.4%和3.3%[335]

业绩总结 - 投资组合的物业占用率为99.1%，连续四个季度实现现金租金收取接近100%[3] - 2021年第三季度的现金净运营收入为8740万美元，较2020年第一季度的7060万美元增长了23.9%[11] - 调整后每股收益（AFFO）为0.44美元，与2020年第一季度持平[11] - 2021年第三季度的净收入为240万美元，调整后的运营资金为4430万美元[30] - 2021年9月30日的净收入为2,374万美元，较2020年同期的净亏损502万美元有所改善[73] 用户数据 - 截至2021年第三季度，投资组合包含312个物业，较2020年第三季度的299个物业增加了4.3%[6] - 投资组合的年化直线租金中，55.4%来自投资级评级的租户[6] - 截至2021年9月30日，31%的租户拥有实际投资级别评级，24%的租户拥有隐含投资级别评级[14] - 2021年第三季度，94.0%的租赁合同包含租金增长条款，较2020年第三季度的93.4%有所上升[6] 市场扩张与并购 - 2021年关闭的交易总额为4.513亿美元，平均资本化率为9.0%[17] - 公司在2021年完成了9项租赁延期和1项租户扩展项目，涉及150万平方英尺，年基础租金为1570万美元[27] - 2021年，工业和配送物业的比例从47%增加到52%，主要得益于与McLaren Group的2.36亿美元交易[26] - 2021年，欧洲资产比例从36%增加到40%，显示出公司在欧洲市场的扩展能力[26] 财务数据 - 公司流动性充足，现金及现金等价物为1.76亿美元，未来借款可用额度为1.04亿美元[29] - 公司净债务与企业价值比率为53.0%，净债务与调整后EBITDA比率为7.4倍[33] - 加权平均利率为3.4%，加权平均债务到期时间为4.5年[33] - 截至2021年9月30日，公司的总债务为24亿美元，减去现金及现金等价物后净债务为22亿美元[36] 未来展望与风险 - 公司面临的风险包括无法以有利条款收购物业，或物业收购未能如预期表现[46] - 公司实施增长战略的能力依赖于能否以有吸引力的条款获得额外的债务或股权融资[47] - 如果公司无法从运营中产生足够的现金，可能需要减少股息支付或寻找其他融资来源[48] - 公司依赖租户的经济可行性，租金收入受到租户成功与否的影响[50] 其他信息 - 公司在COVID-19大流行期间给予租户的所有让步均为租金延期，原租约期限不变[59] - 公司计算的资金运营（FFO）不等同于根据公认会计原则（GAAP）确定的净收入或损失[61] - 调整后的EBITDA为75,220万美元，相较于2020年同期的63,606万美元增长了25.5%[72] - 宣布的股息为40,302万美元，较2020年同期的35,794万美元增长了12.5%[73]

业绩总结 - 公司2021年第二季度的现金净运营收入为8550万美元[14] - 2021年6月30日的净收入为5,530万美元，较2020年同期的9,601万美元下降了42.9%[81] - 2021年6月30日的EBITDA为57,734万美元，较2020年同期的60,533万美元下降了4.7%[81] - 2021年第二季度的调整后每股基金运营收益（AFFO）为每股0.44美元[55] - 2021年6月30日的每股FFO为0.39美元，较2020年同期的0.43美元下降了9.3%[83] - 2021年6月30日的调整后资金运营（AFFO）为39,777万美元，较2020年同期的39,822万美元下降了0.1%[83] 用户数据 - 公司整体物业出租率为99.7%[3] - 第二季度现金租金收取率连续第三个季度保持在100%[8] - 94%的租赁合同包含固定租金增长或基于国家消费者物价指数的增长[6] - 截至2021年6月30日，34%的租赁资产租给具有实际投资级评级的租户，29%的租赁资产租给具有隐含投资级评级的租户[18] 市场扩张与收购 - 截至目前为止，已完成和在建的收购总额为3.88亿美元，平均资本化率为9.7%[3] - 2021年第二季度，完成的收购总额为2.499亿美元，年化收益率为10.5%[29] - 公司在2021年第二季度收购了麦克拉伦汽车的全球总部，交易金额为2.36亿美元，并签署了20年的NNN租约[53] - 预计2021年第三季度的收购管道总额为1.381亿美元，年化收益率为7.7%[31] 资产与财务状况 - 公司资产负债表稳健，包括5亿美元的高级无担保债券，评级为投资级，外加20亿美元的有担保债务，平均利率为3.4%[3] - 截至2021年6月30日，公司拥有流动资金2.69亿美元，其中包括1.75亿美元的现金及现金等价物和9400万美元的可用信贷额度[54] - 截至2021年6月30日，公司的净债务与企业价值比率为51.4%[58] - 加权平均利率为3.4%，加权平均债务到期时间为4.7年[58] 负面信息与风险 - 公司面临无法以有利条款收购物业的风险，可能影响财务表现[68] - 公司依赖租户的经济状况，租金收入受租户成功与否的影响[68] - 公司可能需要减少股息支付，若无法从运营中产生足够现金[68] - 公司面临 substantial indebtedness，可能无法按期偿还或重组债务[70] - 公司预计未来的经营结果可能与预测存在重大差异，受多种风险和不确定性影响[72] 新产品与技术研发 - 公司在第二季度完成了三项租约延长和一项租户扩展项目，涉及88万平方英尺和680万美元的年租金[45] - McLaren集团的校园总面积为841,000平方英尺，包含三栋关键性建筑[37]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度现金NOI增长21.1%至8550万美元，AFFO为每股0.44美元 [7] - 第二季度调整后EBITDA为7320万美元，同比增长22.8%，收入为9960万美元，同比增长22.8% [19] - FFO和AFFO分别为4400万美元和4280万美元，每股分别为0.46美元和0.44美元 [20] - 公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.4%，净债务与调整后EBITDA比率为7.8倍 [21] - 公司流动性为2.685亿美元，第二季度向股东分配了3810万美元的普通股股息，每股0.40美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合中工业与物流资产占比从去年的47%增长至52%，办公资产占比从48%下降至43%，零售资产占比保持5%不变 [15] - 公司311处物业组合的出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.5年 [14] - 公司物业组合中64%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业组合中239处位于美国和加拿大，72处位于英国和西欧，分别占年化直线租金收入的60%和40% [14] - 公司物业组合覆盖48个行业的135个租户，单一行业占比不超过12% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过增值收购和选择性处置来增强投资组合，并利用历史低利率和资本市场经验进一步强化资产负债表 [24] - 公司正在评估战略处置机会，并寻找符合严格投资要求的收购目标 [11] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对第二季度的表现表示满意，认为公司在AFFO、调整后EBITDA和现金NOI方面的增长反映了收购的影响 [24] - 公司管理层认为其物业组合的稳定性和租约的长期性有助于减少潜在租约到期的风险 [13] - 公司管理层预计2021年下半年将继续保持强劲增长，并通过增值收购和战略处置实现增长 [18] 其他重要信息 - 公司已完成和待完成的收购总额超过3.8亿美元，加权平均资本化率为9.7%，加权平均剩余租期为16.9年 [8] - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司正在评估的处置资产类型和地理分布 - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 问题: 公司是否考虑争取投资级评级 - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问题: 公司如何看待办公资产的投资机会 - 公司认为办公资产的投资机会仍然存在，尤其是在非大都市区域，公司将继续关注价格合理的优质办公物业 [51][52][55] 问题: 公司如何看待资本市场的融资机会 - 公司将继续利用ATM（自动柜员机）融资工具，以低成本高效地筹集资金 [44] 问题: 公司如何看待工业与物流资产的资本化率趋势 - 公司认为工业与物流资产的资本化率有所压缩，但公司主要通过关系驱动的收购来获取资产，不会追逐低资本化率的交易 [51]

物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有311处物业，可出租面积3820万平方英尺，出租率99.7%，加权平均剩余租期8.5年[233] - 截至2021年6月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲；投资组合中52%为工业/配送物业，43%为办公物业，5%为零售物业[233] - 2014年7月至2021年4月期间公司共收购311处物业，总面积达38153千平方英尺，平均剩余租期8.5年[246] - 2014年7月收购AT&T Services 1处物业，面积402千平方英尺，平均剩余租期5.1年[244] - 2014年9月收购Dollar General - 39 - Pack 21处物业，面积200千平方英尺，平均剩余租期6.8年[244] - 2015年8月收购Crown Group II 2处物业，面积411千平方英尺，平均剩余租期14.3年[244] - 2016年12月收购ID Logistics II 2处物业，面积964千平方英尺，平均剩余租期3.5年[245] - 2018年9月收购Bush Industries - Jamestown NY 1处物业，面积456千平方英尺，平均剩余租期17.3年[245] - 2019年8月收购C.F. Sauer SLB 6处物业，面积598千平方英尺，平均剩余租期18.2年[246] - 2020年3月收购Fedex（中国）1处物业，面积29千平方英尺，平均剩余租期18.8年[246] - 2021年上半年，公司收购五处房产，花费2.649亿美元，最大一笔是以2.363亿美元收购迈凯伦集团全球总部[302] - 公司签署两项购买协议，拟以4750万美元收购两处净租赁房产；签署两项意向书，拟以9070万美元收购三处净租赁房产[304] - 公司签署一项出售协议，拟以750万美元出售位于休斯顿的一处净租赁房产；签署一项意向书，拟以320万美元出售位于康罗的一处净租赁房产[305] 租户相关情况 - 2021年第二季度末，按直线法计算，公司64%的租金收入来自投资级租户，其中34%租给有实际投资级评级的租户，29%租给有隐含投资级评级的租户[235] - 截至2021年7月31日，公司在2021年第二季度的整个投资组合中收取了约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区的资产均为约100% [237] - 剔除递延租金支付的影响，公司在2021年第二季度的整个投资组合中收取了99%的原现金租金，美国资产约为99%，英国资产为100%，欧洲其他地区资产约为100% [238] - 租户租赁协议除基本租金外，还需支付或报销物业运营费用，主要为保险费和房地产税[249] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第二季度归属普通股股东净亏损240万美元，2020年同期净利润为100万美元[248] - 2021年和2020年第二季度租户收入分别为9960万美元和8110万美元，增长主要源于物业收购和外汇汇率影响，英镑和欧元兑美元平均汇率分别上涨12.6%和9.4%[250] - 2021年和2020年第二季度物业运营费用分别为750万美元和780万美元，减少主要因可报销成本支付时间，汇率上涨部分抵消了减少幅度[251] - 2021年和2020年第二季度支付给关联方的运营费用分别为950万美元和890万美元，增加部分源于可变基础管理费增加50万美元[252] - 2021年第二季度确认减值费用670万美元，2020年同期无减值费用[254] - 2021年和2020年第二季度一般及行政费用分别为420万美元和340万美元，增长主要因专业费用增加[256] - 2021年和2020年第二季度折旧和摊销费用分别为3970万美元和3400万美元，增加源于物业收购和汇率影响[259] - 2021年和2020年第二季度利息费用分别为2400万美元和1750万美元，增加与2020年12月发行的5亿美元高级票据和2021年4月的1.01亿英镑抵押贷款有关[261] - 2021年和2020年第二季度衍生工具损失分别为50万美元和30万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[265] - 2021年和2020年第二季度所得税费用分别为190万美元和70万美元[268] 财务数据关键指标变化（上半年对比） - 2021年和2020年上半年归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为亏损330万美元和收入600万美元[269] - 2021年和2020年上半年租户收入分别为1.89亿美元和1.604亿美元，增长源于物业收购、外汇汇率影响和520万美元应收融资成本[271] - 2021年和2020年上半年支付给关联方的运营费用分别为1910万美元和1770万美元，可变基础管理费增加80万美元[273] - 2021年和2020年上半年物业管理费分别为360万美元和290万美元，租赁佣金分别为50万美元和150万美元[274] - 2021年上半年减值费用为670万美元，2020年上半年无减值费用[275] - 2021年和2020年上半年收购、交易及其他成本分别为4.5万美元和30万美元[276] - 2021年和2020年上半年一般及行政费用分别为830万美元和640万美元，主要因专业费用增加[277][278] - 2021年和2020年上半年股权薪酬费用分别为560万美元和500万美元，因2021年OPP费用及新增股份摊销费用增加[279][280] - 2021年和2020年上半年折旧和摊销费用分别为7940万美元和6750万美元，因房产收购及汇率变动[281] - 2021年和2020年上半年利息费用分别为4540万美元和3400万美元，债务总额从2020年的20亿美元增至2021年的25亿美元，加权平均有效利率从3.2%增至3.4%[283] - 2021年和2020年上半年外汇和利率衍生工具收益分别为130万美元和280万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[286] - 2021年和2020年上半年所得税费用分别为400万美元和170万美元[289] - 2021年和2020年上半年经营活动净现金流分别为5790万美元和8970万美元，投资活动净现金使用分别为2.698亿美元和1.471亿美元，融资活动净现金提供分别为2.647亿美元和1.034亿美元[290][291][292][293][294][296] 资金与债务情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1.749亿美元和1.242亿美元[299] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还债务总额分别为25亿美元和23亿美元，加权平均年利率分别为3.4%和3.3%[309] - 截至2021年6月30日，公司债务杠杆率为59.1%，债务加权平均到期期限为4.7年[312] - 截至2021年6月30日，公司有担保应付抵押票据为15亿美元，2021年下半年仅该笔债务到期，约2620万美元，7月已支付约2090万美元[314] - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为1.679亿美元，定期贷款未偿还余额为2.912亿美元，信贷安排总承诺约为11亿美元[315][316] - 循环信贷安排未使用余额超或等于总承诺50%，每年按未使用余额0.25%支付未使用费用；低于50%，每年按0.15%支付；获投资级信用评级后，将按总承诺0.30%收取设施费，评级提高费用降低[319] - 截至2021年6月30日，循环信贷安排约有9360万美元可用于未来借款[320] - 2020年9月30日止三个月，英国物业抵押借款实体未维持贷款价值比，公司提供2000万英镑（约2760万美元）有限无担保公司担保解决现金陷阱问题[322] - 2020年12月31日止三个月，同一抵押借款实体再次未维持贷款价值比，2021年7月8日公司与贷款人达成协议，用1140万英镑（约1580万美元）被困现金偿还部分本金，剩余1080万英镑（约1490万美元）被困现金返还，若资产组合价值下降，贷款价值比超55%将违约[323] - 2020年12月31日止三个月，一主要租户未续租触发9850万美元抵押贷款现金清扫事件，2021年第一季度公司提供320万美元信用证解决，信用证金额后增至740万美元[324] - 2021年6月30日止三个月，因抵押资产组合加权平均剩余租赁期限少于三年，7000万欧元贷款触发现金清扫事件，贷款人将清扫30%超额现金流，资产组合加权平均剩余租赁期限超四年时资金释放[325] 股权与股息情况 - 2021年第二季度，公司通过普通股ATM计划出售2597694股普通股，获得毛收入5100万美元；上半年出售8502164股，获得毛收入1.586亿美元[306] - 2021年上半年，公司通过B系列优先股ATM计划出售641940股B系列优先股，获得毛收入1620万美元[307] - 2020年3月前普通股股息年化率为每股2.13美元，之后改为每股1.6美元[340] - A系列优先股季度股息为每股0.453125美元，相当于年清算优先权25美元的7.25%；B系列优先股季度股息为每股0.429688美元，相当于年清算优先权25美元的6.875%[341] - 2021年6月公司向顾问支付1060万美元追补分配[342] - 2021年Q1和Q2支付普通股股息分别为3621.3万美元和3813.9万美元，H1共7435.2万美元[346] - 2021年Q1支付股息和分配的资金全部来自经营现金流，Q2经营现金流占比8.7%，可用现金占比91.3%；H1经营现金流占比61%，可用现金占比39%[346] 资金运营计算方式 - 资金运营（FFO）计算为GAAP净收入或损失，排除房地产折旧和摊销、特定房地产资产销售损益等[331] - 核心资金运营（Core FFO）计算以FFO为基础，排除收购、交易等非核心成本，加回递延融资成本非现金注销和提前偿债预付罚金[333] - 调整后资金运营（AFFO）计算以Core FFO为基础，排除反映投资活动的收入或费用项目、非现金收入和费用项目等[335] - 因COVID - 19给予租户的租金减免为租金递延，不影响净收入和NAREIT FFO计算，AFFO计算排除GAAP确认的租金递延金额[337] 公司经营相关政策与风险 - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[350] - 公司可能受无指数递增条款的租赁和物业维护运营成本上升的通胀影响[352] - 新冠疫情负面影响导致部分租户无法按时或全额支付租金，影响公司经营现金生成[297] 公司资金用途与来源 - 公司业务是收购房地产并出租给租户，收购资金来源包括现金及现金等价物、股权证券发行所得、循环信贷安排借款、抵押贷款或其他债务所得[301] - 公司处置房产的净收益（偿还抵押债务后）可用于未来收购或其他一般公司用途[301] - 公司未来现金及现金等价物主要用于购置额外房产或其他投资、支付相关收购成本、改善成本、运营和管理费用、偿债及支付股息[299] - 管理层预计现有房产的营业收入加上现有现金足以支付运营费用和向普通股股东、A类优先股股东和B类优先股股东支付季度股息[299] - 公司其他资本来源包括循环信贷安排所得款项、有担保或无担保融资所得、股权证券发行所得、未来房产销售所得和运营未分配资金[299] - 2021年上半年支付股息的现金主要来自经营现金流和手头现金，主要是ATM计划所得款项[300]

财务数据关键指标变化 - 公司2021年第一季度净亏损80万美元，而2020年同期净利润为500万美元[242] - 2021年第一季度租户收入增长至8940万美元，同比增长12.9%（2020年同期为7920万美元），主要受物业收购和汇率波动推动（英镑兑美元汇率上涨7.6%，欧元兑美元上涨9.3%）[244] - 物业运营费用在2021年第一季度为760万美元，较2020年同期的740万美元增长2.7%，主要由于收购活动和汇率波动（GBP兑USD平均汇率上涨7.6%，EUR兑USD上涨9.3%）[245] - 关联方运营费用在2021年第一季度为960万美元，较2020年同期的880万美元增长9.1%，其中可变基础管理费因股权证券发行增加30万美元[246] - 折旧和摊销费用在2021年第一季度为3970万美元，较2020年同期的3350万美元增长18.5%，受收购和汇率波动影响[252] - 利息支出在2021年第一季度为2140万美元，较2020年同期的1640万美元增长30.5%，主要因2020年12月发行的5亿美元优先票据（年利率3.75%）及债务总额从20亿美元增至23亿美元[253] - 外汇衍生工具收益在2021年第一季度为180万美元，较2020年同期的310万美元下降41.9%，受GBP和EUR兑USD汇率波动影响（GBP兑USD平均汇率上涨7.6%，EUR兑USD上涨9.3%）[255] - 所得税费用在2021年第一季度为210万美元，较2020年同期的100万美元增长110%[258] - 2021年第一季度经营活动净现金流为5320万美元，较2020年同期的4190万美元增长27%，主要因非现金项目调整增加4200万美元[259][260] 各条业务线表现 - 按年化租金收入计算，工业/物流地产占49%，办公地产占46%，零售地产占5%[226] - 2021年第一季度66.3%的租金收入来自投资级租户，其中36.4%为实际投资级评级，29.9%为隐含投资级评级[228] 各地区表现 - 65%的房产位于美国和加拿大，35%位于欧洲[226] - 截至2021年4月30日，公司收取了第一季度100%的原定现金租金，美国和英国均为100%，欧洲其他地区接近100%[230] - 剔除租金延期影响后，2021年第一季度实际收取率为99%（美国99%，英国100%，欧洲其他地区100%）[231] - 公司在美国拥有最大的物业组合，其中FedEx相关物业共12处，总面积达1,292千平方英尺[236][237][238] - 公司在英国的物业组合中，Crown Crest物业面积最大，达806千平方英尺，平均剩余租期17.9年[236] - 公司在德国的Rheinmetall物业面积为320千平方英尺，平均剩余租期2.8年[236] 管理层讨论和指引 - 2021年第一季度FFO（NAREIT标准）为3885万美元，较2020年同期的3857万美元增长0.7%[307] - 核心FFO（Core FFO）从2020年第一季度的3885万美元微增至2021年同期的3887万美元[307] - 调整后FFO（AFFO）从2020年第一季度的3982万美元增至2021年同期的4043万美元，增幅1.5%[307] - 2020年3月起普通股季度股息从每股0.5325美元下调至0.40美元，年化股息率从2.13美元降至1.60美元[310] - 信贷协议限制股息支付不得超过调整后FFO的100%，但允许每年一个季度最高支付105%（2020年6月季度曾使用该例外条款）[312] 资产组合与收购活动 - 公司拥有306处房产，总面积达3720万平方英尺，出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.3年[226] - 截至2021年3月31日，公司总资产组合包含306处物业，总面积达3717.5万平方英尺，加权平均剩余租期为8.3年[239] - 最大单笔收购为Whirlpool位于美国的6处物业，总面积达292.4万平方英尺，剩余租期10.8年[239] - FedEx在中国新增3处物业（2020年3月及12月），总面积4.9万平方英尺，平均剩余租期13.6年[239] - 2020年12月收购的Klaussner美国4处物业总面积达219.5万平方英尺，剩余租期10.9年[239] 债务与融资活动 - 2021年3月31日总债务为23亿美元，加权平均年利率3.3%，其中95.8%为固定利率债务[276][277] - 公司债务杠杆率为57.0%（债务占房地产投资总购买价格比例）[278] - 2021年第一季度融资活动净现金流入为9280万美元，主要来自普通股发行净收益1.058亿美元和B系列优先股发行净收益1600万美元[262] - 2021年第一季度通过普通股ATM计划出售5,904,470股，筹集1.076亿美元（扣除160万美元佣金和30万美元发行成本）[273] - 2021年第一季度通过B系列优先股ATM计划出售641,940股，筹集1620万美元（扣除约20万美元佣金）[274] 现金流与股息 - 2021年第一季度支付给普通股股东的股息为3621.3万美元，A系列优先股股东为308.1万美元，B系列优先股股东为170.1万美元[315] - 2021年第一季度总股息和分配支出为4109.8万美元，全部由运营现金流覆盖（占比100%）[315] - A系列优先股每季度每股股息为0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的年化7.25%[311] - B系列优先股每季度每股股息为0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的年化6.875%[311] 风险与合规事项 - 2020年第四季度抵押贷款组合的贷款价值比(LTV)可能超过55%的财务契约要求，若未解决将构成违约[290] - 截至2021年3月31日，因主要租户未续约触发9800万美元抵押贷款的现金截留事件，公司已通过320万美元信用证解决，但可能需追加至740万美元[291] - 英国抵押贷款因未维持贷款价值比触发现金截留事件，公司提供2000万英镑（约2760万美元）担保。担保要求公司保持足够现金覆盖担保责任[289]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO为每股0 44美元 现金NOI增长14 6%至8090万美元 [5] - 第一季度调整后EBITDA为6810万美元 同比增长12 8% 收入为8940万美元 同比增长12 8% [12] - 公司第一季度净亏损为83 2万美元 FFO和AFFO分别为3890万美元和4040万美元 [12] - 公司第一季度支付了3620万美元的普通股股息 每股0 40美元 [12] - 公司第一季度末净债务为20亿美元 加权平均利率为3 3% 净债务与调整后EBITDA比率为7 4倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合中49%为工业和物流资产 46%为办公资产 5%为零售资产 相比去年工业资产占比有所上升 [9] - 公司资产组合中66%的租金来自投资级或隐含投资级租户 [10] - 公司签署了4份租赁续约意向书 涉及62 6万平方英尺的租赁面积 租期延长超过6年 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大拥有237处资产 在英国和西欧拥有69处资产 分别占年化租金收入的65%和35% [9] - 公司在英国 欧洲和北美的资产租金收取率为100% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于租户信用 工业资产收购和零售资产处置 [9] - 公司完成了25700万美元的收购管道 加权平均资本化率为10 5% [16] - 公司收购了迈凯伦集团总部 合同购买价格为1 7亿英镑 约合2 36亿美元 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其全球领先的净租赁REIT地位将继续提供有吸引力的收购机会 [9] - 公司对办公资产组合的表现感到满意 特别是在二级市场的资产 [38] - 公司预计未来将继续追求增值收购 并相信其优质全球资产组合将继续推动未来季度业绩增长 [16] 其他重要信息 - 公司资产组合的加权平均剩余租期为8 3年 出租率为99 7% [9] - 公司流动性约为3 5亿美元 净债务与企业价值比为49 9% [14] - 公司签署了迈凯伦集团总部的20年三重净租赁协议 年租金增长率为1 25%至4% [8] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于迈凯伦收购的细节 - 迈凯伦总部包括三栋建筑 包含研发 制造和办公空间 总面积约90万平方英尺 [20] - 该交易通过管理层关系获得 谈判过程持续了数月 [23] 问题: 关于资本回收和资产出售 - 公司会考虑所有机会 但目前对现有资产组合的表现感到满意 [36] 问题: 关于办公资产市场 - 公司认为其二级市场办公资产将受益于人们从城市迁出的趋势 [38] - 公司没有收到租户要求减少办公空间的请求 [38] 问题: 关于英国资产表现 - 英国资产在疫情期间表现良好 租金收取率接近100% [53] 问题: 关于租赁续约 - 公司通常会提供小幅租金上涨或几个月免租期 以换取长期租约 [54] - 最近签署的两份续约意向书涉及工业资产 [55][56]

业绩总结 - 公司第一季度的现金租金收集率为100%，显示出强劲的运营表现[4] - GNL的现金净运营收入（Cash NOI）在Q1'2021为$80.9百万，较Q4'2019的$70.6百万增加了$10.3百万[10] - 2021年第一季度的EBITDA为67,316万美元，较2020年同期的60,533万美元增长约11.7%[74] - 2021年第一季度的FFO（根据NAREIT定义）为38,852万美元，较2020年同期的38,571万美元增长约0.7%[75] - 2021年第一季度的每股FFO为0.42美元，较2019年第四季度的0.36美元增长约16.7%[75] 用户数据 - 投资组合的整体出租率为99.7%，较去年同期的99.6%略有上升[3] - 前20大租户的现金租金收集率为100%，占第一季度现金租金的48%[6] - 公司投资组合中，36%的租户具有实际投资级评级，30%为隐含投资级评级[1] 未来展望 - 第二季度的收购总额和管道为2.57亿美元，平均资本化率为10.5%[1] - GNL在Q2'2021完成了总额为$249.9百万的收购，平均资本化率为10.5%[16] - McLaren的收购交易预计将以9.5%的初始资本化率进行，平均资本化率为10.8%[20] 资产与负债 - 公司资产负债表强劲，包含5亿美元的高级无担保债券和18亿美元的有担保债务，平均利率为3.3%[1] - 公司的总债务为23亿美元，现金及现金等价物为2.63亿美元[1] - 2021年第一季度，公司的净债务与企业价值比率为49.9%[39] 其他新策略 - 利率互换用于将浮动利率债务转换为固定利率债务，以减少现金流的波动性[4] - 公司的租金收入依赖于租户的经济可行性，租户的破产可能影响租金收入[5] - 公司的流动性为3.52亿美元，其中现金及现金等价物为2.63亿美元[32]