物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有306处物业，可出租面积达3720万平方英尺，出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.5年[14] - 截至2020年12月31日，按直线法租金收入百分比计算，64%的物业位于美国和加拿大，36%位于欧洲；49%为工业/配送物业，46%为办公物业，5%为零售物业[14] - 截至2020年12月31日，按直线法计算的年化租金收入百分比，公司36%的物业位于欧洲，64%位于美国、波多黎各和加拿大[50] - 截至2020年12月31日，英国、荷兰等欧洲国家占公司直线法计算的合并年化租金收入的36%，美国、波多黎各和加拿大占64%[68] - 截至2020年12月31日，按直线法年化租金收入计算，5%的物业为零售物业[90] - 截至2020年12月31日，公司拥有麦当劳、威克斯建筑用品等多个租户的房地产物业组合[194] - 公司物业分布在英国、美国、德国、波多黎各等国家和地区[194] - 公司物业的面积从数千平方英尺到806000平方英尺不等[194] - 公司物业的平均剩余租赁期限从0.8年到18.1年不等[194] - 截至2020年12月31日，公司投资组合共有306处房产，总面积37175千平方英尺，平均剩余租赁期限8.5年[200] - 美国房产数量为216处，面积27000千平方英尺，占总面积的72.6%，平均剩余租赁期限9.0年[200] - 英国房产数量为44处，面积4126千平方英尺，占总面积的11.1%，平均剩余租赁期限8.2年[200] - 芬兰房产数量为5处，面积1457千平方英尺，占总面积的3.9%，平均剩余租赁期限11.6年[200] - 法国房产数量为8处，面积1664千平方英尺，占总面积的4.5%，平均剩余租赁期限3.7年[200] - 德国房产数量为5处，面积1584千平方英尺，占总面积的4.3%，平均剩余租赁期限4.0年[200] - 2020年12月收购的Whirlpool美国房产有6处，面积2924千平方英尺，平均剩余租赁期限11.0年[200] - 2020年3月收购的Fedex中国房产有1处，面积29千平方英尺，平均剩余租赁期限19.3年[200] - 2020年6月收购的Klaussner美国房产有1处，面积261千平方英尺，平均剩余租赁期限19.3年[200] - 2020年12月收购的FCA USA美国房产有1处，面积997千平方英尺，平均剩余租赁期限9.6年[200] - 截至2020年12月31日，公司投资组合的年化直线租金总计340,278,000美元，总面积37,175,000平方英尺，物业总数306处[202][206] - 按租户行业分布，金融服务行业的年化直线租金为42,743,000美元，占比13%，面积3,291,000平方英尺，占比9%；“其他”行业年化直线租金31,389,000美元，占比11%，面积4,568,000平方英尺，占比12%[202] - 按地理分布，美国的年化直线租金为214,809,000美元，占比63.2%，面积27,000,000平方英尺，占比72.6%；英国年化直线租金57,570,000美元，占比16.8%，面积4,127,000平方英尺，占比11.1%[206] - 截至2020年12月31日，公司没有租户的可出租面积或年化租金收入占总投资组合的比例超过10%[209] - 截至2020年12月31日，公司没有物业的可出租面积或年化租金收入占总投资组合的比例超过5%[210] 租户情况 - 2020年全年，公司租赁空间给130个不同租户，涉及48个不同行业，无单一行业占直线法租金收入超10%[17] - 2020年全年，67.0%的直线法租金收入来自投资级租户，其中36.5%租给有实际投资级评级的租户，30.5%租给有隐含投资级评级的租户[18] - 截至2020年12月31日，93.9%的租约包含合同租金增长条款[19] - 截至2020年12月31日，无单一租户占公司直线法计算的合并年化租金收入的5%或以上[66] - 截至2020年12月31日，金融服务、医疗保健等行业占公司直线法计算的合并年化租金收入的5%或以上[68] - 截至2020年12月31日，33%的租户未获信用评级机构评估或排名低于“投资级”，37%的租户有实际投资级评级，31%有“隐含投资级”评级[79][80] - 截至2020年12月31日，17%的直线法年化租金收入来自剩余租期超十年的净租赁[81] 物业收购与融资情况 - 2020年全年，公司收购28处物业，花费4.641亿美元，包含资本化收购成本[20] - 2020年12月16日，公司和运营合伙企业完成5亿美元本金总额、利率3.75%、2027年到期的高级票据私募发行[21] - 截至2020年12月31日，公司有14亿美元（6.898亿美元、2.212亿英镑和3.154亿欧元）的未偿还抵押票据[51] - 截至2020年12月31日，循环信贷安排下有1.111亿美元（1.05亿美元和500万欧元）的未偿还债务，定期贷款下有3.03亿美元（2.471亿欧元）的未偿还债务[51] - 截至2020年12月31日，公司总负债为23亿美元，其中包括14亿美元的有担保债务、1.111亿美元的循环信贷额度、3.03亿美元的定期贷款和5亿美元的优先票据，循环信贷额度还有9450万美元的可用借款额度[118] - 截至2020年12月31日，约6040万美元（占23亿美元总未偿债务的约3%）为与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩且未通过掉期固定的可变利率债务[125] - 物业融资情况可查看年度报告中关于抵押贷款应付票据、循环信贷安排和定期贷款、优先票据的附注[211] 租金收取情况 - 截至2020年第四季度末，公司收取约99%的原现金租金，前20大租户收取约100%，占年现金租金49%；英国资产收取约99%，欧洲其他地区资产收取约100%[22] 现金流与股息情况 - 2020年全年运营现金流为1.769亿美元，支付总股息1.729亿美元，100%由运营现金流提供资金[45] 信贷安排与契约情况 - 信贷安排规定，连续四个财季支付的股息等不得超过调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可支付不超过调整后FFO的105%，公司在2020年6月30日结束的季度使用了该例外条款[43] - 公司需维持无抵押资产至少为高级票据项下无担保债务的150%[127] - 发生“控制权变更触发事件”时，公司需以本金的101%回购所有未偿还高级票据[130] - 债务协议中的契约限制公司及子公司开展各类交易，限制运营灵活性[127] - 违反债务协议契约可能导致违约事件，债务可能加速到期[129] 公司运营依赖与风险情况 - 公司增长战略的实施依赖于能否以有利条件获得外部资本，否则通过物业收购实现增长的战略将受限[40] - 若无法从运营中产生足够现金，公司可能需减少股息支付或寻找其他融资来源，且其他来源不一定能以有利条件获得[46] - 市场和经济挑战可能对公司运营结果和状况产生不利影响，影响租户业务和物业价值等[47] - 国际投资使公司面临外国法律、外汇汇率波动等风险，公司使用外汇衍生品管理风险，但不能保证成功[50][54][56] - 新冠疫情已对公司产生不利影响，未来疫情可能进一步恶化公司经营状况[57] - 新冠疫情导致全球经济活动减少，影响租户营收和支付租金能力，公司收租情况不确定[58][60] - 公司可能面临租户违约、租金减免请求，追讨欠款可能受限或延迟[61] - 全球金融市场不稳定或信贷条件恶化，公司可能难以获得有利的债务和股权资本[67] - 公司可能因租户现金流减少导致信贷额度可用资金减少，无法履行信贷协议[67] - 公司可能需对资产计提减值准备，衍生品交易对手可能违约[67] - 单一租户物业的租户违约会大幅减少公司收入，且物业难出售或续租[71][73] - 租户破产时，售后回租交易可能被重新定性，影响公司权益[74] - 租户信用状况不佳可能导致租赁违约风险上升、收入降低[79] - 长期租赁可能导致收入低于短期租赁，部分租赁无租金递增条款[81][82] - 物业可能长时间空置，导致收入减少和物业转售价值下降[83] - 购买物业时保修有限，可能损失投资资本和租金收入[84] - 可能无法为租户改进或资本需求筹集资金，影响物业价值和租赁条件[85] - 房地产市场受多种因素影响，可能无法按期望出售物业[86] - 收购或融资的物业可能有锁定条款，限制出售、处置或再融资[87] - 公司依赖咨询方和物业管理方提供高管、关键人员和运营所需服务，运营表现可能受其财务健康或声誉不利变化影响[105] - 公司成功在很大程度上取决于咨询方及其关联方的高管和关键人员贡献，但他们无雇佣协议，无法保证其留任[106] - 咨询方或关联方财务状况、关系的不利变化，或所有权、管理实践的改变，可能阻碍运营管理并影响与各方关系[107] - 咨询方和服务提供方的系统故障、网络事件或网络安全缺陷可能导致业务中断、财务报告错误、信息泄露等后果[109][115] - 公司未来可能收购或发起商业房地产债务或投资相关证券，会面临借款人违约、竞争加剧等额外风险[114][116] - 债务市场变化可能增加借款成本、限制融资能力，影响收购回报和债务再融资[120][121] 公司治理与协议情况 - 咨询协议初始期限至2035年6月1日到期，之后自动续期5年，除非任一方提前365天通知终止；若因控制权变更或未达绩效标准终止协议，需支付最高达上一年支付给咨询方补偿2.5倍的终止费加费用[108] - 公司只能提前12个月通知终止与物业管理方的协议[108] - 顾问在物业买卖租赁、合资企业等方面存在利益冲突，可能损害公司利益[133][135] - 公司高管和董事在关联方任职，存在利益冲突，可能影响公司业务[137] 股票相关情况 - 公司宪章授权发行最多2.8亿股股票，包括2.5亿股普通股和3000万股优先股[146] - 截至2020年12月31日，公司已发行并流通89,614,601股普通股、6,799,467股A类优先股和3,861,953股B类优先股[146] - 公司普通股和优先股交易价格可能大幅波动，受多种因素影响[142] - 公司依赖运营合伙企业及其子公司提供现金流，在支付权利上处于次级地位[145] - 任何人不得拥有超过公司已发行股票总价值的9.8%，或任何类别或系列股票价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[150] - 2020年4月公司董事会通过股东权利计划，2021年2月将权利到期日延长至2024年4月8日，若有人获得公司4.9%或以上普通股实益所有权，权利持有人可按大幅折扣购买额外普通股[153] - 马里兰州法律禁止公司与利益相关股东或其关联方进行业务合并五年，五年后需董事会推荐并获至少80%有表决权股票持有人和三分之二非利益相关股东投票赞成[155][156] - 马里兰州控制股份收购法规定，收购人获得的“控制股份”除非获三分之二股东投票批准，否则无投票权，公司细则豁免任何人收购公司股票适用该法[158][159] - 公司董事会可自行决定更改投资政策，无需股东批准[160] - 公司宪章规定个人对公司股票的受益或推定所有权不得超过总流通股价值的9.8%，以及任何类别或系列流通股的9.8%（按价值或股数计算，以更严格者为准）[185] - 公司股票所有权限制可能会抑制市场活动，限制业务合并机会，延迟或阻止涉及溢价的交易或控制权变更[184][186] 税收相关情况 - 为继续符合房地产投资信托基金（REIT）税收资格，公司每年须分配至少90%的REIT应纳税所得额[24] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，并在四年内丧失REIT待遇[163][164] - 公司作为REIT，出售“经销商”属性且不符合税法安全港规定的房产，净收入需缴纳100%税[165] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，未达要求将面临美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[166] - 公司处置被视为库存或主要为销售持有的房产，若不符合税法安全港规定，净收入需缴纳100%的惩罚性税[168] - REIT可持有至多100%的TRS股票，TRS直接或间接持有超过35%投票权或股票价值的公司将自动视为TRS，REIT资产总值中TRS股票或证券占比不超20%（2018年1月1日前开始的纳税年度为25%）[170] - 公司为满足分配要求，可能以现金和/或普通股股份形式分配，股份分配占比可达80% [172] - 非公司股东的普通REIT股息可享受20%扣除，至2025年12月31日止，最高有效联邦所得税率为29.6%（含3.8%净投资收入附加税为33.4%）[174][175] - 目前美国个人、信托和遗产股东的合格股息收入最高税率为23.8%，REIT股息通常无此优惠，至2025年12月31日有效税率为33.4% [177] - 为符合REIT要求，公司资产在每个日历季度末至少75%需为现金、政府证券和合格REIT房地产资产等，其余证券投资有多项限制[179] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若撤销将面临企业级美国联邦所得税，不再需向股东分配大部分应税收入[180] - 公司进行的套期保值交易，若不符合规定

财务数据和关键指标变化 - 2020年调整后EBITDA同比增长6%至2.487亿美元 2019年为2.345亿美元 [23] - 2020年总收入同比增长7.8%至3.301亿美元 2019年为3.062亿美元 [23] - 2020年净营业收入同比增长7.1%至2.977亿美元 2019年为2.779亿美元 [23] - 2020年FFO为1.309亿美元 合每股1.46美元 AFFO为1.605亿美元 合每股1.79美元 [31] - 2020年第四季度收入同比增长13.5%至8700万美元 [32] - 2020年第四季度FFO为2270万美元 合每股0.25美元 AFFO为4010万美元 合每股0.45美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合总价值43亿美元 包括306处物业 分布在美加英欧 涵盖130个租户和48个行业 [11] - 物业组合构成：工业及物流49% 办公楼46% 零售5% [11] - 2020年底组合出租率达99.7% 加权平均剩余租期8.5年 [11] - 67%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [11] - 2020年完成4.6亿美元收购 加权平均资本化率7.9% 加权平均剩余租期14.5年 [16] - 2020年第四季度完成2.928亿美元收购 预计贡献2100万美元年化直线租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度租金收取率：整体99% 英国99% 欧洲其他地区100% [14] - 前20大租户租金收取率100% 占年化租金收入近50% [14] - 2020年完成12份租约续签 涉及160万平方英尺 占组合4.3% [21] - 续签后加权平均剩余租期从4.7年延长至10.8年 [21] - 2024年到期租约占比从17%降至12% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于工业物流和关键任务办公物业收购 [9][40] - 2020年第四季度完成5亿美元无担保票据发行 获标普BBB-和惠誉BB+评级 [24][25] - 通过票据发行偿还循环信贷额度 偿还8800万美元担保债务 部分偿还定期贷款 [27] - 加权平均债务期限延长至5.4年 [27] - 获得公司级信用评级 为未来无担保票据发行奠定基础 [28] - 利用在欧洲和北美的独特收购能力 执行全球投资战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年表现证明公司战略有效性 预计2021年将延续良好势头 [29] - 全球经济环境改善将推动公司成功 [29] - 全球资产组合的多元化将带来优势 [29] - 长期价值导向的交易承销能力使公司在净租赁领域脱颖而出 [30] - 2020年不仅经受住考验 还积极寻求机会增强投资组合和资产负债表 [38] - 在低利率环境下以有吸引力的票面利率发行票据 [39] - 租户续约证明物业的关键性和租户承诺 [39] - 改善的全球经济环境将有利于公司发展 [40] 其他重要信息 - 2020年底净债务22亿美元 加权平均利率3.3% [34] - 净债务与调整后EBITDA比率为8.5倍 [34] - 债务构成：1.111亿美元多币种循环信贷 3.03亿美元定期贷款 14亿美元抵押贷款 5亿美元高级票据 [34] - 95.8%为固定利率 包括利率互换 [34] - 利息覆盖率为3.7倍 [34] - 2020年底流动性2.188亿美元 包括1.242亿美元现金和9450万美元信贷额度 [35] - 净债务与企业价值比率为54.5% 企业价值40亿美元 [35] - 使用对冲策略管理利率和汇率风险 [36] 问答环节所有提问和回答 问题：2021年收购量、交易流、地域和物业类型分布预期 - 公司有强劲的收购渠道 预计2021年将是收购大年 [46] - 正在积极处理美国和欧洲的潜在交易 [47] - 2020年完成12份租约续签 保持市场租金水平 [48] - 继续在欧美寻找高质量资产 [49] - 过去三年收购中约三分之二至四分之三为工业和物流物业 [50] - 长期目标工业物业占比60%以上 [51] 问题：办公物业组合表现及竞争环境 - 始终存在优质物业竞争 [53] - 专注于真正关键任务的高质量物业 [53] - 投资级租户表现证明物业重要性 [53] - 严格的承销流程确保资产质量 [54] 问题：2020年竞争环境变化及2021年展望 - 部分同行在波动期间持观望态度 [60] - 公司保持选择性 遵循严格承销标准 [60] - 凭借收购团队实力和市场地位获得优势 [61] - 美国房地产市场庞大 仍能找到符合标准的优质物业 [62] 问题：2021年收购节奏预期 - 目前难以判断是否集中在第四季度 [70] - 正在推进多个项目 预计2021年将是收购大年 [70] 问题：通胀预期对交易量的影响 - 通胀担忧刚刚显现 市场尚未明显反应 [72] - 欧洲市场目前未受影响 [73] 问题：第四季度收购资本化率变化 - 收购物业平均年租金增长约2% [78] - 7.2%为租期内的平均资本化率 [79] 问题：运营和G&A费用增加原因 - 物业运营费用增加200万美元 但补偿收入也增加200万美元 净影响有限 [84] - G&A增加主要源于租约续签相关法律费用 [85] 问题：收购机会和卖家压力变化 - 未发现明显市场偏好变化 [86] - 关键任务办公物业仍具价值 [87]

业绩总结 - 公司2020年第四季度现金租金收取率为99%[5] - 2020年总收购额为4.61亿美元，资本化率为7.9%[2] - 2020年12月31日的净收入（损失）为-8,495万美元，较2019年同期的12,931万美元下降[79] - 2020年12月31日的调整后资金运营（AFFO）为40,050万美元，较2019年同期的39,906万美元略有增长[80] - 2020年第四季度的EBITDA为49,097万美元，较前三个月增长了3.0%[83] 用户数据 - 公司的投资级租户占年化直线租金的67%[3] - 截至2020年12月31日，前十大租户占SLR的31%[14] - 2020年第四季度的租金合同中，93.9%具有合同租金增长条款[3] - GNL的年化直线租金从46%增加到49%[37] - GNL在2020年第四季度收取了99%的现金租金，包括来自前20大租户的100%现金租金，这些租户占公司年现金租金的49%[37] 未来展望 - 2020年，GNL的租赁到期安排中，68%的租约将在2022年到期[25] - GNL的增长战略依赖于能够以有吸引力的条款获取额外的债务或股权融资[53] - GNL的财务状况和运营结果可能受到多种风险和不确定性的影响，包括无法以有利条款收购物业的风险[52] - GNL的地理集中度保持相对不变，管理层识别出有吸引力的国内和跨境收购机会[23] 新产品和新技术研发 - GNL采用全面的对冲计划，以限制货币和利率波动对其欧洲投资组合的影响[48] - GNL的利率互换工具有效地将浮动利率债务转换为固定利率债务，从而减少与利息支付相关的现金流波动风险[48] 财务状况 - 公司的流动性为2.19亿美元，包括1.24亿美元的现金和现金等价物[2] - GNL的净债务与企业价值比率为54.5%[43] - GNL的加权平均利率为3.3%[43] - 公司的加权平均剩余租期为8.5年[3] - 公司的债务中39.9%为无担保债务，2025年后到期的债务占比为51.9%[10] 负面信息 - GNL可能面临因运营不足而减少股息支付的风险，或需寻找其他融资来源[54] - GNL的租金收入依赖于租户的经济可行性，租户破产可能导致无法收回租金[56] - 2020年12月31日的净收入（按GAAP）为-7,775万美元，较2019年下降了123.1%[82] - 2020年12月31日的基本每股收益为-0.09美元，较2019年的0.39美元下降了123.1%[82] 其他新策略 - GNL在2020年完成了超过4.61亿美元的收购，平均资本化率为7.9%[37] - GNL在2020年第四季度关闭了近2.93亿美元的工业和分销资产收购[40] - 2020年和2021年第一季度，GNL完成了12项战略租约延长，涉及1,574,488平方英尺，新的加权平均剩余租期为10.8年[24]

业绩总结 - 2020年第三季度的净收入为9,941万美元，较2019年同期的6,375万美元有所增长[60] - 2020年第三季度的EBITDA为58,730万美元，较2019年同期的58,655万美元基本持平[60] - 2020年第三季度的NOI为75,186万美元，较2019年同期的69,737万美元增长了7.0%[60] - 2020年第三季度的FFO为34,547万美元，较2019年同期的37,878万美元下降了6.2%[62] - 2020年第三季度的每股FFO为0.39美元，较2019年同期的0.44美元下降了11.4%[62] - 2020年第三季度的每股AFFO为0.46美元，较2019年同期的0.47美元下降了2.1%[62] - 2020年公司的总收入为3.76亿美元，较2019年增长[34] 用户数据 - 投资组合的高质量和关键任务资产，整体租赁率为99.6%[2] - 第三季度现金租金收取率为97%[2] - 第三季度现金租金收取中，来自前20大租户的收取率为99%，这些租户占年化现金租金的49%[8] - 投资组合中65.1%的租金来自投资级租户，93.4%的租约具有合同租金增长[5][9] 未来展望 - 截至2020年9月30日，GNL年初至今完成了1.68亿美元的收购，资本化率为8.5%，并有额外的1.58亿美元工业资产的收购管道[2] - 公司的流动性为3.92亿美元，包括3亿美元的现金及现金等价物和9200万美元的可用信贷额度[3] - 加权平均剩余租赁期限从8.0年延长至8.7年[33] - 公司的租赁到期安排显示，2021年到期的租赁占总租赁面积的57%[38] 新产品和新技术研发 - 公司实施了全面的对冲计划，以限制外汇和利率波动对其欧洲投资组合的影响[43] 市场扩张和并购 - 截至2020年第三季度，公司完成了超过1.68亿美元的收购，并且还有1.58亿美元的收购管道，平均资本化率为7.0%[33] - 公司的资产类型中，工业/分销占47%，非投资级租户占35%[11][9] - 公司在美国和加拿大的资产数量为231个，加权平均剩余租赁期限为9.2年，年租金收入的63.3%来自于这些资产[20] 财务状况 - 截至2020年9月30日，公司的企业价值为35亿美元，净债务为18亿美元[38] - 2020年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍[39] - 公司的利息覆盖比率为3.8倍，表明公司有足够的收益支付利息[39] - 公司的现金持有量为2.99亿美元，保持了强劲的财务灵活性[41] - 加权平均利率为3.1%，反映出公司的融资成本[39] - 公司的净债务占企业价值的比例为51.8%[39]

财务数据关键指标变化 - 2020年9月30日止三个月，归属普通股股东的净亏损为0.5百万美元，2019年同期净利润为6.9百万美元[239] - 2020年和2019年9月30日止三个月，租户收入分别为82.7百万美元和77.9百万美元，增长主要因物业收购和外汇汇率影响，GBP兑USD平均汇率增加4.8%，EUR兑USD增加5.1%[241] - 2020年和2019年9月30日止三个月，物业运营费用分别为7.5百万美元和8.2百万美元，减少主要因物业处置后可报销费用降低[242] - 2020年和2019年9月30日止三个月，支付给关联方的运营费用分别为8.9百万美元和8.2百万美元，增加部分源于可变基础管理费增加0.6百万美元[243] - 2020年和2019年9月30日止三个月，收购、交易及其他成本分别为75,000美元和0.2百万美元[245] - 2020年和2019年9月30日止三个月，折旧和摊销费用分别为35.0百万美元和31.6百万美元，增加因物业收购和外汇汇率影响[248] - 2020年9月30日止三个月未出售物业，2019年同期出售33处物业，合同销售总价53.0百万美元，总收益7.0百万美元[249] - 2020年和2019年9月30日止三个月，利息费用分别为18.7百万美元和16.2百万美元，增加因平均借款增加，债务从19亿增加到21亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.1%[250] - 2020年和2019年9月30日止三个月，衍生工具损失分别为2.5百万美元和收益3.0百万美元，GBP兑USD季度平均汇率增加4.8%，EUR兑USD增加5.1%[253] - 2020年和2019年9月30日止九个月，归属普通股股东的净利润分别为5.5百万美元和25.3百万美元[257] - 2020年和2019年前九个月物业运营费用分别为2270万美元和2260万美元，增长主要因物业收购[260] - 2020年和2019年前九个月支付给关联方的运营费用分别为2660万美元和2440万美元，可变基础管理费增加200万美元[261] - 2020年和2019年前九个月物业收购、交易及其他成本分别为40万美元和130万美元[263] - 2020年和2019年前九个月折旧和摊销费用分别为1.026亿美元和9400万美元，增长因物业收购[266] - 2019年前九个月出售97处美国物业和1处英国物业，合同总价1.458亿美元，收益1480万美元，2020年无出售[267] - 2020年和2019年前九个月利息费用分别为5260万美元和4700万美元，债务总额从19亿美元增至21亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.1%[268] - 2020年和2019年前九个月债务清偿损失分别为30万美元和130万美元[270] - 2020年和2019年前九个月衍生工具收益分别为40万美元和470万美元[271] - 2020年和2019年前九个月经营活动净现金分别为1.363亿美元和9780万美元[275][276] - 2020年第三季度净亏损50.2万美元，2019年同期净利润686万美元；2020年前三季度净利润550.2万美元，2019年同期为2527.2万美元[319] - 2020年第三季度FFO为345.47万美元，2019年同期为378.78万美元；2020年前三季度FFO为1082.21万美元，2019年同期为1108.62万美元[319] - 2020年第三季度Core FFO为346.22万美元，2019年同期为386.33万美元；2020年前三季度Core FFO为1089.18万美元，2019年同期为1134.91万美元[319] - 2020年第三季度AFFO为408.76万美元，2019年同期为402.35万美元；2020年前三季度AFFO为1204.75万美元，2019年同期为1197.97万美元[319] - 2020年前三季度支付普通股股息1.19215亿美元，A类优先股股息924.3万美元，B类优先股股息354.1万美元，LTIP单位分配33.7万美元，总计1.32336亿美元[327] - 2020年3月31日、6月30日、9月30日三个季度经营活动产生的现金流分别为4189.5万美元、4044.7万美元、4045.8万美元，占股息和分配覆盖来源的比例分别为81.5%、100.0%、100.0%[327] - 2020年前三季度经营活动产生的现金流为1.32336亿美元，占股息和分配覆盖来源的比例为100.0%[327] - 2020年3月31日、6月30日、9月30日三个季度按GAAP计算的经营活动现金流分别为4189.5万美元、4781.9万美元、4661.4万美元，前三季度总计1.36328亿美元[327] - 2020年3月31日、6月30日、9月30日三个季度归属于普通股股东的净利润（亏损）分别为503.8万美元、96.6万美元、 - 50.2万美元，前三季度总计550.2万美元[327] 各条业务线表现 - 截至2020年9月30日，公司拥有299处物业，可出租面积3470万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期8.7年[222] - 截至2020年9月30日，仅有2%的租约将在未来两年内到期[224] - 2020年第三季度，公司在整个投资组合中收取了约97%的原现金租金，前20大租户的收取比例约为99%，占年度基本租金的49%[226] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资组合中，Crown Crest的平均剩余租赁期限最长为18.4年，Nimble Storage最短为1.1年[233] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资组合中，Crown Crest的面积最大为806000平方英尺，BP Oil最小为3000平方英尺[233][234] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资组合中，Encanto的物业数量最多为18个，部分物业数量最少为1个[233] - 2014年7月收购的FedEx -3 - Pack面积为339000平方英尺，平均剩余租赁期限为2.3年[233] - 2014年9月收购的Dollar General - 39 - Pack物业数量为21个，面积为200000平方英尺，平均剩余租赁期限为7.5年[234] - 2015年9月收购的Finnair物业数量为4个，面积为656000平方英尺，平均剩余租赁期限为10.5年[235] - 2016年12月收购的ID Logistics II物业数量为2个，面积为964000平方英尺，平均剩余租赁期限为4.2年[235] - 2018年5月收购的Contractors Steel Company物业数量为5个，面积为1392000平方英尺，平均剩余租赁期限为7.7年[235] - 2018年9月收购的Bush Industries - Jamestown NY平均剩余租赁期限为18.0年，面积为456000平方英尺[235] - 2018年11月收购的Penske面积为606000平方英尺，平均剩余租赁期限为8.1年[235] - 2020年前九个月公司收购21处房产，花费1.708亿美元；其中三季度收购3处，花费2610万美元[286] - 2020年9月30日后，公司收购4处美国房产，总价约1.53亿美元；还签署一份收购法国房产的意向书，价格510万美元[288] 各地区表现 - 截至2020年9月30日，63%的物业位于美国和加拿大，37%位于欧洲；投资组合中47%为工业/配送物业，48%为办公物业，5%为零售物业[222] - 2020年第三季度，美国现金租金支付比例为96%，英国和欧洲为99%[229] - 2020年第三季度，美国批准租金延期协议的比例为1%，英国和欧洲为1%[229] - 2020年第三季度，美国租金延期谈判比例为1%，英国和欧洲为0%[229] 管理层讨论和指引 - 2020年3月，公司根据信贷安排借款2.05亿美元用于收购更多物业[228] - 2020年3月30日，公司宣布自第二季度起削减股息，每年减少约4800万美元的股息支付[228] - 公司普通股ATM计划可筹集2.5亿美元，2020年前九个月未出售普通股；B系列优先股ATM计划可筹集2亿美元，2020年前九个月出售185,128股，毛收入460万美元[289][290] - 截至2020年3月31日，普通股股息年化率为每股2.13美元，即每季度每股0.5325美元；2020年第二季度起，股息调整为年化每股1.60美元，即每季度每股0.40美元[321] - 2020年6月30日结束的季度，公司使用例外条款支付了介于调整后FFO的100%至105%之间的股息[324] - 计算Core FFO时，从FFO中排除非核心项目，如收购、交易成本等，并加回递延融资成本的非现金冲销和提前偿债的预付罚金[313] - 计算AFFO时，从Core FFO中排除反映投资活动、非现金收支等项目，同时包含外汇合约的已实现损益[314] - 因COVID - 19疫情给予租户的租金减免为租金递延，未显著影响净收入和NAREIT FFO的租金收入计算[316] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司7.25% A系列累积可赎回优先股在纽约证券交易所代码为“GNL PR A”，6.875% B系列累积可赎回永久优先股代码为“GNL PR B”[221] - 截至2020年9月30日，公司总债务21亿美元，加权平均年利率3.1%；90.5%的债务为固定利率，加权平均年利率3.1%；9.5%为可变利率，加权平均年利率2.8%[292] - 截至2020年9月30日，公司债务杠杆率57.3%，债务加权平均到期期限5.1年[293] - 截至2020年9月30日，公司有担保抵押贷款14亿美元；2020年5月从汇丰法国借款7560万美元，2020年7月从区域银行辛迪加借款8800万美元[294][296] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷安排未偿还借款2.64亿美元，定期贷款未偿还余额4.171亿美元；九个月内循环信贷安排新增借款2.27亿美元，偿还1.613亿美元[297] - 信贷安排总承诺为12.35亿美元，可增加至17.5亿美元；循环信贷安排将于2023年8月1日到期，定期贷款将于2024年8月1日到期[298][299] - 截至2020年9月30日，循环信贷安排约有9200万美元可用于未来借款[302] - 2020年三季度，英国房产抵押贷款借款人未维持所需贷款价值比，触发现金陷阱事件，公司提供无担保公司担保解决问题[304] - A系列优先股每季度每股应计股息0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25%；B系列优先股每季度每股应计股息0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[323] - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入[330] - 公司国际资产和运营需在资产所在或运营开展的外国司法管辖区纳税[331] - 无索引升级条款的租赁及物业维护运营成本可能受通胀不利影响[332] - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[334] - 2020年前三季度公司市场风险敞口无重大变化[335]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为6360万美元，同比增长6.1%，收入为8270万美元，同比增长6.1% [20] - 第三季度AFFO每股为0.46美元，环比增长4.5%，FFO为3450万美元，AFFO为4090万美元 [20] - 公司第三季度向股东支付了3580万美元的普通股股息，每股0.40美元 [20] - 净债务为18亿美元，加权平均利率为3.1%，净债务与调整后EBITDA的比率为7.2倍 [21] - 流动性约为3.92亿美元，利息覆盖率为3.8倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中48%为办公物业，47%为工业和分销物业，5%为零售物业 [16] - 工业和分销物业占比从去年的43%增长至47%，办公物业占比从52%下降至48% [16] - 工业和分销物业的租金收入占比达到47%，显示出该业务线的增长 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国资产的租金收取率为99%，欧洲其他地区为99%，美国为96% [10] - 美国和加拿大拥有231处物业，占年化租金收入的63%，英国和西欧拥有68处物业，占37% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于工业和分销资产，同时评估增加单租户关键办公物业 [18] - 公司已完成了与Whirlpool和Johnson Controls的售后回租交易，显示出其在工业和分销领域的扩张 [11][17] - 公司拥有超过3.25亿美元的收购管道，主要集中在工业和分销物业 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其物业组合在当前经济环境下表现良好，第三季度租金收取率达到97% [26] - 公司对未来增长持乐观态度，认为其物业组合具有长期增长潜力 [26] - 公司预计将继续通过收购和优化物业组合来实现增长 [27] 其他重要信息 - 公司物业组合的加权平均剩余租期为8.7年，99.6%的物业已出租 [15] - 超过65%的租金收入来自投资级或隐含投资级租户 [17] - 公司预计在年底前完成超过1.58亿美元的工业和分销物业收购 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 欧洲和英国的疫情封锁是否对物业组合产生影响 - 公司表示目前未看到任何影响，物业组合表现稳定 [31] 问题: Johnson Controls收购的来源及未来类似交易的可能性 - 该交易通过正常渠道获得，公司正在密切关注欧洲和美国的类似交易机会 [32] 问题: 收购管道的资本化率趋势 - 公司预计资本化率将在6.5%至7.5%之间波动 [42] 问题: 欧洲封锁对投资机会的影响 - 公司认为封锁可能会延长交易完成时间，但不会显著影响交易量 [44] 问题: 办公物业的收购标准是否因疫情发生变化 - 公司表示将继续专注于关键办公物业，且其现有办公物业组合表现良好 [51][52] 问题: 零售物业的处置计划 - 公司表示将继续以机会主义的方式出售零售物业，以优化资本配置 [56]

公司物业整体情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有296处物业，可出租面积3460万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期8.9年[251] - 截至2020年6月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，65%的物业位于美国和加拿大，35%位于欧洲；投资组合中47%为工业/配送物业，48%为办公物业，5%为零售物业[251] - 截至2020年6月30日，公司投资组合入住率99.6%，加权平均剩余租期8.9年，未来两年内到期的租约仅占2%[254] - 2019年第二季度出售64处房产，合同销售总价8330万美元，总收益690万美元，2020年同期无房产出售[283] - 2019年上半年出售65处房产，合同销售总价9280万美元，收益780万美元，2020年上半年无房产出售[301] - 2019年4月至2020年6月公司共收购296处房产，总面积3455.8万平方英尺，平均剩余租期8.9年[270] - 2020年上半年公司收购18处房产，花费1.447亿美元；其中第二季度收购8处，花费3080万美元[320] - 2020年6月30日后公司未收购房产，但签署一份意向书拟以3050万美元收购4处净租赁房产[322] 公司租户租金情况 - 2020年第二季度，公司在整个投资组合中收取了约98%的原现金租金，前20大租户收取约99%，占年基本租金的49%[256] - 2020年第二季度，美国现金租金支付率96%，英国99%，欧洲100%，总投资组合98%[258] - 2020年第二季度，美国批准的延期协议占比2%，英国1%，总投资组合2%[258] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，公司无任何第一抵押贷款、夹层贷款、优先股或证券化贷款[251] - 2020年3月，公司根据信贷安排借款2.05亿美元[261] - 2020年第二季度利息费用为1750万美元，2019年同期为1570万美元，债务总额从18亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.2%[284] - 2020年和2019年上半年利息费用分别为3400万美元和3090万美元，增长因平均借款增加，债务总额从18亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.2%[302] - 截至2020年6月30日，公司总债务为21亿美元，加权平均年利率为3.2%；其中86.6%为固定利率债务，加权平均年利率3.2%；13.4%为可变利率债务，加权平均年利率2.6%[327] - 截至2020年6月30日，公司债务杠杆率为51.9%，债务加权平均到期期限为5.2年[328] - 截至2020年6月30日，公司有担保应付抵押票据为13亿美元（扣除抵押折扣和递延融资成本）[329] - 2020年5月14日，公司子公司从法国汇丰银行借款7560万美元，利率为3个月EURIBOR加2.3%[330] - 2020年7月10日，公司从地区银行银团借款8800万美元，利率为1个月LIBOR加2.9%[331] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为3.446亿美元，定期贷款未偿还余额为3.99亿美元[332] - 信贷安排总承诺为12.35亿美元，可增加至最多17.5亿美元[333] 公司股息情况 - 2020年3月30日，公司宣布从第二季度开始减少股息，每年减少约4800万美元的股息支付现金需求[261] - 2020年3月31日前，公司普通股股息年化率为每股2.13美元，季度股息为每股0.5325美元；2020年第二季度起，股息调整为年化每股1.60美元，季度股息为每股0.40美元[356] - A系列优先股股息每季度每股0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25%；B系列优先股股息每季度每股0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[358] - 根据信贷安排，公司支付的股息等分配不得超过四个连续财季调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可支付不超过调整后FFO的105%[359] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，普通股股息分别为47638千美元、35784千美元和83422千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，A类优先股股息分别为3081千美元、3082千美元和6163千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，B类优先股股息分别为577千美元、1482千美元和2059千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，LTIP单位分配分别为135千美元、99千美元和234千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，总股息和分配分别为51431千美元、40447千美元和91878千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，经营活动提供的现金流占股息和分配覆盖来源的比例分别为81.5%、100.0%和97.6%[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，可用现金占股息和分配覆盖来源的比例分别为18.5%、0%和2.4%[362] 公司财务关键指标对比 - 2020年第二季度归属普通股股东净收入为100万美元，2019年同期为1260万美元[273] - 2020年第二季度租户收入为8110万美元，2019年同期为7610万美元，GBP兑USD平均汇率下降3.6%，EUR兑USD下降2.1%[275] - 2020年第二季度物业运营费用为780万美元，2019年同期为700万美元[276] - 2020年第二季度支付给关联方运营费用为890万美元，2019年同期为820万美元[277] - 2020年第二季度收购、交易及其他成本为3.3万美元，2019年同期为80万美元[279] - 2020年第二季度折旧和摊销费用为3400万美元，2019年同期为3110万美元[282] - 2020年上半年归属普通股股东净收入为600万美元，2019年同期为1840万美元[290] - 2020年和2019年上半年物业运营费用分别为1520万美元和1440万美元，增长主要因物业收购及可报销费用增加，部分被英镑和欧元兑美元汇率下降2.6%和2.5%抵消[293] - 2020年和2019年上半年支付给关联方的运营费用分别为1770万美元和1620万美元，增长部分源于可变基础管理费增加140万美元[294] - 2020年和2019年上半年物业管理费分别为290万美元和280万美元[295] - 2020年和2019年上半年收购、交易及其他成本分别为30万美元和110万美元[296] - 2020年和2019年上半年折旧和摊销费用分别为6750万美元和6240万美元，增长因物业收购，部分被物业处置和汇率影响抵消[300] - 2020年和2019年上半年经营活动净现金分别为8970万美元和7120万美元[309][310] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司现金及现金等价物分别为3.168亿美元和2.703亿美元[317] - 2020年和2019年第二季度债务清偿损失分别为30万美元和80万美元[304] - 2020年6月30日止三个月，衍生工具损失0.3百万美元，包括未实现损失1.3百万美元和已实现收益1.0百万美元；六个月，衍生工具收益2.8百万美元，包括未实现收益0.8百万美元和已实现收益2.0百万美元[354] - 2019年6月30日止三个月，衍生工具收益1.4百万美元，包括未实现收益0.5百万美元和已实现收益0.9百万美元；六个月，衍生工具收益1.6百万美元，均为未实现收益[354] - 2020年6月30日止三个月，归属于普通股股东的净收入为966千美元，2019年同期为12,621千美元；六个月，2020年为6,004千美元，2019年为18,412千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，折旧和摊销为33,984千美元，2019年同期为31,084千美元；六个月，2020年为67,517千美元，2019年为62,387千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，FFO为35,103千美元，2019年同期为36,782千美元；六个月，2020年为73,674千美元，2019年为72,984千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，Core FFO为35,445千美元，2019年同期为38,394千美元；六个月，2020年为74,296千美元，2019年为74,858千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，AFFO为39,777千美元，2019年同期为40,058千美元；六个月，2020年为79,599千美元，2019年为79,562千美元[357] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，按GAAP计算的经营活动现金流分别为41895千美元、47819千美元和89714千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，归属于普通股股东的净利润分别为5038千美元、966千美元和6004千美元[362] 公司股票情况 - 公司普通股在纽约证券交易所代码为“GNL”，A类优先股代码为“GNL PR A”，B类优先股代码为“GNL PR B”[250] - 公司普通股ATM计划和B系列优先股ATM计划分别可筹集2.5亿美元和2亿美元，但2020年前六个月均未出售相关股票[323][325] 公司物业收购历史 - 2012年10月，公司收购英国麦当劳的1处物业，面积为9000平方英尺，平均剩余租赁期限为3.7年[264] - 2013年5月，公司收购英国Wickes Building Supplies I的1处物业，面积为30000平方英尺，平均剩余租赁期限为4.3年[264] - 2014年7月，公司收购美国AT&T Services的1处物业，面积为402000平方英尺，平均剩余租赁期限为6.0年[266] - 2015年8月，公司收购美国皇冠集团I的2处物业，面积为204000平方英尺，平均剩余租赁期限为3.5年[266] - 2016年12月，公司收购法国ID Logistics II的2处物业，面积为964000平方英尺，平均剩余租赁期限为4.4年[268] - 2017年10月，公司收购美国NSA - St. Johnsbury I的1处物业，面积为87000平方英尺，平均剩余租赁期限为12.3年[268] - 2018年9月，公司收购美国Bush Industries - Jamestown NY的1处物业，面积为456000平方英尺，平均剩余租赁期限为18.3年[268] - 2019年3月，公司收购美国康明斯的1处物业，面积为37000平方英尺，平均剩余租赁期限为8.4年[268] 公司物业特殊情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合中，皇冠集团II的平均剩余租赁期限最长，为15.2年[267] - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合中，承包商钢铁公司的物业面积最大，为1392000平方英尺[268] 公司纳税情况 - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[365][367]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，GNL的核心FFO为38,394万美元，较上年同期增长6.5%[63] - 调整后的FFO为39,777万美元，较上年同期下降0.7%[63] - 调整后的EBITDA为60,988万美元，较上年同期增长2.4%[59] - NOI为73,274万美元，较上年同期增长6.4%[61] - 每股FFO为0.39美元，较上年同期下降9.3%[63] - 每股核心FFO为0.39美元，较上年同期下降11.1%[63] - 每股AFFO为0.44美元，较上年同期下降6.4%[63] - 现金NOI为70,410万美元，较上年同期增长4.3%[61] - 利息支出为17,529万美元，较上年同期增长11.7%[61] 用户数据 - 截至2020年6月30日，GNL的投资组合中，36%的租户具有实际投资级评级，29%具有隐含投资级评级[3] - 截至2020年6月30日，GNL的物业总面积为296百万平方英尺，租户数量为126，涉及46个行业，分布在9个国家[5] - 截至2020年6月30日，GNL的加权平均剩余租期为8.9年，65%的年化直线租金来自投资级租户，93.4%的租约具有合同租金增长条款[5] - 2020年第二季度，GNL的现金租金收取率为98%，美国地区为96%，欧洲地区为99%[7] - 2020年第二季度，GNL的前20大租户支付的现金租金占公司年现金租金的49%[12] 市场扩张与收购 - GNL的收购活动显示，2020年第一季度共完成了价值62.4百万美元的工业/分销物业收购，平均资本化率为20%[20] - 第二季度通过收购完成超过1.45亿美元的交易，第三季度管道预计为3100万美元，平均资本化率为7.4%[37] - 第二季度完成了7000万欧元的法国多物业融资，固定利率为2.49%[37] - 随后完成了8800万美元的惠而浦融资，固定利率为3.45%[37] 财务状况 - 公司拥有331百万美元的流动性，包括317百万美元的现金及现金等价物[37] - 净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍[39] - 加权平均债务到期为5.2年，利息覆盖比率为3.9倍[39] - 净债务占企业价值的比例为50.1%[39] - 截至2020年6月30日，企业价值为31亿美元，净债务为17亿美元[42] - 2020年第二季度的总债务为20亿美元，现金及现金等价物为3.17亿美元[42] 风险与展望 - 公司面临的风险包括租户的经济可行性、利率上升可能增加债务支付、外汇波动可能减少海外物业的净收入和现金流[48] - 预计未来的经营结果可能会受到多种因素的影响，实际结果可能与预测存在显著差异[52] - 公司采用全面的对冲计划，以限制货币和利率波动对其欧洲投资组合的影响[44] - 利率互换用于将浮动利率债务转换为固定利率债务，从而减少与利息支付相关的现金流波动[44]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总收入同比增长6.6%至8110万美元，净营业收入同比增长6.1%至7330万美元 [17] - 调整后EBITDA为6100万美元，较2019年同期的5860万美元有所增长 [18] - AFFO同比下降至每股0.44美元，公司向股东支付了3580万美元的普通股股息 [17] - 净债务为18亿美元，加权平均利率为3.2%，净债务与调整后EBITDA的比率为7.2倍 [19] - 流动性为3.311亿美元，净债务与企业价值的比率为50.1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中，48%为办公物业，47%为工业和分销物业，5%为零售物业 [14] - 工业和分销资产占公司当前资产的47%，同比增长近15% [15] - 工业和分销物业的租户包括Whirlpool Corporation、CSTK、Metal Technologies等 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的物业占年化租金收入的65%，在英国和西欧的物业占35% [14] - 英国资产的租金收取率为99%，其他欧洲租户为100%，美国资产为96% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业和分销资产以及单租户、关键任务办公物业的收购 [16] - 由于COVID-19的影响，整体交易流量有所减少，但公司预计随着时间的推移，买卖双方的价格预期将趋于一致 [12] - 公司物业组合的加权平均剩余租期为8.9年，较一年前的8年有所增加 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临COVID-19的挑战，公司对第二季度的表现感到满意，并成功收取了98%的应付租金 [7][22] - 公司对未来充满信心，将继续执行其业务计划，包括安排有利的融资和维持对冲策略 [23] 其他重要信息 - 公司完成了8项新收购，全部位于美国，总价值为3100万美元，使年初至今的总收购额接近1.45亿美元 [11] - 公司完成了两项重要的融资交易，包括在法国的7000万欧元贷款和在美国的8800万美元贷款 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何处理未支付租金的租户 - 公司对未支付租金的租户采取了租金延期措施，部分租户的租金延期至2021年，延期期限为3至12个月 [27][28] 问题: 公司对收购预期的变化 - 公司调整了收购预期，特别是在办公物业方面，要求更高的资本化率以应对风险 [31] 问题: 美国租金收取率较低的原因 - 美国租金收取率较低并非主要由于零售物业，而是由于美国整体受到COVID-19的较大影响 [33][34] 问题: 交易市场的竞争情况 - 公司认为尽管竞争加剧，但仍能找到符合其投资标准的高质量物业 [36] 问题: 公司对资本成本的看法 - 公司拥有大量流动性，暂时不需要通过股权或债务市场融资，并将继续评估现金余额的使用 [37] 问题: 交易流量和收购管道的变化 - 公司观察到交易流量有所增加，但仍保持选择性，未披露具体的收购管道规模 [40][42] 问题: 办公物业组合的未来展望 - 公司对其办公物业组合的未来感到乐观，认为即使部分员工继续在家工作，租户仍需要总部大楼 [43] 问题: 收购交易的关闭速度 - 公司具备快速关闭交易的能力，通常在30至45天内完成 [46] 问题: 办公物业的资本支出需求 - 公司正在与租户讨论扩大现有设施的潜在机会，并考虑在物业上进行资本投资 [49][51] 问题: 7月租金收取情况 - 公司尚未公布7月的租金收取数据，但未观察到显著变化 [53] 问题: 工业和办公物业的资本化率差异 - 公司当前的收购管道中，工业和办公物业的资本化率没有显著差异 [56] 问题: 收购偏好的地域分布 - 公司在美国和欧洲都有收购机会，但近年来主要集中在美国 [58][59] 问题: 租金延期请求的变化 - 公司未观察到租金延期请求的显著增加，与租户的沟通保持稳定 [60]

公司物业整体情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有288处物业，可出租面积3420万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期9.0年[251] - 截至2020年3月31日，64%的物业位于美国和加拿大，36%位于欧洲；投资组合中47%为工业/配送物业，48%为办公物业，5%为零售物业[251] - 截至2020年3月31日，公司投资组合入住率99.6%，加权平均剩余租期9.0年，未来两年内到期的租约仅占2%[254] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合包含众多商业地产项目[263] 公司债务情况 - 截至2020年3月31日，公司无任何第一抵押贷款、夹层贷款、优先股或证券化贷款[251] - 截至2020年3月31日，公司在2020年和2021年无大量债务本金还款[254] - 截至2020年3月31日，公司总债务为21亿美元，加权平均年利率为3.1%；其中89.6%的债务为固定利率或已互换为固定利率，加权平均年利率为3.2%；10.4%为可变利率债务，加权平均年利率为2.4%[307] - 截至2020年3月31日，公司债务杠杆率为52.1%，债务加权平均到期期限为5.4年[308] - 截至2020年3月31日，公司有担保应付抵押票据为12亿美元，第一季度未偿还或新增抵押借款[309] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排未偿还借款为39920万美元，定期贷款未偿还余额为39050万美元，第一季度新增借款2.05亿美元[310] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排下约有2320万美元可用于未来借款[317] 租金收取情况 - 公司4月现金租金整体收取率约98%，前20大租户收取率约100%，占4月现金租金的48%[256] - 美国、英国、欧洲4月现金租金支付率分别为96%、100%、99%[257] - 典型租金延期协议规定，2020年4月、5月和6月每月约30%的现金租金延期至2021年上半年支付[258] 公司资金运作情况 - 2020年3月，公司根据信贷安排借款2.05亿美元用于收购更多物业[260] - 2020年3月30日，公司宣布从2020年第二季度起减少股息，每年减少约4800万美元的股息支付现金需求[260] - 2020年第一季度，公司收购10处房产，花费1.131亿美元，主要资金来源为手头现金和循环信贷安排借款[300] 部分物业详细信息 - 麦当劳物业于2012年10月收购，位于英国，数量1个，面积9000平方英尺，平均剩余租赁期限4.0年[263] - 威克斯建筑用品一号物业于2013年5月收购，位于英国，数量1个，面积30000平方英尺，平均剩余租赁期限4.5年[263] - 万事达卡物业于2013年6月收购，位于英国，数量1个，面积65000平方英尺，平均剩余租赁期限7.3年[263] - 泰晤士水务物业于2013年7月收购，位于英国，数量1个，面积79000平方英尺，平均剩余租赁期限2.4年[263] - 威克斯建筑用品二号物业于2013年7月收购，位于英国，数量1个，面积29000平方英尺，平均剩余租赁期限6.7年[263] - PPD全球实验室物业于2013年8月收购，位于美国，数量1个，面积77000平方英尺，平均剩余租赁期限4.7年[263] - 北岩银行物业于2013年9月收购，位于英国，数量2个，面积86000平方英尺，平均剩余租赁期限3.4年[263] - 威克斯建筑用品三号物业于2013年11月收购，位于英国，数量1个，面积28000平方英尺，平均剩余租赁期限8.7年[263] - 康威货运物业于2013年11月收购，位于美国，数量7个，面积105000平方英尺，平均剩余租赁期限3.7年[263] 关键财务指标对比（2020年和2019年3月31日止三个月） - 2020年3月31日止三个月，归属普通股股东的净收入为500万美元，2019年同期为580万美元[272] - 2020年和2019年3月31日止三个月，租户收入分别为7920万美元和7550万美元，主要因物业收购增加，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消，期间英镑兑美元平均汇率下降1.7%，欧元兑美元下降3.0%[274] - 2020年和2019年3月31日止三个月，物业运营费用均为740万美元，主要因收购物业增加费用，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消[275] - 2020年和2019年3月31日止三个月，支付给关联方的运营费用分别为880万美元和800万美元，主要因可变基础管理费增加70万美元[276] - 2020年和2019年3月31日止三个月，折旧和摊销费用分别为3350万美元和3130万美元，因物业收购增加费用，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消[281] - 2020年3月31日止三个月未出售物业，2019年同期出售一处物业，合同销售总价950万美元，获利90万美元[282] - 2020年和2019年3月31日止三个月，利息费用分别为1640万美元和1520万美元，主要因平均借款增加，总债务从17亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.1%，部分被外汇汇率影响抵消[283] - 2020年和2019年3月31日止三个月，衍生工具收益分别为310万美元和20万美元，主要因英镑和欧元兑美元汇率变化及远期外汇合同实现收益100万美元[285] - 2020年和2019年3月31日止三个月，经营活动提供的净现金分别为4190万美元和2480万美元[289][290] - 2020年和2019年3月31日止三个月，投资活动使用的净现金分别为1.159亿美元和2660万美元，主要因物业收购等支出[291][292] 关键财务指标对比（2020年和2019年第一季度） - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入为5038000美元，2019年同期为5791000美元[334] - 2020年第一季度，折旧和摊销为33533000美元，2019年同期为31303000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的FFO为38571000美元，2019年同期为36202000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的Core FFO为38851000美元，2019年同期为36464000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的AFFO为39822000美元，2019年同期为39504000美元[334] 股息相关情况 - 截至2020年3月31日，公司按年化每股2.13美元的比率支付普通股股息，2020年第二季度起改为年化每股1.60美元[336] - 公司A类优先股股息每季度每股累计0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25%[337] - 公司B类优先股股息每季度每股累计0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[339] - 根据信贷安排，公司支付的股息等分配不得超过四个连续财季调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可至105%[340] - 2020年第一季度普通股股息为47,638千美元，A类优先股股息为3,081千美元，B类优先股股息为577千美元，LTIP单位分配为135千美元，总股息和分配为51,431千美元[343] - 2020年第一季度股息和分配资金来源中，经营活动现金流提供41,895千美元，占比81.5%，可用现金9,536千美元，占比18.5%[343] 疫情影响及其他情况 - 公司预计COVID - 19疫情下给予租户的租金减免多为租金递延，对净收入和NAREIT FFO计算的租金收入影响不大[331] - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[346] - 截至2020年3月31日，公司合同义务与2019年12月31日相比无重大变化[345] - 公司报告货币为美元，外国投资功能货币为当地货币，使用外汇衍生品管理GBP - USD和EUR - USD汇率波动风险[344] - 公司国际资产和运营需在资产所在或运营开展的外国司法管辖区纳税[347] - 无索引升级条款的租赁及物业维护运营成本可能受通胀不利影响[348] - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[350] - 截至2020年3月31日的三个月内，公司市场风险敞口无重大变化[351] 融资活动净现金情况 - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1.535亿美元，主要源于循环信贷安排借款所得2.05亿美元，部分被普通股股东股息4760万美元、A类优先股股东股息310万美元和B类优先股股东股息60万美元抵消[293] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金为240万美元，与循环信贷安排净借款1.04亿美元、应付抵押票据所得8420万美元、普通股发行所得1.502亿美元和A类优先股发行所得160万美元有关，部分被融资成本支付90万美元、应付抵押票据支付8260万美元、普通股股东股息4330万美元和优先股股东股息250万美元抵消[294] 现金及现金等价物情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司现金及现金等价物分别为3.434亿美元和2.703亿美元[297] 经营活动现金流及净收入情况 - 2020年第一季度按GAAP计算经营活动现金流为41,895千美元，普通股股东净收入为5,038千美元[343] 信贷协议修订情况 - 2019年8月1日，公司修订信贷协议，信贷安排总承诺从9.144亿美元增至12.35亿美元，最高可增至17.5亿美元[311][313]