财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收同比增长7.9%至3640万美元，主要受2022年收购项目时间安排影响；同店基础上，剔除现金基础租赁后，二季度营收较2022年二季度增加59万美元，增幅2.2% [14] - 二季度总费用为3500万美元，上年同期为2990万美元，增长主要因市场利率和平均债务余额上升导致利息成本增加，以及投资组合变化带来的折旧和摊销费用增加 [14] - 二季度利息费用为850万美元，去年同期为540万美元，反映2023年平均债务余额增加以及平均借款利率从2022年二季度的2.97%升至2023年二季度的4.39% [6] - 二季度运营费用为720万美元，上年同期为600万美元，增加主要因投资组合变化，房地产相关税费是运营费用最大组成部分 [7] - 2023年二季度G&A费用为450万美元，2022年二季度为430万美元，预计2023年下半年季度G&A费用在430 - 450万美元之间 [15] - 二季度净租赁相关费用500万美元，公司确认了相当金额的费用回收收入；毛租赁相关费用160万美元 [16] - 二季度归属普通股股东净利润为1180万美元，合每股0.18美元，2022年二季度为220万美元，合每股0.03美元；FFO为每股0.21美元，较上年同期下降0.03美元；AFFO为每股0.23美元，较2022年二季度下降0.02美元，下降主因是利率环境导致利息成本增加 [50][51][69] - 截至2023年6月30日，房地产总投资为14亿美元，较上年减少1300万美元；总债务6.34亿美元，杠杆率44.5%，加权平均利率4.09%，债务加权剩余期限3.4年；约88%的债务为固定利率债务，信贷额度下未使用借款能力为3.21亿美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合方面，二季度末房地产总投资14亿美元，总可租赁面积480万平方英尺，出租率97%，加权平均租赁期限5.8年，租金覆盖率4.3倍，加权平均合同租金增长率2.1% [5] - 2023年到期租约方面，目前预计保留今年到期的36.3万平方英尺中的85% - 90%；2023年剩余时间，预计出租率将保持在96%以上 [8] - 资本支出方面，截至6月30日现金支出约230万美元，预计2023年剩余时间与建筑和场地改善相关支出约400万美元，与租户改善相关支出约300万美元，主要与租约续签和招租有关 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来资本化率持续上升，过去几个月又有小幅增加，预计未来仍将小幅上升 [11] - 公司关注的资产类型，目前资本化率在7.5%以上，部分资产交易在8%左右 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续寻找与战略愿景和资本结构相符的机会，利用规模、获取资本渠道和OP单位交易结构等竞争优势，应对市场挑战并把握机会 [1] - 交易市场受高利率和买卖价差影响受限，公司保持谨慎，坚持承保标准，积极与各方接触，探索开发融资和合资机会 [55][56] - 公司目标是处置约9000万美元资产，资本化率在6% - 6.5%，目前已取得进展，希望降低可变利率债务和杠杆率 [53][57] - 等待资本化率与资本成本匹配，股票价格达到合适范围，再进行收购，收购时倾向使用60%以上股权或全部股权以降低债务 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对二季度业绩满意，投资组合表现出色，有足够流动性应对不确定市场状况，相信随着市场条件正常化，能够执行增长战略 [17][49][54] - 交易市场需要时间调整，目前已出现调整迹象，公司将保持耐心 [58] 其他重要信息 - 二季度出售俄克拉荷马城4处医疗办公物业组合，总价6600万美元，资本化率6.5%，获利1280万美元，用净收益偿还可变利率债务 [49] - 二季度收购加利福尼亚州雷丁2处医疗办公楼，总价670万美元，资本化率7.6%，主要通过发行OP单位融资 [52][55] - 本周完成北查尔斯顿一处医疗办公楼出售，总价1010万美元，资本化率5.3% [53][57] - 租户观察名单有限，Genesis相关租赁仅一处，面积7500平方英尺，目前无问题且预计未来也不会有问题 [27][72] - 从本月晚些时候起，随着杠杆率降低，信贷额度下SOFR利差将降低15个基点，循环信贷SOFR利差降至1.35%，定期贷款利差降至1.3%；本季度及至今未通过ATM发行普通股 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 今年潜在销售目标9000万美元是否合适，有无可能出售更多低于6%收益率的资产用于高收益收购？ - 公司会考虑，如果有合适机会会出售更多资产，倾向股票上涨后通过ATM和出售资产、增加股权减少债务，但因市场不确定，会综合考虑 [10] 问题: 拟出售资产有无共同特征？ - 文档未提及明确回答 问题: 目前收购管道规模，即符合当前承保标准的交易数量？ - 公司在市场上很活跃，关注很多交易，但在能实现增值收购前不会推进 [20] 问题: 目前关注资产类型的资本化率，以及资本化率达到多少会重启外部收购？ - 目前关注资产类型资本化率在7.5%以上，部分资产交易在8%左右，认为有理由等待几个月观察资本化率走势以获取更好价格；等待股票价格达到合适范围开始增值收购，目前未达到 [59] 问题: 本季度利润率下降，尽管出租率持平，如何看待未来利润率？ - 本季度利润率下降主要因空置房产费用增加，净租赁的“漏损”情况季度间较稳定，新增毛租赁也带来一定影响 [22] 问题: 北查尔斯顿1010万美元交易中OP单位占比？ - 提到OP单位用于雷丁收购，未明确北查尔斯顿交易中OP单位占比 [26] 问题: 租户观察名单范围，以及是否有Genesis相关风险暴露？ - 租户观察名单非常有限，Genesis相关租赁仅一处，面积7500平方英尺，目前无问题且预计未来也不会有问题 [27][72] 问题: 明年大量租约到期，有无重要租户搬离，与主要租户谈判情况，续租租金较到期租约的价差目标？ - 无重大租户搬离情况，目标是提高续租租金，因多数资产为三净或绝对净租赁，租户承担大部分费用，续租主要是谈判 [61] 问题: 2026年前无重大债务到期，两笔定期贷款的互换合约期限是到2026年和2028年，还是更短？ - 两笔定期贷款的互换合约期限至贷款到期；3.5亿美元定期贷款的远期互换合约将在今年三季度和明年三季度开始发挥作用，降低利率 [40] 问题: 若处置资产超过9000万美元，在REIT规则下有多少操作空间？ - 从REIT规则看，具体操作空间取决于交易结构，总体有操作空间，预计分配规则方面无问题，但需关注其他更细致规则 [41] 问题: 目前6.65亿美元循环信贷额度，考虑利差下降、杠杆降低和债务市场波动，是否为当前最佳债务成本？ - 循环信贷额度是近期最灵活的债务成本来源，公司目前不想增加债务，希望降低杠杆；未来规模扩大时会考虑锁定长期债务以避免短期利率波动 [39] 问题: 俄克拉荷马交易情况，以及这些资产在5% - 6%多资本化率下的买家是谁？ - 年底筛选出当前环境下易变现资产，通常是单租户、信用情况清晰、租赁期限长的资产，俄克拉荷马资产因此被选中；通过流程吸引了大量私募股权买家兴趣，所有推向市场的资产都受到私募股权投资者强烈关注 [79]

公司股权结构 - 截至2023年3月31日，公司拥有运营合伙企业93.70%的已发行普通运营合伙单位，长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有6.30% [126] 宏观经济数据 - 2022年12月美国年通胀率为6.5%，2023年3月降至5.0%，联邦基金利率从2022年初的0% - 0.25%升至2023年5月的5.00% - 5.25%，一个月期SOFR从接近0%升至5% [136] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度租金收入为3619.9万美元，2022年同期为3185.2万美元 [142] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为1488.9万美元，2022年同期为1317.9万美元 [142] - 2023年第一季度利息费用为827.1万美元，2022年同期为480.1万美元 [142] - 2023年第一季度一般及行政费用为380.4万美元，2022年同期为419.7万美元 [142] - 2023年第一季度出售投资性房地产收益为48.5万美元，2022年同期无此项收益 [142] - 2023年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.01美元，2022年同期为0.04美元 [142] - 2023年第一季度每股和每单位FFO为0.22美元，2022年同期为0.23美元 [142] - 2023年第一季度每股和每单位AFFO为0.23美元，2022年同期为0.24美元 [142] - 截至2023年3月31日，房地产总投资为14.81亿美元，较2022年12月31日的14.84亿美元略有下降；净债务为6.92亿美元，较2022年12月31日的6.94亿美元略有下降；加权平均利率为4.28%，高于2022年12月31日的4.20%；总股本为6.28亿美元，较2022年12月31日的6.49亿美元有所下降；可租赁净面积为488.77万平方英尺，较2022年的489.56万平方英尺略有下降[143] - 2023年第一季度总营收为3620万美元，较2022年同期的3190万美元增加430万美元；总费用为3450万美元，较2022年同期的2760万美元增加690万美元；净收入为220万美元，较2022年同期的430万美元减少210万美元[157] - 2023年第一季度租金收入为3620万美元，较2022年同期的3190万美元增加430万美元，主要源于2022年3月31日后收购的设施产生的租金收入[159] - 2023年第一季度利息费用为830万美元，较2022年同期的480万美元增加350万美元，原因是平均借款额增加和利率上升；债务加权平均利率为4.27%，高于2022年同期的2.87%[164][165] - 2023年第一季度出售投资性房地产收益约50万美元，2022年同期无此类收益[167] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司流动资产主要为现金及现金等价物和受限现金，分别为1400万美元和1450万美元[169] - 截至2023年3月31日，公司总负债降至7.406亿美元，较2022年12月31日的7.442亿美元有所下降[171] - 2023年第一季度，公司经营活动提供的净现金为1580万美元，较2022年同期的1640万美元有所下降[186] - 2023年第一季度，公司投资活动提供的净现金为310万美元，而2022年同期使用净现金2660万美元[187] - 2023年第一季度，公司融资活动使用的净现金为1930万美元，而2022年同期提供净现金560万美元[188] - 2023年第一季度，公司资金运营（FFO）为1509.4万美元，调整后资金运营（AFFO）为1595.3万美元，较2022年同期均有所下降[197] - 2023年第一季度，公司房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为2484.8万美元，调整后为2586.9万美元，均高于2022年同期[199] 投资组合情况 - 2023年第一季度未完成收购，截至2023年3月31日，投资组合包括188栋建筑，总可租赁面积490万平方英尺，年化基础租金1.149亿美元[144] - 2023年3月出售佛罗里达州杰克逊维尔的医疗办公楼，获得毛收入440万美元，收益约50万美元[145] - 2023年4月1日至5月1日，完成一项收购，可租赁面积1.8698万平方英尺，购买价格670万美元，年化基础租金50万美元，发行630万美元运营合伙单位作为部分对价[149] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司主要资产为房地产投资净额13亿美元，无新增收购项目[169] 信贷安排情况 - 2023年第一季度，公司在信贷安排下借款1260万美元，还款1480万美元，净还款220万美元；2022年同期借款1410万美元，无还款，净借款1410万美元。截至2023年3月31日，信贷安排未偿还余额为6.348亿美元，截至2023年5月1日，循环信贷未使用借款额度为2.445亿美元[147] - 公司信用额度包括3.5亿美元的A定期贷款、1.5亿美元的B定期贷款和4亿美元的循环信贷，还有5亿美元的增额功能，截至2023年5月1日，未使用借款额度为2.445亿美元[179] 固定债务情况 - 2023年3月31日，公司固定债务总额为5.578亿美元，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为3.5年，预计未来几年加权平均利率将改善[185] 利率风险及管理 - 自2022年初以来，美联储已十次上调联邦基金利率，当前目标利率为5.00% - 5.25%，预计2023年将继续加息；基于2023年3月31日的浮动利率债务余额，期限担保隔夜融资利率（term SOFR）每上升100个基点，公司年利息费用将增加约140万美元[150][153] - 公司主要面临的市场风险是利率风险[200] - 公司受利率变化影响主要源于收购医疗设施的债务[201] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷协议下有1.435亿美元未对冲的可变利率借款[202] - 2023年3月31日，公司未偿还浮动利率借款的SOFR为4.75%[202] - 假设可变利率债务金额不变，SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约140万美元[202] - 假设可变利率债务金额不变，SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约140万美元[202] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[203] - 公司可能会签订额外的衍生金融工具以减轻未来借款的利率风险[204] - 公司不会为投机目的进行衍生交易[204] 投资价值影响因素 - 公司投资价值会因当地和地区经济状况以及租户/运营商和借款人信用状况的变化而波动[205]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为67.3万美元，合每股0.01美元，而2022年第一季度为270万美元，合每股0.04美元，受利率上升影响 [29][43] - 2023年第一季度总营收同比增长13.7%，达到3620万美元，主要得益于收购活动；同店基础上，第一季度营收较2022年第一季度增长25.7万美元，即1% [42] - 2023年第一季度利息支出为830万美元，2022年同期为480万美元，反映出2023年平均债务余额增加以及平均借款利率从2.87%升至4.27% [44] - 2023年第一季度G&A费用为380万美元，2022年第一季度为420万美元；预计2023年剩余季度G&A费用季度区间为430 - 450万美元 [45][46] - 2023年第一季度运营费用为750万美元，上年同期为540万美元，增长主要因投资组合增长 [46] - 2023年第一季度FFO为1510万美元，合每股0.22美元，2022年第一季度为1600万美元，合每股0.23美元；AFFO为1600万美元，合每股0.23美元，2022年第一季度为1680万美元，合每股0.24美元 [47] - 截至2023年3月31日，房地产总投资为15亿美元，较上年增加1.13亿美元；总债务为7.01亿美元，杠杆率为47.4%，加权平均利率为4.28% [48] - 2023年第一季度总费用为3450万美元，上年同期为2760万美元，增长主要因市场利率和平均债务余额上升导致的利息成本增加，以及投资组合扩大带来的运营、折旧和摊销费用增加 [91] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，投资组合入住率为97%，高于年末的96.5%，加权平均租赁期限为六年 [32] - 2023年第一季度未购买房产，4月收购加州雷丁的两栋医疗办公楼，价格670万美元，主要通过发行OP单位融资，单价11美元 [30][36] - 第一季度出售佛罗里达州杰克逊维尔的一栋医疗办公楼，获得440万美元收益，产生50万美元收益；公司继续目标出售约9000万美元房产，资本回报率在6% - 6.5%之间 [40] - 预计保留2023年到期的36.3万平方英尺中的85% - 90% [50] - 第一季度新增2.8万平方英尺租赁面积，预计2023年全年入住率将高于96% [53] - 第一季度资本支出约80万美元，预计全年资本支出约600万美元，租户改进支出约400万美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标医疗设施交易市场缓慢，买卖双方适应高利率，买卖价差较大 [39] - 今年到目前为止，大部分交易的资本回报率在低6%范围，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上，高端在7% - 8% [72] - 优质资产市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8% [74] - 核心资产（高信用医疗系统）交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续寻找符合投资标准和承保标准的房产，利用OP单位和流动性优势解决卖家需求 [30] - 识别可出售房产以减少未偿债务，为市场条件改善做准备，目标出售约9000万美元房产 [34] - 审查多元化收入来源的方法，如开发融资和合资机会 [36] - 目前收购活动因资本成本高而受限，待资本成本改善后将积极开展 [10] - 公司认为当前应减少债务、降低浮动债务、调整杠杆，未来收购倾向更多使用股权而非债务 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前市场条件不确定，但投资组合强劲，有充足流动性，相信随着条件正常化，能够执行增长战略 [51] - 公司今年的主要重点是为2024年重新定位，预计届时利率将下降，之后可恢复收购增长 [78] 其他重要信息 - 2023年第一季度净收入包括48.5万美元投资性房地产出售收益 [33][43] - 第一季度G&A费用中，约70万美元的股票补偿成本包括一些股权没收的影响，现金G&A成本为310万美元 [45] - 截至季度末，债务加权平均剩余期限为3.7年，约80%为固定利率债务，信贷额度下未使用借款额度为2450万美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 全年预期入住率情况及投资交易市场的买卖价差和资产交易价格 - 入住率方面，租赁到期活动集中在第三和第四季度，虽有到期导致的空置，但租赁活动会使全年入住率保持在96%以上，目前无特定关注租户影响该数据 [59][60] - 公司购买的房产需解决一些承保问题或增加安全性，平均资本回报率为7.8%，而市场上大部分买家购买公司部分房产的资本回报率在低6%；公司出售房产资本回报率在低6%，回购资本回报率在高7% - 8% [63][65] 问题: 目前收购的资本回报率以及市场资本回报率情况 - 目前公司资本成本高，难以以7.5% - 8%的资本回报率收购，除非是OP单位交易；今年到目前为止，大部分交易资本回报率在低6%，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上 [70][72] - 公司历史收购类型的设施市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8%；核心高信用医疗系统资产交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [74][75] 问题: 处置收益用于降低杠杆还是回购股票的权衡 - 公司认为回购股票不利于追求增长和扩大规模以获得更好倍数和利率，目前更倾向于偿还债务，待市场正常后再进行收购增长；未来收购希望更多使用股权而非债务 [77][81] 问题: 2023年到期未续约面积的租户构成情况 - 未续约面积主要由多个小租户（5000 - 15000平方英尺）构成，小租户周转较多，但公司预计能将其出租并保持在目标范围内 [87][88] 问题: 低6%甚至低于6%资本回报率交易的活跃买家类型 - 主要是私募股权买家，部分情况下是净租赁REITs [86] 问题: 目前市场上目标交易规模情况 - 与历史情况一致，有机会进行大型OP单位交易当然会感兴趣，但此类交易较少，历史上多是500 - 1000万美元的小交易，医生因低税基而被OP单位结构吸引 [95] 问题: 目前交易的杠杆使用情况 - 买家能获得70%的杠杆，但利息仅付期限较短；部分选择50%，还有部分策略是更低杠杆或投入大量股权以便后期再融资，大部分目标是50% - 60% [18]

业绩总结 - 归属于普通股东的净收入为70万美元，每股摊薄收益为0.01美元，相较于去年同期的270万美元和0.04美元下降了74.1%[3] - 运营资金（FFO）为1510万美元，每股和每单位0.22美元，较去年同期的1600万美元和0.23美元下降了3.1%[3] - 调整后的运营资金（AFFO）为1600万美元，每股和每单位0.23美元，较去年同期的1680万美元和0.24美元下降了4.8%[3] - 总收入同比增长13.7%，达到3620万美元，主要受公司收购活动的推动[3] - 2023年第一季度租金收入为36,199千美元，较2022年同期的31,852千美元增长13.3%[42] - 2023年第一季度总收入为36,230千美元，较2022年同期的31,875千美元增长13.8%[42] - 2023年第一季度总支出为34,542千美元，较2022年同期的27,589千美元增长25.2%[42] - 2023年第一季度净收入为2,173千美元，较2022年同期的4,286千美元下降49.2%[42] 用户数据 - 截至2023年3月31日，公司的总可租赁面积为4887736平方英尺，当前空置率为3.0%[14] - 截至2023年3月31日，公司的Steward物业的加权平均租期（WALT）为2.6年，总年租金收入（ABR）为310万美元[21] - 截至2023年3月31日，公司的MHS物业的加权平均租期（WALT）为7.9年，总年租金收入（ABR）为550万美元[31] - 主要租户中，非营利医疗系统占35%，营利医疗系统占31%，其他相关医疗集团占23%[135] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司的杠杆率为47.4%[4] - 截至2023年3月31日，公司的EBITDA为24848万美元，较2022年同期的22266万美元增长了11.6%[30] - 截至2023年3月31日，公司的总资产负债为1369038万美元[29] - 截至2023年3月31日，公司的市场资本化为612,165千美元[92] - 截至2023年3月31日，总债务为701,280千美元，固定利率债务占总债务的80%[148] - 加权平均利率为4.28%，杠杆比率为47.4%[148] - 总股东权益为628,475,000美元，较2022年12月31日的649,065,000美元下降了3.16%[167] 现金流与投资 - 2023年第一季度的净现金流入为3,092千美元，较2022年同期的净现金流出26,596千美元有所改善[47] - 2023年第一季度的现金及现金等价物和受限现金期末余额为13,981千美元[47] - 投资于房地产的净额为1,267,583,000美元，较2022年12月31日的1,285,959,000美元下降了1.43%[167] 未来展望与策略 - 公司成立了常设ESG委员会，负责监督公司的环境、社会、治理和韧性工作[134] - 管理层认为，报告AFFO作为FFO的补充是评估公司运营表现的有用措施[177] - 租金覆盖率的计算排除了约20%的非报告租户，因缺乏可用的财务信息或租户规模较小[172]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收3630万美元，同比增长19.6%，主要因过去一年的收购活动推动；同店基础上（不包括现金基础租赁），第四季度营收较2021年第四季度增加49.5万美元，增幅2% [25] - 2022年第四季度总费用3450万美元，高于上一年同期的2590万美元，主要因市场利率和平均债务余额上升导致利息成本增加，以及投资组合扩大带来运营、折旧和摊销费用增加 [26] - 2022年第四季度利息费用810万美元，高于去年同期的480万美元，反映平均债务余额增加和利率上升；2022年第四季度加权平均利率4.07%，高于上一季度的3.65%和2021年第四季度的2.88%，一年增加约120个基点 [27][28] - 2022年第四季度归属普通股股东的净利润36.9万美元，合每股0.01美元，而2021年第四季度为380万美元，合每股0.06美元；2021年第四季度数据包含110万美元的出售收益 [41][42] - 2022年第四季度资金从运营（FFO）为1550万美元，合每股0.22美元，低于上一年同期的1560万美元，合每股0.23美元；调整后资金从运营（AFFO）为1650万美元，合每股0.24美元，与2021年第四季度持平 [6] - 截至2022年12月31日，房地产总投资15亿美元，较一年前增加1.41亿美元；总债务7.04亿美元，杠杆率47.6%，加权平均利率4.2%，债务加权平均剩余期限3.9年 [7] - 2022年第四季度一般及行政费用（G&A）为410万美元，高于2021年第四季度的390万美元；预计2023年季度G&A费用在420 - 460万美元之间 [3] - 2022年第四季度运营费用710万美元，高于上一年同期的450万美元，主要因投资组合增长 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第四季度末，投资组合包括房地产投资15亿美元，总可租赁面积490万平方英尺，入住率96.5%，加权平均租赁期限6.2年，租金覆盖率4.4倍，加权平均合同租金增长率2.1% [24] - 2023年预计保留85% - 90%的到期租赁面积（36.3万平方英尺）；目前正在就约2万平方英尺的空置面积进行租赁谈判，并已签订1.5万平方英尺的租赁合同，租户将于2023年入住；预计2023年全年入住率将保持在96%以上 [8][29] - 2023年预计资本支出约600万美元，租户改善支出约400万美元，主要与租赁续约和租赁相关 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 符合公司投资标准的目标医疗设施交易市场因买卖双方适应利率变化和对资本化率的不同看法而显著放缓 [15] - 2023年上半年公司乐观预计完成约9000万美元的资产处置，资本化率在6% - 6.5%之间；已签订出售合同的资产总收益为1160万美元 [11][18] - 公司预计2023年下半年收购活动将增加，目标是完成1亿美元的增值收购，但市场条件不可预测，无法保证实现收购目标 [23] - 目前收购市场中，医生集团和一些企业卖家将持观望态度，部分业主可能因无法再融资而被迫出售；预计2023年下半年市场利率和收购市场将更具可预测性 [17] - 开发资本融资的咨询电话增加，因成本上升和资本化率提高推动新建项目租金大幅上涨，开发商融资困难；公司也在讨论和评估其他投资选择，如合资企业，以扩大投资机会和多元化收入来源 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划用当前和预期资产处置所得偿还循环信贷额度，将整体杠杆率降至40% - 45%的目标范围 [2] - 继续寻找符合投资标准的优质房产，但高利率增加资本成本，使收购Targa房产更困难；公司在收购方面保持灵活，如利用运营合伙单位（OP units）进行交易，预计2023年收购约1亿美元的资产 [12] - 凭借35个州的优质医疗办公多元化投资组合和可用流动性，公司在收购市场寻找平衡时保持耐心；小型医疗办公业主可能在资产再融资、租户改善补贴和续租风险方面面临困难 [20] - 公司将继续寻找合理机会，并利用规模、资本获取和OP单位交易结构等竞争优势 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观医疗办公趋势良好，但需要大型多元化投资组合来降低特殊风险并获取资本，以在每个细分市场中竞争 [21] - 尽管市场条件具有挑战性，但公司乐观认为2023年能够降低杠杆率并增加收购活动 [30] 其他重要信息 - 2021 - 2022年进入医疗办公市场的旅游资本可能退出，为专业基金留下机会，交易市场需要时间适应 [1] - 公司债务约80%为固定利率，截至2022年12月31日，加权平均利率为3.75% [2] - 信用额度下当前未使用的借款能力为2.45亿美元 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于9000万美元目标销售的谈判进展、交易完成时间以及这些资产是否能反映整体投资组合 - 除已签订合同的约1200万美元资产外，另一项资产仍在尽职调查中；约900万美元的资产处于首轮投标阶段，受到强烈关注；约6800万美元的资产已完成首轮投标，进入第二轮投标，预计两到三个月后完成交易 [44][45][46] 问题2: 投资管道规模、买卖价差是否缩小以及2023年1亿美元潜在收购的目标资本化率 - 公司目标资本化率为中高7%，甚至可能达到8%；虽未积极签订意向书或合同，但一直在跟踪市场，了解资本化率和融资情况；预计2023年下半年市场买卖价差将缩小，交易将增多 [47][51] 问题3: 开发资本融资投资机会的管道与传统收购机会的对比 - 公司12月开始相关讨论，目前处于早期阶段，正在评估如何将其纳入投资管道 [52] 问题4: 关于潜在合资企业机会的结构和目标 - 公司正在市场上寻找机会，具体取决于对调整后资金从运营（AFFO）的贡献以及合作伙伴的情况；目前处于探索阶段，部分机会可能在2023年有意义 [55][56] 问题5: 入住率略有下降的原因以及如何恢复到96%以上的可见性 - 2022年第四季度入住率变化主要因密歇根州韦斯特兰的一名现金基础租户被驱逐；公司预计2023年通过租赁续约和空置空间租赁，入住率将保持在96%以上 [73][74] 问题6: 租户从破产中恢复后，使用保证金支付2023年现金租金的可持续性 - 2022年的压力主要来自护理人员工资通胀，2023年开始有所缓解；如果市场利率下降，对租金流的信心将增加 [75][90] 问题7: 空置资产或被驱逐租户资产的年度运营费用 - 空置资产的年度运营成本可能高达100 - 150万美元 [78] 问题8: 收购的目标资本化率和融资方式 - 公司收购目标资本化率为7.5%或更高；目前信用额度是最低成本的增量债务来源；公司计划通过资产处置将可变利率债务降至总债务的10%，并保持杠杆率在目标范围内 [92] 问题9: 670万美元收购用OP单位融资的定价和收益率 - OP单位定价高于股票价格，具有可协商性，因有税收节省；公司为降低杠杆率，希望更多使用OP单位进行交易 [93] 问题10: 空置物业未报销运营费用的影响 - 如果空置物业成功租赁，将带来租金收入并减少运营费用，产生双重积极影响 [96] 问题11: 如果出售9000万美元资产但无法完成1亿美元收购，是否会考虑在市场上回购股票 - 当股票价格与可收购资产价格匹配时，公司可能会考虑在市场上回购股票 [100][101] 问题12: 1亿美元收购和9000万美元出售的资金来源和杠杆率影响 - 公司更倾向于用股权进行收购；若无法用股权，可出售更多资产，以保持杠杆率在40% - 45%的目标范围内 [102] 问题13: 10% - 15%的到期租赁可能空置是否正常，以及这些物业的特点和续租时间 - 这是正常的租赁到期和续租活动，公司认为实现85% - 90%的保留率是良好的，同时将继续租赁当前空置空间，以保持入住率在96%以上 [103] 问题14: 本季度两个租户入住空置空间的增量净营业收入（NOI）情况 - 从整体来看，租户入住带来的增量NOI不会很显著，因为会有其他租赁进出情况 [114]

债务与利率互换情况 - 截至2022年12月31日，公司有15份利率互换协议，总名义金额为5亿美元，固定了信贷安排下3.5亿美元和1.5亿美元定期贷款部分的SOFR利率组成部分[109] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务为6.941亿美元（扣除未摊销债务发行成本）[110] - 截至2022年12月31日，公司循环信贷协议下有1.457亿美元未对冲可变利率借款（未扣除未摊销债务发行成本净额），当时SOFR为4.32%[270] - 假设可变利率债务金额无增加，若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约150万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约150万美元[270] - 2021年12月31日公司利率风险敞口与2022年12月31日无重大差异[271] - 公司有六笔利率互换和九笔远期利率互换用于管理利率风险，Term Loan A互换名义价值3.5亿美元，Term Loan B互换名义价值1.5亿美元[372][373] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司利率互换公允价值分别为资产34,705美元和净负债6,554美元[376] - 2022年、2021年和2020年，公司利率互换在其他综合收益中确认的（损失）分别为41,068美元、5,220美元和收益16,451美元[378] - 未来十二个月，公司估计将有14,091美元重新分类为利息费用减少[378] - 截至2022年12月31日，公司债务加权平均利率为4.20%，期限为3.93年；2021年分别为2.87%和4.28年[380] REIT相关规定与风险 - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的应纳税所得额[112] - 为符合REIT资格，在每个纳税年度的后半年内，不得超过50%的已发行股票价值由五名或更少个人直接或间接拥有[137] - 公司章程禁止任何股东实际或间接拥有超过任何类别或系列已发行股票价值或数量的9.8%[137] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益），若满足此要求但分配不足100%，将对未分配应税收入缴纳美国联邦企业所得税；若实际支付给股东的金额低于规定最低金额，将缴纳4%的不可扣除消费税[157] - 公司资产在每个日历季度末，至少75%的价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成；投资证券（政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外），一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过其总价值10%的证券；任何一家发行人的证券不能超过公司资产价值（政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外）的5%；一个或多个TRS的证券不能超过公司总资产价值的20%；“公开上市REIT”（需根据《交易法》向美国证券交易委员会提交年度和定期报告的REIT）的无不动产或不动产权益担保的债务不能超过公司资产的25%[160] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税，公司处置不动产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[161] - 公司可通过应税的普通股分配满足90%的分配测试，根据美国国税局规定，只要至少20%的总股息以现金形式发放且满足其他参数，以普通股形式发放的股息将被视为财产分配[162] - 公司章程规定董事会可在未经股东批准的情况下撤销或终止REIT选举，若不再符合REIT资格，将对应税收入缴纳美国联邦所得税，且不再需要向股东分配大部分应税收入[164] - 公司对TRS的所有权有不超过20%资产价值的限制，TRS与母公司REIT之间非公平交易的某些交易及TRS为母公司REIT或其租户提供服务收入低于公平谈判金额的部分，将征收100%的消费税[165] - 若公司不符合REIT资格，将按普通公司纳税，无法扣除支付给股东的股息，可能面临更高的州和地方税，且除非符合特定救济规定，否则在不符合资格的年份之后的第五个日历年才能重新选举REIT身份[152][155] - 若设施运营商直接或间接拥有公司超35%已发行股份，或个人或团体拥有公司及设施运营商超35%已发行股份，公司将无法符合REIT资格[170] - 公司章程规定，除非董事会豁免，任何人实益或推定拥有的任何类别或系列已发行股份价值或数量不得超9.8%[173] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在应税年度最后半年内任何时间，实益或推定拥有的已发行和流通股本价值不得超50%；至少100人须在应税年度至少335天内实益拥有公司股份[172] - 若TRS承租人不符合TRS资格，或其聘请的设施运营商不符合“合格独立承包商”资格，公司将无法符合REIT资格，面临更高税收，可分配给股东的现金减少[169,170] - 若公司医疗设施租赁在美国联邦所得税方面不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格，面临更高税收，可分配给股东的现金减少[167] - 若公司运营合伙企业在美国联邦所得税方面不符合合伙企业资格，公司将无法符合REIT资格，并面临其他不利后果[177] 公司面临的风险因素 - 债务协议要求公司遵守多项财务和其他契约，违反可能导致债务违约，加速债务本金偿还并影响业务和股价[108] - 利率对冲可能无法成功降低利率风险，若失败或交易对手违约，将增加借款成本，影响公司收益和股价[109] - 公司可能无法在债务到期时进行再融资或无法获得有利条款，利率上升会减少收入，可能需出售医疗设施[110] - 医疗行业的不利趋势，如需求变化、竞争、监管和报销不确定性等，会影响租户业务和公司租赁收入[114][115][116] - 医疗行业法规变化、租户违规受罚、第三方报销减少等，会影响租户支付租金能力和公司业务[117][118][119] - 房地产市场条件变化，如经济涨跌、利率变动，会影响公司收购和处置医疗设施的能力和价格[123] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时出售医疗设施，还可能因转让限制和市场不确定性而受损[124][125][126] - 公司依赖多位高管和关键人员管理运营，无法保证他们会继续留任，若未能留住关键员工，可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[151] 公司股权结构与股东权益 - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业93.97%的已发行OP单位[128][132] - 普通股股东对运营合伙企业发行不超过已发行普通股20%的额外OP单位通常无投票权[132] - 《马里兰州普通公司法》的“业务合并”条款禁止公司与“利益相关股东”（即直接或间接拥有公司普通股投票权10%或以上的人）在该股东成为利益相关股东后的五年内进行某些业务合并[142] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”条款规定，在“控制股收购”中获得公司“控制股”（即与股东控制的其他股份合计后，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）的股东，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的肯定票，否则对其控制股无投票权[142] - 董事会有权在未经股东批准的情况下修改公司章程，增加或减少授权发行的股份总数或任何类别或系列的股份数量[142] - 董事会有权在未经股东批准的情况下对未发行的普通股或优先股进行分类或重新分类[142] - 公司可在未经股东投票或通知的情况下改变业务、投资和融资策略[143] - 公司章程规定，在马里兰州法律允许的最大范围内，免除董事和高级管理人员对公司及其股东的金钱损害赔偿责任[144] - 公司董事只能因正当理由，经持有三分之二有权在董事选举中投票的股东赞成票才能被罢免[146] - 公司运营合伙协议中的某些条款，如赎回权、未经同意不得移除公司作为普通合伙人、OP单位转让限制等，可能延迟或阻止对公司的非邀约收购或控制权变更[147][148] - 截至2022年12月31日，公司是运营合伙企业93.97%的有限合伙人，其余6.03%由长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有[303] - 截至2022年和2021年12月31日，A类累积可赎回优先股均为3105股，清算优先权为每股25美元，股息年利率为7.50%，2022年和2021年均支付优先股股息5822美元[381][382] - 截至2022年和2021年12月31日，普通股流通股分别为65518股和64880股，2022年和2021年分别支付普通股、LTIP单位和OP单位总股息58420美元和52500美元[383][385] - 截至2022年和2021年12月31日，公司应计股息余额分别为209美元和643美元，2022年应计股息36美元，支付股息470美元；2021年应计股息458美元，支付股息742美元[386] - 2022年3月，公司与销售代理达成协议，可不时发售最高300000美元的普通股[388] - 2022年，公司通过ATM股权发行598股普通股，净收益10104美元，平均发行价每股17.15美元；2021年通过股权发行6726股普通股，净收益96449美元，平均发行价每股14.56美元[389] - 2021年3月18日，公司完成普通股包销公开发行，发行8625股，公开发行价每股13.30美元，净收益109550美元[390] - 2022年，一名OP单位持有人赎回35个OP单位，赎回价值600美元；2021年，三名OP单位持有人赎回62个OP单位，赎回价值919美元[391] - 截至2022年和2021年12月31日，已发行和流通的OP单位分别为1667个和1702个，总价值分别为8480美元和9080美元[392] - 截至2022年和2021年12月31日，应收关联方款项分别为200美元和163美元，无应付关联方款项[394] 财务数据关键指标变化 - 2022年公司完成14项房地产收购，使房地产投资余额增加约1.489亿美元[284] - 截至2022年12月31日，公司投资性房地产净值为12.85959亿美元，2021年为11.99748亿美元[290] - 截至2022年12月31日，公司总资产为13.93261亿美元，2021年为12.63485亿美元[290] - 截至2022年12月31日，公司总负债为7.44196亿美元，2021年为6.25908亿美元[290] - 2022年公司总营收为1.37283亿美元，2021年为1.15936亿美元，2020年为0.9373亿美元[292] - 2022年公司总费用为1.2404亿美元，2021年为0.98663亿美元，2020年为0.96229亿美元[292] - 2022年公司净收入为0.19996亿美元，2021年为0.18342亿美元，2020年净亏损0.02499亿美元[292] - 2022年归属于普通股股东的净收入为0.1332亿美元，2021年为0.118亿美元，2020年净亏损0.07747亿美元[292] - 2022年归属于普通股股东的基本和摊薄后每股净收入为0.2美元，2021年为0.19美元，2020年为 - 0.17美元[292] - 2022年加权平均流通股数（基本和摊薄）为6546.2万股，2021年为6064万股，2020年为4625.6万股[292] - 2022年净收入为19,996美元，2021年为18,342美元，2020年为亏损2,499美元[295] - 2022年利率互换协议公允价值增加41,310美元，2021年为11,583美元，2020年为减少11,545美元[295] - 2022年综合收入为61,306美元，2021年为29,925美元，2020年为亏损14,044美元[295] - 2022年归属于普通股股东的综合收入为52,142美元，2021年为22,713美元，2020年为亏损18,501美元[295] - 2020年初普通股股数为43,806股，2022年末为65,518股[298] - 2020年初公司股东权益为430,270千美元，2022年末为632,984千美元[298] - 2020年向普通股股东支付股息37,636千美元，2021年为52,044千美元，2022年为55,009千美元[298] - 2020年向优先股股东支付股息5,822千美元，2021年和2022年均为5,822千美元[298] - 2020年非控股股东权益为30,083千美元，2022年末为16,081千美元[298] - 2020年公司总权益为460,353千美元，2022年末为649,065千美元[298] - 2022年净收入为1999.6万美元，2021年为1834.2万美元，2020年为亏损249.9万美元[301] - 2022年经营活动提供的净现金为7654.1万美元，2021年为6896.7万美元，2020年为3452万美元[301] - 2022年投资活动使用的净现金为1.37252亿美元，2021年为1.94665亿美元，2020年为2.23672亿美元[301] - 2022年融资活动提供的净现金为6240.7万美元，2021年为1.27704亿美元，2020年为1.9272亿美元[301] - 截至2022年和2021年12月31日，公司现金及现金等价物分别为4016美元和7213美元，受限现金分别为10439美元和

业绩总结 - 2022年总收入同比增长19.6%，达到3630万美元，主要受公司收购活动的推动[73] - 归属于普通股东的净收入为40万美元，较去年同期下降89.5%[73] - 运营资金（FFO）为1550万美元，较去年同期下降0.6%[73] - 调整后的运营资金（AFFO）为1650万美元，较去年同期增长0.6%[73] - 2022年净收入为19,996万美元，较2021年增长9.0%[175] - 2022年EBITDA为25,005万美元，较2021年增长14.3%[181] 用户数据 - 租赁占用率为96.5%[4] - 健康系统或其他关联租户占比为89%[4] - 公司的投资组合中，医疗办公楼（MOB）占比为68%[91] - 截至2022年12月31日，总可租赁平方英尺为4,895,635，当前空置率为3.5%[93] 市场扩张与收购 - 2022年全年完成14项收购，涉及总计583,253可租赁平方英尺，购买总价为1.489亿美元[74] - 2023年到期的租赁占总可租赁平方英尺的7.4%，对应的年租金为7542千美元[93] 财务数据 - 总资产为1,393,261,000美元，较2021年增长10.3%[152] - 负债总额为744,196,000美元，较2021年增长18.9%[152] - 杠杆率为47.6%[75] - 加权平均资本化率为7.8%[4] - 加权平均租赁期限为6.2年[4] 其他新策略与有价值信息 - 总年化基础租金为1.145亿美元[60] - 加权平均租金增长率为2.1%[60] - 2022年折旧费用为40,008,000美元，较2021年增加18.3%[155] - 2022年融资活动提供的净现金为62,407,000美元，较2021年减少51.1%[155] - 2022年租金收入为137,167万美元，较2021年增长18.4%[175]

收入和利润（同比环比） - 第三季度租金收入为3534.7万美元，同比增长18.0%[165] - 九个月累计租金收入为1.00877亿美元，同比增长18.0%[165] - 第三季度归属于普通股股东的每股净收益为0.12美元，去年同期为0.06美元[165] - 2022年第三季度总收入3540万美元，同比增长542万美元，其中租金收入3535万美元，同比增长538万美元[181][182] - 2022年第三季度净利润为1000万美元，较2021年同期的540万美元增长460万美元[192] - 2022年前九个月总收入为1.01亿美元，较2021年同期的8560万美元增长1540万美元[194] - 2022年前九个月净收入为1815万美元，较2021年同期的1286万美元增长529万美元[193][204] - 2022年第三季度净收入为1002.9万美元，同比增长86.8%（2021年同期为536.8万美元）[234] 运营资金（FFO/AFFO）表现 - 第三季度FFO（运营资金）每股为0.23美元，与去年同期持平[165] - 第三季度AFFO（调整后运营资金）每股为0.25美元，去年同期为0.24美元[165] - 2022年第三季度运营资金（FFO）为1620.8万美元，同比增长2.4%（2021年同期为1582.8万美元）[234] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）为1713.3万美元，同比增长4.3%（2021年同期为1642.9万美元）[234] - 2022年第三季度每股FFO为0.23美元，与去年同期持平[234] - 2022年第三季度每股AFFO为0.25美元，同比增长4.2%（2021年同期为0.24美元）[234] 息税折旧摊销前利润（EBITDAre）表现 - 2022年第三季度EBITDAre为2465.4万美元，同比增长11.4%（2021年同期为2214.0万美元）[236] - 2022年第三季度调整后EBITDAre为2602.6万美元，同比增长10.4%（2021年同期为2357.2万美元）[236] 成本和费用（同比环比） - 第三季度利息支出为696.3万美元，同比增长44.2%[165] - 2022年第三季度总费用3213万美元，同比增长751万美元，主要因运营费用增加271万美元及利息费用增加213万美元[181][184][187] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为4154.7万美元，同比增长21.7%（2021年同期为3414.0万美元）[234] 投资组合与收购活动 - 2022年前九个月完成14项收购，总面积58.3万平方英尺，总购买价格1.489亿美元，年化基本租金1070万美元[168] - 截至2022年9月30日，投资组合包含118处设施，总面积490万平方英尺，年化基本租金总额1.137亿美元[168] 资产处置收益 - 第三季度投资物业处置收益为675.3万美元，去年同期为0[165] - 2022年第三季度投资物业出售收益为675万美元，推动净利润达到1003万美元[181] - 2022年7月出售一处物业获得总收益1790万美元，实现约680万美元收益[169] - 2022年7月出售一处投资性房地产获得总收益1790万美元，实现约680万美元的收益[191][203] 债务与融资情况 - 截至2022年9月30日，公司房地产总投资为14.8亿美元，总债务净额为6.93亿美元，加权平均利率为3.90%[167] - 2022年前九个月通过发行60万股普通股筹集资金1030万美元，平均发行价每股17.15美元[171] - 2022年前九个月从信贷额度中净借款1.221亿美元，截至9月30日未偿还净余额为6.349亿美元，截至11月1日未使用借款能力为2.438亿美元[173] - 截至2022年9月30日，公司总负债为7.422亿美元，较2021年12月31日的6.259亿美元增加[208] - 2022年前九个月加权平均债务利率为3.18%，而2021年同期为3.14%[201] - 截至2022年9月30日，公司固定债务总额为5.584亿美元，加权平均利率为3.75%[222] - 2022年前九个月通过股权发行筹集总额1030万美元，平均发行价格为每股17.15美元[214] - 截至2022年9月30日，公司有1.447亿美元未对冲的循环信贷额度借款，利率可变[239] 利率风险敞口 - 基于2022年9月30日浮动利率债务余额，SOFR利率上升200个基点将导致公司年利息支出增加约290万美元[176] - 假设SOFR上升200个基点，公司年现金流将减少约290万美元[239] 资产与现金流 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资净值为13亿美元，较2021年12月31日的12亿美元有所增加[205] - 2022年前九个月运营现金流为5820万美元，较2021年同期的5170万美元有所增加[223] 股东回报 - 第三季度普通股每股股息为0.21美元，去年同期为0.205美元[165] 公司治理与持股 - 截至2022年9月30日，公司持有其运营合伙企业93.97%的已发行普通合伙单位[152] 可持续发展表现 - 公司2021年GRESB评估得分为46分，高于2020年得分[158]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收同比增长18.1%至3540万美元，主要得益于过去一年的收购活动，包括出售一处房产获得的680万美元收益 [6][18] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净利润为810万美元，合每股0.12美元，而2021年第三季度为370万美元，合每股0.06美元 [6][22] - 2022年第三季度FFO为每股0.23美元，与去年持平；AFFO每股增加0.01美元至0.25美元 [6][23] - 2022年第三季度总费用为3210万美元，上年同期为2460万美元，主要因投资组合扩大、多数收购为多租户性质以及利息费用增加 [19] - 2022年第三季度G&A费用为400万美元，2021年第三季度为390万美元，预计第四季度G&A费用在400 - 420万美元之间 [20] - 2022年第三季度运营费用为670万美元，上年同期为400万美元，增长源于投资组合增长和毛租赁的影响 [21] - 2022年第三季度利息费用为700万美元，去年同期为480万美元，反映了债务余额增加和利率上升 [22] - 截至2022年9月30日，房地产总投资约15亿美元，较一年前增加1.71亿美元 [24] - 截至2022年9月30日，总债务约7.03亿美元，杠杆率为47.6%，加权平均利率为3.9%，信贷额度下未使用的借款能力为2.44亿美元，债务加权平均期限从6月30日的3.8年增至4.2年 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第三季度末，投资组合包括房地产总投资15亿美元，总可租赁面积490万平方英尺， occupancy率96.8%，加权平均租赁期限6.4年，租金覆盖率4.7倍，加权平均合同租金增长率2.1% [18] - 同店基础上，排除现金基础租赁，2022年第三季度收入较2021年第三季度增加34.4万美元，增幅1.4% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场因利率上升而波动，收购市场显著放缓，市场通常需要时间来充分反映变化 [7][13] - 市场整体的资本化率至少上升了75 - 100个基点，在某些情况下上升幅度更大 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将谨慎选择增量收购，直到资本化率更好地反映更高的资本成本 [9] - 公司正在进行战略审查，出售能增值的房产，用所得款项减少未偿债务，待市场条件改善时重启收购 [10] - 公司将继续寻找合理的投资机会，在市场演变过程中保持纪律和谨慎 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场条件具有挑战性，但公司认为自身处于有利地位，能够执行业务战略，并期待在今年剩余时间和2023年分享进展 [28] - 预计2023年有购买医疗办公物业的良好机会，但会考虑资本成本和股票交易情况，以实现增值增长 [64] 其他重要信息 - 2022年第三季度完成5笔收购，总投资5080万美元，加权平均资本化率7.1%，收购物业总面积近25万平方英尺 [13] - 2022年第三季度出售田纳西州日耳曼敦的医疗办公楼，获得毛收入1790万美元，出售收益680万美元 [17] - 2022年8月，公司扩大信贷额度，增加1.5亿美元定期贷款，延长循环信贷额度期限，并将基于LIBOR的贷款转换为基于SOFR的贷款，同时进行利率互换，使固定利率债务比例达到约80% [9][24] - 2023年租赁到期方面，超过一半的ABR与两个单租户设施有关，续租进展顺利，目前没有预计不续租的重大租赁 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的收益范围以及长期债务目标能否通过计划出售实现，未来出售的资本化率范围如何 - 公司可能出售价值5000万美元以上的房产，目标资本化率可能在低6%左右，此前可能在中5%左右，长期债务目标仍为40% - 45%，目前暂停收购是为等待更好的利率，市场有望回升，出售房产可降低债务比率 [31][32][34] 问题2: 资本化率上升75个基点是否适用于整个投资组合，低于5000万美元的交易或其他特征是否有更大变化 - 市场整体的资本化率至少上升了75 - 100个基点，无论物业质量和位置如何，在某些情况下上升幅度更大 [38][39] 问题3: 管道健康系统的最新情况以及是否按时支付租金 - 管道健康系统正在进行破产程序，尚未决定是否接受或拒绝公司的租约，目前认为租约不会被拒绝，因为租金低于市场水平，支付时间受破产规则影响，预计后续会正常支付 [40][41] 问题4: 如何看待优先股在资本结构中的作用，如果有处置收益将如何使用 - 优先股在信贷额度中算作资本，偿还优先股时需考虑对定价网格的影响，避免杠杆率超过50%，公司会综合考虑如何使用处置收益 [45] 问题5: 公司股票交易的隐含资本化率较高，购买自身资产与外部资产的差距需要多小才能使收购有意义 - 公司认为目前股票价格过低，需要购买增值资产，包括考虑利息和资本成本，市场需要时间调整，目前可能会有一些暂停，但市场上可能存在有吸引力的收购机会 [48][49][50] 问题6: 收购的74% occupancy资产的计划和时间安排 - 公司有强大的资产管理部门，能够重新租赁物业，增加租赁期限和提高信用等级，对于有 vacancy的物业，公司会支付经纪人费用等方式来提高 occupancy，有时在购买前已有租户意向 [51][52][53] 问题7: 如果管道持有的资产出现问题，更换租户的速度有多快 - 该资产位于丹佛市中心附近，价格有优势，租金远低于市场水平，租户投入大量资金进行升级，预计租户不会放弃15年的低于市场租约，该资产有吸引力 [59][60] 问题8: 从历史经验来看，资本化率上升多少会促使公司重新参与收购，还是仅取决于利差 - 市场仍在过渡中，2023年可能有购买医疗办公物业的良好机会，但公司会考虑资本成本和股票交易情况，以实现增值增长 [62][63][64]

业绩总结 - 第三季度净收入为805.7万美元，每股摊薄收益为0.12美元，较去年同期的367.0万美元和0.06美元增长了118.5%[38] - 第三季度租金收入为353.5万美元，较去年同期增长18.1%[38] - 第三季度资金运营收益(FFO)为1620.8万美元，每股和单位收益为0.23美元，与去年同期持平[38] - 第三季度调整后的资金运营收益(AFFO)为1713.3万美元，每股和单位收益为0.25美元，较去年同期的1642.9万美元和0.24美元增长4.3%[38] - 第三季度的总支出为3213.0万美元，较第二季度的2986.3万美元增长了7.6%[37] - 第三季度的利息支出为696.3万美元，较第二季度的540.1万美元增长了29.0%[37] 收购与投资 - 公司在第三季度完成了五项收购，总可租赁面积为247,346平方英尺，购买总价为5080万美元，平均资本化率为7.1%[40] - 截至2022年9月30日，投资于房地产的总额为14.82亿美元[25] - 截至2022年9月30日，公司的总投资房地产为15亿美元，租赁占用率为96.8%[54] 负债与财务状况 - 截至2022年9月30日，公司的杠杆率为47.6%，较2022年6月30日的46.2%有所上升[42] - 截至2022年9月30日，总债务为703,109千美元，杠杆比率为47.6%[75] - 截至2022年9月30日，公司的总负债为742,165千美元，同比增长18.6%（2021年为625,908千美元）[87] - 截至2022年9月30日，公司的加权平均租赁占用率为96.8%[7] - 截至2022年9月30日，公司的未使用借款能力为2.438亿美元[42] 租赁与收入结构 - 公司总年化基础租金为1.137亿美元，租金覆盖率为4.7倍[54] - 截至2022年9月30日，公司的租赁类型中，三网租赁占52%，绝对净租赁占40%[55] - 截至2022年9月30日，总可租赁面积为489.6万平方英尺[54] 未来展望 - 预计固定债务的加权平均利率将在2023年降至约3.67%，2024年降至3.50%，2025年降至3.43%[42] 其他信息 - 公司与新定期贷款相关，进入了1.5亿美元的利率互换，将SOFR组件固定在2.54%[42] - 公司在第三季度出售了一处位于田纳西州的医疗办公楼，获得总收益为1790万美元，产生了680万美元的销售收益[38]