收入和利润（同比环比） - 第二季度租金收入3367.9万美元，同比增长19.4%[170] - 上半年租金收入6553万美元，同比增长18.0%[170] - 2022年第二季度总收入为3370万美元，较2021年同期的2820万美元增长540万美元[188][189] - 截至2022年6月30日的六个月总收入为6560万美元，较2021年同期的5560万美元增长1000万美元，增幅为18.0%[199] - 净租赁费用回收产生的收入从2021年同期的530万美元增至2022年的840万美元[199] - 2022年第二季度净收入为380万美元，较2021年同期的420万美元减少40万美元[188][197] - 截至2022年6月30日的六个月净收入为810万美元，较2021年同期的750万美元增长60万美元，增幅为8.0%[207] 运营资金和盈利指标（FFO/AFFO/EBITDAre） - 第二季度FFO每股0.24美元，同比增长9.1%[170] - 上半年FFO每股0.47美元，同比增长6.8%[170] - 第二季度AFFO每股0.25美元，同比增长8.7%[170] - 上半年AFFO每股0.49美元，同比增长4.3%[170] - 2022年第二季度FFO为1638.7万美元，同比增长16.1%[238] - 2022年第二季度AFFO为1756.3万美元，同比增长17.1%[238] - 2022年上半年FFO为3236.8万美元，同比增长20.8%[238] - 2022年上半年AFFO为3439.0万美元，同比增长20.4%[238] - 2022年第二季度EBITDAre为2327.1万美元，同比增长12.9%[239] - 2022年第二季度调整后EBITDAre为2496.5万美元，同比增长11.6%[239] - 2022年上半年EBITDAre为4553.6万美元，同比增长14.3%[239] - 2022年上半年调整后EBITDAre为4875.6万美元，同比增长12.3%[239] 成本和费用（同比环比） - 运营费用从2021年同期的700万美元增至1140万美元，增幅为440万美元，增幅为62.9%[202] - 折旧费用从2021年同期的1610万美元增至1930万美元，增加320万美元，增幅为19.9%[203] - 摊销费用从2021年同期的610万美元增至790万美元，增加180万美元，增幅为29.5%[204] 投资组合与资产规模 - 截至2022年6月30日，房地产总投资14.45亿美元，同比增长7.6%[171][172] - 投资组合包括114处设施，总面积468万平方英尺，年化基本租金1.091亿美元[172] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资净值为13亿美元，而2021年同期为11亿美元[186] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资净额为13亿美元[208] 债务与融资活动 - 截至2022年6月30日，总债务6.60亿美元，加权平均利率3.14%[171] - 总负债从2021年12月31日的6.259亿美元增至2022年6月30日的7.082亿美元，增加8230万美元，增幅为13.1%[210] - 2022年3月公司设立新的股权分销计划（ATM Program），授权发行额度为3亿美元，并终止了2020年设立的1.5亿美元计划[173] - 2022年上半年通过股权发行筹集资金1030万美元，发行60万股普通股，平均发行价格为每股17.15美元[174] - 2022年上半年公司从信贷额度中借款9250万美元，偿还500万美元，净借款额为8750万美元；截至2022年6月30日，信贷额度未偿还净余额为6.03亿美元[175] - 截至2022年8月1日，公司循环信贷额度（Revolver）的未使用借款能力为1.233亿美元[175] - 截至2022年6月30日，公司有2.601亿美元未对冲的浮动利率借款[242] - 若LIBOR上升100个基点，公司年度现金流将减少约260万美元[242] 收购与处置活动 - 上半年完成9项收购，总面积33.59万平方英尺，总价9810万美元[172] - 2022年8月1日后，公司完成两笔收购，总购买价格为2330万美元，总可租赁面积为133,380平方英尺，年化基本租金为170万美元[179] - 2022年7月公司出售一处物业，获得总收益1790万美元，实现估计收益680万美元[180] - 截至2022年8月1日，公司有四笔收购项目已签约，总购买价格约为4980万美元[181] 现金流量 - 2022年上半年的运营活动净现金流入为3990万美元，较2021年同期的3310万美元增长20.5%[227] - 2022年上半年的投资活动净现金流出为1.024亿美元，较2021年同期的1.16亿美元减少11.7%[229]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收同比增长19.2%，达到3370万美元 [7] - 归属于普通股股东的净利润为220万美元，合每股0.03美元 [7] - FFO为每股0.24美元，AFFO为每股0.25美元，均较上年同期增长0.02美元 [7] - 第二季度FFO同比增长16%至1640万美元，AFFO同比增长17%至1760万美元 [25] - 截至2022年6月30日，房地产总投资约14亿美元，较上年增加1.84亿美元 [26] - 截至2022年6月30日，总债务约6.6亿美元，杠杆率为46.2%，加权平均利率为3.14% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第二季度完成5笔收购，总投资7410万美元，加权平均资本化率为6.9%，平均入住率88% [12] - 第三季度已完成2笔收购，总价2330万美元 [15] - 目前有4处房产处于合同阶段，总价4980万美元，预计加权平均资本化率7.4% [16] - 第二季度一处潜在出售房产因融资市场状况终止合同，7月出售一处医疗光学建筑，获得毛收入1790万美元，预计出售收益680万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度已完成收购的加权平均资本化率升至7.3%，合同阶段房产预计加权平均资本化率为7.4% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购目标资产的市场竞争激烈，但公司继续有效寻找新机会，对全年收购步伐有信心 [8] - 为适应增长，8月1日扩大信贷安排，增加1.5亿美元延迟提取定期贷款，并签订掉期协议稳定利息成本 [10] - 公司主要寻找医疗办公大楼（MOBs），追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身有能力执行收购和整体业务战略，对全年收购目标有信心 [10][29] - 随着通胀等因素，公司认为自身资产将获得更好的租金率 [55] 其他重要信息 - 电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司对通过债务融资进行未来收购并提高杠杆率上限的意愿如何 - 公司目标杠杆率为40% - 45%，在当前市场条件下，可暂时提高杠杆率，也有能力出售资产，长期仍希望降低杠杆率 [33][34] 问题: 公司目前是否在推销资产以应对资本市场环境 - 公司一直有买家对其资产感兴趣，上季度出售一处资产部分出于此原因 [35] 问题: 是否正在重新推销俄亥俄州贝尔普雷的资产 - 不会重新推销，该资产回报率高且对租户具有战略意义，预计租户会回来 [36] 问题: 利率掉期是否仅适用于债务中的定期贷款部分 - 是的，按预计，超过80%的债务将是固定利率，其余为循环贷款和浮动利率 [39] 问题: 未来收购能否使用延迟提取定期贷款融资 - 可以，计划在第三季度提取定期贷款，之后该部分债务将固定利率至2028年1月或2月1日 [40] 问题: 是否有计划降低循环贷款余额 - 定期贷款将直接降低循环贷款余额，也可通过增加股权来降低，但目前超过80%的债务为固定利率 [41] 问题: 延迟提取定期贷款是否有与杠杆率阈值相关的契约限制 - 没有，这只是对现有信贷安排的扩展，没有重大契约变化和信用利差变化 [44] 问题: 出售田纳西州医疗办公大楼的资本化率是多少 - 出售时资本化率约为8%，购入时在9%以上，出售主要是因为租户租约即将到期且有其他计划 [47][49] 问题: 以6.3%资本化率购买的资产预计通过租赁活动能提高多少收益率，未来是否会寻找更多此类交易 - 预计购买有增值潜力的资产可提高约1%收益率，公司将资本化率目标提高到7.5%及以上，但仍会寻找优质可增值资产 [50] 问题: 近期收购资产的租赁速度是否有变化 - 租赁速度有变化，租金比预期好，公司通过改善物业状况提高了入住率 [55][56] 问题: 收购资产类型是否有变化 - 主要收购医疗办公大楼，追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 问题: 不同资产类别（MOBs和IRFs）的资本化率变动程度是否不同 - MOBs的价格发现比IRFs更多，由于康复医院上市不频繁且受不同因素影响，目前难以判断IRFs的资本化率变动情况 [59][60] 问题: 公司是否会考虑为增值机会提供资金并锁定开发部分的收益率 - 有可能，公司追求高收益率和低风险，会谨慎对待增值机会 [61] 问题: 考虑到每股约15美元的共识净资产价值估计，公司是否考虑回购股票 - 不考虑，公司战略是增长，需要扩大规模以获得优势并进入债券市场 [64][65] 问题: 同店资产的租赁积压情况，特别是墨尔本、韦斯特兰和德比的资产 - 墨尔本有一定进展，预计到今年第四季度和明年年初入住率能达到40% - 50%，2023年更稳定；德比仍在进行中；韦斯特兰是租户纠纷问题，正在通过法院解决 [68][69] 问题: 托莱多交易的7.1%资本化率是否包括租赁至稳定状态，预计达到稳定收益率的时间 - 目前的资本化率是当前情况，公司预计凭借机构投资者的优势和资金投入，物业将按资产质量正常租赁 [70][72] 问题: 本季度后期可赎回优先股的最新想法 - 目前没有赎回优先股的计划，下个月公司有选择权，但近期不会考虑 [73]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，市场资本化为754,488千美元，较2022年3月31日的1,094,533千美元下降约31%[6] - 第二季度租金收入为33,679千美元，同比增长19.2%[8] - 第二季度净收入为2,236千美元，每股摊薄收益为0.03美元，较2021年同期的2,553千美元和0.04美元下降[8] - 第二季度的资金运营（FFO）为16,387千美元，每股和单位为0.24美元，较2021年同期的14,108千美元和0.22美元增长[8] - 调整后的资金运营（AFFO）为17,563千美元，每股和单位为0.25美元，较2021年同期的15,000千美元和0.23美元增长[8] - 2022年第二季度总收入为33,697万美元，同比增长5.7%[22] - 2022年第二季度总支出为29,863万美元，同比增长8.2%[22] - 2022年第二季度净收入为2,236万美元，同比下降16.0%[22] - 2022年6月30日的总资产为1,357,266万美元，较2022年3月31日增长5.6%[23] - 2022年6月30日的总负债为708,157万美元，较2022年3月31日增长11.9%[23] - 2022年6月30日的现金及现金等价物为5,873万美元，较2022年3月31日增长216.5%[23] 收购与市场扩张 - 第二季度完成五项收购，总可租赁面积为255,126平方英尺，购买总价为74.1百万美元，平均资本化率为6.9%[10] - 2022年迄今为止，完成11项收购，总可租赁面积为469,287平方英尺，购买总价为121.3百万美元，平均资本化率为7.1%[11] - 2022年完成的收购总面积为469,287平方英尺，合同购买价格为121,337千美元，年化基础租金为8,556千美元，资本化率为7.1%[34] 财务指标 - 截至2022年6月30日，公司的杠杆率为46.2%，较2022年3月31日的43.7%有所上升[16] - 2022年第二季度利息支出为5,401千美元，较2021年同期的5,020千美元有所上升[7] - 2022年第二季度的总资产折旧和摊销费用为14,036千美元，较2021年同期的11,427千美元增长[7] - 2022年6月30日的总债务为667,317千美元，较2021年的1,000,000千美元减少33.2%[30] - 2022年6月30日的加权平均利率为3.14%[32] - 2022年6月30日的固定费用覆盖比率为3.59倍[32] - 2022年6月30日的普通股年股息收益率为7.4%[32] - 2022年6月30日的EBITDA re为23,271千美元，较2021年的22,140千美元增长5.1%[26] 未来展望 - 公司在财报中提到，未来的财务表现包括新租户或现有物业扩展的现金流预计将有所增长[80] - 公司强调，租户支付租金的能力是未来财务表现的重要因素[80] - 公司预计未来的股息和其他财务项目将会有所变化[80] - 公司在收购机会和预期收购活动方面有明确的计划，包括收购的时间和成功完成的预期[80] - 公司提到，未来的经济条件或表现可能会对财务结果产生重大影响[80] - 公司在报告中提醒投资者不要过度依赖前瞻性声明[80]

业绩总结 - 自首次公开募股以来，公司年均复合增长率为56%[19] - 公司总市值为9亿美元，股息收益率为6.5%[7] - 截至2022年3月31日，公司资产负债率为43.7%，可用资金为1.35亿美元[4] 用户数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有4.4百万平方英尺的可租赁面积，建筑物总数为201栋，租户数量为171个，整体入住率为97%[8] - 90%的50岁及以上美国人希望在家中养老，显示出对便利医疗服务的需求持续增长[16] 市场扩张与投资 - 自首次公开募股以来，公司已投资超过14亿美元的房地产，其中2021年收购了1.89亿美元，2022年迄今为止收购了9800万美元，另有4400万美元在合同中[4] - 公司在2021年完成了约2亿美元的交易，目标市场的年交易额为200亿美元[18] - 公司在医疗办公室和住院房地产交易中，目标市场的物业类型和资本化率范围为20亿美元[18] 资本结构 - 公司拥有多元化的资本结构，包括350,000美元的债务、186,700美元的优先股和57,487美元的普通股及OP单位[24] - 截至2022年3月31日，公司手头现金为190万美元[25]

财务概况 - 截至2022年3月31日，公司总资产达14亿美元，市值为11亿美元，平均资本化率为7.8%[7] - 截至2022年3月31日，公司资产负债率为43.7%，可用资金为1.57亿美元[4] - 公司拥有350,000美元的债务，186,700美元的优先股和57,487美元的普通股及OP单位[27] 收购与投资 - 2021年，公司收购金额为1.89亿美元，自首次公开募股以来累计收购超过13亿美元[4] - 公司在2021年完成的交易中，约有7500万美元的交易已完成[21] - 公司在医疗房地产领域的投资年复合增长率为56%[14] 用户数据与市场需求 - 90%的50岁及以上美国人希望在家中养老，显示出对便利医疗服务的需求持续增长[18] - 公司在目标市场中每年进行200亿美元的医疗办公室和住院房地产交易，已审查约8亿美元的交易[20] 股息与收益 - 公司在2022年第一季度的股息收益率为5.1%[7] 租户与资产管理 - 公司投资组合的净可租赁面积为440万平方英尺，租户入住率为97%[9]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，市场资本化为1,094,533千美元，较2021年12月31日的1,181,831千美元下降约7.4%[6] - 2022年第一季度租金收入为31,852千美元，同比增长约5.1%[7] - 2022年第一季度总收入为31,875千美元，同比增长5.1%[19] - 2022年第一季度净收入归属于普通股东为2,661千美元，每股摊薄收益为0.04美元，较去年同期的1,800千美元和0.03美元有所增长[8] - 2022年第一季度的净收入为428.6万美元，较2021年第四季度的548.7万美元下降约22%[22] - 2022年第一季度的FFO为15,982千美元，每股和单位收益为0.23美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的AFFO为16,828千美元，每股和单位收益为0.24美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的EBITDAre为2226.6万美元，较2021年第四季度的2188.0万美元增长约1.8%[23] 资金与支出 - 2022年第一季度总支出为27,589千美元，较2021年同期的25,926千美元增长约6.4%[7] - 截至2022年3月31日，公司的杠杆率为43.7%，较2021年12月31日的43.0%有所上升[13] - 截至2022年3月31日，总债务为594.2百万美元，较2021年末的债务水平有所增加[25] - 截至2022年5月2日，未使用的信贷额度为171百万美元[13] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金流为16,436千美元[21] - 2022年第一季度投资活动净现金流为-26,596千美元[21] - 2022年第一季度融资活动净现金流为5,591千美元[21] 收购与市场扩张 - 第一季度完成四项收购，总可租赁面积为80,781平方英尺，购买总价为24百万美元，平均资本化率为7.2%[11] - 截至2022年3月31日，医疗办公建筑（MOB）总占比为65.7%[35] - 2022年到期的租赁数量为26个，租赁面积为75,382平方英尺，占总可租赁面积的1.7%[38] - 2023年到期的租赁数量为41个，租赁面积为309,170平方英尺，占总可租赁面积的7.0%[38] - 2024年到期的租赁数量为55个，租赁面积为772,188平方英尺，占总可租赁面积的17.4%[38] 股息与财务指标 - 2022年3月11日，董事会宣布每股现金股息为0.21美元，支付给2022年3月25日的普通股东和单位持有者[10] - 公司使用的非GAAP财务指标包括EBITDAre、调整后的EBITDAre、FFO和AFFO，这些指标被认为是评估REIT行业表现的重要补充措施[63] - 非GAAP财务指标的定义可能与其他房地产公司不同，因此不应视为净收入或现金流的替代指标[64] 租户与市场状况 - 2022年，整体租赁面积为4,294,280平方英尺，当前空置率为3.0%[38] - 2022年，所有租户的租金覆盖率为54.2%，租金覆盖比率为5.0倍[38] - 租金覆盖率的计算中，约15%的租户因缺乏财务信息或获得COVID-19救助资金而被排除在外[62] - 2021年，Trinity Health的年运营收入为202亿美元[47]

For the transition period from ___________ to ___________. Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收同比增长16.5%，达到3200万美元；归属于普通股股东的净利润为270万美元，即每股0.04美元 [8] - FFO为每股0.23美元，AFFO为每股0.24美元，与去年同期持平；第一季度FFO同比增长26%至1500万美元，AFFO同比增长24%至1680万美元 [9][21] - 2022年第一季度总费用为2760万美元，上年同期为2400万美元；G&A费用为420万美元，上年同期为440万美元；运营费用为540万美元，上年同期为370万美元 [17][18][20] - 截至2022年3月31日，房地产总投资约为14亿美元，较上年增加近2亿美元；总债务约为5.94亿美元，杠杆率为43.7%，较2021年末略有上升；加权平均利率为2.87%，循环信贷额度下未使用的借款能力为1.71亿美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第一季度末，投资组合包括440万平方英尺的可租赁面积，出租率为97%，加权平均租赁期限为6.9年，租金覆盖率为5倍，加权平均合同租金增长率为2% [16] - 长期急性护理医院租金覆盖率较上季度显著下降，但占总租金的2.3%；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平 [74] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场竞争激烈，目标资产的资本化率预计将上升 [10][11] - 大型投资组合的资本化率短期内不会有显著变化，单租户净租赁建筑的资本化率与债务利率联动性更强 [41][42] - 独立康复设施（IRFs）资本化率变化不大，仍处于6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁医疗办公大楼（MOBs）资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2022年完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司将继续寻找多租户物业的投资机会，以提高资本化率 [35] - 公司将根据资本化率和利差来决定是否进行收购，而不是单纯依赖股价或资本成本 [32] - 公司将考虑多元化债务融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] - 公司将评估赎回9月可赎回的近8000万美元优先股的可能性，以降低整体资本成本 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年实现了近18%的投资组合增长，并加强了资产负债表，2022年开局良好 [7] - 尽管收购环境竞争激烈，但公司仍能有效寻找新机会，并对全年的收购进度感到满意 [10] - 公司预计随着利率上升，目标资产的资本化率将上升 [11] - 公司认为长期急性护理医院业务将在未来表现良好，尽管受到COVID - 19的一定影响 [76] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [4][5] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产市场竞争加剧、不确定性增加、利率上升和全球问题是否导致公司收购机会减少或条件变差 - 公司认为目前处于资本化率上升的过渡时期，会谨慎收购；市场开始松动，公司有强大的项目储备，预计能完成全年目标 [29][30] 问题2: 股价下跌是否会减少公司通过ATM融资进行收购的频率，或导致收购放缓 - 公司表示收购取决于利差，而非资本成本；即使股价和债务成本上升，只要能获得更好的资本化率，仍会继续收购 [32] 问题3: 公司是否仍在考虑收购低入住率的多租户物业以提高资本化率 - 公司表示仍在关注多租户物业，全国有很多此类优质机会，且有很大的租赁潜力 [35] 问题4: 公司在评估的交易中是否竞争减少，卖家对资本化率变动是否有抵触，交易市场是否会放缓 - 公司认为卖家通常需要1 - 2个季度来调整预期；从公司的交易量来看，特定类别中的竞争对手减少；不同类型的买家和资产市场情况不同，净租赁市场的资本化率变动将大于投资组合市场；利率上升将改变市场的资本化率，但具体情况取决于卖家类型和资产类型 [39][41][44] 问题5: 公司已完成或正在进行的交易是否存在风险，6 - 12个月后收益率是否会降至7% - 7.5% - 公司表示主要目标是构建投资组合和提高FFO，而非时机市场；会通过平均成本法进行投资，不担心利率波动 [46] 问题6: 俄亥俄州待售资产的交易时间推迟的原因，以及公司是否仍对预期交易价格满意 - 交易时间推迟是由于买家融资的时间问题，公司对此没有担忧，预计在第三季度完成交易；公司对该资产的收益感到满意 [47][48] 问题7: 公司目标资产（MOBs、IRFs、外科医院）中，哪些资产的资本化率变化最明显 - IRFs交易不频繁，资本化率变化不大，通常在6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁MOBs资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 问题8: 公司在3月31日有1.7亿美元的循环信贷额度，近期是否需要使用其他债务融资方式，如何考虑未来一个季度的融资问题 - 公司表示有足够的循环信贷额度，具有很大的灵活性；会考虑多元化融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] 问题9: 公司有近8000万美元的优先股将于9月赎回，在当前股权和债务成本下，是否有理由保留7.5%的优先股 - 公司表示优先股是永久性资本，但在赎回期到来时，会评估是否赎回以降低整体资本成本 [66][67] 问题10: 公司的杠杆率目标是多少 - 公司的杠杆率目标是债务与资产比率在45%及以下，但具有一定的灵活性 [73] 问题11: 长期急性护理医院的租金覆盖率较上季度显著下降的原因是什么，预计的EBITDAre覆盖率是多少 - 租金覆盖率下降是由于部分物业财务数据的时间问题和季节性因素；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平；此外，COVID - 19导致床位利用率下降，也对租金覆盖率产生了一定影响 [74][76]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K þ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 Or ◻ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年总营收约1.159亿美元，同比增长约24%；归属于普通股股东的净利润为1180万美元，即每股0.19美元；每股运营资金（FFO）为0.90美元；调整后每股运营资金（AFFO）为0.95美元，较2020年的0.88美元增长8% [9] - 2021年第四季度总营收3030万美元，同比增长21.7%；总费用2590万美元，高于上年同期的2230万美元；归属于普通股股东的净利润为380万美元，即每股0.06美元，而2020年第四季度为110万美元，即每股0.02美元 [18][19][22] - 截至2021年12月31日，房地产总投资约13亿美元，较年初增加2亿美元，增幅18%；第一债务约5.8亿美元，杠杆率为43%，较2020年末的52%大幅下降 [24][25] - 2021年第四季度通过股权增发获得1130万美元，全年发行1530万股普通股，获得约2.3亿美元，其中约9800万美元通过股权增发获得 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年末可租赁总面积430万平方英尺，出租率97.5%，加权平均租赁期限7.1年，租金覆盖率5.1倍，加权平均合同租金增长率2.1% [17] - 医疗办公楼租金覆盖率从第三季度的5.7倍跃升至第四季度的7.7倍，主要是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于医疗设施在疫情期间表现优于其他房地产资产，以及对医疗保健长期基本面的乐观态度，医疗设施市场竞争激烈 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造一个与当地强大运营商和医疗系统合作的医疗设施投资组合，以实现稳定的收入和回报 [8] - 公司将继续通过收购符合投资标准和目标回报要求的资产来实现增长，2022年目标完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司专注于收购单个资产，与大多数专注于大型投资组合的投资者形成差异化竞争 [13] - 公司可能会根据市场条件，出于战略或机会主义原因出售资产 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升，医疗保健资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] - 公司对2022年的业务发展持乐观态度，将继续专注于增长机会 [82] 其他重要信息 - 公司近期发布了首份企业社会责任报告，详细介绍了其环境、社会和治理（ESG）理念和成就 [11] - 2021年第四季度，公司为俄克拉荷马城的Mercy康复医院进行了680万美元的扩建，预计回报率为11.8% [10][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场是否出现新的竞争对手？ - 2021年有机构投资者和私募股权基金的资金流入，但目前新资金流入不如去年普遍。这些资金通常有3 - 5年的持有期，倾向于收购大型、简单的资产以快速整合投资组合 [30] 问题2: 随着利率上升，医疗保健资本化率是否会上升？ - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升和银行要求更多股权，资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] 问题3: 2022年是否会使用股权增发（ATM），目标金额是否与2021年相同？ - 首席财务官Bob Kiernan表示，公司将根据杠杆率来考虑使用ATM，目标是将杠杆率维持在40% - 45%的范围内，并在认为有吸引力的价格下使用ATM [36] 问题4: 医疗办公楼租金覆盖率在第四季度大幅跃升的原因是什么？ - 首席财务官Bob Kiernan解释，是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率，拉高了整体数据 [42] 问题5: 在2022 - 2024年到期的约24%的基本租金（ABR）中，是否有已知的租户迁出或缩租情况？ - 目前对于2024年的情况无法提供太多信息；对于2022年，预计续租率在85% - 90%，短期内续租率较高，目前没有明显的重大变动 [46] 问题6: 目前空置的约10万多平方英尺的物业租赁情况如何？ - 墨尔本的一处物业在租户破产后于1月清空，目前正在与三个租户洽谈，预计该物业将逐步恢复为创收资产，但全面恢复可能要到明年 [49] 问题7: 目前处于合同阶段的7200万美元资产的情况如何，包括时间安排、资产类型等？ - 这些资产为单个资产，处于不同的尽职调查阶段，预计三分之一到一半将在第一季度完成交易，其余将在接下来的两到三个月内完成 [56] 问题8: 这些资产是否符合公司扩大的资产选择范围？ - 这些资产部分符合公司的新策略，即收购多租户、未完全出租但市场强劲的资产，通过后期出租提高回报率，同时实现多元化和潜在的通胀收益 [61] 问题9: 第四季度入住率环比下降约140个基点的原因是什么？ - 主要是由于墨尔本租户通过主租赁协议占用的空间变为空置 [63] 问题10: 第四季度运营费用（OpEx）环比大幅上升的原因是什么？ - 主要是由于部分资产采用了更多的毛租赁协议，以及一些现金基础租户和墨尔本物业的费用增加 [67] 问题11: 第四季度计提的准备金是否与墨尔本物业有关？ - 无关，准备金是针对密歇根的一个新租户，该租户在2021年年中所有权变更后出现付款问题，公司将其转为现金会计基础 [69] 问题12: 待收购资产主要分布在哪些地区？ - 包括密歇根、卡罗来纳、印第安纳波利斯、阿拉斯加、佛罗里达和肯塔基等地 [73] 问题13: Mercy医院扩建项目的具体情况和预计回报如何？ - 收购物业时就考虑到需要扩建，租赁协议中有相关规定，经过双方协商确定了具体方案，预计回报率为11.8% [76] 问题14: 待出售物业交易推迟的原因是什么，是否存在交易无法完成的风险？ - 买家正在调整融资方案，因此请求推迟交易，公司认为这是更好的时机，因为有新的收入来源可以替代。目前无法确定交易是否会失败 [78]