财务表现 - 净收入为0.8百万美元，每股摊薄收益为0.01美元[6] - 基金运营(FFO)为14.9百万美元，每股和单位0.21美元[7] - 经调整基金运营(AFFO)为16.5百万美元，每股和单位0.23美元[7] - 公司第一季度总收入为3.51亿美元[35] - 公司第一季度净利润为231.4万美元[35] - 公司第一季度每股收益为0.01美元[35] - 公司第一季度FFO为1488.3万美元[36] - 公司第一季度AFFO为1652.9万美元[36] - 公司第一季度每股FFO为0.21美元[36] - 公司第一季度每股AFFO为0.23美元[36] 投资组合情况 - 投资组合租赁占用率为96.4%[11] - 加权平均租赁期限为5.8年，加权平均年租金上涨率为2.2%[11] - 投资组合租金覆盖率为4.8倍[11] 资产负债情况 - 总债务为617.8百万美元，资产负债率为44.0%[13] - 公司总资产为12.64亿美元[33] - 公司总负债为6.66亿美元[33] - 公司总权益为5.97亿美元[33] 收购情况 - 公司于2024年5月签订协议以81.3百万美元收购15处门诊医疗房地产[9] 租户情况 - 公司的一名租户Steward Health Care于2024年5月6日申请第11章破产重组[12] 股息情况 - 公司于2024年3月7日宣布每股0.21美元的现金股息[15]

财务数据关键指标变化 - 截至2023年12月31日，公司有6.112亿美元未偿还债务（扣除未摊销的债务发行成本）[112] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业92.91%的已发行OP单位[132][135] - 截至2023年12月31日，公司总资产为12.677亿美元，较2022年的13.93261亿美元有所下降[308] - 2023年公司总负债为6.61886亿美元，低于2022年的7.44196亿美元[308] - 2023年公司股东总权益为6.05814亿美元，少于2022年的6.49065亿美元[308] - 2023年公司总营收为1.41049亿美元，高于2022年的1.37283亿美元[310] - 2023年公司总费用为1.34007亿美元，高于2022年的1.2404亿美元[310] - 2023年公司净收入为2173.4万美元，高于2022年的1999.6万美元[310] - 2023年归属于普通股股东的净收入为1479万美元，高于2022年的1332万美元[310] - 2023年归属于普通股股东的基本和摊薄后每股净收入为0.23美元，高于2022年的0.20美元[310] - 2023年综合收入为1218.5万美元，远低于2022年的6130.6万美元[313] - 2023年公司对房地产资产未确认减值损失[303] - 2021 - 2023年公司普通股股数从49,461增加至65,565，股东权益从457,760美元增加至605,814美元[316] - 2023年净收入为21,734美元，较2022年的19,996美元增长约8.7%，较2021年的18,342美元增长约18.5%[319] - 2023年折旧费用为41,266美元，较2022年的40,008美元增长约3.2%，较2021年的33,825美元增长约22%[319] - 2023年投资活动净现金为67,616美元，2022年为 - 137,252美元，2021年为 - 194,665美元[319] - 2023年融资活动净现金为 - 143,787美元，2022年为62,407美元，2021年为127,704美元[319] - 2023年现金及现金等价物和受限现金期末余额为6,724美元，较期初的14,455美元减少约53.5%[319] - 2023年现金支付利息为30,149美元，较2022年的21,619美元增长约39.5%，较2021年的17,707美元增长约70.3%[319] - 2023年应计股息应付为16,134美元，较2022年的15,821美元增长约2%，较2021年的15,668美元增长约3%[319] - 2023年利率互换协议公允价值变动在其他综合收益中确认9,549美元，2022年为 - 41,310美元，2021年为 - 11,583美元[319] - 2023年为收购物业发行OP单位价值5,482美元，2022年和2021年无此项[319] - 2023年和2022年12月31日，现金及现金等价物分别为1278美元和4016美元，受限现金分别为5446美元和10439美元，总计分别为6724美元和14455美元[340] - 2023年和2022年12月31日，租户应收款净额分别为6762美元和8040美元[341] - 2023年和2022年12月31日，公司对可能收回的租赁有350美元的投资组合层面准备金[342] - 2023年和2022年12月31日，代管存款分别为673美元和7833美元[343] - 2023年和2022年12月31日，递延资产分别为27132美元和29616美元[344] - 2023年和2022年12月31日，其他资产分别为15722美元和6550美元[345] - 2023年和2022年12月31日，衍生资产分别为25125美元和34705美元[346] - 2023年和2022年12月31日，其他负债分别为12770美元和7363美元[347] - 2023年和2022年12月31日，公司商誉余额为5903美元[354] - 2023年12月31日土地、建筑等不动产总投资余额为14.26969亿美元，2022年为14.84177亿美元[368] - 2023、2022、2021年折旧费用分别为41266美元、40008美元、33825美元[369] - 截至2023年12月31日，公司资本改进承诺和义务约为18300美元，未来十二个月预计为13900美元[370] - 2023年和2022年12月31日，租赁无形资产成本分别为1.38617亿美元和1.48077亿美元，净值分别为6549.4万美元和9117.5万美元[374][376] - 2023年公司在信贷安排下借款8.31万美元，还款13.64万美元，净还款5.33万美元；2022年借款13.86万美元，还款1.55万美元，净借款12.31万美元[380] - 截至2023年和2022年12月31日，信贷安排下未偿还借款净额分别为5.85333亿美元和6.36447亿美元[381] - 截至2023年12月31日，公司应付票据净额为2589.9万美元，较2022年的5767.2万美元减少[383] - 玫瑰谷贷款本金余额1.48万美元，年利率3.85%，2025年7月31日到期，2023年和2022年本金还款分别为391美元和376美元[384][385] - 邓弗里斯贷款本金1.2074万美元，年利率4.68%，2024年6月1日到期，2023年和2022年本金还款分别为302美元和288美元[386][387] - 2023年、2022年和2021年信贷安排利息支出分别为2.5868亿美元、2.0274亿美元和1.4705亿美元[380] - 托莱多贷款本金为1513美元，年利率5.0%，2022和2023年本金还款分别为47美元和98美元，2022和2023年末贷款余额分别为1466美元和1368美元，利息支出分别为45美元和88美元[388] - 坎托贷款金额为32097美元，年利率5.22%，2023年12月6日公司对其进行了清偿，总付款31525美元，包括本金30897美元和交易成本628美元，债务清偿损失为868美元[389] - 2022和2023年公司本金还款分别为447美元和31368美元，2022年末贷款余额为31368美元，2021 - 2023年利息支出分别为1695美元、1673美元和1532美元[390] - 2022和2023年12月31日，公司利率互换公允价值分别为资产34705美元和25125美元[395] - 2021 - 2023年，公司综合收益表中利率互换协议的其他综合收益分别为 - 5220美元、 - 41068美元和 - 6056美元，重分类至利息费用的金额分别为 - 6363美元、 - 242美元和15605美元，其他综合收益累计变动分别为 - 11583美元、 - 41310美元和9549美元，未来12个月预计有14194美元重分类减少利息费用[397] - 2022和2023年12月31日，公司债务加权平均利率分别为4.20%和3.83%，期限分别为3.9年和2.9年[398] - 截至2022和2023年12月31日，A系列优先股均为3105股，清算优先权为每股25美元，2022和2023年优先股股息均为5822美元[399][400] - 截至2022和2023年12月31日，普通股流通股分别为65518股和65565股，2022和2023年普通股、LTIP单位和OP单位的总股息分别为58420美元和59025美元[401][404] 利率互换协议情况 - 截至2023年12月31日，公司有13份利率互换协议，总名义金额为5亿美元，固定了信贷安排下3.5亿美元和1.5亿美元定期贷款部分的SOFR利率组成部分[111] - 截至2023年12月31日，与A定期贷款相关的利率互换名义价值共3.5亿美元，其中2亿美元2024年8月到期，1.5亿美元2026年4月到期；另有2亿美元远期利率互换2026年4月到期，2024年8月生效，2024年8月前SOFR固定为1.50%，之后至2026年4月为1.36%[391] - 截至2023年12月31日，与B定期贷款相关的利率互换名义价值为1.5亿美元，将B定期贷款的SOFR固定在2.54%直至2028年1月[392] REIT资格相关规定 - 公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得额以维持REIT资格[113] - 为符合REIT资格，任何纳税年度后半年内，不得超过50%的已发行股票价值由五个或更少个人直接或间接拥有[142] - 公司章程禁止股东实际或间接拥有任何类别或系列已发行股票价值或数量超过9.8%[142] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配不足100%，将缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[160] - 若销售回租交易被国税局质疑，可能导致公司无法满足REIT资格所需的75%或95%总收入测试，从而失去REIT资格[161] - 每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成[163] - 公司投资的证券（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外），一般不能超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%[163] - 公司资产（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外）中，任何一家发行人的证券价值占比不能超过5%[163] - 公司总资产价值中，TRS证券的占比不能超过20%[163] - 公司资产中，未由不动产或不动产权益担保的“公开交易REIT”债务占比不能超过25%[163] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税，公司处置不动产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[166] - 公司可通过应税的普通股和现金分红满足90%的分配测试，前提是现金分红至少占总股息的20%[167] - 设施运营商直接或间接拥有公司已发行和流通的股份不得超过35%，否则公司将无法符合房地产投资信托基金（REIT）资格[176] - 为维持REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，任何时间不得有五个或更少个人实益或推定拥有公司已发行和流通的资本股票价值超过50%；每个纳税年度至少335天内，必须至少有100人实益拥有公司的资本股票[179] - 公司宪章规定，除某些例外情况，任何人实益或推定拥有的任何类别或系列已发行股份的价值或数量不得超过9.8% [180] - 公司自2016年12月31日起选择按REIT纳税，若不达标将按常规企业税率纳税，且五年内不得重新选择[360] 行业风险因素 - 医疗行业面临需求和交付方式变化、竞争、保险公司整合等不利趋势，可能影响租户业务和公司租赁收入[117] - 医疗行业受严格监管，新法规或法规变化可能影响租户支付租金能力，进而影响公司业绩[118] - 第三方付款人报销减少会影响租户盈利能力和支付租金能力，对公司产生不利影响[120] - 美国经济低迷可能导致州政府削减医疗补助支出，影响租户运营和公司业绩[122] - 租户可能面临重大法律诉讼和政府调查，增加运营成本和负债，影响支付租金能力[123] - 房地产市场条件变化，如经济涨跌，会影响公司收购和租户支付租金能力[125] - 房地产投资流动性差，公司难以应对医疗设施业绩变化，可能导致出售损失[128] - 公司面临与企业社会责任相关的风险，ESG活动的不利事件可能影响公司运营成本、与投资者和租户的关系，新的ESG立法或监管举措可能对公司业务产生不利影响[187] 公司治理相关规定 - 公司普通股股东对运营合伙企业发行不超过已发行普通股20%的额外OP单位通常无投票权[135] - 《马里兰州普通公司法》的“业务合并”条款禁止公司与“利益相关股东”（即直接或间接拥有公司普通股10%或以上投票权的人）在成为利益相关股东后五年内进行某些业务合并[146] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”条款规定，“控制股”（即与股东控制的其他股份合计后，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）持有人在“控制股收购”中获得的股份无投票权，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的赞成票[146] - 董事会有权在未经股东批准的情况下，修改公司章程以增加或减少授权发行的股份总数或任何类别或系列的股份数量[146] - 公司可在未经股东投票或通知的情况下，改变业务、投资和融资策略[147] -

财务数据和关键指标变化 - 总收入较去年同期下降,主要由于公司在2023年前9个月完成的资产处置,以及对新泽西州东橙医疗办公楼的租户计提约110万美元的预计信用损失准备,包括约20万美元的递延租金 [6] - 总费用较去年同期下降,主要由于利息费用和运营费用的减少 [6] - 利息费用下降,主要由于平均借款金额和利率较去年同期下降 [6] - 运营费用下降,主要由于公司资产组合的变化 [6] - 第四季度完成一笔CMBS贷款的偿还,产生868,000美元的债务清偿损失 [6] - 第四季度归属于普通股东的净亏损840,000美元,每股亏损0.01美元,而去年同期为净收益369,000美元,每股收益0.01美元 [6] - FFO为1,330万美元,每股和单位0.19美元,较去年同期下降0.03美元 [6] - AFFO为1,590万美元,每股和单位0.23美元,较去年同期下降0.01美元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 无具体披露各业务线的数据和指标变化 [1-34] 各个市场数据和关键指标变化 - 无具体披露各市场的数据和指标变化 [1-34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2023年谨慎管理收购,并寻求机会处置资产以降低杠杆和浮动利率债务 [4] - 2023年完成3笔资产处置,加权平均收益率为6.3%,获得8,050万美元的总收益,用于偿还浮动利率债务,使公司的杠杆率降至43.6% [4] - 2024年收购市场有所改善,公司有95-110百万美元的近期收购管线,符合公司的投资标准 [4][5] - 公司将继续执行增长战略,同时维持或降低投资组合的杠杆率,认为这种较低杠杆的增长策略在当前持续较高利率环境下更为审慎,将为股东带来长期增长 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年的收购市场持乐观态度,认为卖家的预期开始调整,将带来更多有吸引力的收购机会 [5] - 管理层认为不利的债务再融资市场可能会推动之前不愿意出售的卖家转向公司,因为这些卖家已经没有再融资的选择 [5] - 管理层表示将继续密切关注不断变化的市场条件,对2024年及以后的前景感到兴奋 [5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 公司如何权衡收购交易的经济性,以及计划如何为这些交易提供融资? [9][10][11] **Jeffery Busch 和 Alfonzo Leon 回答** - 公司有两种选择:一是利用股权和债务的组合进行融资,二是出售现有资产以较低的收益率换取较高收益率的新收购标的 [9] - 公司倾向于采用股权和债务相结合的方式,以保持较低的杠杆水平 [9] - 公司会尝试使用OP单位作为收购对价,但这需要看卖家的意愿,存在不确定性 [10] - 公司关注的收购标的主要为单一租户的医疗办公楼和手术中心 [12] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 公司是否有其他需要关注的问题租户,以及整体租赁市场情况如何? [14][15][16] **Robert Kiernan 回答** - 除了在新泽西州东橙的问题租户,公司目前没有其他需要特别关注的租户 [15] - 公司2024年的租赁到期率预计将在95%-96.5%之间,与2023年的经验基本一致 [16] 问题3 **Bryan Maher 提问** 公司如何处理CMBS贷款的偿还,以及2024年的资本支出情况? [19][20][21] **Robert Kiernan 回答** - 公司通过信贷额度偿还了CMBS贷款,释放了之前被服务商占用的现金,并提高了资产的灵活性 [19][20] - 2024年的资本支出预计为1,000-1,100万美元用于物业改善,另外200-300万美元用于租赁更新和空置租赁 [21]

业绩总结 - 截至2023年12月31日，公司总投资房地产为14亿美元[30] - 2023年第四季度的租金收入为3293.1万美元，同比下降9.3%[92] - 2023年第四季度的资金运营收益（FFO）为1330万美元，每股收益为0.19美元[43] - 2023年第四季度的调整资金运营收益（AFFO）为1594万美元，每股收益为0.23美元[43] - 2023年第四季度的总收入为3300万美元，较去年同期的3630万美元下降[43] - 2023年第四季度净收入为551千美元，同比下降70.2%[92] - 2023年公司净收入为21,734千美元，较2022年的19,996千美元增长了8.7%[116] 用户数据 - 截至2023年12月31日，租赁占用率为96.5%[32] - 截至2023年12月31日，公司的总租户数量为269个[49] - 公司的投资组合中，90%的租户为医疗系统或其他相关租户[14] 财务状况 - 截至2023年12月31日，公司的杠杆比率为43.6%[22] - 截至2023年12月31日，公司的总债务为618,365,000美元[70] - 截至2023年12月31日，公司的年化基础租金（ABR）为1.102亿美元[50] - 截至2023年12月31日，公司的信用额度未使用的借款能力为2.94亿美元[28] - 截至2023年12月31日，公司的总资产为1,267,700千美元，相较于2022年的1,393,261千美元下降了9.0%[115] - 截至2023年12月31日，公司的总股本为6.05814亿美元[20] - 截至2023年12月31日，公司的固定利率债务占总债务的85%[65] - 截至2023年12月31日，公司的加权平均利率为3.83%[86] 未来展望 - 2024年到期的租赁占总可租赁面积的14.0%[85] - 2023年公司资本支出为9,604千美元，较2022年的5,274千美元增加了82.5%[116] 其他信息 - 2023年公司整体GRESB评分从2022年的46分提升至54分，提升幅度为17.4%[1] - 2023年公司在融资活动中使用的净现金为143,787千美元，较2022年的62,407千美元增加了130.0%[116] - 2023年公司在投资活动中使用的净现金为67,616千美元，较2022年的137,252千美元有所减少[116]

财务数据关键指标变化 - 2023年全年归属于普通股股东的净收入为1480万美元，摊薄后每股0.23美元，上年同期为1330万美元，摊薄后每股0.20美元[4] - 2023年全年运营资金（FFO）为5840万美元，每股和每单位0.83美元，上年同期为6400万美元，每股和每单位0.92美元[9] - 2023年全年调整后运营资金（AFFO）为6430万美元，每股和每单位0.91美元，上年同期为6800万美元，每股和每单位0.98美元[9] - 2023年全年总营收同比下降9.2%至3300万美元[4] - 2023年12月，公司完成一笔3060万美元的CMBS贷款清偿，产生债务清偿损失90万美元，随后收到840万美元托管资金用于减少总债务[4] - 截至2023年12月31日，公司总债务为6.112亿美元，杠杆率43.6%，加权平均利率3.83%，加权平均剩余期限2.9年[13] - 截至2023年12月31日，公司总资产为12.677亿美元，较2022年的13.93261亿美元下降9%[33] - 2023年全年总营收为1.41049亿美元，较2022年的1.37283亿美元增长2.7%[35] - 2023年全年净收入为2173.4万美元，较2022年的1999.6万美元增长8.7%[35] - 2023年全年归属于普通股股东的净收入为1479万美元，较2022年的1332万美元增长11%[35] - 2023年全年FFO为5835.9万美元，较2022年的6403.2万美元下降9.2%[37] - 2023年全年AFFO为6430.5万美元，较2022年的6804.4万美元下降5.5%[37] - 2023年全年EBITDAre为9520.2万美元，与2022年的9519.6万美元基本持平[39] - 2023年全年调整后EBITDAre为1.01408亿美元，较2022年的1.01258亿美元增长0.15%[39] - 2023年全年基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入为0.23美元，较2022年的0.20美元增长15%[35] - 2023年全年FFO每股和每单位为0.83美元，较2022年的0.92美元下降9.8%[37] 资产处置与收购情况 - 2023年公司处置资产获得总收益8050万美元，年底杠杆率降至43.6%[2] - 2023年公司完成三笔处置，加权平均资本化率6.3%，总收益8050万美元，总收益1560万美元；完成一笔收购，面积18698平方英尺，购买价格670万美元，资本化率7.6%[9] 投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合出租率为96.5%，可出租面积470万平方英尺，年化基础租金1.102亿美元[10] 收购管道情况 - 公司近期收购管道中有价值约9500万至1.1亿美元的符合投资标准的房产[11]

公司股权结构 - 截至2023年9月30日，公司持有运营合伙企业92.91%的流通普通运营合伙单位，长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有7.09% [134] 利率市场变化 - 2022年第一季度到2023年6月，美国联邦基金利率目标区间从0.25% - 0.50%提升至5.25% - 5.50%，2023年9月和11月维持该区间 [147] - 2023年7月初至11月6日，一个月期有担保隔夜融资利率从5.06%升至5.32% [147] 企业社会责任与认证 - 2023年6月公司发布第二份企业社会责任报告 [143] - 公司总部获得LEED白金认证 [144] 业务租赁模式与战略 - 公司大部分医疗设施以三净租赁形式租给单一租户，随着业务发展，也增加了一些采用毛租赁或改良毛租赁结构的多租户物业 [140] - 公司业务战略是投资能提供有吸引力回报率的医疗物业，包括医疗办公楼、中小型医疗设施等 [136][138] 公司收支与融资方式 - 公司收入来自租户的租金和运营费用报销，主要支出为折旧、利息和一般及行政费用 [135] - 公司通过运营现金流、信贷安排借款和股票发行等方式为收购融资 [135] 疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致医疗系统劳动力成本大幅增加，且疫情持续蔓延可能继续扰乱公司及租户和第三方服务提供商的运营 [151][152] 收购与处置业务 - 2023年前三季度公司完成1笔收购，合同购买价670万美元，年化基础租金50万美元；完成3笔处置，总收益8050万美元，总收益1560万美元[157][158] - 2023年8月出售南卡罗来纳州医疗办公楼，毛收入1010万美元，收益230万美元；2022年7月出售田纳西州医疗办公楼，毛收入1790万美元，收益680万美元；2023年前九个月三次处置物业总收益1556万美元，2022年同期为675.3万美元[178][192][193] 信贷安排借款与还款 - 2023年前三季度公司在信贷安排下借款3810万美元，还款11540万美元，净还款7730万美元；2022年同期借款12710万美元，还款500万美元，净借款12210万美元[160] 公司财务总体数据 - 截至2023年9月30日，公司房地产总投资14.25亿美元，净债务6.18亿美元，加权平均利率3.78%，总股本6.34亿美元，可租赁面积474.73万平方英尺[155] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司房地产投资净额分别为12亿美元和13亿美元；现金及现金等价物和受限现金分别为760万美元和1450万美元；总负债分别为6.689亿美元和7.442亿美元[195][197] 营收与净收入数据 - 2023年第三季度总营收3550万美元，较2022年同期增加10万美元；净收入483万美元，较2022年同期减少520万美元[167] - 2023年前三季度租金收入1.08亿美元，2022年同期为1.01亿美元；净收入每股0.24美元，2022年同期为0.20美元[154] - 2023年第三季度净收入为480万美元，2022年同期为1000万美元，减少520万美元；前九个月为2120万美元，2022年同期为1810万美元，增加310万美元[179][194] - 2023年前九个月总营收为1.081亿美元，2022年同期为1.01亿美元，增加710万美元[183] - 2023年第三季度净收入为483.3万美元，2022年同期为1002.9万美元；2023年前三季度净收入为2118.3万美元，2022年同期为1814.8万美元[217][218] 费用数据 - 2023年第三季度一般及行政费用440万美元，较2022年同期增加40万美元；运营费用720万美元，较2022年同期增加50万美元[167] - 2023年第三季度折旧费用1010万美元，与2022年同期持平；摊销费用410万美元，较2022年同期减少20万美元[167] - 2023年第三季度利息费用720万美元，较2022年同期增加20万美元，因利率升高[167][175] - 2023年前九个月运营费用为2200万美元，2022年同期为1810万美元，增加390万美元[185] 财务结果差异原因 - 由于利率上升、收购活动减少和处置活动增加，公司2023年第三季度和前三季度财务结果与2022年同期存在差异[166] 影响运营结果的趋势 - 公司认为利率和通胀上升、资本成本增加、人口老龄化、门诊护理趋势和医生集团合并等趋势将影响运营结果[161][162] 债务加权平均利率 - 2023年第三季度公司债务加权平均利率为3.98%，2022年同期为3.65%；2023年前九个月为4.22%，2022年同期为3.18%[176][190] 出售投资性物业前收入 - 2023年第三季度出售投资性物业前收入为250万美元，2022年同期为330万美元，减少80万美元；前九个月为560万美元，2022年同期为1140万美元，减少580万美元[177][191] 公司信贷工具情况 - 公司信贷工具包括3.5亿美元的A定期贷款、1.5亿美元的B定期贷款和4亿美元的循环贷款，还有5亿美元的增额功能，截至2023年11月6日，未使用借款额度为3.176亿美元[202] 固定债务情况 - 截至2023年9月30日，公司固定债务总额为5.572亿美元，加权平均利率为3.42%，加权平均到期期限为3.0年，预计2024年降至约3.35%，2025年降至3.28%[207] 现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为5030万美元，2022年同期为5820万美元；投资活动提供的净现金为7070万美元，2022年同期使用1.358亿美元[208][209] - 2023年前三季度融资活动净现金使用量为1.279亿美元，2022年同期融资活动提供净现金7840万美元[210] 其他财务指标 - 2023年第三季度FFO为1525万美元，2022年同期为1620.8万美元；2023年前三季度FFO为4505.3万美元，2022年同期为4857.6万美元[217] - 2023年第三季度AFFO为1654.1万美元，2022年同期为1713.3万美元；2023年前三季度AFFO为4836.1万美元，2022年同期为5152.3万美元[217] - 2023年第三季度EBITDAre为2390.9万美元，2022年同期为2465.4万美元；2023年前三季度EBITDAre为7342.2万美元，2022年同期为7019.1万美元[218] - 2023年第三季度Adjusted EBITDAre为2532.8万美元，2022年同期为2602.6万美元；2023年前三季度Adjusted EBITDAre为7729.8万美元，2022年同期为7478.3万美元[218] 可变利率借款与现金流影响 - 截至2023年9月30日，循环信贷下有6840万美元未对冲的可变利率借款，SOFR为5.32%[221] - 若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约70万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约70万美元[221] 每股相关数据 - 2023年第三季度基本和摊薄后每股净收入为0.05美元，2022年同期为0.12美元；2023年前三季度为0.24美元，2022年同期为0.20美元[217] - 2023年第三季度FFO每股和每单位为0.22美元，2022年同期为0.23美元；2023年前三季度为0.64美元，2022年同期为0.70美元[217]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为3550万美元,较去年同期略有增加,主要由于2022年收购的时间影响和投资组合表现,部分被资产出售的影响抵消 [3][5] - 第三季度净收入为310万美元或每股0.05美元,去年同期为810万美元或每股0.12美元,主要由于出售资产产生的收益减少 [3][5] - FFO为1530万美元或每股和单位0.22美元,较去年同期下降0.01美元 [5] - AFFO为1650万美元或每股和单位0.23美元,较去年同期下降0.02美元,主要由于利息成本上升 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有在本季度完成任何收购,但继续积极与医生集团、经纪人和企业卖家接触,寻找潜在机会 [3][4] - 公司在第三季度出售了一处位于南卡罗来纳州北查尔斯顿的医疗办公楼,以5.3%的资本化率获得10.1百万美元的总收益,并产生230万美元的收益 [3][4] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场持续受到高利率和买卖价差较大的限制,但公司看到了更多有吸引力的定价机会 [4] - 买方市场正在逐步形成,买家获得资本的公司将能够从中获益 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的投资策略,专注于高质量、有利于收益的资产 [3] - 公司有充足的流动性,可以在市场正常化时重启增长战略 [5][6] - 公司将利用自身的规模优势、资本渠道以及使用OP单位交易结构等竞争优势,在适当时机把握机会 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的租赁到期情况持乐观态度,预计续租率将与2023年相当 [5][15] - 公司预计2023年第四季度的占用率将维持在96.5%左右的水平 [15] - 公司认为自身的高质量投资组合和充足的流动性将使其能够在市场正常化时重启增长 [5][6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问公司目前的交易机会管线和买卖价差的变化情况 [7][8][9] **Alfonzo Leon 回答** - 公司每月看到约30-40个交易机会,但大部分不符合公司的投资标准 - 买卖价差已从年初的较大水平有所收窄,但仍存在一定差距 - 一些卖家由于面临再融资压力等原因正在以更加现实的价格推出资产 [7][8][9] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司未来的资产出售计划和收购目标收益率 [12][13] **Jeffery Busch 回答** - 公司可能会继续出售一些资产,但预计难以获得之前的优质定价 - 公司未来收购目标将聚焦于8-9%左右的收益率,同时注重交易的增厚性和降低杠杆 [12][13] 问题3 **Robert Stevenson 提问** 询问公司当前的租赁需求情况 [17][18] **Jeffery Busch 回答** - 公司继续保持较好的租赁表现,预计未来即使有少量租户流失也能够快速补充 [17]

业绩总结 - 截至2023年9月30日，净收入为310万美元，每股摊薄收益为0.05美元，较去年同期的810万美元和0.12美元下降[20] - 2023年第三季度，资金运营（FFO）为1530万美元，每股和单位为0.22美元，较去年同期的1620万美元和0.23美元下降[20] - 调整后的资金运营（AFFO）为1650万美元，每股和单位为0.23美元，较去年同期的1710万美元和0.25美元下降[20] - 总收入略微上升至3548.7万美元，较去年同期的3540万美元有所增加[20] - 2023年第三季度的净收入为21,183千美元，较2022年同期的18,148千美元增长了11.2%[86] - 2023年第三季度的每股基本和稀释净收入为0.05美元，同比下降58.3%[104] - 2023年第三季度的EBITDAre为23,909千美元，较2022年同期的24,654千美元下降了3.0%[88] 用户数据 - 截至2023年9月30日，房地产总投资为14亿美元，拥有185栋建筑，租赁面积为470万平方英尺，租户总数为268个[1] - 租赁占用率为96.7%，年化基础租金（ABR）为1.114亿美元，投资组合租金覆盖率为4.2倍[1] - 公司的总可租赁面积为4,589,712平方英尺，当前空置面积为157,624平方英尺，占3.3%[65] - 2024年到期的可租赁面积为709,252平方英尺，占总可租赁面积的14.9%[65] - 2023年共计21个租约到期，租赁面积为71,990平方英尺，占总可租赁面积的1.5%[65] 财务状况 - 截至2023年9月30日，杠杆率为44.2%[20] - 截至2023年9月30日，总债务为625,560千美元，固定利率债务占总债务的89%[66] - 加权平均利率为3.78%，加权平均到期年限为3.1年[66] - 截至2023年9月30日，公司总负债为668,872千美元，较2022年12月31日的744,196千美元下降了10.1%[85] - 公司的固定费用覆盖比率为2.76[66] - 公司的总资本化为1,308,766千美元，其中普通股为588,118千美元[72] 资本支出与现金流 - 2023年第三季度的资本支出为5,778千美元，较2022年同期的3,663千美元增长了57.7%[86] - 2023年第三季度的净现金提供来自经营活动为50,315千美元，较2022年同期的58,233千美元下降了13.2%[86] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金总额为7,612千美元，较2022年同期的13,595千美元下降了44.0%[86] 其他信息 - 2023年第三季度租金收入为35,487万美元，同比增长0.4%[104] - 2023年第三季度总收入为35,507万美元，同比增长0.3%[104] - 2023年第三季度总费用为32,963万美元，同比增长2.6%[104] - 2023年第三季度利息费用为7,170万美元，同比增长3.0%[104] - 2023年第三季度公司整体GRESB评分从2022年的46分提升至54分[103] - 2023年GRESB评估中，GMRE在风险管理领域获得4.25/5的评分，高于基准3.97/5[103] - 2022年，GMRE在Omaha的Select Medical设施获得了99分的ENERGY STAR认证[103] - 2023年第三季度加权平均流通股数为65,565万股，同比增长0.1%[104]

公司股权结构 - 截至2023年6月30日，公司持有运营合伙企业92.91%的流通普通运营合伙单位，其余7.09%由长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有[136] 宏观经济指标变化 - 2022年12月美国年通货膨胀率为6.5%，2023年6月降至3.0% [148] - 2022年初联邦基金利率目标区间为0% - 0.25%，2023年7月会议后升至5.25% - 5.50% [148] - 2022年初至2023年8月2日，一个月期标准隔夜融资利率从接近0%升至5.32% [148] 公司业务战略 - 公司业务战略是投资能提供有吸引力回报率的医疗保健物业，包括医疗办公楼、中小型医疗设施等[138][140] 公司业务租赁形式 - 公司多数医疗设施以单租户三净租赁形式出租，随着竞争加剧，增加了一些多租户物业[142] 公司ESG相关工作 - 公司董事会通过ESG委员会领导环境、社会和治理工作[144] - 2023年6月公司发布第二份企业社会责任报告[145] - 公司总部获LEED白金认证，设有健身中心、咖啡馆和屋顶休息室[146] 疫情对公司影响 - 新冠疫情导致医疗系统劳动力成本大幅增加，BA.5变体的传播可能继续扰乱公司及租户运营[150][151] 租赁收入数据变化 - 2023年第二季度租赁收入3631.7万美元，2022年同期为3367.9万美元；上半年租赁收入7251.7万美元，2022年同期为6553万美元[153] 房地产投资及债务数据变化 - 2023年6月30日房地产总投资14.31亿美元，2022年12月31日为14.84亿美元；净债务6.25亿美元，2022年12月31日为6.94亿美元；加权平均利率4.09%，2022年12月31日为4.20%[154] 公司收购业务数据 - 2023年上半年完成一项收购，可出租面积18698平方英尺，合同购买价670万美元，年化基本租金50万美元[155] 公司出售业务数据 - 2023年6月出售俄克拉荷马城四处医疗办公楼，总收益6600万美元，收益1280万美元；3月出售佛罗里达州一处医疗办公楼，总收益440万美元，收益50万美元[157] - 2023年8月出售南卡罗来纳州一处医疗办公楼，总收益1010万美元，出售时账面价值约720万美元[158] 公司信贷安排数据 - 2023年上半年信贷安排借款2460万美元，偿还9420万美元，净偿还6960万美元；2022年同期借款9250万美元，偿还500万美元，净借款8750万美元[160] - 截至2023年6月30日，信贷安排未偿还余额5.68亿美元；截至2023年8月2日，循环信贷未使用借款额度3.21亿美元[160] 利率对公司影响预测 - 由于利率和通胀上升，预计到2023年11月，定期SOFR将升至约5.42%，较6月30日上升约34个基点；SOFR每上升100个基点，年利息支出将增加约80万美元[161] 公司股价及资本成本情况 - 公司2022年股价因通胀和利率上升大幅下跌，2023年至今趋于平稳；股价下跌和利率上升增加了公司资本成本，降低了资产收购能力[164] 公司营收、费用及净收入数据变化 - 2023年第二季度总营收3640万美元，2022年同期为3370万美元，增加270万美元；总费用3496万美元，2022年同期为2986.3万美元，增加509.7万美元；净收入1417.7万美元，2022年同期为383.4万美元，增加1034.3万美元[167] 公司摊销费用数据变化 - 2023年第二季度摊销费用为430万美元，较2022年同期增加20万美元；上半年为870万美元，较2022年同期增加80万美元[174][188] 公司利息费用数据变化 - 2023年第二季度利息费用为850万美元，较2022年同期增加310万美元；上半年为1670万美元，较2022年同期增加650万美元[175][189] 公司债务加权平均利率数据变化 - 2023年第二季度债务加权平均利率为4.39%，高于2022年同期的2.97%；上半年为4.32%，高于2022年同期的2.92%[176][190] 公司投资性房地产出售前收益数据变化 - 2023年第二季度投资性房地产出售前收益为140万美元，较2022年同期减少240万美元；上半年为310万美元，较2022年同期减少500万美元[177][191] 公司房产出售收益数据 - 2023年6月出售俄克拉荷马城四处医疗办公楼组合，收益1280万美元；3月出售佛罗里达州一处医疗办公楼，收益50万美元；2022年同期无房产销售[178][192] 公司净收入数据变化 - 2023年第二季度净收入为1420万美元，较2022年同期增加1040万美元；上半年为1640万美元，较2022年同期增加830万美元[179][193] - 2023年第二季度净收入为1417.7万美元，2022年同期为383.4万美元；2023年上半年净收入为1635万美元，2022年同期为811.9万美元[221] 公司总收入数据变化 - 2023年上半年总收入为7260万美元，较2022年同期增加700万美元[183] 公司主要资产数据变化 - 截至2023年6月30日，公司主要资产中房地产投资净额为12亿美元，较2022年12月31日的13亿美元减少；现金及现金等价物和受限现金为980万美元，较2022年12月31日的1450万美元减少[194] 公司总负债数据变化 - 截至2023年6月30日，公司总负债为6.794亿美元，较2022年12月31日的7.442亿美元减少[196] 公司固定债务数据 - 截至2023年6月30日，公司固定债务总额为5.575亿美元，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为3.3年；预计2023 - 2025年加权平均利率将分别降至3.67%、3.50%和3.43%[208] 公司现金流量数据变化 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为3360万美元，2022年同期为3990万美元，同比下降[209] - 2023年上半年投资活动提供的净现金为6510万美元，2022年同期使用的净现金为1.024亿美元[210] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1.034亿美元，2022年同期提供的净现金为6390万美元[211] 公司FFO、AFFO数据变化 - 2023年第二季度FFO为1471万美元，2022年同期为1638.7万美元；2023年上半年FFO为2980.3万美元，2022年同期为3236.8万美元[221] - 2023年第二季度AFFO为1586.8万美元，2022年同期为1756.3万美元；2023年上半年AFFO为3182万美元，2022年同期为3439万美元[221] 公司EBITDAre、Adjusted EBITDAre数据变化 - 2023年第二季度EBITDAre为2466.4万美元，2022年同期为2327.1万美元；2023年上半年EBITDAre为4951.2万美元，2022年同期为4553.6万美元[223] - 2023年第二季度Adjusted EBITDAre为2610万美元，2022年同期为2496.5万美元；2023年上半年Adjusted EBITDAre为5196.9万美元，2022年同期为4875.6万美元[223] 公司未对冲循环信贷借款数据 - 截至2023年6月30日，公司有7610万美元未对冲的循环信贷借款，利率为5.08% [226] SOFR对公司现金流影响 - 若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约80万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约80万美元[226]

业绩总结 - 2023年第二季度净收入为1182万美元，每股摊薄收益为0.18美元，相较于去年同期的222万美元和0.03美元有所增长[33] - 2023年第二季度总收入同比增长7.9%，达到3640万美元，主要受公司收购活动和投资组合表现的推动[25] - 2023年第二季度的每股收益为9.13美元，较2022年同期的11.23美元下降了18.8%[54] - 2023年第二季度的总收入为544,599千美元，较2022年同期的559,053千美元下降了2.6%[54] - 2023年第二季度的净收入为21,834千美元，较2022年同期的15,097千美元增长了44.7%[54] - 2023年上半年净收入为16,350千美元，较2022年的8,119千美元增长101.5%[87] 用户数据 - 截至2023年6月30日，公司的总房地产投资为14亿美元，拥有186栋建筑，租赁面积为480万平方英尺，租赁占用率为97%[26] - 截至2023年6月30日，总可租赁面积为4,773,469平方英尺，当前空置面积为143,560平方英尺，空置率为3.0%[56] - 2023年预计新增租赁面积为180,849平方英尺，占总可租赁面积的3.8%[56] 财务数据 - 2023年第二季度的运营资金（FFO）为1471万美元，每股和单位收益为0.21美元，较去年同期的1640万美元和0.24美元下降[33] - 调整后的运营资金（AFFO）为1586万美元，每股和单位收益为0.23美元，较去年同期的1763万美元和0.25美元下降[33] - 2023年第二季度的总支出为3496万美元，较2022年同期的2986万美元有所增加[32] - 截至2023年6月30日，总债务为633,639千美元，资本化总额为1,327,694千美元[62] - 2023年第二季度的债务利率为4.09%，较2022年同期的2.97%上升[54][57] - 2023年第二季度的利息支出为8,468千美元，较2022年第二季度的5,401千美元增长56.3%[97] 收购与投资 - 2023年4月收购的两栋医疗办公楼总购买价格为670万美元，2023年6月出售的四栋医疗办公楼获得的总收益为6600万美元，获利1280万美元[22] - 截至2023年6月30日，公司的杠杆率为44.5%[24] - 2023年上半年投资活动提供的净现金为68,403千美元，2022年无此项收入[87] 其他信息 - 2023年公司董事会中女性及历史上代表性不足的少数族裔占比为71%[52] - 截至2023年6月30日，固定利率债务占总债务的88%[68] - 2023年第二季度的加权平均资本化率为7.9%[26]