财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为2330万美元，摊薄后每股收益0.19美元；核心收益为1970万美元，摊薄后每股收益0.15美元 [14] - 第四季度账面价值每股下降0.04美元，至每股6.76美元，衍生品相关增加0.10美元被投资组合相关下降0.14美元抵消 [15] - 第四季度投资组合平均收益率为1.55%，较上一季度的1.85%下降30个基点 [15] - 第四季度投资组合相关借款成本经对冲调整后平均为0.37%，较上一季度降低30个基点，净息差提高约1个基点 [16] - 截至12月31日，互换账簿固定支付利率为0.04%，较9月30日的利率下降65个基点 [16] - 2020年全年核心收益基础上实现9%的回报率，第四季度年化普通股权益回报率为8.85% [9] - 第四季度三个月经济回报率为1.6%，年化6.5%；自3月疫情导致固定收益市场动荡至年底，账面价值上涨0.69美元，加上0.45美元普通股股息，经济回报率约19%，年化25% [11] - 截至2021年目前，账面价值微降1美分，至每股6.75美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度收益率曲线显著陡峭化，10年期收益率上升23个基点，2年期收益率下降约1个基点 [17] - 第四季度新发行RMBS发行量为全年最低，约10亿美元，因从LIBOR向SOFR指数过渡，许多发起人提前停止接受LIBOR申请且SOFR产品推出延迟 [18] - 新发行ARM需求强劲，最低票面利率、最新发行的债券利差大幅收紧，二级市场销售清淡 [18] - 进入2021年，收益率曲线陡峭化趋势持续，1月已出现超2亿美元新SOFR ARM债券，预计3月市场生产和交易量将更加正常化 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在当前市场条件下谨慎部署流动性，为未来几个季度可能出现的机会保留灵活性 [13] - 与同行相比，公司普通股股息连续五个季度未变，且核心收益在各季度均达到或超过股息，而住宅抵押REIT同行平均股息目前约为疫情前的50% [10] - 公司目前更看好 seasoned ARM市场，短期内可能更倾向于投资该领域，对新发行债券投资较为谨慎，预计随着生产增加，新发行债券利差将趋于正常化 [22][23][24] - 若第一季度末未出现良好的资本部署机会，公司可能进一步降低杠杆率，为股票回购或其他资本运作提供更多灵活性 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 鉴于市场杠杆率降低和美联储的债券购买计划，预计不会重演3月的市场动荡，但高房贷提前还款率仍将持续一段时间，随着投资组合更替、现有资产到期和债券票面利率重置，提前还款率有望逐渐下降 [12] - 预计未来几个月提前还款率仍将维持在高位，今年前六到九个月后速度可能开始放缓，ARM投资组合中部分重置证券收益率下降将有助于减缓还款速度 [38][39][40] - 收益率曲线陡峭化对ARM估值长期有利，目前已有迹象显示ARM生产有所增加，若曲线进一步陡峭，ARM市场的供应、流动性和吸引力将进一步提升 [17][46] 其他重要信息 - 公司在新闻稿第9页提供了GAAP净收入与核心收益的调节表 [14] - 公司在新闻稿最后一页增加了关于当前重置投资组合债券未来一年左右重置情况的披露 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资新资金的最低ROE门槛是多少，该门槛在当前重置债券、新发行债券和长期债券之间如何变化 - 公司最低投资回报率要求为8%，目前市场杠杆率在7.25 - 8倍，部分 seasoned ARM市场可实现9%的回报率，新发行债券目前回报率低于该门槛，预计随着生产增加利差将趋于正常化，短期内公司可能更倾向于 seasoned ARM市场 [22][23][24] 问题2: 公司披露的公允价值互换到期情况中，特定季度平均固定利率的含义 - 该平均固定利率指特定到期期间互换合约的平均固定支付利率，例如2022年第三季度到期的12亿美元互换合约平均固定利率为1个基点，当前两年期OIS互换利率约为8个基点 [27] 问题3: 第四季度收益率调整的量化情况以及第一季度的预期 - 第四季度收益率调整约为7个基点，过去下半年较为稳定。第一季度公司通常会从更长期角度审视贷款期限速度，可能会根据提前还款率上升情况调整速度，并披露相关影响 [30] 问题4: 第一季度利率波动情况下，投资组合在久期、展期方面的表现 - 截至上周五收盘，公司账面价值微降1美分，由于收益率曲线2 - 3年期部分基本未变，投资组合久期变动不大，部分低票面利率新发行债券价格上涨约0.25点，其他债券价格基本持平。目前大多数新ARM债券交易价格在104.25 - 105.25之间，市场存在价格压缩现象，表现较好的债券为低票面利率或 seasoned债券 [33][34] 问题5: 公司股价相对于账面价值折价，在降低杠杆的情况下是否考虑回购股票 - 公司认为当前股价倍数低于应有水平，考虑到公司100%为机构债券投资组合且现金流表现良好，若第一季度末未出现良好的资本部署机会，可能进一步降低杠杆率，为股票回购或其他资本运作提供更多灵活性 [36][37] 问题6: 与AGNC观点对比，公司对ARM市场再融资情况的看法 - 随着时间推移，MBS市场各板块都会出现再融资倦怠现象，预计今年大部分时间提前还款率仍将维持在高位，六到九个月后可能开始放缓。ARM投资组合中部分重置证券收益率下降将有助于减缓还款速度，票面利率3%及以上的债券提前还款速度可能仍较快 [38][39][40] 问题7: 公司当前重置投资组合债券重置情况及影响 - 未来六个月平均有36%的债券将重置，其中22%将在第一季度重置，33%将在第二季度重置，剩余40%将在接下来六个月重置。这些债券重置后收益率下降，借款人提前还款动力减弱，有助于减缓还款速度，且还款速度下降带来的收益提升可能超过票面利率降低的影响 [42][43][44] 问题8: 固定利率抵押贷款市场需要出现什么情况，ARM市场生产才能大幅增长 - 目前收益率曲线陡峭化已促使ARM生产较第四季度有所增加，若曲线进一步陡峭，ARM市场的供应、流动性和吸引力将进一步提升 [46] 问题9: 考虑到近期新发行债券收益率面临的逆风、投资组合规模略有下降以及可能降低的杠杆率，当前股息的可持续性如何 - 今年存在诸多不确定因素，包括收益率曲线陡峭程度、债券购买回报率、杠杆率维持情况以及资本使用方式等，公司难以对股息情况做出明确预测，但会努力维持当前股息水平，避免因短期核心收益下降而中断股息发放 [49][50] 问题10: 发起人推出的SOFR ARM产品的情况，包括利润率、上限和下限 - 目前推出的SOFR ARM产品主要集中在7.1领域，新SOFR债券净利润率约为212个基点，高于旧LIBOR债券的160个基点左右。该产品理论上有1.5的上限结构，首次重置可上调5%，之后每六个月上调1%。目前其交易价格与类似LIBOR ARM债券差异不大，市场认为相对于SOFR指数，利差调整约50个基点以上是合理的 [52][53]

公司贷款组合相关指标变化 - 2020年前9个月公司贷款组合预期信贷损失拨备增加约1490万美元，3季度减少350万美元；同期房地产证券投资组合实现损失1010万美元[280] - 公司贷款组合加权平均风险评级从2019年末的2.1升至2020年9月末的2.2，逾期贷款摊余成本增加1250万美元至6960万美元[280] 公司净资产估值 - 2020年9月30日公司董事会确定公司普通股每股估计净资产值为17.88美元，估值范围为17.14 - 18.62美元[285] 各业务线投资组合数量及账面价值变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司商业抵押贷款投资组合分别有124笔和122笔，账面价值分别为25.989亿美元和27.62亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为1笔，公允价值0.1亿美元和7笔，公允价值11.26亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司可供出售房地产证券分别为9笔CMBS投资，公允价值16.98亿美元和21笔CMBS投资，公允价值38.63亿美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司其他房地产投资公允价值分别为2500万美元和2600万美元[288] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司自有房地产投资组合分别有3笔，账面价值5810万美元和2笔，账面价值3530万美元[288] 信贷损失拨备情况 - 公司分别于2020年9月30日和2019年12月31日记录信贷损失拨备2280万美元和90万美元[289] 股息政策调整 - 自2020年2季度起公司董事会降低普通股定期股息，未来可能进一步降低或取消[284] 房地产投资收益与损失 - 2020年第三季度公司出售房地产投资实现收益140万美元[290] - 2020年第一季度公司核销账面价值1440万美元商业抵押贷款，置换公允价值1400万美元房地产投资，产生损失40万美元[290] 商业抵押贷款抵押物置换 - 截至2020年9月30日，公司与借款人达成协议，以2140万美元价格置换账面价值2110万美元商业抵押贷款对应的抵押物[291] 利息逾期超90天贷款账面价值变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，有利息逾期超90天贷款的总账面价值分别为6960万美元和5710万美元[292] 商业抵押贷款与CMBS投资利率及期限变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.5%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.6年和1.8年[293] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，CMBS投资加权平均票面利率分别为2.2%和3.7%，剩余期限分别为13.1年和15.8年[293] 可供出售房地产证券未实现收益变化 - 2020年前三季度和前三季度，可供出售房地产证券未实现收益分别为1870万美元和亏损860万美元[294] 固定利率商业抵押贷款占比变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，固定利率商业抵押贷款占比分别为97.0%和97.4%[296] 商业抵押贷款抵押物类型和地区占比分布 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按抵押物类型和地区有不同占比分布[298][300] 商业抵押贷款按到期年份投资面值情况 - 展示了截至2020年9月30日和2019年12月31日商业抵押贷款按到期年份的投资面值情况[303][305] 高级债务信息 - 高级债务1的票面价值为33,655千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为4.2%，贷款价值比为65.0%[307] - 高级债务2的票面价值为12,882千美元，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为5.8%，贷款价值比为73.3%[307] - 高级债务3的票面价值为14,080千美元，利率为1个月LIBOR+4.45%，有效收益率为5.5%，贷款价值比为64.2%[307] - 高级债务4的票面价值为10,454千美元，利率为1个月LIBOR+6.00%，有效收益率为7.0%，贷款价值比为74.0%[307] - 高级债务5的票面价值为37,812千美元，利率为1个月LIBOR+3.35%，有效收益率为5.6%，贷款价值比为76.0%[307] - 高级债务50的票面价值为14,250千美元，利率为1个月LIBOR+3.95%，有效收益率为6.5%，贷款价值比为61.2%[308] - 高级债务51的票面价值为21,000千美元，利率为1个月LIBOR+4.14%，有效收益率为6.6%，贷款价值比为56.0%[308] - 高级债务52的票面价值为24,244千美元，利率为1个月LIBOR+3.10%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为73.1%[308] - 高级债务53的票面价值为37,643千美元，利率为1个月LIBOR+3.10%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为73.4%[308] - 高级债务54的票面价值为13,400千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为6.1%，贷款价值比为84.0%[308] - 高级债务55的票面价值为42,631，利率为1个月LIBOR+3.50%，有效收益率为5.8%，贷款价值比为71.0%[310] - 高级债务56的票面价值为8,500，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为7.2%，贷款价值比为51.6%[310] - 高级债务57的票面价值为10,580，利率为1个月LIBOR+4.50%，有效收益率为6.8%，贷款价值比为68.7%[310] - 高级债务58的票面价值为18,100，利率为1个月LIBOR+3.40%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为76.4%[310] - 高级债务59的票面价值为28,250，利率为1个月LIBOR+3.40%，有效收益率为5.4%，贷款价值比为77.2%[310] - 高级债务105的票面价值为30,465，利率为1个月LIBOR+5.15%，有效收益率为5.3%，贷款价值比为67.0%[311] - 高级债务106的票面价值为3,140，利率为1个月LIBOR+6.25%，有效收益率为6.4%，贷款价值比为73.5%[311] - 高级债务107的票面价值为18,390，利率为1个月LIBOR+4.60%，有效收益率为4.8%，贷款价值比为20.7%[311] - 高级债务109的票面价值为27,000，利率为1个月LIBOR+6.50%，有效收益率为6.7%，贷款价值比为62.7%[311] - 高级债务110的票面价值为2,465，利率为1个月LIBOR+5.75%，有效收益率为5.9%，贷款价值比为66.6%[311] 各业务线票面价值情况 - 截至2020年9月30日，公司商业房地产贷款、房地产证券、其他房地产投资和房地产自有资产的票面价值分别为2629.12万美元、1787.15万美元、250万美元和5809.4万美元[313][315] 季度利息收入与支出变化 - 2020年和2019年第三季度利息收入分别为4440万美元和5040万美元，减少主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[320] - 2020年第三季度利息支出降至1510万美元，2019年同期为2220万美元，减少因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[322] 季度业务收益与损失情况 - 2020年第三季度商业房地产待售贷款实现收益190万美元，2019年同期为1420万美元，减少1220万美元，因2020年只有一笔固定利率商业房地产贷款出售，而2019年有三笔[324] - 2020年第三季度房地产可供出售证券实现损失440万美元，2019年同期无此类销售[325] - 2020年第三季度房地产可供出售证券未实现收益1870万美元，主要因当季15笔CMBS销售未实现损失的转回以及CMBS市场的复苏[326] 季度末相关财务指标变化 - 2020年和2019年第三季度末，利息赚取资产平均账面价值分别为29.19107亿美元和28.3857亿美元，加权平均收益率分别为6.1%和7.1%[320] - 2020年和2019年第三季度末，计息负债平均账面价值分别为22.18837亿美元和21.7436亿美元，加权平均融资成本分别为2.7%和4.1%[320] - 2020年和2019年第三季度末，净利息收入分别为2930.1万美元和2828.5万美元，加权平均杠杆收益率分别为16.7%和17.0%[320] - 2020年和2019年第三季度末，平均杠杆率分别为76.0%和76.6%[320] 季度运营费用变化 - 2020年第三季度运营费用为1118.4万美元，2019年同期为1510.5万美元，主要因资产管理和次级绩效费及行政服务费用减少[327] 前九个月利息收入与支出变化 - 2020年前九个月利息收入为1.355亿美元，2019年同期为1.452亿美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降[330] - 2020年前九个月利息支出降至5470万美元，2019年同期为6840万美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率下降，部分被计息负债平均账面价值增加3.695亿美元抵消[331] 前九个月业务收益与损失情况 - 2020年前九个月商业抵押贷款待售实现收益为0.3百万美元，2019年同期亏损2.5万美元[333] - 2020年前九个月TRS按公允价值计量的商业抵押贷款待售实现收益为1110万美元，2019年同期为3260万美元，减少2150万美元[334] - 2020年前九个月可供出售房地产证券实现亏损1010万美元，2019年同期无CMBS证券销售[335] - 2020年前九个月可供出售房地产证券未实现亏损860万美元，主要因CMBS销售及市场波动和信用不确定性后的部分复苏[336] 前九个月运营费用变化 - 2020年前九个月运营费用为3876.6万美元，2019年同期为3698.6万美元，主要因房地产资产增加[338] 前九个月融资情况 - 2020年前九个月公司通过向机构和个人投资者出售普通股和优先股筹集了1090万美元[340] 票据赎回情况 - 2020年1月15日，公司赎回了BSPRT 2017 - FL2发行人有限公司发行的所有未偿票据，本金为2100万美元[343] 回购便利融资情况 - 回购便利融资的预付款比例为抵押房贷本金的65% - 80%[348] - 截至2020年9月30日，回购便利的承诺融资总额为11.75亿美元，未偿还金额为1.84243亿美元，利息费用为86.03万美元[351] - 截至2019年12月31日，回购便利的承诺融资总额为12.75亿美元，未偿还金额为2.52543亿美元，利息费用为166.16万美元[352] 贷款权益转让与获得情况 - 2020年3月23日，公司向斯特林国民银行转让1520万美元定期贷款权益，截至2020年9月30日，未偿还余额为2300万美元[354] - 2019年10月15日，公司获得2920万美元商业抵押贷款，截至2020年9月30日，年利率为3.85%；2020年1月6日，获得1100万美元商业抵押贷款，截至2020年9月30日，年利率为9.00%[355] 贷款协议情况 - 2020年3月26日，公司与安保福利人寿保险公司达成1亿美元贷款协议，截至2020年9月30日，无未偿还余额[356] 房地产证券回购协议情况 - 截至2020年9月30日，房地产证券回购协议未偿还总额为1.77545亿美元，加权平均利率为2.29%[359] - 截至2019年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为3.94359亿美元，加权平均利率为2.79%[359] 回购协议和商业抵押贷款最大平均未偿还余额变化 - 2020年前三季度，回购协议和商业抵押贷款的最大平均未偿还余额为7.21亿美元[362] - 2019年前三季度，回购协议和商业抵押贷款的最大平均未偿还余额为5.651亿美元[363] - 2018年9月30日止九个月，最大平均未偿还余额为5.606亿美元，其中5.383亿美元与商业抵押贷款回购协议有关，2230万美元与房地产证券回购协议有关[364] 股份发行与收益变化 - 截至2020年9月30日，普通股发行股份从2019年12月31日的12136262股增至12786296股，收益从20.1225亿美元增至21.2087亿美元[366] - 截至2020年9月30日，A类优先股发行股份从2019年12月31日的40496股增至40510股，收益从20.2549亿美元增至20.2619亿美元[367] - 截至2020年9月30日，C类优先股发行股份为1400股，

Capstead Mortgage Corporation (CMO) Q3 2020 Results Earnings Conference Call October 29, 2020 9:00 AM ET Company Participants Lindsey Crabbe - Investor Relations Manager Phil Reinsch - President and CEO Robert Spears - Executive Vice President and CIO Lance Phillips - Senior Vice President and CFO Conference Call Participants Jason Stewart - JonesTrading Operator Good morning. And welcome to the Capstead Mortgage Corporation Third Quarter 2020 Earnings Conference Call. All participants will be in listen-onl ...

贷款组合风险与拨备情况 - 2020年上半年，公司贷款组合预期信贷损失拨备增加约2620万美元，房地产证券组合未确认损失为2730万美元[282] - 受新冠疫情影响，公司贷款组合加权平均风险评级从2019年12月31日的2.1升至2020年6月30日的2.2，逾期贷款摊余成本增加4610万美元至1.031亿美元[282] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司信贷损失拨备分别为2620万美元和90万美元[291] 股息政策变化 - 2020年第二季度，公司将普通股季度现金股息降至每股0.275美元（相当于每年1.10美元）[286] - 2020年第二季度，公司宣布普通股每股季度现金股息为0.275美元，相当于每年1.10美元[373] 每股净资产与账面价值 - 2019年9月30日，公司普通股估计每股净资产值为18.57美元，当前公认会计准则每股账面价值为16.97美元[287] 各类业务资产数量与价值变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司投资用商业抵押贷款分别为116笔和122笔，账面价值分别为24.687亿美元和27.620亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为8笔和7笔，公允价值分别为6990万美元和1.126亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司可供出售房地产证券分别为23笔和21笔，公允价值分别为4.086亿美元和3.863亿美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司其他房地产投资公允价值分别为250万美元和260万美元[290] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司自有房地产投资组合账面价值分别为4980万美元和3530万美元[290] 未偿还贷款情况 - 截至2020年6月30日，公司有5笔贷款未偿还合同本金余额，总账面价值为1.031亿美元；截至2019年12月31日，有1笔贷款未偿还合同本金余额及账面价值为5710万美元，且利息逾期超过90天[293] 业务资产利率与期限变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司商业抵押贷款（不包括按公允价值计量的）加权平均票面利率分别为4.1%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.6年和1.8年；CMBS投资加权平均票面利率分别为2.0%和3.7%，剩余期限分别为15.1年和15.8年[294] 房地产证券收益情况 - 2020年第二季度和上半年，公司以公允价值计量的可供出售房地产证券未实现未确认收益/（损失）分别为4030万美元和 - 2730万美元[295] 贷款类型占比变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，固定利率贷款占比分别为96.8%和97.4%，浮动利率贷款占比分别为3.2%和2.6%[297] 商业抵押贷款抵押品类型占比 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按抵押品类型划分，如多户住宅占比分别为16.2%和16.1%等[299] 商业抵押贷款地理区域占比 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款按地理区域划分，如中东地区占比分别为12.1%和7.9%等[301] 商业抵押贷款合同到期年份投资面值情况 - 展示了截至2020年6月30日和2019年12月31日商业抵押贷款按合同到期年份的投资面值情况[304][306] 商业抵押贷款详细数据 - 截至2020年6月30日，公司持有的商业抵押贷款中，高级债务1零售物业贷款面值9450万美元，利率为1个月LIBOR + 4.50%，有效收益率4.7%，贷款价值比69.2%等多笔贷款详细数据[308] - 高级债务49的面值为16400，利率为1个月LIBOR+6.00%，有效收益率为6.2%，贷款价值比为45.7%[309] - 高级债务55的面值为48957，利率为1个月LIBOR+5.70%，有效收益率为5.9%，贷款价值比为70.7%[311] - 高级债务65的面值为42091，利率为1个月LIBOR+3.50%，有效收益率为3.7%，贷款价值比为71.0%[311] - 高级债务86的面值为52500，利率为1个月LIBOR+3.75%，有效收益率为3.9%，贷款价值比为59.7%[311] - 高级债务102的面值为11800，利率为1个月LIBOR+3.15%，有效收益率为3.3%，贷款价值比为72.4%[312] - 高级债务104的面值为75100，利率为1个月LIBOR+4.35%，有效收益率为4.5%，贷款价值比为64.7%[312] - 高级债务50的面值为8573，利率为1个月LIBOR+4.80%，有效收益率为5.0%，贷款价值比为62.5%[309] - 高级债务56的面值为7200，利率为1个月LIBOR+3.90%，有效收益率为4.1%，贷款价值比为67.6%[311] - 高级债务72的面值为26830，利率为1个月LIBOR+3.77%，有效收益率为3.9%，贷款价值比为68.2%[311] - 高级债务103的面值为27463，利率为1个月LIBOR+2.70%，有效收益率为2.9%，贷款价值比为71.4%[312] 公司各类房地产资产详细数据 - 公司商业房地产贷款中，高级债务109票面价值46000（千美元），有效收益率4.9%，贷款价值比69.4%；夹层贷款2票面价值3500（千美元），有效收益率10.0%，贷款价值比59.7%[314] - 公司持有的待售商业抵押贷款中，TRS高级债务1票面价值30000（千美元），有效收益率3.5%，贷款价值比52.8%；TRS夹层贷款8票面价值100（千美元），有效收益率14.2%，贷款价值比76.4%[314] - 公司房地产证券中，CMBS 3票面价值40000（千美元），有效收益率2.5%；CMBS 13票面价值50000（千美元），有效收益率1.7%[316] - 公司其他房地产投资中，优先股权1票面价值2500（千美元），优先回报率12.50%[316] - 公司房地产自有资产中，房地产自有2账面价值26909（千美元），房地产自有资产总计账面价值49758（千美元）[316] 利息收入与支出情况 - 2020年和2019年第二季度末三个月，公司利息收入分别为43200（千美元）和48200（千美元）[323] - 2020年第二季度末三个月，公司房地产债务平均账面价值2586531（千美元），利息收入39971（千美元），加权平均收益率6.2%；2019年对应数据分别为2462757（千美元）、45749（千美元）、7.4%[321] - 2020年第二季度末三个月，公司房地产证券平均账面价值449976（千美元），利息收入2579（千美元），加权平均收益率2.3%；2019年对应数据分别为88304（千美元）、1034（千美元）、4.7%[321] - 2020年和2019年第二季度末三个月，公司净利息收入分别为28106（千美元）和22356（千美元），加权平均杠杆收益率分别为14.3%和12.6%[321] - 2020年第二季度利息支出降至1510万美元，2019年同期为2590万美元[325] - 2020年上半年净利息收入为5146.8万美元，收益率为2.5%；2019年上半年为4850.1万美元，收益率为2.4%[332] - 2020年上半年利息收入为9110万美元，2019年上半年为9470万美元[332] - 2020年上半年利息支出降至3960万美元，2019年上半年为4620万美元[334] 投资组合构成 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括116笔用于投资的商业抵押贷款、8笔按公允价值计量的待售商业抵押贷款、23笔CMBS投资和1笔其他房地产投资[323] 商业抵押贷款收益情况 - 2020年第二季度商业抵押贷款实现收益为30万美元，出售所得为5580万美元，2019年同期无出售[326] - 2020年第二季度按公允价值计量的商业抵押贷款实现损失为20万美元，2019年同期实现收益为720万美元，收益减少750万美元[327] - 2020年上半年商业抵押贷款实现收益为30万美元，出售所得为5580万美元；2019年上半年收益为2.5万美元[338] - 2020年上半年按公允价值计量的商业抵押贷款实现收益为920万美元，2019年上半年为1840万美元，收益减少930万美元[339] 房地产证券未实现收益情况 - 2020年第二季度房地产证券未实现收益为4030万美元[328] - 2020年上半年房地产证券未实现损失为2730万美元[340] 子公司票据抵押情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司子公司发行的票据分别由51笔和48笔抵押资产支持，本金余额分别为7.759亿美元和8.094亿美元[350] 融资安排情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有与多家银行的回购协议融资安排，总承诺融资额为11.75亿美元，未偿还金额为2.26224亿美元，利息费用为632.7万美元[354] - 2020年3月23日，公司通过参与协议向Sterling National Bank转让了1520万美元的定期贷款权益，截至2020年6月30日，未偿还余额为1880万美元[357] - 2020年3月26日，公司及其子公司与Security Benefit Life Insurance Company修订贷款协议，总承诺金额为1亿美元，截至2020年6月30日，无未偿还余额[358] - 截至2020年6月30日，公司与多家交易对手的房地产证券回购协议未偿还金额总计3.35256亿美元，加权平均利率为3.56%[361] - 2020年第一季度和第二季度，商业抵押贷款回购协议未偿还金额分别为2.34524亿美元和2.26224亿美元[361] - 2020年第一季度和第二季度，房地产证券回购协议未偿还金额分别为4.9688亿美元和3.35256亿美元[361] - 2020年上半年，最大平均未偿还余额为7.21亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.528亿美元，房地产证券回购协议为2.682亿美元[362] - 2019年上半年，最大平均未偿还余额为5.651亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.832亿美元，房地产证券回购协议为8190万美元[364] - 2018年上半年，最大平均未偿还余额为5.169亿美元，全部与商业抵押贷款回购协议相关[364] 股份发行情况 - 截至2020年6月30日，公司普通股发行股份达12786296股，总收益为212087000美元[365] - 截至2020年6月30日，A系列优先股发行股份为40510股，总收益为202619000美元[366] - 截至2020年6月30日，C系列优先股发行股份为1400股，总收益为6960000美元[368] 公司纳税与分红政策 - 公司需至少分配90%的应税收入以维持REIT资格，分配100%应税收入可免缴美国联邦所得税[369] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，需满足组织和运营要求，并向股东分配至少90%的“REIT应税收入”[381] 普通股现金分红情况 - 2020年上半年，普通股现金分红总额为17663000美元，DRIP发行金额为3551000美元；2019年上半年，现金分红总额为21863000美元，DRIP发行金额为6884000美元[374] 现金流量情况 - 2020年上半年，经营活动提供的净现金为7520万美元，主要来自商业抵押贷款净收益和净利息收益[375] - 2020年上半年，投资活动提供的净现金为12890万美元，主要来自商业抵押贷款本金还款和房地产证券销售收益[376] - 2020年上半年，融资活动使用的净现金为18610万美元，主要用于回购协议、CMBS MRA和CLO的净还款[377] - 2019年上半年，经营活动提供的净现金为1640万美元，主要受净收入增加推动[378] 公司合同义务情况 - 截至2020年6月30日，公司合同义务（不包括利息义务）总计2585465千美元，其中未提供资金的贷款承诺为230503千美元，回购协议 - 商业抵押贷款为226224千美元等[383] 商业抵押贷款交易情况 - 2018年2月22日，公司以2780万美元从关联实体购买商业抵押贷款，4月18日出售2330万美元，截至2020年6月30日剩余450万美元已全额偿还[385] 贷款协议利息费用情况 - 2020年3月26日，公司及其子公司与SBL修订贷款协议，总承诺金额1亿美元，到期日为2023年2月10日，利率为1个月LIBOR + 4.5%，2020年第二季度和上半年分别产生利息费用6.8万美元和8.5万美元[386] 资金运营情况 - 2020年第二季度和20

财务数据和关键指标变化 - 公司报告GAAP净收入2270万美元或每股摊薄收益019美元 核心收益2190万美元或每股摊薄收益018美元 [15] - 账面价值每股增加072美元或119% 达到679美元 主要由于投资组合价值增加067美元 [10][16] - 投资组合收益率平均233% 下降16个基点 主要由于部分投资组合重置为较低利率和近期收购的较低票息 [16] - 对冲后借款成本平均109% 下降63个基点 净利差改善48个基点 [17] - 互换账簿固定支付利率127% 下降17个基点 预计将有利于未来收益 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构短期投资组合表现强劲 新增投资预期回报率约10% 杠杆率在75倍至8倍之间 [22] - 新ARM生产量在第二季度比第一季度翻倍 主要由于收益率曲线陡峭 [25] - 短期重置ARM表现良好 抵押贷款利率在25%至275%之间 再融资压力较小 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - Ginnie Mae投资组合中银行服务占2% 非银行服务占8% 近期已出售部分Ginnie Mae投资 [38] - Ginnie Mae领域因贷款买断活动导致提前还款速度激增 预计未来几个月将放缓 [33][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于短期机构投资组合 预计在风险调整回报有吸引力时继续增加投资 [12] - 美联储的宽松政策预计将维持较长期利率低位 收益率曲线可能变得更陡峭 有利于业务 [13] - 公司计划可能终止短期互换合约并延长曲线 以优化借款成本 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年普通股和优先股股息将100%归类为资本回报 [11] - 抵押贷款发放标准收紧 但再融资活动仍然活跃 提前还款速度较快 [21] - 公司对短期重置ARM的表现持乐观态度 预计将继续表现良好 [30] 其他重要信息 - 公司已实施业务连续性计划 员工远程工作以应对COVID-19疫情 [4] - 公司预计将是唯一一家在疫情期间连续三个季度核心收益达到或超过股息的抵押贷款REIT [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 抵押贷款信贷可用性及对提前还款速度的影响 - 抵押贷款发放标准收紧 但再融资活动仍然活跃 提前还款速度较快 [21] 问题: 增量ROE数字及当前市场情况 - 新增投资预期回报率约10% 杠杆率在75倍至8倍之间 [22] 问题: ARM的近期趋势 - ARM交易表现强劲 银行对新发行和季节性ARM有强烈需求 [24] - 新ARM生产量在第二季度比第一季度翻倍 主要由于收益率曲线陡峭 [25] 问题: 互换账簿及可能的优化策略 - 公司计划可能终止短期互换合约并延长曲线 以优化借款成本 [28] 问题: Ginnie Mae投资组合的买断活动影响 - Ginnie Mae领域因贷款买断活动导致提前还款速度激增 预计未来几个月将放缓 [33][35] - 银行和非银行服务商在Ginnie Mae投资组合中的分布 较旧贷款主要由银行服务 较新贷款主要由非银行服务 [36][38] 问题: 回购融资的期限溢价 - 公司已增加90天回购融资 可能考虑进一步延长融资期限 [39] 问题: 当前账面价值 - 当前账面价值与季度末基本持平 [41]

贷款组合风险与逾期情况 - 受新冠疫情影响，贷款组合加权平均风险评级从2019年12月31日的2.1升至2020年3月31日的2.3，逾期贷款摊余成本增加4530万美元[197] 公司估值相关 - 2019年11月12日，公司董事会批准每股普通股估计净资产值为18.57美元，估值日期为2019年9月30日[200] 各类资产数量与价值变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，投资用商业抵押贷款分别为118笔和122笔，账面价值分别为26.41亿美元和27.62亿美元[203] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，待售商业抵押贷款分别为8笔和7笔，公允价值分别为9180万美元和1.126亿美元[203] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，可供出售房地产证券分别为29笔和21笔，公允价值分别为4.412亿美元和3.863亿美元[203] 信贷损失拨备情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司记录的信贷损失拨备分别为2170万美元和90万美元[204] 资产置换情况 - 截至2020年3月31日，公司注销一笔账面价值为1440万美元的投资用商业抵押贷款，换取公允价值为1400万美元的房地产投资[205] 未偿还贷款情况 - 截至2020年3月31日，公司有两笔贷款未偿还合同本金余额和账面价值分别为5710万美元和4530万美元[206] 商业抵押贷款利率与期限变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，非按公允价值计量的商业抵押贷款加权平均票面利率分别为4.9%和5.6%，加权平均剩余期限分别为1.6年和1.8年[207] 可供出售房地产证券未实现损失 - 截至2020年3月31日，可供出售房地产证券未确认未实现损失为6760万美元[207] 利率类型占比变化 - 2020年3月31日固定利率占比97.9%，浮动利率占比2.1%；2019年12月31日固定利率占比97.4%，浮动利率占比2.6%[209] 抵押类型占比变化 - 2020年3月31日多户住宅抵押类型占比14.9%，办公抵押类型占比16.1%等；2019年12月31日多户住宅抵押类型占比16.1%，办公抵押类型占比15.0%等[211] 地区投资占比变化 - 2020年3月31日中东地区投资占比7.9%，英格兰地区占比12.1%等；2019年12月31日中东地区投资占比7.9%，英格兰地区占比13.5%等[213] 商业抵押贷款到期年份投资面值变化 - 2020年3月31日商业抵押贷款按到期年份的投资面值：2020年为0千美元，2021年为450,000千美元等[217] - 2019年12月31日商业抵押贷款按到期年份的投资面值：2020年为0千美元，2021年为600,000千美元等[219] 高级债务信息 - 2020年3月31日高级债务1零售物业面值9,450千美元，利率1个月LIBOR+4.50%，有效收益率5.5%，贷款价值比69.2%等[221] - 高级债务49多户住宅物业面值21,675千美元，利率1个月LIBOR+3.40%，有效收益率4.4%，贷款价值比80.5%等[222] - 高级债务54的面值为67,980，利率为1个月LIBOR + 3.45%，有效收益率为4.4%，贷款价值比为76.3%[223] - 高级债务55的面值为16,400，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率为7.0%，贷款价值比为45.7%[223] - 高级债务56的面值为8,595，利率为1个月LIBOR + 4.80%，有效收益率为5.8%，贷款价值比为62.5%[223] - 高级债务57的面值为14,500，利率为1个月LIBOR + 4.75%，有效收益率为5.7%，贷款价值比为53.5%[223] - 高级债务58的面值为11,357，利率为1个月LIBOR + 3.95%，有效收益率为4.9%，贷款价值比为66.4%[223] - 高级债务101的面值为25,767，利率为1个月LIBOR + 2.70%，有效收益率为3.7%，贷款价值比为76.0%[224] - 高级债务102的面值为7,150，利率为1个月LIBOR + 4.75%，有效收益率为5.7%，贷款价值比为75.3%[224] - 高级债务103的面值为25,000，利率为1个月LIBOR + 3.00%，有效收益率为4.0%，贷款价值比为75.5%[224] - 高级债务104的面值为8,786，利率为1个月LIBOR + 2.80%，有效收益率为3.8%，贷款价值比为69.2%[224] - 高级债务105的面值为26,500，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率为7.0%，贷款价值比为64.9%[224] 公司资产账面价值情况 - 截至2020年3月31日，公司商业抵押贷款、待售商业抵押贷款、CMBS和其他房地产投资的票面价值分别为2670133千美元、93668千美元、508703千美元和2500千美元[225][227] - 截至2020年3月31日，公司房地产拥有资产的账面价值为49306千美元[227] 公司收益与成本相关指标变化 - 2020年和2019年第一季度净利息收入分别为23362千美元和26145千美元，收益率分别为2.0%和2.9%[233] - 2020年和2019年第一季度利息收入分别为47900千美元和46500千美元，主要因生息资产平均账面价值增加691400千美元[232][237] - 2020年和2019年第一季度生息资产平均账面价值分别为3209297千美元和2517931千美元，收益率分别为6.0%和7.4%[232] - 2020年和2019年第一季度计息负债平均账面价值分别为2472867千美元和1805753千美元，成本率分别为4.0%和4.5%[233] - 2020年和2019年第一季度平均杠杆率分别为77.1%和71.7%[234] - 2020年和2019年第一季度加权平均杠杆收益率分别为12.7%和14.7%[234] 公司业务板块情况 - 公司业务包括房地产债务、房地产证券、管道和房地产拥有四个业务板块[231] 公司贷款协议相关 - 公司浮动利率贷款协议要求借款人维持利率上限以应对利率上升[225] 公司费用与收益变化 - 2020年第一季度利息支出增至2450万美元，2019年同期为2040万美元，主要因生息负债平均账面价值增加6.671亿美元[238] - 2020年第一季度运营费用为1477万美元，2019年同期为1084.6万美元，主要因房地产运营和折旧摊销费用增加[238] - 2020年第一季度商业抵押贷款持有待售实现收益940万美元，2019年同期为1120万美元，减少180万美元，因销售量降低[238] 公司证券未实现损失原因 - 截至2020年3月31日，房地产可供出售证券未实现损失6760万美元，主要因市场低迷和新冠疫情影响[240] 公司融资情况 - 2020年第一季度，公司通过向机构和个人投资者出售普通股和优先股筹集1090万美元[242] 公司赎回与抵押情况 - 2020年1月15日，公司赎回子公司BSPRT 2017 - FL2 Issuer, Ltd.发行的所有未偿票据，本金2100万美元，确认450万美元未摊销递延融资成本[243] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，子公司BSPRT 2018 - FL3 Issuer, Ltd.等发行的票据分别由42和41笔、53和49笔、53和48笔抵押资产作抵押，本金分别为5.796亿、8.687亿和8.034亿美元[243] 公司回购协议情况 - 截至2020年3月31日，回购协议总承诺融资11.75亿美元，未偿还金额2.34524亿美元，利息支出364.2万美元[245] 公司贷款权益转让与协议修订情况 - 2020年3月23日，公司通过参与协议向Sterling National Bank转让1520万美元定期贷款权益，第一季度产生1.3万美元利息费用[248] - 2020年3月26日，公司及其子公司与Security Benefit Life Insurance Company修订现有贷款协议，总承诺1亿美元，到期日为2023年2月10日，第一季度产生1.7万美元利息费用[248] 公司CMBS主回购协议情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司参与四份CMBS主回购协议，其中两份分别在相应期间使用，2020年3月31日未偿还总额496880千美元，加权平均利率2.33%，平均到期天数13天；2019年12月31日未偿还总额394359千美元，加权平均利率2.79%，平均到期天数16天[250] 公司回购协议未偿还金额与平均余额情况 - 2020年第一季度末，商业抵押贷款回购协议未偿还金额234524美元，平均未偿还余额282282美元；房地产证券回购协议未偿还金额496880美元，平均未偿还余额412809美元[250] - 2019年第一季度末，商业抵押贷款回购协议未偿还金额370889美元，平均未偿还余额357850美元；房地产证券回购协议未偿还金额22078美元，平均未偿还余额52711美元[250] - 2018年第一季度末，商业抵押贷款回购协议未偿还金额501310美元，平均未偿还余额313509美元；房地产证券回购协议未偿还金额为0，平均未偿还余额19542美元[250] 公司仓库额度最大平均未偿还余额情况 - 2020年第一季度，仓库额度最大平均未偿还余额72104万美元，其中商业抵押贷款回购协议45280万美元，房地产证券回购协议26820万美元[253] - 2019年第一季度，仓库额度最大平均未偿还余额47340万美元，其中商业抵押贷款回购协议42780万美元，房地产证券回购协议4570万美元[253] - 2018年第一季度，仓库额度最大平均未偿还余额51690万美元，均为商业抵押贷款回购协议[253] 公司股份发行情况 - 截至2020年3月31日，公司普通股发行股份达12786296股，总收益212087千美元[254] - 截至2020年3月31日，公司A类优先股发行股份达40510股，总收益202619千美元；C类优先股发行股份1400股，总收益7000千美元[256] 公司股份购买承诺情况 - 截至2020年3月31日，公司无普通股、A类优先股和C类优先股的未完成具有约束力的购买承诺[252][256] 公司REIT资格与分红情况 - 公司须至少分配90%的应税收入以维持REIT资格，分配100%应税收入可免缴美国联邦所得税[259] - 2020年第一季度普通股现金分红1.225亿美元，再投资分红355.1万美元，总计1580.1万美元；2019年同期分别为1056.6万美元、339.2万美元和1395.8万美元[259] - 2020年第一季度净收入对分红的覆盖率为0%，可用现金覆盖率为77.5%，DRIP发行普通股覆盖率为22.5%；2019年分别为75.7%、0%和24.3%[259] 公司现金流量情况 - 2020年第一季度经营活动净现金流入3740万美元，投资活动净现金流入360万美元，融资活动净现金流入2900万美元[261] - 2019年第一季度经营活动净现金流出380万美元，投资活动净现金流出1.159亿美元，融资活动净现金流入1200万美元[262] 公司合同义务情况 - 截至2020年3月31日，公司合同义务总计28.46573亿美元，其中未提供资金的贷款承诺2.80098亿美元[264] 公司商业抵押贷款买卖情况 - 2018年2月22日，公司以2780万美元从关联方购买商业抵押贷款，2018年4月18日出售2330万美元，剩余450万美元于2020年3月31日前出售[267] 公司贷款协议修订情况 - 2020年3月26日，公司与SBL修订贷款协议，总承诺金额1亿美元，利率为1个月LIBOR+4.5%，截至3月31日无未偿还余额[268] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年3月31日及本10 - Q表格提交日，公司无资产负债表外安排[269] 公司运营表现指标情况 - 公司采用FFO和MFFO作为补充指标反映REIT运营表现，但它们不能替代GAAP净收入或亏损[269] 公司净收入与资金运营情况 - 2020年第一季度净收入为-740万美元，2019年同期为1989万美元；2020年第一季度资金运营为-641.4万美元，2019年同期为1989万美元；2020年第一季度调整后资金运营为1344.6万美元，2019年同期为2252.9万美元[273] 投资组合浮动利率投资数量变化 - 2020年3月31日和2019年12月31

财务数据和关键指标变化 - 公司报告GAAP净亏损2.047亿美元（每股稀释亏损2.21美元），核心盈利1980万美元（每股稀释盈利0.16美元）[15] - 账面价值下降2.55美元/股至6.07美元/股，主要由于利率互换协议造成1.84美元损失（其中1.04美元为已实现损失）以及证券销售产生0.70美元已实现损失[16] - 投资组合收益率平均为2.49%，较上季度下降18个基点，主要由于ARM投资组合重置至较低利率[17] - 对冲后借款成本平均为1.72%，较上季度下降25个基点，净利差改善7个基点[18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 出售25亿美元证券以应对流动性需求，其中主要为短期重置ARM证券（占出售组合41%）[12][30] - 剩余投资组合中59%为长期重置ARM证券，预计将保持60/40的比例结构[30] - 新投资项目的股本回报率超过12%，基础组合当前产生强劲回报[21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 杠杆率从季度末的8.5:1降至当前7.8:1，认为8倍杠杆水平较为合理[20] - 美联储干预后机构MBS市场趋于稳定，公司专注于未被严重破坏的机构MBS领域[10] - 明确不参与TBA市场交易，因30年期固定利率敞口不符合当前策略[28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为市场最动荡时期已过去，投资组合可在较低杠杆下产生有吸引力回报[14] - 预计2020年剩余时间核心盈利将至少达到当前季度0.15美元/股的股息支付水平[14] - 回购利率大幅下降至20-35个基点，主要受益于美联储降息150个基点[13] 其他重要信息 - 所有2020年普通股和优先股股息预计将归类为非应税资本返还[16] - 实施业务连续性计划使员工远程办公，可能影响问答响应速度[5] 问答环节所有提问和回答 问题：杠杆回报率范围和股息稳定性 - 当前杠杆7.8:1，8倍视为合理水平，新投资项目ROE超12%[20][21] - 优先股Series E可赎回（7.5%票息），无担保借款利率浮动部分影响有限[22][23] 问题：TBA市场融资机会 - 认为回购市场流动性充足，TBA交易会带来额外久期风险且不符合策略[27][28] 问题：ARM证券定价差异 - 短期重置ARM季内下跌1-1.5点，长期重置上涨1点，季末后价差收窄[32] - 出售选择基于买方需求，剩余组合保持41%短重置/59%长重置结构[30] 问题：提前还款速度展望 - ARM证券提前还款速度上升18%，固定利率上升40%，但预计整体受抑制[36][37] - 短期重置贷款总加权平均利率将降至约3%，相比30年期再融资利率3.5%具优势[37]

财务数据关键指标变化 - 2019年末商业抵押贷款投资净额为27.62042亿美元，2018年末为22.0683亿美元[267] - 2019年末总资产为35.4062亿美元，2018年末为26.06078亿美元[267] - 2019年末总负债为25.14705亿美元，2018年末为17.27064亿美元[267] - 2019年利息收入为1.95299亿美元，2018年为1.52288亿美元[269] - 2019年净利息收入为1.04881亿美元，2018年为0.82288亿美元[269] - 2019年总收入为1.0805亿美元，2018年为0.82288亿美元[269] - 2019年总费用为0.522亿美元，2018年为0.37402亿美元[269] - 2019年净收入为0.83924亿美元，2018年为0.52825亿美元[269] - 2019年基本和摊薄每股净收入均为1.60美元，2018年均为1.44美元[269] - 2019年和2018年利息收入分别为1.953亿美元和1.523亿美元，主要因生息资产平均账面价值增加7.694亿美元[296] - 2019年利息支出增至9040万美元，2018年为7000万美元，因付息负债平均账面价值增加6247万美元[296] - 2019年待售商业抵押贷款实现收益3780万美元，2018年为1130万美元，因2019年固定利率商业房地产贷款销售总收益达10.131亿美元[296] - 2019年和2018年运营费用分别为5220万美元和3740.2万美元，增长主要与资产管理和次级绩效费、行政服务费用和专业费用有关[298] - 2018年和2017年利息收入分别为1.523亿美元和8960万美元，主要因1个月伦敦银行同业拆借利率上升和生息资产平均账面价值增加7.482亿美元[305] - 2018年利息支出增至7000万美元，2017年为3240万美元，因1个月伦敦银行同业拆借利率上升和付息负债平均账面价值增加6642万美元[306] - 2018年待售商业抵押贷款实现损失9000美元，2017年实现收益12万美元，2018年出售5笔贷款收益2060万美元，2017年出售15笔贷款收益1.217亿美元[308] - 2018年待售商业抵押贷款实现收益1130万美元，2017年为450万美元，因2018年固定利率商业房地产贷款销售总收益达5.674亿美元[310] - 2018年和2017年运营费用分别为3740.2万美元和2951.6万美元，增长主要与资产管理和次级绩效费、行政服务费用和专业费用有关[310] - 2019年和2018年平均杠杆率分别为74.6%和72.1%，加权平均杠杆收益率分别为14.9%和14.7%[296] - 2019年公司通过私募向机构和个人投资者筹集1.402亿美元普通股和优先股权益[336] - 2019年4月15日公司赎回全资间接子公司BSPRT 2017 - FL1 Issuer, Ltd.发行的所有未偿票据，赎回日未偿本金为4560万美元[337] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2017 - FL2 Issuer发行的票据分别由本金余额为1.008亿美元和2.446亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2018 - FL3 Issuer, Ltd.和BSPRT 2018 - FL3 Co - Issuer, LLC发行的票据分别由本金余额为5.232亿美元和6.093亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，BSPRT 2018 - FL4 Issuer, Ltd.和BSPRT 2018 - FL4 Co - Issuer, LLC发行的票据分别由本金余额为8.679亿美元和8.593亿美元的抵押资产池作抵押[339] - 2019年5月30日，BSPRT 2019 - FL5 Issuer, Ltd.和BSPRT 2019 - FL5 Co - Issuer, LLC发行约7.148亿美元本金余额的有担保浮动利率票据，其中6.399亿美元由第三方投资者购买，7490万美元由OP的全资子公司购买[339] - 截至2019年12月31日，公司与多家银行签订回购协议，承诺融资总额为12.75亿美元，未偿还金额为2.52543亿美元[342] - 截至2019年12月31日，JPM回购协议的未偿还金额为1.07526亿美元，加权平均利率为4.51%，到期日为2021年1月30日[342] - 截至2019年12月31日，CS回购协议的未偿还金额为8737.5万美元，加权平均利率为4.84%，到期日为2020年3月27日[342] - 截至2019年12月31日，WF回购协议的未偿还金额为2494.2万美元，加权平均利率为3.65%，到期日为2020年11月21日[342] - 截至2018年12月31日，回购工具总承诺融资额为1.195亿美元，未偿还金额为149,440美元，利息支出为17,027美元[343] - 2018年12月11日，公司向城市国家银行转让1000万美元定期贷款权益，2019年12月31日应计利息年利率为4.6%，当年利息支出为20万美元[343] - 2019年10月15日，公司获得2920万美元商业抵押贷款，截至2019年12月31日，贷款应计利息年利率为3.85%，当年利息支出为20万美元[345] - 截至2019年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为394,359美元，加权平均利率为2.79%[346] - 截至2018年12月31日，房地产证券回购协议未偿还总额为44,539美元，加权平均利率为3.8%[346] - 截至2019年12月31日，公司有1070万美元普通股具有约束力的购买承诺未偿还[349] - 2019年，仓库线最大平均未偿还余额为6.12亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为2.666亿美元，房地产证券回购协议为3.454亿美元[350] - 2018年，仓库线最大平均未偿还余额为5.606亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为5.348亿美元，房地产证券回购协议为2580万美元[350] - 2017年，仓库线最大平均未偿还余额为4.834亿美元，其中商业抵押贷款回购协议为4.344亿美元，房地产证券回购协议为4910万美元[350] - 截至2019年12月31日，公司私募发行普通股累计发行12,136,262股，总收益为2.01225亿美元[351] - 2019年末A类优先股余额为40,500股，金额202,144千美元，2018年末余额为29,249股，金额145,786千美元[356] - 2019年末C类优先股余额为1,400股，金额6,966千美元，该类股票于2019年首次发行[356] - 2019年公司董事会授权并宣布每月按每股每年1.44美元的比率进行持续分红[358] - 2019年普通股现金分红45,763千美元，再投资分红13,901千美元，总计59,664千美元；2018年分别为34,467千美元、14,023千美元和48,490千美元[364][366] - 2019年分红资金来源中，净收入占76.7%（45,763千美元），普通股DRIP发行占23.3%（13,901千美元）；2018年分别为71.1%（34,467千美元）和28.9%（14,023千美元）[366] - 2019年经营活动提供净现金4540万美元，主要因净收入增至8390万美元，但商业抵押贷款业务有4550万美元净现金流出[367] - 2019年投资活动使用净现金9.692亿美元，主要用于商业抵押贷款和CMBS的发起与收购，部分被贷款本金还款抵消[367] - 2019年融资活动提供净现金8.286亿美元，主要来自CLO发行、回购协议和CMBS MRA的净借款，部分被分红、股票回购和CLO还款抵消[367] - 2018年经营活动提供净现金710万美元，主要因净收入增至5280万美元，但商业抵押贷款业务有2400万美元净现金流出[368] - 2018年投资活动使用净现金8.558亿美元，主要用于商业抵押贷款的发起与收购，部分被贷款本金还款和出售贷款所得抵消[368] - 2019 - 2017年，公司支付的收购费用和开支分别为840万美元、810万美元和1020万美元，其中资本化金额分别为750万美元、760万美元和600万美元[387] - 2019 - 2018年，与顾问及其关联方安排产生的费用总计分别为35099千美元和25456千美元，应付账款分别为4789千美元和3229千美元[387] - 2019 - 2017年净收入分别为83,924千美元、52,825千美元、33,779千美元[392] - 2019 - 2017年资金运营所得分别为83,924千美元、52,825千美元、33,779千美元[392] - 2019 - 2017年调整后资金运营所得分别为79,606千美元、53,686千美元、34,477千美元[392] - 2019年调整后资金运营所得含450万美元非现金费用，排除后为8410万美元[392] - 2018年调整后资金运营所得含640万美元非现金费用，排除后为6010万美元[392] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款分别为122笔和100笔，投资性商业抵押贷款账面价值分别为27.62亿美元和22.068亿美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司待售商业抵押贷款分别为7笔，公允价值分别为1.126亿美元和7690万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司CMBS投资分别为21笔和若干笔，公允价值分别为3.863亿美元和2640万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司贷款损失准备分别为90万美元和480万美元[311] - 截至2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款加权平均票面利率分别为5.6%和6.7%，加权平均剩余期限分别为1.8年和1.5年[312] - 截至2019年和2018年12月31日，公司CMBS投资加权平均票面利率分别为3.7%和5.0%，加权平均剩余期限分别为15.8年和4.9年[312] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款固定利率占比分别为97.4%和97.3%，浮动利率占比分别为2.7%和2.6%[315] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款中混合用途抵押占比分别为1.6%和0.7%等多种不同抵押类型占比情况[318] - 2019年和2018年12月31日，公司商业抵押贷款在新英格兰地区占比分别为3.3%和0.7%等不同地区占比情况[321] - 文档展示了截至2019年和2018年12月31日公司投资组合按合同到期年份的面值情况[325] 公司业务相关信息 - 公司业务包括房地产债务、房地产证券、管道业务和房地产持有业务[294] 公司财务报表编制及会计处理 - 财务报表按美国公认会计原则编制，需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[280] - 商业抵押贷款按持有目的不同有不同会计处理方式[282] - 贷款损失准备金包括一般公式组件和特定资产组件，公司用统一流程确定[283] - 商业房地产证券收购时分类为可供出售，按公允价值计量[286] 公司税务及收益分配 - 自2013年12月31日结束的纳税年度起公司运营符合美国联邦所得税REIT资格，需至少分配90%“REIT应税收入”给股东[289] 公司衍生品及优先股处理 - 公司不指定衍生品为套期工具，公允价值波动计入损益表[290] - 公司优先股为参与性证券，计算每股收益采用两类别法[291] 公司高级债务信息 - 高级债务1零售物业面值为9450千美元，利率为1个月LIBOR+4.50%，有效收益率为6.26%，贷款价值比为69.2%[331] - 高级债务2办公物业面值为10699千美元，利率为1个月LIBOR+4.65%，有效收益率为6.41%，贷款价值比为70.8%[331] - 高级债务3工业物业面值为33655千美元，利率为1个月LIBOR+4.00%，有效收益率为5.76%，贷款价值比为65.0%[331] - 高级债务4混合用途物业面值为12952千美元，利率为1个月LIBOR+5.00%，有效收益率为6.76%，贷款价值比为73.3%[331] - 高级债务7多户住宅物业面值为38248千美元，利率为1个月LIBOR+3.35%，有效收益率为5.11%，贷款价值比为76.0%[331] - 高级债务13

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度GAAP净收入为3270万美元 每股摊薄收益029美元 核心收益为1910万美元 每股摊薄收益015美元 差异主要来自利率互换协议的市场公允价值变动[10] - 投资组合收益率从第三季度的276%下降至267% 主要由于部分ARM投资组合重置至较低利率[11] - 经对冲调整后的借款成本从第三季度的231%降至197% 净利差改善25个基点[11] - 期末账面价值为862美元/股 较上季度增加002美元 其中对冲活动贡献019美元增值 但被投资组合未实现收益减少018美元所抵消[12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司继续专注于机构担保的ARM证券 投资组合表现稳健 同时增加了7年期和10年期ARM证券的配置[18] - 当前杠杆率约为79倍 预计杠杆回报率在10%-105%区间[29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为短久期策略执行者 可能考虑在机构可调利率抵押贷款证券之外拓展其他短久期策略[18] - 积极管理利率互换组合 将高固定利率互换替换为低利率互换 期末互换组合固定支付利率从204%降至177%[11][23] - 2020年将有12亿美元互换到期 平均利率约2% 若以当前140%利率续作 预计可带来约10个基点的融资成本改善[21][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储2019年累计降息75个基点 叠加互换组合优化 显著改善了融资成本 预计2020年借款成本将进一步下降[6][8] - 尽管短期融资市场存在压力 但回购融资渠道保持畅通 季末回购利率已较第四季度平均水平低30-35个基点[7] - 对SOFR替代LIBOR的过渡持乐观态度 预计采用历史利差调整后的多期限SOFR指数将平稳过渡 对提前还款影响有限[15][16] 其他重要信息 - 2019年股息全部被归类为资本返还 主要由于互换组合重组产生的应税损失抵消了应税收入[13] - 溢价摊销第四季度达1850万美元 对应寿命期提前还款率假设约23% 公司将持续监控实际CPR(29%-30%)并适时调整假设[30][31] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年股息中资本返还部分的比例及驱动因素 - 2019年股息全部作为资本返还 主因利率互换重组产生的应税损失完全抵消了应税收入[13] 问题: SOFR替代LIBOR对机构混合ARM市场的影响及公司战略 - SOFR过渡方案采用期限匹配指数加历史利差调整 预计对抵押贷款利率和提前还款影响有限[15][16] - 公司可能拓展至其他短久期策略 但核心仍聚焦机构ARM证券 已增加7年期和10年期ARM配置[18] 问题: 2020年到期互换的潜在收益及久期管理策略 - 2020年到期互换平均利率2% 若以140%续作可带来约10个基点融资成本改善[21][25] - 当前主要采用2年期互换以匹配投资组合久期 避免因收益率曲线变动导致风险错配[26][27] 问题: 投资机会评估及溢价摊销假设调整频率 - 当前ARM证券提供10%-105%的杠杆回报 吸引力显著[29] - 溢价摊销假设将根据实际CPR持续评估 当前处于假设区间高位但符合预期[31][32]

商业抵押贷款投资组合 - 公司商业抵押贷款投资组合总账面价值（扣除贷款损失准备）为24.961亿美元（截至2019年9月30日）和22.068亿美元（截至2018年12月31日）[177] - 公司持有109笔商业抵押贷款（2019年9月30日）和100笔（2018年12月31日），贷款损失准备分别为70万美元和480万美元[177][180] - 商业抵押贷款加权平均票面利率为6.0%（2019年9月30日）和6.7%（2018年12月31日），剩余期限分别为1.3年和1.5年[183] - 公司商业抵押贷款中固定利率占比97.4%（2019年9月30日）和97.3%（2018年12月31日）[186] - 公司持有17笔待售商业抵押贷款（公允价值1.751亿美元）和14笔CMBS投资（公允价值2.322亿美元）（截至2019年9月30日）[177] - 公司2019年9月30日商业房地产贷款组合包含109笔商业抵押贷款和17笔持有待售贷款[225] 商业抵押贷款抵押物类型分布 - 投资组合抵押物类型分布：多户住宅占比55.9%（2019年9月30日）和45.1%（2018年12月31日）[189] - 公司商业抵押贷款组合中，Multifamily类型贷款的最高金额为90,499千美元，有效收益率为5.5%[200] - Office类型贷款的最高金额为50,000千美元，有效收益率为6.3%[201] - Hospitality类型贷款的最高金额为57,075千美元，有效收益率为7.2%[200] - Self Storage类型贷款的最高金额为7,510千美元，有效收益率为7.1%[200] - Mixed Use类型贷款金额为39,189千美元，有效收益率为6.9%[200] - Retail类型贷款的最高金额为12,953千美元，有效收益率为7.0%[200] 商业抵押贷款地域分布 - 投资组合地域分布：远西部地区占比26.6%（2019年9月30日）和27.3%（2018年12月31日）[191] 商业抵押贷款收益和贷款价值比 - 贷款组合中最低的有效收益率为5.2%，对应Multifamily类型贷款金额22,690千美元[200] - 贷款组合中最高的有效收益率为8.2%，对应Hospitality类型贷款金额8,875千美元[200] - 贷款组合中最低的贷款价值比为22.4%，对应Multifamily类型贷款金额55,825千美元[200] - 贷款组合中最高的贷款价值比为85.9%，对应Multifamily类型贷款金额11,590千美元[200] - 商业抵押贷款组合总面值为1.749亿美元，平均有效收益率为4.7%，平均贷款价值比为66.3%[205] 不同类型商业抵押贷款详情 - 多户住宅类型贷款中，最高贷款金额为87,700，利率为1个月LIBOR + 2.99%，有效收益率为5.0%，贷款价值比为46.0%[202] - 办公楼类型贷款中，最高贷款金额为40,870，利率为1个月LIBOR + 3.50%，有效收益率为5.5%，贷款价值比为71.0%[202] - 零售类型贷款中，最高贷款金额为29,500，固定利率为6.25%，有效收益率为6.3%，贷款价值比为68.5%[202] - 自存仓类型贷款中，最高贷款金额为17,400，利率为1个月LIBOR + 4.00%，有效收益率为6.0%，贷款价值比为69.5%[202] - 酒店类型贷款中，最高贷款金额为21,000，利率为1个月LIBOR + 4.14%，有效收益率为6.2%，贷款价值比为56.0%[202] - 土地类型贷款中，贷款金额为16,400，利率为1个月LIBOR + 6.00%，有效收益率为8.0%，贷款价值比为45.7%[202] - 夹层贷款中，多户住宅类型贷款金额为22,800，利率为1个月LIBOR + 8.01%，有效收益率为10.0%，贷款价值比为57.9%[204] - 夹层贷款中，办公楼类型贷款金额为10,000，固定利率为10.0%，有效收益率为10.0%，贷款价值比为78.7%[203] - 多户住宅类型贷款中，最低有效收益率为4.7%，贷款金额为23,115，利率为1个月LIBOR + 2.65%，贷款价值比为75.8%[203] - 酒店类型贷款中，固定利率为5.75%，贷款金额为17,803，有效收益率为5.8%，贷款价值比为52.9%[203] CMBS投资 - CMBS投资加权平均票面利率为3.9%（2019年9月30日）和5.0%（2018年12月31日），剩余期限分别为15.8年和4.9年[183] - 房地产证券组合总面值为2.318亿美元，平均有效收益率为3.9%，其中CMBS 3单笔最大面值达4000万美元[207] 收入和利润 - 2023年第三季度净利息收入2828.5万美元，较2018年同期增长9.5%，利差为3.0%[210] - 利息收入同比增长17.5%至5044.5万美元，主要驱动因素为生息资产平均余额增加6.838亿美元[211] - 公司2019年前九个月利息收入为1.452亿美元，2018年同期为1.065亿美元，增长36.3%[225] - 公司2019年前九个月净利息收入/利差为7678.6万美元，利差为2.6%，2018年同期为5629.5万美元，利差为2.5%[224] - 2019年前九个月FFO（运营资金）为6032.9万美元，较2018年同期的3639.8万美元增长65.7%[265] - 2019年前九个月MFFO（修正运营资金）为5738.3万美元，较2018年同期的3509.7万美元增长63.5%[265] 成本和费用 - 利息支出同比增加29.8%至2216万美元，主要由于付息负债平均余额增加6.078亿美元[212][213] - 营业费用同比增加55.3%至1510.5万美元，其中资产管理绩效费增长64.3%至446.8万美元[215] - 公司2019年前九个月利息支出增至6840万美元，2018年同期为5020万美元，增长36.3%[226] - 公司2019年前九个月运营费用为3698.6万美元，2018年同期为2803.7万美元，增长31.9%[229] - 公司2019年前九个月资产管理和次级绩效费用为1191.7万美元，2018年同期为722.7万美元，增长64.9%[229] - 2019年前九个月贷款损失准备金为282.3万美元，较2018年同期的350.2万美元下降19.4%[265] - 2019年前九个月金融工具未实现损失为171.1万美元，较2018年同期的163.6万美元扩大4.6%[265] 商业抵押贷款销售和收益 - 商业抵押贷款销售实现收益1420万美元，同比增加1070万美元，销售总额达3.608亿美元[216] - 公司2019年前九个月商业抵押贷款持有待售实现亏损2.5万美元，2018年同期亏损4.8万美元[229] - 公司2019年前九个月商业抵押贷款持有待售实现收益3260万美元，2018年同期为980万美元，增长232.7%[229] 融资和债务 - 公司2019年前九个月通过普通股和优先股销售筹集1.114亿美元资金[231] - 截至2019年9月30日，公司回购协议总承诺融资额为12.75亿美元，未偿还金额为1.119亿美元，利息支出为1323.8万美元[237] - JPM回购协议在2019年9月3日从5.2亿美元缩减至3亿美元，到期日延长至2021年1月30日[237] - 截至2019年9月30日，CMBS主回购协议未偿还金额为2.443亿美元，加权平均利率为3.30%，平均到期天数为16天[240] - 2019年前九个月，公司仓库线的最高平均未偿还余额为5.651亿美元，其中4.832亿美元与商业抵押贷款回购协议相关[243] - 截至2019年9月30日，公司有380万美元的普通股绑定购买承诺[242] - 2019年前九个月，公司通过私募发行普通股获得1.894亿美元，截至9月30日共发行11,430,200股[244] - 截至2019年9月30日，Barclays Revolver Facility未偿还金额为1000万美元，利率为7.16%，到期日为2021年9月20日[237] - 2019年前九个月，公司商业抵押贷款回购协议的平均未偿还余额为3.579亿美元，而2018年同期为3.135亿美元[240] - 截至2019年9月30日，Wells Fargo Securities LLC的CMBS主回购协议未偿还金额为1.826亿美元，利率为3.36%[240] - 2019年前九个月，公司商业抵押贷款回购协议的季度未偿还金额从3.708亿美元下降至1.119亿美元[240] - 截至2019年9月30日，公司优先股发行总额为1.925亿美元，较2018年底增长31.7%（从1.462亿美元增至1.925亿美元）[246] - 2019年7月公司通过优先股发行融资3132.5万美元，占当季总融资额的63.5%[246] - 公司签订500万美元具有法律约束力的Series C优先股购买协议，该协议于2019年10月18日完成交割[246] - CLOs长期债务余额达18.317亿美元，占公司总合约义务的73.6%[254] 现金流 - 2019年前三季度经营活动净现金流出3580万美元，主要受10.23亿美元商业抵押贷款发放的抵消影响[251] - 投资活动净现金流出6.219亿美元，其中8.924亿美元用于商业抵押贷款发放及2.067亿美元房地产证券购买[251] - 融资活动净现金流入5.061亿美元，主要来自6.399亿美元CLO借款及1.998亿美元CMBS MRA借款[251] 其他财务数据 - 公司每股净资产估值（NAV）为18.57美元，估值区间18.07-19.15美元（截至2019年9月30日）[172] - 公司通过以物抵债获得一笔8.1百万美元的不动产投资，同时冲销14.9百万美元贷款[181] - 持有待售贷款组合中零售地产贷款占比最高，单笔最大贷款面值3180万美元[205] - 公司2019年前九个月普通股现金分红总额达3374.3万美元，同比增长38.2%（2018年同期为2440.7万美元）[250] - 截至2019年9月30日，公司未动用贷款承诺总额达2.609亿美元，其中1.171亿美元需在一年内履行[254] - 2019年前九个月董事通过私募合计购买59.84万股普通股，总金额40万美元[257] - 公司以2780万美元的总购买价格从顾问关联实体收购商业抵押贷款[260] - 公司于2018年4月18日将2330万美元商业抵押贷款出售给CMBS证券化项目，剩余450万美元贷款截至2019年9月30日仍列示在投资性商业抵押贷款科目中[260] - 截至2019年9月30日，公司持有118笔浮动利率投资（基于LIBOR），较2018年底的64笔增长84.4%[269] - 利率上升50个基点时，公司净利息收入预计增加0.68%（2019年9月）或2.75%（2018年12月）[270] - 利率下降25个基点时，公司净利息收入预计增加1.37%（2019年9月）或减少1.38%（2018年12月）[270] - 公司明确表示截至2019年9月30日及10-Q文件提交日无表外安排[261]