REITs市场表现 - REITs在2023年底曾经上涨，但随后再次下跌，部分回吐了之前的涨幅，有些甚至跌至2023年秋季的水平，总体下跌高达50%以上[2] - 最近几个月来，市场对近期降息的高期望已经消失[2] - 最近的CPI报告显示通货膨胀“高于预期”，引发了REIT市场的混乱[3] CPI数据分析 - CPI的住房组成部分主要由“主要住所租金”和“业主等价租金”组成，而CPI显示，“主要住所租金”仍然同比增长6.1%[9] - 与CPI报告的3.1%年同比通货膨胀相比，Truflation报告的年同比通货膨胀仅为1.59%[8] - CPI的住房组成部分滞后于实时租金变化约一年，预计未来6个月左右，住房CPI增长将继续逐渐下滑，可能在今年夏季或秋季触底[20] 美联储政策和REITs展望 - 随着通货紧缩的到来，预计美联储将进行多次降息，这将对REITs非常有利[23] - REITs提供了6-8%的可持续且增长的股息收益，同时还有较大的上涨潜力[25] - REITs将大部分现金流留作再投资，因此实际现金流收益实际上比股息收益高得多[28] 投资建议 - 不要错过购买低点的机会，REITs的总回报前景今天非常优异，尤其是与科技股等其他热门投资相比[30]

文章核心观点 - 基于2023年财务状况，公司普通股是强调现金担保看跌期权的最佳收益投资选择，同时可关注期权市场 [1] 公司业务与财务情况 业务构成 - 公司是拥有多元化娱乐物业的房地产投资信托基金，最常见租户类型是剧院 [1] 收入情况 - 2023年公司收入报表有积极进展，收入增长近5000万美元，约8%，运营费用名义增长，运营收入达3.06亿美元 [3] 资产负债情况 - 公司资产负债表主要由实物房地产和债务构成，2023年因折旧净资产下降，债务不变，股东权益从25.4亿美元降至24.5亿美元，且公司增加对抵押贷款票据的投资以实现收入多元化 [4] 现金流情况 - 经营现金流从2021年的3.07亿美元增至2023年的4.47亿美元，扣除9100万美元物业购置费用后，剩余3.56亿美元现金流足以覆盖2.72亿美元股息义务 [5] 租赁情况 - 公司与租户有稳固租赁结构，部分租约延长至2030年后，未来三年到期租约不足2% [6] 费用情况 - 未来几年公司费用增长可控，尤其是债务利息费用，无可变利率债务，固定利率债务到期情况合理，还有10亿美元未使用循环信贷额度 [7] 投资分析 收益情况 - 公司债务到期收益率约6.5%，G系列优先股股息收益率7.4%，普通股股息收益率超8% [1] 投资建议 - 投资者可关注期权市场，出售4月19日到期、执行价40美元的看跌期权可获10%收益，在富达还可额外获5%现金利息 [10] 风险因素 - 公司最大风险是收入集中，46%租金收入来自电影院，三大租户中有两家是电影院 [8] 投资选择分析 - 优先股虽看似安全但上行空间有限，出售现金担保看跌期权可获更高收益，若股票被行权，投资者将以高于当前水平的股息率获得股票 [11]

文章核心观点 - EPR Properties在2023年未实现良好发展，面临增长放缓、现金不足等问题，通胀和利率变化带来不确定性，当前价格下建议谨慎持有 [1] 公司业务 - EPR是多元化体验式REIT，持有服务型企业，提供多种体验式物业，投资组合超68亿美元，分布于44个州和加拿大的359个地点 [2][3] - 公司核心业务为电影院，餐饮娱乐中心是有趣业务方向，教育业务占比7%，起到多元化作用 [4][5] 市场趋势与风险 - 千禧一代更注重体验消费，对EPR长期增长有推动作用，但公司影院业务依赖AMC和Regal，2023年二者分别贡献13.4%和14.7%的收入 [6][7] - 电影票销售逐年下降，预计2024年下降5%，通胀使影院面临风险，公司正降低影院收入占比 [9][10] - 通胀和利率是公司无法控制的重要因素，通胀使客户减少消费，利率上升增加资本支出成本，最坏情况可能导致公司破产 [11][13] - 公司最大竞争对手是VICI，但其主要专注赌场行业，与EPR业务重叠不大，EPR地理位置分散，有地域多元化优势，但新兴REITs可能面临被竞争对手超越风险 [14][15][18] 股息情况 - 公司股息支付率稳定，股息收益率呈长期趋势，FFO每股5.15美元，DPS为3.30美元，股息可覆盖，但未来投资资金有限 [20][22][23] 财务状况 - 公司收入受疫情冲击，2023年恢复到疫情前水平，但当前利率高，限制公司投资，且股息支付率达167.80%，可能无法进行新投资 [24][25][26] - 公司无杠杆自由现金流仍低于2019年，高额股息支付影响公司扩张和复苏 [29] 估值与结论 - EPR股息收益率高，可采用股息贴现模型估值，假设股息增长率为1%，公司目标是成为高股息收入股而非成长股 [30][31][34] - 公司有多元化资产和创新价值主张，但当前价格下缺乏安全边际，建议等待价格下跌，最终评级为谨慎持有 [36][38]

业绩总结 - EPR今年的指导增长率在低3%到4%之间，配合8%的股息率，预计将实现两位数的总股东回报率[5] - EPR在2023年的百分比租金收入中，电影院部分为零，而2024年预计将有额外380万美元的百分比租金收入[20] - EPR成功收回了1.5亿美元的递延租金，与租户合作共渡难关[58] - EPR在2022年投资了6亿美元，计划在2023年投资2-3亿美元[70] - EPR计划逐步退出教育领域，将资金用于体验式资产[78] 市场扩张和并购 - EPR计划逐步降低对电影院的暴露度，目标是将其占比降至15%以下[36] - EPR在健身和健康领域看好发展机会，已经在攀岩馆、温泉度假村等领域取得成功[47] - EPR认为餐饮娱乐和景点是其主要业务领域，未来在这些领域看到很多机会[47] - 公司出售了两家Alamo Drafthouse影院给特许经营者，每家影院长期运营将投资100万美元[103] - 公司计划将一些资产长期投入运营，目标是逐步转变为租赁模式[105] 新产品和新技术研发 - EPR在健身和健康领域看好发展机会，已经在攀岩馆、温泉度假村等领域取得成功[47] - 公司认为游戏产业是体验式娱乐平台的一部分，虽然目前规模不够[107] 未来展望 - EPR计划逐步降低对电影院的暴露度，目标是将其占比降至15%以下[36] - EPR在2023年的百分比租金收入中，电影院部分为零，而2024年预计将有额外380万美元的百分比租金收入[20] - 预计2025年净租赁空间的同店有机增长率约为1.5%[109] 其他新策略和有价值的信息 - EPR提供类似于建筑贷款的资金支持给酒店度假村租户[85] - EPR已经完成了一笔6%的资产出售交易，展示了体验式资产的吸引力[94] - 公司认为未来公共公司数量会减少[111] - 公司目前正在进行购买、重新开发和出售等决策，认为目前最好的决策是购买和重新开发[113]

文章核心观点 - EPR Properties是唯一真正多元化的体验式REIT，当前估值有吸引力，有增长潜力，公司正推进业务多元化，降低影院业务占比，同时在其他体验式领域寻找机会 [4][5] 公司业务概况 - EPR Properties是专注于体验式物业的REIT，业务涵盖电影、滑雪、景点、博物馆等，租户支付租金能力强，租金覆盖率高于疫情前 [4] 投资亮点 - 是唯一纯粹的体验式REIT [6] - 估值有吸引力，交易倍数较历史水平有较大折扣，股息率达8%，预计今年有3%-4%的增长，有望实现两位数的总股东回报率 [4][5] - 业务增长相对同行表现突出 [9] 租金相关情况 - 已收回1.5亿美元递延租金，体现了租户实力和投资组合的优势，2024年租金故事将更清晰，预计今年仅有每股0.01美元的非当期递延租金回收 [11][12][13] - 与Regal的交易中，不仅提高了基础租金约400万美元，还增加了百分比租金，预计2024年将额外获得380万美元的百分比租金收入 [15][18] 影院业务情况 - 影院覆盖率回到1.7倍，与疫情前水平相当，尽管票房收入远低于2019年水平 [20] - 计划降低影院业务敞口，目标是将影院业务在整体收益中的占比降至15%或以下，目前影院业务占比为37%，预计今年降至35%-36%，疫情前为40% [22][30][31] - 已出售部分Regal影院，获得约4000万美元收益，还有8家待售，其中2家有非约束性意向书，1家有购买销售协议 [23][26] - 对AMC租赁业务有信心，2020年对AMC租赁进行了重组，认为其租赁结构强于Regal，希望AMC清理资产负债表 [27][28] 非影院业务情况 - 2022 - 2023年，除博彩业务外，其他非影院业务板块均有增长，看好健身与 wellness、餐饮娱乐和景点等领域 [36] - 在健身与 wellness领域，已开展多个项目，如攀岩馆、温泉度假村等，这些项目客户粘性高，有较长运营历史和良好市场表现 [36][37][39] 业务合作与交易 - 为租户提供增长资本，通过建立长期关系获取交易机会，交易多为5000万 - 1亿美元的非公开市场交易 [42][43] - 2024年计划投资2 - 3亿美元，其中1.4亿美元为现有交易的结转支出，与Andretti Karting的交易预计支出2000 - 2500万美元，大部分投资来自现有关系 [48][51] 财务状况 - 年末手头有7800万美元现金，10亿美元信贷额度未动用，但考虑杠杆和资产负债表，需等待资本成本改善以增加投资 [55] - 去年自由现金流约1.7亿美元，今年预计超1亿美元，派息率约70%或更低 [56] - 杠杆目标为债务与EBITDA比率维持在5 - 5.6倍，计划年初和年末均保持在较低的5倍水平 [57] 资产处置与投资策略 - 计划退出教育平台业务，该业务有70处物业，由8个运营商运营，全部出租，预计该类资产交易的资本化率为7% - 7.5% [59][61] - 已出售两个泰坦尼克号展览或博物馆，获得约4500万美元收益，处置收益率为6%，处置是因收益率有吸引力 [72][73] - 与Escape Theaters达成协议，获得250万美元终止费，并签订百分比租金协议，还出售了两家Alamo Drafthouses影院 [76][78] - 若资本成本更有吸引力，看好博彩行业，希望增加该领域的投资敞口 [80] 行业展望 - 预计2025年净租赁行业同店有机增长率约为1.5% [81] - 预计未来一年该行业上市公司数量将减少 [83] - 公司目前执行买入、重建和出售策略，认为在当前资本有限情况下，买入和重建能带来最佳回报 [84]

文章核心观点 - 赚取被动收入是实现财务自由的途径，投资股息股票是获取被动收入的简单方式，Realty Income、EPR Properties和Gladstone Land三只股票按月分红，是赚取被动收入的不错选择 [1][2][14] 各公司情况 Realty Income - 该公司自称“月度股息公司”，运营55年支付644次月度股息，自1994年上市以来股息上调123次，连续105个季度上调 [3] - 公司拥有多元化房产组合，专注租赁抗经济衰退和电商压力的房产，采用净租赁使租户承担多项费用，能产生稳定租金收入 [4] - 公司约四分之三现金流用于支付股息，其余用于新投资，资产负债表良好，预计运营资金可年增长4% - 5%，股息率约5.9%，每1000美元投资年收益约59美元 [5] EPR Properties - 公司是拥有体验式房地产的REIT，通过净租赁获得稳定现金流支付月度股息，股息率8.3%，每1000美元投资年股息收入89美元 [6] - 公司近期股息上调3.6%，未来将随房地产组合扩张而增加，去年投资2.694亿美元于新房产，今年预计FFO每股增长约3.2% [7] - 公司财务灵活，预计今年投资2 - 3亿美元于新体验式房地产，包括未来两年2.4亿美元开发和再开发项目，可通过多种方式为增长提供资金 [8][9] Gladstone Land - 公司是农田REIT，拥有168个农场，通过长期净租赁获得稳定增长租金收入，用于支付不断增长的月度股息，股息率4.3%，每1000美元投资年收益43美元 [10][11] - 公司自上市以来连续支付132次月度股息，过去36个季度上调33次，目标是长期股息增长匹配或超过通胀 [12] - 公司因高利率和农场价格去年未购买农场，选择购买水权，资产负债表良好，市场条件改善时有能力购买农场 [13]

股息收益率 - EPR Properties (NYSE:EPR)刚刚将每股月度现金股息提高了3.6%，至0.285美元，这意味着每股年度3.42美元，为内部管理的体验性物业房地产投资信托公司提供了8.2%的股息收益率[1] - EPR的股息收益率超过8%，对于一个三重净租赁房地产投资信托公司来说是异常高的，反映了市场对EPR第三大租户AMC Entertainment (AMC)偿债能力的持续担忧[1] 股息分配 - EPR的年度股息分配中点在2024财年的FFOAA指导范围内有142%的覆盖，这是一个相当高的安全水平，也为2024年进一步提高股息的可能性打开了大门[3]

文章核心观点 - EPR Properties是投资组合中最大的REIT头寸，因其基本面特征良好、Q4财报强劲，是有吸引力的投资选择，值得买入 [1][3][17] 公司概况 - EPR是传统REIT，专注娱乐地产，93%资产位于体验式房地产领域，涵盖剧院、餐饮娱乐和滑雪度假村等，7%为教育板块且将逐渐非核心化 [4][5][6] - 剧院子类别占比将因多元化目的逐渐缩小，增量资本分配将倾向目前占比较小的子类别，如博彩、体验式住宿 [7] 运营表现 - 疫情和高利率环境下需求（入住率）保持强劲，虽疫情期间有轻微下降但属例外，租金收取波动与特殊情况有关，多数递延租金已收回 [8] - 租户组合良好、财务状况健康，总投资组合覆盖率达2.2倍，优于疫情和加息前，通过资产剥离、租户更替和并购提升 [9][10] - 加权平均租赁期限约13年，通过长期合同和轻微租金上调降低租赁风险，为并购提供稳定性 [11] 财务状况 - 2023年AFFO指标较上一年大幅改善，关键驱动因素与提升投资组合覆盖率的因素相似，每股AFFO接近两位数增长体现资产质量和需求 [12] - 2023年末关键财务指标显示财务状况良好，固定费用覆盖率3.2倍、债务偿还覆盖率3.8倍、净债务与调整后EBITDAre比率5.3倍、净债务与总资产比率39% [13] - 2024年到期借款极少，2025年需再融资约3亿美元，相比每年约4亿美元的AFFO产生量不算大，有时间等待SOFR下降以降低新贷款利息成本 [13][14] 投资亮点 - 具有约8%的月度股息收益率、保守的FFO派息率，资产处于有增长动力的行业，Q4财报强劲，增强投资吸引力 [2][3] - P/FFO为8.5倍，股息收益率约8%，由约70%的AFFO派息支撑，资产组合多元化、租户财务健康，投资极具吸引力 [17]

业绩总结 - 2023年第四季度总收入为1.72亿美元，较2022年同期的1.79亿美元下降了约4%[6] - 2023年第四季度可供普通股东的净收入为3948.9万美元，较2022年同期的3628.7万美元增长了约9%[6] - 2023年第四季度每股稀释净收入为0.52美元，较2022年同期的0.48美元增长了约8%[6] - 2023年全年调整后的运营资金（FFOAA）为3.97亿美元，较2022年的3.55亿美元增长了约12%[6] - 2023年全年FFO可供普通股东的净收入为394,559万美元，较2022年的347,695万美元增长13.4%[78] 资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司总资产为57亿美元，较2022年的57.6亿美元下降了约1%[20] - 截至2023年12月31日，公司净债务为27.63亿美元，较2022年的27.33亿美元增长了约1%[20] - 2023年第四季度的净债务与总资产比率为公司评估资本结构的重要补充指标[80] - 2023年第四季度的净债务与调整后EBITDAre比率为公司评估债务与经营表现的重要补充指标[82] 投资与支出 - 2023年公司的投资支出总额为269,400千美元，其中包括与三家度假村和水疗中心相关的抵押贷款金额77,000千美元[60] - 截至2023年12月31日，公司的体验投资总额为63亿美元，占总投资的93%[22] 股息与回报 - EPR Properties宣布将每月现金股息提高3.6%，至每股0.285美元，年化股息为3.42美元[43] - 公司宣布2024年4月15日向优先股股东支付每股0.359375美元的季度股息[73] 未来展望 - 公司预计2024年每股稀释后FFOAA指导范围为4.76至4.96美元，较2023年中点增长3.2%[70] 运营表现 - 2023年第四季度的租金收入为148,738千美元，较2022年同期的152,652千美元下降2.7%[49] - 2023年第四季度的调整后EBITDAre为129,440千美元，较2022年同期的135,524千美元下降4.5%[50] - 2023年第四季度的总运营费用为87,135千美元，较2022年同期的101,197千美元下降13.9%[49] - 2023年公司完成了四个物业的销售，净收益为2220万美元，季度内确认的销售损失为360万美元[8] 用户数据与市场表现 - 2023年，EPR Properties的客户业务持续强劲，北美票房增长超过20%[42] - 2023年，EPR Properties的经营收入为11,809千美元，较2022年的7,325千美元增长约61.5%[34]

业绩总结 - EPR Properties在2023年第四季度实现了强劲的盈利增长[7] - 第四季度调整后的FFO为每股1.18美元，较去年的1.25美元有所下降[49] - 2024年FFO调整后每股指导范围为4.76至4.96美元[63] 用户数据 - EPR Properties的房地产投资总额约为68亿美元，99%的物业已经租出[14] - EPR Properties的房地产组合覆盖率为2.2倍，戏剧部分为1.7倍[16] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍，净债务与总资产比率为39%[60] 未来展望 - EPR Properties预计2024年北美票房总额将在80亿至84亿美元之间[22] - 公司预计2025年票房将从80亿美元增长至95亿美元左右[89] - 公司预计2025年将有更高的内部增长，因为2025年是AMC租约的第一次增长[111] 新产品和新技术研发 - 公司计划在2024年投入2亿至3亿美元用于体验发展和再开发项目[45] - Escape剧院和Alamo Drafthouse转型的原因是因为它们所在的市场表现不佳[121] - Escape剧院中的每个剧院承诺了100万美元的资金用于改善剧院，这可以带来显著的改善[127] 市场扩张和并购 - 公司计划每年出售大约六家空置的影院[153] - 过去3.5年中，公司出售的16家影院中，大约有一半被重新用作影院[154]