行业概述 - 冷库是工业房地产中一个常被忽视的细分领域，具有高度专业化、资本密集和成本高昂的特点 [1] - 冷库和食品配送是全球物流网络中不可或缺的部分，需求稳定且具有韧性 [1] - 冷库资产的管理复杂，仅有少数市场参与者能够承担这一责任，但管理得当可带来稳定且可观的收益 [1] 公司概况 - Americold Realty Trust (COLD) 是冷库房地产投资信托基金 (REIT) 的先行者，于2018年上市 [1] - 公司拥有并运营239个温控仓库，总存储容量约为14亿立方英尺，覆盖北美、欧洲、亚太和南美 [3] - 公司业务模式未发生重大变化，但资产数量有所减少，企业价值保持在120亿美元以下 [3][4] - 公司收入主要来自仓储业务，占比94%，第三方管理业务和运输业务分别占1%和5% [5] 市场表现 - COLD 是冷库行业的第二大参与者，占据北美市场近20%和全球市场6%的份额 [5] - 自2021年首次覆盖以来，COLD 的股价表现不佳，总回报率为负 [6] - 通胀对食品行业和房地产行业的影响显著，增加了运营成本并限制了新项目的开发 [7] 财务表现 - 公司同店仓库收入和净营业收入 (NOI) 增长在过去几年中表现不一，2024年第一季度同店 NOI 增长率为8.7% [8] - 公司面临2026年开始的债务到期高峰，2027年债务到期金额将达到8亿美元 [8] - 公司流动性状况良好，债务结构合理，90%以上为固定利率和无担保债务 [9] 估值分析 - COLD 的 AFFO（调整后运营资金）增长在过去五年中停滞不前，导致估值倍数下降 [10] - 当前 COLD 的 AFFO 倍数为19.6x，低于历史平均的25x，若回归历史估值，股价有近30%的上涨空间 [11] - 与同行 Lineage (LINE) 相比，COLD 的 AFFO 倍数为22.6x，低于 LINE 的28.0x，存在估值折扣 [11] 潜在机会 - COLD 可能成为收购目标，尤其是对于 Lineage 等大型冷库 REIT 或 Prologis 等综合性房地产公司 [12][13] - 全球私募股权基金的未动用资本达到创纪录的2.62万亿美元，为 COLD 的私有化提供了潜在机会 [13][14] - 无论是估值回归还是被收购，COLD 的股价都有显著上涨潜力 [15]

仓库运营和效率提升 - 公司拥有239个温控仓库,总容量约为14亿立方英尺,其中北美195个,欧洲25个,亚太17个,南美2个[164] - 公司持有两家合资企业的少数股权,分别是在巴西的SuperFrio(35个温控仓库)和在迪拜的RSA(2个温控仓库)[165] - 公司采取了一系列举措来提高运营效率和降低成本,包括集中流程、实施标准化操作、采用新技术、增强健康安全计划、发挥网络采购优势,以及整合收购的资产和业务[166] - 公司还通过主动管理资产组合,退出了一些战略性和盈利性较低的市场或业务线,包括出售某些仓库资产、退出某些租赁设施以及退出某些托管仓库协议[167] - 公司采取了一系列节能措施来降低设施成本,如LED照明、热能和太阳能储能、感应技术、变频驱动、第三方效率评估、实时能耗监控、快速开关门以及备用电源技术等[168] - 公司实施了雨水收集系统以减少用水需求和废水处理成本,同时管理暴雨径流[169] 网络安全事件和业务恢复 - 公司于2023年4月遭受网络安全事件,导致部分系统受到影响,但已于6月30日前全面恢复正常运营[170][171][172] - 网络安全事件相关成本净额下降2717万美元[326] 资产组合调整和合资企业出售 - 公司于2023年5月出售了拉美合资企业的剩余15%股权,获得3690万美元的收益[173] - 出售部分仓库资产获得350万美元收益[327] 技术转型和业务流程优化 - 公司启动了"奥里翁计划"转型项目,预计在3年内完成,目标是通过实施新的云ERP系统等措施来提升业务分析能力、降低成本[174][175][176][177] - 公司计算核心经营活动现金流(Core FFO)时调整了多项因素,包括非房地产资产的收益或损失、收购和网络事故等费用、债务清偿和衍生工具终止损失、外汇收益(损失)、与前期业务相关的法律和解收益、Project Orion递延成本摊销、LATAM合资企业出售收益、已终止经营业务净亏损、关联方贷款减值以及认沽期权损失等[342] - 公司计算经调整后的经营活动现金流(Adjusted FFO)时还调整了多项因素,包括递延融资费用和退休金负债摊销、租赁折价/溢价摊销、直线租金调整、递延所得税收益、股份支付费用、非房地产折旧与摊销以及维修资本支出等[342] - 公司计算NAREIT EBITDA(EBITDAre)和核心EBITDA时调整了多项因素,包括收购和网络事故费用、部分所有权实体投资损失、外汇收益、LATAM合资企业出售收益、股份支付费用、债务清偿和衍生工具终止损失、其他资产处置收益(损失)、与前期业务相关的法律和解收益、Project Orion递延成本摊销、已终止经营业务净亏损、关联方贷款减值以及认沽期权损失等[346][347] - 公司正在进行"Project Orion"技术系统和业务流程转型,相关费用增加1530万美元[324,325] 财务管理和资本运作 - 公司已向SEC提交S-3表格,注册包括运营公司债券在内的多种证券,该债券将由公司全面无条件担保[351] - 公司和运营公司的合并财务报表中未单独列示运营公司的财务报表,符合S-X规则第3-10条的修订要求[351] - 公司的主要资金来源包括现金余额、经营活动现金流、无担保循环信贷融资、ATM股权发行计划以及其他债务融资和股权发行[352,353] - 公司于2023年3月17日提交了自动生效的S-3注册表,可以不时发行普通股、优先股、存托凭证、认股权证和债券[354] - 公司于2023年3月17日启动了总额不超过9亿美元的ATM股权发行计划,并于2023年8月通过该计划获得净筹资4.126亿美元[355,356] - 公司于2024年6月30日前未通过新的ATM股权发行计划进行任何股票发行[357] 应收账款管理和坏账准备 - 公司通常会获得客户产品的仓储留置权,以此作为应收账款的担保,并在客户申请破产时获得"关键供应商"地位从而全额收回应收款[358] - 公司2024年上半年的坏账损失为140万美元,截至2024年6月30日坏账准备余额为2,170万美元[359] 股息和分配 - 作为REIT,公司必须每年分配至少90%的应税收益,历史上公司一直分配超过100%的应税收益以最小化公司层面的所得税[360,361] - 有关股息和分配的更多信息,请参见公司2023年年报[362]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了AFFO约1.09亿美元或每股0.38美元,同比增长超过36% [13] - 公司实现了核心EBITDA1.65亿美元,同比增长24.7%,EBITDA利润率达到25%,行业领先 [13] - 公司同店仓储服务业务表现强劲,本季度毛利率达到13.2%,连续第二个季度实现两位数毛利率 [14][15] - 同店仓储服务业务的毛利率提升,带来了4000万美元的额外NOI,约合每股0.14美元的收益增长 [15] - 公司预计今年全年仓储服务毛利率可达9%,较原计划提前一年实现,相当于1亿美元的额外NOI [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司全球仓储同店NOI同比增长19.3% [17] - 公司固定承诺合同占比提升至56.6%,同比增加810个基点 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司经济性出租率略有下降至78.1% [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司启动了"奥里翁计划"转型项目,旨在通过技术和业务流程的投资来推动未来增长 [18][19][20] - 公司认为新进入公开市场的冷藏公司是行业积极发展的表现,有利于行业更具竞争力和效率 [36][41] - 公司在自动化和传统设施方面都具有行业领先优势,可以为客户提供端到端的供应链解决方案 [33] - 公司的供应链解决方案团队在行业内独一无二,能够为客户提供优化供应链、提高设施效率等方案 [49][50][51][52][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者需求疲软是导致吞吐量下降的主要原因,但预计随着利率下降,消费者可支配收入将增加,有望在下半年和明年出现好转 [62][63][74][146][147] - 管理层表示,即使在需求疲软的环境下,公司仍能通过提高生产效率和定价来持续增长盈利 [144][145][146] 其他重要信息 - 公司实施的"奥里翁计划"在第一阶段实施过程中没有出现重大内部或外部中断 [19][20][21] - 公司在最近的CrowdStrike网络中断事件中几乎没有受到影响 [21] - 公司在人员招聘、留存和工作人员成熟度方面取得了显著进展,为提高仓储服务毛利率奠定了基础 [25][26][27][28] - 公司在2024年宣布的开发项目启动额度将达到2亿-3亿美元,高于去年的1亿-2亿美元,并有望超出当前范围 [30][31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Mike Mueller 提问** 询问吞吐量下降的具体原因和未来趋势 [74][75][76][77][78][79] **George Chappelle 和 Jay Wells 回答** 解释吞吐量下降是由于消费者需求疲软,但预计在下半年会有季节性改善,但全年同比仍将下降 [75][76][77][79] 问题2 **Samir Khanal 提问** 询问经济性出租率与实际出租率之间的差距,以及未来的趋势 [81][82][83][84] **George Chappelle 和 Rob Chambers 回答** 解释差距的原因是消费者需求下降导致客户减少安全库存,但公司的固定承诺合同占比持续提高表明客户对公司的信任度 [82][83][84] 问题3 **Josh Dennerlein 提问** 询问仓储服务毛利率的未来走势 [94][95][96][97][98][99][100] **George Chappelle 和 Rob Chambers 回答** 表示有信心未来能够进一步提升至15%左右的水平,主要依靠提高生产效率和增加增值服务收入 [98][99][100]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为6.6096亿美元 同比增长1.8% [1] - 每股收益(EPS)为0.38美元 去年同期为-0.36美元 [1] - 营收低于Zacks共识预期的6.6986亿美元 差距为-1.33% [1] - EPS超出Zacks共识预期0.33美元 超出幅度为+15.15% [1] 细分业务表现 - 租金、仓储和仓库服务收入为6.0039亿美元 略低于分析师预期的6.0104亿美元 同比增长3.3% [3] - 第三方管理服务收入为993万美元 低于分析师预期的1001万美元 同比下降4.2% [4] - 全球仓库-仓库服务收入为3.3272亿美元 高于分析师预期的3.2387亿美元 同比增长8.7% [5] - 全球仓库-租金和仓储收入为2.6767亿美元 低于分析师预期的2.7717亿美元 同比下降2.7% [6] - 运输服务收入为5064万美元 低于分析师预期的5564万美元 同比下降12.8% [7] 市场表现 - 过去一个月公司股价上涨8.2% 同期Zacks S&P 500指数下跌6.5% [8] - 公司目前Zacks评级为3(持有) 表明近期表现可能与整体市场一致 [8]

公司业绩表现 - Americold Realty Trust Inc (COLD) 最新季度每股运营资金(FFO)为0.38美元 超出Zacks共识预期的0.33美元 同比增长35.7% [1] - 公司本季度营收6.6096亿美元 略低于Zacks共识预期1.33% 但较去年同期6.4961亿美元增长1.75% [2] - 过去四个季度中 公司三次超出FFO共识预期 但未能超出营收共识预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌4.4% 同期标普500指数上涨9% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] - 下季度FFO共识预期为0.36美元 营收预期7.0789亿美元 本财年FFO预期1.44美元 营收预期27.7亿美元 [7] 行业与相关公司 - 公司所属REIT和股权信托-其他行业在Zacks行业排名中位列前39% 研究表明前50%行业表现优于后50% 优势超过2:1 [8] - 同属Zacks金融板块的蒙特利尔银行(BMO)预计本季度每股收益2.13美元 同比增长2.4% 营收预期60.8亿美元 同比增长2.4% [9][10]

财务业绩 - 总收入为6.61亿美元，同比增长1.7%[25] - 净亏损6,440万美元，每股摊薄亏损0.23美元[25] - 总公司NOI增长17.1%至2.155亿美元，NOI利润率增长427个基点至32.6%[25] - 核心FFO为9,500万美元，每股0.33美元[25] - AFFO为1.094亿美元，每股0.38美元[25] - 核心EBITDA为1.655亿美元，同比增长22.9%，利润率增长430个基点至25.0%[25] - 全年AFFO指引上调至1.44-1.50美元/股[29] 仓储业务表现 - 全球仓储同店服务利润率增长至13.2%，同比提升1,210个基点[25] - 全球仓储同店收入增长5.3%，同店NOI增长19.3%(按固定汇率计算)[25] - 2024年第二季度全球仓储分部收入为6.004亿美元，同比增长3.3%[55] - 2024年第二季度全球仓储分部贡献(NOI)为2.045亿美元，同比增长18.3%[56] - 截至2024年6月30日，公司59.6%的租赁和存储收入来自固定承诺存储合同客户[57] - 2024年第二季度总仓储分部经济占用率为78.1%，同店仓储分部为79.4%[58] - 截至2024年6月30日，公司拥有239个温控仓储设施，其中235个属于全球仓储分部[59] 财务状况 - 截至2024年6月30日，公司总流动性约为5.537亿美元，净债务为33亿美元，净债务/调整后EBITDA比率约为5.3倍[60] - 截至第二季度末，净债务/总企业价值为31.3%，净债务/核心EBITDA为5.33倍[72] - 公司第二季度宣布每股0.22美元的股息分配[77] - 截至2024年6月30日,公司总债务为16.1亿美元[114] - 截至2024年6月30日,公司现金及现金等价物为4.6亿美元[113] 其他 - 公司第二季度完成了Safeway收购，并将其纳入财务数据[82] - 公司正在进行Project Orion的相关支出，第二季度为19.8百万美元[113]

公司动态 - 公司成功处置了由九处冷藏物业组成的资产组合，交易金额为1.7亿美元，现金资本化率为7.88%，加权平均剩余租期为3.3年 [3] - 此次处置是公司战略处置计划的重要成果，符合公司2024年全年指引中7%至8%的现金资本化率预期 [4] - 公司计划将此次出售的净收益用于减少现有债务，进一步降低杠杆率 [4] 财务数据 - 此次处置的资产组合是公司此前宣布的5.67亿美元已关闭和处置管道的一部分，现金资本化率为7.2% [1][4] - 公司此次处置的资产组合最初以1.534亿美元购入 [4] 战略目标 - 公司通过此次处置减少了投资组合中的风险，消除了租户续约的不确定性，并延长了加权平均剩余租期 [1] - 公司计划通过战略处置计划缩小其房地产价值与股价之间的差距 [1] 公司背景 - 公司是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于收购和管理美国及西欧和北欧地区的净租赁资产组合 [5]

公司背景与投资策略 - 公司创始人通过房地产投资积累了近3000万美元的净资产，其中包括2000万美元的房地产合伙投资和1000万美元的多单元特许经营及个人投资 [2] - 公司创始人通过快速翻新房地产项目并出售给1031交换投资者，成功推动了其房地产职业生涯，最终成为Advance Auto Parts的最大开发商之一，完成了约40个项目 [2] - 公司创始人通过写作和房地产投资积累了足够的收入，开始投资房地产投资信托基金（REITs） [3] Americold (COLD) 公司分析 - COLD公司90%的收入来自仓库业务，9%来自运输业务，1%来自第三方管理业务 [6] - COLD公司拥有241个温控仓库，存储容量约为15亿立方英尺，分布在北美、欧洲、亚太和南美 [12] - COLD公司在Q1-24的总净债务为32亿美元，总流动性为7.325亿美元 [15] - COLD公司在Q1-24的AFFO为1.049亿美元，每股0.37美元，同比增长28% [36] - COLD公司预计2024年AFFO每股为1.38至1.46美元，较2023年增长12%，较2022年增长28% [37] - COLD公司的股息历史表现平平，但分析师预计2025年和2026年股息将分别增长9%和10% [38] - COLD公司目前的P/AFFO倍数为18.7倍，低于其历史平均的26.7倍，股息收益率为3.5% [39] Essential Properties (EPRT) 公司分析 - EPRT公司拥有最长的租赁期限（14.1年加权平均租赁期限），在净租赁行业中具有最低的租金到期率 [26] - EPRT公司在Q1-24的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为3.6倍，总流动性超过8.5亿美元 [29] - EPRT公司在2024年Q1的AFFO每股为1.72至1.75美元，预计增长5% [53] - EPRT公司的P/AFFO倍数为15.9倍，低于其历史平均的18.5倍，股息收益率为4.3% [47] - EPRT公司预计年回报率为20%至25% [55] 行业与市场分析 - COLD公司在温控物流房地产和增值服务领域是全球领导者，拥有241个温控仓库 [12] - COLD公司的仓库业务被认为是“关键任务”，位于战略位置，并拥有最佳的客户IT界面 [6] - EPRT公司的投资组合多样化，专注于租赁给餐厅、汽车服务、医疗服务和便利店等租户的物业 [40] - EPRT公司的租户中99%提供单位级财务报告，显示出强大的透明度和覆盖能力 [49]

行业环境与挑战 - 不确定的商业环境影响客户决策 客户优先考虑成本管理并推迟租赁决策 [1] - 供应链问题和材料成本高企持续存在 经济不确定性和地缘政治动荡导致供应链受限 高利率进一步推高原材料成本 增加开发成本 [4] - 美联储短期内维持谨慎的降息立场 导致REITs的利息支出保持高位 影响其通过借款购买或开发房地产的能力 [4] - 高利率环境下 REITs的股息支付相对于固定收益和货币市场账户的收益率吸引力下降 [4] 行业表现与估值 - Zacks行业排名显示短期前景黯淡 该行业排名位于Zacks行业排名的底部27% [16] - 行业表现落后于股市 过去一年行业涨幅为1.9% 远低于标普500指数的25.6%和金融板块的20.7% [7] - 行业当前估值 基于12个月远期价格与FFO比率 行业当前交易倍数为14.53X 高于金融板块的14.38X 但低于标普500的21.59X [8] - 过去五年 行业估值在12.81X至22.13X之间波动 中位数为17.80X [20] 行业细分与机会 - 经济不确定性影响短期活动 客户在租赁决策上表现出较低的紧迫性 工业房地产需求受到影响 办公空间需求受混合办公模式影响 自存储资产类别面临新客户价格敏感性 [14] - 某些资产类别需求强劲 数据中心和医疗保健REITs需求保持健康 老年人口增长和医疗支出增加推动医疗保健REITs需求 数字时代推动数据中心REITs增长 [15] - 行业内的防御性资产类别可能表现较好 如Lamar Advertising Company Americold Realty Trust和Farmland Partners Inc [12] 公司表现与前景 - Lamar Advertising Company 美国最大的户外广告结构所有者和运营商之一 拥有多元化的租户基础和强大的基本面 数字平台扩展和技术进步推动长期增长 [10][32] - Americold Realty Trust 全球温控物流房地产领导者 受益于电子商务增长和温控供应链需求 专注于温控仓库的防御性资产类别 [24][34] - Farmland Partners Inc 拥有和收购北美优质农田 提供以农场房地产为抵押的贷款 受益于对优质农田的需求 [30][31] 财务数据与预期 - Farmland Partners Inc 2024年FFO每股预期在过去两个月上调26.3% 达到24美分 同比增长50% 过去三个月股价上涨6% [22] - Lamar Advertising Company 2024年FFO每股预期在过去两个月上调3.7% 达到8.03美元 2025年FFO每股预期上调5.2% 过去六个月股价上涨7.8% [23][33] - Americold Realty Trust 2024年FFO每股预期为1.44美元 同比增长13.4% 过去三个月股价上涨1.7% [25]

公司业绩与财务表现 - 公司2024年AFFO每股收益指引显著上调 旧指引为1.32至1.42美元 新指引为1.38至1.46美元 全年指引变化为+3.6% 同比增长+11.8% [2] - 公司AFFO每股收益增长表现优于预期 尽管面临宏观经济环境挑战 仍取得显著增长 [4][6] - 公司AFFO每股收益增长相对于2020年表现不佳 但相对于2022年表现突出 [13] 业务模式与行业特点 - 公司专注于冷库仓储业务 对食品供应链管理至关重要 业务模式与传统工业REITs有显著差异 [3] - 公司拥有独特的仓储服务业务 该业务利润率较低 但为公司带来额外收入 [3][19] - 公司业务分析较为复杂 因其独特的物业类型和仓储服务业务 [19] 市场表现与估值 - 公司股价表现疲软 但AFFO每股收益增长强劲 股价表现取决于测量起始时间 [4][13] - 当前股价为25.71美元 市场对其未来AFFO每股收益增长持谨慎乐观态度 但更倾向于在24美元以下建立新仓位 [18] 运营指标与展望 - 公司仓储业务占用率有所下降 但2024年仓储服务业务的净营业收入表现强劲 [2] - 公司占用率指标包括经济占用率和物理占用率 两者在2023年第二季度后均大幅下降 [15] - 管理层预计占用率将在未来三个季度显著回升 并相信能够达到全年指引 [12][16] 行业比较与市场环境 - 公司AFFO每股收益增长在REITs中处于领先水平 尽管利率持续上升带来显著逆风 [2][6] - 公司股价表现与REIT指数相比 取决于测量起始时间 使用10万美元图表可直观比较不同时间点的表现 [13][14]