财务数据和关键指标变化 - 2019年全年调整后FFO为每股1.36美元，2018年为1.73美元，受物业层面NOI降低、外铺出售收益减少和资产出售摊薄影响 [42] - 第四季度调整后FFO为每股0.37美元，较2018年第四季度的每股0.45美元下降0.08美元，主要因物业层面NOI降低和资产出售摊薄 [41] - 2019年末总债务按比例计算为42.5亿美元，较上一季度减少4000万美元，较2018年12月减少4.09亿美元，主要因资产处置和摊销 [37] - 第四季度同店NOI下降9.1%，全年同店NOI下降6.5% [42] - 2020年全年调整后FFO指引为每股1.03 - 1.13美元，预计同店NOI下降8% - 9.5%，预算已包含已知活动及2020年800 - 1800万美元的未预算收入下降储备 [45][46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年租赁团队完成近390万平方英尺的租赁活动，包括140万平方英尺新租约和250万平方英尺续约租约 [21] - 按可比同面积计算，全年约210万平方英尺新租约和续约租约平均毛租金下降8%，稳定商场新租约利差增长9%，续约租约平均比到期租金低11.5% [22] - 同店商场入住率环比提高110个基点至89.8%，但较上年同期下降210个基点，投资组合入住率同比下降190个基点至91.2% [23] - 第四季度商场销售额增长3%，过去12个月销售额达到每平方英尺387美元，上年为379美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正对投资组合进行必要改变，将购物中心转变为郊区城镇中心，减少对服装零售商的敞口，引入教育、健身、娱乐等非传统零售用途 [6][13][19] - 利用地面租赁、合资企业等创造性结构进行改造，增加混合用途，如酒店、多户住宅等，以多元化收入来源并稳定收入 [14] - 暂停普通股和优先股股息，以维持投资组合现金流，为资本支出、再开发和租赁计划提供资金，同时通过选择性资产处置补充现金流 [16] - 行业竞争激烈且变化快速，零售商面临挑战，公司面临零售商破产和门店关闭带来的收入和入住率影响 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 购物中心业务处于转型期，公司对战略有信心，虽希望结果能更快体现，但预计2020年将取得进展，推动实现目标 [6][8] - 销售趋势积极，但仍有许多零售商面临挑战，目前租赁环境与2019年相似，年初情况还需进一步观察 [52] 其他重要信息 - 2019年公司将两个奥特莱斯中心部分权益出售给现有合作伙伴，交易产生1800万美元股权并减少3000万美元债务，同时保持50%所有权 [17] - 1月梅西百货宣布在公司位于北卡罗来纳州温斯顿 - 塞勒姆的汉尼斯购物中心关闭一家门店，公司正在制定替代计划，预计未来几个月公布 [11] - 梅西百货新战略三年计划预计公司投资组合未来三年将再关闭6 - 7家门店，2020年无预计关闭门店，时间延长为寻找替代租户提供了机会 [12] - 自2018年以来，公司在原主力店位置开设15家新租户，另有十几家已确定替代租户正在建设或规划中 [13] - 公司目前有多个项目正在建设、已签署协议或正在积极谈判，包括多户住宅、娱乐、酒店、餐厅等项目 [14] - 公司下一个重大项目是田纳西州查塔努加汉密尔顿广场前西尔斯店的改造，3月Dave & Busters和Dick's Sporting Goods将开业， Aloft酒店和自助存储项目正在建设中 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在租赁中减少服装租户后，新租户能否带来相应销售增长 - 新用户能带来更多销售和流量，如查塔努加的项目销售和流量将是之前的3 - 4倍，但短期内从旧租户关闭到新用户开业有滞后效应，若新用户开业顺利，今年将持续受益 [50][51] 问题2: 2020年租赁环境与2019年相比有无变化 - 目前销售趋势积极，但仍有许多零售商面临挑战，年初情况还需进一步观察，目前感觉与2019年相似 [52] 问题3: 公司如何考虑资本配置和改善资产负债表 - 公司将改善资产负债表作为首要任务，成立资本配置委员会，近期关注有担保债务，已提前偿还高债务收益率贷款，增加无抵押资产池，密切关注2020年和2021年有担保债务到期情况并与贷款人协商，暂停股息以保留现金流用于再开发和稳定收入，对2023年12月到期的无担保债务也在考虑中 [55][57][60] 问题4: 债务重组努力可能带来多少债务减免，是否有更大的债务重组计划 - 公司主要关注今明两年甚至2022年有担保债务到期情况，无担保债务还有三年半到期，无法提供具体债务减免数字，将继续寻求改善资产负债表和降低杠杆的方法 [66] 问题5: 关于债务契约，公司预计今年综合收入与债务服务费用覆盖率比率如何 - 由于EBITDA下降，该比率较上季度略有下降，但仍有较大空间，公司将通过降低债务水平和偿还高息贷款、以较低成本借款来改善该比率 [67][68] 问题6: 公司是否尝试对无担保债务进行重组 - 公司目前主要关注有担保债务，对资本结构中的所有方面都在考虑，但无担保债务不是当前重点，有进展会保持透明披露 [69][70] 问题7: 公司市值对有担保或无担保借款是否有影响 - 公司贷款契约和贷款均无最低净资产测试，与股权交易价格无关，不会因此出现问题 [72] 问题8: 公司为何不利用债券交易机会进行去杠杆，如回购债券 - 公司认为资本结构中有很多去杠杆机会，但优先确保有足够资本用于稳定物业收入，完成租赁和再开发项目 [76][77] 问题9: 公司今年自由现金流预测如何，是否能自给自足 - 公司暂停股息后能够实现自给自足，无需通过资产处置或其他方式获取资金 [78] 问题10: 公司为何不更多出售亚特兰大奥特莱斯商店 - 公司希望保留50%所有权，该物业销售和NOI增长强劲，保留该物业可保持投资组合稳定性和长期增长，同时筹集资金并减少债务 [80] 问题11: 如何解释过去几年销售增长与NOI增长方向不一致的情况 - 部分零售商适应零售环境变化取得增长，如Bath & Body Works和H&M，但去年有超过200家门店关闭，面积达90万平方英尺，这些关闭门店对销售有拖累，希望新租户能有更好销售结果 [83][84] 问题12: 租金减免或优惠是否会影响每平方英尺销售额 - 每次租金谈判情况不同，若零售商销售额下降，会对公司业绩产生影响 [86] 问题13: 预计2020年底入住率会达到多少 - 公司不提供入住率指引，入住率取决于零售商情况，若租赁量持续且破产情况减少，有望取得进展 [86] 问题14: 公司对优先股有何灵活性或选择 - 公司会考虑资本结构中的所有方面，优先股目前不是最紧迫的关注点 [88] 问题15: 指引中是否包含优先股股息 - 指引中包含未宣布的优先股股息，因其为累积股息 [89]

公司基本架构与持股情况 - 公司是房地产投资信托基金，拥有CBL Holdings I和CBL Holdings II两家子公司，在运营合伙企业中合计持股86.6%[12] - CBL在运营合伙企业中持股86.6%，CBL的前身持股9.1%，第三方持股4.3%[71][72] 信贷安排情况 - 2019年1月，运营合伙企业签订11.85亿美元高级担保信贷安排，取代先前无担保银行信贷安排[13] - 2019年1月公司签订1,185,000高级有担保信贷安排，包括500,000定期贷款和685,000循环信贷额度，2019年9月30日有担保信贷额度余额304,769，有担保定期贷款余额473,750[166] 资产数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，土地资产为7.4106亿美元，较2018年12月31日的7.93944亿美元有所下降[19] - 截至2019年9月30日，建筑物及改良资产为58.19655亿美元，较2018年12月31日的64.14886亿美元有所下降[19] - 截至2019年9月30日，现金及现金等价物为3456.5万美元，较2018年12月31日的2513.8万美元有所增加[19] - 截至2019年9月30日，抵押贷款及其他应收票据为581.8万美元，较2018年12月31日的767.2万美元有所下降[19] - 截至2019年9月30日，净投资房地产资产为42.20041亿美元，较2018年12月31日的47.85526亿美元有所下降[19] - 截至2019年9月30日，房地产资产净投资为4220041千美元，较2018年12月31日的4785526千美元有所下降[43] - 2019年9月30日现金及现金等价物为34562千美元，高于2018年12月31日的25138千美元[43] - 2019年9月30日总负债为3959342千美元，低于2018年12月31日的4305184千美元[43] - 2019年9月30日总资本为809073千美元，低于2018年12月31日的1032458千美元[43] - 截至2019年9月30日，公司合同资产余额为202美元，合同负债余额为261美元[82][84][85] - 截至2019年9月30日，公司经营租赁未来未折现固定租赁付款总计2,642,316美元，其中2019年（10月1日 - 12月31日）为136,521美元，2020年为510,318美元等[105] - 截至2018年12月31日，公司作为出租人的不可撤销经营租赁未来最低租金收入总计2,347,148美元，其中2019年为497,014美元，2020年为426,228美元等[107] - 截至2019年9月30日，公司作为承租人的租赁加权平均剩余租赁期限为39.7年，加权平均折现率为8.0%[108] - 2019年前九个月，公司使用权资产期初余额为4,160美元，期末余额为3,967美元；租赁负债期初余额为4,074美元，期末余额为3,975美元[109] - 截至2019年9月30日，公司经营租赁未来未折现租赁付款总计14,266美元，扣除估算利息10,291美元后，租赁负债为3,975美元[111] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司抵押贷款和其他债务的估计公允价值分别为3,283,919美元和3,740,431美元[120] - 截至2019年9月30日，未合并附属公司总资产为1571731美元，总负债为1296197美元[145] - 截至2019年9月30日，非控股权益为36413美元，较2018年12月31日的68028美元有所下降[153] - 截至2019年9月30日，运营合伙企业的固定利率债务为2860889美元，加权平均利率为5.31%[161] - 截至2019年9月30日，总可变利率债务为855,758，加权平均利率4.39%；总固定和可变利率债务为3,716,647，加权平均利率5.10%；总抵押贷款和其他债务净额为3,699,007[163] - 截至2019年9月30日，总债务与总资产比率实际为53%，要求低于60%；有担保债务与总资产比率实际为34%，要求低于40%；无抵押资产与无担保债务比率实际为169%，要求大于150%；债务服务可用综合收入与年度债务服务费用比率实际为2.4x，要求大于1.5x[170] - 截至2019年9月30日，公司合并债务2019 - 2024年及以后计划本金摊销和气球付款分别为117,948、246,342、551,962、469,036、1,189,130、404,496和747,740[177] - 截至2019年9月30日，公司抵押贷款和其他应收票据余额为5,818，2018年12月31日为7,672[181] - 2019年9月30日总资产4,769,918美元，其中商场4,351,303美元，其他业务418,615美元；2018年12月31日总资产5,340,853美元，其中商场4,868,141美元，其他业务472,712美元[189] 营收与费用数据关键指标变化 - 2019年第三季度总营收为187,251美元，2018年同期为206,878美元，同比下降9.48%[22] - 2019年前三季度总营收为578,658美元，2018年同期为641,676美元，同比下降9.82%[22] - 2019年第三季度总运营费用为245,938美元，2018年同期为163,546美元，同比增长50.38%[22] - 2019年前三季度总运营费用为689,912美元，2018年同期为540,934美元，同比增长27.54%[22] - 2019年第三季度净亏损为92,034美元，2018年同期为2,971美元，亏损大幅增加[22] - 2019年前三季度净亏损为168,531美元，2018年同期为33,608美元，亏损大幅增加[22] - 2019年第三季度归属于普通股股东的净亏损为90,116美元，2018年同期为12,590美元，亏损大幅增加[22] - 2019年前三季度归属于普通股股东的净亏损为175,715美元，2018年同期为57,930美元，亏损大幅增加[22] - 2019年第三季度总营收为187251千美元，低于2018年同期的206878千美元[49] - 2019年前三季度总营收为578658千美元，低于2018年同期的641676千美元[49] - 2019年第三季度总运营费用为245938千美元，高于2018年同期的163546千美元[49] - 2019年前三季度总运营费用为689912千美元，高于2018年同期的540934千美元[49] - 2019年第三季度净亏损为92034千美元，高于2018年同期的2971千美元[49] - 2019年前三季度净亏损为168531千美元，高于2018年同期的33608千美元[49] - 2019年9月30日净亏损168,531千美元，2018年为33,608千美元[61] - 2019年第三季度租赁收入为180,616美元，2018年同期为200,311美元；2019年前九个月租赁收入为556,989美元，2018年同期为620,608美元[86] - 2019年第三季度客户合同收入为5,721美元，2018年同期为5,906美元；2019年前九个月客户合同收入为17,126美元，2018年同期为18,004美元[86] - 2019年第三季度其他收入为914美元，2018年同期为661美元；2019年前九个月其他收入为4,543美元，2018年同期为3,064美元[86] - 2019年第三季度总收入为187,251美元，2018年同期为206,878美元；2019年前九个月总收入为578,658美元，2018年同期为641,676美元[86] - 运营费用报销收入中，2019年第三季度商场板块为2,374美元，其他板块为75美元；2018年第三季度商场板块为1,903美元，其他板块为183美元[86] - 管理、开发和租赁费用收入中，2019年第三季度为2,216美元，2018年同期为2,658美元；2019年前九个月为7,325美元，2018年同期为8,022美元[86] - 营销收入中，2019年第三季度为1,056美元，2018年同期为1,162美元；2019年前九个月为3,148美元，2018年同期为3,385美元[86] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别确认了 - 188美元和1,504美元的不可收回经营租赁应收款作为租金收入的增减项；2018年同期分别确认了487美元和3,273美元作为物业运营费用[105] - 2019年第三季度和前九个月，公司固定租赁付款分别为149,582美元和460,584美元，可变租赁付款分别为31,034美元和96,405美元，总租金收入分别为180,616美元和556,989美元；2018年同期固定租赁付款分别为166,927美元和513,356美元，可变租赁付款分别为33,384美元和107,252美元，总租金收入分别为200,311美元和620,608美元[105] - 2019年第三季度和前九个月，公司经营租赁费用分别为10美元和435美元，可变租赁费用分别为247美元和277美元，租金费用分别为257美元和712美元[109] - 2019年第三季度，商场收入171,514美元，其他业务收入15,737美元，总收入187,251美元；2018年同期商场收入188,440美元，其他业务收入18,438美元，总收入206,878美元[183][187] - 2019年前三季度，商场收入526,354美元，其他业务收入52,304美元，总收入578,658美元；2018年同期商场收入585,097美元，其他业务收入56,579美元，总收入641,676美元[187] - 2019年第三季度净亏损92,034美元，2018年同期净亏损2,971美元；2019年前三季度净亏损168,531美元[183][187] - 2019年第三季度资本支出36,491美元，其中商场34,961美元，其他业务1,530美元；2018年同期资本支出41,183美元，其中商场38,512美元，其他业务2,671美元[183][186] - 2019年前三季度资本支出97,603美元，其中商场94,545美元，其他业务3,058美元；2018年同期资本支出115,656美元，其中商场105,593美元，其他业务10,063美元[187][189] 股东权益与股息数据关键指标变化 - 2018年1月1日总权益为1,236,478千美元，9月30日为1,121,493千美元，权益减少[26][27] - 2018年普通股股息每股0.200美元，全年多次宣告发放[26][27] - 2019年1月1日，可赎回非控股权益为3575美元，优先股为25美元，普通股为1727美元，股东权益总额为1032165美元[31] - 2019年第一季度净亏损46356美元，第二季度净亏损29371美元，第三季度净亏损91223美元[31][32] - 2019年6月30日，可赎回非控股权益为2687美元，优先股为25美元，普通股为1735美元，股东权益总额为918586美元[31] - 2019年9月30日，可赎回非控股权益为1864美元，优先股为25美元，普通股为1735美元，股东权益总额为808783美元[32] - 截至2019年9月30日，股东权益为7.7237亿美元，较2018年12月31日的9.64137亿美元有所下降[19] - 2018年1月1日，可赎回普通股单位为8,835，优先股单位为25,050，普通股单位为199,297，总资本为1,236,768千美元[52] - 2018年3月31日，可赎回普通股单位为6,467，普通股单位为199,950，总资本为1,256,276千美元[52] - 2018年6月30日，可赎回普通股单位为8,694，普通股单位为1

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.34美元，较2018年第三季度的0.40美元下降0.06美元 [13][36] - 第三季度同店NOI下降5.9%，前9个月同店NOI下降5.5% [13][36] - 第三季度末总债务按比例计算为43亿美元，较上一季度减少1.25亿美元，较2018年9月减少近4亿美元 [35] - 第三季度末信贷额度可用资金为3.8亿美元 [35] - 第三季度确认对密苏里州Mid Rivers Mall的8260万美元减值损失 [36] - 记录第一季度计提的诉讼和解费用减少2270万美元 [37] - 重申2019年全年FFO指引为每股1.30 - 1.35美元，预计同店NOI下降6.25% - 7.75%，若无重大破产活动，预计达到指引区间中高端 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队完成71.3万平方英尺的租赁活动，其中新租24万平方英尺，续租47.3万平方英尺 [22] - 第三季度可比同空间新租和续租约40万平方英尺，平均毛租金下降5.5%，稳定商场新租利差增长18%，续租租金比到期租金低11% [22] - 同店商场入住率受破产相关店铺关闭影响，较去年同期下降200个基点至88.7%，投资组合入住率下降150个基点至90.5% [22][23] - 第三季度同店销售额增长3.2%，过去12个月销售额达到每平方英尺383美元，较去年的378美元有所增加 [14][25] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 主要战略目标是改造物业以实现长期成功，加强资产负债表 [6] - 推进锚定租户替换项目，已成功为27个锚定空间找到替代方案，部分已开业、在建或已签约，增加新的多元化用途，稳定和增加收入 [6] - 利用合资企业和第三方合作伙伴关系推进重建计划，三个西尔斯门店已与第三方开发商签订收购合同 [10] - 增加非零售和混合用途，目前有2个多户住宅项目、15个娱乐项目、9家酒店、31家餐厅等正在建设、已签订协议或正在积极谈判中 [11] - 成立新的资本分配委员会，由Michael Ashner担任主席，Richard Lieb和Stephen Lebovitz为成员，作为董事会咨询委员会，审查财务计划、战略和资本承诺 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对FFO和NOI下降不满意，但对尽管面临零售商破产、店铺关闭和重组挑战仍有望达到指引区间中高端感到满意 [13] - 认为2020年租赁环境仍具挑战性，需填补今年破产和重组造成的空缺，新租利差良好但规模仍需提升 [48] - 随着销售改善，部分零售商业绩好转，但仍有公司面临销售挑战，整体环境依然艰难 [51] - 对假日销售季持乐观态度，有很多令人兴奋的活动和新店铺开业将带动客流量 [25] 其他重要信息 - 宣布与Exeter Capital达成协议，Michael Ashner和Carolyn Tiffany加入董事会，Michael拥有公司近6%的股权 [16][17] - 将在年底前审查应税收入预测，以确定并宣布2020年股息政策，优先保留现金流用于执行公司战略 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 成立资本分配委员会的相关性、该委员会对公司决策的控制程度以及Ashner加入执行委员会后人员安排 - 资本分配委员会是咨询委员会，可利用Michael Ashner和Richard Lieb的经验和想法，聚焦财务战略和优先事项；执行委员会增加Michael Ashner，成员为Stephen Lebovitz、其父亲、Kathleen、Nelson和Michael，主要为项目提交董事会审批提供建议 [42] 问题2: 股息是否改为年度评估以及减值对净运营亏损（NOLs）用于减少应税收入的影响 - 2020年股息政策需在未来30 - 60天确定，年度评估是一种考虑但未做决定；保留现金流用于投资物业和业务、减少债务和加强资产负债表是首要目标；减值对NOLs影响不大 [44] 问题3: 2020年对有担保无追索权抵押贷款的计划和对Burnsville、Parkway和Valley View到期贷款的预期 - 与多家贷款机构就到期贷款进行讨论，包括当前贷款机构，将继续努力与他们合作并探索其他融资机会，进展将及时公布 [46] 问题4: 2020年租赁展望、储备金考虑以及与租户的沟通情况 - 2020年租赁环境仍具挑战性，需填补今年破产和重组造成的空缺；目前无法确定储备金数额，将在接近年底或2月公布时尽力估算，会密切关注租户名单并参考市场信息 [48][49] 问题5: 负11%续租利差的原因及租金重组趋势 - 主要原因是为保留收入和维持入住率进行的灵活租赁重组，特别是帮助濒临破产的零售商；销售改善有助于缓解这一情况，部分零售商业绩好转，但仍有公司面临挑战 [51] 问题6: 重组过程中是否能更好控制租赁 - 租赁期限通常会缩短，有机会引入租金更高的租户，也可在重组中选择放弃某些位置 [52] 问题7: Michael Ashner参与是否会使公司在债务重新谈判上更激进以及如何考虑资本分配决策 - Michael Ashner的参与会带来经验和知识，但公司处理到期债务的策略不会有重大改变；公司专注于投资物业和重建项目，考虑诸多无形因素和辅助财务回报，目前未考虑回购债券 [55][56] 问题8: 12月到期贷款的下一步计划以及2019年同店NOI指引减速的原因 - Greenbrier和Hickory Point贷款此前已重组，明年不打算用信贷额度偿还，可能进行新的重组或归还物业给贷款机构；第四季度同店NOI减速是由于全年的破产情况以及回填租金无法完全抵消损失 [59][61] 问题9: 诉讼储备金减少的情况及对损益表的影响，以及Forever 21租金减免范围和对2020年同店的影响 - 本季度减少2270万美元诉讼储备金，主要是因为过去租户未及时提出索赔，未来将根据责任解除情况调整；无法给出Forever 21租金减免的具体数额，不同店铺情况不同，部分店铺调整后表现良好，待重组完成后能更好评估财务状况 [64][65][66] 问题10: 2020年未确定的破产储备金与今年相比的情况 - 无法确定2020年破产储备金情况，公司会尽量将可预测的收入纳入预算，随着时间推移会向市场提供同店表现和储备金的最佳估计 [69] 问题11: 与Michael Ashner协议的顾问费用、Michael Ashner投票协议的限制、执行委员会人员安排效率以及销售增长是否存在幸存者偏差 - 与Michael Ashner协议的顾问费用不显著，已在本季度计入法律费用，第四季度预计无相关费用；公司在2020年会议受保护，最早若Michael Ashner不满将在2021年会议；执行委员会运作良好，能为董事会提供建议并审批有限范围项目；销售增长既有核心零售商的有机增长，也有较弱零售商的影响，且在投资组合中较为一致 [71][74][76][77]

公司股权结构与运营合伙企业持股情况 - 公司是房地产投资信托基金，100%拥有CBL Holdings I和CBL Holdings II两家子公司，截至2019年6月30日，在运营合伙企业中合计持股86.6%[12] - 截至2019年6月30日，CBL在运营合伙企业中合计持股86.6%，CBL的前身持股9.1%，第三方持股4.3%[71][72] 信贷安排变更 - 2019年1月，运营合伙企业签订11.85亿美元高级担保信贷安排，取代之前的无担保银行信贷安排[14] - 2019年1月，公司签订1185000美元高级有担保信贷安排，含500000美元定期贷款和685000美元循环信贷额度，利率为LIBOR加225个基点[151] 资产数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，土地资产为75694.6万美元，较2018年12月31日的79394.4万美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，建筑物及改良资产为61.53444亿美元，较2018年12月31日的64.14886亿美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物为2048.3万美元，较2018年12月31日的2513.8万美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，抵押贷款及其他应收票据为632.6万美元，较2018年12月31日的767.2万美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，房地产资产净投资为4525078美元，较2018年12月31日的4785526美元有所下降[43] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物为20482美元，低于2018年12月31日的25138美元[43] - 截至2019年6月30日，总负债为4126937美元，低于2018年12月31日的4305184美元[43] - 截至2019年6月30日，公司有4处房产被分类为待售，总资产44,574美元，总负债663美元[128] - 截至2019年6月30日，总资产为50.4814亿美元，其中商场资产46.10847亿美元，其他资产4.37293亿美元；截至2018年12月31日，总资产为53.40853亿美元，其中商场资产48.68141亿美元，其他资产4.72712亿美元[171] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司抵押贷款和其他应收票据余额分别为3913美元和4884美元，其他应收票据余额分别为2413美元和2788美元[166] 负债数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，净抵押贷款及其他债务为38.65939亿美元，较2018年12月31日的40.4318亿美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，应付账款及应计负债为26026.5万美元，较2018年12月31日的21821.7万美元有所上升[20] - 截至2019年6月30日，运营合伙企业净抵押及其他债务总计3865939美元，较2018年12月31日的4043180美元减少[147] - 截至2019年6月30日，有担保信贷安排中，有担保信贷额度未偿还余额为383084美元，有担保定期贷款未偿还余额为482500美元[151] - 截至2019年6月30日，总债务与总资产比率实际为52%，低于要求的60%[156] - 截至2019年6月30日，有担保债务与总资产比率实际为34%，低于要求的40%（2026年票据）和45%（2023年和2024年票据）[150][156] - 截至2019年6月30日，公司合并债务的计划本金摊销和气球付款总计3895769美元，未摊销折扣为10340美元，未摊销递延融资成本为19490美元，净债务为3865939美元[163] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司抵押及其他债务的估计公允价值分别为3479729美元和3740431美元[118] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司抵押贷款和其他债务的加权平均到期期限分别为4.3年和3.7年[164] 权益数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，股东权益为86380.5万美元，较2018年12月31日的96413.7万美元有所下降[20] - 截至2019年6月30日，非控股股东权益为5478.1万美元，较2018年12月31日的6802.8万美元有所下降[20] - 2018年1月1日总权益为1,236,478千美元，3月31日为1,255,988千美元，6月30日为1,176,453千美元[29] - 2018年6月30日可赎回非控股权益为8,694千美元，优先股为25千美元，普通股为1,727千美元[29] - 2019年1月1日，可赎回非控股权益为3575美元，优先股为25美元，普通股为1727美元，股东权益总额为964137美元，非控股权益为68028美元，总权益为1032165美元[33] - 2019年3月31日，可赎回非控股权益为3017美元，优先股为25美元，普通股为1735美元，股东权益总额为900501美元，非控股权益为57971美元，总权益为958472美元[33] - 2019年6月30日，可赎回非控股权益为2687美元，优先股为25美元，普通股为1735美元，股东权益总额为863805美元，非控股权益为54781美元，总权益为918586美元[33] - 2018年1月1日，可赎回普通股单位为8,835，优先股单位数量为25,050，普通股单位为199,297，总资本为1,236,768千美元[52] - 2018年6月30日，可赎回普通股单位为8,694，优先股单位数量为25,050，普通股单位为199,428，总资本为1,176,749千美元[52] - 2019年1月1日，可赎回普通股单位为3,575，优先股单位数量为25,050，普通股单位为199,415，总资本为1,032,458千美元[57] - 2019年6月30日，可赎回普通股单位为2,687，优先股单位数量为25,050，普通股单位为200,230，总资本为918,879千美元[57] - 截至2019年6月30日，非控股权益总计54781美元，较2018年12月31日的68028美元有所下降[140] 营收与费用数据关键指标变化 - 2019年第二季度总营收为193,377美元，2018年同期为214,598美元，同比下降9.89%[25] - 2019年上半年总营收为391,407美元，2018年同期为434,798美元，同比下降10%[25] - 2019年第二季度总运营费用为177,525美元，2018年同期为201,326美元，同比下降11.82%[25] - 2019年上半年总运营费用为443,974美元，2018年同期为377,388美元，同比上升17.64%[25] - 2019年第二季度净亏损为29,688美元，2018年同期为29,976美元，同比下降0.96%[25] - 2019年上半年净亏损为76,497美元，2018年同期为30,637美元，同比上升149.69%[25] - 2019年第二季度归属于普通股股东的净亏损为35,400美元，2018年同期为35,020美元，同比上升1.09%[25] - 2019年上半年归属于普通股股东的净亏损为85,599美元，2018年同期为45,340美元，同比上升88.8%[25] - 2019年上半年总营收为193377000美元，低于2018年同期的214598000美元[49] - 2019年上半年总运营费用为177525000美元，低于2018年同期的201326000美元[49] - 2019年上半年净亏损为29688000美元，与2018年同期的29976000美元相近[49] - 2019年上半年归属于普通股股东的净亏损为40854000美元，略高于2018年同期的40705000美元[49] - 2019年上半年租金收入为185393000美元，低于2018年同期的207568000美元[49] - 2019年上半年折旧和摊销费用为64478000美元，低于2018年同期的73566000美元[49] - 2019年上半年利息费用为52482000美元，略低于2018年同期的54203000美元[49] - 2019年净亏损76,497千美元，2018年净亏损30,637千美元[60] - 2019年折旧和摊销为134,270千美元，2018年为145,316千美元[60] - 2019年第二季度租金收入为185,393美元，2018年同期为207,568美元；2019年上半年租金收入为376,373美元，2018年同期为420,297美元[84] - 2019年第二季度客户合同收入中，运营费用报销为2,061美元，管理、开发和租赁费用为2,586美元，营销收入为1,218美元，总计5,865美元；2018年同期分别为2,168美元、2,643美元、928美元，总计5,739美元[84] - 2019年上半年客户合同收入中，运营费用报销为4,204美元，管理、开发和租赁费用为5,109美元，营销收入为2,092美元，总计11,405美元；2018年同期分别为4,511美元、5,364美元、2,223美元，总计12,098美元[84] - 2019年第二季度其他收入为2,119美元，2018年同期为1,291美元；2019年上半年其他收入为3,629美元，2018年同期为2,403美元[84] - 2019年第二季度总收入为193,377美元，2018年同期为214,598美元；2019年上半年总收入为391,407美元，2018年同期为434,798美元[84] - 2019年上半年，公司分别在第一季度和上半年确认152美元和1692美元的不可收回经营租赁应收款，冲减租金收入；2018年同期分别确认745美元和2786美元，作为物业运营费用[105] - 2019年第二季度和上半年租金收入分别为185393美元和376373美元，其中固定租赁付款分别为151730美元和311002美元，可变租赁付款分别为33663美元和65371美元[105] - 2019年第二季度，公司商场和其他业务总收入193377美元，净亏损29688美元；2018年同期总收入214598美元，净亏损29976美元[169] - 2019年第二季度，公司资本支出32973美元，其中商场31560美元，其他业务1413美元；2018年同期资本支出37822美元，其中商场32779美元，其他业务5043美元[169] - 2019年上半年总收入3.91407亿美元，其中商场收入3.5484亿美元，其他收入3656.7万美元；2018年上半年总收入4.34798亿美元，其中商场收入3.96657亿美元，其他收入3814.1万美元[171] - 2019年上半年净亏损7649.7万美元，2018年上半年净亏损3063.7万美元[171] - 2019年上半年资本支出6111.2万美元，其中商场支出5958.4万美元，其他支出152.8万美元；2018年上半年资本支出7447.3万美元，其中商场支出6708.1万美元，其他支出739.2万美元[171] 现金流量数据关键指标变化 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为126032千美元，2018年同期为179882千美元[36] - 2019年上半年投资活动提供的净现金为27104千美元，2018年同期使用的净现金为22837千美元[36] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为165132千美元，2018年同期为164706千美元[40] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少11996千美元，2018年同期减少7661千美元[40] - 2019年上半年末现金、现金等价物和受限现金为45516千美元，2018年同期为60511千美元[40] - 2019年净现金提供的经营活动为126,031千美元，2018年为179,881千美元[6

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO每股为0.34美元，同比下降0.12美元，主要由于物业NOI下降0.05美元、部分销售收益减少0.02美元以及资产销售稀释0.02美元 [39] - 第二季度同店NOI下降5.7%，上半年同店NOI下降5.3%，预计下半年将继续下降，主要受2019年破产相关门店关闭的影响 [40] - 公司预计全年调整后FFO每股在1.30至1.35美元之间，同店NOI下降幅度预计在6.25%至7.75%之间 [43] - 第二季度销售额同比增长4%，滚动12个月销售额达到每平方英尺381美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁活动完成775,000平方英尺，其中新租赁451,000平方英尺，续租257,000平方英尺 [21] - 新租赁的平均租金下降1.4%，续租的平均租金下降4.2%，较过去几个季度有所改善 [22] - 同店商场占用率下降130个基点至88.1%，主要受零售破产关闭影响 [23] - 86%的新商场租赁和64%的总商场租赁为非服装类，显示公司在多元化租户方面的努力 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场进行重新开发项目，包括宾夕法尼亚州的两个赌场项目、德克萨斯州的Ross Dress for Less项目等 [31][32] - 公司在多个市场增加了混合用途项目，如酒店、医疗办公室、健身中心等，以增加资产多样性和吸引新流量 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要战略重点是稳定运营结果并执行重新开发计划，将传统商场转变为市场主导的郊区城镇中心 [5] - 公司通过出售非核心资产筹集资金，用于重新开发项目和减少杠杆 [11][13] - 公司正在积极管理G&A费用，减少高管薪酬和奖金，但由于诉讼费用增加，节省的成本被抵消 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在面对零售环境挑战时的韧性和决心表示自豪，认为公司正在正确的轨道上 [6] - 管理层预计下半年同店NOI将继续下降，但公司有信心在全年指导范围内 [72] - 管理层对未来的租赁活动持谨慎态度，预计大部分破产关闭空间的租赁将在2020年完成 [49] 其他重要信息 - 公司第二季度确认了8.6百万美元的Forum at Grandview销售减值，以及33.3百万美元的Eastgate Mall减值 [41] - 公司预计将使用8百万至10百万美元的储备金，以应对未预算的破产、租金减少和共同租赁影响 [44] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补破产关闭空间的假设 - 公司预计大部分破产关闭空间的租赁将在2020年完成，目前正在寻找临时用户填补空间 [49] 问题: 关于Forever 21的预期 - 公司已在储备金中预留了一小部分用于Forever 21，但具体情况仍不确定 [50] 问题: 关于混合用途项目的进展 - 公司正在多个项目中增加混合用途组件，如酒店、医疗办公室等，以最大化资产价值 [53][54] 问题: 关于收入来源的创造性策略 - 公司通过专业租赁、广告和其他非零售用户增加收入来源 [57][58] 问题: 关于地面租赁与销售的决策 - 公司倾向于地面租赁，因其提供稳定的收入和较低的资本化率 [59] 问题: 关于Eastgate Mall的减值 - Eastgate Mall的减值主要由于NOI下降和贷款到期临近 [63][64] 问题: 关于股息政策的考虑 - 公司将在第四季度评估2020年应税收入，以决定股息水平 [67][68] 问题: 关于同店NOI展望 - 公司预计下半年同店NOI将继续下降，但仍在全年指导范围内 [72] 问题: 关于销售生产力的增长 - 销售生产力的增长主要来自有机增长，部分类别和零售商表现强劲 [77][78]

公司股权与权益情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有CBL Holdings I, Inc.和CBL Holdings II, Inc.两家合格REIT子公司100%的所有权，在运营合伙企业中的总权益为86.6%[10] - 截至2019年3月31日，CBL在运营合伙企业中合计持有86.6%的权益[72] 债务安排与变化 - 2019年1月，运营合伙企业签订了一项11.85亿美元的新高级担保信贷安排，取代了之前所有无担保银行安排[12] - 运营合伙企业的债务包括一项高级担保信贷安排和三个独立系列的高级无担保票据[12] - 2019年1月公司签订1,185,000美元高级有担保信贷安排，包括500,000美元定期贷款和685,000美元循环信贷额度，2019年3月31日利率为4.74%[148] - 高级无担保票据方面，2023年票据发行金额450,000美元，利率5.25%，2024年票据发行金额300,000美元，利率4.60%，2026年票据发行金额625,000美元，利率5.95%[146] - 2019年1月公司用11.85亿美元的有担保信贷安排替换了所有无担保信贷额度和无担保定期贷款，其中包括6.85亿美元的信贷额度和5亿美元的定期贷款[207] - 公司解决了2019年的重大债务到期问题，并解决了直至2023年的所有无担保债务到期问题[207] 房地产资产与负债数据 - 截至2019年3月31日，房地产资产净值为46.22964亿美元，较2018年12月31日的47.85526亿美元有所下降[18] - 截至2019年3月31日，公司的抵押贷款和其他债务净额为38.9855亿美元，较2018年12月31日的40.4318亿美元有所下降[18] - 截至2019年3月31日，房地产资产净投资为4622964美元，较2018年12月31日的4785526美元有所下降[42] - 截至2019年3月31日，总负债为4200531美元，较2018年12月31日的4305184美元有所减少[42] - 截至2019年3月31日，总资本为958765美元，较2018年12月31日的1032458美元有所下降[42] - 2019年3月31日和2018年12月31日，抵押及其他债务的估计公允价值分别为3,556,573美元和3,740,431美元[118] - 截至2019年3月31日，公司抵押贷款和其他债务加权平均到期期限为4.4年，2018年12月31日为3.7年[157] - 截至2019年3月31日，公司抵押贷款应收款余额4,807美元，其他应收票据余额2,599美元，总计7,406美元[159] - 截至2019年3月31日，总资产为51.61948亿美元，较2018年12月31日的53.40853亿美元有所减少[163] 营收、费用与利润情况 - 2019年第一季度总营收为1.9803亿美元，较2018年同期的2.202亿美元有所下降[23] - 2019年第一季度总运营费用为2.66449亿美元，较2018年同期的1.76062亿美元有所增加[23] - 2019年第一季度净亏损为4680.9万美元，而2018年同期净亏损为66.1万美元[23] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净亏损为5019.9万美元，摊薄后每股净亏损为0.29美元；2018年同期归属于普通股股东的净亏损为1032万美元，摊薄后每股净亏损为0.06美元[23] - 2019年净亏损46809000美元，2018年为661000美元[34] - 2019年折旧和摊销为69792000美元，2018年为71750000美元[34] - 2019年净现金提供的经营活动为55488000美元，2018年为98227000美元[34] - 2019年净现金提供的投资活动为13737000美元，2018年使用28532000美元[34] - 2019年净现金使用的融资活动为81321000美元，2018年为79332000美元[39] - 2019年现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 12096000美元，2018年为 - 9637000美元[39] - 2019年现金、现金等价物和受限现金期末余额为45416000美元，2018年为58535000美元[39] - 2019年现金支付的利息（扣除资本化金额）为35659000美元，2018年为34896000美元[39] - 2019年总营收为198030千美元，较2018年的220200千美元下降[48] - 2019年总运营费用为266449千美元，较2018年的176062千美元大幅增加[48] - 2019年净亏损为46809千美元，2018年净亏损为661千美元，亏损幅度扩大[48] - 2019年归属于普通股股东的净亏损为57957千美元，2018年为11985千美元[48] - 2019年净亏损46809000美元，2018年为661000美元[59] - 2019年经营活动提供的净现金为55487000美元，2018年为98226000美元[59] - 2019年投资活动提供的净现金为13737000美元，2018年使用的净现金为28532000美元[59] - 2019年融资活动使用的净现金为81321000美元，2018年为79332000美元[63] - 2019年现金、现金等价物和受限现金净减少12097000美元，2018年减少9638000美元[63] - 2019年第一季度公司总营收为198,030美元，较2018年同期的220,200美元下降10.07%；其中租金收入为190,980美元，较2018年同期的212,729美元下降10.22%[85] - 2019年第一季度，公司将1,540美元无法收回的经营租赁应收款作为租金收入的减项；2018年同期将2,041美元无法收回的经营租赁应收款作为物业运营费用[104] - 2019年第一季度租赁收入为190,980美元，其中固定租赁付款159,278美元，可变租赁付款31,702美元[105] - 2019年第一季度租赁费用为250美元，其中经营租赁费用218美元，可变租赁费用32美元[108] - 2019年第一季度，公司确认与两处商场相关的减值损失共计25,054美元[120] - 2018年第一季度，公司确认与一处商场相关的房地产减值损失为18,061美元[124] - 2019年公司处置物业实现债务清偿收益71,722美元，其中阿卡迪亚购物中心和卡里镇中心的非追索债务余额分别为119,760美元和43,716美元[126] - 2019年第一季度，非合并附属公司总收入为55,867美元，净收入为6,010美元，公司净收入份额为3,308美元[134] - 2019年第一季度总营收为19.803亿美元，较2018年同期的22.02亿美元有所下降[163] - 2019年第一季度净亏损4.6809亿美元，2018年同期净亏损661万美元[163] - 2019年第一季度资本支出为2.8139亿美元，其中商场部分为2.8024亿美元，其他部分为11.5万美元[163] - 2019年第一季度公司净亏损4680万美元，2018年同期净亏损70万美元；归属于普通股股东的净亏损2019年第一季度为5020万美元，2018年同期为1030万美元[205] - 2019年第一季度亏损主要因8820万美元诉讼和解费用和2480万美元减值损失，部分被7170万美元债务清偿收益抵消[205] - 2019年第一季度公司因和解诉讼确认了8820万美元的诉讼和解费用[208] 运营合伙企业物业情况 - 截至2019年3月31日，运营合伙企业拥有102处物业权益，其中合并物业84处，非合并物业18处[70] - 截至2019年3月31日，运营合伙企业有7处物业正在开发，其中6处为合并物业中的购物中心再开发项目，1处为非合并物业中的购物中心再开发项目[72] 财务报表准则采用情况 - 公司于2019年1月1日采用ASU 2016 - 02《租赁》及相关后续修订，对合并财务报表产生影响[80] - ASU 2016 - 13预计于2020年1月1日采用，采用修改追溯法，公司正在评估其对财务报表的影响[81] - ASU 2018 - 15预计于2020年1月1日采用，采用预期法，公司预计该准则的采用不会对财务报表产生重大影响[81] - 公司于2019年1月1日采用ASC 842，适用于该日及之后开始的租赁，历史数据仍按ASC 840报告[97] 其他财务相关数据 - 加权平均已发行普通股和潜在稀释普通股股数在2019年为173252股，2018年为171943股[21] - 2018年1月1日总权益为1236478000美元，2018年3月31日为1255988000美元[26] - 2019年1月1日总权益为1032165000美元，2019年3月31日为958472000美元[31] - 2019年3月31日，公司合同资产余额为175美元，较2018年12月31日的289美元减少114美元；合同负债余额为261美元，较2018年12月31日的265美元减少4美元[82] - 截至2019年3月31日，公司预计未完成的固定运营费用报销收入将在未来确认，其中不到5年为29,101美元，5 - 20年为53,781美元，超过20年为49,866美元，总计132,748美元[96] - 截至2019年3月31日，公司经营租赁未来未折现固定租赁付款总额为2,943,529美元[105] - 截至2019年3月31日，公司作为承租人的租赁加权平均剩余租赁期限为38.8年，加权平均折现率为8.1%[107] - 2019年第一季度末，使用权资产为4,047美元，租赁负债为4,024美元[108] - 截至2019年3月31日，公司作为承租人经营租赁未来未折现租赁付款总额为14,498美元，租赁负债为4,024美元[108] - 截至2019年3月31日，有担保债务与总资产比率为35%，总债务与总资产比率为52%，无抵押资产与无担保债务比率为194%，债务服务可用综合收入与年度债务服务费用比率为2.3倍[153] - 截至2019年3月31日，公司合并债务的预定本金摊销和气球付款2019年为217,655美元，2020年为175,486美元等，总计3,922,212美元[156] - 2019年4月，公司就一起集体诉讼达成和解协议，设立价值9万美元的共同基金，相关诉讼和解费用8.815万美元已在第一季度记录[168] - 公司有一份主保险政策，为某些环境索赔提供保障至2022年，每次事故最高赔付1万美元，累计最高赔付5万美元[172] - 截至2019年3月31日，运营合伙企业对非合并附属公司债务的总担保负债为91万美元，2018年12月31日为115.8万美元[174] - 公司为约克镇中心有限合伙公司的租赁履约提供担保，截至2019年3月31日，最大担保义务为1.24万美元[176][178] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司发行的履约债券未偿还总额分别为1.6097亿美元和1.6003亿美元[179] - 截至2019年3月31日，公司根据2012年股票激励计划有未兑现奖励，该计划允许公司向选定人员发行最多1040万股股票[180] - 2019年和2018年第一季度受限股票奖励的股份支付费用分别为1713美元和1767美元，资本化的股份支付成本分别为14美元和122美元[182] - 截至2019年3月31日，未归属受限股票奖励数量为98.5103万股，总未确认薪酬成本为4760美元，预计在2.8年内确认[183] - 2019年和2018年第一季度绩效股票单位（PSU）的股份支付费用分别为426美元和419美元，截至2019年3月31日，PSU的未确认薪酬成本为3864美元，预计在4.1年内确认[191] - 2019年第一季度授予PSU 110.3537万个，截至3月31日，PSU总数为201.4448万个，无已归属PSU [188] - 2019年和2018年3月31日应计股息和分配应付分别为17191美元和41759美元，房地产资产应计但未支付的增加额分别为19757美元和2071美元[

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后FFO每股为0.30美元，同比下降0.12美元，主要由于时间差异和G&A费用增加 [43] - 第一季度同店NOI下降5.3%，主要由于关闭的锚定店和在线商店的租金损失以及续租租金下降 [47] - 公司预计2019年全年调整后FFO每股在1.41至1.46美元之间，同店NOI下降幅度预计在6.25%至7.75%之间 [49] - 公司总债务在2019年第一季度末为44.8亿美元，净债务与EBITDA比率为7.3倍 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到110万平方英尺，其中新租赁42.2万平方英尺，续租69.3万平方英尺 [23] - 同店购物中心入住率从去年第一季度的89.5%上升至89.7%，整体投资组合入住率上升至91.3% [24] - 第一季度新租赁和续租的平均总租金下降9.5%，新租赁租金上涨9.3%，续租租金下降12.3% [26] - 同店销售额为每平方英尺377美元，与去年持平 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场进行了锚定店替换，包括餐厅、娱乐、酒店、健身中心、医疗用途等 [14] - 公司在宾夕法尼亚州的两个购物中心将开设赌场，预计2020年开业 [34] - 公司在多个购物中心进行了重新开发，包括电影院、娱乐中心、酒店等 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保持和增强流动性，以资助重新开发计划并减少杠杆 [7] - 公司执行资本轻战略，通过土地销售、地面租赁或合资结构最小化重新开发所需的投资 [9] - 公司通过重新租赁和锚定店替换计划稳定收入，并看到来自餐厅、娱乐用途和扩展零售商的需求 [11] - 公司正在通过处置表现不佳的资产和货币化其他资产来积极管理投资组合 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临破产和商店关闭的挑战，但团队致力于确保长期稳定和成功 [6] - 公司预计2019年将产生超过2.2亿美元的自由现金流，用于收入生成重新开发和债务减少 [8] - 公司计划在2020年第一季度恢复普通股息，并将根据2020年应税收入预测确定适当水平 [20] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了11.85亿美元的信贷安排，解决了2023年之前的所有无担保债务到期问题 [38] - 公司在第一季度完成了Cary Towne Center和Acadiana Mall的出售，并偿还了相关债务 [39] - 公司在第一季度对Greensboro Mall进行了2280万美元的减值 [48] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁租金是否有稳定迹象 - 公司看到了一些改善的迹象，但尚未显著，某些零售商的销售压力仍然存在 [55] 问题: 新租赁用户类型 - 公司正在与区域和本地租户以及全国租户进行交易，包括健身、餐厅等非传统用途 [56][57] 问题: 锚定店替换对购物中心流量的影响 - 公司表示锚定店替换刚刚开始，需要更长时间来评估流量影响，但娱乐用途和餐厅已经显示出积极的流量驱动效果 [74][75] 问题: 2019年资本支出下降原因 - 资本支出下降是由于时间差异和有意识的决策，公司正在关注投资回报 [63] 问题: 同店NOI趋势 - 一级购物中心表现较好，但整体趋势与同店NOI下降一致 [64][65] 问题: 第一季度业绩与全年指导的差异 - 公司预计后几个季度的评估销售和利息费用将有所改善，以支持全年指导 [69][70] 问题: 锚定店替换的总投资 - 公司预计年度投资在7500万至1.25亿美元之间，具体项目将在开始建设时添加 [78][79] 问题: 2019年FFO的部署计划 - 公司计划将FFO用于重新开发管道和债务减少，优先考虑流动性 [80][81]

公司基本信息 - 公司于1993年7月13日成立，11月3日完成首次公开募股[31] 公司股权与子公司情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有两个全资合格REIT子公司，在运营合伙企业中合计持股86.6%，其中CBL Holdings I, Inc.持有1.0%普通合伙人权益，CBL Holdings II, Inc.持有85.6%有限合伙人权益[33] 公司房产抵押情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有七处房产的抵押贷款[34] 公司房产管理情况 - 管理公司管理除11处房产外的所有房产[35] 公司债券发行情况 - 2013年11月发行4.5亿美元2023年高级无担保票据，利率5.25%；2014年10月发行3亿美元2024年高级无担保票据，利率4.60%；2016年12月和2017年9月发行6.25亿美元2026年高级无担保票据，利率5.95%[39] 公司市场收入占比情况 - 2018年，公司前五大市场中，圣路易斯占总收入的6.3%，查塔努加占5.0%，拉雷多和列克星敦均占3.8%，麦迪逊占3.4%[40] - 2018年年底，美国东南部的物业占公司物业总收入约49.3%，包括31个购物中心、12个相关中心、7个社区中心和4座办公楼[170] - 2018年年底，美国中西部的物业占公司物业总收入约26.9%，包括19个购物中心、2个相关中心和1个自助存储设施[170] - 2018年年底，公司五大都会区市场圣路易斯、查塔努加、拉雷多、列克星敦和麦迪逊的物业分别占公司总收入约6.3%、5.0%、3.8%、3.8%和3.4% [172] 公司租户收入占比情况 - 2018年，公司前25大租户合计占总收入的35.21%，其中L Brands, Inc.占4.20%，Signet Jewelers Limited占2.85%，Foot Locker, Inc.占2.65%[41][43] 公司发展目标与方式 - 公司目标是实现同店净营业收入和运营资金增长，降低债务和股权总成本[45] - 公司通过积极租赁、重新开发、翻新、开发新物业和扩张等方式实现增长[48][49][50][51][52] 公司开发项目情况 - 公司持续寻求重新开发机会，截至2018年12月31日，影子开发管道中有已完成初步分析和设计但未开工的项目[53] 购物中心业务季节性情况 - 购物中心业务有季节性，第四季度销售额、租金收入、入住率和营收通常最高[58] 公司股份情况 - 公司授权普通股为3.5亿股，面值每股0.01美元，2018年和2017年已发行和流通股分别为1.72656458亿股和1.71088778亿股[59] - 运营合伙企业2018年和2017年流通的普通股单位分别为1.99414863亿个和1.99297151亿个[59] - 公司授权优先股为1500万股，面值每股0.01美元[60] 管理公司员工情况 - 截至2018年12月31日，管理公司有509名全职和141名兼职员工[62] 公司物业收入影响因素 - 公司部分物业收入受经济气候、消费支出、运营成本等因素影响[67][69] 公司物业价值影响因素 - 公司部分物业价值受政府法规、环境或法律责任、融资能力和利率等因素影响[70] 公司拥有权益物业情况 - 公司拥有部分权益的物业包括14个购物中心、7个相关中心、7个社区中心、2座办公楼和1个自助存储设施[80] 公司物业相关负债情况 - 截至2018年12月31日，公司合并财务报表记录与物业未来石棉清除活动相关的负债为300万美元[88] 公司物业环境评估情况 - 公司所有物业（不包括有购买选择权但尚未拥有的物业）都经过第一阶段环境评估或更新[87] 公司成本回收率情况 - 公司2018年成本回收率为89.4%[105] 公司房地产减值损失情况 - 2018年公司记录的房地产减值损失总计1.745亿美元，主要涉及四个购物中心[106] 外部事件对公司影响情况 - 恐怖活动或暴力行为可能导致消费者信心和支出下降，影响租户商品和服务需求及物业价值，还会增加金融市场波动性[90] - 气候变化可能使特定市场和地区的物业面临风暴强度增加和海平面上升问题，增加保险、能源和除雪成本[91] 租户相关风险情况 - 失去重要租户会对公司物业的运营收入和价值产生不利影响[92] - 租户破产、提前终止租约、销售业绩不佳或关闭店铺，可能导致租金减少、现金生成量降低[93] 公司证券市场价格波动情况 - 公司普通股或其他证券的市场价格可能因多种因素大幅波动，且许多因素无法控制[95][96][97] 公司租赁竞争情况 - 公司在吸引零售商租赁空间方面面临竞争，包括来自其他购物中心和不同购物渠道的竞争[98] 新技术对公司影响情况 - 新技术发展迅速，公司可能无法及时适应，部分租户将商场用作展厅，影响公司租金收入[99] 公司网络安全风险情况 - 公司面临网络安全攻击风险，虽目前未造成重大财务影响，但未来事件影响难以预测[110] 恐怖主义相关保险政策变化情况 - 2020年恐怖主义相关保险损失触发联邦保险门槛将从1.8亿美元提高到2亿美元，保险公司对超出免赔额损失的共付比例将从19%提高到20%[120] 公司债务总额及到期情况 - 2018年12月31日，公司合并和非合并债务总额约为45.975亿美元，占总市值的82.2%[124] - 2019 - 2021年到期的合并和非合并债务分别约为4.474亿美元、4.387亿美元和8.203亿美元[124] 公司债务违约情况 - 2017 - 2018年，公司有1.774亿美元与三笔无追索权贷款相关的债务违约[124] 公司可变利率债务情况 - 2018年12月31日，公司合并和非合并的可变利率债务为10.557亿美元[129] 公司信用评级情况 - 2018年12月31日，公司信用评级为穆迪Ba1、标普BB +、惠誉BB - [131] 公司借款利率情况 - 2018年12月31日，公司三笔无担保信贷安排借款利率为伦敦银行间同业拆借利率加155个基点，无担保定期贷款利率为伦敦银行间同业拆借利率加175和200个基点[132] - 2018年12月31日后，公司用11.85亿美元的新担保信贷安排取代无担保信贷安排和无担保定期贷款，利率为伦敦银行间同业拆借利率加225个基点[133] 公司信贷安排要求情况 - 无担保信贷安排要求债务与总资产价值比率小于60%，无担保债务与无抵押资产价值比率小于60%等[138] - 2023 - 2024年票据要求有担保债务与总资产比率小于45%（2020年1月1日后为40%），2026年票据要求该比率小于40%[138] 公司债务风险情况 - 公司大量债务可能对公司及运营合伙企业履行票据偿债义务的能力产生重大不利影响[143] - 票据的有限担保未提供实质性额外信用支持[142] - 票据在结构上处于从属地位，可能限制运营合伙企业履行票据偿债义务的能力[147] - 公司可能无法产生足够现金流来满足债务偿债义务[149] - 公司未来可能产生更多债务，加剧现有风险[155] 公司担保相关法律风险情况 - 法院在特定情况下可撤销担保，要求债务持有人和贷款人返还从担保人处收到的款项[157] 票据契约对公司业务限制情况 - 票据契约中的限制性条款可能限制公司扩展或全面推行某些业务战略的能力[164] 运营合伙企业分配情况 - 运营合伙企业向公司及其他合伙人的分配，无违约时不超维持REIT地位所需金额或FFO的95%，违约时受限[178] 公司应税REIT子公司交易风险情况 - 公司应税REIT子公司交易若被认定非公平交易，公司可能面临100%惩罚性税收[181] 公司维持REIT地位相关规定 - 为维持REIT地位，公司发行或转让资本股票超过所有权限制将被视为无效，股份自动转给慈善信托[184] - 为维持REIT地位，公司任何时间最后半年内，不得超过50%价值的已发行资本股票由五个或更少个人直接或间接拥有[185] - 公司公司章程禁止单一股东拥有超过6%已发行资本股票（特定人员及其关联方除外），修改此规定需66 2/3%已发行有表决权股票的赞成票[185] - 为维持REIT地位，公司每年需向股东分配至少90%经调整后的应税收入[189] - 公司若未分配全部净资本收益或分配90% - 100%经调整后的REIT应税收入，将按常规公司税率对未分配金额征税[189] - 公司若某日历年分配少于特定金额，将面临4%不可抵扣消费税[189] 税收法案影响情况 - 《减税与就业法案》将一般适用的公司税率永久降低，2017 - 2026年降低个人和非公司纳税人税率[193][194] - 《减税与就业法案》规定2017 - 2026年非公司纳税人对普通REIT股息和特定贸易或商业收入可享受最高20%扣除优惠税率[194] 公司章程修改规定情况 - 股东修改公司章程需66 2/3%的已发行有表决权股票投票通过[201] 利益相关股东业务合并限制情况 - 拥有公司15%或以上已发行有表决权股票的“利益相关股东”，在成为利益相关股东之日起三年内，一般不得与公司进行“业务合并”，但满足特定条件除外[202] 公司购物中心股权情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有59个购物中心的控股权和8个购物中心的非控股权[209] 部分购物中心经营数据情况 - 沿海大广场（Coastal Grand）的商场店铺每平方英尺销售额为376美元，出租率为96%，公司所有权占比50%[219] - 酷泉广场（CoolSprings Galleria）的商场店铺每平方英尺销售额为612美元，出租率为98%，公司所有权占比50%[219] - 十字溪购物中心（Cross Creek Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为497美元，出租率为95%，公司所有权占比100%[219] - 费耶特购物中心（Fayette Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为553美元，出租率为91%，公司所有权占比100%[219] - 友好中心（Friendly Center）的商场店铺每平方英尺销售额为500美元，出租率为95%，公司所有权占比50%[219] - 汉密尔顿广场（Hamilton Place）的商场店铺每平方英尺销售额为406美元，出租率为96%，公司所有权占比90%[219] - 海恩斯购物中心（Hanes Mall）的商场店铺每平方英尺销售额为380美元，出租率为97%，公司所有权占比100%[219] - 总一级购物中心总面积为17,189,547平方英尺，商场店铺可出租总面积为6,429,672平方英尺，每平方英尺销售额为458美元，出租率为96%[220] - 杰斐逊购物中心总面积783,639平方英尺，商场店铺可出租面积225,078平方英尺，每平方英尺382美元，出租率95%[220] - 北诺特购物中心总面积1,199,361平方英尺，商场店铺可出租面积388,478平方英尺，每平方英尺450美元，出租率94%[220] - 北木购物中心总面积748,159平方英尺，商场店铺可出租面积255,911平方英尺，每平方英尺402美元，出租率93%[220] - 奥克帕克购物中心公司拥有50%所有权，总面积1,518,197平方英尺，商场店铺可出租面积431,027平方英尺，每平方英尺462美元，出租率94%[220] - 亚特兰大奥特莱斯购物中心公司拥有75%所有权，总面积404,906平方英尺，商场店铺可出租面积380,099平方英尺，每平方英尺436美元，出租率93%[220] - 埃尔帕索奥特莱斯购物中心公司拥有75%所有权，总面积433,046平方英尺，商场店铺可出租面积411,007平方英尺，每平方英尺434美元，出租率99%[220] - 蓝草奥特莱斯购物中心公司拥有65%所有权，总面积428,072平方英尺，商场店铺可出租面积381,372平方英尺，每平方英尺427美元，出租率97%[220] - 南帕克购物中心总面积672,941平方英尺，商场店铺可出租面积229,681平方英尺，每平方英尺387美元，出租率90%[220] - 日出购物中心总面积802,906平方英尺，商场店铺可出租面积238,149平方英尺，每平方英尺419美元，出租率98%[220] - 北帕克购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为892,426平方英尺，主力店及次主力店出租率为86%[226] - 老希科里购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为538,934平方英尺，主力店及次主力店出租率为76%[226] - 拉雷多奥特莱斯购物中心出租率为65%，商场店铺总可出租面积（GLA）为358,122平方英尺，主力店及次主力店出租率为77%[226] - 公园路广场出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为647,802平方英尺，主力店及次主力店出租率为93%[228] - 佩罗兰镇中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为663,773平方英尺，主力店及次主力店出租率为93%[228] - 波斯特奥克购物中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为788,105平方英尺，主力店及次主力店出租率为89%[228] - 南郡中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为1,028,473平方英尺，主力店及次主力店出租率为85%[228] - 南黑文镇中心出租率为100%，商场店铺总可出租面积（GLA）为607,550平方英尺，主力店及次主力店出租率为85%[228] - 圣克莱尔广场出租率为100%，

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.45美元，全年为每股1.73美元，同比下降0.11美元和0.35美元 [7][8] - 第四季度同店NOI下降4.4%，全年同店NOI下降6%，主要受零售商破产和租金减少影响 [7][27] - 公司总债务为46.6亿美元，同比减少1.05亿美元，净债务与EBITDA比率为7.3倍，高于2017年的6.7倍 [25] - 公司预计2019年调整后FFO为每股1.41至1.46美元，同店NOI下降6.25%至7.75% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年新租赁面积达420万平方英尺，其中67%为非服装类租户，包括餐饮、娱乐、服务和价值型零售商 [9] - 第四季度同店销售额为每平方英尺377美元，略高于去年同期的375美元 [16] - 公司正在开发多个项目，包括3个多户住宅项目、11个娱乐运营商、11家酒店、38家餐厅等 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州的物业销售额表现强劲，电子、快餐、鞋类和健康类产品表现良好 [16] - 公司正在积极填补因Bon-Ton和Sears破产导致的40多个主力店关闭带来的空缺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过新的18.5亿美元信贷设施解决了2023年之前的无担保债务到期问题，提供了更大的财务灵活性 [5][21] - 公司计划在未来几年每年投入7500万至1.25亿美元用于物业再开发，以稳定收入并增强长期竞争力 [10][11] - 公司正在通过引入更多元化的租户（如娱乐、餐饮、酒店等）来提升物业的吸引力和市场主导地位 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，并最终恢复增长，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [11][32] - 公司对2019年的经营环境持谨慎态度，预计零售商破产和租金减少将继续对收入产生负面影响 [8][30] 其他重要信息 - 公司完成了Cary Towne Center和Acadiana Mall的出售，减少了1.635亿美元的债务 [24] - 公司预计2019年将产生2.2亿美元的现金流，足以支持再开发项目和债务偿还 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店NOI的指导 - 公司预计2019年同店NOI下降6.25%至7.75%，并设立了500万至1500万美元的储备金以应对未预算的破产和租金减少 [30][47] 问题: 关于再开发项目的资本支出 - 公司预计2019年资本支出为7000万至7500万美元，主要用于再开发和维护 [52] 问题: 关于租户破产的影响 - 公司已经将已知的破产影响纳入2019年预算，未预算的破产将通过500万至1500万美元的储备金应对 [47][59] 问题: 关于未来再开发项目的回报率 - 公司正在严格控制再开发项目的资本支出，确保项目具有较高的回报率，并减少不必要的投资 [83] 问题: 关于2020年的稳定预期 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [81]

业绩总结 - CBL在2018年第四季度的每股调整后FFO为0.45美元，较上年同期的0.56美元下降19.6%[5] - 2018年全年每股调整后FFO为1.73美元，较2017年的2.08美元下降16.8%[10] - 2018年净亏损为1.253亿美元，每股亏损0.73美元，2017年净收入为7600万美元，每股盈利0.44美元[8] - 2018年第四季度总收入为216,881千美元，同比下降7.8%[44] - 2018年全年总收入为858,557千美元，同比下降7.4%[44] - 2018年第四季度净亏损为67,118千美元，而2017年同期为净收入40,538千美元[44] - 2018年全年净亏损为101,113千美元，而2017年为净收入158,982千美元[44] 用户数据 - 截至2018年12月31日，CBL的总投资组合出租率为93.1%，较上年末下降10个基点[5][13] - 2018年同中心每平方英尺销售额为377美元，较2017年的375美元增长0.5%[5][15] - 截至2018年12月31日，前25大租户占总年收入的35.21%[86] 未来展望 - CBL在2019年提供的每股调整后FFO指导范围为1.41至1.46美元[23] - 2019年同中心净营业收入（SC NOI）预计下降范围为7.75%至6.25%[24] - CBL预计在2019年将为未来未预算的租金损失准备500万至1500万美元的储备[24] 新产品和新技术研发 - CBL在2018年完成超过3.4亿美元的融资活动[18] - CBL在2018年完成的资产销售总额超过1亿美元，包括一个三级购物中心和约3500万美元的外包物业[5] 市场扩张和并购 - CBL在2019年将进行1.185亿美元的高级担保融资，其中包括5亿美元的定期贷款和6.85亿美元的循环信贷额度[21] - CBL的物业组合包括115个物业，总面积为7150万平方英尺[31] 负面信息 - CBL在2018年因零售商和主要租户破产导致物业净运营收入下降约200万美元[5] - 2018年同中心净运营收入（NOI）较上年下降6.0%，第四季度下降4.4%[5][11] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年资本支出总额为69,903千美元，相较于2017年的93,243千美元下降了25.0%[87] - 2018年新租赁的平均租金为每平方英尺46.38美元，较上年下降4.4%[82] - 2018年续租的平均租金为每平方英尺34.29美元，较上年下降11.9%[82]