投资策略 - 投资者应该避免过度关注估值，而应更注重基本面[3] - 短期波动通常是投资机会，而不是危机[13] REIT投资 - REITs的商业模式是最重要的事情，投资者应该关注管理层的战略[7] - 高股息率并不一定代表REIT便宜，投资者不应过分关注股息[17] - 不同的REIT表现差异巨大，投资者需要学会辨别优质REIT[20]

文章核心观点 CBL Properties与Adeptmind合作，在田纳西州的两个物业推出“Inventory Insider”，为消费者提供在线浏览商场商品的便捷方式，提升商场数字形象和租户知名度 [1][2] 合作信息 - CBL Properties与Adeptmind合作，在田纳西州的CoolSprings Galleria和Hamilton Place两个物业推出“Inventory Insider” [1] - “Inventory Insider”利用Adeptmind技术，让消费者在商场网站集中查询当地零售商商品 [1] - “Inventory Insider”可通过各物业网站的“Products”标签访问 [2] 双方表态 - CBL Properties首席执行官称此次合作能让网站具备查询当地商品的能力，为顾客提供无缝在线浏览体验 [2] - Adeptmind首席执行官表示将增强两个物业的在线影响力，使零售商产品更易被发现，改善消费者体验 [2] Adeptmind介绍 - Adeptmind是全球领先的购物中心数字产品发现平台提供商 [3] - 其解决方案提供个性化购物体验，提升租户知名度，增强购物中心数字形象 [4] - 借助机器学习的动态着陆页提供符合谷歌搜索的商品列表，提高用户参与度并引导至CBL网站 [4] CBL Properties介绍 - CBL Properties总部位于田纳西州查塔努加，拥有和管理全国性物业组合 [5] - 其组合包括94处物业，总面积5850万平方英尺，分布在22个州 [5] - 公司通过积极管理、积极租赁和对物业的有利再投资来加强自身和物业组合 [5]

文章核心观点 CBL Properties公布2023年第四季度及全年财报，调整后FFO和同店NOI处于指引区间高端，虽面临利率上升等挑战，但通过租赁、融资等举措取得一定业绩，同时给出2024年业绩指引 [1][2][9] 财务业绩 净利润与运营资金 - 2023年第四季度归属于普通股股东净利润为0.37美元，2022年同期为0.03美元；2023年全年为0.17美元，2022年为 - 3.20美元 [1] - 2023年第四季度运营资金（FFO）为1.80美元，2022年同期为1.99美元；2023年全年为6.59美元，2022年为5.78美元 [1] - 2023年第四季度调整后FFO为1.94美元，2022年同期为2.11美元；2023年全年为6.66美元，2022年为7.88美元 [1] 同店净运营收入（NOI） - 2023年第四季度同店NOI为1.195亿美元，2022年同期为1.209亿美元，下降1.2%；2023年全年为4.385亿美元，2022年为4.454亿美元，下降1.5% [12][13] 股息 - 董事会宣布2024年第一季度普通股现金股息为每股0.40美元，较上一季度增长6.7%，相当于每年每股1.60美元 [8] 运营情况 出租率 - 截至2023年12月31日，总投资组合出租率为90.9%，与2022年基本持平；购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心同店出租率为89.8%，较2022年上升20个基点 [5] 租赁活动 - 2023年执行约440万平方英尺租约，其中第四季度约130万平方英尺；约270万平方英尺可比租约平均租金与之前持平 [6] 租户销售额 - 2023年第四季度同店租户每平方英尺销售额下降2.6%；2023年全年下降4.4%，至每平方英尺416美元 [7] 融资活动 - 2023年完成超5.75亿美元融资活动，解决所有2023年到期贷款 [17] - 10月与合资伙伴为亚特兰大奥特莱斯购物中心获得7930万美元新贷款，取代原6950万美元到期贷款 [18] - 10月对拉雷多奥特莱斯购物中心贷款进行修改和延期，本金降至3398万美元，期限延至2025年6月 [19] - 10月行使选择权将布鲁克菲尔德广场项目1760万美元贷款延至2024年12月，并减少本金200万美元 [20] - 11月对代托纳海滩沃卢西亚购物中心贷款进行修改和延期，本金降至3670万美元，期限延至2026年5月 [21] - 2024年2月还清布鲁克菲尔德广场项目1530万美元有追索权贷款 [23] 股票回购与处置 股票回购 - 2023年8月董事会授权最高2500万美元股票回购计划，2023年回购51966股，均价每股21.30美元 [24] 资产处置 - 2023年第四季度出售一块土地，获得70万美元收益；2023年处置资产总收入超960万美元 [25] 展望与指引 2024年指引 - 调整后FFO预计在1.96 - 2.10亿美元之间，每股6.19 - 6.63美元 - 同店NOI预计在4.28 - 4.42亿美元之间，变动幅度为 - 1.9%至1.3% [27] 影响因素 - 有利因素包括租户需求健康、特色租赁收入增加、房地产税上诉成功以及新大型店铺开业 [12] - 不利因素包括2023年销售额下降影响近期百分比租金和续租租金差、保险成本上升增加运营费用、利率上升影响FFO [12]

公司信息 - CBL Properties总部位于田纳西州查塔努加 拥有并管理全国范围内的市场主导物业 涵盖94处物业 总面积达5850万平方英尺 分布在22个州 包括56个高质量封闭式购物中心 奥特莱斯和生活方式零售中心 以及30多个露天中心和其他资产 [9] 税务信息 - CBL Properties公布了2023年普通股分配的税务报告信息 包括联邦1099表格的相关内容 [1] - 根据第199A条款 符合条件的纳税人可享受20%的REIT股息扣除 [2] - 本年度分配收入的接受者无需调整替代性最低应税收入 [3] - 根据财政部条例1.1061-6(c) CBL Properties披露了与资本利得股息相关的两个额外金额 适用于《国内税收法》第1061条 该条款通常适用于"适用合伙权益"的直接和间接持有人 [4] - 提供了非美国股东的补充信息 包括第897条款下的普通股息和资本利得金额 [7] 分配详情 - 2023年分配信息包括每股分配金额 普通股息 合格股息 资本利得分配和非股息分配 [5] - 披露了Box 2a中报告金额的百分比 适用于一年期和三年期金额 [6] - 本信息代表最终收入分配 [8]

租金收入与租赁情况 - 公司2023年第三季度租金收入减少690万美元，主要由于百分比租金下降和不可收回收入的估计不利变化[71] - 2023年第三季度新租赁租金涨幅超过25%，但续租租金为负，主要由于部分表现不佳的租户[71] - 2023年第三季度，公司所有物业类型的新初始租金为每平方英尺42.22美元，同比下降5.0%，平均租金为每平方英尺42.69美元，同比下降4.0%[83] - 2023年第三季度，购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的新租约初始租金为每平方英尺43.59美元，同比下降5.6%，平均租金为每平方英尺44.04美元，同比下降4.6%[83] - 2023年前九个月，公司所有物业类型的新初始租金为每平方英尺38.55美元，同比下降0.4%，平均租金为每平方英尺39.17美元，同比上升1.2%[83] - 2023年九个月内，公司总租赁面积为3,119,076平方英尺，较2022年同期的2,977,727平方英尺有所增加[132] - 2023年九个月内，公司新租赁面积为1,324,809平方英尺，较2022年同期的903,104平方英尺大幅增加[132] - 2023年九个月内，公司运营组合的新租赁面积为749,615平方英尺，较2022年同期的272,462平方英尺显著增加[132] 财务表现与收益 - 2023年第三季度同中心净营业收入（NOI）同比增长0.4%，主要由于运营费用减少360万美元，抵消了收入减少320万美元的影响[80] - 2023年前九个月同中心NOI同比下降1.7%，主要由于收入减少530万美元和运营费用增加10万美元[80] - 2023年第三季度，公司归属于普通股股东的净收入为1.2957亿美元，摊薄每股收益为0.41美元[84] - 2023年前九个月，公司归属于普通股股东的净亏损为6.104亿美元，摊薄每股亏损为0.19美元[84] - 2023年九个月内，公司总同中心NOI为3.19046亿美元，较2022年同期的3.24475亿美元略有下降[129] - 2023年九个月内，公司总同中心购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的每平方英尺销售额为30.14美元，较2022年同期的29.55美元有所增长[133] - 公司2023年第三季度运营合伙企业的FFO（Funds From Operations）为61.8百万美元，较去年同期的49.5百万美元有所增加[151] - 调整后的FFO在2023年第三季度为51.2百万美元，较去年同期的59.0百万美元有所下降，主要由于较低的百分比租金和较高的利息支出[151] 费用与支出 - 2023年第三季度利息支出增加520万美元，折旧和摊销费用减少1590万美元[71] - 2023年前九个月折旧和摊销费用减少4630万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[71] - 2023年第三季度物业运营费用减少，主要由于公用事业、清洁和安保成本下降[75] - 2023年第三季度诉讼和解费用减少200万美元，主要由于对2019年集体诉讼和解协议支付金额的估计修订[75] - 利息和其他收入在截至2023年9月30日的九个月内增加了800万美元，主要由于持有利率更高的美国国债[127] - 利息支出在截至2023年9月30日的九个月内减少了5280万美元，主要由于8420万美元的物业级债务折扣减少以及2022年完全赎回的担保票据的利息支出减少[127] - 公司在2023年前九个月的资本支出总额为3072.6万美元，较2022年同期增加了596.8万美元[145] 债务与融资 - 2023年第三季度公司完成了2023年所有贷款到期问题的处理，并启动了股票回购计划[71] - 公司在2023年9月30日之前延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.16亿美元[136] - 公司在2023年4月与合资伙伴签订了一笔1.48亿美元的新贷款，用于Friendly Center和The Shops at Friendly Center的担保[136] - 公司在2023年5月签订了一笔3200万美元的利率互换协议，固定利率为7.3975%，到期日为2027年6月7日[136] - 公司在2023年前九个月的固定利率债务总额为15.891亿美元，加权平均利率为5.18%[140] - 公司2023年9月30日的可变利率债务每增加或减少0.5%，年度利息支出将增加或减少约5.4百万美元[154] - 公司2023年9月30日的总债务每增加或减少0.5%，债务的公允价值将减少或增加约12.3百万美元至12.5百万美元[154] 资产与投资 - 公司在2023年九个月内记录了4790万美元的资产剥离收益，涉及Alamance Crossing East和WestGate Mall[127] - 公司在2023年前九个月出售了七块土地，总收益为890万美元[136] - 公司在2023年9月30日的现金、现金等价物和限制性现金总额为1.197亿美元，较2022年同期减少了4900万美元[137] - 公司在2023年9月30日持有2.583亿美元的美国国债，到期日为2024年7月[137] - 公司在2023年完成了多个开发项目，包括Sunrise Mall - Bubba's 33和Kirkwood Mall - Five Below，总投资为7132万美元[146] - 公司正在开发的项目总面积达141,793平方英尺，总成本为20,439,000美元，公司已承担的成本为4,814,000美元，2023年预计成本为3,560,000美元[148] - 公司预计Fremaux Town Center - Marshall's项目将在2023年冬季开业，初始无杠杆收益率为10.5%[148] - Mayfaire Town Center - 酒店开发项目预计在2024年春季开业，初始无杠杆收益率为11.0%[148] - Hamilton Place - Crunch Fitness项目预计在2024年冬季开业，初始无杠杆收益率为23.3%[148] 诉讼与和解 - 公司于2023年8月23日达成证券集体诉讼的和解协议，和解金额由董事和高管责任保险全额支付，公司及个人被告未承担任何费用[85] 股权与激励计划 - 截至2023年9月30日，公司未确认的与未归属限制性股票奖励相关的补偿成本为1.4695亿美元，预计将在2.2年内确认[88] - 2023年前九个月，公司授予的限制性股票奖励的总授予日公允价值为9336万美元，归属的限制性股票奖励的总公允价值为6862万美元[89] - 2023年2月，公司设立了长期激励计划（LTIP），包括55%-60%的绩效股票单位（PSU）和40%-45%的限制性股票奖励[90] - 截至2023年9月30日，公司未确认的与2022年和2023年PSU相关的补偿费用为1.4217亿美元，预计将在2.6年内确认[90] 联营公司与股权收益 - 2023年九个月内，公司未合并联营公司的股权收益减少了1350万美元，主要由于当前年度内贡献增加和分配减少[127]

财务表现 - 公司2023年第二季度净亏损为2270万美元，较2022年同期的4380万美元有所减少[35] - 2023年第二季度总收入为1.298亿美元，较2022年同期的1.370亿美元减少715万美元[37] - 2023年第二季度可比物业的核心租金收入减少509万美元，非核心租金收入减少64万美元[37] - 2023年上半年，利息和其他收入增加了460万美元，主要由于持有高利率的美国国债[56] - 2023年上半年，利息费用减少了5,810万美元，主要由于物业级债务折扣的摊销减少[56] - 2023年上半年，公司记录了2,820万美元的脱表收益，与Alamance Crossing East的脱表相关[56] - 2023年上半年，公司在未合并附属公司中的权益损失为40万美元[56] - 同中心净营业收入（NOI）在2023年第二季度同比下降0.8%，减少80万美元，主要由于收入减少110万美元，部分被运营费用减少30万美元所抵消[58] - 2023年第二季度，运营合伙企业的FFO（Funds From Operations）从2022年同期的3090万美元增加至3240万美元[82] - 2023年上半年，运营合伙企业的FFO从2022年同期的6590万美元增加至9170万美元[82] 利息与债务 - 2023年第二季度利息支出减少1090万美元，主要由于财产级债务折扣的完全摊销[39] - 2023年第二季度利息和其他收入增加210万美元，主要由于持有高利率的美国国债[39] - 2023年上半年，利息费用减少了5,810万美元，主要由于物业级债务折扣的摊销减少[56] - 2023年6月30日，公司总债务为26.996亿美元，其中包括4110万美元的未合并财产贷款[62] - 2023年6月30日，公司未偿还债务总额为26.996亿美元，其中25.505亿美元为非追索债务，1.491亿美元为追索债务[76] - 2023年5月，公司签订了一项3200万美元的利率互换协议，将开放中心和外围贷款的可变利率部分固定为7.3975%[62] - 公司预计，利率每上升或下降0.5%，年度现金流将增加或减少约540万美元[85] - 公司预计，利率每上升或下降0.5%，债务的公允价值将减少或增加约1340万美元至1370万美元[85] 折旧与摊销 - 2023年第二季度折旧和摊销费用减少1470万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[35] - 2023年第二季度折旧和摊销费用减少3040万美元，主要由于资产完全折旧或摊销[40] 物业运营与租金 - 2023年第二季度物业运营费用增加276万美元，主要由于核心物业的运营成本增加[40] - 2023年第二季度，购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的每平方英尺销售额同比下降3.8%，从442美元降至425美元[59] - 2023年第二季度，新租约的初始租金每平方英尺增长21.9%，从34.10美元增至41.56美元[61] - 公司计划通过重新租用前主力店位置和多样化租户组合来改善物业的占用率和租金增长[35] 资本支出与项目 - 2023年6月30日，公司总资本支出为970.5万美元，较2022年同期的795.1万美元有所增加[79] - 2023年第二季度，公司维护性资本支出为608.4万美元，较2022年同期的325.7万美元有所增加[79] - 2023年上半年，公司维护性资本支出为861万美元，较2022年同期的573.6万美元有所增加[79] - 2023年6月30日，公司完成了两个重新开发项目，总成本为3760万美元，CBL的份额为2962万美元[80] 现金与流动性 - 截至2023年6月30日，公司拥有2.796亿美元的无限制现金和美国国债证券[62] - 截至2023年6月30日，公司拥有1.136亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，较2022年同期减少5100万美元[63] - 2023年上半年，公司出售了五块土地，总收益约为530万美元[62] - 2023年上半年，公司延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.2亿美元[62] 股息与股东回报 - 2023年第二季度，公司支付了每股0.375美元的普通股股息，并在2023年1月支付了每股2.20美元的特别股息[62] - 公司在2023年第一和第二季度每股支付了0.375美元的普通股股息[68] 物业与资产 - 公司持有的物业在2023年6月30日的账面价值为1,530,211美元[43] - 2023年6月30日，Alamance Crossing East和WestGate Mall被分类为排除物业[57] 衍生品与抵押品 - 公司预计在未来12个月内将有600美元从其他综合收益重新分类为利息费用[46] - 公司已发布1,920美元的现金抵押品，与利率互换相关[46] - 2023年6月30日，公司未持有任何公允价值为净负债的衍生品[46] - 2023年6月30日，公司的主要责任上限已减少至127,390美元[43] 贷款与债务管理 - 公司正在推进贷款到期日的延长和资产负债表去风险化，包括Cross Creek Mall贷款的两年延期[35] - 2023年上半年，公司延长了四笔贷款的到期日，总余额为3.2亿美元[62]

现金流量情况 - 2023年第一季度净现金提供额为3317.5万美元，2022年同期为4242.9万美元，同比减少925.4万美元[62] - 2023年第一季度投资活动净现金提供额为2987.2万美元，2022年同期使用额为244.2万美元，同比增加3231.4万美元[62] - 2023年第一季度融资活动净现金使用额为1.10009亿美元，2022年同期为3102.5万美元，同比增加7898.4万美元[62] - 截至2023年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为9500万美元，较2022年3月31日减少1.502亿美元[220] 租赁情况 - 截至2023年3月31日，总租赁面积为737086平方英尺，新初始毛租金每平方英尺33.76美元，较之前增长0.6%；新平均毛租金每平方英尺34.40美元，较之前增长2.5%[60] 利息与收益情况 - 2023年第一季度利息和其他收入增加250万美元，主要因持有更高利率的美国国债；利息费用减少4710万美元，主要因物业层面债务折扣摊销减少[215] - 2023年第一季度因阿拉曼斯十字路口东购物中心失去控制权产生2820万美元的合并收益，2022年第一季度因绿蔷薇购物中心产生3630万美元的合并收益[215] - 2023年第一季度未合并附属公司的权益亏损为130万美元，2022年第一季度权益收益为860万美元[215] - 2023年第一季度所得税收益为10万美元，2022年第一季度所得税费用为80万美元[215] - 2023年第一季度确认160万美元的房地产资产销售收益，主要来自四块土地的出售，2022年同期无此类销售[215] 债务情况 - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务为27.14亿美元，其中非追索债务为25.557亿美元，追索债务为1.583亿美元[221] - 固定利率债务总计16.03748亿美元，加权平均利率为4.83%；浮动利率债务总计11.10269亿美元，加权平均利率为7.66%；两者合计27.14017亿美元，加权平均利率为5.99%[221] - 扣除未摊销递延融资成本和债务折扣后，公司抵押贷款和其他债务净额为26.38172亿美元[221] 项目情况 - 公司在日出商场 - 布巴33的商场扩建项目中拥有100%权益，总面积7575平方英尺，总成本1049美元，截至目前已花费920美元，2023年预计花费720美元，预计2023年夏季开业，收益率为18.0%[225] - 公司在梅费尔镇中心 - 酒店开发的外铺开发项目中拥有49%权益，总面积83021平方英尺，总成本15435美元，截至目前已花费1949美元，2023年预计花费777美元，预计2024年春季开业，收益率为11.0%[225] 附属公司权益情况 - 截至2023年3月31日，公司在24家非合并附属公司中拥有权益[226] FFO指标情况 - 公司定义的FFO与NAREIT定义一致，该指标可增强投资者对公司运营表现的理解，且FFO分配给运营合伙企业普通有限合伙人是一个有用的绩效指标[228]

购物中心面积与出租率 - 柯克伍德购物中心总中心面积83269平方英尺，直列可出租面积228833平方英尺，出租率96%[36] - 劳雷尔公园广场总中心面积49121平方英尺，直列可出租面积198071平方英尺，出租率91%[36] - 莱顿山购物中心总中心面积48212平方英尺，直列可出租面积212674平方英尺，出租率98%[36] - 德尔诺特购物中心总中心面积121905平方英尺，直列可出租面积407961平方英尺，出租率87%[36] - 子午线购物中心总中心面积94607平方英尺，直列可出租面积284980平方英尺，出租率81%[36] - 中河购物中心总中心面积103581平方英尺，直列可出租面积286699平方英尺，出租率87%[36] - 门罗维尔购物中心总中心面积98527平方英尺，直列可出租面积446583平方英尺，出租率85%[36] - 北大门购物中心总中心面积64638平方英尺，直列可出租面积181101平方英尺，出租率79%[36] - 北帕克购物中心总中心面积89604平方英尺，直列可出租面积278320平方英尺，出租率77%[36] - 北木购物中心总中心面积74801平方英尺，直列可出租面积255766平方英尺，出租率97%[36] - 露天中心总可出租面积为487.8496万平方英尺，出租率为95%；其他物业类型总可出租面积为520.3037万平方英尺，出租率为95%[43] 到期租约情况 - 2024年到期租约数量为1019份，年化总租金为1.09687083亿美元，占总年化总租金的26.7%，到期租约可出租总面积为342.843万平方英尺，占总出租可出租总面积的29.1%[39] - 2023年到期租约数量为589份，年化总租金为5837.8963万美元，到期租约可出租总面积为163.4395万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为35.72美元[39] - 2025年到期租约数量为552份，年化总租金为6996.8635万美元，到期租约可出租总面积为205.5628万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为34.04美元[39] - 2026年到期租约数量为433份，年化总租金为5882.0134万美元，到期租约可出租总面积为153.9084万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为38.22美元[39] - 2027年到期租约数量为351份，年化总租金为4662.886万美元，到期租约可出租总面积为128.3159万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为36.34美元[39] - 2028年到期租约数量为192份，年化总租金为2957.3986万美元，到期租约可出租总面积为81.3436万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为36.36美元[39] - 2029年到期租约数量为112份，年化总租金为1537.5225万美元，到期租约可出租总面积为42.5012万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为36.18美元[39] - 2030年到期租约数量为69份，年化总租金为1138.981万美元，到期租约可出租总面积为28.4553万平方英尺，平均每平方英尺年化总租金为40.03美元[39] JC Penney租赁面积 - 截至2022年12月31日，JC Penney由公司拥有的租赁可出租面积为182.8329万平方英尺，由其他方拥有的为252.8291万平方英尺，地面租赁为58.603万平方英尺，总租赁面积为494.265万平方英尺[45] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司合并债务本金余额为20.89576亿美元，年度债务服务为1.86174亿美元，到期气球付款为19.43238亿美元[48] - 公司对Arbor Place Cross Creek Mall所有权权益为100%，规定利率为5.10%和4.54%，本金余额为97244美元和97431美元[48] - 公司对Fayette Mall所有权权益为100%，规定利率为4.25%，本金余额为127568美元[48] - 公司对Hamilton Place所有权权益为90%，规定利率为4.36%，本金余额为93997美元[48] - 公司对Jefferson Mall所有权权益为100%，规定利率为4.75%，本金余额为55817美元[48] - 公司对Northwoods Mall、Parkdale Mall & Crossing所有权权益为100%，规定利率为5.08%和5.85%，本金余额为57059美元和63136美元[48] - 公司对Southpark Mall所有权权益为100%，规定利率为4.85%，本金余额为54022美元[48] - 公司对Volusia Mall所有权权益为100%，规定利率为4.56%，本金余额为40967美元[48] 财务报告内部控制 - 截至2022年12月31日，公司维持了有效的财务报告内部控制[181][182][184] - 2022年第四季度，公司财务报告内部控制没有发生重大影响或可能重大影响的变化[182]

入住率情况 - 截至2022年9月30日，继任者投资组合入住率为90.5%，2021年同期前任投资组合入住率为88.4%[104] - 截至2022年9月30日，总投资组合入住率为90.5%，2021年同期为88.4%[125] 财务业绩表现 - 2022年第三季度是公司多年来首个整体租赁利差为正的季度，该季度NOI增长减速，销售和百分比租金放缓，运营费用略有增加[104] - 继任者在2022年第三季度和前九个月净亏损分别为1740万美元和1.044亿美元，前任在2021年同期净亏损分别为4290万美元和8070万美元[104] - 继任者在2022年第三季度和前九个月归属于普通股股东的净亏损分别为1450万美元和9680万美元，前任在2021年同期净亏损分别为4170万美元和7740万美元[104] - 2022年第三季度，继任者租赁收入为1.316亿美元，2021年同期前任租赁收入为1.455亿美元，继任者租赁收入降低主要因采用全新开始会计导致净高于市场租赁的摊销增加等[109] - 2022年前三季度公司总营收4.134亿美元，2021年同期为4.2012亿美元，租赁收入下降是营收减少主因[112] - 2022年前三季度公司总运营费用3.89205亿美元，2021年同期为4.39224亿美元，运营费用下降主要因2021年有1.203亿美元房地产减值损失[114] - 2022年前三季度公司利息费用1.834亿美元，2021年同期为6550万美元，2022年利息费用增加主要因接近到期的物业级债务的债务折扣增值[114] - 2022年前三季度公司在非合并子公司的收益为1630万美元，2021年同期亏损960万美元[116] - 2022年前三季度公司所得税费用为280万美元，2021年同期为20万美元[116] - 2022年前三季度公司房地产资产销售收益为350万美元，2021年同期为850万美元[116] - 2022年第三季度公司总运营费用1.24181亿美元，2021年同期为1.70413亿美元[110] - 2022年第三季度公司利息费用3770万美元，2021年同期为1900万美元[112] - 2022年第三季度公司在非合并子公司的收益为570万美元，2021年同期亏损220万美元[112] - 2022年第三季度公司所得税费用为240万美元，2021年同期所得税收益为120万美元[112] - 2022年第三季度净亏损1741.2万美元，2021年同期为4288.1万美元；2022年前九个月净亏损1.0444亿美元，2021年同期为8072.2万美元[119][121] - 2022年第三季度同店NOI为1.05547亿美元，2021年同期为1.13534亿美元；2022年前九个月同店NOI为3.22933亿美元，2021年同期为3.17361亿美元[119][121] - 2022年前九个月，购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心收入占比85.9%，2021年同期为89.9%[123] - 截至2022年9月30日的过去12个月，1万平方英尺及以下的购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心同店租户每平方英尺销售额为440美元，2021年同期为431美元[125] - 2022年前九个月，总投资组合每平方英尺平均年基本租金为25.10美元，2021年同期为25.17美元[127] - 本季度所有物业类型新初始每平方英尺租金较之前增长5.2%，平均每平方英尺租金增长6.5%[127] - 年初至今所有物业类型新初始每平方英尺租金较之前下降7.2%，平均每平方英尺租金下降5.5%[127] - 2022年第三季度归属普通股股东的净亏损为1451万美元，2021年同期为4172万美元[162] - 2022年前9个月普通股股东净亏损为9683万美元，2021年同期为7736.5万美元[164] 融资与债务情况 - 年初至今，公司完成超11亿美元融资活动，降低利息成本并增加现金流[104] - 公司在2021 - 2022年有多项物业的合并解除和处置情况[107] - 截至2022年9月30日，公司有3.357亿美元无限制现金和美国国债，总债务份额为28.377亿美元，受限现金为8300万美元[130] - 2022年2月，公司向可交换票据持有人发行10,982,795股普通股，取消所有可交换票据；修改费耶特购物中心贷款，利率降至4.25%，到期日延至2023年5月[130] - 2022年3月，公司对格林布里尔购物中心贷款进行减记，截至9月30日余额为6160万美元；签订3000万美元非追索权抵押贷款协议[131][132] - 2022年4月，公司完成4000万美元、10年期非追索权贷款，用于偿还3360万美元部分追索权贷款，截至9月30日余额为3980万美元[132] - 2022年5 - 6月，公司有多笔贷款延期、新签及偿还操作，如5月阿伯尔广场贷款延期4年，6月支付1490万美元CBL中心贷款[134] - 截至2022年9月30日，公司有6.995亿美元物业级债务及相关义务将在未来12个月到期或可赎回，后续已对1.509亿美元抵押贷款延期或获得违约豁免[136] - 截至2022年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为1.687亿美元，较2021年12月31日减少6750万美元[137] - 2022年前九个月，公司经营活动提供现金1.538亿美元，投资活动使用现金1.078亿美元，融资活动使用现金1.135亿美元[138][139][140] - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务为28.377亿美元，其中非追索债务为19.691亿美元，追索债务为8.686亿美元[142] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总债务中可变利率债务占比分别为40.0%和32.8%[144] - 2022年2月，公司向可交换票据持有人发行1098.2795万股普通股，以清偿本金、应计利息和全额支付款项[145] - 2022年5月6日，公司提交了一份S - 11表格的转售注册声明，涵盖出售股东不时出售最多1238.026万股普通股[147] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总债务加权平均剩余期限分别为2.4年和3.3年[144] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务加权平均剩余期限分别为2.2年和3.2年[144] - 基于2022年9月30日公司对合并及非合并可变利率债务的占比，可变利率债务利率变动0.5%将使年度现金流变动约570万美元[166] - 基于2022年9月30日公司对合并及非合并债务的占比，利率上升0.5%将使债务公允价值减少约1400万美元，利率下降0.5%将使债务公允价值增加约1460万美元[166] 业务发展与项目情况 - 公司专注将物业转变为主导中心，通过重新租赁前主力店位置和使租户多元化来实现，同时实施资产负债表策略降低债务等[106] - 公司庆祝威斯康星州麦迪逊市西镇购物中心新的Von Maur高级时尚百货公司盛大开业[104] - 2022年前九个月，运营投资组合新签租约面积90.3104万平方英尺，续约租约面积205.892万平方英尺；开发投资组合新签租约面积1.5703万平方英尺[127] - 2022 - 2023年可比小店铺新租和续租活动中，2022年新租81份租约、面积222,588平方英尺，续租471份租约、面积1,490,972平方英尺；2023年新租6份租约、面积18,617平方英尺，续租99份租约、面积258,840平方英尺[129] - 2022年第二季度开业的Kirkwood Mall项目总建筑面积15,275平方英尺，总成本797.6万美元，公司成本份额673.8万美元，初始无杠杆收益率8.9%[152] - 预计2024年春季开业的Mayfaire Town Center酒店开发项目，公司所有权权益49%，总建筑面积83,021平方英尺，初始无杠杆收益率11.0%[152] 股息与股东权益情况 - 2022年6月，公司董事会设立季度股息，第二和第三季度每股支付0.25美元普通股股息[134] - 2022年6月，公司董事会设立了定期季度股息，在2022年第二和第三季度每股支付0.25美元普通股股息[145] 资本支出情况 - 2022年第三季度资本支出为1.0784亿美元，2021年同期为8083万美元[150] - 2022年前九个月资本支出为2.4758亿美元，2021年同期为1.5462亿美元[150] 运营合伙企业FFO情况 - 2022年第三季度运营合伙企业的FFO为4950万美元，2021年同期为7450万美元[160] - 经调整后，2022年第三季度运营合伙企业的FFO为5900万美元，2021年同期为9530万美元[160] - 2022年第三季度运营合伙企业的FFO和经调整后的FFO包含1780万美元的利息费用及较低的租金收入[160] - 2022年前9个月运营合伙企业的FFO为1.154亿美元，2021年同期为2.155亿美元[164] - 2022年前9个月运营合伙企业经调整后的FFO为1.763亿美元，2021年同期为2.435亿美元[164] - 2022年前9个月运营合伙企业的FFO及经调整后的FFO包含5370万美元的利息费用[164] 其他情况 - 公司自2020年起针对COVID - 19实施相关政策，目前市场政府强制的容量限制已取消[106] - 购物中心业务有季节性，第四季度租户销售额、入住率和收入通常最高[122] - 截至2022年9月30日，公司拥有25家非合并附属公司的所有权权益[153] - 公司可能为合资企业的债务提供担保以降低其融资成本，并可能获得费用、赔偿或增加所有权权益[156] - 公司确定财务报表时需管理层进行估计和假设，2022年前九个月关键会计政策和估计无重大变化[157] - 公司认为FFO能补充GAAP确定的净收入（亏损），反映物业运营表现[158]

融资与债务管理 - 公司完成了超过6.63亿美元的融资，包括两笔新的多物业贷款，全额赎回了3.95亿美元的未偿还高级担保票据[100] - 公司通过降低整体债务、延长债务到期期限和降低借款成本来改善净现金流和增强企业价值[102] - 公司新获得6500万美元无追索权贷款，利率为5.85%，用于赎回6000万美元的优先担保票据[129] - 公司新获得3.6亿美元贷款，其中1.8亿美元利率为6.95%，另1.8亿美元利率为30天SOFR加4.10%，用于赎回3.35亿美元的优先担保票据[129] - 2022年3月，公司为York Town Center签署了3000万美元的非追索权抵押贷款，固定利率为4.75%[127] - 2022年4月，公司为The Shoppes at Eagle Point签署了4000万美元的十年期非追索权贷款，固定利率为5.4%[127] - Arbor Place的贷款延期至2026年5月，利率保持5.1%，截至2022年6月30日，未偿还余额为1.004亿美元[129] - The Outlet Shoppes of the Bluegrass的贷款因破产申请触发违约，截至2022年6月30日，未偿还余额为6590万美元（公司份额为3290万美元）[129] - Northwoods Mall的贷款延期至2026年4月，截至2022年6月30日，未偿还余额为5990万美元[129] - 截至2022年6月30日，公司总债务为29.59亿美元，其中包括1.537亿美元的已解合并物业贷款[125] - 公司总债务的加权平均剩余期限在2022年6月30日为3.0年，2021年12月31日为3.3年[139] - 公司固定利率债务的加权平均剩余期限在2022年6月30日为2.3年，2021年12月31日为3.2年[139] - 公司可变利率债务占总债务的比例在2022年6月30日为38.8%，2021年12月31日为32.8%[139] - 2022年上半年公司因利率变动0.5%导致可变利率债务的年现金流变动约为660万美元[156] - 2022年上半年公司因利率变动0.5%导致债务公允价值变动约为1310万美元（利率上升）或1400万美元（利率下降）[156] 财务表现与亏损 - 公司2022年第二季度净亏损为4380万美元，上半年净亏损为8700万美元，相比2021年同期分别增加了3420万美元和4920万美元[100] - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用增加了1700万美元，利息费用增加了3280万美元，导致净亏损增加[100] - 公司2022年上半年租金收入增加了770万美元，资产减值损失减少了5690万美元，部分抵消了净亏损的增加[100] - 公司2022年第二季度净亏损为4380.5万美元，而2021年同期净亏损为956.1万美元[115] - 公司2022年上半年净亏损为8702.8万美元，而2021年同期净亏损为3784.1万美元[117] - 公司2022年第二季度净亏损为4159.8万美元，2021年同期为888.2万美元[154] - 公司2022年上半年净亏损为8232万美元，2021年同期为3564.5万美元[157] - 2022年上半年净亏损归属于普通股东为8232万美元，相比2021年同期的3564.5万美元增加了4667.5万美元[157] 租金收入与物业运营 - 2022年第二季度租金收入为1.318亿美元，同比增长51.6万美元，主要由于COVID-19疫情期间不可收回收入的减少以及租户破产或财务困难导致的租金优惠减少[106] - 2022年第二季度总营业收入为1.370亿美元，同比增长45.7万美元，其中可比物业核心收入增长367.3万美元[106] - 2022年第二季度物业运营费用为4579.6万美元，同比增长227.9万美元，主要由于COVID-19疫情后恢复正常运营以及公用事业费率的增加[106] - 2022年上半年租金收入为2.671亿美元，同比增长767.3万美元，主要由于COVID-19疫情期间不可收回收入的减少以及租户破产或财务困难导致的租金优惠减少[109] - 2022年上半年总营业收入为2.771亿美元，同比增长737.5万美元，其中可比物业核心收入增长1533.7万美元[109] - 2022年上半年物业运营费用为9414.1万美元，同比增长149万美元，主要由于COVID-19疫情后恢复正常运营以及公用事业费率的增加[110] - 公司2022年第二季度同中心净营业收入（NOI）为1.07358亿美元，较2021年同期的1.05683亿美元有所增长[115] - 公司2022年上半年同中心净营业收入（NOI）为2.17386亿美元，较2021年同期的2.03827亿美元有所增长[117] - 公司购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的收入占比从2021年上半年的91.9%下降至2022年上半年的86.1%[119] - 公司2022年上半年总组合入住率为89.5%，较2021年同期的87.0%有所提升[120] - 公司2022年第二季度新租赁面积为395,752平方英尺，较2021年同期的210,225平方英尺大幅增加[120] - 公司2022年第二季度续租面积为633,563平方英尺，较2021年同期的693,787平方英尺有所下降[120] - 公司2022年第二季度总租赁面积为1,029,315平方英尺，较2021年同期的960,771平方英尺有所增加[120] - 公司2022年第二季度购物中心、生活方式中心和奥特莱斯中心的每平方英尺销售额为443美元，较2021年同期的417美元增长6.2%[120] - 2022年上半年公司签署的总租赁面积为2,081,011平方英尺，较2021年同期的1,706,586平方英尺增长21.9%[122] - 2022年上半年新租赁面积为630,642平方英尺，较2021年同期的354,422平方英尺增长78%[122] - 2022年上半年续租面积为1,450,369平方英尺，较2021年同期的1,292,105平方英尺增长12.3%[122] - 2022年新租赁的平均初始租金为37.00美元/平方英尺，较到期租金38.05美元下降2.8%[124] - 2022年续租的平均初始租金为30.02美元/平方英尺，较到期租金33.31美元下降9.9%[124] 资本支出与开发项目 - 公司通过重新开发项目（如Kirkwood Mall、Sunrise Mall和Cross Creek Mall）为未来增长奠定基础，预计未来几个月将有更多项目完成和新项目启动[100] - 公司在2022年第二季度的资本支出为7,951千美元，2021年同期为5,744千美元[145] - 公司在2022年上半年的资本支出为13,974千美元，2021年同期为7,357千美元[145] - 公司在2022年第二季度完成了Kirkwood Mall的多个外置开发项目，总成本为7,976千美元[147] 股息与股东回报 - 公司重新启动了季度现金股息计划，专注于财务和运营改进，为股东创造持续回报[100] - 公司董事会宣布2022年第二季度每股普通股现金股息为0.25美元，已于2022年7月20日支付[129] - 公司在2022年6月宣布每股普通股0.25美元的季度股息，并于2022年7月20日支付[140] 现金流与财务状况 - 截至2022年6月30日，公司拥有3.271亿美元的无限制现金和美国国债证券[125] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物及受限现金总额为2.589亿美元，较2021年12月31日增加2270万美元[130] - 公司2022年上半年经营活动产生的现金流量净额为8809万美元，较2021年同期的1.305亿美元减少4241万美元[132] - 公司2022年上半年投资活动产生的现金流量净额为269万美元，较2021年同期的4419万美元减少4149万美元[132] - 公司2022年上半年融资活动使用的现金流量净额为6812万美元，较2021年同期的2422万美元增加4390万美元[132] 折旧与摊销 - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用增加了1700万美元，利息费用增加了3280万美元，导致净亏损增加[100] - 2022年第二季度折旧和摊销费用为6447.6万美元，同比增长1697.7万美元，主要由于破产重组后采用新会计准则导致资产基础调整[106] - 2022年上半年折旧和摊销费用为1.334亿美元，同比增长3780.8万美元，主要由于破产重组后采用新会计准则导致资产基础调整[110] - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用为6447.6万美元，2021年同期为4749.9万美元[154] - 公司2022年上半年折旧和摊销费用为1.334亿美元，2021年同期为9561.1万美元[157] - 2022年上半年折旧和摊销费用为13.3419亿美元，相比2021年同期的9.5611亿美元增加了3.7808亿美元[157] 运营合伙基金（FFO）与调整后FFO - 公司2022年第二季度运营合伙基金的FFO（Funds From Operations）为3090万美元，同比下降1990万美元[154] - 调整后的2022年第二季度运营合伙基金的FFO为5990万美元，同比下降1960万美元[154] - 公司2022年上半年运营合伙基金的FFO为6590万美元，同比下降7510万美元[156] - 调整后的2022年上半年运营合伙基金的FFO为1.173亿美元，同比下降3080万美元[156] - 公司2022年上半年运营合伙企业的FFO为6590万美元，相比2021年同期的1.41亿美元减少了7510万美元[156] - 调整后的2022年上半年运营合伙企业FFO为1.173亿美元，相比2021年同期的1.482亿美元减少了3080万美元[156] 内部控制与财务报告 - 公司在2022年第二季度通过增加会计部门人员和改进财务报告流程，成功修复了之前报告的重大内部控制缺陷[160] 物业处置与剥离 - 公司自2021年以来已剥离了4处物业并处置了6处物业，包括Asheville Mall、Park Plaza等[104] COVID-19相关措施 - 公司继续更新COVID-19相关政策和程序，确保员工、租户和顾客的安全与健康[103] 债务折扣摊销 - 公司2022年第二季度债务折扣摊销为5003.6万美元[154] - 公司2022年上半年债务折扣摊销为1.285亿美元[157] 股票发行与注册 - 公司在2022年2月发行了10,982,795股普通股以偿还可交换票据的本金、应计利息和全额支付[140] - 公司在2022年5月6日提交了Form S-11注册声明，涵盖最多12,380,260股普通股的转售[141] 未合并附属公司 - 公司在2022年6月30日拥有26个未合并的附属公司，采用权益法进行会计处理[148]