市场指数表现 - S&P 500指数被纳入市场分析覆盖范围 [1] 抵押房地产投资信托公司表现 - Chimera Investment Corporation成为市场分析对象 [1] - AGNC Investment Corp被列入分析覆盖名单 [1] - Blackstone Mortgage Trust Inc进入市场分析范畴 [1] 分析平台来源 - 市场分析由Investing.com平台提供发布 [1]

业绩总结 - 第二季度GAAP每股收益为0.04美元，分配性每股收益为0.19美元，扣除冲销后的分配性每股收益为0.45美元[5] - 2025年第二季度，总净收入为133,853千美元，较2024年同期的126,772千美元增长5.5%[26] - 2025年第二季度，净收入为6,969千美元，而2024年同期为亏损61,057千美元[26] - 2025年第二季度，基本和稀释每股净收入为0.04美元，而2024年同期为亏损0.35美元[27] 用户数据 - 贷款发放总额为26亿美元，贷款偿还总额为16亿美元，季度末投资组合总额为184亿美元[6] - 贷款组合表现稳定，94%的贷款处于正常状态，CECL准备金为7.55亿美元，占本金余额的3.8%[6] - 82%的贷款发放集中在多家庭或多元化工业投资组合，68%的贷款来源于国际市场[6] 未来展望 - 2025年第二季度，分配收益为32,626千美元，较2025年第一季度的29,590千美元增长6.9%[27] - 2025年第二季度，分配收益每股为0.19美元，较2025年第一季度的0.17美元增长11.8%[27] - 2025年第二季度，CECL准备金的增加为45,593千美元，较2025年第一季度的49,505千美元下降1.8%[27] 新产品和新技术研发 - 通过重新定价10亿美元的B类定期贷款，降低了65个基点的利差，并将到期日延长至2030年[6] 市场扩张和并购 - 贷款组合在过去两季度增长了14亿美元，反映出强劲的新贷款发放活动[16] - 总资产为205.84亿美元，较2024年12月31日的197.02亿美元增长[25] 负面信息 - 解决了2亿美元的不良资产，累计自2024年第三季度以来解决了17亿美元的不良资产[19] - 2025年第二季度，总费用为78,358千美元，较2024年同期的33,349千美元增长134.8%[26] - 2025年6月30日，股东权益为3,616,772千美元，较2025年3月31日的3,681,968千美元下降1.8%[27] - 2025年第二季度，未实现损失的调整为1,665千美元，较2025年第一季度的94千美元显著增加[27] 其他新策略和有价值的信息 - BXMT的财务表现和运营情况受到当前宏观经济环境的影响，包括利率变化[38] - 公司在2024财年的风险因素已在其10-K年度报告中列出，并可能会定期更新[38] - 前瞻性声明可能会受到多种风险和不确定性的影响，实际结果可能与预期有显著差异[38]

公司业绩表现 - 季度每股收益为0.19美元 低于市场预期的0.2美元 同比去年0.56美元大幅下降 [1] - 季度营收为9481万美元 低于预期的13.72% 同比去年1.2677亿美元下滑 [2] - 过去四个季度中有三次超过每股收益预期 但连续四个季度未达营收预期 [2] 股价与市场表现 - 年初至今股价上涨11.3% 跑赢标普500指数8.3%的涨幅 [3] - 上季度曾实现+1600%的盈利惊喜 但本季度出现-5%的盈利落差 [1] 未来展望 - 当前市场预期下季度每股收益0.28美元 营收1.1385亿美元 全年每股收益1.04美元 营收4.2987亿美元 [7] - 行业排名位列前22% 历史数据显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] 同业比较 - 同业公司AG Mortgage预计下季度每股收益0.23美元 同比增长9.5% 营收2000万美元 同比增22.1% [9][10] - 该公司盈利预测在过去30天内保持稳定 [9]

公司基本信息 - Blackstone Mortgage Trust, Inc. 于2025年7月30日发布了截至2025年6月30日的第二季度财务业绩[5] - 公司A类普通股在纽约证券交易所上市，交易代码为BXMT[2] - 公司注册地为马里兰州，总部位于纽约[1] 财务报告相关 - 公司提交了包含财务结果的新闻稿和详细演示文稿，分别作为Exhibit 99.1和Exhibit 99.2[5] - 财务信息未根据《证券交易法》第18条被视为"已提交"[6] - 公司首席财务官Anthony F. Marone, Jr.于2025年7月30日签署了报告[10] 公司法律状态 - 公司未被视为新兴成长公司[3]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度基本每股收益为0.04美元，每股股息为0.47美元[284][286] - 2025年第二季度可分配收益为每股0.19美元，扣除CECL准备金前为每股0.45美元[284][292] - 2025年第二季度GAAP净收入为696.9万美元，而第一季度净亏损为35.7万美元[286][292] - 2025年第二季度净利息收入为9480万美元[297] - 2025年6月30日止三个月，净贷款和其他投资收入增长500万美元，主要因贷款组合加权平均本金增加16亿美元[352] - 2025年6月30日止六个月，净贷款和其他投资收入下降8450万美元，主要因贷款组合加权平均本金减少44亿美元[363] - 2025年上半年每股股息为0.94美元，较2024年同期下降0.30美元[362] - 公司2025年上半年每股股息为0.94美元（总额1.613亿美元），较2024年同期的1.24美元（总额2.153亿美元）下降24.2%[373] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度CECL准备金冲销为4505.7万美元[292][293] - 2025年第二季度CECL准备金增加额为4559.3万美元[292] - 2025年第二季度房地产折旧和摊销费用为1704.6万美元[292][295] - 总费用增加220万美元，主要因REO资产费用增加150万美元及行政费用增加86.2万美元[355] - 当前预期信用损失准备金增加4560万美元，主要因两笔新增不良贷款导致资产特定准备金增加4840万美元[356] - 公司费用在2025年上半年增加8860万美元，主要由于房地产拥有费用增加9310万美元，涉及7个新增房地产资产[367] - 公司2025年上半年CECL准备金增加9510万美元，而2024年同期增加3.873亿美元，主要由于3笔新增不良贷款（2笔办公物业抵押，1笔生命科学/工作室抵押）[368] - 公司在2025年上半年记录了6790万美元的证券化债务利息支出[338] 贷款业务表现 - 2025年第二季度贷款发放总额为26亿美元，贷款拨付总额为18亿美元[297][298] - 2025年第二季度贷款偿还和出售总额为16亿美元[297][298] - 截至2025年6月30日，贷款应收组合包含144笔贷款，本金余额为198.743亿美元，净账面价值为189.652亿美元，未动用贷款承诺为14.1208亿美元[300] - 贷款组合的加权平均现金票息为3.30%，加权平均全收益率为3.57%，加权平均最长到期期限为2.4年，原始贷款价值比为64.1%[300] - 截至2025年6月30日，98%的贷款本金余额采用浮动利率（主要挂钩SOFR），2%为固定利率[301] - 26%的贷款本金余额受收益率维持或提前还款限制，74%可无罚金提前还款[302] - 浮动利率贷款本金余额的加权平均指数利率下限为1.11%，若排除0%下限或无下限贷款则为1.70%[305] - 贷款组合中94%为正常类贷款（风险评级1-4），6%为不良贷款（评级5），正常贷款中99.2%符合合同条款[310] - 公司针对14笔贷款计提了5.588亿美元特定资产CECL准备金，相关贷款摊余成本基数为16亿美元[311][320] 合资企业与投资 - 公司持有29%股权的合资企业在截至2025年6月30日的三个月内收购了14亿美元贷款，其中公司份额为4.164亿美元[299] - 公司在2024年第四季度与Blackstone合作成立净租赁合资企业，截至2025年6月30日，对该合资企业的投资总额为5220万美元，期间贡献了5010万美元，并记录了120万美元的亏损[325] - 公司在2025年第二季度与Blackstone合作成立银行贷款组合合资企业，收购了14亿美元的171笔商业房地产贷款，公司拥有29%的股权，可分配贷款金额为4.164亿美元[327] - 截至2025年6月30日，公司对银行贷款组合合资企业的投资总额为5590万美元，期间贡献了5760万美元，并记录了170万美元的亏损[328] - 公司2025年上半年投资了1.077亿美元于非合并实体[400] 债务与融资 - 截至2025年6月30日，公司的投资组合融资总额为137.26亿美元，其中担保债务为106.94亿美元，证券化为25.03亿美元，资产特定债务为5.3亿美元[329] - 公司的担保债务中，加权平均总成本为1.88%，加权平均净利息边际为1.56%[330] - 公司的证券化债务总额为25.03亿美元，加权平均成本为1.95%，基础抵押资产总额为32.05亿美元，加权平均收益率为3.15%[334] - 公司的资产特定债务总额为5.3亿美元，加权平均收益率为3.36%，基础抵押资产总额为6.56亿美元，加权平均收益率为4.58%[340] - 公司的企业融资总额为28.12亿美元，其中定期贷款为17.61亿美元，高级担保票据为7.85亿美元，可转换票据为2.66亿美元[343] - 公司2025年上半年偿还了7.056亿美元资产特定融资和1.699亿美元证券化债务[400] - 公司2025年上半年通过担保债务借款获得了4.534亿美元净收益[400] 房地产资产表现 - 截至2025年6月30日，公司持有8项REO资产，总账面价值为6.714亿美元[322] - 多户家庭合资企业持有4330万美元贷款及3220万美元REO资产[323] - 房地产拥有收入增加180万美元，因新增一处REO资产[353] - 房地产拥有收入增加7580万美元，因新增七处REO资产[364] - REO资产总价值为6.907亿美元，包括8处房产，其中旧金山酒店资产价值最高达2.015亿美元[436] - 公司有8个REO资产，全部归类为持有投资[416] 利率与外汇风险 - 净浮动利率风险敞口为43,729美元（负值），英镑521,946，欧元661,889，美元410,990[350] - 排除17亿美元浮动利率不良贷款和5000万美元贷款参与出售[350] - 利率上限合约覆盖44亿美元贷款，加权平均执行价格为4.0%，其中97%到期后已替换[350] - 98%的贷款采用浮动利率，主要与SOFR挂钩，利率上升将增加公司净收入[437] - 利率上升50个基点将使净利息收入增加712万美元，上升100个基点增加1437.6万美元[438] - 17.8亿美元的浮动利率资产和15.9亿美元的浮动利率负债构成净风险敞口18.6亿美元[438] - 92%的贷款设有利率上限，加权平均执行价为3.6%，4.4亿美元贷款的上限在2025年上半年到期后97%被替换[441] - 外汇风险敞口：英镑687.3万、欧元681.6万、其他货币818.8万美元，合计净风险敞口943.8万美元[453] - 外汇对冲：通过外汇远期合约对冲了大部分外币风险，名义金额分别为英镑65.5万、欧元67.7万、其他货币43.3万美元[453] 资本结构与流动性 - 截至2025年6月30日，公司每股账面价值为21.04美元，累计CECL准备金为每股4.39美元[284][296] - 公司资本结构包含36亿美元普通股、28亿美元公司债及137亿美元资产级融资[374] - 公司流动性为11亿美元，包括3.88049亿美元现金及6.97941亿美元可用担保债务额度[375][385] - 公司2025年上半年通过经营活动产生1.577亿美元现金流，并收到34亿美元贷款本金回收及销售收益[386] - 公司2025年上半年以1763美元均价回购179.5万股A类普通股，总成本3160万美元，剩余回购额度8920万美元[391] - 公司调整后债务权益比为3.1倍（2025年6月），总杠杆比为3.7倍，均较2024年末（3.0倍/3.4倍）上升[376][380] - 公司2025年上半年现金及现金等价物净增加5590万美元，较2024年同期的2638万美元有所增长[400] - 公司2025年上半年收到34亿美元贷款本金回收和销售收益，以及8.313亿美元证券化债务发行净收益[400] - 公司2025年上半年支付了16.19亿美元A类普通股股息，并斥资3170万美元回购A类普通股[400] 地区与资产类别表现 - 高级贷款组合中，混合用途房产在都柏林的贷款总额为10.59亿美元，占贷款组合的显著部分[418] - 酒店类贷款在澳大利亚的贷款总额为8.71亿美元，现金票息率为4.75%，全收益率为4.93%[418] - 工业类贷款在瑞典的贷款总额为5.04亿美元，贷款价值比(LTV)为76%，风险评级为2[418] - 自存储类贷款在加拿大的贷款总额为4.59亿美元，现金票息率为3.50%，全收益率为3.50%[418] - 混合用途房产在纽约的贷款总额为3.85亿美元，贷款价值比(LTV)为50%，风险评级为3[418] - 多户住宅类贷款在伦敦的贷款总额为3.54亿美元，现金票息率为4.25%，全收益率为4.95%[418] - 办公室类贷款在芝加哥的贷款总额为3.56亿美元，贷款价值比(LTV)为78%，风险评级为4[418] - 工业类贷款在美国的贷款总额为1.85亿美元，贷款价值比(LTV)为62%，风险评级为3[419] - 生命科学类贷款在波士顿的贷款总额为1.99亿美元，现金票息率为3.66%，全收益率为3.66%[419] - 零售类贷款在英国的贷款总额为1.85亿美元，现金票息率为2.95%，全收益率为3.17%[419] - 工业地产在纽约的每平方英尺价格为51美元，贷款价值比为55%[421] - 迈阿密办公室地产的每平方英尺价格为452美元，贷款价值比为49%[420] - 多户型住宅在圣贝纳迪诺的每单元价格为255,362美元，贷款价值比为75%[420] - 酒店地产在纳帕谷的每间客房价格为1,116,719美元，贷款价值比为66%[421] - 洛杉矶工作室地产的每平方英尺价格为531美元，贷款价值比为48%[421] - 芝加哥办公室地产的每平方英尺价格为112美元，贷款价值比为43%[421] - 多户型住宅在凤凰城的每单元价格为189,003美元，贷款价值比为64%[420] - 纽约混合用途地产的每平方英尺价格为667美元，贷款价值比为48%[420] - 伦敦酒店地产的每间客房价格为539,108美元，贷款价值比为64%[421] - 丹佛办公室地产的每平方英尺价格为205美元，贷款价值比为70%[422] - 工业地产（103 Industrial）每平方英尺价格为40美元，贷款价值比（LTV）为57%[424] - 洛杉矶多户住宅（104 Multifamily）每单元价格为303,097美元，贷款价值比（LTV）为71%[424] - 洛杉矶办公楼（105 Office）每平方英尺价格为304美元，贷款价值比（LTV）为63%[424] - 自助仓储（106 Self-Storage）每平方英尺价格为92美元，贷款价值比（LTV）为67%[424] - 丹佛多户住宅（107 Multifamily）每单元价格为221,739美元，贷款价值比（LTV）为64%[424] - 亚特兰大办公楼（121 Office）每平方英尺价格为115美元，贷款价值比（LTV）为39%[425] - 纽约混合用途地产（122 Mixed-Use）每单元价格为58,581美元，贷款价值比（LTV）为44%[425] - 芝加哥多户住宅（123 Multifamily）每单元价格为184,388美元，贷款价值比（LTV）为53%[425] - 旧金山生命科学地产（137 Life Sciences）每平方英尺价格为528美元，贷款价值比（LTV）为66%[428] - 迈阿密多户住宅（138 Multifamily）每单元价格为380,633美元，贷款价值比（LTV）为72%[428] 其他重要内容 - 公司作为REIT必须将至少90%的净应税收入分配给股东以避免联邦所得税[402] - 公司未计入25亿美元合并证券化债务和5000万美元贷款参与销售，因为这些负债不需要现金支出[399] - 公司CECL准备金在2025年上半年增加820万美元，截至2025年6月30日总额达7.547亿美元[409] - 截至2025年6月30日，公司未履行贷款承诺达14.1亿美元，净承诺7.46亿美元，预计平均履行期2.6年[393] - 公司合同义务总额177.3亿美元，其中1年内需支付33.7亿美元，1-3年支付80.7亿美元[395]

文章核心观点 - 公司通常不覆盖房地产投资信托基金研究，但对黑石抵押信托公司感兴趣，Binary Tree Analytics旨在为资本市场工具和交易提供透明度和分析 [1] 公司相关 - Binary Tree Analytics有投资银行现金和衍生品交易背景，专注于封闭式基金、交易型开放式指数基金和特殊情况，目标是以低波动性实现高年化回报，团队在顶尖大学获得金融专业学位后有超20年投资经验 [1] - 黑石抵押信托公司是一家房地产金融公司 [1] 分析师相关 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对黑石抵押信托公司股票有实益多头头寸，文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除Seeking Alpha外未获其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

公司业绩表现 - Blackstone Mortgage Trust(BXMT)最新季度每股收益为0 17美元 超出Zacks共识预期0 01美元 较去年同期0 65美元下降 [1] - 季度盈利超出预期1600% 上一季度实际盈利0 44美元 超出预期237 5% [1] - 过去四个季度公司连续四次超出每股收益预期 [2] 财务数据 - 季度收入8982万美元 低于共识预期22 85% 去年同期收入为1 4239亿美元 [2] - 过去四个季度公司未能达到收入共识预期 [2] - 当前市场对下季度共识预期为每股收益0 37美元 收入1 2036亿美元 本财年预期每股收益1 07美元 收入4 7878亿美元 [7] 股价表现 - 年初至今股价上涨8 9% 同期标普500指数下跌5 5% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] 行业比较 - 所属REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中处于后43% [8] - 同行业公司Claros Mortgage Trust(CMTG)预计下季度每股亏损0 32美元 同比恶化260% 预期收入5857万美元 同比下降0 4% [9][10] 未来展望 - 短期股价走势将取决于管理层在财报电话会议中的评论 [3] - 盈利预期修订趋势目前呈现混合状态 未来可能随财报发布而调整 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，摊薄后每股可分配收益（DE）为0.17美元，扣除冲销前的摊薄后每股可分配收益为0.42美元 [4][20] - 第一季度支付每股0.47美元的股息 [4] - 信贷损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定 [24] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，得益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收回18亿美元还款，其中86%为写字楼贷款；新增投资16亿美元，为两年多来季度新增贷款的最高水平；第二季度已有20亿美元贷款完成或正在完成 [10] - 2025年至今总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高出900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常还款状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，不良贷款余额较峰值减少58% [14] - 不良贷款目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担70万美元的利息支出 [22] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度对一笔先前受损的贷款进行了止赎，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，占整体投资组合的3%，第一季度产生700万美元的可分配收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产资本市场在本季度表现良好，资本广泛可用，整体资本成本仍比峰值低约40% [7][8] - 公开市场利差已企稳，上周有几笔商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住宅房地产抵押贷款支持证券（RMBS）交易获得了健康的需求；私人市场新融资继续吸引大量竞标 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量的新信贷机会实现投资组合周转；解决不良贷款；优化资产负债表 [5] - 开展净租赁投资战略，本季度收购27处物业，集中于必需消费品和服务零售领域的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金年增长率为2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 行业竞争 - 公司凭借大规模的全球业务拓展网络，在识别有吸引力的投资机会方面具有优势；在动荡市场中，公司能够提供确定性，扩大市场份额，并受益于风险调整后回报的提升 [9] - 公司拥有14家信贷安排行，凭借良好的业绩记录获得了领先的市场结构和定价，银行支持公司的投资活动，新的贷款机构也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争优势 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能对更广泛的市场产生影响，但房地产市场已完成周期调整，价值已重置，供应处于历史低位且可能进一步下降，房地产现金流将受益，有望跑赢其他行业 [6] - 公司在第一季度的关键举措上取得了重大进展，为未来盈利增长奠定了坚实基础；随着第二季度贷款发放的增加，预计第一季度面临的时间差问题将在第二季度转化为有利因素 [20][21] - 公司拥有强大的资产负债表、充足的资金和由黑石全球房地产业务提供支持的业务拓展平台，在不确定的市场环境中是一个有吸引力的投资选择 [28] 其他重要信息 - 本季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），为第五笔交易，也是首笔具有30个月再投资特征的交易，债务权益比率降至3.4倍，为三年来最低水平 [27][28] - 自2024年启动股票回购计划以来，总计回购超过6000万美元普通股 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级向3级和5级的历史过渡情况 - 主要关注未修改的评级为4的写字楼贷款，目前约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降；公司对风险评级较为保守，部分在疫情期间被评为4级的贷款一直保持该评级，表现无明显变化；正在对一些此类贷款进行修改，预计将使其进入修改后类别 [32][33][34] 问题2：新CLO的30个月再投资期和有利条款对新贷款发放的影响 - 新CLO为新贷款发放提供了更多融资选择和灵活性，公司在融资方面有多种选择，整体资本市场流动性良好，能够为新贷款发放提供支持 [36][37] 问题3：新CLO交易在当前市场环境下的可复制性 - 很高兴能在第一季度完成该交易，这体现了公司团队的执行力和市场把握能力；目前市场正在企稳，如果市场趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4：假设还款速度放缓，2025年剩余三个季度贷款组合的增长预期 - 还款速度受整体资本市场流动性影响，目前还款仍在持续，第二季度已收到2亿美元还款；公司目前投资不足，有20亿美元贷款正在完成，目标是将投资组合规模增长至20亿美元，同时会注重信贷质量 [42][43][44] 问题5：关税宣布后，贷款业务拓展管道在规模、行业或地区方面的变化 - 公司战略保持一致，90%的业务活动集中在多户住宅、工业和仓储等抗风险领域，业务拓展管道的情况与之前相似 [46][47] 问题6：公司与信贷安排行的关系以及回购市场的趋势 - 公司与贷款机构的关系良好，银行希望扩大信贷安排敞口，因为这对其资本成本和业务模式有利；大型银行看好该业务并希望扩大规模，中型银行也有兴趣进入该领域 [52][53][54] 问题7：酒店、多户住宅和工业三个行业的表现 - 酒店行业是公司重点关注的领域，美国酒店敞口占投资组合的6.5%，公司在欧洲的一些大型交叉投资组合表现良好，但酒店行业受整体经济活动和汇率影响较大，目前情况有待观察；多户住宅行业表现具有韧性，供应浪潮已过，第一季度阳光地带出现正净吸纳量，新开工和交付量均下降；工业行业相对抗风险，尽管部分面向国际贸易的市场可能受到影响，但长期来看，电子商务和库存积累将带来积极影响 [57][59][60] 问题8：关税宣布后，新贷款借款人类型和业务计划的变化 - 公司目前的投资更多倾向于轻增值业务计划，减少过渡性或重度过渡性业务，这反映了成本压力带来的挑战；公司倾向于承担较短期限的业务计划风险，因为市场变化使得在非过渡性资产上实现目标回报成为可能，同时建设成本上升也使得增值业务计划难以实现；关税将进一步减少新供应，提高现有资产的价值 [66][67][68] 问题9：关税宣布后，新贷款利差的变化以及融资成本情况 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差均收紧，但在过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高；公司凭借14家信贷安排行和新的CLO，在融资方面有多种选择，能够在当前环境中捕捉机会 [70][71] 问题10：公司国际业务敞口是否会变化以及国际与美国信贷情况对比 - 公司在全球捕捉投资机会的能力是一大优势，欧洲业务主要集中在交叉工业投资组合、部分交叉酒店投资组合和多户住宅；欧洲贷款市场稳定，杠杆率相对较低，公司在欧洲具有成本优势，能够获得更好的风险调整后回报；国际业务敞口不太可能发生重大变化 [74][76][78] 问题11：近期市场波动对新CLO发行的影响以及今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO项目被搁置，但近期市场已企稳，市场上有资金，买家和卖家数量相当甚至买家更多；如果市场条件允许，公司的贷款发放规模适合在今年晚些时候再次进入CLO市场，公司会持续关注该市场 [80][81][82] 问题12：剩余不良贷款的解决速度以及是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的目标，目前已取得进展，本周又解决了一笔资产，还有一笔正在签订硬合同；公司对解决现有不良资产持乐观态度，但每笔资产情况不同，解决时间会有差异 [84][85][86] 问题13：第一季度一般储备增加是否反映3月31日的情况以及是否考虑4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况；储备并非用于捕捉短期市场波动，而是基于长期信用风险状况；预计第二季度储备不会因4月的情况发生重大变化 [89][90] 问题14：本周解决的两笔贷款和正在签订硬合同的贷款规模，以及REO资产的处理计划 - 正在完成的两笔解决方案总计约2亿美元；公司持有REO资产是为了实施业务计划以提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，部分资产有良好的现金流和潜在现金流增长；公司将根据资产情况决定持有或出售，目标是实现资产价值最大化 [91][92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，可分配收益（DE）为每股0.17美元，扣除冲销前的可分配收益为每股0.42美元 [5][21] - 第一季度支付了每股0.47美元的股息 [5] - 信用损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定，一般储备因新发起活动增加了3300万美元，资产特定储备净下降基本抵消了这一增长 [25] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，受益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股，自2024年建立回购计划以来，总回购额超过6000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收到18亿美元还款，其中86%来自写字楼贷款；新投资16亿美元，是两年多来季度发起的最高水平；第二季度迄今已有20亿美元贷款已完成或正在完成 [10] - 2025年总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常履约状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，溢价高于总账面价值 [14] - 不良贷款余额从峰值减少了58%，目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担了700万美元的利息费用 [23] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度止赎一笔此前受损贷款，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，分布在八项资产中，占投资组合的3%，第一季度产生了700万美元的可分配收益 [24][25] 净租赁投资业务 - 本季度开始净租赁投资策略，收购了27处房产，集中在必需用途和服务零售行业的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金每年增长2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 房地产市场 - 房地产已度过周期，价值已重置，许多有挑战的交易已得到解决，仍处于复苏阶段，远未达到此前房地产低迷前的过度杠杆或过度建设的陷阱 [7] - 房地产资本市场运行良好，资本广泛可用，尽管利差略有扩大，但总体资本成本仍比峰值低约40% [8][9] 公共市场 - 反应最快的公共市场已经开始消化，利差已稳定下来，上周有几笔商业抵押支持证券（CMBS）和住宅抵押支持证券（RMBS）交易定价，需求良好 [9] 私人市场 - 新融资继续吸引大量投标，直接贷款和反向杠杆方面均是如此 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量新信贷机会实现投资组合周转；解决受损贷款；优化资产负债表 [6] - 投资策略是在当前环境下，通过利用平台和资本成本优势，最小化信用风险，同时实现目标回报，重点投资多户住宅和工业投资组合 [11] 行业竞争 - 公司拥有规模、洞察力、资本、投资组合和平台质量等竞争优势，在过去五年中多次证明了其经周期考验的商业模式的实力 [19] - 公司的银行贷款方希望增加贷款规模，新贷款方也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争动力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能会对更广泛的市场产生影响，但房地产有望表现出色，因为房地产已经度过周期，供应减少将使房地产现金流受益 [7] - 公司在当前环境下处于非常有利的地位，其竞争优势和资产负债表定位使其能够应对各种宏观情景，有能力在波动中表现出色并变得更强大 [19] 其他重要信息 - 公司在第一季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），这是第五笔交易，也是第一笔具有30个月再投资特征的交易，降低了债务权益比率至3.4倍，为三年来最低水平 [26][27] - 公司拥有14家信用便利贷款方，其市场领先的结构和定价得益于公司作为借款人的良好记录，银行对公司的投资活动高度支持 [16][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级到5级和3级的历史过渡情况 - 非修改的评级为4的写字楼贷款约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降，公司主要关注这些贷款的修改，目前有一些修改正在进行中 [33][34] 问题2: 新CLO的30个月再投资期和有利条款是否会使公司在贷款发起方面更加积极 - 公司有多种为新发起贷款进行增值融资的选择，新CLO增加了融资的可选性，公司在新贷款发起的融资方面有良好的流动性和资本市场渠道 [36][37] 问题3: 新CLO交易在当前市场环境下是否难以复制 - 公司很高兴能在第一季度尽早完成该交易，这证明了团队的能力和速度，随着市场的稳定，如果趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4: 假设2025年接下来三个季度还款速度放缓，公司贷款规模能增长多少 - 还款速度受资本市场流动性影响，目前还款仍在继续，公司希望将投资组合规模从当前水平增长至20亿美元，同时会密切关注信贷风险 [42][44] 问题5: 关税宣布后，公司贷款发起管道在规模、行业或地理区域上是否有变化 - 公司的投资策略保持一致，90%的活动集中在多户住宅、工业和仓储等有弹性的领域，管道情况与之前相似 [45][46] 问题6: 公司在回购市场的交易对手关系以及更广泛市场的趋势 - 公司与贷款方的关系良好，银行希望增加信用便利敞口，大型银行希望扩大业务，中型银行也有兴趣进入该领域，公司在借款活动中具有竞争优势 [51][53] 问题7: 酒店、多户住宅和工业三个行业的表现如何 - 酒店行业是公司最关注的领域，因为它与整体经济活动相关性最高，但公司在美国酒店行业的敞口已大幅下降，仅占投资组合的6.5%；多户住宅行业表现有韧性，供应浪潮已过去，第一季度阳光地带出现正净吸纳；工业行业相对有韧性，尽管一些面向国际贸易的市场可能会受到影响，但长期来看，电子商务和仓储需求仍将提供支持 [56][59][60] 问题8: 关税宣布后，前来申请新贷款的借款人类型和业务计划是否有变化 - 公司目前的投资更多是轻增值业务计划，减少了过渡性或重度过渡性业务，这是对成本压力的一种反映，预计供应将进一步下降，公司也在减少业务计划风险，倾向于投资短期、非过渡性资产 [66][68] 问题9: 关税宣布后，新贷款利差和融资成本有何变化 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差都有所收紧，但过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高，公司在融资方面有多种选择，能够抓住市场机会 [70][71] 问题10: 公司国际业务敞口是否会保持在当前水平，以及国际和美国市场的信贷情况如何 - 公司在欧洲有超过十年的深入业务，团队优秀，借款人关系良好，欧洲市场相对稳定，杠杆率较低，公司能够获得成本优势和超额回报，国际业务敞口预计不会有重大变化，通常在35% - 40%之间 [74][76][78] 问题11: 近期市场波动对新CLO发行有何影响，公司今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO被搁置，但最近市场正在稳定，资本充足，CLO市场可能会恢复，如果市场条件合适，公司可能会在今年晚些时候再次进入CLO市场 [81][83] 问题12: 公司是否会继续以类似速度解决剩余的不良贷款，是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的首要任务之一，公司本周已解决一笔资产，还有一笔正在进行中，有明确的解决路径，尽管存在一些特殊性和时间差异，但预计解决进程将保持积极 [86][87][88] 问题13: 第一季度一般储备增加是否反映了3月31日的情况，是否考虑了4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况，储备不是为了捕捉短期波动，而是基于长期信用风险评估，预计第二季度不会因4月的情况而有重大变化 [91][92] 问题14: 本周解决的两笔贷款和正在进行的一笔贷款的规模，以及如何考虑解决REO资产和重新进入贷款业务的节奏 - 正在进行的两笔解决方案总计约2亿美元，公司持有REO资产是为了实施业务计划和提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，公司将专注于长期价值最大化，根据情况决定是否退出 [93][94][96]

业绩总结 - BXMT在2025年第一季度的GAAP每股收益为$(0.00)，可分配每股收益为$0.17，扣除减值损失后的可分配每股收益为$0.42[72] - 2025年第一季度的总净收入为126,947千美元，较2024年第一季度的145,355千美元下降了12.5%[93] - 2025年第一季度的净亏损为351千美元，较2024年第一季度的净亏损123,170千美元有所改善[93] 用户数据 - 截至2025年3月31日，资产组合总额为$178亿，138笔贷款，平均贷款价值比（LTV）为63%[73] - 2025年第一季度新贷款发放总额为$16亿，后续关闭或正在关闭的贷款总额为$20亿[73] - 2025年第一季度的债务与股本比率降至3.4倍，为三年来的最低水平[89] 贷款与还款情况 - 2025年第一季度，BXMT实现了18亿美元的还款，其中16亿美元来自办公物业[7] - 自2024年第三季度以来，BXMT已解决15亿美元的不良贷款，且以高于总账面价值的溢价解决[7] - 解决了$4亿的减值贷款，累计解决总额自2024年第三季度以来达到$15亿[86] 投资组合表现 - BXMT的投资组合表现改善至95%，得益于新老信用组合的增加[7] - BXMT的全球贷款组合总额为178亿美元，主要由机构优质房地产担保，且在各个行业和市场中实现了多样化[24] - BXMT的多家庭贷款组合位于自2021年第一季度以来租金增长29%的子市场，且100%为表现良好的贷款[32] 财务状况 - 2025年第一季度的流动性保持强劲，季度末流动资金为$16亿[72] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物为668,563千美元，较2024年12月31日的323,483千美元增长了106%[92] - 2025年第一季度的平均杠杆回报率为9%[71] 费用与收益 - 2025年第一季度的总费用为76,201千美元，较2024年第一季度的32,655千美元增长了133%[93] - 2025年第一季度贷款和其他投资的净收入为89,824千美元，较2024年第一季度的142,392千美元下降了37%[93] - 2025年第一季度的可分配收益为29,590千美元，较2024年第四季度的-217,630千美元显著改善[94] 股息与回报 - 2025年第一季度支付的股息为每股$0.47，年化股息收益率为10%[73] - BXMT在过去10年内实现了6.3%的年经济回报，超过了开放式核心房地产基金和美国高收益债券的回报[44]