被列入Zacks Rank 5(强力卖出)名单的股票 - Apple Hospitality REIT Inc (APLE)为公开交易的房地产投资信托基金 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调44% [1] - Assertio Holdings Inc (ASRT)为专业制药公司 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被大幅下调50% [1] - Boot Barn Holdings Inc (BOOT)为生活方式零售连锁企业 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调93% [2] 盈利预期调整情况 - 房地产投资信托行业公司APLE盈利预期降幅达44个百分点 [1] - 制药行业公司ASRT遭遇盈利预期腰斩级调整(50%) [1] - 零售行业公司BOOT盈利预期下调幅度接近双位数(93%) [2]

核心观点 - 公司以1880万美元收购位于坦帕的Homewood Suites酒店 共126间客房 每间客房成本约149万美元 收购价格低于重置成本 基于过去12个月业绩的资本化率为12% 预计资本支出后资本化率为高个位数 [1][5] - 坦帕东区酒店市场复苏显著 截至2025年4月的过去12个月 RevPAR同比增长约15% [6] - 公司战略重组包括：签约收购纳什维尔260间客房的Motto by Hilton酒店 预计收购价9820万美元 计划出售休斯顿206间客房的Marriott Energy Corridor酒店 售价约1600万美元 [7] - 收购完成后 公司投资组合扩展至37个州和华盛顿特区的221家酒店 共29893间客房 其中97家为万豪品牌 118家为希尔顿品牌 [8] 收购标的分析 - 标的酒店位于坦帕Palm River Road 10240号 毗邻公司现有Embassy Suites酒店 区位优势显著 [2][3] - 周边商业资源丰富 覆盖会展 体育赛事 生命科学 医疗保健 学术机构 制造业 物流 保险 金融 科技等多个领域 [2] - 休闲旅游资源密集 靠近佛罗里达州博览会场地 Busch Gardens主题公园 佛罗里达水族馆 动物园 坦帕河滨步道 以及Amalie Arena等四大体育场馆 [4] - 医疗与教育资源便利 临近HCA Florida Brandon医院 坦帕总医院Brandon分院 南佛罗里达大学和坦帕大学 [4] 战略布局 - 通过收购强化佛罗里达市场布局 利用坦帕经济增长红利 该市拥有大量企业总部和大型活动承办能力 [3][9] - 收购体现公司投资策略：选择具有强劲增长潜力且估值合理的资产 通过运营协同和装修改造提升回报 [5] - 交易完成后 公司实现跨37州的广泛地域多元化 品牌组合以万豪和希尔顿为主导 [8] 行业动态 - 坦帕东区酒店市场表现强劲 RevPAR同比提升15% 显示该区域酒店业持续复苏 [6] - 公司持续调整资产组合 通过买卖酒店优化资源配置 纳什维尔新项目预计2025年底完成收购 [7]

美国房地产投资信托行业股票回购活动 - 美国房地产投资信托(REIT)行业在第一季度的普通股回购金额达到约9.932亿美元 [2] - 该行业的股票回购活动相比之前增加了超过一倍 [2]

REITs市场表现 - 自COVID-19爆发以来 REITs波动性显著上升 初期与其他资产类别同步暴跌 随后出现明显复苏 [1] 专家背景 - Roberts Berzins拥有10年以上金融管理经验 协助顶级企业制定财务战略并执行大规模融资 [1] - 在拉脱维亚推动REIT框架制度化 提升波罗的海地区资本市场流动性 [1] - 参与制定国家国有企业融资指南 建立私人资本投资保障性住房的框架 [1] - 持有CFA和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 积极参与波罗的海资本市场发展的思想领导活动 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，可比酒店总营收3.24亿美元，较2024年第一季度下降0.4%；调整后酒店EBITDA为1.05亿美元，下降约5%；RevPAR为111美元，下降0.5%；ADR为157美元，上涨1%；入住率为71%，下降1.5% [8] - 2025年4月，可比酒店RevPAR较2024年4月下降约3.5% [13] - 第一季度，总酒店费用增长2.2%，CPOR基础上增长4%；总每间可用客房工资为42美元，增长4%；合同劳动力占总工资的比例降至7.1%，较2024年同期下降160个基点 [15] - 第一季度，调整后EBITDAre约为9500万美元，下降约5%；MFFO约为7600万美元，每股0.32美元，每股下降约6% [17][18] - 截至2025年3月31日，总债务约15亿美元，约为过去12个月EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8%；现金约1500万美元，循环信贷额度约5亿美元 [18] - 2025年全年，预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在 - 1 - 1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.7 - 34.7%之间；调整后EBITDAre在4.33 - 4.57亿美元之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，品牌官网预订占比40%，OTA预订占比降至11%，酒店直销占比提高至26%，GDS预订占比18% [14] - 第一季度，其他收入增长9%，主要受停车收入驱动 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，32个市场政府入住率组合增长，政府需求占比稳定在5 - 6% [10] - 第一季度，休斯顿、洛杉矶、新奥尔良、里士满和盐湖城等市场RevPAR增长显著 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取资本配置策略，优化现有投资组合，推动每股收益增长，为股东创造长期价值 [2] - 公司将继续监测股息分配率和时间，根据酒店业绩和资本用途进行调整 [1] - 若股价持续低于私人市场交易价值，公司将继续出售资产并回购股份 [5] - 2025年，公司预计在酒店再投资8000 - 9000万美元，对约20家酒店进行重大翻新 [5] - 行业交易市场仍具挑战，交易规模处于历史低位，同比大幅下降 [2] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度，酒店需求受多种因素影响，但整体需求仍健康，公司对市场变化有应对能力 [8][9] - 公司认为有利的供需动态将持续，近期资本配置活动为股东创造了增量价值，资产负债表提供了灵活性 [21] - 公司团队有能力应对市场变化，通过机会主义交易实现盈利最大化和价值提升 [20] 其他重要信息 - 公司庆祝成立25周年和在纽约证券交易所上市10周年 [6] - 公司密切关注关税对项目成本和进度的潜在影响，目前暂无已知延误 [6] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明RevPAR指南，以及未来几个月的需求情况和消费者行为变化 - 公司根据2月下旬的预订情况和第一季度的实际表现调整了指导范围，预计第二季度是最差的季度，下半年RevPAR增长约1%；近期表现令人鼓舞，但还不能确定为趋势；公司认为有机会获得更多市场份额 [24][25] 问题: 交易市场的对话情况如何，未来的交易机会和活跃度如何 - 交易市场基本保持不变，债务仍然可用，但不确定性使一些潜在买家持观望态度；公司在处置小型资产方面较为有效，未来仍有机会进行此类交易，并可能将收益用于回购股份；像坦帕Homewood Suites这样的独特交易机会较少 [27][28] 问题: 宏观不确定性导致RevPAR下降的具体情况，是预订犹豫还是取消订单 - 部分原因与政府需求下降有关，但集团业务表现强劲；3月政府客房入住率下降，4月有所改善；谈判业务表现稳健 [35][36][38] 问题: 请说明公司的资本支出哲学，包括支出金额、方向以及是否考虑推迟项目以节省现金 - 公司历史上资本支出占收入的5 - 6%，预计今年支出8000 - 9000万美元，用于20家酒店的全面翻新和其他需求；公司认为目前资产负债表较强，除非宏观经济环境大幅恶化，否则按计划进行翻新是谨慎的做法；公司有能力根据情况调整支出 [42][43] 问题: 第二季度是否是最差的季度，下半年RevPAR增长1%的说法是否正确 - 是的，公司预计第二季度是最差的季度，下半年RevPAR增长约1% [47] 问题: 修订后的RevPAR增长指导中点更反映3月的情况还是4月底至5月的稳定情况 - 修订后的指导范围是基于第一季度的实际表现、需求趋势和细分市场情况确定的；最近一周的表现令人鼓舞，但还不能确定为趋势，也未纳入修订后的指导范围 [49][51] 问题: ADR在第一季度抵消了部分入住率疲软的影响，业务调整后如何看待ADR和入住率 - 公司通过增加酒店直销业务，保持了较好的价格水平；随着入住率的提高，预计房价也将上涨；即使业务结构发生变化，公司对ADR的增长潜力仍持乐观态度 [56][57] 问题: 集团业务的预订趋势是否有变化，是否有犹豫签约的情况 - 集团业务保持强劲，主要是小型企业和休闲团体的近期预订；除3月与政府相关的部分团体取消订单外，目前没有其他明显的阻力 [61][62] 问题: 如果决定出售资产并回购股份，公司能够多快完成交易，以及交易规模的预期 - 公司持续在市场上寻找机会，有可能在3 - 6个月内完成一定数量的交易；由于缺乏整体收购方，目前最可能的情况是出售单个资产，因此要扩大规模需要进行大量的个别交易；公司的交易意愿没有实际限制 [63] 问题: 目前市场上有多少资产待售，是否会关注底部10%的投资组合 - 公司是机会主义卖家，不局限于特定类型的资产；公司不会透露正在探索的交易规模，但会寻找能够优化价值的资产进行出售 [67] 问题: 公司对远期合同的兴趣如何，在当前环境下的执行能力如何 - 公司对远期合同的兴趣仍然浓厚，但执行能力受到限制；新建筑开工大幅减少，关税的不确定性也影响了定价，导致新开发项目的交易减少；在价格明确之前，公司进行远期承诺的能力将受到限制 [69][70] 问题: 酒店运营商如何考虑成本缓解措施，是否已将其列为优先事项 - 公司一直关注成本节约和运营效率，但目前入住率下降幅度不大，无法对劳动力结构和成本结构进行重大调整；公司主要关注提高生产力、减少合同劳动力、降低员工流失率等方面；如果情况恶化，公司有能力进行调整 [73][74] 问题: 酒店行业在衰退情景下的表现如何，公司投资组合的风险如何 - 公司认为多数市场新供应的减少显著改变了风险状况，降低了下行风险，增加了上行潜力；历史上，新供应增长是行业负面表现的加剧因素，而目前这种情况不太可能发生；预计短期内大部分投资组合将不受新供应的影响 [75][76] 问题: 公司酒店在中高端及以下档次的RevPAR较弱，是否是因为中低收入消费者的压力和缺乏降级效应 - 公司认为这更多是由于特定市场的集中、天气、日食比较、复活节日期变化等因素，而不是连锁规模的影响；第一季度通常是公司业务的淡季，宏观噪音也对市场产生了影响 [82] 问题: 与疫情前相比，公司的全职员工数量和合同劳动力构成如何，灵活性是否有所变化 - 全职员工数量略低于疫情前水平，合同劳动力占比约为7%，仍略高于疫情前，但跟踪情况有所改善；公司在需求下降时能够高效运营，团队有能力快速适应环境变化，相对而言灵活性有所提高 [83][84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店总营收3.24亿美元，较2024年第一季度下降0.4% [9] - 第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA为1.05亿美元，较2024年第一季度下降约5% [9] - 第一季度可比酒店RevPAR为111美元，下降0.5%；ADR为157美元，上涨1%；入住率为71%，下降1.5% [9] - 第一季度调整后EBITDAre约为9500万美元，较2024年第一季度下降约5% [16] - 第一季度MFFO约为7600万美元，每股0.32美元，较2024年第一季度每股下降约6% [17] - 截至2025年3月31日，总未偿债务约15亿美元，约为过去十二个月EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8% [17] - 2025年全年，预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在 - 1%至1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.7% - 34.7%之间；调整后EBITDAre在4.33 - 4.57亿美元之间 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入增长9%，主要由停车收入驱动 [14] - 第一季度可比酒店总酒店费用较去年第一季度增长2.2%，按CPOR计算增长4% [15] - 第一季度同店每间入住客房总工资为42美元，较2024年第一季度增长4% [15] - 第一季度合同劳动力占总工资的比例降至7.1%，较2024年同期下降160个基点或18% [15] - 第一季度可比酒店可变酒店费用仅增长1.6% [15] - 第一季度可比酒店公用事业费用上涨9%，同店财产税增长8% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度32个市场政府入住率组合增长，政府业务占比在5% - 6%之间，过去一个月稳定在较低水平 [11] - 2025年4月，可比酒店RevPAR较2024年4月下降约3.5% [13] - 第一季度周末入住率在3月同比增长1.3%，工作日入住率同比降幅逐季改善 [13] - 第一季度周末和工作日ADR均增长1%，部分抵消了入住率下降的影响 [14] - 第一季度同店客房夜渠道组合同比相对稳定，品牌官网预订占40%，OTA预订下降80个基点至11%，酒店直销提高110个基点至26%，GDS预订占18% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在资本配置上保持纪律，寻求优化和增强现有投资组合，推动每股收益增长，为股东实现长期价值最大化 [2] - 自年初以来，公司完成两家酒店出售，总价约2100万美元；签订休斯顿万豪酒店出售协议，售价1600万美元；签订坦帕Homewood Suites品牌购买合同，约1900万美元；回购约3200万美元普通股；支付近8900万美元分红 [2] - 公司预计2025年在酒店再投资8000 - 9000万美元，对约20家酒店进行重大翻修 [6] - 若公司股票相对于私人市场交易价值存在大幅折扣，将继续机会性出售资产，并将收益主要用于额外的股票回购 [5] - 行业交易市场仍具挑战性，行业交易量处于历史低位且同比大幅下降 [2] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度，公司酒店需求总体保持稳定，但受到多种因素影响 [9] - 1 - 2月，阳光地带地区极端冬季天气影响旅行需求；南加州酒店季度后期需求疲软；3月，政府旅行减少和宏观经济不确定性对旅行需求造成压力 [10] - 尽管面临挑战，但公司对市场进行调整，部分市场表现良好，如休斯顿、洛杉矶、新奥尔良、里士满和盐湖城等 [11] - 基于4月初步结果，可比酒店RevPAR同比下降约3.5%，但上周末周五和周六RevPAR同比实现两位数增长 [13] - 管理层认为公司拥有多元化投资组合、稳定业务、低杠杆和专业团队，有信心在任何宏观经济环境中实现盈利并为股东创造长期价值 [8] - 行业供需动态有利，公司近期资本配置活动为股东带来了增量价值，资产负债表提供了重要的选择权 [20] 其他重要信息 - 第一季度公司支付约7000万美元分红，每股0.29美元，包括1月支付的每股0.05美元特别现金分红 [1] - 按周三收盘价计算，公司年化每月常规现金分红每股0.96美元，年化收益率约为8.2% [1] - 自年初至4月，公司回购约240万股普通股，加权平均市场购买价格约为每股13.32美元，总购买价格约为3230万美元 [3] - 自疫情爆发以来，公司完成约3.38亿美元酒店出售，另有1600万美元待售，预计今年第三季度完成交易 [4] - 同期，公司投资10亿美元进行新收购，提升了投资组合质量 [4] - 第一季度资本支出约为2000万美元，公司密切关注关税对项目成本和进度的潜在影响 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明RevPAR指引，以及从需求角度未来几个月的情况和消费者行为变化 - 公司根据2月下旬的预订情况和第一季度表现调整了指引中点，目前预订情况较当时下降200个基点，第二季度受4月影响将是最差季度，预计下半年RevPAR增长约1% [22] - 近八天公司业绩显著增强，但尚不能确定为趋势，同时公司认为有机会获取更多市场份额 [23] 问题: 交易市场后续情况如何，公司的交易活跃度预期 - 交易市场基本未变，债务仍可获取，但不确定性使部分潜在大型交易参与者持观望态度 [25] - 公司在处置小型资产方面较为有效，通常出售给当地业主运营商，未来有机会继续此类交易并可能将收益用于回购股票 [25] 问题: 除政府业务外，宏观不确定性导致RevPAR下降的原因，是预订犹豫还是有散客或团体取消情况 - 部分原因与政府业务减少有关，但公司团队专注于团体和酒店直销业务，整体团体业务表现强劲 [33] - 3月政府客房夜数下降约15%，占入住率组合下降的80个基点；4月政府客房夜数下降幅度小于3月，取消情况趋于平稳 [34] - 协商业务表现稳定，3月占比17%，仅下降10个基点；4月接近18% [35] 问题: 请说明公司的资本支出理念、金额、方向，以及是否会因不确定性推迟项目以节省资金 - 历史上公司资本支出占收入的5% - 6%，今年预计支出8000 - 9000万美元，用于20家酒店的全面翻修及其他需求 [39] - 公司认为自身资产负债表强于同行，除非宏观经济环境大幅恶化，否则按计划进行翻修是谨慎的做法 [40] - 公司会关注关税影响，并可灵活调整项目进度和总支出 [40] 问题: 确认第二季度是否为最差季度，下半年RevPAR增长趋势是否为1%，以及修订后RevPAR增长指引中点更反映3月情况还是4月底至5月情况 - 公司确认第二季度为最差季度，下半年RevPAR增长趋势为1% [43] - 修订指引基于第一季度实际情况、需求趋势和市场细分情况，上周表现虽令人鼓舞，但尚不能确定为趋势，未纳入修订指引范围 [45] 问题: ADR在第一季度抵消了部分入住率疲软的影响，业务结构调整后如何看待ADR和入住率关系 - 公司通过增加酒店直销业务确保有良好的基础业务，目前价格合理 [50] - 随着入住率增长，预计能够提高房价，且在部分业务板块疲软的情况下，仍有信心维持房价增长潜力 [51] 问题: 团体业务预订趋势是否有变化，是否有团体客户签约犹豫情况 - 公司团体业务主要是小型企业和休闲团体，预订情况良好，除3月与政府相关的部分团体取消外，目前未看到明显阻力 [54] 问题: 若决定机会性出售资产并回购股票，出售资产的速度和规模如何 - 公司持续在市场中寻找机会，有可能在3 - 6个月内完成一定数量的交易 [56] - 由于缺乏整体收购方，交易可能以单个资产出售为主，若公司股价维持当前水平且有执行能力，对交易规模没有限制 [56] 问题: 目前市场上待售资产数量，以及是否会因股价情况回购股票提升FFO每股收益 - 公司是机会性卖家，选择能优化价值的资产出售，未透露当前待售资产数量 [60] - 回购股票有助于提升FFO每股收益 [59] 问题: 公司对远期合同的态度，在当前环境下是否几乎没有兴趣 - 公司对远期合同仍有强烈兴趣，但执行能力受限 [62] - 市场上新建酒店开工率大幅下降，关税带来的定价不确定性也使新建项目搁置，影响了与潜在卖家的讨论 [63] 问题: 酒店运营商如何考虑成本控制，是否已将其列为优先事项 - 公司一直注重成本节约和高效运营，但目前入住率变化未达到需要大幅调整劳动力或成本结构的程度 [65] - 公司主要关注提高生产力、减少合同劳动力、降低员工流动率等方面，若情况恶化，有能力进行调整 [66] 问题: 酒店行业和公司投资组合在衰退情景下的表现，是否仍存在风险 - 公司认为多数市场新供应不足，显著改变了风险状况，降低了下行风险，增加了资产的上行潜力 [68] - 历史上酒店行业和公司投资组合受供应影响较大，当前市场环境下，公司资产受到前所未有的保护，表现将更强劲 [68] 问题: 本季度中高端酒店RevPAR较弱，是否表明中等收入消费者承压，且未出现预期的消费降级现象 - 公司认为本季度业绩受特定市场因素影响较大，如天气、日食对比、复活节时间变化、春假延长和宏观不确定性等，而非酒店档次因素 [72] 问题: 与疫情前相比，公司全职员工数量和合同劳动力构成情况，以及在需求变化时的灵活性 - 全职员工数量略低于疫情前水平，合同劳动力占比约7%，仍略高于疫情前，但跟踪情况好于疫情前 [73] - 公司在需求下降时能够高效运营，经历疫情后，团队有信心在环境变化时迅速做出调整 [76]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度总营收3.277亿美元，较2024年的3.295亿美元下降0.5%[93] - 2025年第一季度净收入3122.1万美元，较2024年的5405万美元下降42.2%[93] - 2025年第一季度调整后酒店EBITDA为1.05265亿美元，较2024年下降4.1%[93] - 2025年第一季度可比酒店平均入住率71.1%，较2024年下降1.3%，ADR为156.56美元，增长1.0%，RevPAR为111.36美元，下降0.5%[95] - 2025年和2024年第一季度酒店运营费用分别为1.999亿美元和1.973亿美元，占总收入的61.0%和59.9%[101] - 2025年和2024年第一季度物业税、保险及其他费用分别为2340万美元和2100万美元，占总收入的7.1%和6.4%[102] - 2025年和2024年第一季度一般及行政费用分别为920万美元和1060万美元，占总收入的2.8%和3.2%[103] - 2025年和2024年第一季度折旧和摊销费用分别为4790万美元和4680万美元[104] - 2025年和2024年第一季度利息及其他净费用分别为1940万美元和1730万美元[106] - 2025年第一季度FFO为7484.5万美元，MFFO为7573.9万美元；2024年第一季度FFO为8234.3万美元，MFFO为8324万美元[111] - 2025年第一季度EBITDA为9890.2万美元，EBITDAre为9534.5万美元，Adjusted EBITDAre为9537.8万美元，Adjusted Hotel EBITDA为1.05265亿美元；2024年第一季度EBITDA为1.1854亿美元，EBITDAre为1.00774亿美元，Adjusted EBITDAre为1.0081亿美元，Adjusted Hotel EBITDA为1.09793亿美元[117] - 2025年第一季度净收入为3122.1万美元，2024年第一季度为5405万美元[111][117] - 2025年第一季度，公司每股支付股息0.29美元，总计6960万美元[138] 各条业务线表现 - 2025年第一季度，公司出售两家酒店，总售价约2100万美元，净收益约360万美元[87] - 2025年3月31日，公司纽约独立精品酒店恢复运营，有209间客房[89] - 2025年4月4日，公司收回纽约一家酒店209间客房经营权[127] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共29,558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区[84] - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共计29558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区[118] - 安克雷奇的Embassy Suites酒店于2010年4月30日收购或建成，有169间客房[121] - 奥本的Hilton Garden Inn酒店于2014年3月1日收购或建成，有101间客房[121] - 伯明翰的Courtyard酒店于2014年3月1日收购或建成，有84间客房[121] - 钱德勒的Courtyard酒店于2010年11月2日收购或建成，有150间客房[121] - 凤凰城的Courtyard酒店于2010年11月2日收购或建成，有164间客房[121] - 斯科茨代尔的Hilton Garden Inn酒店于2016年9月1日收购或建成，有122间客房[121] - 坦佩的Hyatt House酒店于2020年8月13日收购或建成，有105间客房[121] - 公司酒店客房总数为29,558间[125] 管理层讨论和指引 - 公司预计2025年可比酒店RevPAR将季节性改善，全年与2024年持平[98] - 公司预计2025年剩余时间利息费用将高于2024年同期[107] - 公司预计运营现金流、循环信贷额度、额外借款、酒店处置和股权发行所得将满足流动性需求[136] - 公司当前年度股息率为每股0.96美元，按月支付，目前预计每月股息为每股0.08美元[139] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司有两份潜在酒店购买合同，总价约1.17亿美元，分别位于佛罗里达州坦帕和田纳西州纳什维尔[85] - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店和1处非酒店物业[120] - 截至2025年3月31日，公司14处物业受地面租赁约束[120] - 截至2025年3月31日，公司14家酒店有抵押贷款负担[120] - 截至2025年3月31日，公司总债务为15亿美元，其中抵押贷款债务为2.523亿美元，无担保信贷安排下未偿还债务为13亿美元[131] - 截至2025年3月31日，公司可用现金约为1490万美元，循环信贷额度下未使用借款额度约为5.002亿美元[131] - 公司于2025年2月25日提交的S - 3表格通用暂搁注册声明自动生效，可不定数量或金额发行多种证券[134] - 2024年2月23日，公司签订股权分配协议，可出售至多5亿美元普通股，2024年和2025年第一季度未出售[135] - 2024年5月公司董事会批准股份回购计划延长一年，授权回购总额达3.354亿美元，截至2025年3月31日约2.745亿美元仍可用于回购，2025年第一季度回购约190万股，总价约2630万美元[140] - 截至2025年3月31日公司持有酒店相关储备金约3150万美元，2025年第一季度资本支出约1960万美元，预计2025年支出8000 - 9000万美元[141] - 截至2025年3月31日公司未来12个月有3.611亿美元债务本金和利息到期，其中730万美元抵押贷款已在4月11日还清[142] - 截至2025年3月31日公司有两份潜在酒店购买合同，总价约1.17亿美元，预计分别在6月和年底完成交易[144] - 成本分摊安排下公司和ARG现金管理时，每家公司可随时预付或延期最多100万美元，每季度结算[145] - 截至2025年3月31日公司约4.28亿美元（约占总债务28%）受可变利率影响，利率每变动100个基点，年净利润影响约430万美元[145] - 截至2025年3月31日公司有12份利率互换协议，固定约7.35亿美元可变利率债务利息，期限从2025年5月至2029年12月[146] - 2025年4月公司按股份回购计划回购约50万股，总价约600万美元，截至4月30日约2.685亿美元仍可用于回购[151] - 2025年4月11日公司还清730万美元抵押贷款，15日向股东支付约1910万美元分红，17日宣布每股0.08美元月度现金分红[152][153] - 2025年3月31日公司总债务15.40266亿美元，可变利率债务11.63亿美元，固定利率债务3.77266亿美元，并列出各年到期金额及平均利率[158] - 公司与关联方有交易，交易可能非公平交易[129]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度净收入3.1221亿美元，同比下降42.2%；每股净收入0.13美元，同比下降40.9%[2] - 2025年第一季度运营收入5.0859亿美元，同比下降29.0%；运营利润率15.5%，同比下降620个基点[2] - 2025年第一季度调整后EBITDAre为9537.8万美元，同比下降5.4%；可比酒店调整后酒店EBITDA为1.04866亿美元，同比下降5.4%[2] - 2025年第一季度平均每日房价（ADR）为156.24美元，同比增长2.0%；入住率71.1%，同比下降1.3%；每间可售房收入（RevPAR）为111.04美元，同比增长0.7%[2] - 2025年第一季度可比酒店RevPAR较2024年第一季度微降0.5%；4月初步结果显示，可比酒店RevPAR同比下降约3.5%[6][9] - 2025年第一季度总营收3.27702亿美元，2024年同期为3.29512亿美元[35][38][41][45] - 2025年第一季度净收入3122.1万美元，2024年同期为5405万美元[35] - 2025年第一季度可比酒店总营收3.24262亿美元，2024年同期为3.25427亿美元，同比下降0.4%[38][41] - 2025年第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA为1.04866亿美元，2024年同期为1.10853亿美元，同比下降5.4%[38][41] - 2025年第一季度实际ADR为156.24美元，2024年同期为153.18美元，同比增长2.0%[38][41][45] - 2025年第一季度实际入住率为71.1%，2024年同期为72.0%，同比下降1.3%[38][41][45] - 2025年第一季度实际RevPAR为111.04美元，2024年同期为110.25美元，同比增长0.7%[38][41][45] - 2025年第一季度同店酒店总营收3.17343亿美元，2024年同期为3.20161亿美元，同比下降0.9%[45] - 2025年第一季度同店酒店调整后酒店EBITDA为1.03175亿美元，2024年同期为1.08681亿美元，同比下降5.1%[45] - 2025年第一季度加权平均普通股流通股数为24006.7万股，2024年同期为24240.8万股[35] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度运营收入为5085.9万美元，运营利润率为15.5%[48] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度总营收为3.17343亿美元，调整后酒店EBITDA为1.03175亿美元，利润率为32.5%[48] - 2024 - 2025年同店酒店第一季度平均每日房价（ADR）为155.69美元，入住率为71.3%，每间可售房收入（RevPAR）为111.07美元[48] - 2024 - 2025年第一季度实际总营收为3.27702亿美元，实际ADR为156.24美元，实际入住率为71.1%，实际RevPAR为111.04美元[48] - 2024 - 2025年第一季度净利润为3122.1万美元，EBITDA为9890.2万美元，EBITDAre为9534.5万美元，调整后酒店EBITDA为1.05265亿美元[56] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，净利润从5405万美元降至3122.1万美元，资金运营从8234.3万美元降至7484.5万美元[61] - 2025年第一季度修改后资金运营为7573.9万美元，2024年第一季度为8324万美元[61] - 2025年净收入指引低端为1.66534亿美元，高端为1.94834亿美元，调整后酒店EBITDA低端为4.71301亿美元，高端为4.96001亿美元[63] - 2025年可比酒店调整后酒店EBITDA低端为4.716亿美元，高端为4.963亿美元[63] - 2025年Q1与2024年Q1相比，Top 30市场入住率从77.1%降至76.2%，降幅1.2%；ADR从166.94美元升至169.09美元，涨幅1.3%；RevPAR从128.67美元升至128.78美元，涨幅0.1%；占调整后酒店EBITDA的79.4%[73] - 2025年Q1与2024年Q1相比，所有其他市场入住率从65.4%降至64.2%，降幅1.8%；ADR从135.33美元升至136.10美元，涨幅0.6%；RevPAR从88.47美元降至87.37美元，降幅1.2%；占调整后酒店EBITDA的20.6%[73] - 2025年Q1与2024年Q1相比，机场位置入住率从80.2%升至80.4%，涨幅0.2%；ADR从154.73美元降至154.23美元，降幅0.3%；RevPAR从124.12美元降至123.92美元，降幅0.2%；占调整后酒店EBITDA的10.4%[76] - 2025年Q1与2024年Q1相比，郊区位置入住率从71.4%升至71.7%，涨幅0.4%；ADR从146.84美元升至149.19美元，涨幅1.6%；RevPAR从104.85美元升至106.95美元，涨幅2.0%；占调整后酒店EBITDA的44.5%[76] 各条业务线表现 - 同店酒店指公司截至2024年1月1日拥有并使用的216家酒店[49] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有219家酒店，共计29558间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区的84个市场[8] - 公司拥有220家酒店，约29800间客房，分布在37个州和哥伦比亚特区的85个市场，包括97家万豪品牌酒店、117家希尔顿品牌酒店、5家凯悦品牌酒店和1家独立酒店[25] 管理层讨论和指引 - 基于2025年第一季度表现和未来预订略有回落，公司更新2025年运营和财务展望，与此前提供的2025年指引中点相比，净收入减少650万美元，可比酒店每间可售房收入变化率降低200个基点，可比酒店调整后酒店息税折旧摊销前利润率降低50个基点，调整后房地产息税折旧摊销前利润减少1400万美元[23] - 2025年全年，公司预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间，可比酒店每间可售房收入变化率在 - 1.0% - 1.0%之间，可比酒店调整后酒店息税折旧摊销前利润率在33.7% - 34.7%之间，调整后房地产息税折旧摊销前利润在4.33 - 4.57亿美元之间，资本支出在8000 - 9000万美元之间[23] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年第一季度公司出售两家酒店，总售价约2100万美元，实现销售总收益约360万美元；另有一家酒店已签约出售，售价约1600万美元；两家酒店签约待购，预计总收购价约1.17亿美元[7][12][14] - 2025年初至4月，公司回购约240万股普通股，总价约3200万美元[7] - 2025年第一季度，公司在资本支出上投资约2000万美元，预计2025年在资本改善上投资8000 - 9000万美元[16] - 公司预计2025年6月以约1880万美元收购拥有126间客房的希尔顿坦帕布兰登欢朋酒店，2025年末以约9820万美元收购田纳西州纳什维尔市中心在建的希尔顿Motto酒店（预计260间客房）[17] - 2025年2月，公司以约830万美元出售拥有76间客房的希尔顿查塔努加 - 汉密尔顿广场欢朋酒店；3月，以约1270万美元出售拥有130间客房的万豪印第安纳波利斯费舍尔春丘套房酒店，预计用部分净收益完成1031交换，递延约240万美元应税收益[17] - 截至2025年3月31日，公司总未偿债务约15亿美元，当前综合加权平均利率约4.8%，手头现金约1500万美元，循环信贷额度可用约5亿美元；总未偿债务包括约2.52亿美元物业级债务和约13亿美元无担保信贷额度；4月偿还约700万美元有担保抵押贷款，截至4月30日，无抵押酒店达207家；3月31日净现金和现金等价物后的总债务与总资本化比率约33%，加权平均债务到期约两年[19] - 2025年第一季度，公司按股票回购计划以约13.61美元/股的加权平均市场价格购买约190万股普通股，总价约2630万美元；第一季度后又购买约50万股，截至4月30日，共购买约240万股，加权平均市场价格约13.32美元/股，总价约3230万美元；截至4月30日，股票回购计划剩余约2.685亿美元用于回购股票[20] - 截至2025年3月31日，公司“按市价发行”计划（ATM计划）剩余5亿美元用于发行股票，第一季度未出售股票[21] - 2025年第一季度，公司支付普通股股息总计0.29美元/股，包括1月15日支付的0.05美元/股特别现金股息；基于4月29日收盘价11.85美元，当前年化定期月现金股息0.96美元/股，年收益率约8.1%[22] - 公司2025 - 2029年及以后总债务到期金额分别为293,001美元、352,649美元、278,602美元、334,066美元、162,294美元、119,654美元，总计1,540,26美元，公允价值为1,517,41美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后总债务平均利率分别为4.8%、4.9%、4.8%、4.4%、3.8%、3.6%[67] - 公司2025 - 2029年及以后可变利率债务到期金额分别为225,000美元、278,000美元、275,000美元、300,000美元、85,000美元，总计1,163,00美元，公允价值为1,164,94美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后可变利率债务平均利率分别为5.0%、5.1%、5.1%、4.6%、3.3%[67] - 公司2025 - 2029年及以后固定利率债务到期金额分别为68,001美元、74,649美元、3,602美元、34,066美元、77,294美元、119,654美元，总计377,266美元，公允价值为352,466美元[67] - 公司2025 - 2029年及以后固定利率债务平均利率分别为4.0%、4.0%、4.1%、4.1%、3.9%、3.6%[67] - 截至2025年3月31日，公司总资产49.48178亿美元，总负债17.35358亿美元，股东权益32.1282亿美元；与2024年12月31日相比，资产略有减少，负债和股东权益有相应变化[33]

市场动态 - 近期市场抛售带来新的投资机会 资本配置可获得更高收益率 [1] 分析师背景 - 分析师Roberts Berzins拥有10年以上金融管理经验 曾为顶级企业制定财务战略并执行大规模融资 [2] - 在拉脱维亚推动REIT框架制度化 提升波罗的海地区资本市场流动性 [2] - 参与制定国家国有企业融资指南 建立私人资本投资保障性住房的框架 [2] - 持有CFA和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 [2] - 积极参与思想领导力活动 支持波罗的海资本市场发展 [2] 持仓情况 - 分析师持有GMRE和APLE的多头头寸 包括股票、期权或其他衍生品 [3]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度可比酒店总营收3.29亿美元，全年为14亿美元，较2023年同期分别增长约4%和2.5% [26] - 2024年第四季度可比酒店每间可售房收入（RevPAR）为109美元，增长约3%；全年RevPAR为119美元，增长超1% [27] - 2024年第四季度调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDARE）约为9700万美元，全年为4.67亿美元，较2023年同期均增长约7% [36] - 2024年第四季度调整后资金运营现金流（MFFO）约为7700万美元，全年为3.89亿美元，较2023年同期均增长约6% [36] - 2024年第四季度支付股息总计5800万美元，全年派息约2.44亿美元 [37] - 截至2024年12月31日，公司净债务约15亿美元，约为过去十二个月EBITDA的3.1倍，加权平均利率为4.7% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司其他收入同比增长16%，餐饮收入增长5% [33] - 2024年第四季度，可比酒店总费用同比增长约5%，全年增长约4%；每间可用房成本（CPOR）基础上，季度和全年均增长2% [34] - 2024年第四季度，公司同店客房夜渠道组合季度环比相对稳定，品牌官网预订占41%，在线旅行社（OTA）预订和酒店直销分别占13%和23% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司洛杉矶和华盛顿特区市场酒店表现强劲，1月抵消了其他地区因天气导致的业务中断 [10] - 2024年第四季度，西雅图、纳什维尔、亚特兰大、丹佛等地酒店因波音业务中断、新供应增长和活动日程减少等因素表现不佳 [28] - 2024年第四季度，盐湖城、南本德、坦帕、奥兰多、休斯顿等地酒店因活动、体育赛事、飓风相关业务和企业协议业务等因素表现出色 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取稳健的资本配置和投资组合管理策略，2024年收购两家酒店，出售六家酒店，回购约3500万美元普通股，并通过资本支出对现有投资组合再投资7800万美元 [13] - 公司持续优化投资组合，降低平均房龄，提升整体业绩，增加对高增长市场的敞口，以适应市场变化和经济趋势 [20] - 公司积极寻求机会进一步优化投资组合，推动每股收益增长，为股东创造长期价值 [20] - 行业交易市场仍具挑战性，交易规模处于历史低位，但公司成功执行了部分资产出售，优化了特定市场的投资组合集中度 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前经营环境相对稳定，供需动态有利，预计运营表现将持续改善，特别是周中入住率和房价的稳定增长 [23] - 公司对2025年前景充满信心，预计净收入在1.73亿 - 2.02亿美元之间，可比酒店RevPAR变化在1% - 3%之间，可比酒店EBITDA利润率在34.2% - 35.2%之间，调整后EBITDAre在4.47亿 - 4.71亿美元之间 [39] 其他重要信息 - 公司预计2025年资本支出在8000万 - 9000万美元之间，约20家酒店将进行重大翻新 [21] - 公司拥有一支经验丰富的团队，利用规模和所有权优势控制成本，最大化资金使用效率，并在需求淡季实施项目以减少收入损失 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若对2025年固定成本与2024年的挑战性比较进行正常化处理，公司在2025年指导中假设的运营费用增长率是多少 - 2024年有一次性税收优惠和降低的财产保险费，若考虑这些因素，2025年财产税假设增加约5% 剔除固定成本障碍后，运营费用增长率将低于4% [49][50] 问题2: 公司目前类似已出售的位于三级市场、有较大资本支出需求且上行空间有限的酒店占比多少，这些资产的自然买家是谁 - 公司约7% - 10%的投资组合符合此类特征 当地业主运营商是主要买家，公司通过出售这些小资产能创造有竞争力的投标流程，实现高售价并为股东增值 [52][53] 问题3: 公司距离推动周中房价更有意义增长的阈值还有多远 - 公司正在缩小与疫情前水平的差距，目前可能还有约5%的提升空间 随着入住率提高，特别是在高入住率月份，有望继续看到推动房价增长的机会 [60][61] 问题4: 如何缩小交易市场的买卖价差，若价差仍较大，公司在整合小资产组合并回购股票方面会有多激进 - 降低整体利率或行业基本面表现更有意义的加速回升可能会缩小价差 目前公司通过个别交易成功处置资产，未来会根据市场变化调整策略 [66][64] 问题5: 2025年指导中RevPAR增长2%，若要超预期，增长更可能来自周中商务出行需求还是周末需求，以及全年季度RevPAR的节奏如何 - 超预期增长可能来自商务和休闲需求，但战术上预计指导区间中点更多是周中增长 年初受天气影响开局较慢，但随着时间推移，预计RevPAR将增长，麦迪逊大使馆酒店也将有更多时间提升业绩 [72][74] 问题6: 公司计划将出售资产所得资金重新部署到何处，投资组合在城市和郊区的分布如何变化 - 近期最有吸引力的重新部署机会是股票回购 目前公司投资组合中城市酒店的EBITDA贡献约40%，酒店数量约30% 公司长期战略是广泛多元化，兼顾城市和郊区市场以实现稳定和增长 [80][81][83] 问题7: 对于今年到期的2.95亿美元债务，公司目前会以什么利率借款，是否会考虑提前为部分到期贷款融资 - 到期的定期贷款定价有利，公司正在与贷款人沟通，会考虑时机和利息节省 有担保债务替换难度较大，部分利率节省未包含在指导中 公司希望借款期限为五年，但市场情况有待观察 [85][86][88] 问题8: 公司运营商在2025年采取了哪些不同或更好的措施来抵消高于通胀的成本增长，以及损益表中有多少是可控的 - 随着入住率提高，每间入住客房的成本会降低，这是公司2025年指导的考虑因素 公司继续利用基准数据寻找机会，关注产品和可控费用管理 [96][99] 问题9: 过去90 - 120天，房地产买卖双方的价值有何变化 - 由于交易数量少，难以确定广泛趋势 小酒店资产交易活跃，公司能以低资本化率处置资产，但目前缺乏大规模投资组合的买家 公司预计市场未来可能开放，目前认为酒店房地产价值保持稳定，部分资产价值因表现良好或卖家期望提高而增长 [107][109][110] 问题10: 除了房龄和资本支出，公司出售资产还考虑哪些主要因素，更广泛的基本面挑战何时会成为资产出售计划的更大驱动因素 - 战略上，主要考虑单个市场的发展轨迹和公司在该市场的定位；战术上，近期关注三级市场的小资产 若市场扩大，公司会更广泛地审视投资组合，可能从表现良好但未来增长预期较低的市场中减持资产 [115][116] 问题11: 若不受交易规模限制，公司认为非核心资产占投资组合的比例是多少，以及2025年RevPAR指导中入住率和房价增长的构成如何 - 目前提及的7% - 10%包含了公司认为的非核心资产 2025年RevPAR指导是入住率增长和房价增长的综合结果 [121][125] 问题12: 公司今年工资福利增长的展望如何，市场供应方面，规划中的项目是否有近期开工的变化，以及拉斯维加斯开发地块的情况和公司在当前环境下对启动该项目的考虑 - 工资福利增长预计在3.5% - 4%之间，同时假设合同劳动力减少会带来一定好处 公司未看到近期供应有变化的迹象，多数市场新供应有限，建设成本高是供应增长的自然障碍 公司继续与潜在开发商合作推进拉斯维加斯项目，不打算在资产负债表上建设，会考虑收购时的资本成本，拥有土地是优势，但决策仍需谨慎 [130][132][140]