进入生猪养殖业原因及出栏量提升 - 生猪养殖是基础行业，2018 年以来受非洲猪瘟影响产能下降、供给缺口增大，行业向现代化规模化发展，公司有四十多年养殖积淀，开展多年畜禽养殖及饲料业务，具备发展实力，响应国家号召聚焦生猪养殖 [3] - 明确战略后在广东及周边建规模化基地，推进满负荷生产，加大人才引进培养，2022 年生猪出栏量达 126.44 万头 [3] 应对猪价周期性波动措施 - 通过提升产能利用率及项目管理水平、搭建自供种体系及配建饲料厂实现饲料自供自产降低成本 [3] - 存量房地产业务为生猪养殖提供资金支持抵御风险 [3] 智能化养殖管理及人效 - 采用八大智能化养殖管理系统提高效率，育肥人效达 3400 - 3500 头/人 [3] 母猪生产性能指标 - 2023 年 1 月，母猪配种分娩率约 88.38%，窝均活仔数 11.3 头、窝均断奶数 10.7 头 [3] 固定资产折旧年限 - 房屋及建造物折旧年限 20 年，机器设备 10 年，电子设备、运输工具 5 年 [3] 生猪供应情况 - 作为深圳“菜篮子”“圳品”供应单位，向深圳市场稳定供应生猪，正申请供港业务 [4] 肥猪销售均价及出栏节奏 - 广东省生猪平均市场价格高于全国平均水平，按既定规划安排出栏，无压栏情形 [4] 生猪养殖团队建设 - 团队现有 2500 余人，业务负责人为副总裁兼首席运营官吴志君，有丰富经验；张桂红任技术研究院院长把控生物安全；中层初期引进人才后续内部培养选拔，基层通过社招及管理培训生引入人才 [4] 融资方式及规划 - 目前主要通过向银行申请政策性贷款、农业项目贷款融资，未来将根据业务情况探索多样化融资方式 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研（含个人投资者来访）、分析师会议、现场参观、其他（电话会议） [2] - 参与单位包括国金证券、前海开源、精至资产等 [2] - 时间为2023年2月13日15:00 [2] - 地点在公司会议室，接待人员有董事会秘书尚鹏超、证券事务代表肖慧 [2] 生猪销售与存栏情况 - 2023年1月累计销售生猪13.46万头，其中仔猪2.57万头 [2] - 截至1月底，母猪存栏11.03万头，基础母猪9.37万头，后备母猪1.66万头 [2] 生产成本情况 - 2023年1月育肥猪平均生产成本为17.20元/kg，断奶仔猪平均生产成本为438元/头 [2] - 育肥猪平均生产成本较上月反弹，主要因季节因素影响生猪健康度 [2] 降本措施 - 提升产能利用率及项目管理水平 [2][3] - 持续搭建自供种体系 [2][3] - 通过项目配建饲料厂投产实现饲料自供自产 [2][3] 生产指标情况 - 2023年1月生猪养殖项目配种分娩率为88.38% [3] - 2023年1月育肥猪上市率为87.72% [3] 人才培养 - 随着养殖业务推进，对员工专业性、责任感等要求提高 [3] - 建立全面人才培养及储备计划，引入行业生产骨干及管理人员 [3] - 通过管理培训生模式引入优秀大学生进行系统专项培养 [3] 业务规划 - 仅对既有存量土地进行地产开发和运营，未来战略重心为生猪养殖业务 [3] - 关注并适时探索发展上游种猪及下游屠宰、食品等业务，延伸产业链 [3]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研（含个人投资者来访）、分析师会议、电话会议 [2] - 参与单位包括方正证券、广发证券等多家机构 [2] - 时间为2023年1月9日，地点为在线 [2] - 公司接待人员为董事会秘书尚鹏超和证券事务代表肖慧 [2] 生猪销售情况 - 2022年累计销售生猪126.44万头，其中仔猪25.67万头 [3] - 徐闻、高州、文昌及贺州项目生猪销售数量分别为51.40万头、40.58万头、28.67万头、5.79万头 [3] 商品猪出栏指标 - 2022年12月，商品猪出栏均重为117kg，销售均价为18.42元/kg [3] - 全年商品猪出栏均重为108kg，销售均价为19.71元/kg [3] 育肥猪生产成本 - 2022年12月，育肥猪平均生产成本为16.84元/kg [3] - 生猪养殖项目成本整体呈下降趋势，未来还有较大下降空间 [3] 生猪养殖生产指标 - 2022年12月，配种分娩率为87.53%，育肥猪上市率为88.53%，PSY约为24.90头 [3] 业务发展战略 - 坚持聚焦以生猪养殖为核心的现代农业 [3] - 房地产业务为生猪养殖业务提供资金支持，抵御猪价波动风险 [3] - 以成本控制为重点，应对猪周期变化 [3] 地产业务结转情况 - 山海御园项目于2022年12月底至2023年1月初分批集中交付，收入确认及结转以公告为准 [3] - 山海公馆项目预计2023年下半年集中交付并结转收入 [3] 业绩预告披露 - 若2022年度业绩达深交所披露标准，将于2023年1月31日前披露业绩预告 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研（含个人投资者来访）、分析师会议、电话会议 [2] - 参与单位及人员包括开源证券陈雪丽、坚果基金盖伟伟等 [2] - 时间为2022年12月13日，地点在线，公司接待人员有董事会秘书尚鹏超、证券事务代表肖慧 [2] 生猪养殖业务情况 - 2022年11月，育肥猪平均生产成本约为16.50元/kg，随着管理水平提升等，明年生产成本还有较大下降空间 [2] - 截至2022年三季度末，生产性生物资产账面价值为4.12亿元，母猪存栏数约为10.5万头 [2] - 截至2022年11月末，已交付的栏位规模为繁殖场约8.8万头，育肥场约90万头 [3] 公司战略规划 - 致力于提升项目管理水平、降本增效，持续关注行业内并购机会，将根据市场行情和实际情况合理安排 [3] - 聚焦以生猪养殖为核心的现代农业，对房地产业务仅限于开发和运营既有存量土地，不再新增其他房地产项目 [3]

生猪销售与存栏情况 - 2022年1 - 11月累计销售生猪111.6万头（其中仔猪22.18万头），11月单月销售生猪11.18万头（其中仔猪2.73万头） [2] - 截至2022年11月底，母猪存栏约10.8万头（基础母猪约8.6万头，后备母猪约2.2万头），育肥猪存栏约67.85万头 [3] 生产成本情况 - 2022年11月，育肥猪平均生产成本约为16.50元/kg，断奶仔猪平均生产成本为423元/头 [3] 降低饲料成本措施 - 调整原料配方实现精准营养和成本控制，通过远期采购等方式降低原料采购成本 [3] - 在各项目周边配建饲料厂，将饲料供应从委托加工模式转为自供自产模式，降低代工及运输费用等成本 [3] 养殖项目指标 - 2022年11月，生猪养殖项目的配种分娩率约为87%，育肥猪上市率约为86% [3] 在建工程情况 - 三季度末在建工程10亿多，主要是生猪养殖项目建设支出 [3] 商品猪销售价格 - 广东省生猪平均市场价格一般高于全国平均水平，2022年11月公司商品猪销售均价为23.90元/kg [3] 生猪养殖团队情况 - 生猪养殖业务由副总裁兼首席运营官吴志君分管，其经验丰富且荣誉众多 [3] - 京基智农技术研究院院长张桂红把控生物安全，副总裁谢永东及王鸿鹤在多方面有丰富经验 [4] - 项目中层管理人员初期引进人才，后续内部选拔，公司持续培养和储备人才 [4] 房地产再融资政策影响 - 证监会房地产再融资措施对涉房企业是利好，公司将根据情况适时考虑再融资 [4]

公司战略规划 - 公司整体战略格局为“适度多元化的相对产业聚焦”，适度多元化格局由历史造成，相对产业聚焦于农业，选择农业金融作为发展方向 [2] - 公司错过2002 - 2012年饲料行业黄金10年，未来转型要做全面信息化建设和梳理，带领行业进行战略、组织和人员变革 [3] - 公司未来目标是做领先的中国农业金融服务商 [3] 金融板块发展 - 金融板块走自我资源积累及内增性发展道路，先做强再做大 [3] - 公司做农业金融有三方面优势：人才方面，丰收贷集聚5个人民大学毕业的青年才俊，定位为“揽人才、抢牌照、上规模、要利润”；商业模式方面，结合产业链和行业现状开发8大盈利模式，建立资金闭环管理；协同性方面，公司业务多元，客户数量庞大且注重质量，互联网金融产业化和收益率下降是机会 [3][4] - 公司资金雄厚，有强大股东背景 [4] 平台相关问题 - 平台收益来自交易，成本包括推广费用、管理成本和办公成本 [4] - 公司有一系列品牌战略，未来将丰收贷和农业金融高度捆绑，3 - 5年后互联网金融将是产业链金融的天下，会出现大而全和有自身特色两种类型 [4]

生产指标 - 2022年10月，育肥猪平均生产成本（不含母猪死淘损失）为16.41元/kg [2] - 2022年10月，断奶仔猪平均生产成本为421元/头 [3] - 2022年10月，生猪养殖项目配种分娩率为85.24%，育肥猪上市率为86.67%，PSY约25头 [3] 种猪情况 - 投产初期种猪主要外购，现搭建自有种猪体系，后续将自产自供以降低成本 [3] 饲料厂建设 - 高州、贺州、文昌饲料厂已投产运营，徐闻饲料厂2022年9月封顶，预计年底投产运营 [3] - 现阶段配建饲料厂为满足自身养殖需求，未来有富余产能会考虑代工或外售 [3] 销售情况 - 2022年10月商品猪销售均价为27.44元/kg [3] 疫情影响 - 生猪出栏未受疫情影响，采用高效周转生产方式，不存在压栏情况 [3] 人才储备 - 建立全面人才培养及储备计划，完善引入标准和晋升机制 [4] - 引进行业骨干及管理人员，内部竞聘选拔干部，引入大学生专项培养 [4] 地产项目 - 山海御园项目预计2022年四季度开始入伙交付并确认收入，最迟交付时间为2023年3月 [4] - 山海公馆项目（住宅部分）预计2023年下半年开始交付，最迟交付时间为2023年12月 [4] 盈利情况 - 房地产业务收入四季度逐步确认，生猪养殖业务受猪价影响，全年业绩不确定 [4]

生猪养殖项目 - 公司生猪养殖项目设计总产能约192万头 [2] - 上半年累计销售37,869头猪，其中商品猪3,828头，仔猪31,902头，淘汰猪2,139头 [3] - 母猪存栏共7万头，其中基础母猪5.3万头，后备母猪1.7万头 [3] - 公司采用闭群繁育模式，建立曾祖代-祖代-父母代的完整育种体系 [3] 饲料供应 - 目前生猪养殖所需饲料主要采取委托加工的方式 [3] - 未来饲料供应将从代工模式转为自产模式，预计养殖成本将明显下降 [3] - 高州项目配建的饲料厂预计年底可开始生产饲料 [4] 成本控制 - 公司目前尚未有项目实现满产，成本数据的参考性不强 [3] - 未来可通过饲料自产、停止外购种猪及精细化运营等方式进行成本控制 [3] 猪周期与市场策略 - 猪价已跌破行业内大多数养殖企业的成本 [3] - 公司将采取多方面措施持续降本，并积极打造全产业链经营模式 [3] - 公司对生猪期货保持积极关注，但目前尚未参与相关业务 [4] 房地产项目 - 公司存量房地产项目预计可回流资金约150亿元 [3] - 山海上园四期项目已于2021年7月份开盘，三期项目预计于2022年4月份开盘 [3] 楼房养殖模式 - 楼房养猪土地利用率对比传统模式提高5倍 [4] - 楼房养殖具备生物安全、管理效率等方面的优势 [4] 人才招聘与产学研合作 - 公司持续引入行业内专业管理人才及技术骨干，并通过校招引入优秀大学生 [4] - 公司与华南农业大学开展产学研合作，为项目高水平运营管理提供技术支持 [4] 非洲猪瘟防控 - 公司采用全进全出、封闭管理的方式，全程全密闭空气过滤，提高生物安全防控等级 [5] - 报告期内公司通过各项防控机制确保了非洲猪瘟零发生 [5] - 公司将继续完善生物安全体系建设，重点推进洗消/消毒中心的建设 [5]

公司基本信息 - 证券代码为 000048，证券简称为京基智农，编号为 2021 - 003 [1] - 2021 年 11 月 3 日上午以在线形式进行投资者关系活动（电话会议），参与单位有华西证券、中邮基金等，公司接待人员有董事会秘书尚鹏超等 [2] 业务亏损原因 - 第三季度亏损，因生猪养殖项目处于产能提升阶段，营业成本、固定资产折旧及人力成本增加，受生猪死淘和市场价格下跌影响，生猪养殖业务亏损 [3] 地产业务规划 - 发展现代农业是长期战略，不再新增房地产项目，深圳宝安西乡山海御园 2021 年 7 月开盘预售，山海公馆预计 2022 年 4 月开盘，两项目预计回流资金约 150 亿元 [3] - 随着生猪养殖项目产能提升和房地产项目销售去化，以生猪养殖为主的现代农业营收占比将增加 [3] 生猪养殖业务 出栏规划 - 已建成投产及在建项目完全达产后出栏量约 200 万头，目前出栏量少，今年出栏约 20 万头（含仔猪） [3] - 因预计明年上半年猪价低谷，适度控制出栏规模，预估明年出栏 100 万头以上，会根据市场变化安排生产和出栏计划 [3] 成本目标 - 生猪养殖项目未达完整交付及满产阶段，亏损与出栏量不匹配，盈亏与市场行情相关 [3] - 明年完全成本目标为 16.3 元/kg，持续推进降本增效 [3] 团队构成 - 养殖管理团队为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才 [4] - 副总裁兼首席运营官吴志君负责全面分管，有近 40 年行业经验，副总裁谢永东负责开发拓展等工作 [4] - 2019 年以来持续引进专业人才、技术骨干及优秀大学生 [4] 养殖模式优势 - 楼房养殖模式采用全进全出、封闭管理，全程全密闭空气过滤，提高生物安全防控等级，降低疫病风险，确保非瘟零发生 [4] 固定资产折旧方法 - 房屋等建筑物按 20 年折旧，设备按 10 年折旧，种猪等生物资产按 3 年折旧 [4] 资金储备情况 - 在售山海御园项目至三季度末累计预收超 35 亿元，去化完成预计回款 110 亿元，明年上半年山海公馆项目开盘预售预计更多回款 [4] - 拥有约 60 亿元银行综合授信额度，已提取约 21 亿元，剩余额度充裕，资金储备足以应对行业周期变化，会合理安排投资发展节奏 [4]

股权结构 - 公司控股股东为京基集团，第二大股东深圳市京基时代实业有限公司系京基集团全资子公司，京基集团合计控制公司 72.89%的股权 [2] 地产项目资金情况 - 山海上园三、四期项目预计可回笼资金约 150 亿元，截至 9 月底，山海御园商品房累计销售金额 57.75 亿元，累计预收款项 35.87 亿元，目前资金充足 [2] 生猪养殖情况 - 前三季度公司已投产生猪养殖项目处于产能逐步提升阶段，出栏量相对较少，截至三季度末，能繁母猪存栏约 3.6 万头，后备母猪约 2.1 万头 [2][3] - 已建成投产及在建的徐闻、高州、文昌、贺州等项目达产后可实现出栏量约 200 万头 [3] 猪价看法 - 短期受元旦、春节节日消费、肉类腌制需求及国家收储影响，猪肉价格上涨，但因生猪产能及能繁母猪存栏仍处高位，无法判断猪价拐点 [3] 贷款情况 - 半年报 18 亿多长期借款中，6 亿是地产开发贷，约 12 亿为农业项目贷款，农业项目贷款期限 5 - 10 年，利率区间 3.5% - 6.3% [3] 种猪情况 - 引进的种猪包括长白、大白及 PIC 配套系 [3] - 已在徐闻项目建立 1500 头规模核心群和 6000 头扩繁群，能满足现有项目种猪需求，暂时无需外购 [3]