调研基本信息 - 调研时间为2015年4月21日下午15:00 [1][2] - 调研地点在公司1号会议室 [1] - 参与调研的机构投资者（分析师）来自广发证券、银河资管、中信证券等多家机构 [1] - 上市公司接待人员包括董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [1] 金融板块战略规划 - 公司计划用3 - 5年打造全牌照、混业经营的金融控股公司，划分为5条业务线，采用市场化运作机制并研究试点合伙制创新激励制度 [2] - 未来3 - 5年通过多种方式向金融板块再投入300 - 500亿元核心资本，5年后力争金融板块总资产达万亿规模，净利润达百亿以上 [2][3] - 民金所将成为拓展互联网金融业务的重要平台，发展线上线下结合的综合金融服务业务模式 [3] 各金融子公司情况 民生证券 - 2014年及2015年一季度业绩骄人，盈利增长速度高于行业平均水平 [3] - 2015年公司将通过定向增发向其增资50亿元，后续根据业务发展需要进一步扩充净资本 [3] 民生信托 - 自2013年年中复业后发展较快，截止2014年底，管理资产规模617亿元，主动管理占比46%，远高于行业平均水平 [3] - 2015年计划实现资产管理规模突破1000亿元 [3] - 2014年5月公司出资10亿元增资，注册资本增至20亿元，未来3 - 5年根据业务发展需要进一步扩充净资本 [4] 民生期货 - 期货行业发展空间大，但因资本实力不足无法获得部分创新业务经营资格 [4] - 计划将注册资本由1亿元增加至10亿元，进入行业前20名，增资后引入新业务并适时并购扩大竞争力 [4] 地产板块情况 - 公司将集中释放现有土地资源价值，加强与金融板块协同发展，促进向轻资产、服务化转型 [4] - 2015年地产板块计划实现签约销售120亿元左右，可售资源集中在武汉、北京等地，业态涵盖住宅等 [5] 其他问题及回复 民生证券应对“一人多户”新政 - 集中力量做好产品设计与创新，提升对证券客户的服务能力和水平 [5] 导入互联网金融平台流量 - 通过提供优质金融产品建立知名度和信誉度吸引流量，积极与境内外知名电商、财经社交平台合作导入流量 [5] 非公开发行工作进展 - 4月20日向证监会递交申报材料并拿到接收凭证，争取7月份取得核准文并尽快完成发行，已开展前期准备工作 [5][6] 高管团队激励机制 - 加强薪酬激励机制研究，根据行业特点制定激励模式，拟于年内在互联网金融平台引入合伙人机制 [6] 谋求资金全牌照的资金来源及比例 - 主要通过房地产销售释放、资本市场再融资、发行中期票据等方式筹集资金 [6]

投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研和现场参观 [1] - 参与单位有平安证券、国泰君安、富达投资，人员共4人 [1] - 活动时间为2014年11月7日上午9:30 [1] - 活动地点为公司董事会秘书办公室、泛海国际售楼处 [1] - 上市公司接待人员为董事会秘书陈怀东和监事会办公室张欣然 [1] 公司并购和记港陆情况 - 2014年11月6日，公司全资附属公司相关主体签署协议，收购和记港陆6,399,728,952股股份 [2] - 和记港陆1990年9月27日成立，1991年7月5日在香港联合交易所上市，主要资产为上海两幢物业及现金，主营租金收入及利息收入 [2] - 收购是公司海外外延式发展重要举措，利于完善上海项目布局、提升盈利水平，成为海外投融资平台 [2] 北京泛海国际居住区二期项目情况 - 项目位于北京东四环朝阳公园桥东侧，是公园地产，绿化率超70%，容积率约1 [2][3] - 分为四个独立区块，1号地为泛海国际中心，入市时间待定；2、3号地为泛海世家；4号地为泛海容郡 [3] - 10月18日开盘，在售泛海世家和泛海容郡，户型分别为366、460平米和203平米，精装修交付，样板间已开放，销售情况良好 [3] 民生证券业绩情况 - 公司受让民生证券72.999%股权，2014年第三季度报告将其纳入合并范围 [3] - 截至2014年9月30日，资产总额115.72亿元，归属于母公司所有者权益34.59亿元 [3] - 2014年前三季度，营业收入8.84亿元，归属于母公司净利润2.14亿元 [3] 公司再融资情况 - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [3] 信息披露情况 - 交流中公司相关人员按规定与分析师充分沟通，保证信息披露合规，无未公开重大信息泄露 [4]

调研基本信息 - 调研时间为2014年11月19日上午9:30 [1] - 调研地点在公司1号会议室 [1] - 参与单位包括诺安基金、嘉实基金、中信证券等 [1] - 上市公司接待人员有董事会秘书陈怀东、证券事务代表陆洋等 [1] - 调研类别为特定对象调研和现场参观 [1] 房地产业务情况 国内项目 - 公司通过2006、2007年资产重组从地方性转型为全国性房地产公司，项目多在中心城市中心地段，2004年8月前协议拿地，成本低、毛利率高 [3] - 武汉项目占地约4000亩，规划建面609万平方米，含多种建筑业态，已大规模开发并推向市场 [3] - 北京项目拆迁有突破性进展，2014年10月18日部分楼宇开盘销售，首月成绩优于预期 [3][4] - 上海项目10地块拆迁进入最后攻坚阶段，力争本年度完成整体拆迁 [4] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [4] 海外项目 - 公司国际化第一步在美国洛杉矶，去年底获菲格罗亚中心项目，预计年内开工 [4] 北京泛海国际居住区二期项目情况 - 项目位于北京东四环朝阳公园桥东侧，是公园地产，分四个独立区块 [4] - 目前在售泛海世家和平层官邸泛海容郡，户型分别为366、460平米和203平米，精装修交付，样板间已开放，销售情况良好 [4][5] 公司转型情况 转型考虑 - 北京、上海等项目入市及其他项目进入销售季，预计改善现金流，基于再发展考虑谋求转型 [5] 转型方向 - 国际化：完成美国洛杉矶项目收购，年内收购香港上市公司和记港陆，完善海外投融资平台 [5] - 多元化：定位“房地产 + 金融 + 战略投资”模式，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富增发 [5] 大股东相关情况 对公司支持 - 在项目、资金等方面给予支持，收购民生证券股权时，股权定价PB为1.38倍低于市场一般水平，支付条件可先并表后付款 [5][6] 旗下公司定位 - 民生控股经营及定位见巨潮资讯网相关公告，本公司获民生证券72.999%控股权并入股民生信托 [6] 其他问题回复 - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [6] - 公司密切关注新兴产业，寻找参股、并购机会 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2015年1月16日下午15:00和1月19日下午14:00 [1] - 调研地点在公司2号会议室 [1] - 参与调研的机构有国金证券、中信证券、华夏基金等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有董事会秘书陈怀东、证券事务代表陆洋、公共关系经理孙岩 [1] 房地产业务情况 - 公司通过2006、2007年资产重组从地方性转型为全国性房地产公司，开发项目多在中心城市中心地段，多为2004年8月前协议取得，成本低、毛利率高 [2] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，已进入大规模开发阶段，为近年业绩提供稳定销售回款 [2] - 北京、上海项目因拆迁工程受限，随着推进将进入业绩释放期，2014年10月18日北京项目部分楼宇开盘销售，首月优于预期，上海项目10地块拆迁进入攻坚阶段 [2][3] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [3] - 公司推进国际化，2013年底获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目 [3] 战略转型情况 - 2014年起制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [3] - 国际化方面，2014年收购香港上市公司和记港陆，完善海外投融资平台 [4] - 多元化方面，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富增发 [4] 收购相关情况 - 和记港陆定位综合性上市公司，打造综合业务平台和海外投融资平台 [4] - 未来不排除继续寻求其他金融资产收购，打造全金融业务体系 [5] - 境内委任高管进入民生证券董事会，境外更换和记港陆董事、监事、高管人员，董事会正研究完善转型后业务体系管理及考核机制 [5] 投资与业务占比情况 - 公司出资10亿元人民币投资中民投，持股2%，看重双方未来项目及股东合作可能性 [5] - 未来5年左右，“地产、金融、战略投资”三个板块业务占比将各占三分之一，目前地产板块占比较大，将加大对金融、战略投资领域投入 [5] 其他情况 - 公司现有存量土地丰富，暂无国内土地招拍挂意向，不排除未来企业间并购拿地可能 [6] - 公司密切关注政策动向，视综合状况考虑再融资计划 [6]

投资者关系活动信息 - 活动类别为电话会议 [1] - 参与单位包括广发证券、上海同海投资等众多机构 [1] - 活动时间为2015年2月4日下午15:00，地点在公司3号会议室 [3] - 上市公司接待人员有董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [3] 增发情况 - 2月3日发布2015年度非公开发行预案，拟向不超10名特定投资者定向增发，募集资金120亿元 [3] - 募投方向包括增资民生证券、上海和武汉重点项目建设及偿还银行贷款 [3] 战略转型情况 - 以2014年为起始元年制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [5] - 金融业务拓展方面，收购民生证券控股权、参股民生信托，拟收购民安保险部分股权 [5] - 战略投资方面，入股中民投、参与中信泰富增发等 [5] - 推进企业国际化进程，收购美国洛杉矶项目和香港上市公司和记港陆 [5] 房地产业务情况 - 2006、2007年转型为全国性房地产公司，项目多位于中心城市中心地段，成本低、毛利率高 [6] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，已进入大规模开发和销售阶段 [6] - 北京项目拆迁有突破性进展，部分楼宇已开盘销售 [6] - 上海项目10地块拆迁进入最后攻坚阶段，力争春节前完成整体拆迁 [7] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度 [7] - 国际化第一步在美国洛杉矶，获得菲格罗亚中心项目 [7] 其他业务相关情况 - 暂无参与国内土地招拍挂交易意向，不排除未来通过企业间并购等手段在一线城市或特殊资源城市拿地 [7] - 房地产业务转型将做好持有型物业，拓展围绕地产的服务延伸业务，引入互联网概念 [7] - 增资民生证券是响应证监会要求，未来不排除继续寻求其他金融资产牌照 [7] - 搭建大金融平台正在研究，不刻意追求全牌照，拟用三年搭建产业架构，两年丰富业务板块 [8] - 境内对民生证券委任高管参与决策，境外更换和记港陆董事等人员，打造海外融资平台 [8] - 丰富金融板块依托大股东支持，加强管控、引进人才、创新业务模式 [9] - 激励体现在工资、奖金和报酬与业绩挂钩，2006年曾推出股权激励计划 [9]

调研基本信息 - 调研时间为2015年2月10 - 11日 [1][3] - 地点在公司1号会议室 [1] - 参与单位包括国金证券、广发证券等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有董事长韩晓生、财务总监刘国升等 [1] 公司转型战略 - 2014年起制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [3] - 推进国际化，完成美国洛杉矶项目和香港和记港陆收购 [4] - 实现多元化，收购民生证券控股权、参股民生信托，入股中民投、参与中信泰富定向增发 [4] 房地产业务情况 - 2006 - 2007年转型为全国性房地产公司，项目多在中心城市中心地段，成本低、毛利率高 [5] - 武汉项目占地约4000亩，规划建面609万平方米，已进入大规模开发和销售阶段 [5] - 北京项目拆迁有突破，2014年10月部分楼宇开盘销售成绩优于预期 [5] - 上海项目10地块拆迁进入攻坚阶段，力争本年度完成整体拆迁 [6] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进 [6] - 2013年底获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目 [6] - 地产业务互联网化包括开发适合互联网平台产品和整合客户资源 [6] 金融业务情况 民生证券 - 成立于1986年，资本实力和整体水平处行业中游，投行业务、研究业务排名前列 [6] - 2014年业绩提升大，计划三年使各项业务主要指标翻番，业内排名升至30 - 20名 [6][7] - 2014年打造“E民生”综合战略平台，未来通过互联网整合泛海金融资源 [7] 民生信托 - 前身为中国旅游国际信托投资有限公司，2013年重新开业 [7] - 2014年底管理资产规模617亿，收入和利润计划完成率110%左右，不良资产控制在0% [7] - 未来三年目标ROE水平超20%，2016年业务规模和收入将快速上升 [7][8] - 传统通道业务定位实体经济与金融资本对接、地产融资、政府信用业务 [8] - 新类型市场布局资本和债券市场、融资 + 投资并购业务、资产证券化业务 [8][9] 业务协同与整合 - 金融板块整合目标是统一平台，实现客户产品和互联网平台统一 [9] - 探索地产与金融整合，方向是轻资产化、服务化和金融化 [9] 互联网金融规划 - 先各业务板块自身发展并初步内部整合，再结合政策等整合各板块形成自有产品，实现互联网化 [10] 其他事项 - 收购时富金融因其牌照全、有成熟团队，未达成正式协议，将持续披露进展 [10] - 2014年房地产合约销售额近100亿元，通过多种融资形式为转型提供资金 [10] - 薪酬体系分“工资 + 奖金 + 期权”三层，按统一原则制定适应不同行业的激励模式 [10][11]

投资者关系活动概况 - 活动类别为路演活动，时间是2015年10月26日 - 11月5日，地点在北京公司总部、上海浦东四季酒店、深圳福田香格里拉大酒店 [1][3] - 参与单位有中信建投、平安证券等近百家机构投资者研究员、分析师约200余人，上市公司接待人员包括副董事长李明海、总裁韩晓生等 [1][3] 非公开发行方案要点 - 向不超过10名特定对象发行，募集资金不超57.5亿元，控股股东认购约8.5亿元（占总额15%），面向其他投资者公开募资约49亿元 [3] - 35亿元用于上海泛海国际公寓项目，15亿元用于武汉泛海国际居住区桂海园项目，7.5亿元用于偿还金融机构借款 [3] - 发行底价为8.73元/股，控股股东认购股份锁定期3年，其他投资者1年 [3] 公司投资亮点 - 优质土地储备：在北京、上海、武汉、洛杉矶、旧金山等核心地段有大量优质土地 [3][4] - 卓越业绩释放：北京、上海项目拆迁进展突破，房地产业务将大规模、高集中释放业绩 [4] - 清晰转型逻辑：房地产业务现金流入支撑向“金融控股集团”转型，与控股股东旗下金融资产有协同效应 [4] - 出色执行力：收购民生证券72.999%股权、参股民生信托25%股权、收购民安保险51%股权，设立再保险公司等 [4] - 高瞻远瞩国际化战略：2013年底实施国际化战略，在美国多地获取房地产项目，2014年收购中泛控股并打造成海外投融资平台，市值超百亿 [4][5] 公司战略布局 - 房地产板块：未来3 - 5年是业绩释放和高速增长期，转型降低相对比重但总量增长 [5] - 金融业务板块：涵盖证券、信托等领域，涉足互联网金融，目标打造全牌照金融控股集团 [5] - 战略投资板块：成为未来长期回报的可持续盈利来源 [6] - 国际业务板块：2013年起在美国多地收购房地产项目，2014年收购中泛控股，投融资能力提升 [6] 房地产项目销售情况 - 北京、上海项目拆迁障碍消除，存量项目将集中去化，其他城市项目择机入市，房地产业务收入和利润预计快速增长 [6] - 2015年前三季度，房地产业务累计签约销售金额91.81亿元，接近2014年全年的97.83亿元 [6] 其他问题解答 - 公司不会彻底转型为纯金控公司，房地产业务仍为主要板块，会关注增加土地储备方式，关注重点城市核心地段投资机会 [7] - 虽取消本次对民生证券增资计划，但会尽快完成增资，民生证券今年经营业绩较好，优势业务超行业平均水平 [7] - 按公允价值测算资产负债率将大幅降低，公司正优化财务结构，房地产业务结转收入，通过发行票据和债券降低融资成本 [8] - 30亿元证券投资用于战略性投资，不从事短线二级市场股票交易，有助于优化战略布局 [8] - 董事会关注高管和员工激励，除股权激励外，还考虑劳动分红等方式，具体方案在研究中 [9]

公司经营数据 - 2016年一季度，公司实现营业收入约50.78亿元，同比增长193.55% [1] - 2016年一季度，公司总资产约为1345.51亿元，同比增长9.95% [1] 各业务板块情况 互联网金融业务 - 旗下民金所已取得营业执照，配套融资担保公司有望近期落地，“民生金服”等三个应用平台及云平台、大数据两个基础平台建设正推进 [2] 信托业务 - 2016年初通过“收购 + 增资”控股民生信托，目前其资产管理规模超1300亿元，业内排名大幅提升 [2] 保险业务 - 计划通过非公开发行股票募集资金参与亚太财险增资，使其注册资本由约20亿元增至约100亿元，推动其产品和管理升级 [2] - 参与发起设立的亚太再保险和亚太互联网人寿筹建工作稳步推进，有望2016年内实现财险、再保险、互联网保险业态基本布局 [2] 能源业务 - 2015年以中泛控股为平台，成功收购印尼棉兰电厂项目和印尼巴亚瓦信项目 [2] - 未来以印尼棉兰电厂为基础，沿“一带一路”加快电力项目布局，扩大能源业务规模 [2] 证券业务 - 2016年资本市场暴跌，市场交易量萎缩，虽3月行情向好，但民生证券一季度利润同比下降 [3] 投资业务 - 境内通过全资子公司股权公司运作投资业务，该公司注册资本50亿元，已战略入股中国民生投资股份有限公司、万达影视传媒有限公司等 [3] - 境外附属公司先后投资中信股份（0267.HK）、汇源果汁（1886.HK）等 [3] 融资情况 公司债券 - 2016年1月获准向合格投资者公开发行面值总额不超过35亿元公司债券，分两期发行 [3] - 首期3月8日发行完毕，实际募集资金22亿元，票面利率5.60% [3] - 第二期3月24日发行完毕，实际募集资金13亿元，票面利率5.29% [3] 非公开发行股票 - 2016年非公开发行股票方案3月31日获公司股东大会批准，4月20日获中国证监会受理核准，5月中下旬提交反馈意见回复，正在审核中 [3]

公司战略 - 2014年初，公司董事会决定战略转型，提出融合金融、战略投资等业务板块，打造“金融 + 房地产 + 战略投资”综合性控股上市公司 [1][2] - 2015年以来，进一步调整优化战略，明确打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团” [2] 房地产业务 - 2015年下半年以来，国内房地产市场回暖，公司加速释放存量土地价值，优势区域重点项目销售成果不错 [2] - “房地产”是公司业务重要组成部分和转型后主业之一，公司关注优质土地资源拿地机会，近几年新增项目多集中在海外，不排除国内择机增加优质土地储备 [2] - 上海董家渡项目拆迁取得进展，10号地块2015年中完成全部拆迁，12号地块、14号部分地块2015年底与政府签征收框架协议，目前已完成第一轮征询 [3] 金融业务 - 公司已控股民生证券、民生期货、亚太财险、民生信托，全资申请设立民生基金、民金所及融资担保公司，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [2] - 2016年初，公司通过“收购 + 增资”控股民生信托，获银监会批复，完成工商变更和增资手续，民生信托管理资产规模超1000亿元，业内排名大幅提升 [3] - 截至2015年底，公司完成对民生证券增资，民生证券运用增资资金提升业务能力和服务水平，如优化业务流程、创新业务模式、加大营业部网点投入等 [3] - 公司拟以自有资金参与亚太财险增资，使其注册资本由约20亿元增至约100亿元，参与发起设立亚太再保险和亚太互联网人寿，希望年内实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展 [4] 融资情况 - 2016年上半年，公司除已发行公司债券外，重点推动非公开发行股票工作，第一期年初完成，募集资金57.5亿元，第二期7月13日获证监会发行审核委员会审核通过，等待书面核准文件 [4] - 2016年公司加快高成本资金置换，平均资金成本逐步下降 [4]

公司基本情况 - 泛海控股为A股主板上市公司，属房地产开发与经营业，股票代码000046 [1] - 公司前身为“南油物业”，1994年在深圳上市，1998年被泛海系收购，借壳上市，2006 - 2007年两次重大资产重组后转型为全国性房地产公司 [3] 房地产业务情况 国内项目 - 国内开发项目多位于北京、深圳等中心城市中心地段，大多2004年8月前协议取得，成本低、毛利率高 [3] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，业态丰富，已进入大规模开发阶段，为近年业绩提供稳定销售回款，2015年荣膺所在城市项目销售冠军 [3][4] - 北京、上海项目因拆迁工程复杂、成本高，土地价值未有效释放，预计随拆迁推进和项目施工将进入业绩释放期，2015年北京项目销售情况较好 [3][4] 海外项目 - 海外项目位于美国洛杉矶、旧金山等城市核心区位，如2013年底获得洛杉矶菲格罗亚中心项目 [3][4] - 海外拿地原则与境内一致，集中在一线城市核心地段，目前持有的海外土地已增值，盈利前景良好 [5] 投资业务情况 - 境内通过全资子公司泛海股权投资管理有限公司运作投资业务，注册资本50亿元，已战略入股中国民生投资股份有限公司、万达电影院线股份有限公司等 [4] - 境外附属公司先后投资中信股份（0267.HK）、汇源果汁（1886.HK）等 [4] 公司发展规划 - 房地产业务是转型后主业之一，可持续发展，会关注优质土地资源拿地机会，不排除国内增加优质土地储备可能 [5] - 创新“项目整售”模式加速项目去化，获市场高度认可 [5] 项目进展情况 - 上海董家渡10号地块2015年中完成全部拆迁，12号地块、14号部分地块与政府签征收框架协议，已完成第一轮征询工作 [5] 灾害影响情况 - 强降雨未给武汉中央商务区项目造成重大直接经济损失，未对项目销售（预售）造成重大不利影响，不影响上市公司业绩 [6]