金融板块布局 - 公司已控股民生证券、民生信托、亚太财险、民生期货，全资申请设立民生基金、民金所及融资担保公司，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [3] 互联网金融业务进展 - 旗下民金所已取得营业执照，配套融资担保公司有望近期落地，“民生金服”等三个应用平台以及云平台、大数据两个基础平台建设正推进 [3] 民生信托业务发展 - 2015年，民生信托营业收入约10.82亿元、净利润约3.91亿元，分别同比大幅增长131.02%、108.73%，管理资产规模约1133.66亿元，业内排名大幅提升 [3] - 2016年第一季度，公司通过“收购 + 增资”实现对民生信托控股，信托业务平台进一步夯实 [3] 保险板块布局 - 公司计划通过非公开发行股票募集资金参与亚太财险增资，使其注册资本由约20亿元增至约100亿元，推动其产品和管理升级 [3] - 参与发起设立的亚太再保险和亚太互联网人寿筹建工作稳步推进，有望2016年内实现财险、再保险、互联网保险等业态基本布局 [3][4] 民生证券发展计划 - 2015年底，公司用68.5亿元自有资金对民生证券增资，使其注册资本达45.81亿元，净资产超100亿元 [4] - 推动民生证券转型升级，做大做强固有优势业务，推动全业务领域创新，加大网点建设，打造特色、明星营业部 [4] 境外平台发展建设 - 2015年，公司加大对中泛控股（0715.HK）扶持力度，其完成内部整合，搭建合理有效发展模式，业务步入正轨 [4] - 2015年，中泛控股成功配售17.93亿股新股，募集资金港币17.23亿元，开展多笔投资，海外投融资核心平台作用逐步显现 [4] - 2015年，中泛控股开展汇源果汁（1886.HK）、广发证券（1776.HK）等投资，公司将美国洛杉矶泛海广场房地产项目和印尼棉兰电厂项目注入中泛控股 [4] 一季度财报情况 - 2016年一季度财报营业总收入同比增长193%，净利润同比下降37.65%，原因是资本市场暴跌，交易量萎缩，投资情绪低沉，金融行业业绩受负面冲击 [5] 融资结构与成本调整 - 2015年下半年以来，公司加大资本市场融资力度，通过非公开发行股票、发行公司债券和中期票据等置换高成本资金，大幅降低财务成本 [5] 2016年再融资情况 - 2016年1月，公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过35亿元公司债券，分两期发行，首期3月8日发行完毕，实际募集资金22亿元，票面利率5.60%，第二期3月24日发行完毕，实际募集资金13亿元，票面利率5.29% [5] - 2016年非公开发行股票方案3月31日获公司股东大会批准，4月20日获中国证监会受理，正审核中 [5]

调研基本信息 - 调研时间为2016年2月24日上午9:00 - 10:00、2月25日下午15:00 - 17:30 [2] - 调研地点在北京民生金融中心C座会议室 [2] - 参与调研的投资者来自广州证券、广州越秀金控等多家机构，共40余位 [2] - 上市公司接待人员包括公司执行董事、总裁韩晓生等多位高管 [2] 转型战略 - 基于对经济形势和产业趋势判断，董事会决定实施转型战略，地产项目价值释放和大股东金融运营经验是转型基础 [2] - 转型目标是打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团” [2] - 实施步骤为“三年打基础，十年创大业”，加速产业发展，布局金融和能源产业，发展投资业务 [2][3] 业务协同与管理 - 利用房地产业务和金融业务优势，加强金融与地产融合，形成“地产宝”等产品，依托社会化整合资源 [3] - 贯彻转型战略，运用互联网思维促进产融结合，搭建“八大业务平台” [3][4] - 加大人才引进，优化管理流程，完善管理制度和薪酬激励制度 [4] 房地产业务 - 房地产是公司重要主业之一，土地储备优质，拆迁问题逐步解决，未来价值将加速释放 [4] - 公司会关注拿地机会，不排除在国内增加优质土地储备 [4] - 海外拿地原则与境内一致，集中在纽约、洛杉矶等一线城市核心地段，现有海外土地已增值，项目盈利前景好 [5] 金融业务规划 - 秉持“金融全牌照”理念，金融业务涵盖证券、信托、期货等领域，银行和寿险是规划目标 [5] 各金融子公司情况 民生信托 - 2013年成立，2015年向“大金控”方向转移，业绩连续两年大幅增长，管理总资产突破千亿，排名挺进前40 [6] - 未来聚焦投资等五大板块，提升自主投资等能力，力争进入行业上游 [6] 民生证券 - 2015年发展态势良好，净利润同比大幅增长 [6] - 增资后注册资本从21.77亿元增至45.81亿元，净资产超100亿元 [6][7] - 计划未来一年提升各业务线竞争力，向打造国内一流投资银行目标迈进 [7] 保险业务 - 收购民安财险并更名为亚太财险，拟增资80亿使其注册资本达100亿 [7] - 牵头创立亚太再保险，正在保监会审批中 [7] - 发起设立亚太互联网人寿保险公司，拟现金出资2亿元，持股20% [8] 民金所情况 - 工商注册已获批，将成为平台式公司，整合证券、期货等各类金融产品，共享客户渠道等资源 [8]

业绩情况 - 2015年公司实现营业收入约126.71亿，同比增长66.37%，其中房地产行业营业收入约94.18亿，同比增长55.69%，占比74.33%；证券行业营业收入约30.29亿，同比增长93.40%，占比23.91%；保险行业营业收入约2.23亿，占比1.76% [2] - 2015年末，公司总资产约1183.56亿元，同比增长65.95%；净资产约151.63亿元，归属于上市公司股东的净资产约102.88亿元 [2] - 2015年，公司实现归属上市公司股东的净利润约20.20亿元，同比增长29.73% [2] 业务板块与架构 - 公司下设八大业务平台，包括泛海控股保险集团总部、泛海控股房地产开发集团总部等 [3] - 公司已实现控股民生证券、民生期货、亚太财险，参股民生信托，全资申请设立民生基金、民金所及融资担保公司，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [6] 业务发展相关 房地产板块 - 公司未来业绩依赖房地产板块业绩释放，其在国内外重点城市核心区域有大量优质土地储备 [2] - 2016年房地产行业调控围绕拓展多元需求、促进库存去化调整，一线及部分二线热点城市房价有上涨动力，公司主要地产项目分布于一二线城市核心区域，面临较宽松市场环境 [3] - 截至报告期末，未开发土地总建筑面积超450万平方米，在建面积468.31万平方米，扣除竣工面积89.11万平方米，期末在建面积379.20万平方米 [3][4] - 海外地产业务一方面加快已落地项目开发建设，另一方面物色并收购优质项目，已落于美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷四个核心城市中心地段 [4] 金融板块 - 公司拟对民生证券、民生信托、亚太财险等增资，实现金融全牌照布局及做大做强金融业务 [2] - 2016年初设立全资子公司泛海电力，有助于能源业务拓展，扩大产业平台，夯实产融结合基础 [4] - 年内完成对亚太财险战略规划、组织架构、关键人员的优化调整，各项工作渐入正轨 [5] 投资板块 - 境内通过全资子公司泛海股权投资管理有限公司运作投资业务，该公司注册资本50亿元，已战略入股多家公司；境外附属公司先后投资中信股份、汇源果汁等 [5] 互联网金融业务 - 正在筹备成立民金所及配套的民生融资担保有限公司，启动多个平台建设，民金所已取得营业执照，未来将成为平台式公司，整合产品和客户渠道资源 [7] 融资与战略规划 - 2015年通过增发、中期票据、公司债等方式筹措资金，非公开发行股票募集资金约57.5亿元于2016年1月到位，其他募集资金也已到位 [5] - 认为未来金融行业处于上升期，2016年将顺应“走出去”号召，抓好境外资产并购和投资机会，完善海外投资管理机制 [6] - 2016年继续贯彻战略发展目标，推进房地产业绩释放，落地“金融全牌照”战略，完善互联网平台，推进战略投资业务 [6]

整体业绩 - 2015年公司提出新战略目标并推进转型，业绩预增约20%-40%，预计盈利约18.7 - 21.8亿元 [2][3] 房地产业务 - 2015年累计签约销售金额约150亿元，在售项目分布于多个城市，业务价值有望进一步释放 [3] - 房地产是公司业务重要组成部分和转型后主业之一，会关注优质土地拿地机会，不排除国内增加土地储备可能 [3] 保险业务 - 2015年初收购民安财险，完成股权变更，计划将其注册资本由约20亿元增至约100亿元 [4] - 2015年8月牵头创立亚太再保险公司，注册资本100亿元，公司持股20%，事项在审批中 [4] - 2015年12月发起设立亚太互联网人寿保险公司，拟现金出资2亿元，持股20%，将提交审批材料 [4] 证券业务 - 2015年民生证券经营业绩好，净利润同比大幅增长 [4] - 公司对民生证券增资68.5亿元，注册资本从21.77亿元增至45.81亿元，净资产超100亿元 [4][5] 互联网金融协同 - 设立民金所寻求金融与互联网契合点，未来将成平台式公司，整合产品和客户渠道资源 [5] 信托业务 - 2015年向“大金控”转移，民生信托业绩连续两年大幅增长，管理总资产突破千亿规模 [5] 香港平台业务 - 2015年加大对中泛控股整合发展扶持力度，已基本完成内部整合，业务步入正轨 [6] - 2015年中泛控股成功配售17.93亿股新股，募集资金港币17.23亿元，开展多笔投资 [6] 海外地产业务 - 2015年推进美国洛杉矶、旧金山项目建设，收购多个美国项目，业务实力增强、布局更合理 [6] 电力能源业务 - 2015年8月中泛控股以3700万美元收购印尼两座燃煤蒸汽发电厂 [6] - 11月底计划参与印尼爪哇5号燃煤电站项目投资建设，工作在推进中 [6][7]

调研基本信息 - 调研时间为2017年6月16日上午9:30 - 11:00 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层2号会议室 [1] - 参与调研的机构有安信证券、中信证券和仙瞳资本3家 [1] - 上市公司接待人员为公司证券事务代表陆洋、李秀红 [1] 房地产业务情况 - 2016年房地产业务营业收入185.45亿元，占公司营业收入的75.17%，北京、武汉等重点项目销售较好，海外业务版图扩展 [2] - 房地产业务仍是重要产业，未来同步关注国内外优质项目，拿地结合转型战略，考虑与养老、旅游产业结合 [2] - 房地产项目分布不同区域，各区域调控政策影响不同，北京项目剩余量影响有限，武汉芸海园正常销售，上海项目预计下半年正常销售 [3] 民生信托情况 - 从2014年起连续三年业绩翻倍增长，2016年底管理资产规模超1400亿元，营业收入约19.21亿元，税后净利润达9.51亿元 [3] - 主动管理比例约占74%，远超行业平均水平，2016年业务结构调整，开展股权、财产、标品、债权信托业务且比例均衡，财产信托关注房产和船舶 [3][4] - 行业排名从第47位跃居到第14位，中国信托业协会最新评级提升为A类 [4] 金融板块规划 - 2017年金融板块总体规划是加快综合牌照落地，加强管理、提升效益、开拓市场、提升综合实力 [4] - 民生证券2017年优化团队、整合业务，加大固定收益直接投资业务，保留发展投行业务提升业绩 [4] 民金所情况 - 互联网金融板块构建以“民生金服”为核心、“民金所”为骨干公司、“科技金融”为支撑的架构，民金所定位一站式综合金融交易平台 [5] - 民金所已进入内部测试阶段，力争早日面向公众开放 [5] 大股东作用 - 大股东中国泛海形成多元化产业结构和业务格局，为公司发展提供支持和空间 [5] 再融资情况 - 2016年公司加大股权、债权融资力度支持转型发展 [5] - 2017年积极跟进2016年度定增批文事宜，研究探索其他资本市场融资方式 [6] Genworth Financial收购情况 - 2016年参股公司亚太寰宇拟以约27亿美元现金收购Genworth金融集团全部已发行股份，交易待满足交割条件，正在按协议推进 [6] - 收购是公司加快国际化布局重要一步，看好其未来盈利能力和发展潜力，交易完成后按权益法并表核算 [6]

会议基本信息 - 2017年4月25日下午16:00 - 17:30，泛海控股在北京民生金融中心C座22层3号会议室举办2016年度年报电话业绩说明会 [1][2] - 参与单位包括新财投资、尚福投资等多家机构及个人投资者傅金蕾，公司接待人员有执行董事总裁韩晓生等多位高管 [1][2] 房地产开发规划 - 重构房地产板块经营思维、商业模式和内部管理，坚守居住属性，推进项目开发与储备 [2] - 2017年计划新开工面积118.92万平方米，在建面积430.36万平方米，竣工面积135.20万平方米，物色优质项目增加储备，促进存量货值去化 [2] - 加强各板块互动合作，形成综合运营模式，提升项目开发运营效率和效益 [2][3] 各业务板块规划 民生证券 - 2017年针对不利外部环境，优化团队并重新整合业务，加大固定收益等薄弱环节直接投资业务，保留发展现有投行业务提升业绩 [3][4] 民生信托 - 坚持战略发展转型方向，业务上抓好供给侧和需求侧两端，优化机制强化团队完成经营目标 [4] - 业务涉及标品信托、股权信托等多种类型，同业信托和事务信托占比约20%，主动管理比例约74% [5] 亚太财险 - 2017年全面深化内部管理，建立新机制，注入新业态、新业务方向，坚持价值增长，减亏止损、提质增效 [4] 业务协同与影响 金融与地产协同 - 产业特点互动，房地产业务为金融业务奠定基础，金融业务为房地产提供发展方向 [3] - 金融板块做好产业本身，提供专业金融咨询和服务，与资产端整合提供综合产业服务 [3] 房地产调控影响 - 项目分布不同区域，主要在中心城市核心区域，对整体业务支撑力度大，各区域调控影响不同 [4][5] - 北京项目剩余量不大影响有限，武汉芸海园项目即将正常销售，上海项目预计下半年正常销售 [5] 地产储备与海外业务 地产储备 - 武汉中央商务区项目358.86万平方米等多个项目，还有北京星火回迁房等正在开展前期工作的项目 [5] 海外业务 - 2016年新增收购美国夏威夷两个地产项目，夏威夷规划建筑面积约58万平方米，旧金山泛海中心项目开工 [6] - 2017年无在美国进一步拿地计划，做好现有项目规划、建设工作 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2017年5月11日上午9:30 - 11:30 [1] - 地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 参与单位有广发证券、国泰基金、太平洋证券等多家机构，人员达10余人 [1][2] - 上市公司接待人员包括公司执行董事、总裁韩晓生等 [1][2] 房地产业务情况 现状与规划 - 房地产业是传统优势领域，项目步入价值释放阶段，董事会认识到行业变化，要重塑经营思维等 [2] - 2017年计划新开工面积118.92万平方米，在建面积430.36万平方米，竣工面积135.20万平方米，继续物色优质项目增加储备，加强销售去化 [3] - 加强各板块互动合作，形成综合运营模式提升效率和效益 [3] 未来拿地方向 - 继续拿地，关注国内外优质项目，结合转型战略，如与金融业务结合，考虑房地产与养老、旅游产业结合，如小城镇建设 [4] 海外地产业务 - 2016年新增收购美国夏威夷西区项目、夏威夷科琳娜1号地，规划建筑面积约58万平方米 [9][10] - 旧金山泛海中心项目于2016年12月开工，提升公司在美国的品牌知名度 [10] 金融业务情况 民生信托情况 - 2014 - 2016年连续三年业绩翻倍增长，2016年底管理资产规模超1400亿元，营业收入约19.21亿元，税后净利润达9.51亿元 [4][5] - 主动管理比例约占74%，远超行业平均水平 [5] - 2016年业务结构调整，开展股权、财产、标品、债权信托业务且比例均衡，财产信托关注房产和船舶 [5] - 行业排名从第47位跃居到第14位，评级提升为A类 [5] 金融与地产协同效应 - 产业特点互动，房地产业务为金融业务奠定基础，金融业务为房地产业务提供发展方向 [5][6] - 金融板块做好产业本身，提供专业金融咨询和服务，打造完整平台，与资产端整合提供综合产业服务 [6] 公司财务与融资情况 负债率情况 - 2014年转型后金融平台负债占比较高，2016年底负债成本下降，债务结构优化，整体负债率上升未影响流动性，争取2016年度定向增发完成以降低负债率 [6] 2016年再融资情况 - 境内融资：完成2015年度非公开发行股票，募集资金57.5亿元；发行公司债券募集115亿元；规划并启动2016年度非公开发行股票（不超过119亿元）、120亿元私募债、28亿元中期票据项目 [7][8] - 境外融资：中泛控股供股募集约45.74亿港元，泛海控股国际2015有限公司发行2亿美元债券，融资成本下降 [8] 定向增发与亚太财险增资 - 已对亚太财险增资20亿元，待定增款到位后合规置换，增资关注发展投资功能，为保险业务布局奠定基础 [8] 战略投资情况 - 2016年以来累计新增投资超60亿元，重点投资云锋基金、万达影业等项目，加上境外投资平台项目，初步树立品牌形象，建立市场影响力 [7] 海外收购情况 - 2016年参股公司亚太寰宇拟以约27亿美元现金收购Genworth金融集团全部已发行股份，交易待满足交割条件，公司看好其未来盈利能力和发展潜力，完成后按权益法并表核算 [9]

公司业务情况 - 核心业务包括金融和地产，金融业务有证券、信托、保险三个板块 [3] - 民生证券上半年营收 15.60 亿元、净利润 4.06 亿元，IPO 过会项目下半年或体现业绩 [3] - 民生信托上半年营收 8.44 亿元、净利润 2.47 亿元，受疫情和监管政策影响大 [3] - 亚太财险上半年营收 26.53 亿元、净利润 -1807.77 万元 [3] - 民生基金上半年在筹备阶段 [3] - 地产业务核心项目在武汉，上半年受疫情冲击大 [3] 偿债计划 - 非金融板块有息负债规模从 2018 年底 1102.51 亿元降至 2019 年底 738.83 亿元，资产负债率从 2018 年底 86.60%降至 2019 年底 81.39% [4] - 年内需兑付公开市场债务（4 亿美元债、40 亿元私募债、32 亿元中票等）已提前筹措资金 [4] - 一年内到期债务通过经营业务增加现金流、协调资金返还、推动项目出售、转让老股、争取融资续期、利用授信和发债额度等方式偿付 [4] 境外地产出售情况 - 美国 5 个城市有 7 个地产项目，洛杉矶、旧金山项目已开工，其他在前期规划设计阶段 [5] - 放缓海外项目资金投入和开发节奏，积极推动境外资产处置 [5] - 旧金山项目出售进展因疫情延迟，争取 9 月底前完成尽调 [5] 金融子公司引战进展 - 民生证券引战采取增发股份和转让老股方式，增发募集资金已到位，老股转让正与意向投资者洽谈 [5] - 民生信托、亚太财险引战列入工作计划，将有序推进 [5] 公司发展规划 - 2014 年以来推进业务转型，打造综合性控股上市公司，金融业务业绩贡献占比提升 [6] - 2018 年度和 2019 年前三季度金融业务营收比重超 50%，今年初行业类别变更为金融业 - 其他金融业 [6] - 今年 5 月董事会、监事会换届，董监高调整原则为“年轻化、职业化、专业化” [6] - 未来金融方面加强核心能力建设和风险管理，推动业务发力提效；地产方面无新拿地计划，重点开发存量土地并推动转型升级 [6][7]

公司基本信息 - 证券代码 000046，证券简称泛海控股 [1] - 2017 年 9 月 13 日上午 9:30 - 11:00，兴证证券资产管理有限公司到公司实地调研，公司相关人员接待 [1][2] 2017 年上半年业绩情况 - 营业总收入约 53.37 亿元，归属于上市公司股东的净利润约 9.04 亿元，总资产约 1,781.90 亿元，归属于上市公司股东的净资产约 188.73 亿元（数据未经审计） [2] 房地产业务 战略定位与调整 - 立足现有基础与优势，重构经营思维、商业模式和内部管理，促使传统动能焕发新活力 [3] 项目开发与储备 - 2017 年计划新开工面积 118.92 万平方米，在建面积 430.36 万平方米，竣工面积 135.20 万平方米，并继续物色优质项目增加储备 [3] 销售策略 - 加强政策、市场前瞻分析研判，提前做好应对策略，增强项目销售能力，促进存量货值去化 [3] 销售业绩 - 2017 年上半年受调控政策影响，新推盘量不足，地产板块签约销售金额等指标下滑，随着上海董家渡 10 号地项目开盘和武汉芸海园项目持续销售，下半年销售业绩有望大幅提升 [3][4] 未来定位与转型 - 借助金融平台探索新运营模式，如资产证券化、房地产投资基金等，盘活资产，提高经营收益，形成资产端、融资端良性互动 [4] - 研究“养老地产”商业新业态，将经营性物业管理业务与人寿（健康护理）保险相结合 [4] 金融业务 整体发展方针 - 2017 年继续贯彻金融板块发展方针，加快牌照落地，加强管理、提升效益，开拓市场，提升综合实力 [4][5] 各板块业务情况 - **证券板块**：民生证券优化团队，整合业务，保持投行业务优势提升业绩；上半年投资银行业务净收入 3.31 亿元，大幅增长 44.63%；2017 年 8 月评级从 CC 级跃升至 A 级 [5][6] - **信托板块**：坚持战略转型方向，抓好业务两端，优化机制，强化团队，完成经营目标；民生信托盈利能力持续增强，2016 年度跻身 20 家 A 级评级信托公司之列；业务涉及标品信托、股权信托、财产信托、债权信托等，同业信托和事务信托占比约 20%，资产债券化信托规模较小 [5][6][7] - **保险板块**：亚太财险深化内部管理，建立新机制，注入新业态、新业务方向，坚持价值增长，减亏止损、提质增效；年内保费收入、净利润和综合成本率等指标优于预期，第二季度略微盈利 [5][6] 其他业务 互联网金融业务 - 已取得融资担保、融资租赁、商业保理和网络小贷四项业务资质，对应的四家公司形成基本业务团队，合规控险前提下积极运营展业 [8] 收购华富国际 - 将其重新定位为境外综合性金融平台，与境内金融平台产生协同效应；已通过供股方式融资约 51.33 亿港元，突破资本金瓶颈，完善业务模式及运营管理机制；境内业务平台探索与中国泛海金融业务协作 [7][8] 公司应对措施 有息负债应对 - 加快战略转型、国际化进程及地产项目销售去化，提高项目回款效率；发挥多市场、多平台优势，加大股权、债权融资力度，优化资本结构、降低融资成本 [7] 定增进展 - 2016 年度定增项目未获中国证监会批文，积极与证监会沟通并关注同业再融资进展，与前期意向投资者交流，获批后尽快完成发行 [7]

投资者关系活动基本信息 - 活动时间为2020年1月2日下午15:00 - 17:00 [1][3][5] - 活动地点在北京民生金融中心会议室 [1] - 参与单位有合茂集团、富赢资产、东方利锦投资等多家机构 [1] - 上市公司接待人员包括公司董事、副总裁、董事会秘书舒高勇等多人 [1] 公司财务状况 - 2018年底公司有息负债规模约1100亿元，2019年9月底降至约750亿元，公司通过未新增拿地、优化资产负债结构、出售项目等举措主动降杠杆、减债 [3] - 公司管理层决心降低资产负债率，2020年将着手研究规划未来几年资产、负债配比 [3] 公司担保与质押情况 - 公司对第三方的担保源于2019年初出售东风公司、上海公司股权后相关债务延续，其余“对外担保”为对控股子公司融资担保，风险可控 [4] - 公司大股东质押公司股票大部分系场外质押，持续质押为补充质押，大股东资信良好，质押风险可控 [4] 公司引战计划 - 金融子公司层面，公司对民生信托持股93.42%，对民生证券持股87.645%，对亚太财险持股51%，为完善股权结构、提升实力推动引战 [4][5] - 地产公司层面，公司期望为武汉项目引入在项目开发、产业运营等方面有丰富经验的优质投资者 [5]