收入和利润（同比环比） - 截至2019年6月30日止六个月收益为2640万港元，较去年同期增加约2460万港元[9] - 公司拥有人应佔虧損為320萬港元，較去年同期虧損1470萬港元減少[9] - 每股虧損為0.51港仙，去年同期為2.34港仙[9] - 公司拥有人应占期内亏损为324.1万港元，较去年同期1467.7万港元减少78%[82] - 公司总收益为2638万港元，其中物业销售及管理服务收益2257.2万港元（占比85.5%）[84] - 期内亏损346.4万港元，较去年同期1467.7万港元收窄76.4%[84] - 每股亏损0.51港仙，较去年同期2.34港仙改善78.2%[84] - 除稅前虧損為205.3萬港元，較去年同期1453.9萬港元收窄85.9%[95] - 公司2019年上半年总收益2638万港元，较2018年同期的181.5万港元增长1353%[151] - 公司2019年上半年除税前亏损205.3万港元，较2018年同期亏损1453.9万港元改善85.9%[151] - 其他收入大幅下降至313万港元，较去年同期1443万港元下降78.3%[158] - 所得税开支为141万港元，较去年同期13.8万港元增长922%[162] - 每股基本亏损为0.0051港元，较去年同期0.0234港元改善78.2%[168] 成本和费用（同比环比） - 融资成本809.2万港元，较去年同期1993.5万港元下降59.4%[84] - 融資成本達809.2萬港元，較去年同期1993.5萬港元下降59.4%[95] - 融资成本为809万港元，较去年同期1994万港元下降59.4%[159] 各条业务线表现 - 物業發展收益為2090萬港元，去年同期為零[9][10] - 提供融資收益為360萬港元，去年同期為50萬港元[9] - 物业投资业务分部收益约20万港元，较去年同期的50万港元减少约30万港元或60%[22] - 物业管理服务收益约160万港元，较去年同期的50万港元增加约110万港元或220%[23] - 融资业务收益约360万港元，较去年同期的80万港元增加约280万港元或350%[24] - 公司2019年上半年物业发展分部收益2093.3万港元，分部业绩609.7万港元[151] - 公司2019年上半年提供物业管理服务分部收益163.9万港元，同比增长207.5%（2018年同期53.3万港元）[151] - 公司2019年上半年提供融资分部收益359.6万港元，同比增长344%（2018年同期81万港元）[151] - 公司物业投资分部2019年上半年收益21.2万港元，较2018年同期的47.2万港元下降55.1%[151] - 公司2019年上半年出售物业收益主要来自经活化工厦车间单位1693.3万港元和重建工厦停车场400万港元[147] 资产和负债变化 - 投资物业组合总账面值约810万港元，较2018年底的1350万港元减少约540万港元或40%[22] - 总权益约6.998亿港元，较2018年底的7.926亿港元减少约9280万港元或11.7%[26] - 银行结余及现金约5820万港元，较2018年底的1.214亿港元减少约6320万港元或52.1%[26] - 尚未偿还银行借贷约25.332亿港元，较2018年底的23.644亿港元增加约1.688亿港元或7.1%[26] - 境外借款约1700亿韩元（约1.149亿港元），较2018年底的1400亿韩元（约9800万港元）增加约300亿韩元或21.4%[32] - 待售物业账面值约30.824亿港元，较2018年底的29.046亿港元增加约1.778亿港元或6.1%[33] - 银行结余及现金为5821.7万港元，较期初1.21亿港元下降52%[88] - 待售物业价值30.85亿港元，较期初29.07亿港元增长6.1%[88] - 借贷总额25.33亿港元，较期初23.64亿港元增长7.1%[88] - 总权益为6.998亿港元，较期初7.926亿港元下降11.7%[88] - 待售物業增加1.463億港元，較去年同期1.108億港元增長32%[95] - 合約負債增加197.7萬港元，較去年同期1.812億港元下降89.1%[95] - 公司总资产为33.965亿港元，较期初33.233亿港元增长2.2%[155] - 物业发展分部资产为31.551亿港元，占总资产的92.9%[155] - 提供融资分部资产为1.861亿港元，较期初2.215亿港元下降16%[155] - 公司总负债为26.968亿港元，较期初25.307亿港元增长6.6%[155] - 物业发展分部负债为25.78亿港元，占总负债的95.6%[155] - 投资物业公平值下降至805万港元，较期初1347万港元下降40.2%[172] - 浮息应收贷款总额为184,888千港元，较2018年末的217,880千港元下降15.1%[181][185] - 待售物业账面值增长6.1%至3,084,541千港元，其中发展物业占2,578,677千港元[193] - 按公允价值计入损益的金融资产增长78.4%至11,796千港元，主要因上市权益证券投资增加[188] - 非上市基金投资产生公平值亏损166千港元，期末估值4,703千港元[189] - 收购按金支付9,876千港元，总交易对价49,380千港元涉及香港物业收购[198] - 待售物业中3,082,377千港元（占比99.9%）已质押用于银行借贷抵押[194] 现金流变化 - 營運活動所用現金淨額為9353.8萬港元，較去年同期1.774億港元改善47.3%[95] - 投資活動所用現金淨額1131.6萬港元，較去年同期現金流入129.2萬港元轉為流出[98] - 融資活動現金淨流入421.2萬港元，較去年同期1536.5萬港元下降72.6%[98] - 已付股息994.3萬港元，較去年同期351.2萬港元增長183.2%[98] - 籌得借貸3.463億港元，較去年同期4.147億港元下降16.5%[98] - 期末現金及現金等價物為582.2萬港元，較期初1213.7萬港元下降52.1%[98] 资本结构和财务比率 - 资本负债比率由2018年底的298.3%上升至362.0%，净债务对权益比率由283.0%上升至353.7%[27] 股息和股东回报 - 2018年度末期股息为每股15.5港仙，较2017年度的5.6港仙增长176.8%[48] - 2019年中期无股息派付，而2018年同期为每股2.4港仙[48] 股权结构和董事持股 - 执行董事陈文辉持股440,116,800股，占总股本68.61%[49] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[53] - 董事张慧璇持股6,399,200股，占总股本1.00%[49] - 董事廖汉威持股4,899,200股，占总股本0.76%[49] - 董事庞锦强持股2,136,000股，占总股本0.33%[49] - 非执行董事严国文持股627,200股，占总股本0.10%[49] - 独立非执行董事陈华敏持股627,200股，占总股本0.10%[49] - 陈文辉先生通过Star Properties Holdings (BVI) Limited持有公司股份432,140,800股，占总已发行股份67.36%[55][57] - 林建国先生通过Eagle Trend (BVI) Limited持有公司股份38,259,200股，占总已发行股份5.96%[55][57] - 公司已发行股份总数截至2019年6月30日为641,498,000股[58] 购股权计划 - 2017年度授予董事及雇员购股权26,107,200份，行使价每股0.98港元[59] - 2018年度授予购股权21,193,088份，行使价每股0.75港元[59] - 陈文辉先生持有未行使购股权4,704,000份（行使价0.98港元）和772,000份（行使价0.75港元），分别占比0.73%和0.12%[62] - 蛋慧骏女士持有未行使购股权4,704,000份（0.98港元）和1,395,200份（0.75港元），分别占比0.73%和0.22%[62] - 廖汉咸先生持有未行使购股权4,704,000份（0.98港元）和195,200份（0.75港元），分别占比0.73%和0.03%[62] - 严国文先生持有未行使购股权470,400份（0.98港元）和156,800份（0.75港元），分别占比0.07%和0.02%[62] - 李仲明先生于2017年1月25日获授470,400股购股权，行使价0.98港元，占已发行股份0.07%[65] - 李仲明先生于2018年10月10日获授156,800股购股权，行使价0.75港元，占已发行股份0.02%[65] - 其他承授人于2017年1月25日获授3,292,800股购股权，行使价0.98港元，占已发行股份0.51%[65] - 其他承授人于2018年10月10日获授7,237,888股购股权，行使价0.75港元，其中已行使4,842,000股，未行使1,455,088股，占已发行股份0.23%[65] - 截至2019年6月30日已发行股份总数为641,498,000股[67] 项目进展和物业交付 - 天際中心項目完成交付兩個停車位收益80萬港元[11] - 星星中心項目完成交付兩個停車位收益400萬港元[12] - 虹方項目完成交付兩個單位收益1690萬港元[14] - 柴灣角項目預計2021年完成重新發展為商業大廈[15] - 元朗地盤項目已啟動地基工程，計劃重新發展為住宅樓宇[16] 会计政策和准则应用 - 公司应用香港财务报告准则第16号租赁确认使用权资产按成本计量减累计折旧及减值亏损[116] - 使用权资产成本包括租赁负债初步计量金额初始直接成本及复原成本估计[117] - 使用权资产按直线基准于估计使用年期或租期较短者内计提折旧[117] - 租赁土地及楼宇若无法可靠分配则整项列为物业厂房及设备[119] - 可退还租赁按金按公平值初始确认调整视为额外租赁付款计入使用权资产成本[120][130] - 租赁负债按未付租赁付款现值确认使用增量借款利率计算[122] - 租赁付款包括固定付款可变付款剩余价值担保及终止罚款[123] - 租赁修改若扩大范围且代价合理则作为单独租赁入账[127] - 经营租赁修改作为新租赁处理预付款项视为新租赁部分[132] - 公司选择不重新评估首次应用日前合约仅对新合约应用租赁定义[133] - 公司追溯采用香港财务报告准则第16号，对2019年1月1日初始应用日期的累计影响确认于期初保留盈利，未重列比较资料[134] - 公司选择不确认租期在2019年1月1日起12个月内终止的租赁负债和使用权资产，涉及金额198万港元[137] - 公司作为出租人应用新准则后，对2019年1月1日的简明综合财务状况表无重大影响[138] 其他重要事项 - 截至2019年6月30日，公司雇员总数为17名，较2018年12月31日的16名增加1名[36] - 期内全面开支总额为586.8万港元，较去年同期1467.7万港元减少60%[82] - 非控股权益应占期内亏损为22.3万港元[82] - 公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[72] - 德勤审计确认简明综合财务报表符合香港会计准则第34号编制要求[80] - 投资物业公平值亏损62万港元，较去年同期收益670万港元转亏[84] - 非控股权益出资172.6万港元[92] - 即期应收贷款部分为16,662千港元（占比9.0%），非即期部分为168,226千港元（占比91.0%）[181] - 应收贷款实际利率区间为3.5%至7.125%，与2018年末保持一致[185] - 贸易及其他应收款项中信贷损失拨备为18,765千港元，涉及单一客户租赁应收款项减值[198][199] - 所有应收贷款均以物业抵押，抵押品公允值高于账面值，且无逾期或减值[183][184]

收入和利润（同比环比） - 公司收益约为671.7百万港元（2017年：约732.4百万港元）[16][18] - 公司拥有人应占溢利约为191.8百万港元（2017年：约95.8百万港元）[16][18] - 公司收益较去年减少约60.7百万港元[18] - 公司拥有人应占溢利较上年度增加约96.0百万港元[18] - 公司股东应占综合溢利净额为191.8百万港元，较去年显著增长[10] - 每股盈利为30.6港仙[10] 成本和费用（同比环比） - 外聘核数师德勤核数服务费用为990,000港元，同比下降2.0%[98] - 非核数服务费用为430,000港元，同比下降45.7%[98] 各条业务线表现 - 物业发展业务收益为667.2百万港元，同比下降8.4%[19] - 天际中心交付8个泊车位，金额10.5百万港元[19] - 星星中心交付12个地下泊车位，金额14.1百万港元[21] - 虹方交付108个单位，确认收益653.1百万港元[21] - 物业投资业务收益0.7百万港元，同比下降65%[25] - 物业管理服务收益1.0百万港元，与去年持平[26] - 融资业务收益2.7百万港元，同比增长145%[27] 各地区表现 - 公司在韩国首尔收购地盘以扩展土地储备[10] - 韩国物业境外借款约140亿韩元（约98百万港元），融资成本保持在约3.5%[33] 管理层讨论和指引 - 虹方发展项目完成带来收益[10][18] - 元朗地盘项目已进入地基工程阶段[10] - 董事会建议派发每股15.5港仙之末期股息[10][17] - 公司2018年每股派发中期股息2.4港仙[158] - 公司2018年每股建议派发末期股息15.5港仙[158] - 公司2018年可供分派储备约为2.98亿港元[166] 其他财务数据 - 现金及银行结余121.4百万港元，同比增长91%[29] - 流动资产3103.7百万港元，同比增长31%[29] - 流动负债2530.4百万港元，同比增长39%[29] - 银行借贷从2017年12月31日的约1715.2百万港元增加至2018年12月31日的约2364.4百万港元[30] - 资本负债比率从2017年12月31日的约267.2%上升至2018年12月31日的约298.3%[30] - 净债务对权益比率从2017年12月31日的约257.3%上升至2018年12月31日的约283.0%[30] - 债务对资产比率从2017年12月31日的约67.0%小幅上升至2018年12月31日的约67.5%[30] - 资本承担从2017年12月31日的约128.0百万港元增加至2018年12月31日的约213.6百万港元[30] - 投资物业、待售物业及已质押银行存款账面值分别约为13.5百万港元、2904.6百万港元及10.1百万港元[34] - 待售物业从2017年12月31日的约2243.1百万港元增加至2018年12月31日的约2904.6百万港元[34] - 公开发售所得款项净额约132.8百万港元已悉数动用，其中支付柴湾角项目地价56.0百万港元，支付利息开支62.0百万港元，一般营运资金14.8百万港元[45] 公司治理 - 董事会由8名董事组成含4名执行董事1名非执行董事3名独立非执行董事[73] - 所有董事出席董事会会议及股东大会次数均为4/4[76] - 陈文辉同时担任主席及行政总裁职务违反企业管治守则第A.2.1条[71] - 独立非执行董事签署三年服务合约可提前三个月书面通知终止[75] - 董事持续参与专业发展以更新法律法规及市场变动知识[80] - 高級管理層负责日常管理行政及营运包括年度中期业绩等决策[79] - 董事会通过大多数表决机制决策并定期检讨授权管理层的职能[72] - 公司秘书张慧璇女士2018年接受超过15小时专业培训符合上市规则要求[84] - 审核委员会2018年举行四次会议全体成员出席讨论财务报告及内控事宜[97] - 公司采纳经修订董事会成员多元化政策涵盖性别年龄文化等多元范畴[86][87] - 独立非执行董事任期三年须每三年于股东周年大会退任一次[90] - 董事会确认2018年度综合财务报表真实公平反映集团状况[91] - 全体董事2018年度遵守证券交易标准守则无违规事件[93] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成陈华敏女士任主席[97] - 提名委员会每年汇报董事会多元化组成并监察政策执行[88] - 执行董事庞锦强教授2018年接受ABC三类董事培训[82] - 公司秘书培训要求为每财政年度不少于15小时[84] - 薪酬委员会由两名独立非执行董事及一名执行董事组成[100] - 薪酬委员会年度举行三次会议审议董事及高管薪酬政策[102] - 提名委员会由一名非执行董事、两名独立非执行董事及一名执行董事组成[105] - 提名委员会年度举行一次会议评估董事会架构及独立性[107] - 执行委员会由四名执行董事组成负责集团日常管理及投资决策[109] - 风险控制委员会由一名非执行董事、三名执行董事及一名独立非执行董事组成[110] - 内部审计处年度对风险管理及内部监控系统进行财务运营合规性审查[111] - 风险控制委员会监督集团风险及合规管理系统政策及架构[110] - 风险控制委员会本年度举行两次会议审查内部监控及风险管理[112] - 风险控制及审核委员会与核数师未发现重大事项但识别需改进领域[112] - 公司于2017年2月1日委任力高企业融资有限公司为合规顾问[112] - 关联方交易符合上市规则第14A章定义但获完全豁免披露要求[114] - 股东特别大会需持股不少于十分之一股东联合申请召开[115] - 股东特别大会需在申请提交后21天内安排两个月内召开[116] - 公司2016年6月27日采纳股东沟通政策及举报政策[119][120] - 截至报告日期雇员未报告任何重大欺诈或失当行为[120] - 董事会确认2018年12月31日无重大错误陈述或持续经营疑虑[125] 环境、社会及管治（ESG） - 环境社会及管治报告依据联交所附录27指引编制[127] - 公司办公室电力消耗量为12,141千瓦时，较2017年9,248千瓦时增长31.3%[131] - 公司办公室产生二氧化碳当量排放9,591千克，较2017年7,306千克增长31.3%[131] - 公司办公室能源消耗强度为每平方呎2.86千瓦时，较2017年每平方呎4.61千瓦时下降38.0%[131] - 公司汽车汽油使用量为5,741.17升，较2017年5,706.13升微增0.6%[133] - 公司业务无重大温室气体排放及废弃物产生[131][134] - 公司严格遵守香港强制性公积金计划条例及劳动相关法规[136] - 公司报告期内无违反安全法规的罚款或处罚记录[137] - 公司要求承包商持有ISO 9001、ISO14001等行业认证[142] - 公司通过双面打印和纸张循环使用减少资源消耗[129] - 公司办公室温度控制在25摄氏度以降低空调能耗[129] - 公司2018年无报告任何贪污案例[145] - 公司2018年无重大违反健康安全广告商标隐私相关法规的情况[144] - 公司要求承包商提供自落成起为期一年的缺陷责任期[144] - 公司2018年一直遵守相关反贪污及反洗钱法律法规[145] - 公司2018年遵守对业务有重大影响的适用法律及法规[155] 市场趋势与运营环境 - 香港住宅市场中原城市领先指数在2018年8月达到峰值188.64点[46] - 香港住宅市场指数在2019年1月回落至170.19点，较峰值下跌约10%[46] - 香港龙头发展商以112.6亿港元中标启德住宅地皮，平均每平方英尺17,360港元[49] - 毗邻地皮在2018年12月以每平方英尺13,523港元中标，单价较前次涨幅达28%[49] - 2019年1月一手住宅交易量约2000例，较2018年11月720例和12月399例总和增长近两倍[49] - 一手住宅交易量2019年1月环比2018年12月399例增长约400%[49] - 一手住宅交易量2019年1月环比2018年11月720例增长约178%[49] - 中美贸易战和加息担忧是市场回落的主要因素[46] - 美联储主席2018年11月讲话暗示利率略低于中性水平[47] - 特朗普与习近平2018年12月会晤后贸易战达成暂时休战共识[47] 人力资源与董事背景 - 公司雇员人数从2017年12月31日的11名增加至2018年12月31日的16名[39] - 非执行董事严国文拥有逾22年香港企业财务、权益资本市场及并购顾问领域经验[59] - 独立非执行董事萧少滔拥有逾25年企业财务经验[60] - 独立非执行董事李仲明自2010年9月起担任梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司董事[61] - 独立非执行董事陈华敏拥有逾25年私募股权、企业财务及财务顾问经验[63] - 高级管理层李立人拥有逾17年物业发展、建筑、楼宇及建造业经验[64] - 高级管理层麦志鹏拥有逾25年屋宇设备工程、照明设计、项目管理及物业发展经验[64] - 谭国权自2019年3月1日起辞任项目发展主管[66] - 许莹莹自2015年10月起担任持牌代表可进行第4/5/9类受规管活动[66] - 黄淑云拥有逾20年财务经验为香港会计师公会及英国特许公认会计师公会会员[67] 股权结构与购股权计划 - 执行董事陈文辉持股权益占比70.65%[172] - 公司已发行股份总数627,200,000股[174] - 股东陈文辉通过控股公司持股权益占比68.90%[185] - 股东林建国通过控股公司持股权益占比6.10%[185] - 股东Eagle Trend (BVI) Limited持股权益占比6.10%[185] - 陈文辉个人购股权权益占比1.75%[185] - 公司已发行股本为6,272,000港元，分为627,200,000股股份[195] - 公司于2018年10月18日授予21,193,088份购股权，行使价为每股0.75港元[191] - 截至2018年12月31日，6,350,400份购股权已失效且无购股权获行使[191] - 购股权计划可发行股份总数上限为公司已发行股本的30%或上市日期已发行股本的10%[195] - 向单一参与者授予购股权上限为不超过公司已发行股本总额的1%[196] - 购股权计划有效期为十年，自生效日期起计算[199] - 控股股东陈文辉确认2016年6月27日至2018年12月31日期间遵守不竞争承诺[189] - 董事在报告期内未持有与公司业务存在竞争关系的权益[190] - 购股权承授人需支付1.00港元名义代价接接纳购股权[200] - 2018年12月31日已发行股份总数为627,200,000股[187] 客户与供应商集中度 - 最大供应商占公司总成本58.4%[167] - 五大供应商合计占公司总成本74.4%[167] - 最大客户贡献公司总收益5.7%[167] - 五大客户合计贡献公司总收益17.2%[167] 公司基本信息 - 公司股份自2016年7月13日起于联交所主板上市[151] - 公司主要业务包括物业发展及投资、物业管理服务及融资业务[149]