CONTENTS 目錄 Corporate Profile 公司簡介 2 Core Value 核心價值 3 Corporate Information 公司資料 4 Management Discussion and Analysis 管理層討論及分析 7 Financial Summary 財務概要 16 Directors’ Report 董事會報告 18 Corporate Governance Report 企業管治報告 39 Biographical Details of Directors and Senior Management 董事及高級管理層履歷 59 Independent Auditor’s Report 獨立核數師報告 68 Audited Consolidated Financial Statements 經審核合併財務報表 Consolidated Statement of Profit or Loss 合併損益表 79 Consolidated Statement of Profit or Loss and 合併損益及其他全面收入表 80 Other Comprehensiv ...

公司基本信息 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，2020年7月14日前原名毅德国际控股有限公司[5] - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东[7] - 2020年公司战略升级为“新生态产城服务商”，更名“粤港湾控股有限公司”[7] - 公司股份代号为1396，在香港联合交易所上市，13.85%于2023年到期优先票据在新加坡证券交易所上市[14] 公司报告与交易安排 - 公司2022年度报告印刷版本将于2023年4月29日寄发[1] - 公司股份自2023年4月3日上午九时正起暂停交易，申请自2023年5月2日上午九时正起恢复交易[3] 公司管理层变动 - 王再兴先生于2022年6月27日由非执行董事调任执行董事[12] - 何飞先生于2022年6月27日获委任为总裁[12] - 魏海燕女士于2022年6月27日获委任为执行董事[12] - 冯科先生于2022年6月27日获委任非执行董事，于2023年3月1日辞任[12] - 戴亦一先生于2023年4月7日辞任独立非执行董事[12] - 曾云枢于2022年6月27日获委任为公司主席[105] - 王再兴于2022年1月20日由执行董事及主席调任非执行董事及主席，6月27日调任执行董事及联席主席[105] - 蔡鸿文于2022年6月27日获委任为公司联席主席[105] - 何飞于2022年6月27日获委任为公司执行董事兼总裁[105] - 陈军余于2022年1月20日获委任为执行董事兼联席主席兼总裁，5月6日辞任[105] - 杨三明于2022年1月20日由总裁调任执行总裁，6月27日辞任执行董事兼执行总裁[105] - 王德文于2022年1月20日辞任联席总裁，6月27日辞任执行董事[105] - 冯科于2022年6月27日获委任非执行董事，2023年3月1日辞任[105] - 戴亦一于2023年4月7日辞任独立非执行董事[105] - 曾云枢先生于2022年6月27日被委任为董事会主席[198] - 王再兴先生于2022年6月27日由非执行董事兼主席调任为执行董事兼联席主席[199] - 蔡鸿文先生于2022年6月27日被委任为董事会联席主席[200] - 何飞先生于2022年6月27日获委任为执行董事及公司总裁[200] 宏观经济环境 - 2022年中国GDP达121万亿元，同比增长3% [15] - 2023年全球经济增长预期放缓，中国出口贸易面临挑战，国内经济支撑或转向内循环[20] - 中央坚持“房住不炒”，供需两端政策有优化空间，房企融资链有望畅通，资金面或改善[20] 公司业务战略 - 公司将在投资端实施审慎拿地策略，通过合作开发降低风险、减少支出[22] - 公司在销售端将加强销售回款，通过主动灵活策略加速去化[22] - 公司在运营端将强化品质提升策略，严控成本费用支出[22] - 公司在融资端将积极拓展融资渠道，优化债务结构，降低融资成本[23] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司合约销售约24.504亿元，较2021年的45.825亿元下降约46.5% [19] - 截至2022年12月31日，公司已确权土地储备约820万平方米，2021年12月31日为940万平方米[19] - 2022财年公司收入约为31.681亿元，较2021财年的55.709亿元下降[27] - 2022财年销售成本约为32.141亿元，较2021财年的48.356亿元下降[28] - 2022财年公司录得负毛利约4600万元，2021财年录得毛利约7.353亿元[29] - 2022财年其他净亏损约为5620万元，2021财年亏损约为1.658亿元[30] - 2022财年销售及行政费用总额约为4.635亿元，较2021财年的6.695亿元下降30.8%[31] - 2022财年公司确认减值亏损约为3.4亿元，2021财年为1210万元[35] - 2022财年投资物业确认公允值亏损约为6.774亿元，2021财年约亏损970万元[37] - 2022财年融资成本约为4.003亿元，较去年的2.97亿元增加34.8%[38] - 截至2022年12月31日，集团现金余额约为人民币19.404亿元，2021年12月31日约为人民币21.368亿元[44] - 截至2022年12月31日，集团银行贷款及其他借贷约为人民币49.097亿元，2021年12月31日约为人民币32.713亿元；优先票据约为人民币26.098亿元，2021年12月31日约为人民币23.465亿元；以摊余成本计量的金融负债约为人民币3.526亿元，2021年12月31日为人民币8.635亿元[45] - 截至2022年12月31日，集团或然负债约为人民币32.555亿元，2021年12月31日约为人民币32.437亿元[46] - 截至2022年12月31日，已订约但未在财务报表内拨备的资本承担中，建设及发展合约为人民币13.48488亿元，2021年为人民币50.00054亿元；土地合约为0，2021年为人民币2.5155亿元[49] - 截至2022年12月31日，流动比率为1.40，2021年为1.62；资产负债率为34.7%，2021年为27.1%[49] - 2022年公司收入为3,168,080千元人民币，2021年为5,570,884千元人民币[60] - 2022年公司毛利亏损45,974千元人民币，2021年为盈利735,254千元人民币[60] - 2022年公司除税前亏损1,916,618千元人民币，2021年亏损355,669千元人民币[60] - 2022年公司年内亏损1,729,027千元人民币，2021年亏损445,110千元人民币[60] - 2022年12月31日公司非流动资产为2,708,667千元人民币，2021年为3,650,383千元人民币[61] - 2022年12月31日公司流动资产为19,998,734千元人民币，2021年为20,222,582千元人民币[61] - 2022年12月31日公司流动负债为14,311,628千元人民币，2021年为12,490,269千元人民币[61] - 2022年董事会不建议派付末期股息，2021年也未派付[72] - 2022财年，慈善捐款及其他捐款约为人民币0.4百万元，2021财年为人民币1.3百万元[81] 各条业务线数据关键指标变化 - 物业开发及相关服务收入约为11.215亿元，较2021财年的40.882亿元下降72.6%[27] - 物业开发及相关服务销售成本约为11.68亿元，较2021财年的33.588亿元下降65.2%[28] - 2022财年，物业开发及相关服务分部单一最大客户和五大客户收入分别占集团收入约0.5%和1.4%[77] - 2022财年，物业开发及相关服务分部单一最大供应商和五大供应商采购总额分别占集团采购总额约28.3%和53.6%[78] 公司股份相关 - 2022年8月17日董事会建议实行股份合并，9月23日获股东批准，9月27日生效，每10股面值0.01港元股份合并为1股面值0.1港元股份[58] - 2022年12月31日公司已发行股份总数为453,735,400股每股面值0.1港元（调整后），2021年12月31日为4,537,354,000股每股面值0.01港元[59] - 2022年9月27日，每十股已发行及未发行现有股份合并为一股合并股份的股份合并生效[90] 购股计划相关 - 购股计划可发行股份最高数目为40,148,440股，约占报告日期已发行股份总数的8.85%[85] - 截至2022年12月31日，可就购股计划授出的购股发行股份总数为6,252,000股，占2022财年已发行股份加权平均数约1.38%[91] - 2022年1月1日和12月31日，根据购股计划可授予购股数量分别为17,208,440股和11,208,440股[93] - 购股计划自2019年5月30日起十年内有效，截至2022年12月31日，余下期限约为六年五个月[88] - 公司接获签署要约函件及汇款人民币1.00元时，购股获承授人接纳，汇款应不迟于要约日期起7天内收到[87] - 上市规则新第17章于2023年1月1日生效，公司在修改购股计划前需遵守过渡安排相关规定[94] - 2022年初未行使购股权总数为12320000份，年内授予6000000份，失效12068000份，年末剩余6252000份[95] - 何飞先生于2022年6月26日获授3000000份购股权，授予日期前收市价为2.5港元每股，行使价为5.0港元每股，公平价值为0.031港元每股[95] - 陈军余先生于2022年1月20日获授3000000份购股权，后于5月6日辞职，购股权失效，授予日期前收市价为4.1港元每股，行使价为5.0港元每股，公平价值为0.069港元每股[95][97] - 2022年6月26日授出的购股权限期归属及行使，2023年4月1日归属30%，行使期为2023年4月1日至7月1日；2024年4月1日归属30%，行使期为2024年4月1日至7月1日；2025年4月1日归属40%，行使期为2025年4月1日至7月1日[102] - 2022年1月19日授出的购股权限期归属及行使，但因陈军余辞职已全部失效，原计划2022年4月1日归属30%，行使期为2022年4月1日至7月1日；2023年4月1日归属30%，行使期为2023年4月1日至7月1日；2024年4月1日归属40%，行使期为2024年4月1日至7月1日[102] - 2020年6月12日及12月7日授出的购股权限期归属及行使，2021年4月1日归属30%，行使期为2021年4月1日至7月1日；2022年4月1日归属30%，行使期为2022年4月1日至7月1日；2023年4月1日归属40%，行使期为2023年4月1日至7月1日[103] - 杨三明先生于2022年6月27日辞去执行董事职务，相关2100000份购股权失效[95][98] - 王德文先生于2022年6月27日辞去执行董事职务，年初700000份购股权，年内300000份失效，年末剩余400000份[95][99] - 林智远先生于2022年6月20日辞去独立非执行董事职务，相关63000份购股权失效[95][100] - 岳峥先生于2022年6月27日辞去独立非执行董事职务，相关63000份购股权失效[95][101] 公司股权结构 - 2022年12月31日，曾云枢、蔡鸿文分别持有公司普通股276,443,711股，占已发行总股本60.93%[125] - 2022年12月31日，何飞持有公司普通股和购股权合计25,686,770，占已发行总股本5.66%[125] - 股权百分比按2022年12月31日已发行的453,735,400股股份计算[126][132] - 2022年12月31日，曾云枢先生及配偶通过相关公司于276,443,711股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[126] - 2022年12月31日，蔡鸿文先生及配偶通过相关公司于276,443,711股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[127] - 2022年12月31日，顶昇持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，SUNET GLOBAL LIMITED持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，王剑先生持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，何飞先生持有22,686,770股公司股份及3,000,000股购股权，占已发行总股本约5.66%[1

公司基本信息 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，股份代号为01396.HK[4] - 2020年7月14日前公司原名为毅德国际控股有限公司，后更名[4] - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东[5] - 2020年公司战略升级为“新生态产城服务商”[5] 公司管理层变动 - 杨三明、王德文于2022年6月27日辞任执行董事[12] - 何飞、魏海燕于2022年6月27日被委任为执行董事[12] - 冯科于2022年6月27日被委任为非执行董事[12] - 林智远于2022年6月20日辞任独立非执行董事[12] - 岳峥于2022年6月27日辞任独立非执行董事[12] - 关浣非、韩秦春于2022年6月27日被委任为独立非执行董事[12] - 2022年1月20日曾云枢辞任董事会联席主席，6月27日被委任为董事会主席[139] - 2022年1月20日王再兴由执行董事调任为非执行董事，6月27日由非执行董事兼董事会主席调任为执行董事兼董事会联席主席[139] - 2022年1月20日蔡鸿文辞任董事会联席主席，6月27日被委任为董事会联席主席[139] - 2022年6月27日何飞获委任为执行董事及公司总裁[139] - 2022年6月27日魏海燕获委任为执行董事及薪酬委员会成员，冯科获委任为非执行董事[139] - 关浣非先生于2022年6月27日获委任为独立非执行董事、薪酬委员会主席及审核委员会成员[142] - 韩秦春先生于2022年6月27日获委任为独立非执行董事、审核委员会主席、薪酬委员会成员及提名委员会成员[142] - 陈军余先生于2022年1月20日获委任为执行董事、董事会联席主席兼总裁，于2022年5月6日辞任[142] - 王德文先生于2022年1月20日辞任公司联席总裁，于2022年6月27日辞任执行董事及薪酬委员会成员职务，调任为公司顾问[142] - 杨三明先生于2022年1月20日由总裁调任为执行总裁，于2022年6月27日辞任执行董事及执行总裁[142] - 岳峥先生于2022年6月27日辞任独立非执行董事、薪酬委员会主席、审核委员会成员及提名委员会成员职务[142] - 林智远先生于2022年6月20日辞任独立非执行董事、审核委员会主席及薪酬委员会成员职务[142] 公司合约销售情况 - 2022年上半年公司合约销售约10.976亿元，较2021年同期下降约64.0%，住宅物业销售占比约76.1%，商业及其他物业销售占比约23.9%[22][24] 公司土地储备情况 - 截至2022年6月30日，公司已确权的土地储备约为902.7万平方米[22][24] 公司收入情况 - 2022年上半年公司总收入约为13.217亿元，物业开发及相关服务收入约为3.128亿元，同比下降83.6%，贸易业务收入约10.09亿元，同比增长43.7%[26][27] - 2022年上半年收入为13.21716亿元，2021年同期为26.04255亿元，同比下降49.24%[163] - 截至2022年6月30日止6个月公司总收入约为13.2亿元，较2021年同期减少约49%[188] - 2022年上半年物业销售收入为256,531千元，2021年同期为1,792,809千元[195] - 2022年上半年物业管理服务收入为32,585千元，2021年同期为45,842千元[195] - 2022年上半年贸易业务收入为1,008,958千元，2021年同期为701,986千元[195] - 2022年上半年其他收入为8,874千元，2021年同期为39,796千元[195] - 2022年上半年租金收入为14,768千元，2021年同期为23,822千元[195] - 2022年上半年来自客户合约的收入为1,306,948千元，2021年同期为2,580,433千元[195] - 2022年上半年总收入为1,321,716千元，2021年同期为2,604,255千元[195] 公司销售成本情况 - 2022年上半年公司总销售成本约为14.732亿元，物业开发及相关服务的销售成本约4.601亿元，同比下降约65.4%[28][31] - 2022年上半年销售成本为14.7322亿元，2021年同期为20.30915亿元，同比下降27.46%[163] 公司毛利情况 - 2022年上半年公司录得负毛利约为1.515亿元，2021年同期为毛利约5.733亿元[29][32] - 2022年上半年毛利亏损1.51504亿元，2021年同期毛利为5.7334亿元[163] 公司销售及行政费用情况 - 2022年上半年销售及行政费用总额约为2.514亿元，与2021年同期基本持平[30][33] 公司投资物业公允价值情况 - 2022年上半年公司对现有投资物业确认公允价值损失1.659亿元，2021年同期为公允价值收益0.105亿元[36] - 2022年上半年公司投资物业确认约1.659亿元公允值亏损，去年同期为1050万元公允值收益[42] 公司财务成本情况 - 2022年上半年公司财务成本约为3.006亿元，较2021年同期的1.733亿元增加73.5%[37] - 2022年上半年公司融资成本约3.006亿元，较去年同期的1.733亿元上升约73.5%[43] 公司所得税费用情况 - 2022年上半年公司记录负所得税费用，主要因经营亏损和投资物业公允价值损失[38] 公司现金余额情况 - 截至2022年6月30日，公司现金余额（包括质押和受限现金）约为19.165亿元，2021年12月31日约为21.368亿元[41] - 截至2022年6月30日，公司现金余额约19.165亿元，2021年12月31日约为21.368亿元[46] - 2022年1月1日现金及现金等价物为13.73314亿元，6月30日降至6.87485亿元[183] 公司负债情况 - 截至2022年6月30日，公司银行贷款及其他借贷约45.822亿元，2021年12月31日约为32.713亿元[48][49] - 截至2022年6月30日，公司优先票据约24.617亿元，2021年12月31日约为23.465亿元[48][49] - 截至2022年6月30日，公司以摊余成本计量的金融负债约6.838亿元，2021年12月31日为8.635亿元[48][49] - 截至2022年6月30日，公司或然负债约31.384亿元，2021年12月31日约为32.437亿元[54][55] - 截至2022年6月30日，公司已订约但未在财务报表拨备的资本承担总计约48.36999亿元，2021年12月31日约为52.51604亿元[58] - 2022年6月30日银行贷款及其他借贷为3,935,795千元，2021年12月31日为2,739,692千元[171] - 2022年6月30日优先票据为1,970,095千元，2021年12月31日为1,877,848千元[171] - 2022年6月30日租赁负债为24,405千元，2021年12月31日为27,322千元[171] - 2022年6月30日递延税项负债为91,524千元，2021年12月31日为132,988千元[171] - 2022年6月30日其他金融负债为768,009千元，2021年12月31日为947,719千元[171] - 2022年6月30日非流动负债总计6,789,828千元，2021年12月31日为5,725,569千元[171] 公司流动比率和资产负债比率情况 - 2022年6月30日公司流动比率为1.71，2021年12月31日为1.62[63] - 2022年6月30日公司资产负债比率为34.7%，2021年12月31日为27.1%[63] 公司雇员情况 - 截至2022年6月30日，集团雇员有880人，2021年12月31日为1275人[74][75] 公司股权结构情况 - 曾云枢先生持有公司普通股2,664,306,801股，占公司已发行总股本的58.72%[85] - 蔡鸿文先生持有公司普通股2,664,306,801股，占公司已发行总股本的58.72%[85] - 何飞先生持有公司购股权30,000,000份，占公司已发行总股本的0.66%[85] - 股权百分比按2022年6月30日已发行4,537,354,000股股份计算[88] - 曾云枢先生及其配偶通过相关公司于2,764,437,101股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[88] - 蔡鸿文先生及其配偶通过相关公司于2,764,437,101股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[88] - 何飞先生及其配偶被视为于256,867,700股公司股份中拥有权益，占已发行股份约5.66%[88] - 中国粤港澳大湾区控股持有2,664,306,801股，占已发行总股本科约58.72%[93] - 瑞信海德控股有限公司通过控制公司权益涉及2,664,306,801股，占已发行总股本科约58.72%[93] - 曾云枢先生通过控制公司权益涉及2,664,306,801股，占已发行总股本科约58.72%[93] - 陈军余先生为实益拥有人，持有449,198,000股，占已发行总股本科约9.90%[93] - 顶昇有限公司为实益拥有人，持有332,800,000股，占已发行总股本科约7.33%[93] - 王剑先生通过控制公司权益涉及332,800,000股，占已发行总股本科约7.33%[93] - 截至2021年6月30日，公司已发行股份4,537,354,000股，股权百分比以此为基准计算[96] - 截至中期报告日期，中国粤港澳大湾区控股、RXHD Holdings、曾云枢先生分别被视为于2,764,437,101股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[96] - 截至中期报告日期，中国粤港澳大湾区控股、客家公园、Guang Yitong及蔡鸿文先生分别被视为于2,764,437,101股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[96] 公司购股期权计划情况 - 公司于2019年5月30日批准及采纳购股期权计划[99][102] - 截至2022年6月30日，购股期权计划下尚未行使的购股期权总数为95,170,000股，占公司已发行股份约2.10%[100] - 2022年1月1日至6月30日期间，购股期权授予总数为60,000,000股，注销/失效总数为88,030,000股[101] - 何飞先生于2022年6月26日获授予30,000,000股购股期权，行使价为0.50港元每股[101] - 陈军余先生于2022年1月20日获授予30,000,000股购股期权，后因辞职相关期权失效[101][105] - 杨三明先生于2022年6月27日辞职，相关21,000,000股购股期权失效[101][105] - 林智远先生于2022年6月20日辞职，相关630,000股购股期权失效[101][105] - 陈军余先生于2022年1月20日获授3000万股购股权，后于2022年5月6日辞任，相关购股权失效[106] - 2020年6月12日及12月7日授出的购股权限，2021年4月1日归属30%，行使期为2021年4月1日至7月1日；2022年4月1日归属30%，行使期为2022年4月1日至7月1日；2023年4月1日归属40%，行使期为2023年4月1日至7月1日[108] - 2022年6月26日授出的购股权限，2023年4月1日归属30%，行使期为2023年4月1日至7月1日；2024年4月1日归属30%，行使期为2024年4月1日至7月1日；2025年4月1日归属40%，行使期为2025年4月1日至7月1日[11

公司基本信息 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，股份代号为01396.HK[5][8] - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东[6][8] - 2020年7月14日公司更名为粤港湾控股有限公司，战略升级为“新生态产城服务商”[5][6][8] - 公司注册办事处位于开曼群岛，中国主要行政及管理中心位于深圳，香港主要营业地点位于九龙[21][22] - 公司股份过户登记总处为Maples Fund Services (Cayman) Limited，香港分处为Computershare Hong Kong Investor Services Limited[22][24] - 公司审计师为毕马威，主要银行有中国银行、中国农业银行、中国工商银行[24] - 公司股票在香港联合交易所上市，股票代码为1396[24] 公司荣誉 - 公司获“2021中国大湾区房地产50强Top19”等多项荣誉[14] 公司管理层变动 - 2022年1月20日，陈军余获委任为联席主席兼总裁，杨三明由总裁调任为执行总裁，蔡鸿文、曾云枢辞任联席主席，王德文辞任联席总裁[17][19] - 2021年3月18日，戴亦一获委任为独立非执行董事、提名委员会主席[18][19] - 2022年1月20日，黄财兴由执行董事调任非执行董事[157] 公司合约销售数据 - 公司2021财年合约销售约45.825亿元，2020财年为42.097亿元[28][31] - 2021财年住宅物业销售占合约销售金额约78.7%，2020年为66.2%；商业及其他物业销售占比约21.3%，2020年为33.8%[29][31] 公司土地储备数据 - 截至2021年12月31日，公司土地储备约1280万平方米（含已锁定待确权项目），已确权土地储备约940万平方米，2020财年为890万平方米[30][32] 公司收入数据 - 2021财年公司总收入约55.709亿元，较2020财年的37.372亿元增长49.1%[38][41] - 2021财年物业开发及相关服务和贸易业务分别贡献总收入的73.4%和26.6%[38][41] - 2021财年物业开发及相关服务收入约40.882亿元，2020财年约37.372亿元，同比增长9.4%[42][46] - 2021财年贸易业务总交易额约14.827亿元，计入公司收入[43] - 2021财年贸易总交易金额约14.827亿元，计入公司收入[47] - 2021年公司收入为55.70884亿元，2020年为37.37158亿元[102] 公司成本数据 - 2021财年公司销售成本约48.356亿元，2020财年为24.504亿元；物业开发及相关服务销售成本占比约69.5%，2020年为100%；贸易业务销售成本占比约30.5%，2020年为零[44] - 2021财年销售成本约48.356亿元，物业开发及相关服务占比约69.5%，贸易业务相关占比约30.5% [48] 公司利润数据 - 2021财年公司毛利约7.353亿元，较2020财年的12.867亿元下降42.9%[45] - 2021财年公司净亏损约4.451亿元，2020财年净利润约3.563亿元[45] - 2021财年毛利约7.353亿元，较2020财年下降42.9%，产生净亏损约4.451亿元[49] - 2021年公司毛利为7.35254亿元，2020年为12.86733亿元[102] - 2021年公司除税前亏损3.55669亿元，2020年利润为7.25883亿元[102] - 2021年公司年内亏损4.4511亿元，2020年利润为3.56273亿元[102] 公司其他收支数据 - 2021财年其他净亏损约1.658亿元，2020财年为收入约4720万元[52][57] - 2021财年销售及行政费用总额约6.695亿元，占收入比率约12.0% [53][58] - 2021财年按摊销成本计量的金融资产减值亏损约1210万元[55][59] - 2021财年融资成本约2.97亿元，较去年略微增加[63][69] - 所得税开支由2020财年的3.696亿元减少2.802亿元至2021财年的8940万元[64][70] - 2021财年慈善捐款及其他捐款约130万元，2020财年为760万元[138][145] 公司现金流及负债数据 - 2021年12月31日现金余额约21.368亿元，2020年12月31日约23.514亿元[67][72] - 2021年12月31日银行贷款及其他借款约32.713亿元，优先票据约23.465亿元，按摊销成本计量的金融负债约8.635亿元[75] - 2021年12月31日，集团银行贷款及其他借贷约为人民币3271.3百万元，2020年12月31日约为人民币1310.3百万元；优先票据约为人民币2346.5百万元，2020年12月31日约为人民币1820.5百万元；以摊余成本计量的金融负债约为人民币863.5百万元，2020年12月31日为人民币零元[76] - 2021年12月31日，按需要时偿还及一年以内还款金额为人民币1000245千元，2020年为人民币2301553千元；一年后但两年内偿还金额为人民币3534735千元，2020年为人民币327002千元；两年后但五年内偿还金额为人民币1555297千元，2020年为人民币331178千元；五年后偿还金额为人民币391043千元，2020年为人民币171050千元[77] - 2021年12月31日，集团就国内银行向其客户提供按揭融资有关的担保承担或然负债约人民币3243.7百万元，2020年12月31日约为人民币2648.3百万元[78][80] - 2021年12月31日，建设及发展合约资本承担为人民币5000054千元，2020年为人民币2130295千元；土地合约资本承担为人民币251550千元，2020年为人民币1578273千元[83] - 2021年12月31日，流动比率为1.62，2020年为1.23；资产负债率为27.1%，2020年为16.5%[85] 公司资产数据 - 截至2021年12月31日，公司非流动资产为36.50383亿元，2020年为42.52906亿元[105] - 截至2021年12月31日，公司流动资产为202.22582亿元，2020年为147.24095亿元[105] 公司客户及供应商数据 - 2021年来自公司物业开发及相关服务分部单一最大客户及五大客户的收入分别占公司收入约3.0%及5.5%[127][136] - 2021年向公司物业开发及相关服务分部单一最大供应商及五大供应商采购的总额分别占公司采购总额约28.6%及60.9%[128][136] 公司投资及股息数据 - 2021年公司无重大投资（投资金额占公司2021年12月31日的资产总值5%或以上）[121][130] - 董事会不建议2021财政年度派付末期股息（2020财政年度：零元）[122][131] 公司购股计划数据 - 购股计划可发行股份最高数为401,484,400股，受限10%限额及《上市规则》第17章限额[141][148] - 截至要约日期12个月内，合资格参与者获授购股股权股份上限不超已发行股份1%[142][148] - 购股计划自2019年5月30日起十年内生效，2029年5月30日后不再授出[144][148] - 2021年12月31日，购股计划未行使购股总数123,200,000股，占已发行股份约2.72%，行使价0.5港元[151][152] - 2021年1月1日购股总数202,400,000股，年内注销79,200,000股，年末为123,200,000股[154] - 2021年4月1日30%购股应归属，行使期为2021年4月1日至7月1日[155] - 2022年4月1日30%购股应归属，行使期为2022年4月1日至7月1日[155] - 2023年4月1日40%购股应归属，行使期为2023年4月1日至7月1日[155] 公司董事相关数据 - 公司各董事与公司订有为期三年的服务合约[162] - 拟于应届股东周年大会重选的董事无不可于一年内不付补偿（法定补偿除外）而终止的服务合约[162] - 董事在2021财年集团相关重大合约中无直接或间接重大实益权益[163] - 2021财年董事薪酬及五名最高薪酬人士详情载于财务报表附注7及8 [177] - 公司薪酬政策载于年报的企业管治报告[177] - 2021财年概无董事放弃或同意放弃任何薪酬[181] 公司控股股东相关数据 - 控股股东在2021财年集团相关重大合约中无直接或间接重大权益[164] - 限制性期间指公司股份停止上市交易或控股股东无权行使或控制行使公司股东大会30%或以上投票权较早之日[172] - 控股股东承诺促使竞争商业机会按要求先转介给公司，要约者在特定条件下有权寻求新机会[175] - 控股股东确认在2021财年已完全遵守不竞争契约条款[176] 公司股权结构数据 - 蔡鸿文直接持有广东鸿艺集团有限公司50%的权益[184][187] - 截至2021年12月31日，蔡鸿文于公司普通股的合计持股数为2,664,306,801股，占公司已发行总股本的58.72%[193] - 截至2021年12月31日，杨三明于公司购股期权的合计持股数为21,614,000，占公司已发行总股本的0.48%；其配偶持有614,000股普通股[193][199] - 截至2021年12月31日，王德文于公司购股期权的合计持股数为7,000,000，占公司已发行总股本的0.15%[193] - 截至2021年12月31日，林智远于公司购股期权的合计持股数为630,000，占公司已发行总股本的0.01%[193] - 截至2021年12月31日，岳峥于公司购股期权的合计持股数为630,000，占公司已发行总股本的0.01%[193] - 股权百分比按2021年12月31日已发行4,537,354,000股股份的基准计算[199] 公司业务竞争相关数据 - 广东鸿艺集团等公司主要业务为房地产开发，其业务可能与集团业务竞争[185][187] - 控股股东蔡鸿文和曾胜等签署了有利于公司的不竞争契约，曾云枢因父子关系受限于此契约[186][187] 公司人员数据 - 2021年12月31日，集团雇员有1275人，2020年12月31日为961人[96][100] - 2021财政年度，集团总员工成本约人民币248.5百万元，2020财政年度约为人民币256.1百万元[96][100] 公司重大交易数据 - 2021年2月1日，公司间接全资附属公司毅德顺和向东莞铂禾增资人民币222百万元以认购其51%的股权[92][97] - 2021年4月22日，公司间接非全资附属公司首粤东莞以人民币214百万元收购东莞兴通物业投资有限公司全部股权[93][97] - 2021年财政年度，除上述交易外，集团无重大收购或出售附属公司、联营公司及合营公司[94][98] 公司董事及行政人员权益数据 - 除已披露情况外，截至2021年12月31日，董事会所知公司董事或主要行政人员无其他须披露权益或淡仓[196][198]

公司基本信息 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，股份代号为01396.HK[3][4] - 2020年7月14日前公司原名为毅德国际控股有限公司，后更名为粤港湾控股有限公司[3][4] - 公司主要往来银行有中国银行、中国农业银行和招商银行[21][22] - 公司股份在香港联合交易所有限公司上市，14.00%于2021年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市[21][22] - 公司网站为www.youngogroup.com，投资者关系电话为(86) 755 8283 3533 [22] - 公司注册办事处位于开曼群岛，中国主要行政及管理中心在深圳[18][19] 公司战略发展 - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东助力创新发展和产业升级[5][7] - 2020年公司战略升级为“新生态产城服务商”[5][7] 公司荣誉 - 公司2021年上半年荣获“2021中国房地产百强之星”等四项荣誉[13] 公司人事变动 - 戴亦一先生于2021年3月19日获委任为独立非执行董事等职务[14][15][16] - 2020年12月23日赵立华先生辞世后，提名委员会仅两名成员且无主席，背离企业管治守则第A.5.1条要求；2021年3月19日戴亦一先生获任命后，公司再次符合相关上市规则要求[156][160] - 上市规则要求董事会至少三名独立非执行董事且占三分之一，审核委员会至少三名成员；2020年12月23日后董事会仅两名独立非执行董事，审核和提名委员会各两名成员且提名委员会无主席，戴亦一先生获任命后公司再次合规[157][161] - 戴亦一先生于2021年3月19日获委任为独立非执行董事、提名委员会主席及审核委员会成员[181] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年上半年公司收入约26.043亿元，较2020年同期的约7.332亿元上升255.2%；毛利约5.733亿元，较2020年同期的约3.594亿元上升59.5%；净利约1.611亿元，较2020年同期的约0.958亿元上升68.2%[26][29] - 截至2021年6月30日，公司现金余额约32.073亿元，一年内到期的银行贷款及其他借贷及优先票据约28.21亿元，现金短债比为1.14；剔除预收账款的资产负债率为69.6%，净负债率为36.7%[27][30] - 2021年上半年公司总收入约26.043亿元，较2020年同期增长255.2%，物业开发及相关服务和贸易业务分别贡献总收入的73.0%及27.0%[61][62][63] - 2021年上半年公司销售成本约20.309亿元，较2020年同期上升443.4%，物业开发及相关服务销售成本占比约65.5%，贸易业务相关销售成本占比约34.5%[66][69] - 2021年上半年公司毛利约为5.733亿元，较2020年同期的约3.594亿元上升59.5%，物业开发及相关服务毛利占比约为99.9%，毛利率为30.1%，2020年为34.4%[71][72] - 2021年上半年公司其他收入约为7020万元，较去年同期的约2260万元增加了210.8%，主要因确认议价收购附属公司净收益约6610万元[73][74] - 2021年上半年公司总销售及行政费用约为2.244亿元，占收入比率约为8.6%，去年同期占比约为27.6%[75][76] - 2021年上半年按摊余成本计量的金融资产减值亏损约1020万元，较去年同期的约1620万元下降37.2%[79][85] - 2021年上半年公司就现有投资物业确认了约1050万元的公允值收益，去年同期确认转拨的公允值收益2.095亿元，以及现有投资物业的公允值亏损550万元[81][86] - 2021年上半年公司融资成本约1.733亿元，较去年同期的约1.829亿元下降约5.2%[82][87] - 2021年上半年实际税率为39.4%，2020年同期为54.6%[83][88] - 2021年上半年公司实现净利润约1.611亿元，2020年上半年约为9580万元，增长因收入增加和成本控制[84][89] - 截至2021年6月30日，公司现金余额约为32.073亿元，2020年12月31日约为23.514亿元[93][95] - 截至2021年6月30日，公司银行贷款及其他借贷约为23.541亿元，2020年12月31日约为13.103亿元；优先票据约为23.678亿元，2020年12月31日约为18.205亿元；以摊余成本计量的金融负债约为7.849亿元，2020年12月31日为零元[98][99] - 截至2021年6月30日，银行贷款及其他借贷总额为55.06785亿元，较2020年12月31日的31.30783亿元有所增加[100] - 截至2021年6月30日，集团就国内银行向客户提供按揭融资有关的担保承担或然负债约60.908亿元，2020年12月31日约为26.483亿元[103][104] - 截至2021年6月30日，已订约但未于财务报表拨备的资本承担总计53.942亿元，2020年12月31日为37.08568亿元[106] - 截至2021年6月30日，流动比率为1.33，2020年12月31日为1.23[111] - 截至2021年6月30日，资产负债比率为22.1%，2020年12月31日为16.5%[111] - 截至2021年6月30日，杠杆比率为9.2%，2020年12月31日为4.1%[111] - 截至2021年6月30日，净负债率为36.7%，2020年12月31日为13.3%[111] - 截至2021年6月30日，现金短债比为1.14，2020年12月31日为1.02[111] - 截至2021年6月30日，剔除预收账款的资产负债率为69.6%，2020年12月31日为65.5%[111] - 截至2021年6月30日，非流动资产为4,276,327千元人民币，2020年12月31日为4,252,906千元人民币，同比增长约0.55%[199] - 截至2021年6月30日，流动资产为20,678,288千元人民币，2020年12月31日为14,724,095千元人民币，同比增长约40.44%[199] - 截至2021年6月30日，流动负债为15,592,093千元人民币，2020年12月31日为11,986,892千元人民币，同比增长约29.91%[199] - 截至2021年6月30日，非流动负债为3,090,980千元人民币，2020年12月31日为1,131,745千元人民币，同比增长约173.12%[200] - 截至2021年6月30日，资产净值为6,271,542千元人民币，2020年12月31日为5,858,364千元人民币，同比增长约7.05%[200] - 基本和摊薄每股盈利2021年为1.7人民币分，2020年为2.5人民币分，同比下降约32%[194] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为2,604,255千元人民币，2020年同期为733,154千元人民币，同比增长约255.21%[194] - 期内利润为161,084千元人民币，2020年同期为95,791千元人民币，同比增长约68.16%[194][195] - 期内其他全面收入为31,110千元人民币，2020年同期为 - 14,666千元人民币，同比增长约312.13%[195] - 期内全面收入总额为192,194千元人民币，2020年同期为81,125千元人民币，同比增长约136.91%[195] 公司项目情况 - 截至2021年6月30日，公司在大湾区及周边跟进11个项目，预计总可售面积约250万平方米、可售货值约450亿元，其中7个为大湾区城市更新项目[33][37] - 截至2021年6月30日，公司7个大湾区城市更新项目预计总可售面积约110万平方米、可售货值约300亿元，其中5个已转化为土地储备，预计可售面积约35万平方米、可售货值约140亿元，预计2021年四季度销售[34][37] - 公司在大湾区跟进潜在项目，预期总可售货值约200亿元[35][38] - 截至2021年6月30日，公司针对兰州项目约70万平方米土地（占兰州项目总未开发土地约90%）获商业改住宅用途批复，计划打包出售宁乡项目约13万平方米物业[36][39] - 2021年上半年公司获取八个项目，预计总建筑面积约210万平方米，预计可售货值约250亿元，大湾区及湾区辐射区域新获取土地储备占比约76%，非湾区省会城市新获取土地储备占比约24%[53][55] - 截至2021年6月30日，公司总土地储备约1370万平方米，住宅用途土地储备占比约48%（2020年6月30日：16%）[53][54][55] 公司销售情况 - 2021年上半年公司实现合同销售金额约30.493亿元[40] - 2021年上半年公司住宅物业合同销售金额占比约79%，2020年同期为46%[41] - 2021年上半年公司大湾区及周边合同销售金额占比约37%，2020年同期为0%[42] - 2021年上半年公司物业销售现金回款超合同销售金额的90%[43] - 2021年上半年公司合约销售金额约30.493亿元，住宅物业合约销售金额占比约79%（2020年上半年：46%），大湾区及湾区辐射区域合约销售金额占比约37%（2020年上半年：0%）[45] - 2021年上半年公司物业销售现金回款超合约销售金额的90%[46] 公司业务线数据关键指标变化 - 2021年上半年公司物业开发及相关服务收入约19.023亿元，同比增长159.5%，物业销售收入约17.928亿元，较2020年同期增长171.9%，物业销售收入占比约94.2%[64][67] - 2021年上半年公司贸易业务总交易金额约7.02亿元，计入公司收入[65][68] - 物业开发及相关服务销售成本从2020年上半年约3.737亿元上升约255.8%至2021年上半年约13.297亿元[66][69] 公司未来策略 - 公司将实施审慎拿地策略，合作开发项目，加速销售回款，强化品质提升，严控成本，拓展融资渠道[123][125] - 公司将积极在大湾区寻求投资机遇，兼顾规模与利润发展[124][126] 公司股权结构 - 截至2021年6月30日，蔡鸿文先生在公司普通股的公司权益为2,664,306,801股，占已发行总股本的58.72%[132] - 截至2021年6月30日，杨三明先生在公司普通股及购股权的合计权益为30,614,000，占已发行总股本的0.67%[132] - 截至2021年6月30日，王德文先生在公司购股期权的权益为10,000,000，占已发行总股本的0.22%[132] - 截至2021年6月30日，林智远先生在公司购股期权的权益为900,000，占已发行总股本的0.02%[132] - 截至2021年6月30日，岳峥先生在公司购股期权的权益为900,000，占已发行总股本的0.02%[132] - 股权百分比按2021年6月30日已发行4,537,354,000股股份的基准计算[137] - 截至2021年6月30日，除已披露情况外，董事会所知公司董事或主要行政人员无其他须披露权益或淡仓[135][136] - 截至2021年6月30日，公司将按规定披露大股东在公司及相联法团股份等的权益或淡仓情况[138] - 截至2021年6月30日，已发行股份数量为4,537,354,000股[146] - 中国粤港澳大湾区控股持有2,664,306,801股，占公司已发行总股本的58.72%[141] - 陈军余先生个人持有449,198,000股，占公司已发行总股本的9.90%[141] - 顶昇有限公司持有305,950,000股，占公司已发行总股本的6.74%[141] - 中国粤港澳大湾区控股由瑞信海德控股有限公司拥有50%权益，瑞信海德控股由君胜控股有限公司拥有70%权益，君胜控股由曾胜先生全资实际拥有[146] - 中国粤港澳大湾区控股由客天下拥有50%权益，客天下由Guang Yitong全资拥有，Guang Yitong由蔡鸿文先生拥有60%权益[146] - 顶昇有限公司由Sunet Global Limited全资拥有，Sunet Global Limited由王剑先生全资拥有[146] 公司购股计划 - 公司于2019

公司上市与更名 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，股份代号为1396.HK[4][7] - 2020年7月14日公司更名为“粤港湾控股有限公司”，启用新英文标识“YOUNGO”[4][7][17][18] - 2020年7月14日公司英文名由“Hydoo International Holding Limited”改为“Guangdong – Hong Kong Greater Bay Area Holdings Limited”，中文名由“毅德国际控股有限公司”改为“粤港湾控股有限公司”[50] - 2020年公司英文名由「Hydoo International Holding Limited」改为「Guangdong – Hong Kong Greater Bay Area Holdings Limited」，中文名由「毅德國際控股有限公司」改为「粵港灣控股有限公司」[53] - 公司股份在香港联合交易所上市，股份代号为1396[45][46] - 公司14.00%于2021年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所上市[46] 公司战略发展 - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东助力创新发展和产业升级[5][7] - 2020年公司战略升级为“新生态产城服务商”，实行双品牌运作[5][7] - 公司战略升级后定位为「新生態產城服務商」，聚焦大湾区，同时在中国大陆其他区域尤其是省会城市寻找高周转商住项目机会[56][59] - 公司战略升级后的核心价值观是「誠信、創新、卓越、共贏」，企业精神是「學習力就是競爭力」，工作理念是「學習進取、陽光激情、快樂工作、健康生活」[57][59] - 公司将2021年确定为“品质提升年”，通过品质提升战略提升品牌形象[35][36] - 公司将2021年定为“品质提升年”，实施品质提升战略，以“六大”主题为指导推动项目经营管控与服务突破[71][73] - 公司以“赋能城市未来，成就美好生活”为愿景，发挥“新生态产城服务商”定位构建产业生态系统[76][78] 公司荣誉与社会责任 - 2020年公司获“粤港澳大湾区房地产50强企业”TOP19等多项荣誉[14] - 公司25年来积极履行社会责任，开展扶贫工作，抗击疫情时捐款捐物[72][74] - 公司在抗疫中采取多种措施保护员工等利益相关者，采购超120万只各类医用口罩等物资支持抗疫[83] - 公司采购逾120万只各类医用口罩及相当数量医疗物资支持抗疫[86] 公司人事变动 - 2020年6月9日蔡鸿文辞任CEO，杨三明获委任为CEO[39][40][41] - 2020年12月23日独立非执行董事赵立华辞世[39][41] - 2021年3月19日戴亦一获委任为独立非执行董事及提名委员会主席[39][41] - 2020年7月1日陈思翰辞任公司秘书及授权代表，梁丽娜获委任[42][43] 公司业务拓展与项目获取 - 2020年公司聚焦大湾区，获取多个项目实现土地储备全面增长[20][23] - 截至年报日期，公司在大湾区获取并跟进7个城市更新及高端住宅项目，预计贡献约168万平方米建筑面积；在大湾区相邻区域获取商住项目，预计贡献约92万平方米建筑面积，共计约260万平方米[65] - 公司2020年在大湾区及辐射区域获取10个项目，预计贡献新增建筑面积约260万平方米，其中大湾区7个项目预计贡献约168万平方米，辐射区域3个项目约92万平方米[67] - 2020年公司在深圳、东莞及惠州获得并跟进七个项目，预计贡献建筑面积约168万平方米[97][100] - 2020年公司获得建筑面积约153万平方米的商住项目，包括两个省会城市项目等[98][100] - 2020年公司新获取土地储备约189万平方米，其中约66%位于大湾区及辐射区域[102][103] - 2020年12月31日及年报之日，公司土地储备分别约为892万平方米及1140万平方米（含已锁定待确权项目）[102][103] - 截至2020年12月31日，公司土地储备约892万平方米，其中住宅物业占比约42.3%，商业及其他物业占比约57.7%，预计到年报日期土地储备达1140万平方米[105][106] - 2020年公司紧跟国家战略，抓住大湾区建设和城市更新机遇，推进大湾区项目开发，重点布局深圳、东莞和惠州[85] 公司融资与激励机制 - 2020年公司通过发行境外美元债券、新股等进行股权和债券融资[21][24] - 2020年公司授出购股权，建立健全长效激励机制[25][27] 公司会议与活动 - 2020年12月27日公司在深圳前海举办首届合作伙伴大会[26][28] 公司人才与数字化建设 - 2020年初公司启动人才战略规划，打造“特高人才班”并启动“优粤生”招聘计划[31][32] - 2020年初公司启动数字化建设，携手明源云采用“管理 + IT”模式打造数字化[33] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年公司合约销售金额约为人民币4210百万元，超额完成全年目标[62][66] - 2020年公司收入约为人民币3737.2百万元，较2019财年大幅增加136.0%（2019财年收入约为人民币1583.3百万元）[62][66] - 2020年公司毛利约为人民币1286.7百万元，较2019财年大幅增加124.6%（2019财年毛利约为人民币572.9百万元）[62][66] - 2020财年每股基本盈利约为人民币8.4分，2019财年每股基本亏损为人民币6.8分，强势扭亏为盈[62][66] - 2020财年公司发展大宗商品贸易新业务，总交易金额约人民币575.0百万元，净利润计入公司收入[63][66] - 2020年虽有疫情，公司营收和利润较2019财年仍实现增长，董事认为疫情对当年运营和财务无重大影响[82] - 2020财年公司营收37.372亿元人民币，较2019财年增长136.0%；毛利12.867亿元人民币，较2019财年增长124.6%；净利润3.563亿元人民币，实现扭亏为盈；基本每股收益0.084元人民币[84] - 2020财年公司收入为37.372亿人民币，较2019财年上升136.0%；毛利为12.867亿人民币，较2019财年上升124.6%；净利润为3.563亿人民币，2019财年亏损2.773亿人民币[87] - 2020财年每股基本盈利为0.084元，2019财年每股基本亏损为0.068元[87] - 2020年公司合约销售金额达约42.1亿人民币，合约销售面积约为68万平方米，超出年度预期[90][92] - 2020年下半年销售业绩创新高，比上半年大幅上涨[90][92] - 2020财年公司总收入约37.372亿元，较2019财年的约15.833亿元增加约21.539亿元，增长136.0%，物业销售收入占比约96.2%[114][119] - 2020财年公司开展大宗商品贸易新业务，总交易金额约5.75亿元，净利润计入公司收入[115][119] - 2020财年公司物业销售收入约35.95亿元，较2019财年的约14.23亿元增加约21.72亿元，增长152.7%[116][120] - 2020财年物业平均销售单价从2019财年的5115元/平方米增加667元/平方米，增长13.0%，至5782元/平方米[116][120] - 2020财年物业交付面积约62.2万平方米，较2019财年的约27.8万平方米增加约34.4万平方米，增长123.7%[116][120] - 2020财年公司物业管理服务收入约7060万元，较2019财年的约6360万元增加约700万元，增长11.0%[117][121] - 2020财年公司其他来源收入约4100万元，较2019财年的约5620万元减少约1520万元，减少27.0%[118][122] - 2020财年销售成本约24.504亿元，较2019财年的约10.104亿元增加约14.4亿元，增长142.5%[125] - 2020财年公司毛利约12.867亿元，较2019财年的约5.729亿元增长124.6%，毛利率约34.4%，与去年相近[126] - 其他收入从2019财年的2.037亿元降至2020财年的4720万元，减少1.565亿元，降幅76.8%[127][131] - 行政开支从2019财年的5.205亿元降至2020财年的3.986亿元，减少1.219亿元，降幅23.4%；销售及分销开支从2019财年的1.164亿元降至2020财年的1.154亿元，减少100万元，降幅0.8%[128][132] - 销售成本从2019财年的10.104亿元增至2020财年的24.504亿元，增加14.4亿元，增幅142.5%[129] - 毛利润从2019财年的5.729亿元增至2020财年的12.867亿元，增加7.138亿元，增幅124.6%；2020财年毛利率约为34.4%，与去年基本持平[130] - 按摊销成本计量的金融资产减值亏损从2019财年的2130万元增至2020财年的2810万元[134][139] - 投资物业存货转拨公允值收益2020财年为2.094亿元，2019财年为零；现有投资物业公允值亏损2020财年为3710万元，2019财年为7750万元[135][140] - 融资成本从2019财年的2.283亿元增至2020财年的2.768亿元，增加4850万元，增幅21.2%[136][141] - 所得税开支从2019财年的1.329亿元增至2020财年的3.696亿元，增加2.367亿元，增幅178.1%[138][142] - 2020财年公司实现净利润3.563亿元，2019财年净亏损2.773亿元[145][149] - 截至2020年12月31日，公司在合营企业的权益为1.316亿元，2019年12月31日为1.348亿元[146] - 2020年12月31日集团于合营企业权益余额为1.316亿元，2019年12月31日为1.348亿元[150] - 2020年12月31日集团其他非流动资产余额为3.379亿元，2019年12月31日为4.048亿元[151] - 2020年12月31日集团现金余额约为23.514亿元，2019年12月31日约为21.772亿元[154][157] - 2020年12月31日集团银行贷款及其他借贷约为13.103亿元，2019年12月31日约为12.337亿元[155][158] - 2020年12月31日集团优先票据及公司债券约为18.205亿元，2019年12月31日约为19.127亿元[155][158] - 按需要时偿还及1年以内还款额2020年为23.01553亿元，2019年为10.79382亿元；一年后但两年内还款额2020年为3.27002亿元，2019年为17.05311亿元；两年后但五年内还款额2020年为3.31178亿元，2019年为2.63398亿元；五年后还款额2020年为1.7105亿元，2019年为0.98311亿元[159] - 截至2020年12月31日集团向银行作出的最高担保额为26.483亿元，2019年12月31日为27.579亿元[163][164] - 2020年12月31日建设及发展合约资本承担为21.30295亿元，2019年为16.95686亿元；土地合约资本承担2020年为15.78273亿元，2019年无[166] - 截至2020年12月31日，流动比率为1.23，2019年为1.46；资产负债率为16.5%，2019年为21.2%；净负债率为13.3%，2019年为19.6%[169] - 截至2020年12月31日，公司现金短债比为1.02，剔除预收账款的资产负债率为65.5%，在“三道红线”指标考核中处于“绿档”[170][172] - 2020年公司收入为人民币3,737,158千元，2019年为人民币1,583,308千元[192] - 2020年公司毛利为人民币1,286,733千元，2019年为人民币572,880千元[192] - 2020年公司除税前利润为人民币725,883千元，2019年为亏损人民币144,361千元[192] - 2020年公司所得税为亏损人民币369,610千元，2019年为亏损人民币132,924千元[192] - 2020年公司年内利润为人民币356,273千元，2019年为亏损人民币277,285千元[192] - 截至2020年12月31日，公司非流动资产为4252906千元人民币，较2019年的3749929千元人民币增长约13.41%[194] - 截至20

财务数据关键指标变化 - 公司2020年上半年收入约为人民币733.2百万元，较2019年同期的人民币633.5百万元增加15.7%[14][18] - 公司2020年上半年毛利约为人民币359.4百万元，较2019年同期的人民币256.8百万元增加40.0%[14][18] - 公司2020年上半年期内利润为人民币95.8百万元，较2019年同期的人民币10.2百万元增加839.2%[14][18] - 公司2020年上半年每股基本盈利为人民币2.5分，较2019年同期的人民币0.4分增加525.0%[14][18] - 2020年上半年公司合约销售金额约人民币703.0百万元，较2019年同期减少52.2%[40][41] - 2020年上半年公司合约销售面积130,317平方米，较2019年同期减少50.2%[40][41] - 2019年上半年公司合约销售金额约人民币1,471.6百万元[40][41] - 2019年上半年公司合约销售面积261,619平方米[40][41] - 公司收入由2019年上半年的6.335亿元增加9970万元（15.7%）至2020年同期的7.332亿元，主要因物业销售增加[108] - 2020年上半年物业销售收入为6.594亿元，较2019年同期的5.664亿元增加9300万元（16.4%）[111] - 已售物业建筑面积由2019年上半年的99984平方米增加33004平方米（33.0%）至2020年同期的132988平方米[111] - 2020年上半年物业管理服务收入3145.5万元，占比4.3%；2019年同期收入3039.1万元，占比4.8%[110] - 2020年上半年租金收入2380.2万元，占比3.2%；2019年同期收入2203.9万元，占比3.5%[110] - 2020年上半年其他收入1851.5万元，占比2.5%；2019年同期收入1458.6万元，占比2.3%[110] - 截至2020年6月30日止六个月，公司物业销售收入总计6.59382亿人民币，建筑面积132,988平方米，平均售价每平方米4,958元；2019年同期收入5.66436亿人民币，建筑面积99,984平方米，平均售价每平方米5,665元[116][117] - 物业管理服务收入由2019年同期3040万人民币增加110万人民币（3.6%）至3150万人民币[118][119] - 租金收入由2019年同期2200万人民币增加180万人民币（8.2%）至2380万人民币，主要因租赁面积增加[120][121] - 毛利由2019年同期2.568亿人民币增加1.026亿人民币（40.0%）至3.594亿人民币，毛利率由40.5%升至49.0%，主要因物业销售增加及政府补助抵减销售成本[123][128] - 其他收入由2019年同期2.415亿人民币减少2.189亿人民币（90.6%）至2260万人民币，主要因出售子公司收益降至零[124][129] - 销售和分销成本由2019年同期5390万人民币减少2910万人民币（54.0%）至2480万人民币，主要因疫情影响减少销售推广活动[125][130] - 行政及其他经营开支由2019年同期2.377亿人民币减少6000万人民币（25.2%）至1.777亿人民币，因集团严格控制费用[126][131] - 按摊余成本计量的金融资产减值亏损由2019年同期2180万人民币减少560万人民币（25.7%）至1620万人民币，反映预期信用亏损[127][132] - 截至2020年6月30日止六个月，存货转拨至投资物业确认了2.09469亿元的公允值收益，2019年同期为0元[134][137] - 财务收入从2019年同期的2020万元增加670万元（33.2%）至2690万元，主要因有息应收款利息收入增加[135][138] - 融资成本从2019年同期的1.276亿元增加5530万元（43.3%）至1.829亿元，主要因优先票据利息增加[136][139] - 所得税开支从2019年同期的9290万元增加2240万元（24.1%）至1.153亿元，主要因递延税项费用增加[142][147] - 利润从2019年同期的1020万元增加8560万元（839.2%）至9580万元，公司权益股东应占利润从1590万元增加8480万元（533.3%）至1.007亿元[143][148] - 截至2020年6月30日，集团在合营公司权益余额为1.342亿元（2019年12月31日为1.348亿元），其中在Hydoo Best权益余额为1.255亿元（2019年12月31日为1.258亿元）[144][149] - 截至2020年6月30日，已抵押及受限制现金为5.396亿元，2019年12月31日为6.06亿元[145][150] - 截至2020年6月30日，未偿还银行贷款及其他借贷为14.13284亿元，2019年12月31日为12.33683亿元[152] - 银行贷款及其他借贷于期间年利率为5.88% - 9.60%（2019年12月31日为3.38% - 9.60%）[154] - 截至2020年6月30日，用于抵押的资产合计36.28944亿元，2019年12月31日为28.92017亿元[155] - 截至2020年6月30日，公司向授予客户按揭融资的银行作出的最高担保额为人民币2828.0百万元，2019年12月31日为人民币2757.9百万元[157][158] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，建设及发展合约的资本承担分别为人民币1987817千元和人民币1695686千元[159] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司流动比率分别为1.53和1.46，资产负债比率分别为20.9%和21.5%，净资产负债比率分别为39.3%和20.4%[161] - 截至2020年6月30日止6个月，公司雇员福利开支总额为人民币88.8百万元，较2019年同期的人民币134.9百万元减少34.2%[166][169] 公司上市及基本信息 - 公司14.00%于2021年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市[11][12] - 公司股份在香港联合交易所有限公司上市，股份代号为1396[11][12] - 公司香港主要营业地点为香港九龙海港城港威大厦英国保诚保险大楼23楼2305室[11][12] - 公司网址为www.hydoo.com.cn，投资者关系电话为(86) 755 8283 3533 [11][12] 公司管理层变动 - 蔡鸿文于2020年6月9日辞任首席执行官，杨三明于同日获委任为首席执行官[5][6] - 岳峥于2020年3月20日获委任为审核委员会成员[5][6] 公司股份发行情况 - 公司完成发行522,510,000股新股份，占已发行股本约11.52%，所得款项净额约234,929,500港元[20][23] 公司负债情况 - 期末剔除预收账款后资产负债率、净负债率及现金短债比分别为46.8%、39.3%及1.56，保持健康负债水平[20][23] 公司业务运营面积数据 - 期末物业管理面积约6.0百万平方米，商业运营管理面积约4.5百万平方米[21][23] 公司业务运营表现 - 运营商业项目开门率逆势提升约10%[21][23] 公司项目合作情况 - 2020年6月与绵阳涪城区政府签订文创产业园项目投资合作协议，项目总规划用地约3,540亩[26][28] 公司战略发展情况 - 2019年引入战略新股东，提出“商贸物流+文旅康养+城市更新”多元化经营理念[31][33] - 公司英文名由“Hydoo International Holding Limited”改为“Guangdong – Hong Kong Greater Bay Area Holdings Limited”，中文名由“毅德国际控股有限公司”改为“粤港湾控股有限公司”[31][33] - 公司形成“1+3+N”战略布局，以大湾区为总部和战略价值高地，深耕“赣湘桂”，精选发展其他区域潜力城市[31][33] - 公司战略升级为“新生态产业城市服务提供商”，形成“1+5+3”新生态产业城市服务系统[32] - 公司战略升级为“新生生态产城服务商”，构建“1+5+3”新生生态产城服务体系[34] 公司各商贸物流中心销售数据 - 2020年济宁商贸物流中心住宅合约销售面积26,266平方米，合约销售金额154,089千元[44] - 2020年菏泽商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积29,842平方米，合约销售金额165,728千元[44] - 2020年梧州商贸物流中心住宅合约销售面积18,827平方米，合约销售金额87,043千元[48] - 2020年赣州商贸物流中心住宅合约销售面积9,933平方米，合约销售金额68,771千元[48] - 2020年烟台商贸物流中心酒店式公寓合约销售面积2,832平方米，合约销售金额14,080千元[48] 公司土地储备及项目开发情况 - 截至2020年6月30日，公司土地储备共760万平方米，在中国7个省份及自治区同时开发12个项目[54] - 各商贸物流中心独立交易展示区单元数量：兰州7823个、玉林5023个、绵阳4649个、宁乡34个[52] - 赣州商贸物流中心占地面积约150万平方米，预计总建筑面积约330万平方米，截至2020年6月30日已取得所有土地使用权[60][65] - 兰州商贸物流中心计划占地面积约400万平方米，预计总建筑面积约600万平方米，截至2020年6月30日已取得约150万平方米土地使用权，竣工后预计建筑面积约230万平方米[63][66] - 梧州商贸物流中心计划占地面积约130万平方米，预计总建筑面积约200万平方米，截至2020年6月30日已取得一期约60万平方米土地使用权，一期竣工后预计建筑面积约100万平方米[69] - 已完工物业实际总建筑面积总计5092645平方米，可销售总建筑面积4604890平方米，截至2020年6月30日已交付总建筑面积3572776平方米[57] - 在建物业估计总建筑面积1331221平方米，规划作未来发展物业估计总建筑面积5218008平方米[57] - 各商贸物流中心土地储备面积：赣州2555759平方米、兰州1851486平方米、梧州791508平方米等[57] - 玉林商贸物流中心独立交易展示区单元5023个，综合交易展示区4895个，小计9918个[52] - 绵阳商贸物流中心独立交易展示区单元4649个，小计4649个[52] - 济宁商贸物流中心计划占地约200万平方米，预计总建筑面积约300万平方米，分三期开发，截至2020年6月30日已取得一、二期约100万平方米土地使用权，竣工后预计总建筑面积约140万平方米[72][75] - 梧州商贸物流中心计划占地约130万平方米，预计总建筑面积约200万平方米，分两期开发，截至2020年6月30日已取得一期约60万平方米土地使用权，竣工后计划总建筑面积约100万平方米[74] - 佳木斯商贸物流中心截至2020年6月30日已取得一期约50万平方米土地使用权，竣工后计划总建筑面积约50万平方米，已建成一座商业中心[77][81] - 菏泽商贸物流中心计划占地约800万平方米，预计总建筑面积约1200万平方米，分三期开发，截至2020年6月30日已取得约60万平方米的一期全部及二期部分土地使用权，竣工后预计总建筑面积约70万平方米[79][82] - 玉林商贸物流中心计划占地约120万平方米，预计总建筑面积约200万平方米，分多期开发，截至2020年6月30日已取得约50万平方米的一、二期全部及三期部分土地使用权，竣工后预计总建筑面积约70万平方米[85][90] - 烟台商贸物流中心计划占地约130万平方米，预计总建筑面积约240万平方米，分几期开发，截至2020年6月30日已取得一期约20万平方米土地使用权，竣工后计划总建筑面积约30万平方米[88][91] - 截至2020年6月30日，济宁商贸物流中心已建成批发交易市场、购物中心等，正在兴建住宅，未来计划兴建酒店式公寓等[73][75] - 截至2020年6月30日，梧州商贸物流中心已建成独立交易展示区等，正在兴建住宅，未来计划兴建住宅等[74] - 截至2020年6月30日，菏泽商贸物流中心已建成批发交易市场等，正在兴建更多批发交易市场，未来计划兴建写字楼等[80][82] - 截至2020年6月30日，玉林商贸物流中心已建成批发交易市场等，正在兴建更多批发交易市场，未来计划兴建酒店式公寓等[86][90] - 宁乡贸易中心计划占地约130万平方米，预计总建筑面积约120万平方米，分三期开发，截至2020年6月30日已取得一期约30万平方米土地使用权，一期竣工后预计建筑面积约40万平方米[93] - 柳州贸易中心计划占地约120万平方米，预计总建筑面积约150万平方米，分多期开发，截至2020年6月30日已取得一期约30万平方米土地使用权，竣工后计划建筑面积约30万平方米[96] - 绵阳贸易中心占地约6

财务数据关键指标变化 - 公司2019财年收益约为人民币1583.3百万元，2018财年为人民币2842.2百万元[15][19] - 公司2019财年毛利约为人民币572.9百万元，2018财年为人民币1142.9百万元[15][19] - 2019财年公司收益为15.833亿元，较2018财年的28.422亿元减少12.589亿元，降幅44.3%，主要因物业销售收入减少[97] - 2019财年物业销售收入为14.229亿元，较2018财年的27.125亿元减少12.896亿元，降幅47.5%[99] - 2019财年物业平均销售价格为每平方米5115元，较2018财年的每平方米6669元减少1554元，降幅23.3%[99] - 2019财年已售物业建筑面积为27.8203万平方米，较2018财年的40.6704万平方米减少12.8501万平方米，降幅31.6%[99] - 物业销售收益从2018财年的约27.125亿元减少12.896亿元（47.5%）至2019财年的14.229亿元[100] - 已售物业平均售价从2018财年的每平方米6669元减少1554元（23.3%）至2019财年的每平方米5115元[100] - 已售物业建筑面积从2018财年的406704平方米减少128501平方米（31.6%）至2019财年的278203平方米[100] - 物业管理服务收益从2018财年的5750万元增加610万元（10.6%）至2019财年的6360万元[106][112] - 其他来源收益从2018财年的3970万元增加1650万元（41.6%）至2019财年的5620万元[107][113] - 销售成本从2018财年的16.993亿元减少6.889亿元（40.5%）至2019财年的10.104亿元[108][114] - 毛利润从2018财年的11.429亿元减少5.7亿元（49.9%）至2019财年的5.729亿元[109] - 毛利率从2018财年的40.2%降至2019财年的36.2%[109] - 其他收入从2018财年的9240万元增加1.113亿元（120.5%）至2019财年的2.037亿元[110] - 销售及分销成本从2018财年的1.11亿元增加540万元（4.9%）至2019财年的1.164亿元[111] - 公司毛利从2018财年的11.429亿元减少5.7亿元（49.9%）至2019财年的5.729亿元，毛利率从40.2%降至36.2%[115] - 其他收入从2018财年的9240万元增加1.113亿元（120.5%）至2019财年的2.037亿元，主要因出售子公司收益增加[116] - 销售和分销成本从2018财年的1.11亿元增加540万元（4.9%）至2019财年的1.164亿元，因预售物业数量增加[117] - 行政及其他经营开支从2018财年的4.368亿元增加8370万元（19.2%）至2019财年的5.205亿元，因员工成本和专业服务费增加[118][123] - 按摊销成本计量的金融资产减值亏损从2018财年的4660万元降至2019财年的2130万元[119][124] - 投资物业公允价值亏损2019财年为7750万元，2018财年为公允价值收益1.006亿元[120][125] - 分占合营企业亏损2019财年约为350万元，2018财年为1990万元[121][126] - 财务收入从2018财年的3530万元增加1250万元（35.4%）至2019财年的4780万元，因有息应收款利息收入增加[122][127] - 融资成本从2018财年的3.394亿元减少1.111亿元（32.7%）至2019财年的2.283亿元，因优先票据及银行贷款利息减少[129][135] - 公司2019财年净亏损2.773亿元，2018财年净利润1.099亿元；2019财年公司权益股东应占亏损2.712亿元，2018财年应占利润1.07亿元[131][137] - 2019年12月31日，集团其他非流动资产余额为4.048亿元，2018年12月31日为1.21亿元[140][143] - 2019年12月31日，已抵押及受限制现金为6.06亿元，2018年12月31日为5.856亿元[141][144] - 截至2019年12月31日，未偿还借贷合计12.33683亿元，2018年为12.66911亿元[151] - 2019财年，银行贷款及其他借贷年利率为3.38% - 9.60%，2018财年为2.12% - 9.60%[153] - 截至2019年12月31日，用于抵押的资产合计28.92017亿元，2018年为24.08875亿元[154] - 截至2019年12月31日，公司向银行提供的最高担保额为27.579亿元，2018财年为22.045亿元[155][156] - 截至2019年12月31日，建设及发展合约资本承诺为16.95686亿元，2018年为20.50974亿元[160] - 2019年12月31日流动比率为1.46，2018年为1.50；资产负债比率为21.5%，2018年为20.5%；净资产负债比率为20.4%，2018年为24.4%[161] - 截至2019年12月31日公司有雇员805人，较2018年12月31日的1074人减少25.0%[164][167] - 2019财年雇员福利开支总额达人民币261.0百万元，较2018财年的人民币228.2百万元增加14.4%[164][167] - 2019财年收益为人民币1,583,308千元，2018年为人民币2,842,202千元；毛利为人民币572,880千元，2018年为人民币1,142,917千元；除税前亏损为人民币144,361千元，2018年利润为人民币416,620千元[170] - 2019财年所得税为人民币132,924千元，2018年为人民币306,733千元；年内亏损为人民币277,285千元，2018年利润为人民币109,887千元[170] - 2019年12月31日非流动资产为人民币3,749,929千元，2018年为人民币3,525,690千元；流动资产为人民币11,098,893千元，2018年为人民币11,045,370千元[172] - 2019年12月31日流动负债为人民币7,619,921千元，2018年为人民币7,354,244千元；流动资产净值为人民币3,478,972千元，2018年为人民币3,691,126千元[172] - 2019年12月31日总资產减流动负债为人民币7,228,901千元，2018年为人民币7,216,816千元；非流动负债为人民币2,279,894千元，2018年为人民币1,937,922千元[172] - 2019年12月31日资产净值为人民币4,949,007千元，2018年为人民币5,278,894千元；股本为人民币31,825千元，与2018年持平[172] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年公司物业管理服务收入约为人民币6360万元，较上一年增长10.6%[22][23] - 2019年公司租金收入约为人民币5620万元，较上一年增长41.6%[22][23] - 2019财年集团合约销售金额约28.055亿元，合约销售面积482,553平方米；2018财年合约销售金额约28.549亿元，合约销售面积401,378平方米[36][37] - 2019财年赣州商贸物流中心住宅合约销售面积121,471平方米，平均售价7,158元/平方米，合约销售金额869,532千元[40] - 2019财年济宁商贸物流中心住宅合约销售面积62,761平方米，平均售价5,816元/平方米，合约销售金额365,037千元[40] - 2019财年玉林商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积65,179平方米，平均售价5,138元/平方米，合约销售金额334,859千元[40] - 2019财年兰州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积55,350平方米，平均售价4,925元/平方米，合约销售金额272,579千元[40] - 2019财年梧州商贸物流中心住宅合约销售面积43,879平方米，平均售价4,577元/平方米，合约销售金额200,819千元[42] - 2019财年烟台商贸物流中心酒店式公寓合约销售面积7,470平方米，平均售价11,572元/平方米，合约销售金额86,440千元[42] - 2019财年菏泽商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积33,034平方米，平均售价5,695元/平方米，合约销售金额188,138千元[42] - 2019财年柳州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积14,504平方米，平均售价8,253元/平方米，合约销售金额119,695千元[42] 票据上市与发行 - 公司12.00%于2020年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市[12][13] - 公司14.00%于2021年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市[12][13] - 公司成功发行本金2.435亿美元于2021年到期的优先票据[21][23] 人员变动 - 王再兴、蔡鸿文、曾云枢于2019年10月12日获委任为执行董事[5][7] - 王德文于2019年10月12日调任为联席首席执行官[5][7] - 岳峥于2019年3月20日获委任为独立非执行董事[5][7] - 岳峥于2020年3月20日获委任为审核委员会成员[5][7] - 曾云枢于2019年10月12日获委任为提名委员会成员[6][7] 战略发展与股东引入 - 公司成功引入战略新股东粤港澳大湾区控股有限公司以推动改革和创新发展[20] 2020年公司策略 - 2020年公司将推进以结果和效益为导向的策略，做好各类地产并加大住宅物业比例[27][29] - 2020年公司将细化企业制度，提高员工责任意识[31] - 2020年公司将打造强大管理团队和人才队伍[31] - 2020年公司将实施问责制度以更好地进行风险管理和监控[31] - 2020年公司将重点清理库存，调整运营结构[31] - 2020年公司将聚焦粤港澳大湾区项目开发和寻找潜在项目[31] 土地储备与项目开发情况 - 截至2019年12月31日，公司土地储备约770万平方米，正于中国7个省份及自治区同时开发12个项目[43][44] - 截至2019年12月31日，公司各贸易中心已完工物业实际总建筑面积总计502.1768万平方米，可销售总建筑面积总计453.8611万平方米，已交付总建筑面积总计343.6441万平方米，未交付已完工物业可销售总建筑面积总计110.217万平方米，在建物业估计总建筑面积总计106.4952万平方米，规划作未来发展物业估计总建筑面积总计555.8413万平方米，土地储备总计772.5535万平方米[46] - 赣州商贸物流中心占地约150万平方米，预计分至少两期开发，全面竣工后总建筑面积约330万平方米，截至2019年12月31日已取得所有土地使用权[48] - 兰州商贸物流中心计划占地约400万平方米，估计总建筑面积约600万平方米，预计分至少两期开发，截至2019年12月31日已取得约150万平方米土地使用权，竣工后预计总建筑面积约230万平方米[51] - 梧州商贸物流中心计划占地约130万平方米，估计总建筑面积约200万平方米，预计分两期开发，截至2019年12月31日已取得一期约60万平方米土地使用权，一期全面竣工后计划总建筑面积约110万平方米[57] - 济宁商贸物流中心计划占地约200万平方米，估计总建筑面积约300万平方米，预计分三期开发，截至2019年12月31日已取得一期和二期约100万平方米土地使用权，一、二期全面竣工后预计总建筑面积约140万平方米[60] - 赣州商贸物流中心截至2019年12月31日已建成批发交易市场、购物中心等，正在建设住宅区，未来计划建设商业和会展中心等[49] - 兰州商贸物流中心截至2019年12月31日已建成批发交易市场和商业步行街，正在建设批发交易市场，未来计划建设购物中心等[52] - 梧州商贸物流中心截至2019年12月31日已建成批发交易市场、购物中心等，正在建设

公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年上半年公司收益约为人民币633.5百万元，毛利约为人民币256.8百万元，2018年同期分别为人民币922.6百万元及人民币363.8百万元[14][17] - 2019年上半年公司每股基本盈利为人民币0.4分，2018年同期为人民币0.8分[14][17] - 公司收益由2018年上半年的9.226亿元减少2.891亿元（31.3%）至2019年同期的6.335亿元，主要因物业销售所得减少[102][103] - 毛利从2018年同期的3.638亿元减少1.07亿元（29.4%）至本期的2.568亿元，毛利率从39.4%微升至40.5%[117][122] - 其他收入从2018年同期的7760万元增加1.639亿元（211.2%）至本期的2.415亿元，主要因出售子公司收益从660万元增至2.258亿元[118][123] - 销售和分销成本从2018年同期的4100万元增加1290万元（31.5%）至本期的5390万元，因预售物业促销活动增加[119][124] - 行政及其他经营开支从2018年同期的2.171亿元增加2060万元（9.5%）至本期的2.377亿元，主要因员工成本增加[120][125] - 贸易及其他应收款减值亏损从2018年同期的1390万元增加790万元（56.8%）至本期的2180万元，反映预期信用亏损[121][126] - 公司财务收入从2018年6月30日止六个月的1220万元增加800万元（65.6%）至本期的2020万元[134][138] - 公司融资成本从2018年6月30日止六个月的1.72亿元减少4440万元（25.8%）至本期的1.276亿元[135][139] - 公司所得税开支从2018年6月30日止六个月的1.176亿元减少2470万元（21.0%）至本期的9290万元[136][140] - 公司利润从2018年6月30日止六个月的3540万元减少2520万元（71.2%）至本期的1020万元[137][141] - 公司权益股东应占利润从2018年6月30日止六个月的3050万元减少1460万元（47.9%）至本期的1590万元[137][141] - 截至2019年6月30日，已抵押及受限制现金为6.854亿元，2018年12月31日为5.856亿元[146][149] - 截至2019年6月30日，银行贷款及其他借贷总计13.16391亿元，2018年12月31日为12.66911亿元[155] - 银行贷款及其他借贷于2019年按4.90% - 9.60%年利率计息，2018年为2.12% - 9.60%[157] - 截至2019年6月30日，用于抵押的物业资产合计35.88188亿元，2018年12月31日为24.08875亿元[158] - 截至2019年6月30日，公司向银行提供的按揭担保最高额为24.28亿元，2018年12月31日为22.045亿元[161][162] - 截至2019年6月30日，已订约但未在财报拨备的建筑及开发合约资本承担为18.89598亿元，2018年12月31日为20.50974亿元[164] - 2019年6月30日流动比率为1.5，2018年12月31日为1.5；资产负债比率分别为20.7%和20.5%；净资产负债比率分别为25.7%和24.4%[166] - 报告期内，公司处置子公司股权获净收益2.25842亿元[171] - 截至2019年6月30日止六个月，雇员福利开支总额达人民币13490万元，较2018年同期的11880万元增加13.6%[173][176] 公司合约销售数据关键指标变化 - 2019年上半年公司录得合约销售约人民币1,471.6百万元，合约销售面积261,619平方米，分别增长135.7%和138.3%[21] - 2019年上半年公司合约销售金额约147160万元，合约销售面积261619平方米，分别增加135.7%及138.3%[23] - 截至2019年6月30日止六个月，公司合约销售金额约为人民币14.716亿元，合约销售面积为261,619平方米，分别较2018年同期增长135.7%和138.3%[38][39] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2019年上半年公司物业管理服务收入约为人民币30.4百万元，占总收入的比例从去年同期的3.4%增至4.8%[22] - 2019年上半年公司租金收入约为人民币22.0百万元，占总收入的比例从去年同期的1.7%增至3.5%[22] - 2019年上半年公司物业管理服务收入约3040万元，占总收入比例从去年同期的3.4%升至4.8%[24] - 2019年上半年公司租金收入约2200万元，占总收入比例从去年同期的1.7%升至3.5%[24] - 2019年上半年物业销售收益5.664亿元，占比89.4%；物业管理服务收益3039.1万元，占比4.8%；租金收入2203.9万元，占比3.5%；其他收益1458.6万元，占比2.3%[104] - 2018年上半年物业销售收益8.62亿元，占比93.4%；物业管理服务收益3140.9万元，占比3.4%；租金收入1539.5万元，占比1.7%；其他收益1380.5万元，占比1.5%[104] - 物业销售收益由2018年上半年的8.62亿元减少2.956亿元（34.3%）至2019年同期的5.664亿元[105][106] - 已售物业建筑面积由2018年上半年的139257平方米减少39273平方米（28.2%）至2019年同期的99984平方米[105][106] - 已售物业平均售价由2018年上半年的每平方米6190元减少525元（8.5%）至2019年同期的每平方米5665元[105][106] - 2019年上半年物业销售收益主要来自柳州、玉林、兰州及烟台商贸物流中心的销售[105][106] - 截至2019年6月30日止六个月，公司物业销售总建筑面积为99,984平方米，平均售价为每平方米5,665元，收益为566,436千元；2018年同期建筑面积为139,257平方米，平均售价为每平方米6,190元，收益为862,010千元[110] - 物业管理服务收益从2018年同期的3140万元减少100万元（3.2%）至本期的3040万元[111][113] - 租金收入从2018年同期的1540万元增加660万元（42.9%）至本期的2200万元，主要因租赁面积增加[112][114] 公司上市及战略合作情况 - 公司12.00%于2020年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市，股份在香港联合交易所有限公司上市，股份代号为1396[9][10] - 2018年底公司与深圳产学研促进会建立战略合作关系，2019年7月与深圳科技工业园（集团）有限公司签署战略合作协议[29][31] - 2019年7月28日，公司控股股东至毅控股有限公司及其担保人与中国粤港湾区控股有限公司及其担保人订立买卖协议[32][34] 行业环境及公司策略 - 2019年上半年全国房地产开发投资同比增长10.9%，增速较一季度回落0.9个百分点；全国商品房销售面积同比下降1.8%；全国商品房销售额同比增长5.6%，增速与一季度持平[23] - 公司未来发展方向除升级优化现有商贸物流板块外，文旅和康养项目将成投资发展新重点[32][34] - 公司采取去库存与把控开发节奏相结合的策略，力求加快周转速度，回笼资金，降低成本[23] - 融资环境收紧对中小型房企融资规模和成本影响较大，不同房企融资能力将进一步分化[28][30] - 龙头房企选择多元化业务方向，包括加入旅游文化、健康养生主题战略，布局高科技和新能源产业[28][30] 各商贸物流中心合约销售数据 - 2019年上半年，济宁商贸物流中心住宅合约销售面积51,572平方米，平均售价5,952元/平方米，销售金额306,974千元；独立交易展示区单元合约销售面积21,466平方米，平均售价4,133元/平方米，销售金额88,712千元[43] - 2019年上半年，赣州商贸物流中心住宅合约销售面积52,120平方米，平均售价7,001元/平方米，销售金额364,870千元；独立交易展示区单元合约销售面积418平方米，平均售价10,455元/平方米，销售金额4,370千元[43] - 2019年上半年，玉林商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积25,580平方米，平均售价4,889元/平方米，销售金额125,057千元；综合交易展示区合约销售面积10,257平方米，平均售价4,192元/平方米，销售金额43,000千元[46] - 2019年上半年，兰州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积30,007平方米，平均售价4,634元/平方米，销售金额139,057千元[46] - 2019年上半年，梧州商贸物流中心住宅合约销售面积22,237平方米，平均售价4,553元/平方米，销售金额101,234千元；独立交易展示区单元合约销售面积8,058平方米，平均售价4,160元/平方米，销售金额33,520千元[46] - 2019年上半年，菏泽商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积17,190平方米，平均售价5,634元/平方米，销售金额96,856千元[46] - 2019年上半年，烟台商贸物流中心酒店式公寓合约销售面积4,907平方米，平均售价9,546元/平方米，销售金额46,840千元；独立交易展示区单元合约销售面积6,777平方米，平均售价5,921元/平方米，销售金额40,130千元[46] - 2019年上半年，柳州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积7,391平方米，平均售价7,892元/平方米，销售金额58,333千元[46] 公司土地储备及项目建设情况 - 截至2019年6月30日，公司土地储备共约790万平方米，在中国7个省份及自治区同时开发12个项目[48][49] - 截至2019年6月30日，公司各贸易中心已完工物业实际总建筑面积达485.0636万平方米，可销售总建筑面积为442.2045万平方米，已交付总建筑面积为325.5894万平方米，未交付已完工物业可销售总建筑面积为116.6151万平方米，在建物业估计总建筑面积为103.4791万平方米，规划作未来发展物业估计总建筑面积为572.2219万平方米，土地储备为792.3161万平方米[51] - 赣州商贸物流中心净占地面积约150万平方米，预计总建筑面积约330万平方米，截至2019年6月30日已取得所有土地使用权[53] - 兰州商贸物流中心计划占地面积约400万平方米，估计总建筑面积约600万平方米，截至2019年6月30日已取得约150万平方米土地使用权，竣工后预计总建筑面积约240万平方米[56] - 梧州商贸物流中心计划占地面积约130万平方米，估计总建筑面积约200万平方米，截至2019年6月30日已取得一期约60万平方米土地使用权，一期竣工后预计总建筑面积约120万平方米[63] - 济宁商贸物流中心计划占地面积约200万平方米，估计总建筑面积约300万平方米，截至2019年6月30日已取得一期和二期约100万平方米土地使用权，一、二期竣工后预计总建筑面积约140万平方米[66] - 赣州商贸物流中心截至2019年6月30日已建成批发市场、购物中心等，正在建设仓库和住宅，未来计划建设商业展览中心等[54] - 兰州商贸物流中心截至2019年6月30日已建成批发市场和商业步行街，正在建设额外批发市场，未来计划建设住宅区等[57] - 梧州商贸物流中心截至2019年6月30日已建成批发市场、购物中心等，正在建设住宅区，未来计划建设写字楼等[64] - 济宁商贸物流中心截至2019年6月30日已建成批发市场、购物中心等，正在建设购物中心和住宅区，未来计划建设仓库等[67] - 赣州商贸物流中心位于江西西南部，临近三省交界，有两条铁路交汇；兰州商贸物流中心位于兰州榆中县，距市中心等有一定距离；梧州商贸物流中心位于广西东部，距南宁和广州有一定距离；济宁商贸物流中心位于山东西南部，交通便利[52][55][62][65] - 济宁商贸物流中心计划占地面积约200万平方米，总建筑面积约300万平方米，分三期开发，截至2019年6月30日已取得第一、二期约100万平方米土地使用权，竣工后预计建筑面积约140万平方米[69] - 菏泽商贸物流中心计划占地面积约800万平方米，总建筑面积约1200万平方米，分三期开发，截至2019年6月30日已取得约60万平方米土地使用权，竣工后预计建筑面积约70万平方米[71][75] - 佳木斯商贸物流中心截至2019年6月30日已取得第一期约50万平方米土地使用权，竣工后计划总建筑面积约50万平方米，并已建成商业中心[74][76] - 玉林商贸物流中心计划占地面积约120万平方米，总建筑面积约200万平方米，分多期开发，截至2019年6月30日已取得约50万平方米土地使用权，竣工后预计建筑面积约70万平方米[80][85] - 烟台商贸物流中心计划占地面积约130万平方米，总建筑面积约240万平方米，分多期开发，截至2019年6月30日已

公司上市信息 - 公司股份在香港联合交易所有限公司上市，股份代号为1396[12][13] - 公司12.00%于2020年到期之2年期优先票据在新加坡证券交易所有限公司上市[13] 公司整体财务数据关键指标变化 - 公司2018财政年度收益约为人民币2,842.2百万元，较2017财政年度增加约58.6%[16][19] - 公司2018财政年度毛利约为人民币1,142.9百万元，较2017财政年度增加约59.7%[16][19] - 公司2018财政年度每股基本盈利为人民币2.7分，2017财政年度为人民币6.1分[16][19] - 2018财年公司收益为28.422亿元，较2017财年的17.924亿元增加10.498亿元，增幅58.6%[105] - 2018年销售成本16.993亿元，较2017年的10.766亿元增加6.227亿元，增幅57.8%；抵减销售成本的政府补助1.602亿元，较2017年的2.206亿元减少6040万元，降幅27.4%[116] - 2018年毛利11.429亿元，较2017年的7.158亿元增加4.271亿元，增幅59.7%；毛利率从2017年的39.9%增至2018年的40.2%[117] - 2018年其他收入9240万元，较2017年的4.918亿元减少3.994亿元，降幅81.2%[124] - 2018年销售及分销成本1.11亿元，较2017年的1.473亿元减少3630万元，降幅24.6%[125] - 2018年行政及其他经营开支4.368亿元，较2017年的4.59亿元减少2220万元，降幅4.8%[126] - 2018年贸易及其他应收款项减值损失约4660万元，2017年为260万元[127] - 其他收入从2017财年的4.918亿元减少3.994亿元（81.2%）至2018财年的0.924亿元[128] - 销售和分销成本从2017财年的1.473亿元减少0.363亿元（24.6%）至2018财年的1.11亿元[129] - 行政及其他经营开支从2017财年的4.59亿元减少0.222亿元（4.8%）至2018财年的4.368亿元[130] - 2018财年贸易及其他应收款项减值亏损约4660万元（2017财年为260万元）[131] - 2018财年公司录得投资物业公允值收益1.006亿元，2017财年为3.879亿元[154][159] - 2018财年公司合营企业亏损份额约1990万元，2017年为290万元，主要是Hydoo Best权益减值1980万元[155] - 公司财务收入从2017财年的570万元增至2018财年的3530万元，增加2960万元[156] - 公司财务成本从2017财年的2.75亿元增至2018财年的3.394亿元，增加6440万元，增幅23.4%[157] - 2018财年集团确认分占合营企业亏损约1.99亿元，2017财年为290万元[160] - 财务收入从2017财年的570万元增加2960万元至2018财年的3530万元[161] - 融资成本从2017财年的2.75亿元增加6440万元（23.4%）至2018财年的3.394亿元[162] - 所得税开支从2017财年的4.587亿元减少1.52亿元（33.1%）至2018财年的3.067亿元[163][167] - 公司利润从2017财年的2.553亿元减少1.454亿元（57.0%）至2018财年的1.099亿元[164][168] - 公司权益股东应占利润从2017财年的2.456亿元减少1.386亿元（56.4%）至2018财年的1.07亿元[164][168] - 截至2018年12月31日已抵押及受限制现金为5.856亿元，2017年12月31日为8.577亿元[165][169] - 截至2018年12月31日未偿还借贷合计12.66911亿元，2017年为20.63629亿元[176] - 2018财年银行贷款及其他借贷年利率为2.12% - 9.60%，2017财年为2.12% - 9.03%[178] - 截至2018年12月31日，公司向银行作出的最高担保额为22.045亿元，2017财年为25.12亿元[182][183] - 截至2018年12月31日，建设及发展合约金额为2050974千元人民币，2017年为765895千元人民币；土地协议2017年为25981千元人民币，2018年无相关金额；合计2018年为2050974千元人民币，2017年为791876千元人民币[185] - 截至2018年12月31日，流动比率为1.50，2017年为1.46；资产负债比率为20.5%，2017年为25.4%；净资产负债比率为24.4%，2017年为36.5%[188] - 截至2018年12月31日，公司雇员1074人，较2017年12月31日的1254人减少14.4%；2018财年雇员福利开支总额达228.2百万元人民币，较2017财年的253.2百万元人民币减少9.9%[195][198] - 2018年收益为2842202千元人民币，2017年为1792421千元人民币[199] - 2018年毛利为1142917千元人民币，2017年为715812千元人民币[199] - 2018年税前利润为416620千元人民币，2017年为713981千元人民币[199] - 2018年所得税为 - 306733千元人民币，2017年为 - 458726千元人民币[199] - 2018年年内利润为109887千元人民币，2017年为255255千元人民币[199] 公司业务线数据关键指标变化 - 合约销售 - 本年度公司合约销售金额约为28.549亿元，较上一年增长5.0%[22][24] - 2018财年公司合约销售金额约人民币2,854.9百万元，较2017财年增加5.0%[40][41] - 2018财年公司合约销售面积401,378平方米，较2017财年减少13.9%[40][41] - 2018财年公司合约销售主要来自济宁、柳州、兰州、梧州及烟台项目的预售[40][41] - 2018财年济宁商贸物流中心其他商业合约销售面积43,222平方米，合约销售金额590,615千元[45] - 2018财年柳州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积40,978平方米，合约销售金额339,761千元[45] - 2018财年兰州商贸物流中心独立交易展示区单元合约销售面积57,391平方米，合约销售金额295,354千元[45] - 2018财年梧州商贸物流中心住宅合约销售面积23,656平方米，合约销售金额108,326千元[45] - 2018财年物业销售收益为27.125亿元，较2017财年的16.973亿元增加10.152亿元，增幅59.8%[108][109] - 2018财年已售物业平均售价为每平方米6669元，较2017财年的每平方米5237元增加1432元，增幅27.3%[108][109] - 2018财年已售物业建筑面积为406704平方米，较2017财年的324082平方米增加82622平方米，增幅25.5%[108][109] - 2018年物业销售收入总计27.12484亿元，建筑面积406,704平方米，平均售价6,669元/平方米；2017年销售收入16.97273亿元，建筑面积324,082平方米，平均售价5,237元/平方米[113] 公司业务线数据关键指标变化 - 物业管理服务 - 2018年公司物业管理服务收入约为5750万元，较上一年增长15.7%[23][24] - 2018财年物业管理服务收益为5745.8万元，占比2.0%；2017财年为4966.4万元，占比2.8%[107] - 2018年物业管理服务收益5750万元，较2017年的4970万元增加780万元，增幅15.7%[114] 公司业务线数据关键指标变化 - 租金收入 - 2018年公司租金收入约为3970万元，较上一年增长66.2%[23][24] - 2018财年租金收入为3972.3万元，占比1.4%；2017财年为2390.1万元，占比1.3%[107] - 2018年租金收入3970万元，较2017年的2390万元增加1580万元，增幅66.2%[115] 公司业务线数据关键指标变化 - 其他收益 - 2018财年其他收益为3253.7万元，占比1.2%；2017财年为2158.3万元，占比1.2%[107] 公司业务线数据关键指标变化 - 融资租赁应收款项减值亏损 - 2018财年融资租赁应收款项减值亏损约1300万元，其中1120万元逾期超90天全额计提，180万元按2.06%预期比率计提[146][148] 公司业务线数据关键指标变化 - 贸易应收款项及其他应收款项减值亏损 - 2018财年贸易应收款项及其他应收款项减值亏损分别约270万元及1130万元，分别占总额的1.11%及3.22%[146][148] - 贸易应收款项减值亏损主要为570万元长期及逾期超90天款项计提，未逾期款项未计提[147][149] 公司土地及项目相关情况 - 2018财年公司收购总占地面积约0.2百万平方米的土地使用权，估计总建筑面积约0.5百万平方米[46][47] - 截至2018年12月31日，公司土地储备约9.0百万平方米[46][47] - 截至2018年12月31日，公司在中国7个省份及自治区同时开发12个项目[46][47] - 截至2018年12月31日，公司已完工物业实际总建筑面积为480.6256万平方米，已完工物业可销售总建筑面积为434.4098万平方米[49] - 兰州商贸物流中心计划占地约400万平方米，估计总建筑面积约600万平方米，截至2018年12月31日，已取得约150万平方米土地使用权，竣工后预计总建筑面积约320万平方米[52] - 赣州商贸物流中心占地约150万平方米，预计分至少两期开发，全面竣工后总建筑面积约330万平方米，截至2018年12月31日已取得所有土地使用权[55] - 梧州商贸物流中心计划占地约130万平方米，估计总建筑面积约200万平方米，分两期开发，截至2018年12月31日已取得一期约60万平方米土地使用权，一期竣工后计划总建筑面积约120万平方米[60] - 济宁商贸物流中心计划占地约200万平方米，估计总建筑面积约300万平方米，分三期开发，截至2018年12月31日已取得一期和二期约100万平方米土地使用权，一、二期竣工后预计总建筑面积约140万平方米[63] - 兰州商贸物流中心距兰州市中心、火车站及机场分别约15公里、20公里及80公里[51] - 赣州商贸物流中心位于江西、湖南及广东三省交界处，有京九铁路及赣龙铁路交汇[54] - 梧州商贸物流中心位于广西东部，距南宁约370公里，距广州约270公里[59] - 济宁商贸物流中心位于济宁市以西约6公里，距火车站10公里内，距机场约30公里[62] - 公司各商贸物流中心已建成部分建筑，且均有未来建设规划，如兰州计划建购物中心、住宅等，赣州计划建会展中心、写字楼等[53][56] - 济宁商贸物流中心计划占地面积约200万平方米，总建筑面积约300万平方米，分三期开发，截至2018年12月31日已取得100万平方米土地使用权，一、二期竣工后预计建筑面积140万平方米[65] - 菏泽商贸物流中心计划占地面积约800万平方米，总建筑面积约1200万平方米，分三期开发，截至2018年12月31日已取得70万平方米土地使用权，一、二期竣工后预计建筑面积70万平方米[70][75] - 佳木斯商贸物流中心截至2018年12月31日已取得一期50万平方米土地使用权，竣工后计划建筑面积50万平方米，已建成商业中心[73][76] - 玉林商贸物流中心计划占地面积约120万平方米，总建筑面积约200万平方米，分多期开发，截至2018年12月31日已取得60万平方米土地使用权，一、二、三期竣工后预计建筑面积80万平方米[79][83] - 烟台商贸物流中心计划占地面积约130万平方米，总建筑面积约240万平方米，分几期开发，截至2018年12月31日已取得一期20万平方米土地使用权，竣工后计划建筑面积30万平方米[82][84] - 柳州商贸物流中心预计占地面积约120万平方米，总建筑面积约150万平方米，分多期开发，截至2018年12月31日已取得一期30万平方米土地使用权，竣工后计划