财务数据关键指标变化：收入与利润 - 截至2025年9月30日止六个月，公司收入约为12.081亿港元，较上年同期的约12.300亿港元下降约1.8%[12][13] - 截至2025年9月30日止六个月，母公司权益持有人应占亏损约为3.545亿港元，而上年同期为溢利约8580万港元[12][14] - 本期间毛利约2.999亿港元，毛利率24.8%，对比去年同期毛利约4.279亿港元及毛利率34.8%[19][25] - 其他收入及收益净额约4140万港元，去年同期约7890万港元[20][25] - 应占合营企业及联营公司溢利及亏损约6070万港元，去年同期约3.021亿港元[31][33] - 截至2025年9月30日，母公司权益持有人应占权益减少约7.1%至约40.264亿港元[122][125] - 截至2025年9月30日，集团总权益减少至约61.814亿港元[122][125] - 因人民币净资产重算，产生重算收益约3200万港元，而去年同期为亏损约1170万港元[160] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 销售及分销费用约2.49亿港元，去年同期约2.321亿港元[21][25] - 行政费用约2.218亿港元，去年同期约2.547亿港元[22][25] - 融资成本约1.489亿港元，去年同期约1.728亿港元[23][25] - 其他费用净额约2.45亿港元，主要因出售合营企业部分股权产生亏损约2.077亿港元，去年同期其他费用净额约660万港元[27][32] - 持作出售物业撇减约3240万港元，去年同期无[28][32] - 报告期间，公司就借贷业务应收贷款确认预期信贷亏损约20万港元[101] 业务线表现：物业发展 - 收入下降主要因中国物业销售减少，部分被香港已竣工住宅项目销售及交付增加所抵消[13] - 业绩由盈转亏亦归因于交付已竣工住宅项目的毛利减少[14] - 物业发展业务本期间录得分类收入约5.966亿港元，分类亏损约1.817亿港元[42] - 去年同期（截至2024年9月30日止六个月）物业发展业务分类收入约5.296亿港元，分类溢利约6690万港元[42] - 本期间香港市场物业发展收入约5.909亿港元，中国大陆市场收入约570万港元[43] - 去年同期香港市场收入约4.279亿港元，中国大陆市场收入约1.017亿港元[43] - 中国大陆物业发展收入较去年同期大幅下降约94.4%[43] - 宏安地产集团土地储备总建筑面积约为96.62万平方英尺[48] - 土地储备中包括合营企业发展中及持作出售物业的建筑面积约46.4万平方英尺[48] - 截至报告日期，已售出可销售面积约16.43万平方英尺[48] - 公司住宅项目销售强劲，明丰街项目售罄，英皇道及芬尼街项目达成重要里程碑[174] - 宏安地產集團位於鳴鳳街的住宅項目已全數售罄[177] - 宏安地產集團成功為銀湖 • 天峰及The Parkside合營企業進行再融資[178] 业务线表现：街市及农产品交易市场 - 街市及農產品交易市場收入下降19.3%至約2.667億港元（對比期：約3.306億港元）[53][56] - 中國農產品交易市場貢獻收入約1.837億港元（對比期：約2.014億港元）[53][56] - 香港街市營運貢獻收入約5080萬港元（對比期：約7280萬港元）[53][56] - 香港肉檔及其他零售業務貢獻收入約3220萬港元（對比期：約5640萬港元）[53][56] - 肉檔業務收入約3220萬港元（對比期：約4050萬港元），截至2025年9月30日運營11間肉檔[55][57] 业务线表现：医药及健康食品（位元堂集团） - 位元堂集團醫藥及健康食品業務收入約3.211億港元，下降6.7%（對比期：約3.441億港元）[70] - 医药及保健食品产品业务收入约3.211亿港元，同比下降约6.7%[72] - 中药及保健食品产品及相关服务销售额同比下降4.4%[74] - 跨境电子商务业务大幅增长约154%[74] - 西药及保健食品产品收入同比下降25.5%[79] - 珮夫人止咳露连续15年保持品类领先地位[79] - 珮夫人在中国内地的分销网络已涵盖超过40,000家门店[85] - 个人护理领域跨境电子商务渠道销售额同比增长约5%[86] - 位元堂集團已成功在中國市場擴大「珮夫人」止咳露於頭部連鎖藥房及醫院的分銷[185] 业务线表现：投资物业 - 投資物業賬面總值約27.834億港元（2025年3月31日：約27.415億港元）[60][64] - 期內租金收入約220萬港元（對比期：約340萬港元）[60][64] 业务线表现：借贷业务 - 借贷业务收入从截至2024年9月30日六个月的约750万港元下降至报告期间的约520万港元，跌幅约30.7%[96] - 活跃贷款账户数量从2025年3月31日的16个减少至2025年9月30日的8个，总贷款余额从约1.16亿港元降至约9260万港元[96] - 有抵押贷款占比从2025年3月31日的约72.3%降至2025年9月30日的约67.6%，无抵押贷款占比从约27.7%升至约32.4%[96] - 企业借款人贷款占比从2025年3月31日的约33.3%降至2025年9月30日的约28.8%，个人借款人贷款占比从约66.7%升至约71.2%[96] - 按贷款余额计算，前五大客户占贷款组合比例从2025年3月31日的约80.4%上升至2025年9月30日的约94.8%[96] - 有抵押贷款的加权平均利率从2025年3月31日的每年约12.3%上升至报告期的约12.7%，无抵押贷款利率保持每年约13.8%[100] - 有抵押贷款的贷款价值比率从2025年3月31日的约64.1%下降至2025年9月30日的约57.3%[100] - 截至2025年9月30日，应收贷款总额约9264.53万港元，其中12个月内到期的占约8932.22万港元[99] 业务线表现：学生宿舍/酒店项目 - 学生宿舍项目"Sunny House"提供720个房间共1,424张床位，截至报告日已为2025年9月开始的第二学年实现100%出租率，整体租金较第一学年上涨约11.0%[110][113] - 2025年6月，公司出售"Sunny House"项目公司各20%股权，总代价约为8720万港元[114][117] - 2025年7月，公司与AG成立新合资企业收购砵兰街60号物业，公司持股15%，该物业将改造为学生宿舍，预计2026年第三季度完工并提供约226张床位[115][118] - 学生公寓项目“Sunny House”提供720间客房[175] - 另一酒店合资项目将改造为学生公寓，增加226个床位[175] - 宏安地產集團的學生宿舍項目「日新舍」提供720間客房[177] - 旭逸酒店的另一合營企業項目將增加226個學生宿舍床位[177] 地区表现：香港与中国大陆 - 本期间香港市场物业发展收入约5.909亿港元，中国大陆市场收入约570万港元[43] - 去年同期香港市场收入约4.279亿港元，中国大陆市场收入约1.017亿港元[43] - 中国大陆物业发展收入较去年同期大幅下降约94.4%[43] - 中國農產品交易市場貢獻收入約1.837億港元（對比期：約2.014億港元）[53][56] - 香港街市營運貢獻收入約5080萬港元（對比期：約7280萬港元）[53][56] - 香港肉檔及其他零售業務貢獻收入約3220萬港元（對比期：約5640萬港元）[53][56] - 公司以总代价约2470万元人民币处置了于目标公司的51%间接股权[43] - 截至2025年9月30日，集团共有1739名员工，其中约50%位于香港及澳门[161] - 截至2025年9月30日，公司雇员总数为1,739名，较2025年3月31日的1,900名减少[163] - 香港及澳门雇员占比约50%（2025年3月31日：约47%）[163] 管理层讨论和指引：业绩变动原因 - 业绩由盈转亏主要归因于出售酒店项目合营公司20%权益产生的处置亏损[14] - 业绩由盈转亏亦归因于合营企业利润分成减少，主要由于商业房地产市场持续低迷[14] - 业绩由盈转亏亦归因于交付已竣工住宅项目的毛利减少[14] - 业绩由盈转亏亦归因于按公允价值计入其他全面收益的债务投资处置产生已变现亏损[14] - 部分亏损被期间内因利率下降导致的融资成本减少所抵消[14] 管理层讨论和指引：市场展望与策略 - 香港物业市场在2025年下半年出现明显复苏迹象，受利率下调和楼价回升支持[171] - 商业物业市场仍然疲软，但存在长期价值创造的选择性机会[176] - 中國農產品集團的營運受到消費趨謹慎及中國物業銷售下滑的影響[186][188] - 中國2025年一號文件於2025年2月23日發佈，重點關注農業現代化與鄉村振興[187][189] - 中國農產品集團正以「資產輕量化」策略在中國擴張，並探索電子平台發展[190] - 公司正采用“轻资产”策略扩展中国业务，并探索电子平台发展以把握新机遇[192] - 公司正在扩展至零售市场及电子贸易领域[192] - 公司整体稳健的财务状况使其处于有利地位，能够抵御经济波动[192] - 公司对实现持续增长并为持份者创造长期价值充满信心[192] - 集團整體財務狀況健康，有利於抵禦經濟波動[191] - 集團多元化的業務組合預計將持續貢獻增長[191] 管理层讨论和指引：风险因素 - 公司面临的主要风险包括香港建筑成本持续上涨及金融资产与投资物业公允价值波动[164][166] 其他财务数据：资产与流动性 - 于2025年9月30日，集团现金资源约7.771亿港元，总借贷约43.87亿港元，债务净额约36.968亿港元[35][39] - 于2025年9月30日，集团净资产约61.814亿港元，对比2025年3月31日约67.803亿港元[35][39] - 截至2025年9月30日，流动性投资及现金和银行结余总额约9.894亿港元，较2025年3月31日的约10.142亿港元下降约2.4%[89] - 截至2025年9月30日，约2.992亿港元的流动性投资中，债务证券、权益证券、基金及其他投资分别约占3.2%、16.1%和80.7%[89] - 截至2025年9月30日，现金和银行结余总额约为6.902亿港元[89] - 流动性投资及现金与银行结余总额从2025年3月31日的约10.142亿港元下降至2025年9月30日的约9.894亿港元，减少约2.4%[93] - 截至2025年9月30日，集团总资产约为127.087亿港元，现金及银行结余总额约为6.902亿港元[123][125] - 截至2025年9月30日，集团流动投资组合市值约为2.992亿港元[123][125] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产约为5770万港元，按公允价值计入损益的金融资产及负债约为2.415亿港元[145][146] - 按公允价值计入其他全面收益的股权投资公允价值为4813.2万港元，期间公平值亏损1123.8万港元[147] - 按公允价值计入损益的基金投资公允价值为1.8169亿港元，期间公平值收益417.8万港元[147] - 截至2025年9月30日，金融资产投资总计公允价值为2.9919亿港元，占集团总资产2.4%[147] 其他财务数据：债务与资本结构 - 截至2025年9月30日，集团总债务约为43.87亿港元，净负债权益比率约为59.8%[126] - 截至2025年9月30日，公司总债务约为43.87亿港元，较2025年3月31日的约47.163亿港元有所下降[130] - 截至2025年9月30日，公司净债务权益比率（净资产负债率）约为59.8%，较2025年3月31日的约58.7%有所上升[130] - 公司有账面总值约49.756亿港元的资产被抵押以担保计息银行及其他借贷[128][130] - 截至2025年9月30日，公司资本承担约为14.063亿港元，主要归因于物业发展业务[129][131] - 公司对两家合营企业的银行融资提供担保，最高额度为4.25亿港元，截至2025年9月30日已动用约3.802亿港元[129][131] - 截至2025年9月30日，公司计息债务中约15.621亿港元为固定利率，约28.249亿港元为浮动利率[142] - 公司一年内或需按要求偿还的银行及其他贷款总额约为12.79亿港元（银行贷款10.614亿+其他贷款1.92亿+无抵押票据0.252亿）[136] - 公司于2025年4月及7月发行了无抵押票据，本金总额分别为3800万港元和4350万港元，将于2037年到期[139] - 截至报告日期，公司根据中期票据计划发行的未偿还无抵押票据本金总额为1.725亿港元[140] - 公司向物业买家提供的贷款担保金额约为1450万港元，相关或有负债约为3.35万港元[132] - 计息债务总额约为43.87亿港元，较2025年3月31日减少约3.293亿港元[144] - 按固定利率计息的债务约为15.621亿港元，按浮动利率计息的债务约为28.249亿港元[144] 其他重要内容：股息与公司基本信息 - 董事会不建议派付截至2025年9月30日止六个月的中期股息[11] - 公司股票代码为1222，每手买卖单位为20,000股[10] 其他重要内容：合资与投资活动 - 根据与AG的框架协议，双方将成立新合资企业，AG与公司的总投资承诺额分别为1亿美元和1800万美元[114][117] - 报告期后，一家附属公司完成认购关键人物人寿保险，支付初始单笔保费约485万美元[152] 其他重要内容：物业管理 - 公司物业管理项目增至9个，新增持有50%权益并自主管理的商场The Parkside[120][124] 其他重要内容：宏观经济环境 - 2025年第三季度香港实际GDP同比增长3.8%，较上一季度的3.1%增速加快[169] - 2025年全年香港实际GDP增长预测上调至3.2%[169] 其他重要内容：股权结构 - 公司董事邓清河先生及其配偶游育燕女士各自被视为拥有总计6,063,896,772股普通股的权益，占公司已发行股本约42.80%[195] - 截至2025年9月30日，公司已发行普通股总数为14,166,696,942股[198] - 邓清河先生通过其全资公司Caister Limited持有486,915,306股公司股份[198] - 邓清河先生通过其控制的Billion Trader Investments Limited持有531,000,000股公司股份[198] - 邓清河先生作为邓氏家族信托的创立人，被视为拥有4,989,928,827股公司股份的权益[195][198] - 游育燕女士作为邓氏家族信托的受益人，被视为拥有4,989,928,827股公司股份的权益[195][198] 其他重要内容：资产处置 - 出售九龍長沙灣道物業，代價約2330萬港元，已於2025年10月完成[62][65] - 出售九龍欽州街零售店舖，代價1950萬港元，已於2025年6月完成[68][71]