涉及的行业与公司 * 公司：Zillow Group (纳斯达克股票代码：Z) [1] * 行业：住宅房地产、房地产科技、在线市场、租赁市场、抵押贷款 [4][12][28][133] 核心战略与业务模式 * 公司战略正从广告市场平台向“住房超级应用”转型，目标是从帮助用户浏览和搜索，转变为深度参与并促成更多交易 [4][6] * 该战略的核心是构建一个集成的软件系统，同时服务于购房者、卖房者、租客以及房地产专业人士，通过提供软件、贷款和中介服务来参与交易 [14][18][20][22] * 公司的巨大增长机会在于将庞大的品牌流量转化为交易份额，目前其交易市场份额仅为个位数，而品牌认知度和流量份额非常高 [6][8][30] * 公司通过推出“Zillow Pro”软件订阅服务来扩大目标市场，该服务旨在帮助所有房地产经纪人（无论其客户是否来自Zillow平台）发展业务，从而将“超级应用”的价值主张扩展到更广泛的客户群 [44][46][48][51][53] 财务表现与增长驱动 * 公司2025年目标是实现中等双位数（mid-teens）的收入增长、利润率扩张并达到净利润盈利，预计在第四季度指引下将实现这一目标 [28] * 在过去八个季度（两年累计），公司的增长率比行业整体水平高出20%，在行业交易量基本持平数年的情况下实现了份额增长 [30][32] * 公司预计2026年将再次实现中等双位数的收入增长和利润率扩张 [28][158] * 中期财务目标为：在正常化住房市场（年成交600万套现有房屋销售）下，实现约50亿美元收入和45%的EBITDA利润率 [162][163] * 实现中期目标的路径包括：1）通过推广“增强型市场体验”（将客户覆盖率从目前的约34%提升至至少75%），带来约10亿美元的有机销售收入增长；2）租赁收入增长至10亿美元（另有约5亿美元增长空间）；3）其余部分依赖于宏观市场复苏 [71][165][167] * Zillow Pro的推出为公司带来了额外的可服务市场扩张机会，是中期目标之上的新增增长杠杆 [168][169][171] * 利润率扩张的驱动因素在于：收入增长的同时，固定成本基本保持稳定（仅随通胀小幅增长），可变成本的增长速度低于收入增长，从而产生经营杠杆 [158][159][161] 各业务板块详情 **1. 销售业务** * 公司致力于将更多客户纳入其“首选”或“增强型市场”体验，目前仅有约34%的客户享受到此体验，目标是将此比例提升至至少75% [71][72] * Zillow展示服务目前占所有新房源挂牌量的3.2%，是一年前水平的两倍，公司的目标是达到5%-10% [191] **2. 租赁业务** * 租赁业务是公司重要的增长引擎，第四季度收入增长预计将加速 [28][133] * Zillow是最大的租赁市场平台，拥有最多的房源列表（其租赁网络上有250万条租赁房源），这使其成为最受喜爱和知名的租赁品牌 [135][137] * 增长动力来自于为大型多户住宅物业（25个单元以上的建筑）提供最高投资回报率的广告服务，这得益于其庞大且高质量的租客受众 [139][141][143] * 与Redfin等网站的房源同步合作进一步推动了增长和受众扩张 [133][147][149] **3. 抵押贷款业务** * 抵押贷款业务作为销售业务收入的一部分，增长非常强劲 [28] * 推广“增强型市场体验”将促进诸如Zillow住房贷款等产品的采用，驱动有机增长 [165] 运营数据与市场动态 * 2025年（及2024、2023年），美国经季节调整的现有房屋销售量约为400万套 [30] * 仅第三季度，Zillow网站访问量就达到约25亿次 [35] * 从产生购房意向到实际完成交易，消费者的决策旅程平均长达约一年 [94][98][99] * 公司观察到，目前房价下跌和上涨的市场数量一样多，这有助于提高 affordability，并可能逐步推动市场复苏 [175][177] * 公司经济学家预计，市场复苏将是缓慢且有节制的，而非快速反弹，主要驱动因素包括利率略有缓解、卖家解锁低利率抵押房产的意愿增强、价格趋于稳定等 [173][179][180] 技术创新与人工智能应用 * 公司已与OpenAI合作，在ChatGPT中进行了初步的应用内集成，旨在用户提出房地产问题时，能在其到达Zillow之前就提供愉悦体验 [89][90] * 公司同时致力于在Zillow应用内部开发AI能力，以提升用户体验 [92][93] * 生成式AI已被用于改进“Zestimate”房屋估值、创建虚拟舞台布置以及生成名为“Sky Tour”的互动无人机环飞视频等消费者功能 [105][106] * 在专业服务端，AI被用于提高经纪人效率，例如在CRM系统“Follow Up Boss”中推出的“智能消息”功能，每月可自动生成数百万条跟进消息，帮助经纪人节省时间并提高转化率 [112][114][116][118][120] 风险、挑战与资本配置 * 公司面临多起诉讼，但管理层表示这些并未对团队造成太大干扰，业务战略具有独特性和韧性，增长持续 [128][130] * 公司历史上资本支出较低，资本配置策略保持机会主义，在维持最低净现金余额以保持运营灵活性的前提下，会战略性考虑并购和股票回购 [188][189] 管理层观点与展望 * 管理层对2026年感到兴奋，核心增长模式正在奏效，且不依赖于宏观市场复苏 [183][185][190] * 即使宏观市场保持“相当平淡”，公司也预期能继续增长；而市场复苏将成为额外的顺风 [185][187][192] * 公司拥有多元化且相互协同的增长杠杆，可在任何市场环境下推动业务发展 [191][192]

公司业务与行业概述 * 公司为Zillow 一家房地产科技公司 致力于打造"住房超级应用" 涵盖购房 售房 租房和贷款等全方位服务[3] * 公司收入主要来自两大板块 出售市场业务 包括购房 售房和贷款 和租赁业务[3] * 公司拥有强大的品牌知名度和用户基础 其应用和网站月均独立用户数超过2.4亿[3] 核心财务表现与增长驱动因素 * 公司2024年全年收入增长15% 2025年上半年表现强劲 预计全年收入将实现中等双位数 约15%的增长 同时调整后EBITDA利润率扩大200个基点 并实现GAAP净盈利[3][4] * 增长驱动力包括 出售业务在2024年第二季度同比增长9% 表现优于住房市场800个基点 两年复合增长率表现优于市场1500个基点[8][9] 租赁业务预计2025年全年增长40% 其中第一季度增长33% 第二季度增长36% 第三季度预计增长40%以上[17] 抵押贷款业务 即Zillow Home Loans 在第二季度收入增长41% 贷款发放量增长48%[27] * 公司成本结构包含约10亿美元的固定成本 其余为可变成本和营销支出 公司对固定成本控制严格 力求保持平稳 同时灵活调整可变支出以抓住增长机会 这推动了运营杠杆和利润率扩张[63] 租赁业务深度分析 * 租赁业务快速增长的原因在于解决行业痛点 即没有一个能聚合所有房源的地方 公司目标是成为租赁的一站式平台[15] * 供应端 公司已聚合了全国约60%的独栋房屋租赁房源 并在多户住宅 公寓 方面取得显著进展 上线房源建筑数量从三年前的约2.7万栋增长至第二季度末的6.4万栋 同比增长45% 相关收入同比增长56%[16][17] * 需求端与分销 公司与Realtor com和Redfin建立了分销合作伙伴关系 将其公寓房源内容分发至这些平台 从而显著扩大了需求来源 为物业管理系统客户带来了更高投资回报率[22][24] * 公司的独特优势在于其品牌意味着"住房" 能吸引个人房东 并为其提供免费申请 支付和租约服务 从而构建了独特的供应基础[18] 抵押贷款业务战略 * Zillow Home Loans的战略是专注于购房抵押贷款发放 而非再融资或贷款服务 其商业模式是通过贷款销售收益和发起费用获利 并非重资产资产负债表业务[27][33] * 增长主要由其 premier agent 合作伙伴与Zillow Home Loans贷款官员之间建立的关系驱动 这种整合在"增强型市场"中尤为紧密[27][28] * 公司的长期目标是成为全国最大的购房抵押贷款发放机构之一 增长算法主要依赖于"增强型市场"的推广[29] 产品创新与技术应用 * "增强型市场"是核心产品体验 结合了实时看房 Listing Showcase Follow Up Boss CRM软件以及与Zillow Home Loans的紧密整合 目前覆盖了公司27%的客户连接 目标是在年底达到35% 其中期目标是覆盖75%的交易[35][36] * Listing Showcase是一项创新产品 通过富媒体 平面图技术 无人机视频和虚拟布置等功能使房源展示更具动态 该产品推出约18个月 目前已覆盖全国2.5%的新上市房源[10] * Follow Up Boss是一款CRM软件 被全国43支顶级房地产团队中的43支使用 旨在帮助代理商提高生产力和潜在客户转化率[44] * 公司广泛应用人工智能 AI 消费者端 利用生成式AI改善体验 运营商端 为贷款官员和房地产代理商开发AI工具 如通话记录总结 以提高生产率 内部 利用AI提高员工生产力和代码开发效率[69][70][71] 商业模式演进与货币化 * 在"增强型市场"中 公司的货币化模式正从预先广告支出 称为市场定价 MVP 转向基于交易成功的佣金分成模式 称为Flex 后者能更好地对齐公司 客户和顶级代理商之间的利益[38][39] * 向Flex模式的转变更多地是一种对齐机制 而非单纯的定价或货币化机会 其背后的主要驱动因素是Zillow Home Loans的整合 而非模式本身[41][43] 资本配置与战略重点 * 公司于2025年5月清偿了最后约4亿美元的可转换债务 目前无转换债务 拥有干净的资产负债表[72] * 公司在2025年前两个季度回购了约4亿美元的股票 自2021年底启动回购计划以来 总回购额已超20亿美元 平均价格为48美元 有效减少了流通股数[72] * 并购 M&A 被视为产品主导战略的加速器 公司通常每年会进行一到两笔收购 以填补产品空白[75] * 未来12至24个月的关键战略重点包括 继续推广"增强型市场" 推动租赁业务 特别是多户住宅领域的持续增长 并维持严格的成本纪律[77][78] 市场环境与公司定位 * 公司的增长是在住房市场周期底部徘徊三年多的背景下实现的 凸显了其超越市场表现的能力[4][55] * 公司内部更关注年度或更长期的市场份额增长 而非季度间的波动 并对自身持续获取份额的能力充满信心[55][57]